光明地产：2016年年度报告.PDF

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1、2016 年年度报告 1 1/193193 公司代码：600708 公司简称：光明地产 光明房地产集团股份有限公司光明房地产集团股份有限公司 2012016 6 年年度报告年年度报告 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。三、三、立信会计师立信会计师事

2、务所（事务所（特殊普通特殊普通合伙）合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。四、四、公司负责人公司负责人沈宏泽沈宏泽、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人沈宏泽沈宏泽及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）盛雪群盛雪群声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计，公司实现2016年度归属母公司净利润为1,011,091,4

3、57.87元，加上年初未分配利润3,844,301,605.25元，公司累计可分配的利润为4,855,393,063.12元。公司拟定2016年度利润分配预案如下：1、按10%提取法定盈余公积金0元；2、扣除分配2015年度普通股股利131,871,996.60元；3、剩余4,723,521,066.52元为2016年末实际未分配利润。为了保持企业现金流量的平衡，促使光明地产健康发展，同时又维护出资人的权益，公司拟以2016年末总股本1,318,719,966股为基数向全体股东每10股派送现金红利1.5元（含税），共计197,807,994.90元，并以资本公积向全体股东每10股转增3股。其余

4、4,525,713,071.62元结转下一年度用于未来企业发展。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告期中所涉及的未来计划发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、九、重大风险提示重大风险提示 适用 不适用 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第四节经营情况讨论与分析中“公司关于公司未来发展的讨论与分析”中

5、“可能面对的风险”部分的内容。十、十、其他其他 适用 不适用 2016 年年度报告 2 2/193193 目目 录录 第一节第一节 释义释义 .3 3 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 .4 4 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 .9 9 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 .1111 第五节第五节 重要事项重要事项 .2727 第六节第六节 普通股股份变动及股东情况普通股股份变动及股东情况 .4444 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况 .5050 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况 .5

6、151 第九节第九节 公司治理公司治理 .5858 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况 .6363 第十一节第十一节 财务报告财务报告 .6666 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录 .193193 2016 年年度报告 3 3/193193 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 上海市国资委 指 上海市国有资产监督管理委员会 中登公司 指 中国证券登记结算有限责任公司上海分公司 上海市工商局 指 上海市工商行政管理局 立信审计、立信

7、指 立信会计师事务所（特殊普通合伙）集团、本集团、光明集团、光明食品集团 指 光明食品（集团）有限公司 公司、本公司、上市公司、光明地产 指 光明房地产集团股份有限公司 大都市资产 指 上海大都市资产经营管理有限公司 农工商绿化 指 上海农工商绿化有限公司 益民食品一厂 指 上海益民食品一厂（集团）有限公司 农房集团 指 农工商房地产（集团）有限公司 农房置业 指 上海农工商房地产置业有限公司 海博出租 指 上海海博出租汽车有限公司 海博宏通 指 上海海博宏通投资发展有限公司 海博投资 指 上海海博投资有限公司 思乐得公司 指 上海思乐得不锈钢制品有限公司 光明海博投资 指 光明海博投资有限公

8、司 安吉海博 指 安吉海博山庄酒店有限公司 临港奉贤 指 上海临港奉贤经济发展有限公司 海博物流 指 上海海博物流（集团）有限公司 光明财务公司 指 光明食品集团财务有限公司 牛奶集团 指 上海牛奶（集团）有限公司 良友集团 指 上海良友（集团）有限公司 国盛集团 指 上海国盛（集团）有限公司 城投集团 指 上海城投（集团）有限公司 2016 年年度报告 4 4/193193 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 光明房地产集团股份有限公司 公司的中文简称 光明地产 公司的外文名称 BRIGHT REAL ESTATE GROUP

9、 CO.,LIMITED 公司的外文名称缩写 Bright Real Estate 公司的法定代表人 沈宏泽 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书（代行）证券事务代表 姓名 沈宏泽 郑 超 联系地址 上海市静安区西藏北路199号 上海市静安区西藏北路199号 电话 021-32211128 021-32211128 传真 021-32211128 021-32211128 电子信箱 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 中国（上海）贸易试验区张杨路838号25楼A座 公司注册地址的邮政编码 200122 公司办公地址 上海市静安区西藏北路199号 公司办公地址的邮政编

10、码 200070 公司网址 电子信箱 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 上海证券报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 本公司董（监）事会办公室 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 光明地产 600708 海博股份、东海股份 2016 年年度报告 5 5/193193 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 上海市南京东路 61 号 签字会计师姓名 李晨、刘玉如

11、报告期内履行持续督导职责的保荐机构 名称 光大证券股份有限公司 办公地址 上海市静安区新闸路 1508 号 签字的保荐代表人姓名 侯良智 持续督导的期间 至股权承诺完成且上市公司股份全流通 报告期内履行持续督导职责的财务顾问 名称 海通证券股份有限公司 办公地址 上海市广东路 689 号 签字的财务顾问主办人姓名 李永昊、宋淩祺 持续督导的期间 2015 年 8 月 29 日至 2016 年 12 月 31 日 报告期内履行持续督导职责的财务顾问 名称 华福证券有限责任公司 办公地址 上海浦东新区陆家嘴环路1088号招商银行大厦 18 楼 签字的财务顾问主办人姓名 柳淑丽、路昀 持续督导的期间

12、 2015 年 8 月 29 日至 2016 年 12 月 31 日 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标 (一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2016年 2015年 本期比上年同期增减(%)2014年 营业收入 20,781,846,222.62 12,387,285,125.39 67.77 13,333,218,093.64 归属于上市公司股东的净利润 1,011,091,457.87 510,271,580.67 98.15 832,587,285.22 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 1,007,396,5

13、88.95 691,082,380.17 45.77 114,723,777.32 经营活动产生的现金流量净额 9,150,855,225.31 917,846,969.17 896.99-4,687,344,762.50 2016年末 2015年末 本期末比上年同期末增减（%）2014年末 归属于上市公司股东的净资产 8,822,179,273.04 7,942,753,063.52 11.07 6,327,947,255.70 总资产 48,516,474,211.50 49,924,818,062.37-2.82 44,326,997,669.29 2016 年年度报告 6 6/1931

14、93 (二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2016年 2015年 本期比上年同期增减(%)2014年 基本每股收益（元股）0.7667 0.4637 65.34 0.7704 稀释每股收益（元股）0.7667 0.4637 65.34 0.7704 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）0.7639 0.9594-20.38 0.2248 加权平均净资产收益率（%）12.06 8.80 增加 3.26 个百分点 13.88 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）12.02 18.05 减少 6.03 个百分点 7.51 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用

15、 不适用 2015 年度，公司进行了重大资产重组，实现了重组上市，实现归属于上市公司股东的净利润510,271,580.67 元，与 2015 年 3 月 31 日披露的上海海博股份有限公司 2014 年年度报告中经审计归属于上市公司股东的净利润 164,421,046.65 元相比，增加了 210.34%。根据公司 2015 年度审计报告及财务报表编制的方法，在报告期内，若因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则调整合并资产负债表的期初数，将子公司或业务合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；将子公司或业务合并当期期初至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表，同时对比较报表的

16、相关项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。公司于 2015 年年度报告中披露的所有公司 2014 年度主要会计数据和财务指标，均在此基础上进行编制与审计。按 2015 年末经审计口径，公司 2015 年度实现经审计归属于上市公司股东的净利润 510,271,580.67 元，与 2014 年实现归属于上市公司股东的净利润832,587,285.22 元相比，同比下降了 38.71%。按 2016 年末经审计口径，公司 2016 年度实现经审计归属于上市公司股东的净利润 1,011,091,457.87 元，与 2015 年实现归属于上市公司股东的净利润 510,

17、271,580.67 元相比，同比上升了 98.15%。八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异 (一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (二二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (三三)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的

18、说明：适用 不适用 2016 年年度报告 7 7/193193 九、九、20162016 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 2,466,021,064.35 2,314,828,226.20 2,870,285,588.28 13,130,711,343.79 归属于上市公司股东的净利润 40,026,578.10 102,282,948.45 67,245,215.98 801,536,715.34 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 36

19、,531,325.55 99,363,620.44 61,439,387.65 810,062,255.31 经营活动产生的现金流量净额-493,177,498.23 1,430,182,190.43 3,587,020,233.75 4,626,830,299.36 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2016 年金额 附注（如适用）2015 年金额 2014 年金额 非流动资产处置损益-5,223,754.28 1,748,661.91 13,839,913.04

20、越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 35,463,734.63 7,393,594.68 33,443,556.75 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 227,084.00 208,876.70 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出

21、、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 -224,328,543.53 636,828,877.46 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、20,411,385.15 2016 年年度报告 8 8/193193 交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 1,745,451.31 1,000,000.00 对外委托贷款取得的损益 采用公允

22、价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-16,238,774.41 6,162,583.22 5,962,131.96 其他符合非经常性损益定义的损益项目 少数股东权益影响额-3,114,388.06 33,299,456.32 23,236,187.91 所得税影响额-9,164,484.27 -5,295,428.80-16,858,544.37 合计 3,694,868.92 -180,810,799.50 717,863,507.9

23、0 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 以公允价值计量的可供出售金融资产 1,339,040.73 1,339,040.73 合计 1,339,040.73 1,339,040.73 十二、十二、其他其他 适用 不适用 2016 年年度报告 9 9/193193 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 公司的主营业务为房地产综合开发经营、物流产业链，是集房产开发

24、、施工、物业、冷链物流及产业链等为一体的国内大型国有综合房地产集团型公司。目前，公司拥有下属企业一百多家，下属房产开发、商业房产经营集团、物流集团、建筑施工企业（一级）、物业管理（一级）等。公司住宅地产开发业务的主要产品为各类商品住宅。在房产开发经营中，坚持立足精耕上海，稳健拓展经济发达和人口导入型的省会中心城市，通过整合更多优质资源，积极探索旧城改造、城中村改造、城市更新、城镇化、新市镇建设、特色小镇、历史名镇保护开发、保障房建设、殷实农场建设、合作开发、兼并收购等灵活方式把控投资拓展的方向和节奏。公司开发足迹遍布江苏、浙江、安徽、广西、河南、山东、湖南、湖北、上海等八省一市。公司下属建设公

25、司为房屋建筑工程施工总承包一级资质和市政公用工程施工总承包一级资质，并为水利水电工程施工总承包、装修装饰工程专业承包二级资质的综合性施工企业。公司下属的材料公司和装饰设计公司等为房地产开发的相关产业链公司，为公司提供质优价廉的产品和服务。公司商业地产业务主要包括商业街区、写字楼和酒店等业态的开发和运营。目前公司旗下在上海区域拥有光明地产大厦、金山都乐汇、西郊乐缤纷、嘉定 D9 等集中型商业物业，公司在江苏镇江还有一座酒店。华都集团作为公司旗下独立运作的商业地产投资、开发及运营管理业务平台，公司已初步形成了开发建设、策划定位、招商招租、销售代理、房产置换、物业经营性融资、物业管理的商业地产全产业

26、链经营模式。公司旗下拥有旺都和华仕两家物业公司，分别从住宅和商办物业为客户提供物业管理服务、资产运营的综合服务平台。建设成上海信誉好、专业化程度高、服务能力强的品牌物业企业，力争成为国内物业管理服务行业先进企业。公司冷链物流产业链业务由海博物流集团全力打造，公司在洋山自贸区、大虹桥等重点发展地区拥有较大规模的保税常温库和冷链物流园。在市内其他区域还拥有大型冷库、常温仓库、码头岸线、BH 城市货运出租车、冷藏车辆等经营性资源。具备国际货代、海关监管车辆运输、多种进口食品经销权、进口许可、部分商品品种市场准入质量证书发放代理权等资质。下属子公司上海菜管家电子商务有限公司被国家农业部认定为 2015

27、 年度农业电子商务示范企业。公司开始向现代食品物流企业全面转型，在冷链物流、保税供应链物流、城市冷链配送等方面具备较强的第三方物流服务能力，正在形成自己的经营特色。二、二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 适用 不适用 2016 年年度报告 1010/193193 三、三、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 1、良好的品牌影响力 公司为光明食品集团旗下上市公司，实际控制人为上海市国资委。公司下属全资子公司农工商房地产（集团）有限公司具有房地产开发企业国家一级资质，是中国房地产业协会理事单位、上海市房地产行业协会副会长单

28、位。“农工商房产”为中国驰名商标。公司荣获“2016 中国房地产开发企业 50 强”，下属房产项目公司依靠自身优秀的产品品质和过硬的工程管理，获得上海市建设工程“白玉兰”奖、“上海市五一劳动奖状”等。2、完善的法人治理结构 公司根据法律法规，进一步完善了公司制度体系建设，充分发挥董事会及各专门委员会的决策和指导作用，强化监事会及党委、纪委的监督机制，完善股东大会的议事规则，合法合规开展信息披露工作，充分保障广大股东的合法权益。同时，公司管理层持股和项目公司经营层持股的政策，能够有效激励各级经营层的积极性和创造性，充分保障公司各项经济指标的实现和完成。3、稳健的投资节奏 公司积极研判房地产行业政

29、策和市场经济形势，在开发经营中坚持立足精耕上海，稳健拓展经济发达和人口导入型的省会中心城市，通过整合更多优质资源，积极探索旧城改造、城中村改造、城市更新、城镇化、新市镇建设、特色小镇、历史名镇保护开发、保障房建设、殷实农场建设、合作开发、兼并收购等灵活方式把控投资拓展的方向和节奏，保证了公司持续、健康、快速的发展。4、多元化、低成本的融资渠道 依托光明食品集团的资源和平台优势，公司积极探索中期票据、公司债等长期限、低成本的融资渠道，进一步降低融资成本，提高偿债能力，控制融资风险，为公司长期、稳健、可持续发展注入低成本血液。在积极寻求多种融资渠道及融资创新获取低息资金的同时，内部严格执行资金集中

30、管理原则，提升资金使用效率，降低资金成本，确保了上下资金的灵活调配与现金流顺畅。5、丰富的管理经验和高效的执行力 公司经营层具有多年的行业经营经验，专业能力出色，市场意识敏锐。公司上下众志成城，具有很强的凝聚力与向心力。公司“筑梦造福，强企富员”的企业使命，将筑梦人生、造福社会、做强企业、成就员工全面融合在一起，形成了高效的执行力。2016 年年度报告 1111/193193 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与讨论与分析分析 （一）行业分析（一）行业分析 1 1、房地产行业、房地产行业 2016 年，房地产市场全年成交规模创历史新高，城市分化态势

31、延续。自 2016 年 9 月 30 日起，各地政府密集出台调控政策，四季度市场走势渐趋平稳。（1）量价齐飞，销售额与销售面积创历史新高 2016 年，全国实现商品房销售额 117627 亿元，同比增长 34.8%。商品房销售面积 157349 万平方米，同比增长 22.5%。销售面积和销售额均创历史新高。全国百城价格指数自 2015 年以来持续回升，到 2016 年 11 月百城住宅成交均价上涨至 12938 元/平方米，同比上涨 18.71%。（图表摘自国家统计局网站）（2）投资热度升温，新开工持续回暖 2016 年，全国房地产开发投资 102581 亿元，比上年名义增长 6.9%（扣除价

32、格因素实际增长7.5%），其中，住宅开发投资占比为 67.0%。房屋新开工面积 166928 万平方米，增长 8.1%，增速提高 0.5 个百分点，其中，住宅新开工面积 115911 万平方米，增长 8.7%。房屋竣工面积 106128万平方米，增长 6.1%，其中，住宅竣工面积 77185 万平方米，增长 4.6%。房地产开发企业土地购置面积 22025 万平方米，比上年下降 3.4%；土地成交价款 9129 亿元，增长 19.8%。（图表摘自国家统计局网站）2016 年年度报告 1212/193193 （3）货币政策保持稳健，行业资金面相对宽松 2016 年，央行延续了稳健偏松的货币政策，

33、货币利率维持在 4.75%的历史低位，存款准备金率也维持在 2010 年的宽松水平。从行业资金来源来看，房地产开发资金来源 14.42 万亿元，同比增长 15.18%；从资金来源构成来看，国内贷款和自筹资金占比为 14.92%和 34.07%，分别较去年下降 1.2 和 5.1 个百分点，而信贷政策的放松、市场需求的激活，促进了销售市场的好转，从而导致房地产开发资金来源中其他资金来源（主要为预收款和按揭款）占比提升 6.5 个百分点至50.9%。（4）行业政策由松趋紧，去库存取得一定成效 2016 年年初，“化解房地产库存，促进房地产业持续发展”被中央确定为“三去一降一补”的重点任务之一。但随

34、着热点城市地块房价快速上涨，政策分化进一步显现。一方面，自 2016年 9 月 30 日起，热点城市出台密集调控政策，限购限贷力度以及各项监管措施频频加码，遏制投资投机性需求，防范市场风险；与此同时，三四线城市去库存工作还在稳步推进。2016 年末，商品房待售面积 69539 万平方米，较 2015 年末减少 2314 万平方米，去库存取得一定成效，行业库存结构进一步优化。同时，中央加强房地产长效机制建设，区域一体化、新型城镇化等继续突破前行，为行业长期发展积极构建良好环境。展望 2017 年，因城施策将在控风险与去库存的总基调下不断深化。行业政策将坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，

35、综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，促进房地产市场健康平稳发展。在此背景下，预计 2017 年房地产市场整体上将维持平稳，一、二线热点城市或有所降温。2 2、冷链物流行业、冷链物流行业 当前国内冷链物流行业虽然已经具备一定规模，但与发达国家相比仍然存在较大差距。目前，我国易腐食品已经超过了 10 亿吨，其中，过半以上需要冷链运输，但我国综合冷链流通率较低，与欧美冷链流通率九成以上相比，相差甚远。国内当前还没有形成完整独立的冷链物流体系，大约 80%的水产品、90%的肉类、大量的豆制品和牛奶基本上还是在没有冷链保证的情况下运销。同

36、时，冷链物流发展还处于低水平层次上，只停留在冷藏和运输环节，利用先进的信息技术管理冷链物流体系还很欠缺，采用的技术装备比较落后。根据行业经验，冷库的发展规模与国民经济可支配收入的增长呈正相关。随着生活水平的日益提高，冷链物流作为一种使货物始终处于规定低温环境下，保持货物品质、减少货物损耗的快速物流模式，在未来有着巨大的发展潜力。我国经济的快速发展将带动冷链物流的飞速发展，冷链物流设施和物流业的发展也必将进入快速增长期。二、二、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 2016 年，是房地产行业竞争格局持续升级，政策调控更趋严厉的一年。更是公司攻坚克难，努力打好业绩承诺和转型发展双战役的关键之年

37、。公司董事会紧紧围绕战略目标和业绩指标的实现，在光明食品集团的指导和支持下，以“转型创新，夯实基础，稳中求进，重在快进”作为全年工作的主基调，通过股东、董事会、总裁班子、党委会、监事会以及全体干部员工的共同努力，狠抓经营管理，落实效益目标，布局转型发展，培育核心竞争力，提升战略管理和公司治理水平，努力推动战略型董事会建设。1 1、灵活掌控销售节奏，加速库存去化、灵活掌控销售节奏，加速库存去化 2016 年，公司始终以销售工作为龙头，不断加快营销去化速度与销售回笼，积极把握营销节奏，灵活调整营销手段，通过进一步加强营销精细化管理，适应区域市场客户需求，加快营销去化速度与销售回笼。公司在上海、湖南

38、、浙江、江苏等多个楼盘的开盘首销中均取得了良好的业绩，得到了广大客户对光明地产品牌的认可与高质量产品的青睐。2016 年年度报告 1313/193193 在下半年宏观政策风向调整，政策收紧效应叠加的情况下，始终坚持抓签约、催回款、去库存的营销策略，保障了全年销售目标的完成。2016 年销售签约额创下历史新高。年末应收账款 8.62 亿元，比年初的 15.58 亿元减少了 6.96亿元。2 2、稳健拓展投资方向，科学布局土地储备、稳健拓展投资方向，科学布局土地储备 公司在开发经营中，始终坚持立足精耕上海，稳健拓展经济发达和人口导入型的省会中心城市，通过整合更多优质资源，积极探索旧城改造、城中村改

39、造、城市更新、城镇化、新市镇建设、特色小镇、历史名镇保护开发、保障房建设、殷实农场建设、合作开发、兼并收购等灵活方式把控投资拓展的方向和节奏，保证了公司持续、健康、快速的发展。2016 年，公司新增土地储备面积 52.75 万平方米。同时，在各大房企拿地意愿日趋高涨、一、二线城市土地拍卖屡创新高的复杂背景下，公司坚持长远布局，理性科学投资的方针，积极探索以上海本地“城中村”改造为代表的资源获取新模式，并为此付出了大量努力，年内在上海奉贤泰日城中村等项目与政府的合作中取得了一定的成绩。通过此类操作模式灵活、发展潜力价值可观的土地资源的获取，为企业的商业模式创新与持续稳健运营奠定了长远的可持续发展

40、基础，进一步提升企业市场竞争力，夯实核心竞争力，增强企业抗风险能力。3 3、完善成本管控体系，加强项目运营管理、完善成本管控体系，加强项目运营管理 2016 年，公司以提升企业管理能级为目标，以精细化、精准化管理为导向，苦练内功，降本增效，提升运营效率，借助 ERP 管理平台的深入推行与完善，全面建立目标管理体系，完善项目信息和数据库建立，锁定收益目标，即目标收入、目标成本、目标利润、目标利润率，统一数据口径，提高项目整体运营质量水平。公司运用管理制度和 ERP 系统平台构建风险控制体系：以目标成本为控制标准、以动态成本为监管重点、以 ERP 系统为管理抓手、以后评估为总结提升、以绩效结合成本

41、为考核手段，不断完善动态成本控制，提升项目运营水平与效率。4 4、拓展融资渠道，降低融资成本，优化债务结构、拓展融资渠道，降低融资成本，优化债务结构 公司借助上市公司平台，通过创新融资模式，在大股东光明食品集团的支持下，成功发行了两期中期票据，累计金额 20 亿元。通过中期票据的成功申请与发行，积极开拓创新融资渠道，为公司发展注入低成本血液。公司在积极寻求多种融资渠道及融资创新获取低息资金的同时，内部严格执行资金集中管理原则，提升资金使用效率，降低资金成本，确保了上下资金的灵活调配与现金流顺畅。2016 年末公司资产负债率 80.56%，比上年末的 83.15%下降了 2.59 个百分点。累计

42、经营活动产生的现金流量净额 91.51 亿元，比上年同期的 9.18 亿元净增加 82.33 亿元。5 5、加快协同与整合，冷链食品供应链转型全面起步、加快协同与整合，冷链食品供应链转型全面起步 2016 年，公司积极推进军工路冷库的“停库转型”工作，取得了冷库如期停库，提前关停市场，如期处置液氨的三个节点的实现。在物流业务上，继续根据“以进口食品、生鲜配送、西虹桥国际冻品为龙头，通过对海博物流资源整合，合理利用各方相关资源，打通冷链产业链，逐步打造冷链食品供应链”的战略思路，推进海博物流经营管理的各项工作，着重进行“运作能力、经营模式”两个建设，提升和夯实海博物流的经营基础，推动了公司向生鲜

43、供应链管理专家转型。2016 年年度报告 1414/193193 (一一)主营业务分析主营业务分析 利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）营业收入 20,781,846,222.62 12,387,285,125.39 67.77 营业成本 16,397,024,709.58 9,356,886,764.18 75.24 销售费用 480,425,957.53 375,298,052.38 28.01 管理费用 437,185,440.72 504,186,341.47-13.29 财务费用 3

44、33,296,054.53 264,028,219.04 26.24 经营活动产生的现金流量净额 9,150,855,225.31 917,846,969.17 896.99 投资活动产生的现金流量净额 402,797,417.57-1,763,186,116.99 122.84 筹资活动产生的现金流量净额-6,879,223,400.24 2,485,557,552.62-376.77 研发支出-1.1.收入和成本分析收入和成本分析 适用 不适用 (1).(1).主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区情况、分地区情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入

45、 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房地产开发 19,824,278,748.21 15,608,625,412.60 21.27 107.01 123.92 减少5.94个百分点 物业及租赁 238,331,487.42 174,651,018.30 26.72 30.09 27.90 增加1.26个百分点 其他 607,526,438.69 549,154,665.43 9.61-76.01-75.28 减少2.65个百分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）

46、毛利率比上年增减（%）华东地区 18,528,464,327.63 14,510,796,191.54 21.68 88.39 95.61 减少 2.89 个百分点 华中地区 2,056,398,859.81 1,763,450,209.75 14.25 258.45 270.53 减少 2.79 个百分点 华南地区 85,273,486.88 58,184,695.04 31.77-94.18-94.46 增加 3.45 个百分点 香港地区 0 0 0-100.00-100.00 减少 8.16 个百分点 主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明 适用 不适用 报告期内，公司房地产开发实现营

47、业收入 198.24 亿元，同比增加 107.01%，主要是由于房产项目结转收入的销售面积和销售均价同比上升引起的；公司物业及租赁实现营业收入 2.38 亿元，同比增加 30.09%，主要是由于业务规模增加导致；公司其他产业实现营业收入 6.08 亿元，同比减少 76.01%，主要是上年同期包含重组前置出公司的业务收入。房地产开发业务主要集中在浙江、上海和江苏等区域。部分地区 2016 年毛利率下降主要是由于营改增政策因素和产品的区域结构影响。(2).(2).产销量情况产销量情况分析表分析表 适用 不适用 2016 年年度报告 1515/193193 (3).(3).成本分析表成本分析表 单位

48、：元 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)情况 说明 房地产 土地成本 5,105,272,355.97 31.26 2,041,748,922.75 21.89 150.04 主要是公司下属农房集团本期房产销售增加相应结转成本增加所致。建造成本 10,503,353,056.63 64.31 4,928,731,949.79 52.83 113.10 主要是公司下属农房集团本期房产销售增加相应结转成本增加所致。物业及租赁 料工费 174,651,018.30 1.07 136,554,259

49、.08 1.46 27.90 公司规模增长，人工薪酬等费用增加。其他 料工费 549,154,665.43 3.36 2,221,663,440.04 23.82-75.28 上年同期包含重组前置出公司营业成本，随着公司的置出而带出所致。成本分析其他情况说明 适用 不适用 从成本明细来看，土地成本占比有一定程度的增加，主要由于结转项目的区域和产品结构不同。其他业务成本占比下降，主要是上年同期包含重组前置出公司营业成本，随着公司的置出而带出引起。(4).(4).主要销售客户及主要供应商情况主要销售客户及主要供应商情况 适用 不适用 前五名客户销售额 186,661.62 万元，占年度销售总额 9

50、.03%；其中前五名客户销售额中关联方销售额 104,710 万元，占年度销售总额 5.07%。前五名供应商采购额 107,524.75 万元，占年度采购总额 8.04%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额 0 万元，占年度采购总额 0%。2.2.费用费用 适用 不适用 3.3.研发投入研发投入 研发研发投入投入情况表情况表 适用 不适用 情况说明情况说明 适用 不适用 2016 年年度报告 1616/193193 4.4.现金流现金流 适用 不适用 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）情况说明 经营活动产生的现金流量净额 9,150,855,225.31 917,846,969.17