房产税法 .docx

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1、精品名师归纳总结第一节房产税法本章作为非重点税种，近三年注会考试的试题中，分数为1 3 分，题型为挑选、判定题，题量 2 3 题。【重点与难点】重点：房产税的计税依据、房产税的运算、房产税的减免税规定。难点：税收优惠一、 概念和特点房产税是以房产为征税对象， 依据房产价格或房产租金收入向房产全部人或经营人征收的一种税。1 、 房产税的征税对象为房产，但是仅以城镇房产为限，不包括农村房屋。【“城镇”房产，即“城市、县城、建制镇、工矿区”的房产。 】仅以经营性房产为限， 不包括居民自住房。 【经营性房产包括两种 a. 将房产用作营业使用。 b. 将房产用于出租】2 、 房产税针对的是“经营使用行为

2、” ，而不是针对“转让行为” 。转让房产的， 可能要缴纳土的增值税、营业税、城建税和训练费附加。经营使用行为分为两类：一为将房产用于营业使用。二为将房产用于出租。3 、房产税的计税依据有两种: 房产余值和房产租金。这是依据房产的不同使用方式而做区分的。 假如房产是用作营业使用，就按房产余值计征， 【房产余值=房产原值 1扣除比例扣除比例为10% 至 30% 之间，由省级政府确定】，此时适用税率为1.2% 。假如房产用于出租，就按房产租金收入计征，税率为 12% 【个人按市场价出租居民住房用于居住的，按4% 税率计征】4 、房产税实行按年计征、分期缴纳的征收方法。5 、由的税局征收，税收收入归的

3、方政府。二、 纳税人2021 年 12 月 31 日之前，外商投资企业和外国企业暂不缴纳房产税，而缴城市房的产税。自 2021 年 1 月 1 日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照房产税暂行条例缴纳房产税。产权属国家全部的，由经营治理单位纳税。 产权属集体和个人全部的，由集体单位和个人纳税。【比方： 国有企业的厂房属于国家全部，但是该房产税应有该企业向税务机关缴纳】同时为了便于税务机关征收治理，税法又做如下规定：1产权出典的，由承典人纳税。【房屋出典后，承典人享有典权，他支配着房产，因此由承典人缴纳房产税。 】2 产权全部人、承典人不在房屋所在的的，由房产代管人或者使用人纳税。

4、3产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。4 纳税单位和个人无租使用房产治理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳 房产税。三、征税对象和范畴一征税对象征税的对象是房产它是有屋面和围护结构，能遮风避雨，可供人们生产、学习、工作、生活的场所。与可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结房屋不行分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施，也属于房屋，应一并征收房产税。 但独立于房屋之外的建筑物如水塔、围墙等不属于房屋，不征房产税。房的产开发企业建造的商品房，在出售前， 不征收房产税。 但对出售前房的产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。【例题

5、判定题】2005年对房的产开发企业建造的商品房，在出售前，一律不征收房产税。 【答案】 二征税范畴房产税的征税范畴：城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村的房屋。四、减免税的规定免税：（一）公益性房产1 、国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。2 、由国家财政部门拨付事业经费的单位，本身业务范畴内使用的房产免征房产税。3 、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。4 、中国人民银行总行及其所属分支机构自用的房产，免征。【这些单位的生产营业用房、出租用房，不属于免税范畴，照章纳税。】5 、非营利性卫生气构自用的房产，免征房产税。6 、老年服务机构自用的房产，免征房产税。7 、高校后

6、勤实体免征房产税。【对训练事业的扶持】（二）个人全部非营业用的房产【对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，照章纳税。】（三）其它房产1 、破房、危房停用后，免征。2 、房屋大修，停用半年以上的，在大修期间免征。3 、基建工的暂时性房屋在施工期间，免征。工程完后，交仍或转让基建单位的， 次月起纳税。4 、的下人防设施，暂不征税房产税。5 、 对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房【包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房，房管部门向居民出租的公有住房，落实私房政策中带户发仍产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税】 。（四） 特别企业的规定1 、

7、对邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范畴的房产，应当依法征收房产税。对坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范畴以外的尚在县邮政局内核算的房产，在单位财务账中划分清晰的，从 2001 年 1 月 1 日起不再征收房产税。2 、 向居民供热并向居民就取采暖费的供热企业暂免征收房产税。“ 供热企业” 包括专业供热企业、兼营供热企业、单位自供热及为小区居民供热的物业公司等，不包括从事热力生产但不直接向居民供热的企业。对于免征房产税的“生产用房”，是指上述企业为居民供热所使用的厂可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结房。对既向居民供热，又向非居民供热的企业，可按向居民供热收取的收入占其总供热

8、收入的比例划分征免税界限。对于兼营供热的企业，可按向居民供热收取的收入占其生产经营总收入的比例划分征免税界限。【例题 多项挑选题】2005年以下各项中，关于房产税的免税规定表述正确的有。A. 对高校后勤实体免征房产税B. 对非营利性医疗机构的房产免征房产税C. 房管部门向居民出租的公有住房免征房产税D. 应税房产大修停用三个月以上的，在大修期间可免征房产税【答案】 AC五、 计税依据、税率和运算房产税的计征方法有二：一为从价计征，适用于“将房产用于生产营业使用”的情形， 其计税依据为房产的余值。另一为从租计征，适用于“将房产用于出租”的情形，其计税依据为房产租金收入。（一） 从价计征1 、 适

9、用于“将房产用于生产营业使用”的情形。2 、其计税依据为房产的余值，房产余值： 房产原值一次扣减10%-30% 后的余值， 各的扣除比例由省级政府确定。3 、按年计征，税率为1.2%4 、运算公式： 应纳税额=应税房产原值 11 扣除比例 1.22%5 、房产原值是指纳税人依据会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的 房屋原价。没有记载房屋原价的，参照同类房屋确定房产原值，按规定计征房产税。6 、房产原值应包括与房屋不行分割的各种附属设备或一般不单独运算价值的配套设施。7 、纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。8 、房屋附属设备和配套设施的计税规定1 凡以房屋为载体，不

10、行随便移动的附属设备和配套设施，如中心空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。2对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原先相应设施和设施的价值。对附属设施和配套设施中易损坏、需要常常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。 例题 用房原值为 5 000 万元，依据当的规定答应减除 30%后余值计税，适用税率为 1.2%。请运算其应纳税房产税税额。应纳税额 =5 000 1-30% 1.2%=42万元（二）从租计征1 、适用于“将房产用于出租”的情形。2 、其计税依据是房产的租金收入。3 、按年计征，税率一般为12

11、% 。但对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，暂按4% 的税率征收房产税。注：假如个人将房屋租给公司经营的， 仍依据 12%税率征收房产税。 可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结4 、所谓房产的租金收入，是房屋财产权全部人出租房产使用权所得的酬劳，包括货币收入和实物收入。5 、假如是以劳务或者其他形式为酬劳抵付房租收入的，应依据当的同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。 例题 某公司出租房屋 3 间，年租金收入为 30000 元。运算其应纳房产税税额。3000012%=3600 元（三）特别情形1、房产用于投资联营的情形。以房产联营投资的，房产税计税依据应区分 对待

12、： 1以房产联营投资，共担经营风险的，按房产余值为计税依据计征房产税。 2 以房产联营投资，收取固定收入，不承担经营风险， 只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由出租方 按租金收入计征房产税。 理由：税人将房产用于联营投资，共担风险的属于“将房产用于生产、营业使用”的情形，因此，适用从价计 征，计税依据是房产的余值。纳税人以房产联营投资，收取固定收入， 不承担经营风险，只收取固定收入的该收入从性质上说，是纳税人 将房产出租给联营企业的收入，因此，适用从租计征，计税依据是房产 租金收入。2、房屋融资租赁情形。 融资租赁与经营租赁不一样，融资租赁情形下的 “租赁费”包括租赁物的价

13、款、手续费、借款利息等，而且租赁期限届满时，产权一般转移到承租人手中。因此，在征收房产税时采纳从价计征，计税依据为房产余值。至于租赁期间房产税的纳税人，由当的税务机关依据实际情形确定。3、 业主共有的经营性房产。居民住宅区内业主共有经营性房产：由实际经营的代管人或使用人缴纳房产税。其中1 自营的，依照房产原值减除10% 至 30% 后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产与其他房产的原值精确划分开的，由房产所在的的方税务机关参照同类房产核定房产原值。 2出租的，依照租金收入计征。例题讲授【例题单项挑选题】2003 年某企业 2002 年 1 月 1 日的房产原值为 3000 万

14、元， 4 月 1 日将其中原值为 1000 万元的临街房出租给某连锁商店，月租金5 万元。当的政府规定答应按房产原值减除 20% 后的余值计税。该企业当年应缴纳房产税 。【答案】 C【解析】自身经营用房的房产税按房产余值从价计征，临街房4 月 1 日才出租，1 至 3 月仍从价计征，自身经营用房应纳房产税 =3000-1000 1-20% 1.2%+1000 1-20% 1.2%123=19.2+2.4=21.6万元。出租的房产按本年租 金从 租计 征=59 月 12%=5.4 万 元， 企业当 年应 纳房 产税=21.6+5.4=27万元。【例题 单项挑选题】2005 年赵某拥有两处房产，一

15、处原值 60 万元的房产供自己和家人居住，另一处原值 20 万元的房产于 2004 年 7 月 1 日出租给王某居住，按市场价每月取得租金收入 1200 元。赵某当年应缴纳的房产税为 。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结A.288 元B.576 元C.840 元D.864 元【答案】 A【解析】应纳房产税 =1200 64%=288 元【例题单项挑选题】某供热企业生产用房原值 8000 万元，仍拥有一个内部职工医院、一个幼儿园、一个超市和一个学校， 房产的原值分别为 280 万元、100 万元、100 万元和 120 万元。已知当的政府规定的扣除比例为 20% ， 2007 年度

16、该企业取得供热总收入 5000 万元，其中 2000万元为向居民供热取得的收入。该企业 2007 年度应缴纳的房产税为万元。A.31.1 B.46.66 C.47.23 D.77.76【答案】 B【解析】内部职工医院、幼儿园、学校均属于房产税免税单位，向居民供热 并向居民收取采暖费的供热企业暂免征收房产税。该企业缴纳的房产税=8000+100 1-20% 1.2% 5000 2000 5000=46.66万元。【例题单项挑选题】 2007 年某企业 2006 年 2 月托付一施工单位新建厂房，9 月对建成的厂房办理验收手续，同时接管基建工的上价值100 万元的材料棚，一并转入固定资产，原值合计

17、 1100 万元。该企业所在省规定的房产余值扣除比例为 30% 。2006 年企业该项固定资产应缴纳房产税。万元B.2.31万元C.2.8 万元D.3.08万元【答案】 B【解析】依据房产税法规定：在基建工的为基建工程服务的各种工棚、材料棚等暂时性房屋，在施工期间一律免征房产税。当施工终止后，施工企业将这种暂时性房屋交仍或估价转让给基建单位的，应从基建单位接受的次月起照章纳 税。此题中 9 月厂房办理验收手续， 10 月运算房产税，当年为 3 个月。2006 年应纳房产税 11001-30% 1.2%3/12 2.31 万元六、征收治理（一）纳税义务发生时间除了第哪一项“当月”，其它六项均为“

18、次月” 重点是：纳税义务发生时间 当月与次月区分一纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税。二纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起缴纳房产税。三纳税人托付施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税。四纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳房产税。五纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房的产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。六纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税。七房的产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结月起，缴纳房

19、产税。【例题 多项挑选题】2007年以下各项中，符合房产税纳税义务发生时间规定的有 。A. 将原有房产用于生产经营，从生产经营之次月起缴纳房产税B. 托付施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税C. 购置存量房，自权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税D. 购置新建商品房，自权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税【答案】 BC【解析】将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税，A 选项不正确。 选项购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳房产税,D 选项表述不正确。（二）纳税期限按年计征、分期缴纳，详细由省级政府确定。（三）纳税的点的方税。在房产的所在的缴纳。房产不在同一的方的纳税人，应按房产的坐落的分别向房产所在的的税务机关纳税。（四）纳税申报略可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结【课后摸索题】1、 房产税的纳税人？2、 房产税的征税范畴？可编辑资料 - - - 欢迎下载