年报 2020年杭州楼市.doc

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1、2021/1/7克而瑞杭州年报 | 拨开迷雾，透过数据与现象看清2020楼市真相克而瑞杭州年报 | 拨开迷雾，透过数据与现象看清2020楼市真相原创 克而瑞浙江区域 易居克而瑞浙江区域 今天回顾2020，跌宕起伏。先有年初的新冠疫情，房地产市场遭受巨大冲击；后有新一轮政策调控，调控政策工具箱全省最全。双重压力下，杭州楼市依然展现十足韧性：二手房市场火热，连续5个月成交破万；土地市场热度不退，全年未现拿地窗口期；临安受16号线通车利好，新房量价齐升。展望2021，转机在望。国内疫情趋于稳定，国民经济全面复苏，“十四五”规划开启篇章，企稳向好的大环境下，杭州楼市会怎么走？哪些区域和板块更具发展潜力

2、？克而瑞浙江区域发布2020年度杭州房地产市场报告，总结2020大趋势，展望2021新机会。今天，我们就市场部分提前和大家进行分享。（可点击查看大图）1/302021/1/7克而瑞杭州年报 | 拨开迷雾，透过数据与现象看清2020楼市真相2020大事记 事件一：疫情来袭，各方协同积极应对年初疫情来袭， 全国范围内房地产市场受到冲击，房企方面，一是营销模式由线下转战线上，持续吸引关注；二是体现社会责任，捐款捐物。政府方面，一是台相关扶持政策，帮助企业；二是与支付宝合作，启2/302021/1/7克而瑞杭州年报 | 拨开迷雾，透过数据与现象看清2020楼市真相用线上选房，避免线下人群集聚；三是土拍

3、推出云读地，便于居家办公。 事件二：西溪公馆6万人摇引发新一轮政策调控房地产市场投机现象频现，违背了“房住不炒”的重要定位。多个城市被约谈后陆续发布楼市新政，加码调控。较其他城市相比，杭州调控步伐较缓，调控力度仍存空间，这与杭州未来的城市发展有关，不适宜短期一刀切式调控。3/302021/1/7克而瑞杭州年报 | 拨开迷雾，透过数据与现象看清2020楼市真相 事件三：二手房月成交连续破万，反映市场实际热度杭州二手房从4月起，连续5个月二手房成交破万套，此后在高位窄幅震荡；一是疫情后人们避险意识增强，释放购房需求；二是新房下半年调控频繁，摇号、中签门槛提高，且供应结构受到限制，改善需求积压，致使

4、部分需求流向二手房市场。二手房市场的火热，也真实反映杭州市场的高热度。4/302021/1/7克而瑞杭州年报 | 拨开迷雾，透过数据与现象看清2020楼市真相 事件四：16号线通车，带热临安楼市住宅市场方面，4月16号线开通后，沿线板块4、5月份量价迅速拉升，成交量同比逐渐稳步走高；土地市场同样表现亮眼， 16号沿线地块成交热度最高，除了旭辉、中天等深耕临安房企高溢价补仓，华发、敏捷等房企也首入临安，高层精装限价拉升至26880元/，短期内难以匹配板块价值。5/302021/1/7克而瑞杭州年报 | 拨开迷雾，透过数据与现象看清2020楼市真相 事件五：没有“窗口期”的土地市场2020年全年度

5、，杭十区共成交116宗宅地，平均溢价率22.95%，相当于每三宗成交的地块，就会产生一宗进入竞配自持；共有九家房企首次入杭，入驻区域以外围走流量区域为主，其中新力、合能、敏捷、廣大国际拼杀至自持，拿地果决，进入决心强。6/302021/1/7克而瑞杭州年报 | 拨开迷雾，透过数据与现象看清2020楼市真相土地市场 全年成交1352万方，收金2055亿元19年涉宅地成交量破1500万达到峰值后，20年土地总供应微缩，但溢价率和楼面价同比上扬，成交金额仍在高位窄幅震荡，截止20年12月31日，杭州居全国土地出让金排行榜第三位。7/302021/1/7克而瑞杭州年报 | 拨开迷雾，透过数据与现象看清

6、2020楼市真相 全年供地计划完成超9成2020年杭十区计划出让涉宅用地占地面积628.5万方，实际出让593.6万方，完成率91%；主城区与余杭区略超指标完成，钱塘新区出地集中大江东产业集聚区，临安因16号线热度影响，土地量价齐涨，富阳供地幅数增多但总体量下降。8/302021/1/7克而瑞杭州年报 | 拨开迷雾，透过数据与现象看清2020楼市真相 20年土地量价同超去年，加大保障房供给仍为主基调年初受疫情影响，出地集中在年中4-6月，且主城区优质地块频出，全年溢价率与平均自持比例维持在高位；商业占比回落，配建公租依旧保持上涨趋势，响应加大保障房供应主基调。9/302021/1/7克而瑞杭州

7、年报 | 拨开迷雾，透过数据与现象看清2020楼市真相 优质核心区、外围走量板块供地，房企参拍数量同比大幅提升核心区文晖、新天地、金融城等间接性断供板块释放优质地块，平均参拍房企超过20家；余杭经开区、南部卧城、新塘、三墩等外围刚需板块，流速安全，热度高，平均参拍房企超10家；19年单板块最高平均参拍房企仅19.7家，20年全年参拍房企大幅超去年。10/302021/1/7克而瑞杭州年报 | 拨开迷雾，透过数据与现象看清2020楼市真相新房市场 疫情+新政双因素影响下，市场下半年高位维稳在住房不炒的基调下，近两年杭州楼市回归理性 ，供求比健康，价格平稳上涨；20年月度走势来看， 3月购房需求释

8、放后上行动力较足，量价齐升，7月新政+供应结构性收紧影响开始降温，9月下旬管控开闸集中放量，市场逐步回暖，年底房企冲量但限签严格，呈现供应冲高但成交低位行情。11/302021/1/7克而瑞杭州年报 | 拨开迷雾，透过数据与现象看清2020楼市真相 四季度供应放量，狭义去化周期攀升，整体健康年初受疫情影响，楼市停摆，影响整年月均流速，加之下半年供应增加，年底集中放量，导致20年整体去化周期攀升，但市场仍处于健康状态。12/302021/1/7克而瑞杭州年报 | 拨开迷雾，透过数据与现象看清2020楼市真相 十区广义库存2964万方，按照近3年月均估算，去化周期26个月高存量聚集地集中在规划新城

9、及产业高地，如余杭经开区、银湖、青山湖科技城，以土地存量为主；长期断供但年内有供地的板块，因月均流速尚未显现导致去化周期偏高；60%的板块去化周期处于36个月以内，相对健康。13/302021/1/7克而瑞杭州年报 | 拨开迷雾，透过数据与现象看清2020楼市真相新开盘走势 疫情+政策调控，20年新开盘市场受外部因素影响较大年初疫情影响，售楼处关闭，基本无项目入市，市场3月份开始复苏，年中5-6月开盘数量达峰值；“西溪公馆6万人摇”事件后，杭州房产市场受到全国关注，7-9月楼市调控措施密集出台，市场降温；“金九”供应回弹，大量优质项目入市，市场回暖，平稳过度到年底。14/302021/1/7克

10、而瑞杭州年报 | 拨开迷雾，透过数据与现象看清2020楼市真相 改善市场中签率普遍走低，热点板块流速不减对比19-20年的新盘中签率，可以发现几个特征：一是中签率低点向改善板块发展，下城拱墅及滨江区府、钱江世纪城的改善项目中签率下降明显，尤其是在新政发布之后；二是刚需板块热度不减，尤其是大江东、余杭经开区及周边板块和老余杭、青山湖科技城，受规划配套落地利好影响较大。15/302021/1/7克而瑞杭州年报 | 拨开迷雾，透过数据与现象看清2020楼市真相 流摇区域集中，主动与被动流摇并存临安城区和青山湖科技城为流摇重灾区，除了高库存原因外，一是低密产品顺销为主，二是限价拉升后，非轨交盘热度分化

11、严重；城东新城库存高+总价高导致流摇；市北东、九乔、临平新城等区域板块价值尚未兑现，外溢有限致客户厚度不足。另有项目通过主动流摇的方式，直接进入续销阶段。16/302021/1/7克而瑞杭州年报 | 拨开迷雾，透过数据与现象看清2020楼市真相开发企业 行业集中趋势加强，头部房企领跑行业2020年房企销售权益榜TOP10房企门槛为83亿元，较去年提高6个亿；TOP3房企门槛达到165亿元，较去年大幅提高32亿。一方面，疫情影响下，准入门槛不降反升，说明行业整体集中趋势加强；另一方面，头部房企一骑绝尘，以绝对优势领跑行业，说明市场一定程度上已经呈现寡头行情。17/302021/1/7克而瑞杭州年

12、报 | 拨开迷雾，透过数据与现象看清2020楼市真相 滨融绿万第一梯队壁垒渐固，第二梯队内部竞争加剧2020年房企销售流量榜滨江、融创、绿城、万科持续位居第一梯队，滨江龙头优势明显；其余房企为第二梯队，业绩差距较小，竞争激烈；保利、德信、越秀、旭辉操盘能力较强。18/302021/1/7克而瑞杭州年报 | 拨开迷雾，透过数据与现象看清2020楼市真相 均衡扩张型房企占比增加三类房企继续分化，一是滨江、绿城等两条腿走路的均衡扩张型房企，二是以融创、融信、祥生为代表的财务合作型房企，三是万科、德信为代表的品牌输出型房企；第一梯队，三类房企均有涉及，房企扩大业绩的形式多样化。19/302021/1/

13、7克而瑞杭州年报 | 拨开迷雾，透过数据与现象看清2020楼市真相 滨江：供应收紧背景下出货受限，但全年业绩仍居榜首，体现实力奉行区域深耕、严控品质、精炼团队三大支撑点，布局江南两岸高端项目的同时，新进桃源、临平、华丰等刚需板块，20年杭州业绩创新高；下半年杭州市场结构性收紧，限签限预售证对滨江高端项目的销售和签约产生影响。在此背景下，滨江依然能坐稳头把交椅，体现其本土房企深耕实力。20/302021/1/7克而瑞杭州年报 | 拨开迷雾，透过数据与现象看清2020楼市真相 融创：多元化发展，操盘能力突出土地市场表现亮眼，核心区布局申花，远郊深耕浦阳镇，并首入富阳，同时涉足未来社区，多元化发展，

14、全面提升自身运营能力；在售项目打造多个红盘，如御潮府、融创城、融望之城、望金沙等，屡开屡磬，刚需与改善兼备，体现其操盘能力。21/302021/1/7克而瑞杭州年报 | 拨开迷雾，透过数据与现象看清2020楼市真相 绿城：“春风桂雨”表现亮眼，补仓热点板块20年改善型产品春月锦庐、春来枫华、春来晓园、春风金沙四个“春”相继入市，凭借良好的口碑和品牌，在同区域竞争中表现优异；同时桂语朝阳、桂语听澜、桂语映月等偏刚需产品持续热销；土地方面补仓未来科技城、青山湖科技城，持续打造低密项目。22/302021/1/7克而瑞杭州年报 | 拨开迷雾，透过数据与现象看清2020楼市真相 万科：TOD红利兑现，

15、后续土储不足在杭实施TOD战略，项目均已落地，覆盖5号、10号等热门多换乘线路，其中未来科技城天空之城、前宸被列入首批“红盘”，彩虹天空之城凭借姑娘桥地铁站上盖屡开屡磬；土地市场转战绍兴，在杭后续仅亚运村项目货值较高。23/302021/1/7克而瑞杭州年报 | 拨开迷雾，透过数据与现象看清2020楼市真相2021新趋势 趋势一：行政区划调整提速20年4月，杭州首位外省市长到任，将在杭州城市战略规划和产业合理布局等方面带来新的改变，而行政区划调整，势在必行，网传多个版本，具体落地有待官方公布；行政区划的调整将为不同的区域发展带来新的契机，新一轮的板块功能或将重新定义。24/302021/1/7

16、克而瑞杭州年报 | 拨开迷雾，透过数据与现象看清2020楼市真相 趋势二：刚需板块限价仍有抬升趋势杭州19年6月底开始执行“双限”，截止目前66个板块已经有双限地出让，一方面对断供板块价格进行重塑，另一方面城郊刚需板块限价普遍上涨，且增幅明显；未来均价2-4w、具有一定轨交利好的刚需为主板块，仍有较大可能提升限价，抬高预期，加大人口导入。25/302021/1/7克而瑞杭州年报 | 拨开迷雾，透过数据与现象看清2020楼市真相 趋势三：房企多元化发展杭州主城区优质地块数量递减，拿地竞争白热化，房企寻求多元化发展，土拍市场涉及老城改造、TOD、未来社区的等多种方式取地，同时在项目打造上注重参与后

17、期运营，寻求多元化发展道路。26/302021/1/7克而瑞杭州年报 | 拨开迷雾，透过数据与现象看清2020楼市真相 趋势四：云城、三江汇为新的潜力发展区域杭州市区正处于快速扩张期，城市骨架不断拉伸，17-20年发布多个新区规划，北部新城、东湖新城等主城区新区进展较快，板块价值兑现性强；20年新发布四个新区规划，从规划定位高度和目前落地进展来看，云城、三江汇为最具潜力发展区域。27/302021/1/7克而瑞杭州年报 | 拨开迷雾，透过数据与现象看清2020楼市真相以上内容节选自 2020年度杭州房地产市场报告如需完整版报告，请转发本条微信至朋友圈并将截图发至孙女士13588482880(微信同号)。28/302021/1/7克而瑞杭州年报 | 拨开迷雾，透过数据与现象看清2020楼市真相推荐阅读：回望展望之政策篇 | 明年浙江政策怎么走？先看懂这6个城市的调控逻辑喜欢此内容的人还喜欢真的被低估！杭州人现在收一套万象汇旁的新房，日子可以这么爽层楼29/302021/1/7克而瑞杭州年报 | 拨开迷雾，透过数据与现象看清2020楼市真相新的限行政策，圈出了杭州的“五环”丨斯文斯文萧山开局：未拍先自持！本土企业69亿包揽5宗地透明售房网30/30