光明地产：2019年半年度报告.PDF

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1、2019 年半年度报告 1 / 205 公司代码：600708 公司简称：光明地产 光明房地产集团股份有限公司光明房地产集团股份有限公司 20192019 年半年度报告年半年度报告 2019 年半年度报告 2 / 205 重要提示重要提示 一、一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半半年度报告内容的真实、准确、完年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、二、 公司公司全体董事出席全体董事出席董事会

2、会议。董事会会议。 三、三、 本半年度报告本半年度报告未经审计未经审计。 四、四、 公司负责人公司负责人沈宏泽沈宏泽、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人沈宏泽沈宏泽及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）盛雪群盛雪群声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 无 六、六、 前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告期中所涉及的未来计划发展战略等前瞻性描述，不构成公司对投资者的

3、实质承诺，敬 请投资者注意投资风险。 七、七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、九、 重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第四节“经营情况的讨论与分析” 中“可能面对的风险”部分的内容。 十、十、 其他其他 适用 不适用 2019 年半年度报告 3 / 205 目录目录 第一节第一节 释义释义 . 4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 . 4 第三节第

4、三节 公司业务概要公司业务概要 . 7 第四节第四节 经营情况的讨论与分析经营情况的讨论与分析 . 11 第五节第五节 重要事项重要事项 . 32 第六节第六节 普通股股份变动及股东情况普通股股份变动及股东情况 . 48 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况 . 51 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员情况董事、监事、高级管理人员情况 . 52 第九节第九节 公司债券相关情况公司债券相关情况 . 54 第十节第十节 财务报告财务报告 . 56 第十一节第十一节 备查文件目录备查文件目录 . 205 2019 年半年度报告 4 / 205 第一节第一节 释义释义 在本报告书中，除非文义

5、另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 报告期、本报告期 指 2019 年 1 月 1 日至 2019 年 6 月 30 日 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 上海市国资委 指 上海市国有资产监督管理委员会 中登公司 指 中国证券登记结算有限责任公司上海分公司 上海市工商局 指 上海市工商行政管理局 立信审计、立信 指 立信会计师事务所（特殊普通合伙） 集团、本集团、光明集团、光明食品集团 指 光明食品（集团）有限公司 公司、本公司、上市公司、光明地产 指 光明房地产集团股份有限公司 大都市资产 指 上海大都市资产经营管理有限公司 农工商绿化 指 上海

6、农工商绿化有限公司 益民食品一厂 指 上海益民食品一厂（集团）有限公司 农房集团 指 农工商房地产（集团）有限公司 光明财务公司 指 光明食品集团财务有限公司 牛奶集团 指 上海牛奶（集团）有限公司 国盛集团 指 上海国盛（集团）有限公司 城投集团 指 上海城投（集团）有限公司 证券法 指 中华人民共和国证券法 上市规则 指 上海证券交易所股票上市规则 元、千元、万元、亿元 指 人民币元、人民币千元、人民币万元、 人民币亿元 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、 公司信息公司信息 公司的中文名称 光明房地产集团股份有限公司 公司的中文简称 光明地产 公司的外文名

7、称 BRIGHT REAL ESTATE GROUP CO.,LIMITED 公司的外文名称缩写 Bright Real Estate 公司的法定代表人 沈宏泽 二、二、 联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 王宏伟 郑 超 联系地址 上海市静安区西藏北路199号 上海市静安区西藏北路199号 电话 021-32211128 021-32211128 传真 021-32211128 021-32211128 电子信箱 2019 年半年度报告 5 / 205 三、三、 基本情况变更简介基本情况变更简介 公司注册地址 中国（上海）自由贸易试验区张杨路838号25楼A

8、座 公司注册地址的邮政编码 200122 公司办公地址 上海市静安区西藏北路199号 公司办公地址的邮政编码 200070 公司网址 电子信箱 四、四、 信息披露及备置地点变更情况简介信息披露及备置地点变更情况简介 公司选定的信息披露报纸名称 上海证券报 、 证券时报 登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司半年度报告备置地点 本公司董（监）事会办公室 五、五、 公司股票简况公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 光明地产 600708 海博股份、东海股份 六、六、 其他有关资料其他有关资料 适用 不适用 公司聘请的会计师事

9、务所（境内） 名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 上海市南京东路 61 号 签字会计师姓名 李 晨、刘玉如 报告期内履行持续督导职责的保荐机构 名称 光大证券股份有限公司 办公地址 上海市静安区新闸路 1508 号 签字的保荐代表人姓名 侯良智 持续督导的期间 至股权承诺完成且上市公司股份全流通 七、七、 公司主要会计数据和财务指标公司主要会计数据和财务指标 (一一) 主要会计数据主要会计数据 单位：元币种：人民币 主要会计数据 本报告期 （16月） 上年同期 本报告期比上 年同期增减 (%) 营业收入 7,319,139,125.39 6,436,249,347.07 13.7

10、2 归属于上市公司股东的净利润 503,411,406.96 834,931,401.66 -39.71 归属于上市公司股东的扣除非经常性 损益的净利润 492,914,123.01 820,294,509.48 -39.91 经营活动产生的现金流量净额 -7,399,259,968.38 -1,624,143,144.29 -355.58 本报告期末 上年度末 本报告期末比 上年度末增减 (%) 归属于上市公司股东的净资产 13,254,133,155.79 12,687,965,801.47 4.46 总资产 79,821,938,982.32 74,425,719,561.93 7.25

11、 2019 年半年度报告 6 / 205 （二）（二）主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 本报告期 （16月） 上年同期 本报告期比上年同期 增减(%) 基本每股收益（元股） 0.2002 0.3746 -46.56 稀释每股收益（元股） 0.2002 0.3746 -46.56 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元 股） 0.1955 0.3681 -46.89 加权平均净资产收益率（%） 3.89 7.77 减少3.88个百分点 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益 率（%） 3.81 7.63 减少3.82个百分点 公司主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 公司 2018 年

12、度的利润分配方案是以实施前的公司总股本 2,228,636,743 股为基数， 每股派发 现金红利 0.2 元（含税），共计派发现金红利 445,727,348.60 元。本次利润分配方案经公司 2019 年 5 月 17 日召开的 2018 年年度股东大会审议通过。本次利润分配方案的股权登记日为 2019 年 6 月 18 日，除权除息日为 2019 年 6 月 19 日，现金红利发放日为 2019 年 6 月 19 日。具体内容详见 2019 年 6 月 13 日在 上海证券报 及上海证券交易所网站 披露的 （临 2019-062） 2018 年年度权益分派实施公告。 本报告期内 201

13、9 年半年报及 2018 年半年报每股收益，均按照本次利润分配后的股本进行重 新计算列报。 八、八、 境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异 适用 不适用 九、九、 非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元币种:人民币 非经常性损益项目 金额 附注（如适用） 非流动资产处置损益 1,161,508.57 固定资产处置 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助， 但与公司正常经营业务密切相关， 符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 7,979,415.99 财政扶持 计入当期损益的对非金融

14、企业收取的资金占用费 企业取得子公司、 联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 2019 年半年度报告 7 / 205 十、十、 其他其他 适用 不适用 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 光明地产的主营业务为房

15、地产综合开发经营、物流产业链，是集房产开发、施工、物业、冷 链物流及产业链等为一体的国内大型国有综合集团型公司。目前，公司拥有下属企业一百多家， 下属房产开发、商业房产经营集团、物流集团、物业服务集团（一级）、建筑施工企业（一级）、 等。公司自 2015 年重组上市以来，披荆斩棘，砥砺前行，走出了一条上市国企焕发青春活力的创 新发展之路。上市后三年业绩承诺完满收官，发展全力提速，储备全面提量，货值全线提升。转 型升级发展之路全面布局，成效明显。 公司住宅地产开发业务的主要产品为各类商品住宅。在房产开发经营中，坚持“精耕重点一 线城市、深耕有能级的二线城市、长三角都市圈和其他重点城市”的指导方针

16、。在做强做大主业 的基础上， 在以上海为主战场的多元创新转型中， 已构成 “1+7+5” 的总体商业模式的定位。 其中， “1”是房产开发主业；“7”是指以上海为主战场，在保障房、城中村、历史名镇、殷实农场、 城市更新、租赁房以及物流板块等方面的战略转型升级； “5”是指在由专业公司向综合性产业平 台公司转型过程中构筑的五个关键平台，分别是“商业板块、物流板块、供应链板块、服务板块、 建设板块”，这五个平台板块是公司未来发展成为综合性产业平台公司的关键底板，也是未来实 现整体经济发展新的增长点。公司目前开发足迹已遍布江苏、浙江、山东、安徽、河南、河北、 湖北、湖南、广西、四川、云南、江西、上海

17、、重庆等十二省二市。公司下属建设公司为房屋建同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外， 持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 根据税收、 会计等法律、 法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管

18、费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 3,868,578.56 处置废旧物资、退税额、对外捐赠、违约收入、赔偿和罚款等支出 其他符合非经常性损益定义的损益项目 少数股东权益影响额 2,296,395.42 所得税影响额 -4,808,614.59 合计 10,497,283.95 2019 年半年度报告 8 / 205 筑工程施工总承包一级资质和市政公用工程施工总承包一级资质， 并为水利水电工程施工总承包、 装修装饰工程专业承包二级资质的综合性施工企业。公司下属的材料公司和装饰设计公司等为相 关产业链公司，为公司提供质优价廉的产品和服务。 公司商业地产业务主要包括商业街区、写字楼和酒店

19、等业态的开发和运营。目前公司旗下在 上海区域拥有光明地产大厦、金山都乐汇、西郊乐缤纷等集中型商业物业。在湖北武汉、湖南长 沙、河南郑州等拥有商业和办公物业。华都集团作为公司旗下独立运作的商业地产投资、开发及 运营管理业务平台，已初步形成了开发建设、策划定位、招商招租、销售代理、房产置换、物业 管理的产业链经营模式。 公司旗下拥有物业服务集团，业务覆盖住宅、商业、办公、物流园区、工厂、码头、旅游集 散中心、农场等物业服务，为客户提供物业管理服务、资产运营的综合服务。始终坚持成为上海 信誉好、 专业化程度高、 服务能力强的品牌物业企业， 力争成为国内物业管理服务行业先进企业。 为上海市物业服务五星

20、企业、百强企业。 公司冷链物流产业链业务由海博物流集团及供应链公司全力打造，公司在上海自由贸易试验 区新片区、大虹桥等重点发展地区拥有较大规模的保税常温库和冷链物流园。在市内其他区域还 拥有大型冷库、常温仓库、码头岸线、BH 城市货运出租车、冷藏车辆等经营性资源。具备国际货 代、海关监管车辆运输、多种进口食品经销权、进口许可、部分商品品种市场准入质量证书发放 代理权等资质。公司开始向现代食品物流企业全面转型，在冷链物流、保税供应链物流、城市冷 链配送等方面具备较强的第三方物流服务能力，正在形成自己的经营特色。公司重点培育光明 Bright919 新商业模式，形成供应链高质及定制服务体验中心。

21、回首过去，光明地产秉承初心、砥砺奋进；展望未来，光明地产人壮怀激越、创新前行。公 司将更加深化协同，形成坚如磐石的凝聚力；更加优化机制，形成坚不可摧的战斗力；更加强化 实效，形成精心谋事、潜心干事、合作共事、坦荡处事的企业文化，共同谱写“五年再造一个光 明，十年构建实力光明”，为光明地产力争打造成为集社区居住、商业地产、物业物流服务为一 体的系统运营商，成为城市新生活、新地标的开拓者而奋进。 二、二、 报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 适用 不适用 三、三、 报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 （一）良好的品牌影响力

22、公司控股股东为光明食品（集团）有限公司，公司是其核心主业之一、主力舰、利润支撑企 业，光明地产是上海上市公司协会理事单位。公司下属全资子公司农工商房地产（集团）有限公 司具有房地产开发企业国家一级资质，是中国房地产业协会理事单位、上海市房地产行业协会副 会长单位。 “农工商房产”为中国驰名商标。公司及其前身农房集团连续多年荣膺“中国房地产开 发企业 100 强” 、 “中国房地产开发稳健经营 10 强” 。公司所开发的房地产项目获得过中国土木工 程最高奖项詹天佑土木工程奖；中国建筑工程最高奖鲁班奖；上海市建筑工程最高奖白玉 兰奖等。 2019 年上半年，光明地产上下满载荣誉： 1、2019 年

23、 3 月，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院 三家研究机构共同举办的“2019 中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十六届中国房地产百强 企业家峰会” ，光明地产位列 2019 中国房地产百强企业第 58 位，蝉联“中国房地产百强企业” 。 2、2019 年 4 月，“天马奖第十届中国上市公司投资者关系评选”活动中，光明地产荣膺2019 年半年度报告 9 / 205 “天马奖主板上市公司投资者关系最佳董事会”奖项。 3、2019 年 5 月，全球第二大指数编制公司富时罗素宣布，将 A 股纳入其全球指数，同时公 布纳入其指数体系的第一批 A 股名单，光明地产成功入选

24、首批“富时指数”。 4、 由上海报业集团|界面财联社、 上海领灿联合主办的“2019 年度界面金勋章颁奖典礼”， 光明地产荣膺“年度董事会”奖项，标志着市场对公司董事会在战略引领、变革转型、蓄势超越 等方面突出表现的进一步认可。 5、2019 年 6 月，经上海证券交易所上证公司治理专家咨询委员会评选，公司连续两年被纳 入“2019 年上证公司治理板块”。 6、 “2018 上海小资 TOP100”颁奖活动，海博供应链旗下品牌“光明 919”凭借独具风格的门 店设计及极具创新的销售模式荣获“视觉之美”奖项。 7、 海博供应链旗下品牌 “光明 919” 参加由 橄榄餐厅评论 杂志举办的 “盛宴

25、中国” 2018-2019 年度餐厅评选颁奖典礼，凭借过人的实力荣获“最值得推荐的新开餐厅”奖殊荣。 8、经国内知名电商智库电子商务研究中心，发布2018 年中国生鲜电商“50 强榜” ，上海 菜管家电子商务有限公司荣登垂直类电商企业榜。 9、上海菜管家电子商务有限公司被上海市商务委认定为“2018-2019 年度本市电子商务示范 企业“。 10、经上海市人民政府批准成立的上海市级行业协会上海市建筑五金门窗行业协会授予民众 公司荣获“2018 年度上海市建筑门窗行业质量诚信优胜企业”称号。 11、 民众公司荣获上海市金山区枫泾镇党委、 政府联合颁发的 “2018 年度经济贡献三等奖” 。 12

26、、第一事业部大团 17-01 项目荣获上海市首届 BIM 技术应用创新大赛“最佳项目奖” 。 13、上海农工商旺都物业有限公司再获上海市物业服务综合服务能力五星企业和上海市物业 服务综合百强企业。 （二）完善的法人治理结构 公司按照公司法 、 证券法 、 上市公司治理准则和上海证券交易所有关要求，不断完 善公司法人治理结构，充分发挥董事会及各专门委员会的决策和指导作用，强化监事会及党 委、 纪委的监督机制，完善股东大会的议事规则，合法合规开展信息披露工作，建立健全内部控制制 度，规范公司运作，切实维护公司及全体股东利益。公司股东大会、董事会、监事会、经营层职 责明确，各董事、监事和高级管理人员

27、勤勉尽责，董事、监事认真履行职责，积极参加公司股东 大会、董事会和监事会，关联董事对相关关联交易事项进行回避表决，确保了公司安全、稳定、 健康、持续的发展。 公司结合行业新趋势、企业新动向，积极筹备并研究修订了包括公司章程、股东大会议事规 则、董事会议事规则、董事会薪酬与考核委员会工作细则的多项企业内部制度，通过对上市公司 治理顶层架构的完善、对各条线工作的精细化、精准化规定，旨在进一步夯实法人治理的制度和 理论基石。 2019 年 2 月， 根据全国人大常委会、 中国证监会等部门的通知精神和要求， 公司对 公 司章程进行修订，首先将“股份奖励给本公司员工”修订为“股份用于员工持股计划或者股权

28、 激励” ， 拓宽了股份回购后用于对管理层或员工激励的用途， 这将更大程度地调动公司上下的工作 激情，提升企业经营能效。其次，部分原需经股东大会审议通过的回购事项，修订为“经三分之 二以上董事出席的董事会会议决议”即可，部分回购事项由股东大会授权董事会决议，大大缩短 了公司实施回购审批程序， 切实提升了回购制度的实操效率。 第三， 新增了 “公司以现金为对价， 采用要约方式、集中竞价方式回购股份的，视同公司现金分红，纳入现金分红的相关比例计算” 的条款，促使公司积极关注广大投资者利益，切实将经营成果向投资者回馈分享。 通过本次修订 公司章程 ， 进一步增强股份回购制度的实操性， 发挥股份回购制

29、度提高上市公司质量和促进资 本市场健康发展中的实质性作用。 2019 年半年度报告 10 / 205 （三）科学创新的产业布局 在战略布局上，公司坚持“精耕重点一线城市、深耕有能级的二线城市、长三角都市圈和其 他重点城市”的指导方针，在科学研判的基础上，理性储备优质土地。在获取方式上，公司充分 利用自身优势，整合各方资源，探索多元化的投资渠道。一是理性参与招拍挂公开市场，保持投 资决策的理性稳健，攻防兼顾；二是积极发挥传统收购兼并优势，降低成本，扩大增量；三是加 强与业内标杆房企间的联动，共同开发，互利共赢；四是深化政府资源的整合利用，发挥光明品 牌、 规模产业以及国有大型上市公司的规范背景优

30、势，强化与政府间的合作。在发展方向上，公 司在做强主业的同时，积极探索在保障房、城中村、殷实农场、历史名镇、城市更新、租赁房、 冷链物流等七个方面的转型创新，重点打造“五大平台” ，即商业平台、物流平台、供应链平台、 服务平台、 建设平台” ， 全面提升企业市场活力， 全面提升企业凝聚力， 全面提升企业综合竞争力， 推进打造成为多元化开发运营，力争打造成为集社区居住、商业地产、物业物流服务为一体的系 统运营商，成为城市新生活、新地标的开拓者，保证健康、快速、可持续的发展。 （四）灵活多元的金融创新 公司依托光明食品集团的资源和平台优势， 及时把握国内资本市场发展趋势和监管环境变化， 积极探寻中

31、期票据、资产证券化等金融创新渠道，以多元化的融资模式，为公司的创新转型提供 低成本的驱动力。 2019 年公司积极持续推进融资创新布局，成果显著。在 2016-2017 年公司相继发行了 35 亿 元中期票据的基础上， 2018 年公司完成发行商业不动产抵押贷款资产支持证券 （CMBS） 8.8 亿元， 成为上海国资系统成功试水该模式的首家企业。2019 年初公司相继成功发行 7 亿元“上银光明地 产购房尾款资产支持专项计划”与 6 亿元“2019 年第一期中期票据（永续中票） ” ，进一步充实权 益资本，为公司提供了中长期资金保障，对于房地产企业降低资产负债率具有积极意义。4 月， 公司成功

32、发行“开源-光明冷链仓储物流资产支持专项计划资产支持证券”6 亿元，成为全国首单 冷链仓储物流类 CMBS 资产证券化产品，是公司在创新行业发展格局、开拓资产融资渠道方面的 又一次有益探索。7 月，公司成功发行第一期超短期融资券 10 亿元，发行利率 3.77%。公司未来 将继续以金融创新为抓手，在资本市场中挖掘新的发展动能，探索新的金融模式，始终保持公司 现金流动态平衡，推动上市公司在做强做精主业的基础上，全面提升市场活力、凝聚力、综合竞 争力。 （五）紧密强大的产业协同 公司横跨房地产开发、商业运营、冷链物流、供应链贸易、服务平台、建设平台、菜管家电 商平台等多元业务板块，积极加速各业务平

33、台、资源、产业之间以及与主业之前的协同发展，同 时依托光明集团丰富的产业资源，全面提升地产与光明集团在土地开发、资产盘活、城市更新租 赁公寓等产业的联动效能。在商业板块，积极开疆拓土，形成商业地产产品线，提升商业运营服 务品质。冷链物流板块，重点推进“冷链产业链”的培育打造，通过构建全供应链运作模式，盘 活现有资源。在供应链板块，把握机遇，创新自身商业模式，加速布局，注重整体营运体系的打 造与完善，探索创新，注重上海自贸试验区新片区的金融地域优势的利用发挥。在服务板块，以 “服务生活，成就美好”为使命，以创造“舒适环境、顾客满意”为己任，全力打造美好生活服 务供应商。在菜管家板块， 加速协同，

34、逐步打造集消费、社区服务、生鲜电商功能为一体，服务 于房产销售、商业经营、物业服务的一站式平台。在建设板块，围绕城市功能、市场需求和光明 集团建设功能协同，重点培育新技术、新模式形成核心竞争力。在其他相关企业上，充分顺应集 团全新发展机遇，加强协同提升，促进产业链优化升级，拓展新兴市场，培育新的核心竞争力。 2019 年半年度报告 11 / 205 （六）拼搏进取的管理者 公司经营层具有多年的行业经营经验，专业能力出色，市场意识敏锐。公司上下众志成城， 具有很强的凝聚力与向心力。公司“筑梦造福，强企富员”的企业使命，将筑梦人生、造福社会、 做强企业、成就员工全面融合在一起，形成了高效的执行力。

35、在公司不断发展壮大中，形成了一 支想做事、能做事、做成事的优秀管理团队。 2019 年 3 月，根据公司实际需要，聘任黄峻先生为公司副总裁，聘任袁小忠先生为公司总工 程师。黄峻在担任公司运营副总监期间，分管安全生产，持之以恒打造安全生产底线，是公司锐 意进取、年富力强的干部代表；袁小忠在担任光明地产副总工程师、总工程师室主任期间，荣获 上海市五一劳动奖章，带头成立的“袁小忠创新工作室”在技术层面起到极大的创新引领作用，成 为光明地产未来转型创新的中坚力量。新聘两位高管为公司管理层注入新鲜血液，人才结构得以 强化；两位新任高管具有较强的专业能力和丰富的从业经历，有助于优化公司经营班子的架构， 提

36、升总裁机构的执行力，确保公司持续发展、行稳致远。 第四节第四节 经营情况的讨论与分析经营情况的讨论与分析 一、一、经营情况的讨论与分析经营情况的讨论与分析 1、房地产行业、房地产行业 （1 1）经济依旧承压，房地产行业资金环境经济依旧承压，房地产行业资金环境趋紧趋紧。 1 1）销售。）销售。2019 年 1-6 月，全国商品房销售面积 75786 万平方米，同比下降 1.8%。其中，住 宅销售面积下降 1.0%。全国商品房销售额 70698 亿元，增长 5.6%。其中，住宅销售额增长 8.4%。 2019 年上半年，全国商品房销售面积和住宅销售面积继续回落。 （图表摘自国家统计局网站） 2 2

37、）投资。）投资。2019 年 1-6 月，全国房地产开发投资 61609 亿元，同比增长 10.9%。其中，住宅投 资 45167 亿元，增长 15.8%。住宅投资占房地产开发投资的比重为 73.3%。2019 年上半年，全国 房地产开发投资持续增长。 2019 年半年度报告 12 / 205 （图表摘自国家统计局网站） 3 3）开竣工。）开竣工。2019 年 1-6 月，全国房屋新开工面积 105509 万平方米，增长 10.1%。其中，住 宅新开工面积 77998 万平方米，增长 10.5%。房屋竣工面积 32426 万平方米，下降 12.7%。其中， 住宅竣工面积 22929 万平方米，

38、下降 11.7%。2019 年上半年，全国房屋新开工面积同比增速均在 10%以上，增速高位回落。 （2 2）政策环境：坚持“房住不炒” ，调控力度不减政策环境：坚持“房住不炒” ，调控力度不减 2019 年上半年，针对房地产行业，从中央到地方、从需求管理到供给管理体现出了高度的政 策协同：中央在重要会议及时强调“房住不炒”，显现了极大的政策定力；相关管理部门从市场 预警、货币闸口管控、资金流向监管三个方面构建风险防范机制；各地政府则根据形势变化及时 跟进政策，因城施策、一城一策以确保市场平稳运行。 （3 3）市场量价：价格平稳运行，成交规模明显分化）市场量价：价格平稳运行，成交规模明显分化 价

39、格方面：价格方面：2019 年上半年百城价格累计涨幅低位收窄，环比涨幅连续 10 个月在 0.5%以内， 整体价格维持稳定，其中二、三四线城市累计涨幅均有所收窄；成交方面：成交方面：从市场表现来看，上 半年重点城市商品住宅成交规模趋于稳定，各线城市市场分化更加明显，一线城市成交规模显著 回升，三四线代表城市调整态势显现；上半年重点城市整体销供比为 1.15 ，短期市场供求趋于 均衡。 （4 4）土地）土地市场市场：加大推地力度，土地竞拍热度高：加大推地力度，土地竞拍热度高 2019 年上半年，住宅用地供需规模稳中有升，同比增幅均在 5%以上，二季度政府加大推地力 度， 带动成交规模明显增长；

40、上半年住宅用地成交楼面价同比上涨 16.4%， 3 月以来价格持续上涨， 且涨幅保持高位，溢价率亦明显提升，土地市场竞拍热度较高。各线城市中，一二线城市土地供 求规模均增加，成交楼面价和溢价率亦呈现不同程度的提升，土地市场升温；近两个月在热点城 市增加土地供应、各地针对热点地块调整土拍规则、房企融资环境收紧等因素影响下，热点城市 土拍热度略有缓和，但整体仍处高位。 (5)(5) 企业融资：融资环境先松后紧，企业融资：融资环境先松后紧，5 5 月以来融资规模明显下降月以来融资规模明显下降 2019 年以来，特别是一季度，在整体融资环境有所改善和企业资金压力不减的情形下，多家 房企密集融资，融资规

41、模保持增长。与此同时，监管层多次表示将继续紧盯房地产金融风险，加2019 年半年度报告 13 / 205 强房地产金融审慎管理，地产金融政策从严的总基调保持不变。值得注意的是，4 月以来，银保 监会针对金融机构违规“输血”房地产行业的行为开出多张罚单，随后，央行和银保监会先后强 调要把好货币供给总闸门、严查房地产违规融资。房地产金融监管再次升级，企业融资收紧预期 进一步强化。 二季度企业拿地节奏逐渐加快， 一、 二线城市成为布局重心， 投资金额占比超七成。 房地产金融监管逐渐升级，5 月以来，企业融资渠道出现阶段性收紧，融资规模明显下降。品牌 房企通过灵活的营销策略加速项目去化，审慎投资，提高

42、产品竞争力，以期实现高质量发展。 2 2、冷链物流行业、冷链物流行业 党的十九大报告中提出了要在现代供应链等领域培育新增长点、形成新动能。此前，国务院 办公厅于 2017 年 4 月发布了关于加快发展冷链物流保障食品安全促进消费升级的意见 （国办 29 号文） ， 要求以体制机制创新为动力， 以先进技术和管理手段应用为支撑， 以规范有效监管为 保 障，着力构建符合我国国情的“全链条、网络化、严标准、可追溯、新模式、高效率”的现代化 冷链物流体系。 我国冷链物流行业的建设思路和要求已明确， 冷链物流行业在我国经济持续增 长 和政策的不断助推下迎来了重要的发展机遇期。 随着人们对食品安全意识的日益

43、提高和消费升级 的促进，以及生鲜电商发展的日益完善，冷链物流作为与新零售结合最为紧密的行业之一，已经 成为资本关注的焦点。在零售业变革日益深化的时代背景下，2018 年我国的冷链物流行业正从高 速向高质量转变的新阶段。2017 年，国家相关部门已经密集发布了冷链行业政策，为冷链行业的 发展提供了利好的政策环境。2018 年两会代表也纷纷提议“加强冷链物流基础设施建设”、“加 强对企业建设产地仓+冷链专线模式的统筹引导和政策支持”、 “驱使我国冷链行业向着更加规范 化、专业化和高效化迈进”等建议。 2019 年， 中共中央、国务院关于坚持农业农村优先发展做好“三农”工作的若干意见指 出，大力发展

44、现代农产品加工业，统筹农产品产地、集散地、销地批发市场建设，加强农产品物 流骨干网络和冷链物流体系建设。随着政府政策支持推进、新型零售消费升级、食品安全意识提 升和农村电子商务的发展，预计冷链物流市场将持续快速增长。 ( (二二) )报告期内经营计划进展说明报告期内经营计划进展说明 2019 年上半年， 公司坚持推进 “创新机制、 转型升级、 合作共享、提质增效” 的工作总目标， 坚持贯彻“稳中求进、结构优化、产业提升、强化管控”的工作主基调，在公司党委会、股东、 董事会、监事会、总裁班子以及全体干部员工的共同努力下，积极研判宏观形势，顺应行业发展 趋势，抓重点、破瓶颈、补短板、促转型，在经济指标、战略导向、资源储备、产业布局、管控 能级、品牌价值、社会影响、综合实力等方面开展了各项工作，各方面成效初显，为企业的厚积 薄发、长远发展奠定了坚实的基础。 整体来看，在经济由高速增长阶段向高质量发展阶段，公司保持质量稳中有进、稳中向好。 公告显示， 截至报告期末，公司实现营业收入 73.19 亿元，同比增长 13.7%。受销售产品结构等 因素影响，实现归母净利润 5.03 亿元，每股收益 0.2 元/股，同比有所下降。2019 年上半年，公 司实施现金分红 4.46 亿元，同比增长 30%。 1 1