2020年杭州楼市市场回顾及展望.doc

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1、小泡泡2021.1.4担忧牵挂辞旧迎新2020感动缅怀春江水暖2020期待热情乘风破浪2020昂扬热情金榜题名2020致敬铭记国泰民安2020满足铭记收官20202020那些记忆深刻的词语审视基本盘政策|全国关键词：关键词：因城施策去库存房住不炒租购并举租购并举，培育租赁市场遏制热点城市房价过快上涨发育棚户改造、提高货币化安提出“一城一策”置比例2017年2018年p 加强新型城镇化建设，大力提升县城公共设施和服务能力，以适应农民日益增加的到县城；就业安家需求。新开工改造城镇老旧小区3.9 万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务。健全市场化投融资机制，支持民营企业平等参与。p 深入推

2、进新型城镇化，发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。完善便民设施，让城市更宜业宜居。关键词：关键词：平衡稳增长和方风险的关系再提房住不炒落实城市主体责任，完善住房坚持因城施策，去除“落实城市市场体系主体责任推进保障性住房及城镇棚户完善便民设施，让城市更宜居改造宜业稳步推进房地产税立法老旧小区改造，支持加装电电梯等2019年2020年p 本次“因城施策”写入政府工作报告，且删除了“落实城市体责任”，新冠疫情爆发以来，多地灵活因城施策，从供需两端出台房地产调控政策，对房地产市场的稳定运行起到重要作用，另外也

3、有广州、济南、青岛、乐山、赤峰等超10 城出台有关放松限购、限贷等政策被撤回。未来在“房住不炒”总基调下，各地因城施策将更加灵活，以保障房地产市场的平稳运行。审视基本盘政策|全国人民银行、财政部等多部门明央行定向降准，释放长期资金央行：进行1000亿元MLF操作，央行：继续深化LPR改革 推动房地产蓝皮书：近两三年内房确加强对小微企业信贷支持5500亿 元，限贷政策放松，土维持此前2.95%利率不变贷款实际利率下行价将维持高位盘整十四五规划：继续坚持住房不炒地审批权下放20201月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月央行金融会议暗示房地产信贷央行降息：1年期LPR下调至央行：扭转

4、银行贷款偏好，房住建部、央行举行12家重点房地 住建部：继续坚持住房不炒；中央经济工作会议：坚持房中性偏积极3.85%，5年期以上为4.65%贷降速信号来袭产企业座谈会，提出三道红线“十四五”时期将促进住住不炒、因地制宜、多策并房消费健康发展举，解决好大城市住房问题一季度确保复工复产二季度稳经济三季度三道红线促健康四季度稳中冲刺表：2020年中央重大会议房地产相关内容对比内容3.27政治局会议3.27政治4.17政4.17政治局会议治局会议5.22两5.22两会会局会议房地产相关未提及房地产重申“房住不炒”定位，明确要求“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的”坚持“房住不炒、因城施策”主基调不动

5、摇定位，促进房地产市场平稳健康发展。中央放松强化房住不炒、因城施策，仅限于部分压力城市局部放松调控，在一定程度上两会涉及地产就简短几十个字，当期背景下，约等于宽松楼市基调态度减缓市场下行压力，但决不会刺激房地产注：固定资产投资和进出口是拉动国内经济增长的两大重要力量，指标走势很大程度上反映经济趋势。审视基本盘政策|全国n 中央出台预防性救市措施，积极货币政策维持市场流动性1月央行合计释放11000亿流动性，李克强在国务院会议强调“要疏通货币政策传导机制，发挥好年初降准、合理增加流动性的政策效应。”2月3日，央行将7天期和14天期逆回购中标利率分别下调10个几点，分别降至2.4%和2.55%。2

6、月LPR已经出炉，1年期LPR为4.05%，5年期以上LPR为4.75%，相比1月的LPR，分别下降了10个基点和5个基点。n 各地方政府相继出台“救企、救市”相关措施 杭州：调整合同履约时间、缓缴土地出让金等； 无锡：预售部分完成25%以上投资即可等； 天津：开竣工时间顺延、延期缴纳土地出让金等； 浙江：减轻房地产开发企业资金压力、降成本、降缴存比例等；红橙黄绿 江苏：疫情管控造成的延期损失、费用增加适用不可抗力条款等； 河南：以县域为单位支出房地产复工复产、阶段性加大信贷支持；审视基本盘政策|杭州n 应在1.31-2.20缴纳地出让金的，n 本科以上在生活补贴基础上，n 支付宝线上开盘可延

7、期21天；经建设用地使用给予每年1万租房补贴，最n 2.25房管局推进线上开盘权人申请，可延地块开竣工时多可享受6万；顶尖人才最环节，2.29风起钱潮开始间建设用地使用有权人可申请高可享受800万购房补贴首次线上选房减免2个土地年收益。n 房贷利率=LPR+固定点差，按照2019年12月发布的LPR作为基础。n 允许杭州在2020年5月n 2020.4期实施高层次人才31日前申领商品房预优先摇号，按不高于20%售证可以降低5层（最比例优先供应，其中A类低不低于正负零）人才可免摇号n 浙江省发布全n 取消提前缴纳契税，完善n 30周岁以上未婚单身且在n 加大对无房家庭的倾n 人才限售无房家庭认定

8、n 土地出让须知中涉装修新规，要住房限购政策，父母投靠本市限购区域无房，离斜力度，明确均价在标准无房倾斜比列不能及首次预售证最早求交付必须“所成年子女落户本市需满3年；异单身满3年且在本市限3.5万以下的项目对无同时摇号；人才限售5年；核发时间规定，最见即所得”，新加大无房家庭房源倾向比购区域无房，可认定为房家庭保障比例不低均价3.5万以下的无房比快开盘时间不小于规自11月1日起例达80%；自备案起5年内无房家庭于50%例不低于50%。约半年实施不得上市交易n 父母投靠户口年龄不受限制（城区除外），与成年子女共同生活居住的父母可以投靠落户，人才公寓、酒店式公寓可设立集体户口审视基本盘政策|杭州

9、p 大政策端：p装修政策端：精装规范杭州住保房管局：公租房租金缴纳可延迟办理浙江省出台住宅全装修补充文件，促进楼市杭州市2020年积分落户受理于将于3月1日启动稳定健康发展，自6.20起实施。应对疫情，杭州公积金新规：可降低缴存比例最低至3%装修新规：要求交付必须“所见即所得”杭州房管局开通网上平台，推动商品房线上销售浙江发布户口新政，允许酒店式公寓设立集体户口负向-p 摇号政策端：7.2人才补丁n人才限售无房家庭认定标准无房倾斜比列p 人才政策端：不能同时摇号；人才限售5年；均价3.5万以杭州人才引进再放大招：最高可享受800万购房补贴正向+下的无房比例不低于50%。4月1日起杭州高层次人才

10、购买首套住房可免摇号p 土地政策端：p 限购政策端：升级调整部分双限土地出让提高新房销售价格n9.4新政对限购政策、无房家庭认定的调整，例：大江东限价19000m/（提高1200m/）进一步打击短期投资投机客户，保障自住余杭北部新城限价30500m/（提高1500m/）需求，调控更加精准。临平新城限价30000m/（提高1900m/）审视基本盘政策|杭州4月1日 高层次人才优先选房政策A类人才在杭购买首套住房可免摇号认定：指国内外顶尖人才(如诺贝尔奖获得者，国家最高科学技术奖获得者，菲尔兹奖、图 灵奖、普利兹克奖获得者，中国科学院院士、中国工程院院士等)B、C、D、E类人才在杭购买首套住房，可

11、在新建商品住宅公开摇号销售时，按不高于20%的比例优先供应。认定标准：国家级领军人才、省级领军人才、市级领军人才、高级人才7月30日 高层次人才优先选房认定范围扩大人才选房认定范围扩大浙江省高层次人才认定适用【杭州市高层次人才目录分类的通知】对杭州市认定的单位进行调整，人才认定由之前仅限于杭州市属的单位，到现在省属单位也可以认定市属认定省属认定7月2日 商品住房摇号补丁 高 层 次 人才相关明确在本市以高层次人才家庭优先购房方式购买的新建商品住房，自房屋网签之日起，5年内不得上市交易 无 房 家 庭相关无房家庭认定补充：户籍所在地属于本市非限购范围内的购房家庭，除需符合原有要求外，还需满足“自

12、购房之日前一年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社会保险或个人所得税 满1个月”的要求无房家庭倾斜比例：明确均价35000元/平方米以下新建商品住房项目对“无房家庭”的房 源保比例一般不低于50% 摇 号 登 记相关明确一户购房家庭同时只能参与一个新建商品房项目的购房意向登记 需摇号项目：登记之日至摇号结果公示当日，不得参与其他项目意向登记 不需摇号项目：登记之日至登记结果公示当日，不得参与其他项目意向登记9月4日 9.4新政 进一步落实住房不炒，打击投资炒房主城、萧山和余杭一样，不能提前缴纳契税老年投靠3年后可作为独立购房家庭买房热点楼盘，无房家庭摇到限售5年 进一步保障自住需求30岁单身、离

13、异三年无自住房，可认定为无房家庭热点楼盘实施“2+8原则无房家庭倾斜80%和人才倾斜20%审视基本盘城市|产业“一带两走廊”的国家级开发区钱江新城、钱江世纪城、杭州高新钱塘江生科技产业开发区、杭州之江国际带态度经济带假区、富阳经济开发区、大江东产业集聚区、萧山经济开发区两走廊城东智造大江东产业集聚区、萧山经济开大发走廊区、杭州经济开发区、余杭经济杭州上市公司市值TOP10公司名称市值（亿）所属行业海康威视4196信息设备荣盛石化1287化工泰格医药1082生物医药恒生电子970软件服务浙商银行846银行杭州银行769同花顺726金融科技通策医疗722生物医药大华股份679信息设备福斯特585高

14、新材料浙江省百强企业TOP10公司名称地区营业收入（亿）阿里巴巴杭州3768吉利控股杭州3285物产中大杭州3005青山控股温州2265海亮集团杭州1736绿城中国杭州1564恒逸集团杭州1474省交投杭州1377天能电池湖州1321审视基本盘城市|商业等级商圈商业备注武林杭州大厦城市级湖滨湖滨IN77钱江新城新鸿基江河汇城西城西银泰城北万达区域级滨江天街萧山市北万象汇临平银泰城片区级大江东龙湖天街以奢侈品为主湖滨级城市级封面综合性商业中型综合性商业良渚永旺梦乐城审视基本盘城市|大交通杭州南站崭新亮相p 杭州南站计划6月底具备开通运营条件（具体开通日期以官方公告为准）。p 杭州南站的开通，将分

15、担杭州东、杭州站部分旅客列车的停靠办客业务，有效疏解杭州枢纽客运压力。p 根据规划，重新投入使用的火车南站，将有沪昆高铁、杭甬高铁、杭黄高铁等高速铁路和沪昆铁路、萧甬铁路等普速铁路经过，与改造前相比从一个中间站变为一个高铁与普铁合一的较大型枢纽铁路车站。初期开行63对旅客列车杭州二绕建成通车杭州二绕，由湖州段、杭绍段组成，是国家高速公路网和杭州都市经济圈环线的重要组成部分，也是杭州2022年第19届亚运会和世界互联网大会的配套工程，由浙江省交通集团牵头投资建设p 基础：连接练杭、杭宁、杭长、杭徽、杭新景杭金衢、诸永7条高速公路是杭州、嘉兴、湖州、绍兴4个地市的新快速通道全线长149公里p 意义

16、：全线通车后多条高速公路将被串在一起，在杭州外围地区形成一个新的核心并以此向外辐射，在杭州都市圈构成新的“放射-环线”高速路网格局；同时也接轨上海、接受长三角地区辐射，推进上三角一体化审视基本盘城市|轨交完善轨道交通体系 成为轨交城市2020年已运营线路2022年将建成地铁与轻轨线路图2020年底预计地铁1号线三期地铁9号线运营线路地铁6号线四期地铁规划图地铁4号线二期地铁3号线2021年底预计地铁7号线运营线路地铁8号线地铁10号线杭绍城际铁路2022年底预计杭海城际铁路运营线路杭德城际铁路地铁5/16/1号三期/7/6号一期杭富城际线相继开通杭州十区实现地铁全覆盖审视基本盘城市|规划“云城

17、挂牌”创梦、创新、蝶变之都规划建设范围：东至绕城高速、西至南苕溪、南至余杭塘河、p 杭州共有独角兽企业31家，准独角兽142家，所有北至杭长高速，围合区域内约58平方公里；独角兽企业总估值超过了3100亿美元。产业发展：云城区域内及周边云集高等院校、科创企业、科研机构、特色小镇、居住区，人才、资金、技术等发展要索虹吸能力强，已建成项目近20个，在建30余个，拟建20余个； 交通：云城核心区块的杭州西站枢纽是“轨道上的长三角”节点工程，集高铁、地铁等多种交通方式于一体，周边地铁2/5号线已运营，区域内机场轨道快线、地铁3号线正在建设；目标：将打造成未来“大走廊的重要窗口”，展现策源地的头雁风采，

18、建成成彰显山水之城、文明之城、数字之城的未来城市典范规划范围杭州西站效果图 数字经济强劲、活跃度高审视基本盘行业|格局u 坚持住房不炒背 u 双限政策，利润收窄景 u 拿地艰难、微利与勉强保本成为共识融创东南：联合开发、优势互补、资金互助、分摊风险融创 创望金沙项目三大开发商各司其职相互合作，不仅分摊资金链上的风险，也使得项目在运营上更加完善u 拿地竞争激烈，拿地成本高、销售利润堪忧u 疫情反复不定影响，未来市场不定因素多影响 u 部分区域库存量大，去化周期较长 u 两度新政，政策依旧趋严本土房企持续深耕vs外来房企积极抢滩登陆本土强势回归坤和项目区域业态合作方融耀之城余杭高层苏宁御潮府上城高

19、层、小高滨江 融创：住房部分 坤和：写字楼部分开元 开元：酒店部分销售价格元m/2.1万住宅6.8万本土房企拿地近5成成vs敏捷大华望金沙钱塘新区高层、商业坤和、开元融望之城萧山高层金帝杭源里拱墅高层、洋房金成融滨府拱墅高层滨江商业3.75万三迪2.8万办公新力5.0万酒店花样年国大5.4万启示：后期会出现更多的这样的合作模式，发挥各自的优势外围房企持续看好杭州未来市场审视基本盘行业|本土房企房企系拿地宗数总建面（万m）拿地金额平均溢价率（亿元）滨江10143.9398.625.1大家426.758.925.8德信328.3642.924.74绿城796.8237.124.6星耀220.444

20、.7826.45中天449.4556.9722.6重仓深耕区域，形成规模效应，掌握市场发言权房企区域容积率限高限价规划要求产品规划（万元/m）之江1.212-15米1月3日不得设置别墅类建筑,采用坡屋叠墅顶临安滨湖1.836米2.95配套公建10%多层新城绿城深爱低密豪宅：擅长打造低密产品，提高溢价力；叠墅未科1.1245.21住宅需采用坡屋顶，层数不大于绿城限价体系之下低密产品稀缺性更强四层，檐口高度不大于13m企业系区域成交价（万元）预计建筑楼板价竞得企业溢价率面（元/m）（%）积（万m）中豪拱墅区13100000003.8833770中豪20.2金成/吴兴城余杭区15000000005.

21、9325229金成&吴兴26.15投城投金成/吴兴城大江东11100000008.7012732金成&吴兴29.89投城投瞄准市场，重归杭州熟悉市场及区域流量、刚需板块，销售难度不大14.68顺发萧山区17200000009.3718348顺发审视基本盘行业|外来房企项目区域拿地房合作房楼面价拿地金额企企（元/m）（亿元）印江滨萧山南阳光城东原1819615.2站花漾里大江东阳光城星耀96247.16云澜天运河新融信天阳2355818第府城天澜里三墩融信招商1608713.6云栖宸临平山华景川上坤1231114.5园北滨旭府新塘旭辉滨江1297421.4朝闻花南部卧滨江旭辉1738849.7城

22、城融信天澜里云澜天第府古翠尹秀荣望展望湘湖悦章地块区域面积属性拿地金额建面楼面价房企溢价率（亿元）（万方）（元/m）（%）亚运地萧山区68538商住3818.71087420332万科50块勾庄地余杭区区域住宅合作方销售状态全年销售额（亿）5937527.713.6562520307万科23.08项目南部卧城深圳聚佳融在售块樟宜翠湾天空之城未科杭州地铁在售彩虹天空之城新塘杭州地铁在售良语久园瓶窑西房待售古翠尹秀申花融信售罄房企拿地宗集中区域竞争策略方向数融创3申花、富阳、钱塘新区多拿商住或TOD地块：综合开发和城市运营，并进军未来社区绿地4塘栖、崇贤、临安、富阳多拿商住或TOD地块：综合开发和

23、城市运营招商1萧山拿商住地块：城市运营和产业地产星创1勾庄拿商住地块：城市运营审视基本盘行业|典型案例2020融创项目商业占自持率新房限预期销比价售利润金沙湖35%/375004.50%申花项52%/540009.48%目富阳地17.40%2%2700012.80%块融滨府望金沙富源里审视基本盘小结市场洞察与启示土地篇|年度成交年度概述：2020年杭州土地出让金为2503亿元，“惜败”于上海位居全国第二；下半年政府减缓土地供应因此也略低于去年，但实际楼面价再创新高。排名城市土地出让金（亿）1上海28282杭州25033广州21684南京19605武汉1851166193187256227地块数

24、6北京18517宁波13038佛山11949苏州113810成都1088市场洞察与启示土地篇|月度成交疫情迅速回暖高热放缓供应按下暂停键高溢价率维持高位亚运出让市场洞察与启示土地篇|细分地块名称区域楼面价（元/m）房企景芳三堡单元JG1206-47江干区42607滨江地块杭州未来科技城81号地余杭区39786绿城&浙江省交投块翠苑单元XH0909-02地块西湖区38418建发文晖单元XC0402-R21-22下城区35964滨江地块大关单元GS0507-R21-02拱墅区33770中豪地块奥体博览中心单元32687BJ1701-11、萧山区滨江13地块天城单元R21-41地块江干区32282佳

25、兆业钱江世纪城核心单元SJC0203-萧山区31106滨江02、03、04地块三塘单元XC0506-R21-18下城区30095荣安地块申花单元GS0403-R21-14地块名称房企区域土地性质金额（亿）第19届亚运会运108动员村绿城萧山区住宅一号地块文晖单元滨江下城区住宅107西兴单元BJ1305-龙湖滨江区商住71.9B/R/S2-14地块望江单元SC0402-R21/B-05地块、滨江上城区商住61.9SC0402-B1/B2-11地块景芳三堡单元滨江江干区商住56.4JG1206-47地块第19届亚运会技53术官员华润萧山区商住村地块杭州钱塘新区云50.2帆社区融创大江东商住一期商住

26、地块蜀山单元XSCQ2704-01、滨江萧山区住宅49.7XSCQ2704-02地土地名称区域溢价率自持率房企（%）（%）戴村镇B区块萧山3022金地区临江片区A-16地块大江2921三迪东金成大江&龙湖东侧地块3019吴兴东城投临江片区经四路东住宅地块大江3013廣大东國際景芳三堡单元JG1206-47地块江干3011滨江区余杭320国道与禾丰港交汇西北余杭309华景处区川地块瓶窑镇新城北B28（镇政府西侧）余杭309华元地块区中心城区单元01-ZX-02-17地块临安299敏捷n 全年出让137宗涉宅土地中，有36宗拍至市封顶加自持，占比26.3%；多集中在外围高新技术单元07-R2-05地块临安298香港刚需板块和新兴外围板块市兴市场洞察与启示土地篇|成交结构