光明地产：光明地产2020年度报告全文.PDF

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1、2020 年年度报告 1 / 239 公司代码：600708 公司简称：光明地产 光明房地产集团股份有限公司光明房地产集团股份有限公司 20202020 年年度报告年年度报告 2020 年年度报告 2 / 239 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、 监事会及董事、 监事、 高级管理人员保证年度报告内容的真实、 准确、 完整，本公司董事会、 监事会及董事、 监事、 高级管理人员保证年度报告内容的真实、 准确、 完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、二、公司公司全体董事全体董事出席出席董

2、事会会议。董事会会议。 三、三、立信会计师事务所（特殊普通合伙）立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。 四、四、公司负责人公司负责人沈宏泽沈宏泽、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人郭强郭强及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）盛雪群盛雪群声声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计，公司实

3、现2020年度归属母公司净利润为106,848,127.87元，加上年初未分配利润及其他转入7,148,480,847.23元，公司累计可分配的利润为7,255,328,975.10元。公司拟定2020年度利润分配预案如下： 1、提取10%法定盈余公积金88,278,108.53元； 2、扣除分配 2019 年度普通股股利及其他 406,096,674.30 元； 3、剩余6,760,954,192.27元为2020年末实际未分配利润。为了保持企业现金流量的平衡，促使光明地产健康发展，同时又维护出资人的权益，公司拟以实施2020年度权益分派股权登记日登记的总股本为基数向全体股东每10股派送现金

4、红利0.2元（含税）。 本次预案尚须提交股东大会审议。本预案完全符合上述法律法规关于现金分红政策的规定。 六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告期中所涉及的未来计划发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、九、是否存在半数是否存在半数以上以上董事无法董事无法保证保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性公司所披露年度

5、报告的真实性、准确性和完整性 否 十、十、重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险， 敬请查阅第四节经营情况讨论与分析中 “公司关于公司未来发展的讨论与分析”中“可能面对的风险”部分的内容。 十一、十一、其他其他 适用 不适用 2020 年年度报告 3 / 239 目录目录 第一节第一节 释义释义 . 4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 . 5 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 . 10 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 . 14 第五节第五节 重要事项重要事项 . 38 第六节第六节 普通股股份变动及股东情况普通

6、股股份变动及股东情况 . 54 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况 . 59 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况 . 60 第九节第九节 公司治理公司治理 . 68 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况 . 72 第十一节第十一节 财务报告财务报告 . 75 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录 . 239 2020 年年度报告 4 / 239 第一节第一节 释义释义 一、一、 释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 报告期、本报告期 指 2020 年 1 月 1 日至 2020 年

7、 12 月 31 日 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 上海市国资委 指 上海市国有资产监督管理委员会 立信审计、立信 指 立信会计师事务所（特殊普通合伙） 集团、本集团、光明集团、光明食品集团 指 光明食品（集团）有限公司 公司、本公司、上市公司、光明地产 指 光明房地产集团股份有限公司 大都市资产 指 上海大都市资产经营管理有限公司 农工商绿化 指 上海农工商绿化有限公司 农房集团 指 农工商房地产（集团）有限公司 证券法 指 中华人民共和国证券法 股票上市规则 指 上海证券交易所股票上市规则 元、千元、万元、亿元 指 人民币元、人民币千元、人民币万元、人

8、民币亿元 2020 年年度报告 5 / 239 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 光明房地产集团股份有限公司 公司的中文简称 光明地产 公司的外文名称 BRIGHT REAL ESTATE GROUP CO.,LIMITED 公司的外文名称缩写 Bright Real Estate 公司的法定代表人 沈宏泽 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 苏朋程 郑超 联系地址 上海市静安区西藏北路199号 上海市静安区西藏北路199号 电话 021-32211128 021-32211128 传真

9、021-32211128 021-32211128 电子信箱 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 中国（上海）自由贸易试验区临港新片区丽正路1628号9幢2层A75室 公司注册地址的邮政编码 201304 公司办公地址 上海市静安区西藏北路199号 公司办公地址的邮政编码 200070 公司网址 电子信箱 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 上海证券报、证券时报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 本公司董（监）事会办公室 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变

10、更前股票简称 A股 上海证券交易所 光明地产 600708 海博股份、东海股份 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内） 名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 上海市南京东路 61 号 签字会计师姓名 姜丽君、刘玉如 报告期内履行持续督导职责的保荐机构 名称 光大证券股份有限公司 办公地址 上海市静安区新闸路 1508 号 签字的保荐代表人姓名 候良智 持续督导的期间 至股权承诺完成且上市公司股份全流通 2020 年年度报告 6 / 239 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标 ( (一一) )主要会计数据主要会计数据 单位：元

11、币种：人民币 主要会计数据 2020年 2019年 本期比上年同期增减(%) 2018年 调整后 调整前 调整后 调整前 营业收入 14,984,750,774.61 14,071,172,639.09 13,610,735,654.79 6.49 20,493,776,007.76 20,493,770,098.67 扣除与主营业务无关的业务收入和不具备商业实质的收入后的营业收入 14,809,447,198.76 归属于上市公司股东的净利润 106,848,127.87 518,285,996.64 570,418,048.79 -79.38 1,352,100,797.28 1,417,

12、934,115.12 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 -585,606,681.43 471,257,431.57 471,257,431.57 -224.26 1,276,363,443.97 1,276,363,443.97 经营活动产生的现金流量净额 4,171,897,923.89 -4,720,148,824.95 -4,789,084,876.26 188.38 -8,800,219,662.18 -8,734,303,406.82 2020年末 2019年末 本期末比上年同期末增减（%） 2018年末 调整后 调整前 调整后 调整前 归属于上市公司股东的净资产 13

13、,914,342,066.81 14,312,669,556.08 14,336,134,926.07 -2.78 12,681,632,483.63 12,687,965,801.47 总资产 88,220,251,567.59 86,491,130,302.46 85,832,426,121.50 2.00 75,209,778,926.69 74,425,719,561.93 2020 年年度报告 7 / 239 ( (二二) )主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2020年 2019年 本期比上年同期增减(%) 2018年 调整后 调整前 调整后 调整前 基本每股收益（元股） -0

14、.0343 0.1715 0.1949 -120.00 0.5976 0.6272 稀释每股收益（元股） -0.0343 0.1715 0.1949 -120.00 0.5976 0.6272 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股） -0.3450 0.1504 0.1504 -329.39 0.5636 0.5636 加权平均净资产收益率（%） -0.68 3.34 3.82 减少4.02个百分点 12.62 12.85 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） -6.81 2.94 2.95 减少9.75个百分点 11.90 11.55 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说

15、明 适用 不适用 2020 年基本每股收益为-0.0343 元/股，其中：报告期内归属于上市公司股东的净利润为106,848,127.87 元， 扣除其他权益工具 （永续债） 在 2020 年度的股利金额 183,233,000.00 元后，归属于上市公司普通股股东的净利润为-76,384,872.13 元。 2017 年度，公司实现经审计归属于上市公司股东的净利润 1,946,836,526.86 元，与 2016 年实现归属于上市公司股东的净利润 1,011,091,457.87 元相比，同比上升了 92.55%。公司 2017 年度的利润分配及转增股本方案是以实施前的公司总股本 1,71

16、4,335,956 股为基数，每股派发现金红利 0.20 元（含税），以资本公积金向全体股东每股转增 0.3 股，共计派发现金红利342,867,191.20 元，转增 514,300,787 股，本次分配后总股本为 2,228,636,743 股。本次利润分配及转增股本方案经公司 2018 年 5 月 14 日的 2017 年年度股东大会审议通过。 本次利润分配方案的股权登记日为 2018 年 6 月 5 日，除权除息日为 2018 年 6 月 6 日，现金红利发放日为 2018 年 6月 6 日， 新增无限售条件流通股份上市日为 2018 年 6 月 7 日。 具体内容详见 2018 年

17、5 月 29 日在上海证券报及上海证券交易所网站 披露的（临 2018-051）2017 年年度权益分派实施公告。 2018 年度，公司实现经审计归属于上市公司股东的净利润 1,417,934,115.12 元，与 2017 年实现归属于上市公司股东的净利润 1,946,836,526.86 元相比，同比下降 27.17%。公司 2018 年度的利润分配以方案实施前的公司总股本 2,228,636,743 股为基数， 每股派发现金红利 0.20 元 （含税） ， 共计派发现金红利 445,727,348.60 元。 本次利润分配方案经公司 2019 年 5 月 17 日的 2018年年度股东大

18、会审议通过。本次利润分配方案的股权登记日为 2019 年 6 月 18 日，除权除息日为2019 年 6 月 19 日， 现金红利发放日为 2019 年 6 月 19 日。 具体内容详见 2019 年 6 月 13 日在 上海证券报、 证券时报及上海证券交易所网站 披露的（临 2019-062） 2018年年度权益分派实施公告。 2019 年度，公司实现经审计归属于上市公司股东的净利润 570,418,048.79 元，与 2018 年实现归属于上市公司股东的净利润 1,417,934,115.12 元相比，同比下降 59.77%。公司 2019 年度的利润分配以方案实施前的公司总股本2,22

19、8,636,743股为基数， 每股派发现金红利0.10元 （含税） ，共计派发现金红利 222,863,674.30 元。本次利润分配方案经公司 2020 年 5 月 27 日召开的 2019年年度股东大会审议通过。本次利润分配方案的股权登记日为 2020 年 6 月 24 日，除权除息日为2020 年 6 月 29 日， 现金红利发放日为 2020 年 6 月 29 日。 具体内容详见 2020 年 6 月 19 日在 上海证券报、 证券时报及上海证券交易所网站 披露的（临 2020-037） 2019年年度权益分派实施公告。 2020 年度，公司实现归属于上市公司股东的净利润 106,84

20、8,127.87 元，与 2020 年 4 月 30日披露的 光明房地产集团股份有限公司 2019 年年度报告 中经审计归属于上市公司股东的净利润 570,418,048.79 元相比， 减少了 81.27%。 根据公司 2020 年度审计报告及财务报表编制的方法，在报告期内，若因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则调整合并资产负债表的期初数，将子公司或业务合并当期期初至报告期末的收入、 费用、 利润纳入合并利润表;将子公司或业务合并当期期初至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表，同时对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。 公司于 2020

21、年年度报告中披露的2020 年年度报告 8 / 239 所有公司 2019 年度主要会计数据和财务指标，均在此基础上进行编制与审计。按 2020 年经审计口径， 公司 2020 年度实现经审计归属于上市公司股东的净利润 106,848,127.87 元， 与 2019 年实现归属于上市公司股东的净利润 518,285,996.64 元相比，同比下降了 79.38%。公司 2020 年度的利润分配拟以实施 2020 年度权益分派股权登记日登记的总股本为基数，每股派发现金红利 0.02元（含税）。 近三年年报的每股收益中，2018 年年报的每股收益是按照 2017 年利润分配权益分派实施完毕且总股

22、本发生变化后进行重新计算列报；2019 年年报的每股收益是按照 2018 年利润分配权益分派实施完毕且总股本发生变化后进行重新计算列报；2020 年年报的每股收益是按照 2019 年利润分配权益分派实施完毕后进行重新计算列报。 八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异 ( (一一) )同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 ( (二二) )同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境

23、外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 ( (三三) )境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明： 适用 不适用 九、九、20202020 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度 （1-3 月份） 第二季度 （4-6 月份） 第三季度 （7-9 月份） 第四季度 （10-12 月份） 营业收入 591,420,731.20 1,696,684,957.78 2,675,845,559.57 10,020,799,526.06 归属于上市公司股东的净利润 -

24、199,906,197.60 60,185,585.31 61,697,559.50 184,871,180.66 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 -206,240,721.68 36,480,147.76 -8,584,101.30 -407,262,006.21 经营活动产生的现金流量净额 -1,245,370,443.58 437,531,669.85 2,558,306,412.16 2,421,430,285.46 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损

25、益项目 2020 年金额 附注（如适用） 2019 年金额 2018 年金额 非流动资产处置损益 756,989,550.16 2,412,163.99 4,159,576.15 越权审批， 或无正式批准文件， 或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助， 但与公司正常经营业务密切相关， 符合国家政策规定、 按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 17,858,849.64 14,622,202.71 95,043,647.64 2020 年年度报告 9 / 239 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 104,378,513.72 54,519,135.84 55,544,

26、591.55 企业取得子公司、 联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素， 如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 40,302,343.84 -54,422,193.04 -67,602,822.02 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、 衍

27、生金融资产、 交易性金融负债、 衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、 衍生金融资产、 交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 -319,428.51 51,625,717.89 103,006.44 单独进行减值测试的应收款项、 合同资产减值准备转回 10,630,160.07 4,194,973.73 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 根据税收、 会计等法律、 法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -9,559,779

28、.74 -32,317,210.06 58,749,496.78 其他符合非经常性损益定义的损益项目 少数股东权益影响额 1,493,480.59 22,640,841.42 -20,669,608.24 所得税影响额 -229,318,880.47 -16,247,067.41 -49,590,534.99 合计 692,454,809.30 47,028,565.07 75,737,353.31 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 交易性金融资产 2,826,824.2

29、6 -2,826,824.26 -319,428.51 应收款项融资 34,600,000.00 34,840,045.00 240,045.00 其他权益工具投资 100,000.00 100,000.00 合计 37,526,824.26 34,940,045.00 -2,586,779.26 -319,428.51 十二、十二、其他其他 适用 不适用 2020 年年度报告 10 / 239 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 光明房地产集团股份有限公司，证券代码:600

30、708，证券简称:“光明地产”。光明地产由原上海海博股份有限公司于 2015 年 7 月与农工商房地产 （集团） 股份有限公司通过重大资产重组组建而成，控股股东为光明食品（集团）有限公司。光明地产作为上海国资背景的上市房企，上海上市公司协会理事单位， 上海市五星级诚信创建企业， 上海市著名商标， 公司开发足迹遍布江苏、江西、浙江、山东、安徽、河南、河北、湖北、湖南、广西、四川、云南、上海、重庆等十二省二市，累计开发各类住宅、商业办公面积 6000 多万平方米。秉持深耕上海的战略布局，致力于做新地标的建设者、新生活的开拓者、新融合的先行者、新产业的创业者，建设为具有光明食品产业基因的城市建设运营

31、集成服务商。公司主营业务为房地产综合开发经营、冷链物流产业链，是集房产开发、商业运营、冷链物流、物业服务、建筑施工及供应链产业链等为一体的大型国有综合集团型公司。目前，公司拥有下属企业一百多家，下属房产开发项目、商业房产经营集团、物流集团、服务集团、城市建设集团、供应链企业等。光明地产下属全资子公司农工商房地产（集团）有限公司具有房地产开发企业国家一级资质，是中国房地产业协会理事单位、上海市房地产行业协会副会长单位，上海市五星级诚信创建企业。公司开发的房地产项目曾获得中国土木工程最高奖项-詹天佑土木工程奖；中国建筑工程最高奖-鲁班奖;上海市建筑工程最高奖一白玉兰奖。 光明地产围绕上海打造具有世

32、界影响力的社会主义现代化国际大都市，以及长三角区域一体化国家战略实施、 自贸区新片区建设、 中国花博会等重大发展机遇， 光明地产将聚焦高质量发展，继续砥砺前行。光明地产聚焦美好生活的需求导向，深入参与到城市更新的进程中，进一步探索将传统土地资源增长模式升级为生活导向型增长模式。华都集团、服务集团、城建集团、物流集团、供应链公司这五大板块，分别从商业经营管理、生活增值服务、城市更新建设、物流冷链仓储、 酒类贸易经营等产业切入点着手， 强化在主营业务和产业协同上的核心能力建设。 在 “四新”战略定位明确的背景下， 2021 年光明地产业务板块要继续以 “优布局、 调结构、 去库存” 为重点，为未来

33、的发展提质换挡，在“深耕上海，辐射长三角”的导向下，将合理拓展好上海本土、长三角区域的重点项目，通过城市准入实现合理的长期布局。 二、二、 报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 适用 不适用 三、三、 报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 ( (一一) )良好的良好的品牌品牌影响力影响力 公司控股股东为光明食品（集团）有限公司，公司是其重要成员企业之一，光明地产是上海上市公司协会理事单位。公司下属全资子公司农工商房地产（集团）有限公司具有房地产开发企业国家一级资质，是中国房地产业协会理事单位、上海市房地产行业协会副会长单位。

34、“农工商房产”为中国驰名商标。公司及其前身农房集团连续多年荣膺“中国房地产开发企业 100 强”、“中国房地产开发稳健经营 10 强”。 公司所开发的房地产项目获得过中国土木工程最高奖项詹天佑土木工程奖；中国建筑工程最高奖鲁班奖；上海市建筑工程最高奖白玉兰奖等。 2020 年，光明地产上下满载荣誉： 1、2020 年 3 月，光明地产荣获“中国房地产百强企业”称号； 2、2020 年 5 月，光明地产荣获“上海市和谐劳动关系达标企业”称号； 3、2020 年 6 月，光明地产荣获“年度上市公司社会责任奖”； 4、2020 年 7 月，光明地产、农工商房产荣获 2018-2019 年度上海市“守

35、合同重信用企业”称号，同时获得 2018-2019 年度“合同信用 AAA 级企业”认定证书； 5、2020 年 8 月，光明地产荣膺“2020 乡村振兴优秀企业十强”奖； 6、2020 年 11 月，光明地产荣获 2020 肯耐珂萨“星跃奖”榜单“最佳雇主优秀企业”奖； 7、光明地产荣获金立方 2019-2020 年度中国城市更新“新地标建设企业贡献奖”； 8、光明地产第一事业部荣获“2019 年度上海市重点工程实事立功竞赛优秀团队”称号； 2020 年年度报告 11 / 239 9、上海汇旭置业有限公司荣获“2019 年度松江区经济高质量发展企业经济贡献奖”； 10、 上海民众装饰设计工程

36、有限公司荣获“2019 年度上海市建筑门窗行业质量诚信优胜企业”称号； 11、 农工商房地产集团上海汇航城市置业投资有限公司荣获“2019 年房屋管理赛区优秀公司”称号； 12、上海光明房地产服务集团有限公司荣获“2020 年上海市物业服务综合服务能力五星企业称号； 13、农工商房地产集团上海虹阳投资有限公司，荣获“最具发展潜力奖”； 14、上海光明生活服务集团有限公司，荣获“上海市安全生产标准化二级合格企业”称号； 15、 农工商房地产集团上海汇航城市置业投资有限公司， 荣获 2019 年度上海市优秀工程咨询成果二等奖； 16、 农工商房地产集团上海汇航城市置业投资有限公司， 荣获 2019

37、 年房屋管理赛区优秀公司； 17、 海博供应链旗下品牌“光明 919”参加 橄榄餐厅评论 举办的“盛宴中国”餐厅评选，荣获“2019-2020 年度餐厅最值得推荐酒吧及下午茶地”奖项； 18、海博供应链旗下品牌“光明 919”参加上海精致生活举办的餐厅评选，荣获“2019年上海热门餐厅评选 BEST100”奖项； 19、公司下属留贤景园项目，荣获“2019 年度上海市文明工地”称号； 20、公司下属无锡吴樾东方项目，荣获江苏省住房和城乡建设厅、江苏省建设工会工作委员会联合颁发的“江苏省文明工地奖”； 21、公司下属光明御河丹城项目，荣获山东省住房和城乡建设厅颁发的山东省建筑质量泰山杯工程“泰山

38、杯”奖项； 22、 公司下属宜兴陶里春风项目， 荣获宜兴市住房和城乡建设局颁发的“宜兴市文明工地奖”、“宜兴市优质结构奖”； 23、公司下属舟山东方大境府项目，荣获“2020 浙江舟山群岛新区海上花园城市东方典范楼盘”奖； 24、 公司下属武汉上海公馆项目， 被武汉市防控指挥部评为“海悦社区第一个无疫情小区”；武汉市物业管理协会评为“抗疫先进项目”荣誉称号；项目保洁部领班朱翠凤评为“抗疫先进个人”； 25、公司下属光樾华庭项目，获集团第三方评估第一名； 26、公司下属光明索河湾项目，荣获“河南省土木建筑科学技术奖”； 27、公司下属世纪滨江万科合作项目，荣获“红色工地”荣誉称号； 28、公司下

39、属光明璟宸项目，荣获云南省第一届建筑信息模型（BIM）应用大赛二等奖； 29、公司下属滴水湖 80 米景观带项目，获得 2020 年度临港新片区重点工程实事立功竞赛活动“文明施工”流动红旗； 30、 公司下属国展中心广场项目， 荣获湖北省建筑领域最高奖省建设优质工程“楚天杯”； 31、公司下属湖北国展中心广场（B4 地块）项目，荣获武汉市“黄鹤杯”金奖，“分段式连梁施工”获得国家发明专利； 32、公司下属光明雲庐项目，入围 2020 年上半年产品测试上海站三十强名单； 33、公司下属光明逸品春江小区，上榜杭州市 2019 年度“美好家园”住宅小区名单； 34、公司下属上海浦东新区保障房三林基地

40、 06-01 地块，荣获浦东新区第三届 BIM 技术应用创新劳动技能竞赛暨长三角区域邀请赛“项目赛二等奖”； 35、服务集团艾易餐饮旗下艾易餐饮，荣获上海市浦东新区技能比武大赛团餐中式面点第三名。 ( (二二) )完善的法人治理结构完善的法人治理结构 公司按照公司法、证券法、上市公司治理准则和上海证券交易所有关要求，不断完善公司法人治理结构，充分发挥董事会及各专门委员会的决策和指导作用，强化监事会及党委、纪委的监督机制，完善股东大会的议事规则，合法合规开展信息披露工作，建立健全内部控制制度，规范公司运作，切实维护公司及全体股东利益。公司股东大会、董事会、监事会、经营层职责明确， 各董事、 监事

41、和高级管理人员勤勉尽责， 积极参加公司股东大会、 董事会和监事会，2020 年年度报告 12 / 239 关联董事对相关关联交易事项进行回避表决，确保了公司安全、稳定、健康、持续的发展。公司结合行业新趋势、企业新动向，积极筹备并研究修订了包括公司章程、内幕信息知情人登记管理制度，同时，制定规章制度管理办法、企业领导人员经济责任审计办法等企业内部制度，通过对上市公司治理顶层架构的完善、对各条线工作的精细化、精准化规定，旨在进一步夯实法人治理的制度和理论基石。 ( (三三) )转型导向的战略优化转型导向的战略优化 公司董事会认真研究宏观形势和房地产市场变化对公司的长远影响，顺势而为，深入研究长三角

42、区域一体化、上海自贸新片区、长江经济带、崇明世界级生态岛、城市更新以及冷链体系打造等国家战略和政策，通过准确识变、科学应变、主动求变，积极参与到国资国企改革的新一轮发展中去。公司董事会针对公司实际特点、发展阶段和资源优势，找准公司转型的方向，围绕成为“新地标的建设者、新生活的开拓者、新融合的先行者、新产业的创业者”的战略定位，聚焦“深耕上海，辐射长三角”的战略格局，以“脱胎换骨、凤凰涅槃、光明情怀”的战略变革精神，坚定的向建设具有光明食品集团产业基因的城市产业建设运营集成服务商迈进。 公司聚焦战略，优化转型，在传统开发的基础上，积极探索转型方向。在上海区域，东部积极投身自贸新片区建设，以报告期

43、内上海自贸区临港新片区地块的获取为起点，积极参与自贸区建设；南部致力于金山、奉贤等区域内城中村、保障房等建设，加强与政府间的协调；西部以西郊冷链物流园区为支点，做好大型综合冷链物流中心的规划建设与未来运营商业模式的研究；北部聚焦崇明国际生态岛、东平小镇的建设、中国花博会的召开，不仅针对花博会期间的阶段性聚集效应，更探索后花博时代的区域可持续发展模式；在中心城区，围绕存量资产的价值挖掘与城市更新方向的研究，积极探索城市新地标的打造。在长三角等其他区域，理性获取优质资源发展的机会，加速去化低效、无效存量资源，通过加强与业内标杆房企间的联动，共同开发，互利共赢，通过深化政府资源的整合利用，发挥光明品

44、牌、产业联动、国资背景等优势，强化与各方的合作。 ( (四四) )优化合理的融资结构优化合理的融资结构 在整体调控背景下， 公司进一步优化债务融资结构， 积极拓宽融资渠道、 开拓金融创新产品，合理降低负债率和融资成本。积极研究各类债务融资工具和资产证券化金融创新渠道，以多元化的融资模式，为公司发展提供低成本的驱动力。2020 年至今，光明地产成功发行三期三年期的中期票据，发行规模合计为 20 亿元，发行利率分别为 5 亿元（3.7%）、7.5 亿元（3.65%）、7.5亿元（4.03%），合规申购金额超过发行金额，为公司发展提供中长期资金支持，有利于公司进一步优化债务结构、 降低财务成本、 保

45、持财务状况稳健。 2020 年 8 月， 公司实施了发行光明地产 2020年度第一期超短期融资券，发行金额为人民币 7.5 亿元（3.42%）。2020 年 12 月，公司收到交易商协会出具的接受注册通知书，同意接受公司中期票据注册，金额为 19 亿元。有效保障了公司融资结构的合理与现金流的动态平衡。 ( (五五) )创新协同的产业平台创新协同的产业平台 公司聚焦产业，协同推进五大平台，聚焦美好生活的需求导向，积极参与到城市更新的进程中，进一步探索将传统土地资源增长模式升级为生活导向型增长模式。华都集团、服务集团、城建集团、物流集团、供应链公司这五大平台，分别从商业经营管理、生活增值服务、城市

46、更新建设、物流冷链仓储、酒类贸易经营等产业切入点着手，强化在主营业务和产业协同上的核心能力建设，助推公司持续向城市产业建设运营集成服务商迈进。 公司聚焦创新，探索产业导入平台，以光明特色小镇等创新项目为抓手，研究好“产业综合运营服务平台”的打造。通过对产业、品牌等资源的导入，结合自身的商业、服务、运营、客户、数据等能力特点，探索新的产业导入平台发展模式，通过强化产业整合与产业服务的能力，导入多元化的产业资源和客户数据，推动产业的孵化和升级，为最终形成具有光明地产特色的产业综合开发运营模式奠定基础，在后疫情时代的产业发展创新中，加快将布局转化为业务，将模式转化为效益，将资源转化为资产。 2020

47、 年年度报告 13 / 239 ( (六六) )精简高效的管理构架精简高效的管理构架 公司经营层具有多年的行业经营经验，专业能力出色，市场意识敏锐。公司上下众志成城，具有很强的凝聚力与向心力。公司“筑梦造福，强企富员”的企业使命，将筑梦人生、造福社会、做强企业、成就员工全面融合在一起，形成了高效的执行力。在公司不断发展壮大中，形成了一支想做事、能做事、做成事的优秀管理团队。报告期间，根据公司实际需要，部分董事、监事、高管发生了变动，公司经营层注入了新鲜血液，结构得以进一步优化；新任职的董事、监事、高管都具有较强的专业能力和丰富的从业经历， 有助于优化公司经营班子的架构， 提升公司执行力，确保公

48、司稳健发展。 2020 年年度报告 14 / 239 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 ( (一一) )房地产行业房地产行业 1 1、销售同比增长，投资逐步企稳销售同比增长，投资逐步企稳 2020 年一季度新冠肺炎疫情对我国房地产开发投资活动的影响较大，随着国内疫情防控局势趋稳，房地产开发投资逐步企稳。 （1 1）销售。）销售。2020 年，全国商品房销售面积 176086 万平方米，比上年增长 2.6%；全国商品房销售额 173613 亿元，增长 8.7%。全国商品房销售面积与商品房销售额总体保持增长。 （图表摘自国家统计局网站

49、） （2 2）投资。）投资。2020 年，全国房地产开发投资 141443 亿元，比上年增长 7.0%，其中，住宅投资104446 亿元， 增长 7.6%。 全国房地产开发企业土地购置面积 25536 万平方米， 比上年下降 1.1%。土地成交价款 17269 亿元，增长 17.4%。 （图表摘自国家统计局网站） 2020 年年度报告 15 / 239 （3 3）开竣工。）开竣工。 2020 年，全国房地产开发企业房屋施工面积 926759 万平方米，比上年增长 3.7%。其中，住宅施工面积 655558 万平方米，增长 4.4%。全国房屋新开工面积 224433 万平方米，下降 1.2%。其

50、中， 住宅新开工面积 164329 万平方米， 下降 1.9%。 全国房屋竣工面积 91218 万平方米， 下降 4.9%。其中，住宅竣工面积 65910 万平方米，下降 3.1%。 2 2、疫情未改楼市调控总基调，因城施策精准调控稳市场疫情未改楼市调控总基调，因城施策精准调控稳市场 2020 年在疫情严重冲击之下，全球经济出现衰退，外部环境不确定性增加，中央多次在高层会议及十四五规划中重申房住不炒总基调，强化长效机制建设；地方坚持因城施策，调控政策收紧。2020 年下半年，中央强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，稳地价、稳房价、稳预期，房地产金融监管持续强化。“三道红线”试点实施，与此同时