光明地产：2017年年度报告.PDF

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1、2017 年年度报告 1/194 公司代码：600708 公司简称：光明地产 光明房地产集团股份有限公司光明房地产集团股份有限公司 2012017 7 年年度报告年年度报告 2017 年年度报告 2/194 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。三、三

2、、立信会计师事务所（特殊普通合伙）立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。四、四、公司负责人公司负责人沈宏泽沈宏泽、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人沈宏泽沈宏泽及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）盛雪群盛雪群声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计，公司实现2017年度归属母公司净利润

3、为1,946,836,526.86元，加上年初未分配利润4,723,521,066.52元，公司累计可分配的利润为6,670,357,593.38元。公司拟定2017年度利润分配预案如下：1、提取10%法定盈余公积金86,676,057.94元；2、扣除分配2016年度普通股股利197,807,994.90元；3、剩余6,385,873,540.54元为2017年末实际未分配利润。2017年度利润分配预案为：鉴于公司正处于转型发展、规模提升、培育核心竞争力的关键时期，需要进一步做强主业，加大投资力度，打造产业与金融平台，对资金的需求较大。基于保持公司健康、可持续发展的需要考虑，同时又维护出资人

4、的权益，公司拟以2017年末总股本1,714,335,956股为基数向全体股东每10股派送现金红利2元（含税），共计342,867,191.20元，并以资本公积向全体股东每10股转增3股。其余6,043,006,349.34元结转下一年度用于未来企业发展。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告期中所涉及的未来计划发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决

5、策程序对外提供担保的情况？否 九、九、重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第四节经营情况讨论与分析中“公司关于公司未来发展的讨论与分析”中“可能面对的风险”部分的内容。2017 年年度报告 3/194 十、十、其他其他 适用 不适用 目录目录 第一节第一节 释义释义.4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.5 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要.9 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析.11 第五节第五节 重要事项重要事项.30 第六节第六节 普通股股份变动及股东情况普通股股份变动及股东情况.47 第七节第七节

6、 优先股相关情况优先股相关情况.54 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况.55 第九节第九节 公司治理公司治理.63 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况.67 第十一节第十一节 财务报告财务报告.70 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录.194 2017 年年度报告 4/194 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 上海市国资委 指 上海市国有资产监督管理委员会 中登公司 指 中国证券登记

7、结算有限责任公司上海分公司 上海市工商局 指 上海市工商行政管理局 立信审计、立信 指 立信会计师事务所（特殊普通合伙）集团、本集团、光明集团、光明食品集团 指 光明食品（集团）有限公司 公司、本公司、上市公司、光明地产 指 光明房地产集团股份有限公司 大都市资产 指 上海大都市资产经营管理有限公司 农工商绿化 指 上海农工商绿化有限公司 益民食品一厂 指 上海益民食品一厂（集团）有限公司 农房集团 指 农工商房地产（集团）有限公司 农房置业 指 上海农工商房地产置业有限公司 光明财务公司 指 光明食品集团财务有限公司 国盛集团 指 上海国盛（集团）有限公司 城投集团 指 上海城投（集团）有限

8、公司 2017 年年度报告 5/194 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 光明房地产集团股份有限公司 公司的中文简称 光明地产 公司的外文名称 BRIGHT REAL ESTATE GROUP CO.,LIMITED 公司的外文名称缩写 Bright Real Estate 公司的法定代表人 沈宏泽 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 王宏伟 郑超 联系地址 上海市静安区西藏北路199号 上海市静安区西藏北路199号 电话 021-32211128 021-32211128 传真 021-

9、32211128 021-32211128 电子信箱 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 中国（上海）自由贸易试验区张杨路838号25楼A座 公司注册地址的邮政编码 200122 公司办公地址 上海市静安区西藏北路199号 公司办公地址的邮政编码 200070 公司网址 电子信箱 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 上海证券报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 本公司董（监）事会办公室 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所

10、光明地产 600708 海博股份、东海股份 2017 年年度报告 6/194 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 上海市南京东路 61 号 签字会计师姓名 李晨、刘玉如 报告期内履行持续督导职责的保荐机构 名称 光大证券股份有限公司 办公地址 上海市静安区新闸路 1508 号 签字的保荐代表人姓名 侯良智 持续督导的期间 至股权承诺完成且上市公司股份全流通 报告期内履行持续督导职责的财务顾问 名称 海通证券股份有限公司 办公地址 上海市广东路 689 号 签字的财务顾问主办人姓名 李永昊、宋凌祺 持续督导的期间 201

11、5 年 8 月 29 日至 2017 年 12 月 31 日 报告期内履行持续督导职责的财务顾问 名称 华福证券有限责任公司 办公地址 上海浦东新区陆家嘴环路 1088 号招商银行大厦 18 楼 签字的财务顾问主办人姓名 柳淑丽、路昀 持续督导的期间 2015 年 8 月 29 日至 2017 年 12 月 31 日 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标 (一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元币种：人民币 主要会计数据 2017年 2016年 本期比上年同期增减(%)2015年 营业收入 20,811,263,324.94 20,781,846,222.62 0

12、.14 12,387,285,125.39 归属于上市公司股东的净利润 1,946,836,526.86 1,011,091,457.87 92.55 510,271,580.67 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 1,902,639,286.31 1,007,396,588.95 88.87 691,082,380.17 经营活动产生的现金流量净额 1,678,713,224.49 9,150,855,225.31-81.66 917,846,969.17 2017年末 2016年末 本期末比上年同期末增减（%）2015年末 归属于上市公司股东的净资产 10,390,498,07

13、6.48 8,822,179,273.04 17.78 7,942,753,063.52 总资产 54,154,492,234.58 48,516,474,211.50 11.62 49,924,818,062.37 (二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2017年 2016年 本期比上年同期增减(%)2015年 基本每股收益（元股）1.1356 0.5898 92.54 0.2976 稀释每股收益（元股）1.1356 0.5898 92.54 0.2976 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）1.1098 0.5876 88.87 0.4031 加权平均净资产收益率（%）20.

14、11 12.06 增加8.05个百分点 8.80 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）19.65 12.02 增加7.63个百分点 18.05 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 2015 年度，公司进行了重大资产重组，实现了重组上市，当年实现归属于上市公司股东的净利润 510,271,580.67 元，与 2015 年 3 月 31 日披露的 上海海博股份有限公司 2014 年年度报告中经审计归属于上市公司股东的净利润 164,421,046.65 元相比，增加了 210.34%。2017 年年度报告 7/194 根据公司 2015 年度审计报告及财务报表

15、编制的方法，在报告期内，若因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则调整合并资产负债表的期初数，将子公司或业务合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；将子公司或业务合并当期期初至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表，同时对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。公司于 2015 年年度报告中披露的所有公司 2014 年度主要会计数据和财务指标，均在此基础上进行编制与审计。按 2015 年末经审计口径，公司 2015 年度实现经审计归属于上市公司股东的净利润 510,271,580.67 元，与 2014 年实现归属于上市公司股东的净利

16、润832,587,285.22 元相比，同比下降了 38.71%。按 2016 年末经审计口径，公司 2016 年度实现经审计归属于上市公司股东的净利润 1,011,091,457.87 元，与 2015 年实现归属于上市公司股东的净利润 510,271,580.67 元相比，同比上升了 98.15%。按 2017 年末经审计口径，公司 2017 年度实现经审计归属于上市公司股东的净利润 1,946,836,526.86 元，与 2016 年实现归属于上市公司股东的净利润 1,011,091,457.87 元相比，同比上升了 92.55%。公司2016年度的利润分配及转增股本方案是以实施前的公

17、司总股本1,318,719,966股为基数，每股派发现金红利 0.15 元（含税），以资本公积金向全体股东每股转增 0.3 股，共计派发现金红利 197,807,994.90 元，转增 395,615,990 股，本次分配后总股本为 1,714,335,956 股。本次利润分配及转增股本方案经公司 2017 年 5 月 26 日的 2016 年年度股东大会审议通过。本次利润分配方案的股权登记日为 2017 年 6 月 29 日，除权除息日为 2017 年 6 月 30 日，现金红利发放日为 2017年 6 月 30 日，新增无限售条件流通股份上市日为 2017 年 7 月 3 日。具体内容详见

18、 2017 年 6 月22 日在上海证券报及上海证券交易所网站 披露的（临 2017-030）2016 年年度权益分派实施公告。本报告期、2016 年年报及 2015 年年报每股收益，均按照本次利润分配后的股本进行重新计算列报。八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异 (一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (二二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中

19、国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (三三)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：适用 不适用 九、九、20172017 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元币种：人民币 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 2,320,293,947.37 3,618,356,346.72 4,935,063,055.24 9,937,549,975.61 归属于上市公司股东的净利润 43,707,051.14 216,628,

20、999.47 339,431,015.35 1,347,069,460.90 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 38,873,245.52 266,530,065.77 351,222,017.44 1,246,013,957.58 经营活动产生的现金流量净额-326,161,274.20 971,939,508.39 288,966,926.58 743,968,063.72 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 2017 年年度报告 8/194 十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元币种:人民币 非经常性损益项目 2017

21、年金额 附注（如适用）2016 年金额 2015 年金额 非流动资产处置损益 1,587,304.12 -5,223,754.28 1,748,661.91 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 29,053,468.28 35,463,734.63 7,393,594.68 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 56,028,302.74 227,084.00 208,876.70 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单

22、位可辨认净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 -224,328,543.53 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回

23、9,825,319.85 1,745,451.31 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-54,681,984.00 -16,238,774.41 6,162,583.22 其他符合非经常性损益定义的损益项目 少数股东权益影响额 22,051,425.48 -3,114,388.06 33,299,456.32 所得税影响额-19,666,595.92 -9,164,484.27-5,295,428.80

24、合计 44,197,240.55 3,694,868.92-180,810,799.50 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 以公允价值计量的可供出售金融资产 1,339,040.73 2,462,598.06 1,123,557.33 0 合计 1,339,040.73 2,462,598.06 1,123,557.33 0 十二、十二、其他其他 适用 不适用 2017 年年度报告 9/194 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、报告期内公司所从事的主要业务、经

25、营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 公司的主营业务为房地产综合开发经营、物流产业链，是集房产开发、施工、物业、冷链物流及产业链等为一体的国内大型国有综合集团型公司。目前，公司拥有下属企业一百多家，下属房产开发、商业房产经营集团、物流集团、建筑施工企业（一级）、物业管理（一级）等。公司住宅地产开发业务的主要产品为各类商品住宅。在房产开发经营中，坚持“精耕重点一线城市、深耕有能级的二线城市、拓展机会型潜力型新兴城市”的指导方针。在做强做大主业的基础上，积极探索在保障房、城中村、殷实农场、历史名镇、城市更新、租赁房、冷链物流等七个方面的转型创新。公司目前开发足迹

26、遍布江苏、浙江、安徽、广西、河南、山东、湖南、湖北、上海等八省一市。公司下属建设公司为房屋建筑工程施工总承包一级资质和市政公用工程施工总承包一级资质，并为水利水电工程施工总承包、装修装饰工程专业承包二级资质的综合性施工企业。公司下属的材料公司和装饰设计公司等为相关产业链公司，为公司提供质优价廉的产品和服务。公司商业地产业务主要包括商业街区、写字楼和酒店等业态的开发和运营。目前公司旗下在上海区域拥有光明地产大厦、金山都乐汇、西郊乐缤纷等集中型商业物业。华都集团作为公司旗下独立运作的商业地产投资、开发及运营管理业务平台，已初步形成了开发建设、策划定位、招商招租、销售代理、房产置换、物业管理的产业链

27、经营模式。公司旗下拥有旺都和华仕两家物业公司，分别从住宅和商办物业为客户提供物业管理服务、资产运营的综合服务平台。建设成上海信誉好、专业化程度高、服务能力强的品牌物业企业，力争成为国内物业管理服务行业先进企业。公司冷链物流产业链业务由海博物流集团及供应链公司全力打造，公司在洋山自贸区、大虹桥等重点发展地区拥有较大规模的保税常温库和冷链物流园。在市内其他区域还拥有大型冷库、常温仓库、码头岸线、BH 城市货运出租车、冷藏车辆等经营性资源。具备国际货代、海关监管车辆运输、多种进口食品经销权、进口许可、部分商品品种市场准入质量证书发放代理权等资质。公司开始向现代食品物流企业全面转型，在冷链物流、保税供

28、应链物流、城市冷链配送等方面具备较强的第三方物流服务能力，正在形成自己的经营特色。二、二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 适用 不适用 三、三、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 1、良好的品牌影响力 公司为光明食品集团旗下上市公司，实际控制人为上海市国资委。公司下属全资子公司农房集团具有房地产开发企业国家一级资质，是中国房地产业协会理事单位、上海市房地产行业协会副会长单位。“农工商房产”为中国驰名商标。公司及其前身农房集团连续多年荣膺“中国房地产开发企业 100 强”、“中国房地产开发稳健经营 10 强”。公司所开

29、发的房地产项目获得过中国土木工程最高奖项詹天佑土木工程奖；中国建筑工程最高奖鲁班奖；上海市建筑工程最高奖白玉兰奖等。在最新的评审中，公司荣获了中国房地产开发企业稳健经营十强第 2 位、中国房企综合实力百强第 55 位、中国房企品牌价值 50 强第 49 位、中国产城生态运营商 50 强第 37 位、财富中国 500 强第 292 位、上海市房地产开发企业 50 强、上海市守合同重信用 AAA 级资质称号等。所开发项目获得上海市建设工程“白玉兰”奖、上海市节能省地型“四高”优秀小区、上海市建筑节能示范项目、山东菏泽市建设工程质量最高奖“牡丹杯”、江苏省建筑施工标准化文明示范工地等。下属单位旺都物

30、业荣获 2016 中国物业管理企业品牌价值 50 强、2016 中国物业管理企业综合实力 100 强，菜管家被国家农业部连续认定为年度农业电子商务示范企业，并被授予“2017 年度生鲜电商金满意度奖”。2017 年年度报告 10/194 2、完善的法人治理结构 公司根据法律法规不断强化和完善公司内部制度体系建设，发挥董事会及各专门委员会的决策和指导作用，强化监事会及党委、纪委的监督机制，合法合规组织召开股东大会，严格按照各项规定开展信息披露工作，充分保障广大股东，尤其是中小股东的合法权益。同时，通过公司管理层持股和项目公司经营层持股的政策，有效调动公司经营者群体工作的积极性、主动性和创造性，为

31、公司各项经济指标的实现和完成提供保障。3、科学创新的产业布局 在战略布局上，公司坚持“精耕重点一线城市、深耕有能级的二线城市、拓展机会型潜力型新兴城市”的指导方针，在科学研判的基础上，理性储备优质土地。在获取方式上，公司充分利用自身优势，整合各方资源，探索多元化的投资渠道。一是理性参与招拍挂公开市场，保持投资决策的理性稳健，攻防兼顾；二是积极发挥传统收购兼并优势，降低成本，扩大增量；三是加强与业内标杆房企间的联动，共同开发，互利共赢；四是深化政府资源的整合利用，发挥光明品牌、规模产业以及国有大型上市公司的规范背景优势，强化与政府间的合作。在发展方向上，公司在做强主业的同时，积极探索在保障房、城

32、中村、殷实农场、历史名镇、城市更新、租赁房、冷链物流等七个方面的转型创新，全面提升企业市场活力，全面提升企业凝聚力，全面提升企业综合竞争力，推进打造成为多元化开发运营，集产业、投资、金融于一体的综合性集团，保证光明地产健康、快速、可持续的发展。4、灵活低息的融资方式 依托光明食品集团的资源和平台优势，公司积极探索中期票据、公司债等长期限、低成本的融资渠道，进一步降低融资成本，提高偿债能力，控制融资风险，为公司长期、稳健、可持续发展注入低成本血液。2017 年，成功发行了 8.8 亿元的商业不动产抵押贷款资产支持证券（CMBS），成为上海国资系统成功试水该模式的第一家企业。在积极寻求多种融资渠道

33、及融资创新获取低息资金的同时，公司内部严格执行资金集中管理原则，提升资金使用效率，降低资金成本，确保了上下资金的灵活调配与现金流顺畅。5、紧密强大的产业协同 公司横跨房地产、冷链物流、菜管家等多元业务板块，积极加速物流、供应链、菜管家等产业的协同发展，同时依托光明集团丰富的产业资源，提升地产与光明集团的联动效能。在海博物流板块，重点推进“冷链产业链”的培育打造，通过构建全供应链运作模式，盘活现有资源。在供应链板块，把握机遇，创新自身商业模式，加速布局，注重整体营运体系的打造与完善，探索创新，注重金融地域优势的利用发挥。在菜管家板块，加速协同，逐步打造集消费、社区服务、生鲜电商功能为一体，服务于

34、房产销售、商业经营、物业服务的一站式平台。在其他相关企业上，充分顺应集团全新发展机遇，加强协同提升，促进产业链优化升级，拓展新兴市场，培育新的核心竞争力。6、拼搏进取的管理者 公司经营层具有多年的行业经营经验，专业能力出色，市场意识敏锐。公司上下众志成城，具有很强的凝聚力与向心力。公司“筑梦造福，强企富员”的企业使命，将筑梦人生、造福社会、做强企业、成就员工全面融合在一起，形成了高效的执行力。在公司不断发展壮大中，形成了一支想做事、能做事、做成事的优秀管理团队。2017 年年度报告 11/194 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析

35、1 1、房地产行业房地产行业 （1 1）多项指标增幅回落，市场逐步回归理性多项指标增幅回落，市场逐步回归理性 1 1）销售。销售。2017 年，全国商品房销售额 133701 亿元，同比增长 13.7%。全国商品房销售面积169408 万平方米，同比增长 7.7%。相较于 2016 年的大幅增长，2017 年全国商品房销售额和销售面积的增幅均有所回落。（图表摘自国家统计局网站）（图表摘自国家统计局网站）2 2）投资。投资。2017 年，全国房地产开发投资 109799 亿元，比上年名义增长 7.0%。全国房地产开发企业土地购置面积 25508 万平方米，比上年增长 15.8%；土地成交价款 1

36、3643 亿元，增长 49.4%。从房地产投资额同比增幅走势看，2017 年全年基本保持了平稳回落的态势。从土地购置面积增幅走势看，在今年年初重新回到正增长后该指标保持震荡上行趋势。（图表摘自国家统计局网站）（图表摘自国家统计局网站）3 3）开竣工。开竣工。2017 年，房屋新开工面积 178654 万平方米，增长 7.0%。其中，住宅新开工面积128098 万平方米，增长 10.5%。房屋竣工面积 101486 万平方米，下降 4.4%。全年新开工面积走势较为平稳，增幅较去年有所回落，而竣工面积较去年有所下降。2017 年年度报告 12/194（2 2）“房住不炒”导向鲜明，新兴市场机遇显现

37、）“房住不炒”导向鲜明，新兴市场机遇显现 在中央经济工作会议第一次提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”之后，习近平总书记在十九大报告中指出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。在刚刚过去的两会上，李克强总理在政府工作报告中再次提出了这一定位。“房住不炒”将成为相当长一段时期内党和政府解决我国城镇住房问题、建立房地产市场健康稳定发展长效机制的核心指导思想。在这一主基调的引领下，房地产市场逐步开始回归理性，我国房地产行业正式进入了由增量发展向存量价值转换的深度调整期。同时，培育和发展租赁市场在宏观政策的扶持和地方政府的试点下，已经

38、成为房地产行业发展的新风向口，市场导向的长租体系和共享经济会以资产为载体形成新的发展机遇。未来，在传统的需求端抑制向供给侧增加转变，租赁、共有产权及普通商品房和保障房政策在各地大力推行的背景下，房地产市场将迎来新兴市场的蓝海，传统住宅将转入精品化、品质化路线，而更大的机遇或将出现在产业化运营、租赁市场、共有产权等结构化市场消费中。（3 3）市场集中度显著提高，强者恒强格局持续）市场集中度显著提高，强者恒强格局持续 2017 年，中国房地产企业的市场集中度进一步提升，大型标杆房企的拿地能力、品牌建设以及管理服务等的市场优势进一步凸显和扩大。越来越多的房企通过并购实行行业整合，新一轮“并购时代”的

39、开启预示着行业整合进一步推进并步向寡头竞争，行业两级分化继续扩大，强者恒强将依然持续，不能适应行业竞争态势的企业将被时代所淘汰。（4 4）货币政策保持稳健，金融监管不断升级）货币政策保持稳健，金融监管不断升级 2017 年，央行继续实施稳健中性的货币政策，货币政策和宏观审慎政策双支柱调控框架初见成效，为供给侧结构性改革和高质量发展营造了中性适度的货币金融环境。在控风险的基调指引下，房地产行业的资金管控持续趋严，信贷政策不断收紧，金融监管持续升级。从行业资金来源看，2017 年，房地产开发企业到位资金 15.61 万亿元，同比增长 8.2%，增幅较 2016 年下降。从资金结构来看，国内贷款资金

40、 25242 亿元，同比增长 17.3%；自筹资金 50872 亿元，同比增长 3.5%；受贷款政策收紧影响，个人按揭贷款 23906 亿元，同比下降 2.0%。在楼市调控、去杠杆叠加金融监管趋严的大背景下，房地产企业的融资难度正在增大。总体而言，2017 年，房地产市场多项指标较去年相比增幅有所回落，部分指标甚至出现同比下降，但整体上依然保持着稳中有增的态势。在“房子是用来住的，不是用来炒的”政策导向下，预计未来市场表现过热的城市将加速降温，产业化运营、租赁市场、共有产权等新兴市场将迎来发展机遇，房地产开发企业的资金面将继续趋紧，市场集中度将持续提升，整个房地产市场将在调控政策不断深化的背景

41、下全面回归理性。2 2、冷链物流行业、冷链物流行业 党的十九大报告中提出了要在现代供应链等领域培育新增长点、形成新动能。此前，国务院办公厅于 2017 年 4 月发布了关于加快发展冷链物流保障食品安全促进消费升级的意见（国办29 号文），要求以体制机制创新为动力，以先进技术和管理手段应用为支撑，以规范有效监管为保障，着力构建符合我国国情的“全链条、网络化、严标准、可追溯、新模式、高效率”的现代化冷链物流体系。我国冷链物流行业的建设思路和要求已明确，冷链物流行业在我国经济持续增长和政策的不断助推下迎来了重要的发展机遇期。2017 年，全球经济出现复苏，我国经济结构持续优化调整，城镇化进程不断加速

42、，与之相应地便是居民生活水平的大幅度提高，人们的消费也随之出现了一些新的变化，其中就包括了对冷链产品的需求快速增长。在此背景下，我国冷链物流行业在 2017 年保持了高速增长的势头，市场规模庞大。预计 2018 年受宏观政策和市场需求的推动，冷链物流行业将延续这一发展趋势，市场规模继续扩大，大数据、互联网等技术将与冷链物流行业加速融合。在居民消费需求不断升级的带动下，未来冷链物流行业的发展潜力依然巨大。2017 年年度报告 13/194 二、二、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 2017 年，是光明地产三年利润承诺收官之年，也是公司开启全面转型创新的重要一年。在公司党委会、股东、监事会

43、、总裁班子以及全体干部员工的共同努力下，光明地产紧紧围绕“指标必达、转型必行、机制必活，做强做大”的工作总目标，以“稳中求进，重在快进，创新转型，保持企业健康平稳持续发展”为工作主基调，坚定信念、众志成城、全力以赴，推动光明地产各项工作迈上了一个新的台阶。（一）坚持科学布局拓展，加速企业做强做大 公司坚持以“精耕重点一线城市、深耕有能级的二线城市、拓展机会型潜力型新兴城市”为指导方针，科学研判、长远布局，通过多元创新的投资方式，把握拓展机遇，奠定发展基础，推进公司在全国重点准入城市的住宅、商办等领域进一步向纵深发展。在土地获取方式上，一是理性参与招拍挂公开市场，保持投资决策的理性稳健，攻防兼顾

44、；二是积极发挥传统收购兼并优势，降低成本，扩大增量；三是加强与业内标杆房企间的联动，共同开发，互利共赢；四是深化政府资源的整合利用，发挥光明品牌、规模产业以及国有大型上市公司的规范背景优势，强化与政府间的合作。通过这些多元化的投资渠道，为公司持续健康的发展提供了保障。（二）提质增效全力以赴，圆满完成利润承诺 1、坚持销售龙头。公司坚持以销售为龙头，精准把握营销节奏，全面推行一盘一策、精细化、动态化的管理模式，积极挖掘项目亮点，在销售价格和去化速率上把握好有限时间内的阶段性平衡，不断加快营销去化速度与销售回笼，缩短竣工与交房的时间间隔，保障收入的确认。2017 年，全年签约销售额实现 236.6

45、2 亿元，回款 231.7 亿元。2、强化成本管控。公司坚持以精细化、精准化管理为导向，以全面提升企业管理能级为目标，强化对成本费用的合理控制，强化对资金集约使用的管理统筹，强化对财务税务工作的科学筹划，以 ERP 管理平台的深入推行与完善为抓手，多管齐下、苦练内功、降本增效，加强计划管控，提升运营效率与能级，提高项目整体运营质量水平，确保公司利润的最大化。3、拓宽融资渠道。当前行业调控政策密集，各类融资方式受到了“一行三会”的强力监管，资金面普遍受到影响，融资渠道受限、资金成本继续上升。在此背景下，公司积极探索金融创新渠道，年内成功发行了规模为 15 亿元的中票票据，成功发行了 8.8 亿元

46、的商业不动产抵押贷款资产支持证券（CMBS），成为上海国资系统成功试水该模式的第一家企业。通过这些符合外部趋势、贴合自身实际的创新融资模式，进一步调整和优化了公司债务结构，为企业的发展注入了新动能。（三）在夯实主业的基础上，推进战略转型创新 报告期内，在以上海为主战场的创新转型中，光明地产充分整合各方优势资源，在做强做大主业的基础上，已经并将继续推进以下七个方面的转型创新工作：一是保障房项目。公司积极参与保障房增量建设，为企业长期的资源获取奠定基础；二是上海城中村。光明地产控股子公司农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司以 58.22 亿元成功竞得上海金山“城中村”改造项目，获取了 17.2

47、5 万方的土地储备，为公司在上海的持续深耕和战略布局积聚优质资源；三是历史名镇。公司在年内与上海松江泗泾政府签订了历史名村名镇的合作框架协议，目前正在全面推进相关工作，努力打造好历史名镇名村的建设示范。四是殷实农场。围绕光明集团“产业先进、环境优美、生活优越”的殷实农场战略，公司联动光明集团丰富的产业链内涵，协同殷实农场建设的相关工作。五是城市更新。依托自身及光明系统内存量资源，公司积极推动申宏冷库改造城市地标的打造和建设工作。六是租赁房。公司积极研究政策形势，紧跟行业风向，积极筹划租赁房市场的规划和布局，力争在新兴市场占得先机。七是冷链物流。公司以海博物流为主体，以西虹桥冷链物流园为载体，推

48、动冷链食品全产业链综合服务园区的建设打造。（四）加速板块间业务整合，探索多元化发展格局 公司在多元化业务板块发展格局的探索上，积极加速物流、供应链、菜管家等产业与地产间的协同发展，提升地产与产业的联动效能。年内，在物流板块，重点推进“冷链产业链”的培育打造，对现有产业模式、商业模式、盈利模式进行适度调整和对接升级，全面构建技术信息创新支撑、产业结构优化调整、产业链延伸铺展的发展格局。在供应链板块，通过开创海博供应链特有的“会所实体”经营模式“光明 919”项目，为经销商提供个性化服务。在菜管家板块，积极发挥上海本地为数不多的自有冷链配送的电商平台优势，以地产产业多元化、城市服务与互联网的结合为

49、突破口，立足社区服务功能，对接物业业务接口，逐步打造集社区消费、社区公共服务、社区生鲜电商功能为一体，服务于房产销售、商业经营、物业服务的一站式平台。2017 年年度报告 14/194 (一一)主营业务分析主营业务分析 利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）营业收入 20,811,263,324.94 20,781,846,222.62 0.14 营业成本 16,546,706,468.43 16,397,024,709.58 0.91 销售费用 478,803,966.62 480,425,9

50、57.53-0.34 管理费用 526,096,059.78 437,185,440.72 20.34 财务费用 330,749,768.81 333,296,054.53-0.76 经营活动产生的现金流量净额 1,678,713,224.49 9,150,855,225.31-81.66 投资活动产生的现金流量净额 228,034,986.34 402,797,417.57-43.39 筹资活动产生的现金流量净额-1,561,554,882.22-6,879,223,400.24 77.30 研发支出-税金及附加 826,779,168.65 1,289,159,399.00-35.87 资