第11章房产税法、车船税法、船舶吨税法和契税法之房产税课件.ppt

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1、 房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种税。计税依据，向产权所有人征收的一种税。房产税，又称房屋税，是国家以房产作为征税房产税，又称房屋税，是国家以房产作为征税对象向产权所有人或者使用人征收的一种财产税。对象向产权所有人或者使用人征收的一种财产税。对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和配合国家房产政策的调整，合理

2、调节房产所有人和经营人的收入。和经营人的收入。 房产税是为中外各国政府广为开征的古老的税种。欧洲中世纪时，房产税就房产税是为中外各国政府广为开征的古老的税种。欧洲中世纪时，房产税就成为封建君主敛财的一项重要手段，且名目繁多，如成为封建君主敛财的一项重要手段，且名目繁多，如“窗户税窗户税”、“灶税灶税”、“烟囱税烟囱税”等，这类房产税大多以房屋的某种外部标志作为确定负担的标准。中等，这类房产税大多以房屋的某种外部标志作为确定负担的标准。中国古籍国古籍礼记礼记. .周礼周礼上所称上所称“廛布廛布”即为最初的房产税。至唐代的间架税、清即为最初的房产税。至唐代的间架税、清代和民国时期的房捐，均属房产税

3、性质。代和民国时期的房捐，均属房产税性质。 19491949年建国后，政务院发布年建国后，政务院发布全国税政实施要则全国税政实施要则（19501950年）将房产税列年）将房产税列为开征的为开征的1414个税种之一。个税种之一。19511951年年8 8月政务院发布月政务院发布中华人民共和国城市房地产税中华人民共和国城市房地产税暂行条例暂行条例，规定对城市中的房屋和土地征收房产税和地产税，税种名称定为城，规定对城市中的房屋和土地征收房产税和地产税，税种名称定为城市房地产税，并在全国范围内执行。市房地产税，并在全国范围内执行。19731973年简化税制，把对国营企业和集体企业年简化税制，把对国营企

4、业和集体企业征收的城市房地产税并入工商税，保留税种只对房管部门、个人、外国侨民、外征收的城市房地产税并入工商税，保留税种只对房管部门、个人、外国侨民、外国企业和外商投资企业征收。国企业和外商投资企业征收。19841984年改革工商税制，国家决定恢复征收房地产税，年改革工商税制，国家决定恢复征收房地产税，将房地产税分为将房地产税分为房产税房产税和和城镇土地使用税城镇土地使用税两个税种。两个税种。19861986年年9 9月月1515日国务院发布日国务院发布中华人民共和国房产税暂行条例中华人民共和国房产税暂行条例，同年，同年1010月月1 1日起施行，适用于国内单位和日起施行，适用于国内单位和个人

5、。个人。20092009年年1 1月月1 1日起废止日起废止城市房地产税暂行条例城市房地产税暂行条例，外商投资企业、外国企，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依据业和组织以及外籍个人，依据中华人民共和国房产税暂行条例中华人民共和国房产税暂行条例缴纳房产税。缴纳房产税。 1 1、房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋、房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋 、征税范围限于城镇的经营性房屋、征税范围限于城镇的经营性房屋 、区别房屋的经营使用方式规定征税办法区别房屋的经营使用方式规定征税办法1 1、筹集地方财政收入、筹集地方财政收入 、调节财富分配、调节财富分配 、有

6、利于加强房产管理，配合城市住房制度改革有利于加强房产管理，配合城市住房制度改革 房产税在房产税在城市城市、县城县城、建制镇建制镇和和工矿区工矿区征收。征收。 城 市 的城 市 的征 税 范 围征 税 范 围为 市 区 、为 市 区 、郊 区 和 市郊 区 和 市辖 县 县 城辖 县 县 城， 不 包 括， 不 包 括农村。农村。 县 城 是县 城 是指 未 设 立指 未 设 立建 制 镇 的建 制 镇 的县 级 人 民县 级 人 民政 府 所 在政 府 所 在地。地。 建制镇的建制镇的征税范围为征税范围为镇人民政府镇人民政府所在地，不所在地，不包括所辖的包括所辖的行政村。行政村。 开征房产开征

7、房产税的工矿区税的工矿区须经省、自须经省、自治区、直辖治区、直辖市人民政府市人民政府批准。批准。 房产税的征税对象是房产。所房产税的征税对象是房产。所谓房产，是指有屋面和围护结构，谓房产，是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。但独立于房或储藏物资的场所。但独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产。烟囱、室外游泳池等不属于房产。但室内游泳池属于房产。但室内游泳池属于房产。 由于房地产开发企业开发的由于房地产开发企业开发的商品房在

8、出售前，对房地产开发商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征出租、出借的商品房应按规定征收房产税。收房产税。 以征税范围内的房屋产权所有人为纳税人以征税范围内的房屋产权所有人为纳税人 1 1、产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有、产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。的，由集体单位和个人纳税

9、。 2 2、产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有、产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。的，由集体单位和个人纳税。 3 3、产权出典的，由承典人纳税。、产权出典的，由承典人纳税。 4 4、产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或使用人纳、产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或使用人纳税。税。 5 5、产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。、产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。 6 6、纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房、纳税单位和个人无

10、租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。产，应由使用人代为缴纳房产税。 自自20092009年年1 1月月1 1日起废止日起废止中华人民共和国城市房地产税暂行条中华人民共和国城市房地产税暂行条例例，明确外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人依照，明确外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人依照中华中华人民共和国房产税暂行条例人民共和国房产税暂行条例缴纳房产税。缴纳房产税。根据房产税计税依据的不同其税率也分为两种：依据根据房产税计税依据的不同其税率也分为两种：依据房产余值计税的，税率为房产余值计税的，税率为1.2%1.2%，依据房产租金收入计税的，税率为，依据房

11、产租金收入计税的，税率为12%12%。 从从20012001年年1 1月月1 1日起，对个人按日起，对个人按市场价格出租的市场价格出租的居民住房，用于居民住房，用于居住的，暂减按居住的，暂减按4%4%的税率征收的税率征收房产税。房产税。 对个人租房屋取得的所得暂减按对个人租房屋取得的所得暂减按10%10%的税的税率征收个人所得税。根据财税率征收个人所得税。根据财税200820082424号文号文件规定，件规定，自自20082008年年3 3月月1 1日起，对个人出日起，对个人出租住房，不区分用途，租住房，不区分用途，在在3%3%税率的基础税率的基础上减半征收营业税，上减半征收营业税，按按4%4

12、%的税率征收房产的税率征收房产税。对企事业单位、社会团体以及其税。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按住的住房，减按4%4%的税率征收房产税。的税率征收房产税。 1、对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据。对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据。 所谓计税余值，是指依照税法规定按房产原值一次减除所谓计税余值，是指依照税法规定按房产原值一次减除10103030的损的损耗价值以后的余额。耗价值以后的余额。、房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿、房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产固定资产”科

13、科目中记载的房屋原价。凡按会计制度规定在账簿中记载有房屋原价的，目中记载的房屋原价。凡按会计制度规定在账簿中记载有房屋原价的，应以房屋原价按规定减除一定比例后的房产余值计征房产税；没有记载应以房屋原价按规定减除一定比例后的房产余值计征房产税；没有记载房屋原价的，按照上述原则，并参照同类房屋，确定房产原值，按规定房屋原价的，按照上述原则，并参照同类房屋，确定房产原值，按规定计征房产税。计征房产税。、 房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；算价值的配套设施。主要有

14、：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸汽、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、各种管线，如蒸汽、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。属于房屋附属设备的水管、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等应从最近的探视井或三通管起，计算原值；下水道、暖气管、煤气管等应从最近的探视井或三通管起，计算原值；电灯网、照明线从进线盒联结管起，计算原值。电灯网、照明线从进线盒联结管起，计算原值。 、纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。、纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加

15、房屋的原值。 对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏，需扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏，需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值，原零配件的原值也不要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值，原零配件的原值也不扣除。扣除。 、自、自20062006年年1 1月月1 1日起，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下日起，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地

16、建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。 （一）房产税的计税依据（一）房产税的计税依据房产税采用从价计征，计税办法分为按房产余值计税和按租金收入计税两种。房产税采用从价计征，计税办法分为按房产余值计税和按租金收入计税两种。自然损耗率自然损耗率、在确定计税余值时，房产原值的具体减除比例，由省、自治区、直在确定计税余值时，房产原值的具体减除比例，由省、自治区、直辖市人民政府在税法规定的减除幅度内自行确定。辖市人民政府在税法规定的减除幅度内自行确定。2 2、出租的房屋，以租金收入为计税依据

17、、出租的房屋，以租金收入为计税依据房屋的租金收入，是房屋产权所有人出租房屋使用权所取得的报酬，包房屋的租金收入，是房屋产权所有人出租房屋使用权所取得的报酬，包括货币收入和实物收入括货币收入和实物收入。3 3、投资联营及融资租赁房产的计税依据、投资联营及融资租赁房产的计税依据 对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产的计税余值作为计税依据计征房产税；对以房产险的，按房产的计税余值作为计税依据计征房产税；对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产

18、租金，应根据取得房产租金，应根据房产税暂行条例房产税暂行条例的有关规定，由出的有关规定，由出租方按租金收入计算缴纳房产税。租方按租金收入计算缴纳房产税。 融资租赁实际上是一种变相的分期付款购买固定资产的形融资租赁实际上是一种变相的分期付款购买固定资产的形式，所以在计征房产税时应以房产余值计算征收。式，所以在计征房产税时应以房产余值计算征收。融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。租人

19、自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。 4 4、居民住宅区内业主共有的经营性房产的计税依据、居民住宅区内业主共有的经营性房产的计税依据 对居民住宅区内业主共有的经营性房产由实际经营对居民住宅区内业主共有的经营性房产由实际经营( (包括自包括自营和出租营和出租) )的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除产原值减除1010至至3030后的余值计征，没有房产原值或不能将后的余值计征，没有房产原值或不能将共有住房划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产共有住房划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依

20、照租金计征。核定房产原值；出租的，依照租金计征。 （二）房产税的计算（二）房产税的计算1、从价计征税额的计算、从价计征税额的计算应纳税额房产计税余值应纳税额房产计税余值适用税率（适用税率（1.21.2）房产原值房产原值（自然损耗率）（自然损耗率）1.21.22、从租计征税额的计算、从租计征税额的计算应纳税额租金收入应纳税额租金收入适用税率（适用税率（1212） 【例例1 1】某企业的经营用房原值为某企业的经营用房原值为5 0005 000万元，按照当地规定允许万元，按照当地规定允许减除减除30%30%后余值计税，适用税率为后余值计税，适用税率为1.2%1.2%，请计算其应纳的房产税，请计算其应

21、纳的房产税税额。税额。 【例例2 2】某公司出租房屋三间，年租金收入为某公司出租房屋三间，年租金收入为30 00030 000元，适用税元，适用税率为率为12%12%，请计算其应纳的房产税税额。，请计算其应纳的房产税税额。 1. 1.国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。 2.2.由国家财政部门拨付事业经费的单位所有且属于本身业务范围由国家财政部门拨付事业经费的单位所有且属于本身业务范围内使用的房产免征房产税。内使用的房产免征房产税。 3.3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。 4.

22、4.个人所有非营业用的房产免征房产税。个人所有非营业用的房产免征房产税。 5.5.对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行所属分支机构自对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行所属分支机构自用的房产，免征房产税。用的房产，免征房产税。 6.6.经财政部批准免税的其他房产：经财政部批准免税的其他房产：企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产；企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产；纳税单位与免税单位共同使用房屋，按各自使用的部分划分，分纳税单位与免税单位共同使用房屋，按各自使用的部分划分，分别征收或免征房产税；别征收或免征房产税；房地产开发企业开发的商品房，在出售前不征收房产税

23、。但对出房地产开发企业开发的商品房，在出售前不征收房产税。但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。产税。（一）（一）纳税义务发生时间纳税义务发生时间 (1) (1)纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。 (2)(2)纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税。纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税。 (3)(3)纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税。纳税人委托施工

24、企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税。 (4)(4)纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税。纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税。 (5)(5)纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。 (6)(6)纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税。纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税。 (7)(7)房地产开发企业自用、出租、出借本

25、企业建造的商品房，自房屋使用或交付房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。之次月起，缴纳房产税。（二）（二）纳税期限纳税期限 实行按年计算，分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖实行按年计算，分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。市人民政府确定。（三）纳税地点（三）纳税地点 在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳。坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳。 n某企业某企业20062006年年1 1月月1

26、 1日的房产原值为日的房产原值为30003000万元，万元，4 4月月1 1日将其中原日将其中原值为值为10001000万元的临街房出租给某连锁商店，月租金万元的临街房出租给某连锁商店，月租金5 5万元。当地万元。当地政府规定允许按房产原值减除政府规定允许按房产原值减除2020后的余值计税。计算该企业当后的余值计税。计算该企业当年应缴纳房产税年应缴纳房产税 。n某政府机关与甲公司共同使用一幢办公用房，房产价值某政府机关与甲公司共同使用一幢办公用房，房产价值60006000万万元，政府机关占用房产价值元，政府机关占用房产价值50005000万元，公司占用房产价值万元，公司占用房产价值100010

27、00万元。万元。20052005年年3 3月月1 1日政府机关将其使用房产的日政府机关将其使用房产的40%40%对外出租，对外出租，当年取得租金收入当年取得租金收入150150万元。万元。8 8月月1 1 日甲公司将其使用房产的日甲公司将其使用房产的30%30%对外投资，不承担生产经营风险，投资期限对外投资，不承担生产经营风险，投资期限4 4年，当年取得固定年，当年取得固定利润分红利润分红8 8万元。已知该省统一规定计算房产余值时的减除幅度万元。已知该省统一规定计算房产余值时的减除幅度为为20%20%。根据上述资料，计算政府机关和甲公司。根据上述资料，计算政府机关和甲公司20052005年度应

28、纳年度应纳房产税。房产税。 解答：n自身经营用房的房产税按房产余值从价计征，自身经营用房的房产税按房产余值从价计征，临街房临街房4月月1日才出租，日才出租，1至至3月仍从价计征。月仍从价计征。n自身经营用房应纳房产税（自身经营用房应纳房产税（3000-1000）n（1-20%）1.2%1000（1-20%）1.2%12319.22.421.6（万元）（万元）n出租的房产按本年租金从租计征：出租的房产按本年租金从租计征：n59（月）（月）12%5.4（万元）（万元）n企业当年应纳房产税企业当年应纳房产税21.65.427（万元（万元 ）解答：n政府机关自用房产免征房产税，出租房产应从政府机关自用房产免征房产税，出租房产应从租计征房产税。租计征房产税。n应纳房产税应纳房产税15012%18（万元）（万元）n甲公司应纳房产税甲公司应纳房产税100070%（120%）1.2%100030%（120%）1.2%712812%9.36（万元）（万元）