房地产投资信托基金的研究.pdf

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1、广西大学硕士学位论文房地产投资信托基金的研究姓名：陈志刚申请学位级别：硕士专业：财务管理指导教师：范利民20070603房地产投资信托基金的研究房地产投资信托基金的研究作者：陈志刚学位授予单位：广西大学 相似文献(10条)相似文献(10条)1.学位论文 李德福 中国房地产企业房地产投资信托基金融资方式 2005 本文研究了中国国内房地产企业如何利用房地产投资信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，REITs)进行融资这一主题。在中国内地房地产金融市场的多元化发展背景下，本文作者在研究全球REITs市场和资产证券化理论的基础上，重点分析了美国、新加坡和香港REITs市场，

2、然后探讨和研究了设立本地化REITs和在海外设立投资于中国物业的REITs的可能性，并提供了实施方案和解决问题的路径分析。本文的研究结果说明：在银行信贷主导的中国内地房地产金融市场上，房地产企业可以通过REITs进行融资，实施融资多元化战略。一方面，房地产企业可以联合信托投资公司，利用信托制度的优势，创造性地设立本地化REITs进行境内融资；另一方面，房地产企业充分利用本地化REITs形成的资金池，可以先收购国内物业，建立资产池，然后通过在海外设立REITs的方式达到境外融资目的。两种REITs融资方式将促进我国房地产业的专业化进程和我国内地房地产金融市场的发展，进而使中国房地产金融与国际房地

3、产金融实现有效的对接，进一步促进我国房地产产业进入稳健、快速、可持续发展的轨道。本文的主要贡献有三点：第一，在理论结合亲身实践的基础上，作者探讨了房地产企业的REITs融资渠道，对房地产金融业的发展具有重要的现实意义；第二，作者在研读美国REITs相关税法并参阅有关研究成果的基础上，重点对美国REITs的市场结构、功能和特点进行了研究，分析了新加坡和香港REITs市场，并以此为理论框架和依据，分析了本地化REITs的发展现状，指出了本地化REITs的发展方向，对我国房地产业的发展具有重要的理论意义；第三，作者分析了在海外设立投资于中国内地物业的REITs的可行性，设计了该类REITs的设立和上

4、市方案，为国内房地产企业海外融资提供了一种新思路，有利于改善房地产融资渠道单一的弱势。2.期刊论文 对我国当前经济形式下的房地产金融的探讨-辽宁行政学院学报2009,11(11)房地产业属于高度资金密集型产业,拥有广泛的资金来源对产业发展至关重要.当前,在美国次贷危机的影响下,我国的房地产业正在面临着资金和销售的双重压力.本文分析了中国房地产金融面临的主要问题及风险,在借鉴美国次贷危机教训的基础上,站在审视者的角度,提出了我国当前形式下房地产金融的相关政策建议.3.学位论文 孙李 房地产信托基金（REITs）：美国模式与中国现状、问题及前景研究 2005 本文介绍了美国房地产信托基金(REIT

5、s)产品和我国REITs产品各自的运作、发展状况，列举了一些有代表性的个案，针对我国REITS产品的预期收益率进行了一定的实证研究，并分析了我国REITs产品的不足之处。进而提出我国REITs产品的三种路径分析，认为我国应优先发展信托型REITs，并对其具体的产品特点进行了分析。本文最后针对我国设立REITs的障碍，提出了政策建议。4.学位论文 吴见斌 中国房地产投资信托基金研究 2004 房地产业是典型的资金密集型产业,资金融通是房地产经营与决策中的核心问题之一.上世纪六十年代,西方成熟市场在房地产金融与投资方面创造演变出多种新型的房地产金融工具,如房地产投资信托基金(REIT)等,大大促进

6、了金融市场和房地产业的发展.该论文对发展中国房地产投资信托基金进行了研究.该文先对房地产投资信托基金进行了介绍,接着分析了REIT在中国发展的环境和条件,并剖析了海内外房地产投资基金在中国的发展现状和问题,最后简述了REIT在中国发展的构想,并重点对中国信托投资公司介入房地产产业投资基金的方式进行了初步的探讨.通过该论文的研究,试图让大家了解REIT在国外和中国的发展概况,REIT在中国发展的必然性与可行性,并初步对中国信托公司在设立REIT的组织架构、资金投向、投资管理等问题进行了研究.一直以来中国房地产行业的融资渠道非常单一,对银行贷款依赖程度过高.随着房地产行业进入平稳发展期,房地产行业

7、迫切需要多元化的融资渠道.加之近期央行收紧银行对房地产企业的信贷,使得房地产企业的融资更显艰难,房地产企业和金融机构都亟待开拓新的房地产融资途径.一时间房地产投资信托基金成为了中国房地产金融的新热点.种种迹象和市场需求表明,中国房地产投资基金的出现和发展已是大势所趋.但相对于国外许多国家在房地产信托投资基金长期、稳定、成熟的发展而言,中国的房地产信托投资基金相关法规也尚未出台,在产品设计、法律形态、投资理念、资金募集、运作模式等方面尚存在许多局限性和障碍.因此,在学习与借鉴国外成熟经验的基础上,研究中国房地产投资信托基金发展的环境与条件,探讨中国房地产投资信托基金的发展之路就有了较深刻的现实意

8、义.5.学位论文 李江勇 我国发展房地产投资信托基金的必要性研究 2007 我国的房地产市场是在改革开放以后，伴随社会主义市场经济体制的确立而逐步发展起来的。随着我国住房消费的持续升温，房地产业逐步显示出在整个国民经济中的重要地位，我国已明确将房地产业确定为国民经济增长的支柱产业。房地产业在国民经济中的重要地位，决定了各国金融当局都相当重视本国房地产金融市场的发展，而我国由于众多因素的影响，目前房地产金融市场结构并不完善，房地产金融工具较为单一，风险防范能力较弱，因此，有必要引入国外成熟的金融工具，而房地产投资信托基金满足了这种需求。在介绍了房地产投资信托基金的起源和发展之后，本文开始重点论述

9、房地产投资信托基金作为金融工具的基本特征。首先，根据资金投向的不同，房地产投资信托基金可以划分为权益型、抵押型以及混合型三大类。由于抵押型RBITs面临较大的利率风险，在美国上市的三类RBITs中，抵押型RBITs仅占6.52，而权益型REITs占比则高达九成多。其次，根据美国房地产投资信托基金协会(NAREIT)提供的数据资料，FTSENAREITEquity指数同其它几种重要的美国证券指数的相关系数呈逐年下降趋势。这说明，作为一种金融投资工具，REITs与其他金融工具低相关性的特点非常明显。因此，RRITs可以为资产组合提供资产分散的选择，这对于防范投资风险具有相当重要的意义。第三，权益型

10、REITs上市公司的股息率较高，根据NAREIT公布的数据，权益型REITs上市公司的股息率从整体上而言超过了美国十年期国债的收益率，而且随着时间的推移，权益型REITs上市公司股息率与美国十年期国债收益率之间的利差有逐步扩大的趋势。第四，根据NAREIT2007年1月的统计数据，FTSE NAREIT Equity指数总回报率在1年、3年、5年、10年、15年、20年以及30年的周期中，都超过了Wilshire 5000指数、NASDAQ100指数、标准普尔500指数、Russell 2000指数以及道琼斯工业平均指数。此外，以回报率的波动性来衡量REITs的收益风险，在10年、15年、20

11、年以及30年的周期中，权益型REITs的风险要低于各股指，但在1年、3年以及5年的短期表现中，权益型REITs回报率的波动性则略高于各股指，这表明了权益型REITs适合长期投资的特点。总体而言，与其他金融工具相比，权益型REITs的收益更加稳定，风险也相对更小。第五，由于房地产是很好的通货膨胀的抵御物，因而作为依附在房地产标的上的REITS也具有很强的抵御通货膨胀能力。根据NAREIT2007年1月公布的FTSE NAREIT Equity REIT 价格指数与消费者物价指数的对比图，在过去的二十多年时间里，REITs股票价值的增长幅度整体上明显超过了消费者物价指数的上涨，表明REITs具有很

12、强抵御通货膨胀的能力，也再次验证了REITs是一种有着优异表现的保值类金融投资工具。第六，REITs与债券、公司股票、房地产直接投资等投资工具有显著区别，体现了REITs流动性好、投资收益稳定、风险较小、合理避税等良好特性。接下来，本文进一步探讨了我国房地产信托类产品与房地产投资信托基金的区别。指出我国的房地产信托产品是作为银行融资渠道的替代品出现的，其不仅深受我国房地产信贷政策的影响，而且在产品属性、流通性、风险分散能力、专业化运营程度以及拥有的投资者类型等方面都有较大的差异。即使是我国的信托行业仿效REITs运作模式设计的房地产金融投资工具，与真正意义上的REITs产品也仍然有众多本质上的

13、区别。由于REITs具有优异的金融投资属性，而我国目前的房地产信托类产品本质上又区别于REITs，因此，我国发展房地产投资信托基金十分有必要。对其必要性，本文分别从五个方面进行了论述。首先，建立房地产投资信托基金，将拓宽我国房地产业融资渠道。房地产业属于资金密集型产业，对于任何一个房地产企业而言，充裕的资金支持都是相当关键的。由于我国房地产企业发展时间短，企业内源融资能力有限，因此，我国房地产企业更多是依靠银行贷款、股权融资、债券融资等外源融资方式满足企业发展的资金需求。但是由于现有融资渠道所存在的种种缺陷，引入其它有效的融资渠道就显得十分重要。房地产投资信托基金作为国际上运用成熟、有效的融资

14、方式，以其优异的投资属性，引导大量低效运作的储蓄及其它资金进入可以获取更高收益的实业投资领域，从而成为拓宽房地产企业融资渠道的一条合理有效途径。其次，房地产投资信托基金的建立，有利于我国商业房地产业的规范化发展。对于商业地产商，房地产投资信托基金的融资意义并不在于解决其前期开发资金需求，而是缩短其投资回收期，在维护商业物业产权完整性的前提下，缓解我国商业地产商所面临的资金压力。此外，还可以推动我国商业地产经营管理模式的转变，促使房地产行业进一步细分，从而提高整个行业的运行效率。第三，为我国中小投资者提供新的有效投资渠道，分流巨额储蓄存款。我国居民储蓄高速增长的基本原因，除了居民收入的稳步上升，

15、个人承担的教育、住房、医疗、养老成本增加等因素外，我国中小投资者缺乏有效的金融投资工具也是一个相当重要的原因。在发达国家，个人投资工具非常丰富，除股票外，还有政府发行的债券、货币市场基金、共同基金以及各种企业债券、期权、期货等众多金融品种可供选择。而在中国，目前可供选择的个人投资品种少而又少，即便是为数不多的几个现有投资品种，对于缺乏投资经验和理财技巧的普通居民来说也是充满了风险。倘若我国建立房地产投资信托基金，以其所具有的优异投资属性，必将进一步丰富我国的金融投资工具，为广大中小投资者提供一个具有较低风险而获得较高收益的投资渠道。第四，有利于推动我国廉租房制度的发展及完善。建立廉租房RHTs

16、最大的作用在于广泛吸收社会闲置资金，从而根本上解决我国廉租房建设资金的匮乏现象，使其真正成为覆盖绝大多数中低收入家庭的住房保障体制。廉租房P,ZITs的建立还有利于我国房地产市场的完善与发展，可以为不能偿还银行个人抵押贷款的家庭提供可供居住的租赁房屋，以解决其生活必需的住房问题，从而为银行行使债权创造条件，增强金融资产的流动性。第五，房地产投资信托基金在资产剥离过程中将发挥重要作用。以RBITs方式剥离不动产，将成为改善我国财政状况的有效途径之一，而且通过REITs剥离非核心房产，将有利于企业的重组，此外，在我国银行处置房地产不良资产方面也可以发挥巨大作用。最后本文对我国房地产投资信托基金的运

17、行模式进行了简要分析，在比较公司型与契约型房地产投资信托基金的优劣势之后，指出我国房地产投资信托基金的组织形态应该选择契约模式，而赎回方式应选择封闭式基金，此外，在收益分配方面，应该制定相关法规，要求房地产投资信托基金经营所得在扣除经营成本和管理费用后将不低于90的信托收益以现金形式分配给信托基金的受益人。6.期刊论文 宋一.SONG Yi 金融创新视阈下的房地产投资信托基金-长春工业大学学报（社会科学版）2007,19(3)为了摆脱我国房地产金融的困境,不仅要积极借鉴国际经验,也应该从我国房地产发展的实际出发,进行金融创新,推进房地产投资信托基金.当前,居民储蓄结构的变化是我国房地产投资基金

18、发展的前提,住宅政策性金融体系的完善是我国房地产投资基金发展的基础,配套制度环境的优化是我国房地产投资基金发展的关键.推进房地产投资基金发展,需要消除我国房地产投资基金的法律障碍,加强我国房地产投资基金的制度体系建设,推进我国房地产投资基金的信息系统建设,提高我国房地产投资基金的诚信度.7.学位论文 刘亚凡 我国发展房地产投资信托基金可行性分析 2006 本文通过对国外房地产投资信托基金运行的成功经验的分析，提出了在我国现阶段发展房地产投资信托基金的必要性和可行性，探讨了我国房地产投资信托基金的组织形式和发展模式，并就我国现阶段发展房地产投资信托基金提供了具体的政策建议。除去“序论”和“结论”

19、，本文共分四章：第一章“房地产投资信托基金概述”；第二章“国外房地产投资信托基金的发展状况及分析”；第三章“我国发展房地产投资信托基金的可行性分析”；第四章“我国发展房地产投资信托基金运作模式探讨及政策建议”。作为整个论文的基础和铺垫，第一章系统地介绍了房地产投资信托基金概念、类型、组织形式和资金来源，并对房地产投资信托基金的功能和投向选择进行了详细的分析。首先，提出了房地产投资信托基金概念，并具体介绍和比较资产类、抵押类和混合类这三种类型的房地产投资信托基金的各自特点，还对契约型和公司型两种组织形态进行了比较和分析，指出在我国实施新公司法和证券法和制定了完善的REITS法规和制度之后，发展房

20、地产投资信托基金应该实行公司型的组织形式，之后，从社会闲散基金、机构投资者和国际资本这三个方面的资金来源进行了分析。其次，从七个方面论述了房地产投资信托基金的功能，并指出由于追求长期稳定回报的特点，因此在我国，房地产投资信托基金应该主要投资于成熟物业收取租金，或投资于酒店、办公楼、综合商业设施的开发建设。第二章系统地介绍了国外房地产投资信托基金的发展状况。首先以REITS的发祥地美国为重点，介绍了美国房地产投资信托基金发展历程、特点和种类；其次，对新加坡、日本、澳大利亚、韩国、中国台湾和中国香港的房地产投资信托基金的发展和现状作了简要介绍。第三章从政策、法律和实际操作三个方面对我国现阶段发展房

21、地产投资信托基金的可行性进行了分析和论证，并对房地产投资信托基金的风险和需解决的问题进行了详尽的分析。首先，在法律层面上指出，REITS与我国公司法、证券法规定一致，而信托业和证券法律制度的逐步完善为REITS创造了必要条件。其次，在政策层面上，通过央行、银监会、商务部等相关政府主管部门鼓励发展稳定的、多元化的房地产融资工具，发展多层次的资本市场，完善房地产企业长期的、直接的融资渠道等政策导向，分析了政策上发展房地产投资信托基金的可行性。第三，在实际操作层面上，由于房地产业的发展、充裕的资金，以及目前业已逐步形成的投资主体等方面的有利条件对我国现阶段发展房地产投资信托基金提供了实际操作的可行性

22、。本章还对房地产投资信托基金可能遇到的金融、房地产行业、基金管理、外汇管制、市场炒作等方面的风险，以及对我国现阶段发展房地产投资信托基金在政策法律方面、市场流动性、实际操作形式和房地产信托融资本身等方面存在的问题也进行了详细的分析，指出尽管目前在我国发展REITS是现实可行的，但仍有许多政策、法律和操作方面的问题要予以解决，特别是需要在专门的政策法规、税收制度、人才培养、市场机制、运作方式等多方面进行完善。第四章对我国发展房地产投资信托基金的操作模式和路径进行了深入的分析，并提出了适合我国国情的政策建议。在操作模式方面，对信托计划模式、上市公司模式和封闭式产业基金模式都进行了详尽的分析，指出，

23、在我国现阶段发展房地产投资信托基金应以现有法律为依据，可以采用法律制度障碍最小的房地产上市公司模式为选择标准；在路径选择和资金募集方面，设计了房地产企业改造和信托投资公司改造两条路径，并提出了在我国现阶段应该采取公募，当相关法律政策完善并且资本市场成熟之后可以采用私募的方式募集资金的观点。本章的最后，从建立完善的法律体系、建立严格的信息披露制度、管理风险防范制度和外部监管制度、培养机构投资者，拓宽资金来源、完善REITS管理风险防范政策、建设适合REITS的成熟稳定的市场等五个方面对我国现阶段发展房地产投资信托基金提出了具体的政策建议。本章的模式选择和政策建议是本文的重点。通过以上四个章节的分

24、析和论述，能够得出如下两点结论：首先，房地产投资信托基金(REITS)可以拓宽我国房地产业融资渠道，完善房地产业的融资体系架构，促进房地产业的资金结构和产品结构的优化，推动房地产资本市场的发展，分散和降低金融体系的系统性风险。推出REITS将大大地提高房地产金融的完备性，并能够减缓单一资金融通体系下相关金融政策对房地产市场的冲击力度，实现资源的优化配置，进而促进投资基金市场和房地产行业的健康、规范发展。其次，由于房地产投资信托基金具有合理的投资结构和良好的投资回报，可以为投资者提供多元化的投资渠道，特别是为中小投资者参与房地产投资和收益分配提供一个稳定的投资渠道。由于REITS具有流动性好、收

25、益高、市场价格稳定、税收优惠、使资产保值增值等功能，能够有效地降低投资者的投资风险，投资者可以通过购买收益凭证的方式参与投资，在承担有限责任的同时，还可以间接分享房地产业高速增长的成果和获取可观的投资收益。因此说，随着我国房地产金融体系的逐步完善和房地产业的不断发展、房地产投资功能的日益显现，借鉴国际流行的REITS模式，在我国培育和发展房地产信托投资基金具有重要的意义。最后，本文指出：未来房地产投资信托基金的发展方向应是为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供全面的金融服务，适应房地产行业的特点，提供有效的资金融通和风险管理手段，以房地产投资信托基金为核心，将多种房地产融资工具进行整

26、合，优化中国房地产金融发展路径，实现多元化和国际化的房地产金融将成为总体趋势，并从战略角度提出：REITS将是国内商业地产乃至房地产金融的发展方向。8.学位论文 沈烜丞 论我国房地产投资信托基金发展 2007 本文从微观和宏观两方面分析了我国房地产金融市场现状。企业融资渠道单一，房地产金融市场结构不均衡，造成我国尚未形成真正意义上的房地产金融市场。对照国外房地产金融市场发展规律，本文从完善我国房地产金融市场结构、提高金融系统安全性和为投资者提供安全的投资产品以及推动房地产业健康发展等四个方面，论述了我国发展房地产投资信托基金的重要意义。本文对房地产投资信托基金进行系统分析，分别介绍房地产投资信

27、托基金的概念、运作流程、运作模式、内控机制和法律与监督等五个方面的内容。同时，对国外房地产投资信托基金发展历程进行对比分析。重点分析美国房地产投资信托基金发展模式，总结美国在税收优惠政策方面的成功经验。此外，针对香港和新加坡近年来房地产投资信托基金市场快速发展的情况，对香港模式和新加坡模式进行对比分析，以期能为准备在海外上市的我国房地产投资信托基金提供参考，也为我国发展房地产投资信托基金提供一种选择模式。论文通过对我国房地产金融市场发展历程和现状的分析，找出我国房地产投资信托计划与国际标准的房地产投资信托基金的差距，提出我国房地产投资信托基金应以公司型权益类的房地产投资信托基金为发展目标的总体

28、发展战略，并对法律环境、内部控制、信息公开化等三个方面做了具体探讨。最后，为配合总体战略的顺利实旌，论文提出我国房地产投资信托基金发展的组织战略、产品战略、国际竞争战略和核心能力战略等四个次级战略。9.学位论文 周威威 我国房地产投资信托基金的路径选择 2006 随着我国国民经济的持续发展，我国的房地产业取得了很大的发展，特别是自1998年取消福利分房以来房地产业进入到一个快速发展的时期。但是由于我国所处的特殊的历史时期，在国民经济快速发展、城市化进程加速、住宅商品化刚刚起步等多重因素作用下房地产业的发展必然是以新开发建设为主要发展模式。这一发展模式决定了目前房地产业的发展需要大量资金的投入，

29、而我国的房地产企业仅靠企业自身积累的资金很难维持这样持续大规模的开发。以央行在2003年6月13日出台的121号文件为标志，中央政府对房地产业进行了宏观调控。在宏观调控的影响下，房地产企业的资金成本急速上升，急需找到除银行以外新的融资渠道。此时房地产投资信托基金进入了人们的视野。房地产投资信托基金在美国经过几十年的发展，已经有了比较成熟的模式。而且近年来房地产投资信托基金也逐渐被引进到我国的香港、台湾地区。本文首先对房地产投资信托基金的概念、定义以及相关的理论进行梳理，使得我们对于房地产投资信托基金可以有一个全面、清楚的认识。然后对国内外房地产投资信托基金的发展情况进行实证对比研究，国内由于还

30、没有产生真正意义上的房地产投资信托基金，因此研究的重点是对具备房地产投资信托某些特点的房地产信托进行分析。而对国外房地产投资信托基金的研究主要是对美国房地产投资信托基金的发展经验进行总结。在这些基础上本文再探讨了房地产投资信托基金在我国可行的发展路径和发展模式。经过分析我们还是可以看到房地产投资信托基金在我国有着广阔的应用前景。本文最终通过对比和借鉴国外成熟的经验，努力为房地产投资信托基金在我国的发展找到一条符合我国国情的道路。10.期刊论文 刘浩丹.王来福 简析房地产投资信托基金模式研究-辽宁行政学院学报2008,10(3)本文首先对房地产投资信托基金的概念、特征及相关金融理论进行梳理.然后对房地产投资信托基金在国内外的发展和现状做了实证对比研究,其中国外的研究主要是对美国房地产投资信托基金的发展历程进行总结.简述了我国发展房地产投资信托基金的可行性.本文链接：http:/