房地产投资信托基金模式研究.pdf

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1、金融研究，1 一 F*r ，“”一，。_房地产投资信托基金模式研究西安经发城建开发有限责任公司米燕(摘要】作为国家的支柱产业，房地产的发展需要大量的资金支持，因此，融资问题是促进房地产业发展的基础。目前，我国的房地产融资的方式很多，但是也存在风险高的特征。本文结合房地产业的特征就房地产投资信托基金的应用模式进行探讨。关键词】房地产投资信托基金模式融资方式制约房地产业的发展，目前房地产行业的融资渠道单一、受政策影响较大，容易造成房地产开发风险在银行体系内部的积聚。房地产投资信托基金作为一种有效的融资方式已经被越来越多的房地产企业所重视。一发展房地产投资信托基金的意义1 改善房地产内部结构和金融结

2、构的需要房地产投资信托基金最终的目的是为了盈利。那么这部分资金在利润的驱动下就会把资金投向具有一定潜力的房地产项目中，从而对房地产项目和企业起到一种激励和促进的作用，对于盈利能力比较差的企业或项目就会面临严峻的竞争，有可能走向破灭的道路。同时，房地产投资信托基金也可以帮助不同企业进行并购、重组，有利于资源的整合和优化配置。催进房地产企业良性循环，当企业有利润后也可以将闲置资金注人房地产投资信托基金，提高资金的利用率。通过房地产投资信托基金这种优化功能，使得房地产的专业化水平更高，竞争实力更强。房地产投资信托基金直接将市场资金吸纳为房地产行业的资金，有利的补充银行资金的缺陷，进一步完善了房地产金

3、融构建。通过房地产投资信托基金的引入可以分散银行的会融风险，提高金融行业的可靠性和安伞性。通过将风险进行扁平化处理，有效解决不同当期房地产行业的风险累积。2 满足房地产投资性需求合理疏导和利用民间的资金避免。炒房团”现象的大量出现。房地产投资信托基金为这种民间资金提供了投资房地产的1 二具，缓解大量资金集中炒房的现象。通过房地产投资信托基金将民间的资金进行引导，避免房地产泡沫的形成。房地产投资信托基金可以将民间融资引导到投资工业、商业以及基础设施建设，从整体上平衡房地产的市场供需，使得市场的投资理念更理性、更成熟。房地产投资信托基金通过专业的金融机构以及专业的房地产投资和管理者可以增强民间资金

4、的风险预测以及抵御风险的能力，进一步促进房地产的稳定性，避免过大的波动。同时，由于房地产投资信托基金成本小、流动性强的特点，可以更多的吸纳普通大众的资金，让更多的人受益，也有利于国家的宏观凋控。3 提高房地产市场机能、改善住房供应结构的需要房地产行业具有投资和消费的功能，其自身有一套价格形成机制。对于一般的机制来说是通过房屋的租金计算已有房屋的价值进而计算新房的价值，但是，在我国正好相反，这种价格的机制，对于持有大量房地产的金融机构是不利的。通过房地产投资信托基金对于房屋交易数量大的特点，可以帮助市场形成比较均衡的交易价格，为提供真实的市场价格做基础。另外房地产投资信托基金凭借其拥有的1 0

5、4时经界M u n e,h i n a资金的聚集性优势，可以推动激发存量市场，引导市场合理定价，促进市场形成均衡的租金价格。在合理的市场价格机制下，有利于投资者形成良好的投资预期，调节房地产增量市场的交易需求交易价格和交易结构。二房地产投资信托基金的发展路径设计1 完善房地产投资信托基金立法模式任何一个制度的实施，都必须有一个良好的制度环境对其进行约束，以便制度能够顺利实施。房地产投资信托基金f J 样需要有一个良好的法制环境，这个环境要依据我国的国情，从我国房地产发展的阶段、经济环境、法制环境、金融监管环境以及税法环境进行综合考虑。目前我国发展房地产投资信托基金的法律制度还不够健全，与美国相

6、比差距还比较大。我国目前这个阶段要充分吸收发达国家在实施房地产投资信托基金管理方面的经验，加强监督管理，采取循序渐进，先易后难的亚洲专项屯法模式。2 房地产投资信托基金的发展路径分析首先是信托计划模式，这种方式在我国比较广泛。目前由于我国的房地产行业的融资需求和证券市场对r 低风险的追求，使得房地产信托计划能够成功发行。但是如果将房地产信托计划产品延伸为房地产投资信托基金，还存在一些问题。要对房地产信托产品进行重新设计，目前在我国的信托计划大部分是有到期日的抵押固定收益类产品，本质上是属了：信贷融资。而房地产投资信托基金是一种有分红和税收规定的投资产品，属丁优质物业的股权类投资。通过信托计划模

7、式发展房地产投资信托基金使得持有者要进行转手交易时，会遇到很多障碍包括法律对信托合同数量、证券定义等方面的缺陷。I i i i 凡信托计划方式的产品投资组合要求不严，标准化欠缺。其次是房地产上市公司模式。采用房地产上市公司模式存在的缺陷很难与已经卜市的房地产公司相区别，也会增大基金管理成本，会激发很多潜在的固定利益之间的冲突。最后是契约型基金模式。主要存在的优势是可以采用封闭证券基金管理方式，可以引入专业管理人员进行管理、基金收益受到法律保护。但是存在主要缺陷是法律制度在产业投资纂金方面不健全。3 我国房地产投资信托基金的发展路径选择我国在选择房地产投资信托基金发展模式时，要从我国的国情出发，

8、吸取国外先进的管理模式，采用多种模式的组合，寻求更适应我国国情的发展模式。目前，我国主要国情以及采用契约式模式的优势：(1)契约式基金在我国发展比较广泛。通过证券类投资基金的契约式管理方式可以为我国的房地产投资信托基金进行契约化管理提供经验。(2)投资者对利益保护想法强烈。我国投资者比较看重自己的利益是否受到法律的保护。契约式基金可以有效保护投资者的利益，万方数据金融研究一f-ww、n m，、o+“4m1；。，1d，使得持有不同份额基金的持有者享有同等的权利，并且可以控制基金范金融结构，充分发挥我国整体储蓄金额巨大而单个储蓄金额小的特的规模，防止基金的风险过度膨胀。点。最后，对于房地产投资信托

9、基金交易方式的选择。由于房地产投资信托基金是长期投资，变现能力差。可以先采用封闭式管理，当投三设计房地产投资信托基金的运行模式资人购买房地产投资信托基金后，通过受益凭证去二级流通苻场进行1 设计房地产投资信托基金的运行环境交易。首先，规范房地产投资信托基金管理的当事人。要合理设定基金3 规范投资范围和方向管理人的职责，必须做到以增强基金持有者的效益为目的。基金管理我国在实施契约式房地产投资信托基金时，要明确其投资范围。人要同时满足基金投资和房地产物业双方面的要求，结合房地产投资主要是商业物业，并且是优质的，升值潜力大商业物业；可以投资房信托基金的特殊性对基金管理人提出要求。同时加强基金托管人的

10、规地产行业的细分市场，也可以投资开发领域。包括一些中低档的住宅定，对其任职资格要加强管理。保证信托基金在合法、合规条件下进小区的建设t 投资不良资产处置，鼓励投资廉租房建设项目。行运行，对基金进行公证、客观的评估，增强自身的独立性，不要在总之，我国在使用房地产投资信托基金方面刚刚起步，需要借鉴利益驱动下成为一些部门的附属品。其次，规范投资行为。房地产投国外发展经验，同时也要结合我国的实际情况，充分发挥房地产投资资信托基金投资目标是房地产也，不能偏离投资方向，同时要基于市信托基金的作用，为我国房地产健康、快速发展注入活力。露场容量和监督的有效性规定投资地域。并且通过规定不同的持有期和转让条件，防

11、止用房地产投资信托基金进行投机。最后，依据不同的参考文献：地域规定房地产投资信托基金的借贷比例，要从风险控制和基金融资1 王新，我国房地产投资信托基金的模式研究，住宅产业，2 0 0 9需求进行考虑。(8)2 完善房地产投资信托基金组织构架和交易方式2 刘浩丹，王来福简析房地产投资信托基金模式研究，辽宁行政首先，完善房地产投资信托基金组织结构。实施契约式房地产投学院学报2 0 0 8(5)资信托基金时，要通过机构处理好当事人的关系，实现双重监管和信5 谭颖晓，李明月，我国发展房地产投资信托基金的模式选择，金托的目的。处理好基金持有人、基金组织，基金管理人、托管人通过融经济，2 0 0 8(18

12、)信托责任建上 的关系体系。其次，完善房地产投资信托基金的募集方4 任宏，秦承波，房地产投资信托基金模式比较及可行性分析，山式。要采用多种方式募集，以公募方式为主。完善我国资本市场，规西建筑，2 0 0 7(3 5)；商业银行基层网点反洗钱工作存在的问题与建议廊坊银行股份有限公司营业部黄晓鸟【擒耍】论文在深入分析商业银行基层网点在反洗钱过程中存在的内控制度不健全、商业银行对可疑交易信息的收集、分析能力弱等诸多问题基础上，有针对性的提出了一些改进的建议。【关键词】反洗钱商业银行基层网点问题建议一我国洗钱犯罪活动现状自改革开放以来，我网洗钱犯罪E l 显增多。洗钱规模也随之扩大，其中腐败公职人员的

13、洗钱活动成为一个突出的问题，其发展速度已远超过去，洗钱方式变化多端。一是先捞钱后洗钱。大鼍贪占公款后，辞职办公司，用新身份来掩饰其非法资金来源。二是边捞钱边洗钱。自己在台上利用权力敛财，然后让亲属利用“下海”身份掩盖黑钱来源。三是连捞钱带洗钱。公职人员暗中创办私人企业，将黑钱转到这些企业账上并通过纳税转为合法收入。四是跨国转移洗钱。大量黑钱通过地F 钱庄等途径转移到国外，或在国外收取赃款后洗白。二。国外反洗钱实践的经验及借鉴美困是最早对洗钱进行法律控制的国家，美国对有关法律进行了相应的改革，采取r 一系列控制洗钱犯罪的法律措施，形成了具有特色的控制洗钱的法律机制。德国银行的经营范围广泛，在错综

14、复杂的业务环节中开展反洗钱工作，需要更高的制度保障和技术水平。因此。德国银行业的反洗钱工作具有其独特性，复杂性、先进性和代表性。通过分析国际组织和美，德等发达国家银行业反洗钱机制可知，应健全的反洗钱制度、合理的机构设置和人员配备；采用先进的科技手段辅助反洗钱的监测和报告工作；对政治敏感人物的金融业务采取更严格监控措施。三商业银行基层网点反洗钱工作存在的问题(一)内控制度不健全首先是反洗钱工作的独立性不足。目前国内商业银行的基层网点大部分未设置反洗钱专岗，在管理体系中也未设置专-i -I 负责的管理部门。其次，反洗钱工作的审慎性小足。目前商业银行在反洗钱操作中存在两种倾向：一是为免除责任，不加分

15、析的报送大胃无用或明硅可排除的交易信息，占用监管部门宝贵资源：二是以业务能力、素质不强为理由，逃避未发现和报告某笔大额与可疑支付交易的责任，漏报、少报要的信息。(二)金融机构工作人员业务素质不高，致使监控效率低下业务索质不高主要表现在：不J，解“洗钱”的基本常识；对“洗钱”的危害性和反洗钱工作的意义认识不足，工作积极性不高，责任心不强；反洗钱工作经验不足；业务素质参差不齐等等。(三)商业银行对可疑交易信息的收集、分析能力弱“删一r。P 州俐。帅一一。；，一JnM e o e ,C h i n a 时经界10 5万方数据房地产投资信托基金模式研究房地产投资信托基金模式研究作者：米燕作者单位：西安

16、经发城建开发有限责任公司刊名：财经界（学术）英文刊名：MONEY CHINA年，卷(期)：2010，(1)被引用次数：0次 参考文献(4条)参考文献(4条)1.王新 我国房地产投资信托基金的模式研究 2009(8)2.刘浩丹 王来福简析房地产投资信托基金模式研究 2008(3)3.谭颖晓.李明月 我国发展房地产投资信托基金的模式选择 2008(18)4.任宏.秦承波 房地产投资信托基金模式比较及可行性分析 2007(35)相似文献(10条)相似文献(10条)1.学位论文 吴岚 房地产投资信托基金在我国的发展研究 2008 房地产投资信托基金，是一种以发行受益凭证的方式汇集多数投资者的资金，由专

17、门的投资机构进行投资、经营和管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。从不同的角度观察，房地产投资信托基金可以划分成不同的类型：按照资金募集方式不同，可以将房地产投资信托基金分为私募式和公募式；按照组织形式不同，可以将房地产投资信托基金分为公司型和契约型；按照赎回方式不同，可以将房地产投资信托基金分为封闭式和开放式；而按照资金的运用方式不同，又可以将房地产投资信托基金分为权益型，抵押型和混合型。房地产投资信托基金作为一种联系社会资本和房地产市场的产业投资工具，在海外经过近50年的发展，已经显示出了巨大的制度优势和发展潜力。引进和发展房地产投资信托基金，对引导我国社会资本有效地

18、进入房地产市场、提升房地产市场的发展层次、完善金融市场的产品结构以及防范金融市场风险都具有重要的作用和深远的意义。目前，我国发展房地产投资信托基金面临着诸如模式的选择、相应法律以及配套的市场体系建设等一系列问题，要解决这些问题需要理论界和实务界运用科学的态度、方法和理论体系系统地对国外房地产投资信托基金的发展状况和我国房地产信托产品的发展现状加以研究和分析，争取在实践探索中逐渐寻求和建立一条符合中国国情、适合中国房地产投资信托基金发展的新道路。只有这样，我们才能够发现到底选择什么类型的房地产投资信托基金更能有利于促进整个房地产业和金融业的良性发展。本文对房地产投资信托基金在我国的发展研究主要是

19、从以下三个方面着手：一、房地产投资信托基金在全球的发展介绍以及国际经验的借鉴 本文阐述了房地产投资信托基金在美国的起源以及在全球的发展，不仅展示了权益型房地产投资信托基金和抵押型房地产投资信托基金的发展沉浮，还揭示了政府的宏观政策、国家的法律、法规以及税收优惠政策在各国房地产投资信托基金的发展历程中起到的巨大作用。并且用详尽的数据、图表分析表明并总结了房地产投资信托基金具有投资回报高、风险低、流动性高等优秀品质以及享有税收优惠的显著特征，明确了房地产投资信托基金作为一种横跨房地产市场和金融市场的创新型金融工具的优势所在，并为我国发展房地产投资信托基金概括出了借鉴经验：其一、房地产投资信托基金的

20、发展需要政府提供的法律保障和政策支持；其二、房地产投资信托基金的发展依托于一个发达的房地产金融市场；其三、机构投资者的广泛参与将有利于房地产投资信托基金的发展。二、房地产投资信托基金在我国的曲折发展道路 本文分别分析了我国房地产业以银行贷款为主的间接融资和以股票融资为主的直接融资状况，揭露了我国房地产业高度依赖银行贷款的融资特点。这种高度依赖银行贷款的融资方式既不利于房地产市场的健康发展，又不利于商业银行的风险分散，所以，银行贷款占主导地位的房地产融资现状就为我国引进并推出房地产投资信托基金提供了必要性依据。2003年6月13日，中国人民银行颁布了著名的“121号文件”，即关于进一步加强房地产

21、信贷业务管理的通知。该文件在提升了银行对房地产贷款的门槛的同时，为房地产投资信托基金在我国的发展开了一扇窗房地产信托产品于2005年出现了“井喷”。但是，银监会随后推出的“212号文件”、“54号文”以及“256号文件”却又是对房地产信托的严格调控。所以，我国政府对房地产投资信托基金暧昧不明的态度使我国迟迟没有推出真正意义上的房地产投资信托基金。2007年3月，修订的信托公司管理办法和信托公司集合资金信托计划管理办法开始正式施行，这也表明了国家对我国发展房地产信托的重视和支持。为了更能清晰生动的展现我国房地产信托产品的发展阶段，本文引入了“联信宝利”1期和大万商厦物业收购集合资金信托计划两个案

22、例，展示了我国准房地产投资信托基金的产品特点，也指出了准房地产投资信托基金与国外成熟的房地产投资信托基金的差距。三、房地产投资信托基金在我国的发展模式的选择探讨 本文针对目前我国房地产投资信托业的现状，从法律政策、运行机制、监管机制三个方面进行探索研究，以期为我国房地产投资信托基金的运作奠定良好的内部机制和外部环境。本文建议我国应该尽快推出投资基金法或者房地产投资信托基金的专项立法，并配以税收优惠政策，建立健全我国房地产投资信托基金的制度基础；我国在房地产投资信托基金的起步阶段，应该重点发展公募式、契约型、封闭式、特别是权益型的房地产投资信托基金，只有这样，才能够同时对我国房地产市场和金融市场

23、进行很好的调节；我国也应该建立并完善房地产投资信托基金的监管机制，形成一个以房地产投资信托基金为核心，以国家监管、房地产投资信托同业监管、基金内部监管和市场监管的多层次、多方面共同监督的房地产投资信托基金监管体系。本文的主要创新之处与贡献基本体现在以下几个方面：一、本文在房地产投资信托基金的国际经验借鉴部分中，采用了大量的、最新的、最全的相关图表和数据支撑着房地产投资信托基金的优势特征这一论据，让数据说话，让事实说话，使这一论据更真实、更充分、更有说服力，为我国应该推出真正意义上的房地产投资信托基金的分论点奠定了理论与实践基础。二、本文在房地产投资信托基金在我国的曲折发展道路部分中，非常重视中

24、国人民银行与银监会对房地产信托产品的调控效果与后果，高度概括和总结了“121号文件”、“212号文件”、“54号文”、“256号文件”对我国房地产信托产品的影响以及房地产信托市场随着这一系列文件的颁布后的发展走势。此外，本文还评述了新的信托公司管理办法和信托公司集合资金信托计划管理办法。这些规章制度的论述，清晰的梳理了我国房地产投资信托基金发展的宏观制度环境，为我国应该建立怎样的房地产投资信托基金的问题做出了解答。三、本文在房地产投资信托基金的模式选择探讨部分中，论述我国在现阶段应该选择权益型的房地产投资信托基金时率先提出了自己的观点。即发展权益型房地产投资信托基金有利于发展我国房地产存量市场

25、，顺应我国连续降息的从紧政策、以及缓解房屋高空置率和房屋的高住房需求率并存的供需压力。显然，抵押型房地产投资信托基金是不能解决好上述问题的。为了很好的论证这一论点，本文从美国的权益型房地产投资信托基金和抵押型房地产信托基金的主导交替历史开始作铺垫，以我国抑制房地产信托产品的相关政策的背景环境层层展开，最后又以大万商厦物业收购集合资金信托计划为成功案例，明确的论证了权益型房地产投资信托基金才是我国发展房地产投资信托基金类型的最好选择。2.期刊论文 宋一.SONG Yi 金融创新视阈下的房地产投资信托基金-长春工业大学学报（社会科学版）2007,19(3)为了摆脱我国房地产金融的困境,不仅要积极借

26、鉴国际经验,也应该从我国房地产发展的实际出发,进行金融创新,推进房地产投资信托基金.当前,居民储蓄结构的变化是我国房地产投资基金发展的前提,住宅政策性金融体系的完善是我国房地产投资基金发展的基础,配套制度环境的优化是我国房地产投资基金发展的关键.推进房地产投资基金发展,需要消除我国房地产投资基金的法律障碍,加强我国房地产投资基金的制度体系建设,推进我国房地产投资基金的信息系统建设,提高我国房地产投资基金的诚信度.3.学位论文 吴见斌 中国房地产投资信托基金研究 2004 房地产业是典型的资金密集型产业,资金融通是房地产经营与决策中的核心问题之一.上世纪六十年代,西方成熟市场在房地产金融与投资方

27、面创造演变出多种新型的房地产金融工具,如房地产投资信托基金(REIT)等,大大促进了金融市场和房地产业的发展.该论文对发展中国房地产投资信托基金进行了研究.该文先对房地产投资信托基金进行了介绍,接着分析了REIT在中国发展的环境和条件,并剖析了海内外房地产投资基金在中国的发展现状和问题,最后简述了REIT在中国发展的构想,并重点对中国信托投资公司介入房地产产业投资基金的方式进行了初步的探讨.通过该论文的研究,试图让大家了解REIT在国外和中国的发展概况,REIT在中国发展的必然性与可行性,并初步对中国信托公司在设立REIT的组织架构、资金投向、投资管理等问题进行了研究.一直以来中国房地产行业的

28、融资渠道非常单一,对银行贷款依赖程度过高.随着房地产行业进入平稳发展期,房地产行业迫切需要多元化的融资渠道.加之近期央行收紧银行对房地产企业的信贷,使得房地产企业的融资更显艰难,房地产企业和金融机构都亟待开拓新的房地产融资途径.一时间房地产投资信托基金成为了中国房地产金融的新热点.种种迹象和市场需求表明,中国房地产投资基金的出现和发展已是大势所趋.但相对于国外许多国家在房地产信托投资基金长期、稳定、成熟的发展而言,中国的房地产信托投资基金相关法规也尚未出台,在产品设计、法律形态、投资理念、资金募集、运作模式等方面尚存在许多局限性和障碍.因此,在学习与借鉴国外成熟经验的基础上,研究中国房地产投资

29、信托基金发展的环境与条件,探讨中国房地产投资信托基金的发展之路就有了较深刻的现实意义.4.期刊论文 王作娟.邢玉芳.张广文 房地产投资信托基金必要性与可行性分析-现代商业2007,(36)房地产业是典型的资金密集型行业,所以房地产业历来是一个高风险行业.其对经济周期的反应极勾敏感.而我国近些年来房地产资金中直接和间接来自银行信贷的部分基本上都占了总额的60%以上,造成了巨大的显性或隐性的房地产金融风险.因此,我国目前急需创新的房地产金融产品来分散银行所承担的风险,且能减轻房地产传统融资渠道的压力,满足房地产市场对资金的扩大需求.在当前诸多融资方式中,房地产投资信托基金(REITs)的表现尤为抢

30、眼,已成为了我国房地产行业关注的新热点.5.学位论文 刘大志 房地产企业融资策略研究 2006 本课题是由宏观调控所引发的现实和理论热点。在新的行业、金融和市场背景下，房地产企业的融资策略调整已经强烈地凸现了其战略转型的深层内涵。课题对宏观调控下我国房地产企业同益多元的融资手段及其组合形式做出分析，给出了即期和远期房地产金融形势下的企业融资策略空间。并针对上海国际集团房地产业务板块和房地产企业转型的客观情况，给出了集团房地产融资策略调整的具体对策与思路。本课题认为：1从长期的角度来看，房地产企业的融资模式与其所处的金融环境一定是互相匹配的。但就短期而言，由于房地产金融体系的制度刚性与房地产融资

31、需求的演变节奏之间存在差异，所以在特定的制度变迁时期，会形成两者不相匹配，从而制约房地产企业发展的矛盾。我国房地产企业目前所面临的情况，正是如此。由于房地产金融体系的创新需要一个过程，从而必然使房地产企业的融资模式变迁处于一个相对混乱和艰难的时期。2在我国房地产金融体系尚未发生根本改变的现阶段，房地产企业面对持续的宏观调控，其所能够寻求和实现的融资策略相对有限。各种融资工具的创新组合应用成为房地产企业摆脱融资困境的主要思路。3从远期来看，我国房地产将进入资本驱动的现代阶段。以此为前瞻的房地产企业在融资策略调整上将主要围绕房地产的证券化来进行。目前具有实践意义的，主要体现在两个方面。一是以债券形

32、式表现出来的。包括直接的房地产项目债券和派生出来的，以房地产资产(或房地产财产权利)为担保，靠该资产收益偿还的债券。二是以基金形式表现出来的。包括房地产产业投资基金和房地产投资信托基金等。6.期刊论文 宋志勇.熊璐瑛 美新房地产投资信托基金的发展及对中国的启示-经济研究导刊2009,(22)REITs(Real Estate Investment Trusts,简称RESTs)拓宽了房地产企业的融资渠道,又增加了普通投资者的投资途径,必将对中国的房地产发展带来积极的影响.但中国RESTs发展刚起步,法律、监管制度等不完善,投资者也需时间熟悉等,因此有必要分析借鉴国际上发展RESTs的成功经验.

33、分析比较了美国和新加坡发展REITs的成功经验及对中国的启示.7.学位论文 祝世清 中国房地产投资信托基金（C-REITs）优化路径 2007 房地产业是资金密集型行业，与我国房地产业飞速发展不太协调的是我国的房地产金融发展十分迟缓。目前，我国房地产业还是严重依赖商业银行这一融资渠道，因此，房地产业风险也大量聚集到商业银行系统。另外一个方面的情况是，我国居民储蓄存款余额年年攀升，而适合居民投资理财的金融产品却比较稀少，对于房地产这一高回报行业更是可望而不可及。然而，在美国经历了几十年发展历史的一种金融工具房地产投资信托基金(Real Estate Investment TrustsREITs)

34、，却有望能化解当前的困境。传统意义上的REITs是指专门持有房地产、与抵押贷款相关的资产或同时持有这两种资产的一种封闭式基金。投资者在股票市场购买REITs股票，就相当于购买了房地产或抵押贷款，因此，REITs的出现，使得普通的投资者也可以投资房地产。本文主要就我国发展房地产投资信托基金最为重要的几个问题展开讨论，沿着从基本的立法到其机构投资者培育、投资策略和风险控制这一主线，结合我国当前的实际情况，探讨发展我国本土CREITs(ChinaREITs)的路径。本文主体部分为四章。第一章，房地产投资信托基金发展状况，主要介绍了REITs的概念、特点、类型以及美国和其他国家发展REITs的历程与现

35、状。并且，还对房地产投资信托基金进行经济学分析。首先，分析了房地产投资信托基金的信托本质。其次，重点阐述了房产投资信托基金的委托代理理论、投资组合理论、资本市场理论和市场有效性理论。通过对REITs的经济金融理论基础的分析，为本文后面关于分析和建立CREITs提供了理论依据。第二章是分析关于发展房地产投资信托基金的法制建设。首先，分析了美国房地产投资信托基金的法律完善过程、法律框架和法律特征。然后，结合我国当前有关法律现状，从信托法规、房地产法规、证券法规和税收法规等四个方面在引入REITs上的障碍来进行剖析，提出了发展我国CREITs所需要的法律环境。第三章主要就发展我国房地产投资信托基金的

36、运作进行讨论。首先，研究机构投资者对于我国CREITs发展的作用，应当注重我国机构投资者的培育，从而促进CREITs的规范化。本章讨论的另外一个问题就是发展CREITs的投资策略，总结海外成熟REITs的发展经验，认为我国将来的C-REITs应该先侧重集中化的投资策略。第四章主要论述了未来CREITs的风险及其控制问题。本文重点研究的是传统的外部顾问型REITs的“委托代理”风险。并且从信息经济学“委托代理”模型的关于“激励合同”设计的角度，分析在CREITs运作过程中对于“委托代理”风险的控制。8.期刊论文 赵海洋.Zhao Haiyang 房地产证券化:我国房地产业的发展方向-南京航空航天

37、大学学报(社会科学版)2002,4(2)房地产证券化将直接房地产投资转化为证券投资,在我国推行有其必要性与可行性.借鉴美国、日本等西方发达国家的经验,结合我国国情,宜采用房地产投资信托基金与房地产抵押贷款证券化的两种运行模式;在具体操作中政府应采取相关积极政策予以扶持.9.学位论文 王斌斌 我国房地产投资信托基金运作模式研究 2005 房地产业是一个资金高度密集型行业，其发展离不开强有力的金融支持。目前房地产业发展遇到的问题是房地产贷款在银行贷款中比重过高，为防止房地产市场的隐患最终转嫁给商业银行，抑制可能产生的泡沫，2003年央行出台了“121号”文件，全面收紧了银行信贷资金对房地产项目开发

38、的投放控制，加剧了当前我国多数房地产企业普遍面临融资难的问题。由于中国并没有完全开放房地产金融市场，除银行信贷之外缺少更多的金融工具，房地产信贷门槛的提高导致房地产融资体制中融资渠道狭窄，资本成本提高。因此，当前房地产行业迫切需要银行外的融资渠道，以解决开发和经营的资金问题。另外，我国证券市场面临着产品风险结构不够合理的问题。在可交易的投资产品中，大约80为风险较高的股权类产品，只有大约20为债券类低风险产品。如何发展新的风险较低的投资品种、完善证券市场的产品结构、满足投资者需求是我国证券市场发展面临的一个重要问题。而近年来在海外证券市场迅速发展的房地产投资信托基金不仅可以为房地产业的发展提供

39、银行外的融资渠道，而且可以为投资者提供具有稳定收入、风险较低的股权类投资产品。如何借鉴各国发展房地产投资信托基金的经验，对开发适合我国证券市场和房地产行业发展需要的投资产品具有重要的现实意义。为探讨在我国实行房地产投资信托基金融资的可行性及其运作模式，笔者撰写了本篇论文。本文从我国房地产融资领域的现状出发，指出存在的问题，在这个基础上，借鉴相关理论和国外的成功经验，着重论述了在我国构建房地产投资信托基金以及运作模式的问题，指出我国房地产投资信托基金应选择以封闭式契约型基金为主。最后，为了保证模式的正常运作，在经济体制、金融体制、法律政策、公司组织结构、管理机构、人才培养等方面提出了相应的政策建议。10.期刊论文 朱青.罗志红 关于我国发展房地产投资信托基金的思考-江西社会科学2006,(10)我国发展房地产投资信托基金对降低房地产信贷风险、丰富金融产品、改善房地产业投融资结构、促进房地产业的健康发展有着重要意义.但是现阶段在我国发展房地产投资信托基金仍存在一些障碍,本文从产权、法律、制度、管理和风险等方面进行分析,提出了发展房地产投资信托基金的对策建议.本文链接：http:/