第11章房产税法、车船税法、船舶吨税法和契税法之契税1课件.ppt

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1、一、契税概述一、契税概述 二、契税基本内容二、契税基本内容 三、契税的计算三、契税的计算 四、契税的申报与缴纳四、契税的申报与缴纳 （一）契税的概念（一）契税的概念 一、契税概述一、契税概述 契税是以境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种契税是以境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。财产税。 （二）产生与发展（二）产生与发展 我国的契税起源于东晋的我国的契税起源于东晋的“估估 税税”。东晋时期，商品经济日趋活。东晋时期，商品经济日趋活 跃，跃，“人竞商贩，不为田业人竞商贩，不为田业”。为抑商励农，增加赋税收人，东晋政府。为抑商励农，增加赋税收人，东晋

2、政府 “ “故使均故使均输输( (指纳税指纳税)”)”，开征了估，开征了估 税。估税分税。估税分输估输估和和散估散估两种。对买卖两种。对买卖 田宅、奴婢、田宅、奴婢、马牛等价值较高，成交马牛等价值较高，成交 时立有契券的大交易，按成交价每一万钱抽税钱四百，时立有契券的大交易，按成交价每一万钱抽税钱四百，卖方出三百，买方卖方出三百，买方 出一百，称为出一百，称为“输估输估”；对不立契券的小交易，按成交价；对不立契券的小交易，按成交价格百分抽四格百分抽四, ,全部全部 由卖方缴纳，称为由卖方缴纳，称为“散估散估”。 契税到宋代逐步趋于完备，宋契税到宋代逐步趋于完备，宋太太 祖天宝二年祖天宝二年(

3、(公元公元969969年年) )，规定民间典卖田宅，要在两个月内向官府输钱，规定民间典卖田宅，要在两个月内向官府输钱，请求加盖印契请求加盖印契, ,称为称为“印契印契 钱钱”。以后历代封建王朝对土地、房屋的买卖、典。以后历代封建王朝对土地、房屋的买卖、典当等产权变动都征收契税，但税率和征收范围不完全相同。当等产权变动都征收契税，但税率和征收范围不完全相同。 中华民国成立后，于中华民国成立后，于19141914年颁布契税条例。规定税率为：买契年颁布契税条例。规定税率为：买契9%9%，典契，典契6%6%。另外，还有一些免税规定：官方、自治团体和具有公益性的法人在买。另外，还有一些免税规定：官方、自

4、治团体和具有公益性的法人在买卖、典当土地房屋时免纳契税。卖、典当土地房屋时免纳契税。19171917年，北洋政府将税率改为买契年，北洋政府将税率改为买契6%6%，典契，典契3%3%，各省征收附加税，但以不超过正税的，各省征收附加税，但以不超过正税的1/31/3为限。为限。 19271927年国民政府公布验契暂行条例及章程，将契税划归地方收入。年国民政府公布验契暂行条例及章程，将契税划归地方收入。19341934年国民政府第二次全国财政会议上，通过了年国民政府第二次全国财政会议上，通过了契税办法四项契税办法四项，要求各省整，要求各省整理契税，规定买契理契税，规定买契6%6%，典契，典契3%3%为

5、税率高限，附加税以不超过正税的一半为为税率高限，附加税以不超过正税的一半为原则。至此，契税税率在全国统一起来。原则。至此，契税税率在全国统一起来。19401940年，国民政府公布年，国民政府公布契税暂行契税暂行条例条例，将税率改为买契，将税率改为买契5%5%，典契，典契3%3%。19421942年修改年修改契税暂行条例契税暂行条例，将，将税目扩大为买卖、典当、赠与和交换，后又增加了分割和占有两个税目。由税目扩大为买卖、典当、赠与和交换，后又增加了分割和占有两个税目。由于契税是以保障产权的名义征收的，长期以来都是纳税人自觉向政府申报投于契税是以保障产权的名义征收的，长期以来都是纳税人自觉向政府申

6、报投税，请求验印或发给契证。因此，契税在群众中影响较深，素有税，请求验印或发给契证。因此，契税在群众中影响较深，素有“地凭文契地凭文契官凭印官凭印”、“买地不税契，诉讼没凭据买地不税契，诉讼没凭据”的谚语。的谚语。 新中国成立后，政务院于新中国成立后，政务院于19501950年发布年发布契税暂行条例契税暂行条例，规定对土地、，规定对土地、房屋的买卖、典当、赠与和交换征收契税。房屋的买卖、典当、赠与和交换征收契税。19541954年财政部经政务院批准，对年财政部经政务院批准，对契税暂行条例契税暂行条例的个别条款进行了修改，规定对公有制单位承受土地、房的个别条款进行了修改，规定对公有制单位承受土地

7、、房屋权属转移免征契税。社会主义改造完成以后，土地禁止买卖和转让，征收屋权属转移免征契税。社会主义改造完成以后，土地禁止买卖和转让，征收土地契税也就自然停止了。到土地契税也就自然停止了。到“文化大革命文化大革命”后期，全国契税征收工作基本后期，全国契税征收工作基本处于停顿状态。处于停顿状态。 改革开放后，国家重新调整了土地、房屋管理方面的有关政策，房地产改革开放后，国家重新调整了土地、房屋管理方面的有关政策，房地产市场逐步得到了恢复和发展。从市场逐步得到了恢复和发展。从19901990年开始，全国契税征管工作全面恢复。年开始，全国契税征管工作全面恢复。恢复征收后，契税收入连年大幅度增加，从恢复

8、征收后，契税收入连年大幅度增加，从19901990年的年的1.341.34亿元增加到亿元增加到19971997年年的的3636亿元，成为地方税收中最具增长潜力的税种。但由于亿元，成为地方税收中最具增长潜力的税种。但由于契税暂行条例契税暂行条例立法年代久远，很多规定与当前的实际情况相脱节，实际工作中难以操作和立法年代久远，很多规定与当前的实际情况相脱节，实际工作中难以操作和执行。为了适应建立和发展社会主义市场经济形势的需要，充分发挥契税筹执行。为了适应建立和发展社会主义市场经济形势的需要，充分发挥契税筹集财政收入和调控房地产市场的功能，集财政收入和调控房地产市场的功能，19971997年年7 7

9、月月7 7日，国务院发布了日，国务院发布了中华中华人民共和国契税暂行条例人民共和国契税暂行条例，并于同年，并于同年1010月月1 1日起开始实施。日起开始实施。（三）契税的特点（三）契税的特点 契税由财产契税由财产承受人缴纳承受人缴纳 以发生转移的不动产，即土地和房屋以发生转移的不动产，即土地和房屋为征税对象，具有财产转移课税性质。为征税对象，具有财产转移课税性质。 契税属于土地、房屋产权发生交易过契税属于土地、房屋产权发生交易过程中的财产税，由承受人纳税，即买方程中的财产税，由承受人纳税，即买方纳税。纳税。特点特点 （一）征税范围（一）征税范围 征税范围为发生土地使用权和房屋所有权权属转移的

10、土地和房屋。征税范围为发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。二、征税范围、纳税人和税率二、征税范围、纳税人和税率 1、国有土地使用权出让；、国有土地使用权出让；2 2、土地使用权转让（包括出售、赠与和交换，不包括农村集体土地承、土地使用权转让（包括出售、赠与和交换，不包括农村集体土地承包经营权的转移）；包经营权的转移）； 3、房屋买卖；、房屋买卖；4、房屋赠与；、房屋赠与；5、房屋交换；、房屋交换；视同房屋买卖：视同房屋买卖：1 1、以房产抵债或实物交换房屋。、以房产抵债或实物交换房屋。 2 2、以房产作投资或股权转让。、以房产作投资或股权转让。 3 3、买房拆料或翻建新房，应照章纳

11、税。、买房拆料或翻建新房，应照章纳税。 房屋产权相互交换，双方价值相等，房屋产权相互交换，双方价值相等，免纳契税，办理免征契税手续。免纳契税，办理免征契税手续。其价值不相等的，按超出部分由支付差其价值不相等的，按超出部分由支付差价方缴纳契税。价方缴纳契税。（二）纳税人（二）纳税人 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人契税的纳税人 （三）税率（三）税率 契税实行契税实行3%3%5%5%的幅度比例税率。各省、自治区、直辖市人民政府的幅度比例税率。各省、自治区、直辖市人民政府可以在可以在3%3%5%5%的幅度

12、税率规定范围内，按照本地区的实际情况决定。的幅度税率规定范围内，按照本地区的实际情况决定。 三、计税依据和应纳税额的计算三、计税依据和应纳税额的计算 （一）计税依据（一）计税依据 一、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以一、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格成交价格为计税依为计税依据。据。 二、土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖二、土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的的市场价格核定市场价格核定。三、土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的三、土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权

13、、房屋的价格差额价格差额。 四、以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交四、以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税。计税依据为补交的土地使用权契税。计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益出让费用或者土地收益。五、房屋附属设施有关契税政策五、房屋附属设施有关契税政策、对于承受与房屋相关的附属设施、对于承受与房屋相关的附属设施( (包括停车位、汽车库、自行车库、顶层包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同阁楼以及储藏室，下同) )所有权或土地使用权的行为，征收契税；对于不涉及土所有权或土地使用权的行为，征收契税；对于不涉及

14、土地使用权和房屋所有权转移的，不征收契税。地使用权和房屋所有权转移的，不征收契税。、采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合、采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。同规定的总价款计征契税。、承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收、承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。（二）应纳税额的计算（二）应纳税额的计算 应纳税额计税依据应纳税额计税依据税率税率 【例】居民甲共有两

15、套住房，将一套出售给居民乙，成【例】居民甲共有两套住房，将一套出售给居民乙，成交价格为交价格为100 000100 000元；将另一套两室住房与居民丙交换成元；将另一套两室住房与居民丙交换成两处一室住房，并支付换房差价款两处一室住房，并支付换房差价款40 00040 000元。试计算甲、元。试计算甲、乙、丙相关行为应缴纳的契税。乙、丙相关行为应缴纳的契税。( (假定税率为假定税率为5%) 5%) (1) (1)甲应缴纳契税甲应缴纳契税40 00040 0005%5%2 000(2 000(元元) ) (2) (2)乙应缴纳契税乙应缴纳契税100 000100 0005%5%5 000(5 00

16、0(元元) ) (3) (3)丙不缴纳契税。丙不缴纳契税。 w【例题】【例题】20082008年，王某获得单位奖励房屋一套。王某得到该房年，王某获得单位奖励房屋一套。王某得到该房屋后又将其与李某拥有的一套房屋进行交换。房地产评估机构评屋后又将其与李某拥有的一套房屋进行交换。房地产评估机构评估奖励王某的房屋价值估奖励王某的房屋价值3030万元，李某房屋价值万元，李某房屋价值3535万元，协商后，万元，协商后，王某实际向李某支付房屋交换价格差额款王某实际向李某支付房屋交换价格差额款5 5万元。税务机关核定万元。税务机关核定奖励王某的房屋价值奖励王某的房屋价值2828万元。已知当地规定的契税税率为万

17、元。已知当地规定的契税税率为4%4%。计算王某应缴纳的契税税额。计算王某应缴纳的契税税额。 （1 1）王某获奖承受房屋权属应缴纳的契税税额）王某获奖承受房屋权属应缴纳的契税税额2800002800004%4%1120011200（元）（元） w（2 2）王某房屋交换行为应缴纳的契税税额）王某房屋交换行为应缴纳的契税税额50000500004%4%20002000（元）（元） w（3 3）王某实际应缴纳的契税税额）王某实际应缴纳的契税税额w1120011200200020001320013200（元）（元）四、税收优惠四、税收优惠 1. 1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用

18、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。 2.2.城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。 3.3.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免。因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免。 4.4.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。 5.5.承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，

19、并用于农、林、承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。牧、渔业生产的，免征契税。 6.6.经外交部确认，依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加经外交部确认，依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定，应当予以免税的外国驻华使馆、领事的双边和多边条约或协定，应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属。受土地、房屋权属。 1 1、企业公司制改造、企业公司制改造 一般而言，承受一方如无优惠政策就要征契税；另外，要注意不征税与免税

20、一般而言，承受一方如无优惠政策就要征契税；另外，要注意不征税与免税是不同的概念。是不同的概念。 企业公司制改造中，承受原企业土地、房屋权属，免征契税。企业公司制改造中，承受原企业土地、房屋权属，免征契税。 2 2、企业股权重组、企业股权重组 在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。不征收契税。 但在增资扩股中，如果是以土地使用权来认购股份，则承受方需但在增资扩股中，如果是以土地使用权来认购股份，则承受方需缴契税。缴契税。 国有、集体企业实施国有、集体企业实施“企业股份合作制改造企业股份合

21、作制改造”，由职工买断，由职工买断企业产权企业产权，或向其，或向其职工转让部分产权，或者通过其职工投资增资扩股，将原企业改造为股份合作制职工转让部分产权，或者通过其职工投资增资扩股，将原企业改造为股份合作制企业的，对改造后的股份合作制企业承受原企业的土地、房屋权属，免征契税企业的，对改造后的股份合作制企业承受原企业的土地、房屋权属，免征契税 3 3、企业合并、分立、企业合并、分立 （1 1） 两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。对其合并后的企

22、业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。 （2 2） 企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。 （一）基本规定（一）基本规定 （二）特殊规定（二）特殊规定 4 4、企业出售、企业出售 国有、集体企业出售，被出售企业法人予以注销，并且买受人妥善安置原企业国有、集体企业出售，被出售企业法人予以注销，并且买受人妥善安置原企业30%30%以以上职工的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；全

23、部安置原企业职工的，上职工的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契税免征契税 5 5、企业关闭、破产、企业关闭、破产 债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；对非债权人承受债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；对非债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属，凡妥善安置原企业关闭、破产企业土地、房屋权属，凡妥善安置原企业30%30%以上职工的，减半征收契税；以上职工的，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契税全部安置原企业职工的，免征契税 6 6、房屋附属设施（今年新增）、房屋附属设施（今年新增） 对于承受与房

24、屋相关的附属设施（如停车位、汽车库等）所有权或土地使用权的行为，对于承受与房屋相关的附属设施（如停车位、汽车库等）所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。不征收契税。 7 7、继承土地、房屋权属、继承土地、房屋权属 法定继承人继承土地、房屋权属，不征契税；法定继承人继承土地、房屋权属，不征契税； 非法定继承人应征收契税非法定继承人应征收契税 8 8、经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的、经国务院批准实施债权

25、转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。土地、房屋权属，免征契税。 企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。 五、申报与缴纳五、申报与缴纳 （一）纳税义务发生时间（一）纳税义务发生时间 纳税义务发生时间是纳税人签定土地、房屋权属转移合同的当纳税义务发生时间是纳税人签定土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。当天。( (二二) )纳税期限纳税期限 纳税人应当自纳税义务发生之日起纳税人应当自纳税义务发生之日起1010日内，向土地、房屋所在地日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。纳税款。( (三三) )纳税地点纳税地点 在土地、房屋所在地的征收机关缴纳。在土地、房屋所在地的征收机关缴纳。