中交地产：2020年面向专业投资者公开发行公司债券信用评级报告.PDF

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1、 公司债券信用评级报告 中交地产股份有限公司 2 150 亿元的担保支持。 2公司公司不断优化投资布局，土地储备位置不断优化投资布局，土地储备位置较好。较好。近三年，公司新拓展多个城市，项目储备主要位于二三线城市，项目区域布局较好。 3公司公司销售销售金额金额持续增长。持续增长。近三年，公司签约金额保持较快增长，同时结转金额逐年增长，盈利水平提升。 4 担保方是中交集团发展房地产业务的唯担保方是中交集团发展房地产业务的唯一平台，其提供的担保对本次债券的信用状况一平台，其提供的担保对本次债券的信用状况有显著提升作用有显著提升作用。中交房地产集团作为大型央企中交集团发展房地产业务的唯一平台，在资产

2、规模、品牌知名度、融资渠道、银行授信等方面具有很强的优势，其提供的担保对本次债券的信用状况具有显著的提升作用。 关注 1 公司公司在建在建房地产业务房地产业务集中度较高且部分集中度较高且部分项目去化较慢项目去化较慢。公司部分项目因业态原因去化较慢，未来存在一定的去化压力；主要在建及待售项目的区域集中度高，易受重庆区域房地产市场影响。 2公司公司权益稳定性一般，债务负担权益稳定性一般，债务负担较较重。重。公司所有者权益中未分类利润和少数股东权益占比较高，权益稳定性一般；公司债务规模增长较快，整体债务负担较重。 3公司公司及担保方及担保方资本支出压力资本支出压力较大较大。公司及担保方在建项目尚需投

3、入较大规模的资金，未来存在较大的资本支出压力。 分析师 支亚梅 登记编号（R0040216100002） 曹梦茹 登记编号（R0040218090002） 邮箱： 电话：010-85172818 传真：010-85171273 地址：北京市朝阳区建国门外大街 2 号 PICC 大厦 10 层（100022） 网址： 公司债券信用评级报告 中交地产股份有限公司 4 一、主体概况 中交地产股份有限公司（以下简称“公司”或“中交地产”）前身为重庆国际实业投资股份有限公司，系经重庆市经济体制改革委员会渝改革1992148号文批准，由中国重庆国际经济技术合作公司联合重庆市建设投资公司等单位共同发起，采用

4、定向募集方式设立的股份有限公司。公司成立于1993年2月3日， 设立时公司股本为人民币5,000.00万元。 1997年4月经中国证监会证监发字1997119号文和证监发字1997120号文批准，公司在深圳证券交易所发行普通股1,000万股，发行后股本总额人民币为6,000.00万元（股票简称“重庆实业”，股票代码“000736.SZ”）。2013年12月，公司更名为“中房地产股份有限公司”，股票简称相应更为“中房地产”，股票代码不变。2017年10月，公司名称变更为“中交地产股份有限公司”，股票简称变更为“中交地产”，股票代码不变。历经多次股权转让、配售、资产重组和股权分置改革，截至2017

5、年底，中住地产开发有限公司（以下简称“中住地产” ）为直接控股股东，持股比例为53.32%，国务院国有资产监督管理委员会为公司实际控制人。2018年12月5日，经中国交通建设集团有限公司（以下简称“中交集团” ）批复，并经深圳证券交易所办理过户手续，公司直接控股股东由中住地产变更为中交房地产集团。截至2019年底，公司注册资本为53,494.90万元，国务院国有资产监督管理委员会（以下简称“国资委” ）为公司实际控制人。截至2020年4月3日，公司共有5笔股份质押情况1，其中无限售股份质押4,559.36万股，有限售股份质押数量0万股，质押比例8.52%。 图 1 截至 2019 年底公司股权

6、结构图 资料来源：公司提供 公司经营范围包括：从事房地产开发经营业务，实业投资，物业管理，高科技开发，设备租赁，代理各类商品及技术的进出口业务(国家限定公司经营或禁止进出口的商品及技术除外)，国际经济技术合作的往来函调查及咨询服务；销售矿产品(不含国家规定产品)，化工产品，建筑材料，装饰材料(以上不含危险化学品)，汽车(不含九座及九座以下乘用车)，摩托车及零部件，五金，交电，木材，钢材，日用百货，纺织品，工艺美术品(不含金银饰品)。中小型水、火力发电成套设备的开发、制造、销售及技术咨询服务(国家有专项管理规定的除外)。 截至 2020 年 3 月底，公司本部下设战略发展部、投资管理部、运营管理

7、部、营销策划部、商业管理部、研发设计部、成本管理部、工程管理部、财务金融部、人力资源部、审计部、法律部、董事会办公室等 16 个职能部门。截至 2019 年底，公司纳入合并范围内子公司 47 家，在职员工 1,092 1 数据来源中国证券登记结算有限公司官网查询 公司债券信用评级报告 中交地产股份有限公司 5 人。 截至2019年底，公司合并资产总额474.92亿元，负债总额412.31亿元，所有者权益（含少数股东权益） 合计62.61亿元， 其中归属于母公司的所有者权益27.35亿元。 2019年， 公司实现营业收入140.63亿元，净利润（含少数股东损益）11.22亿元，其中归属于母公司所

8、有者的净利润为5.43亿元；经营活动产生的现金流量净额-46.12亿元，现金及现金等价物净增加额为10.56亿元。 公司注册地址：重庆市江北区观音桥建新北路 86 号；法定代表人：李永前。 二、本次债券发行及募集资金使用情况 1本次债券概况 本次债券名称为“中交地产股份有限公司2020年面向专业投资者公开发行公司债券” ，本次债券发行总额为不超过人民币7.00亿元（含7.00亿元） ，期限不超过5年（含5年） 。本次债券为固定利率债券， 最终票面利率由公司和承销商根据市场询价结果协商确定。 本次债券按年付息、 到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。 本次债券由中交房地产集团有限公司提

9、供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。 2本次债券募集资金用途 本次债券在扣除发行费用后的募集资金净额将用于偿还公司债券。 三、行业分析 公司目前主营业务以房地产开发销售为主，属于房地产行业。 1行业概况 房地产业作为国民经济的重要支柱产业，近几年行业发展较快、波动较大房地产业作为国民经济的重要支柱产业，近几年行业发展较快、波动较大。受国家政策导向的。受国家政策导向的影响，房地产投资增速在影响，房地产投资增速在 2017 年后均保持高位，但年后均保持高位，但 2019 年二季度后投资虽在高位但已呈现下降趋年二季度后投资虽在高位但已呈现下降趋势。势。 房地产业是我国国民经济的重要支柱产业，在现

10、代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过二十几年的发展，中国房地产行业已逐步转向规模化、品牌化和规范化运作，房地产业的增长方式正由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变。 从近年房地产行业发展趋势来看，受益于宽松的信贷政策和去库存政策实施，2016 年全国房地产开发投资 102,580.61 亿元，同比增长 6.88%，增速较上年上升 5.88 个百分点；2017 年，我国房地产开发投资 109,798.53 亿元，同比增长 7.04%，受密集调控政策影响，增速较上年微增 0.16 个百分点，整体投资热情仍旧较高。2018 年，全国房地产开发投资 120,263.51 亿元，同比增长 9.50%

11、，增速较前 11 个月回落 0.20 个百分点，但仍高于 2017 年水平，在土地购置费和补库存驱动的新开工高增长下继续维持在高位。2019 年，全国房地产开发投资 132,194.26 亿元，同比增长 9.90%，增速较上年上升 0.40 个百分点，总体仍维持高位，但从 2019 年 4 月开始已连续 8 个月下降，主要系土地购置费进一步降速所致。 公司债券信用评级报告 中交地产股份有限公司 6 图 2 20152019 年全国房地产市场发展情况（单位：亿元、%） 资料来源：Wind，联合评级整理 2市场供需 （1）土地供应状况 2017 年，受土地增加供应量及调控政策影响，楼面均价及溢价率

12、有所回落；年，受土地增加供应量及调控政策影响，楼面均价及溢价率有所回落；2018 年后，房地产年后，房地产开发企业拿地趋于理性，土地溢价率继续走低。开发企业拿地趋于理性，土地溢价率继续走低。 土地是房地产开发企业主要的成本来源，土地市场受房地产宏观调控政策影响巨大，同时会受到地方政府供地意愿、开发商购地能力和意愿的影响。中央政府通过信贷、融资审批等手段限制房地产开发企业融资行为，加之需求端限购等政策，导致部分房地产开发企业的现金回笼情况随着行业起伏出现明显变化，直接影响土地市场需求。 根据中指数据统计的全国 300 城市土地市场数据， 2017 年， 全国 300 个城市土地成交面积 95,0

13、36万平方米，同比增长 8%；土地出让金总额为 40,623 亿元，同比增长 38%。其中，住宅用地成交面积 35,433 万平方米，同比增长 24%；商办类用地成交土地面积 10,225 万平方米，同比减少 10%。分城市来看，2017 年，一线城市土地供应持续放量，成交量及出让金随之上涨，但受调控政策影响，楼面均价及溢价率均有所下滑；二线城市土地供应与成交面积与去年基本持平，土地出让金及均价同比涨幅较去年明显收窄，溢价率各季度均同比下降，土地市场总体趋稳；三四线城市内部热度分化。 2018 年， 土地供应量继续上扬， 全国 300 个城市土地供应量 128,440 万平方米， 同比增长 2

14、0%；土地成交面积 105,492 万平方米，同比增长 14%。其中，住宅用地成交面积 38,931 万平方米，同比增长 10%； 土地出让金总额为 41,773 亿元， 同比微增 2%； 整体成交楼面均价及溢价率均有所下滑，房地产开发企业拿地趋于理性。分城市来看，2018 年，一线城市供地节奏放缓，同比下降 12%，成交指标均降，其中出让金总额下降 12%；二线重点城市实施“分类调控、因城施策”政策，土地供应量同比增长 16%，但土地出让金和溢价率同比回落；三四线城市面对热点城市的需求外溢，加快供地节奏，土地供应量、成交面积、出让金均同比走高，但溢价率同比下滑明显。 2019 年，全国 30

15、0 个城市土地供给同比微增、成交同比微降，但受益于二城市土地市场交易活跃，土地成交楼面均价和出让金总额增长明显，整体溢价率较上年基本持平。分城市来看，一线城市供求同比双涨，但楼面均价有所下滑，溢价率同比变化不大；二线城市供求小幅上涨，土地出让金总额和楼面均价分别同比增长 28%和 18%， 溢价率较上年同期增加 1 个百分点； 三四线城市供求、溢价率均出现一定程度下滑，土地出让金和楼面均价继续走高。 公司债券信用评级报告 中交地产股份有限公司 7 表 1 20172019 年全国 300 个城市土地交易情况（单位：万平方米、%、亿元、元/平方米） 项目项目 2017 年年 2018 年年 20

16、19 年年 推出面积 111,907 128,440 129,816 同比 8 20 1 成交面积 95,036 105,492 106,568 同比 8 14 -1 出让金 40,623 41,773 50,294 同比 38 2 19 楼面均价 2,374 2,159 2,507 同比 26 -11 17 土地平均溢价率 29 13 13 同比 下降 14 个百分点 下降 16 个百分点 下降 0.02 个百分点 资料来源：CREIS 中指数据，联合评级整理 （2）开发资金来源状况 2017 年房地产市场调控后融资环境再次趋紧，房地产开发企业资金压力较大；年房地产市场调控后融资环境再次趋紧

17、，房地产开发企业资金压力较大；2018 年，货币政年，货币政策结构性宽松，策结构性宽松，2019 年一季度房地产开发企业融资环境有所回暖，但二季度再遇收紧，房地产开发年一季度房地产开发企业融资环境有所回暖，但二季度再遇收紧，房地产开发企业整体融资延续趋紧的政策方向。企业整体融资延续趋紧的政策方向。 2016年宽松信贷政策后，2017年房地产开发企业融资渠道再度收紧。全年房地产开发企业到位资金156,052.62亿元，同比增长8.20%，增速较上年同期下降7.00个百分点。其中，国内贷款25,241.76亿元，同比增长17.30%；利用外资168.19亿元，同比增长19.80%；自筹资金50,8

18、72.21亿元，同比增长3.50%；其他资金79,770.46亿元，同比增长8.60%。在其他资金中，定金及预收款48,693.57亿元，同比增长16.10%；个人按揭贷款23,906.31亿元，同比下降2.00%。 2018年，房地产开发企业到位资金165,962.89亿元，同比增长6.40%。其中，国内贷款同比下降4.90%，主要系银行信贷受到监管，银行资金流入房地产市场受限所致；自筹资金同比增长9.70%，主要系房地产开发企业发债及资产证券化规模增长所致； 其他资金同比增长7.84%， 主要系房地产开发企业加快回款所致。随着政策对房地产开发企业融资的限制，房地产开发企业自身造血能力对房地

19、产开发企业愈加重要；2018年，央行已进行4次降准，释放一定流动性，货币政策结构性宽松。 2019年一季度，受益于多项稳经济、宽信用政策发力，房地产行业融资环境有所改善。2019年4月开始， 随着金融机构违规放款给房地产市场的事件频出， 以及土地市场上高溢价地块的多次出现，房地产开发企业的融资环境开始有所收紧；2019年5月以来，监管层收紧房地产开发贷款、信托借款和海外美元债等房地产开发企业重要融资渠道，融资端政策超预期收紧。2019年，房地产开发企业到位资金178,608.59亿元，同比增长7.60%，增速较上年提高1.20个百分点。其中国内贷款资金同比增长5.10%，自2019年8月以来继

20、续回落，在融资监管趋严预期下增速有收窄迹象；自筹资金同比增长4.20%，继续低位运行；定金及预收款和个人按揭贷款分别同比增长10.70%和15.10%，增速较前11月有所回升。 （3）市场供需情况 2017 年之后政策环境由松趋紧，调控政策密集发布；年之后政策环境由松趋紧，调控政策密集发布；2018 年，商品房销售增速在持续调控下继年，商品房销售增速在持续调控下继续回落， 景气度有所下滑， 一、 二线城市销售增速有所企稳， 但三四线城市下滑趋势明显。续回落， 景气度有所下滑， 一、 二线城市销售增速有所企稳， 但三四线城市下滑趋势明显。 2019 年，年，房地产销售面积虽负增长，但仍保持一定韧

21、性，销售价格的稳定增长带动房地产销售面积虽负增长，但仍保持一定韧性，销售价格的稳定增长带动销售额继续创新高。销售额继续创新高。 2017年， 商品房销售增速有所放缓， 全国商品房销售面积169,407.82万平方米， 同比增长7.70%，增速较上年大幅下降。其中城市间分化显现，一线城市房地产销售市场逐步向二手房市场转移，二 公司债券信用评级报告 中交地产股份有限公司 8 线城市房地产销售市场亦呈现明显回落态势，三线城市受益于棚改货币化安置政策仍然表现较好。其中， 住宅销售面积增长 5.30%， 办公楼销售面积增长 24.30%， 商业营业用房销售面积增长 18.70%；住宅销售额增长 11.3

22、0%，办公楼销售额增长 17.50%，商业营业用房销售额增长 25.30%。从供应来看，2017 年房地产开发企业房屋施工面积 781,483.73 万平方米，同比增长 3.00%；房屋竣工面积101,486.41 万平方米，同比减少 4.40%；商品房待售面积 58,923.00 万平方米，同比减少 15.30%，其中住宅待售面积同比减 25.10%，办公楼待售面积同比增加 0.90%，商业营业用房待售面积同比减少4.00%。 图 3 近年全国商品房销售面积和销售额增速情况（单位：%） 资料来源：Wind，联合评级整理 2018 年，在调控政策持续深化背景下，商品房销售增速继续下滑，房地产销

23、售面积及销售金额同比增速处于 2015 年 6 月以来的相对较低位。 2018 年， 全国房地产销售面积 171,654.36 万平方米，同比增长 1.30%，增速较上年下滑 6.40 个百分点；全国房地产销售金额 149,972.74 亿元，同比增长12.20%，增速较上年下滑 1.50 个百分点。2018 年，房地产开发企业房屋施工面积 822,300.24 万平方米，同比增长 5.20%；房屋竣工面积 93,550.11 万平方米，同比减少 7.80%；商品房待售面积 52,414万平方米，较 2017 年末减少 11.05%。分城市来看，一线城市商品房销售成交维持低位，但一季度之后，

24、销售增速企稳回升； 重点二线城市调控因城施策， 销售增速低位徘徊， 2018 年末增速为-0.01%；三线城市虽整体呈下降趋势但仍表现最佳，维持 2%左右增速，主要系相对宽松的调控政策、棚改货币化补偿政策，以及部分人口逆向流动所带来的返乡置业需求。但随着住建部出台因地制宜推行棚改货币化和实物安置相结合的政策，以及本轮三四线城市购买力的消耗与透支，预计未来三四线城市商品房的销售将承受一定去化压力。 公司债券信用评级报告 中交地产股份有限公司 9 图 4 一、二、三四线城市商品房销售面积累计同比（单位：%） 注：二线城市数据用 Wind 40 大中城市数据中的二线城市模拟代替，三四线数据用全国数据

25、扣减40 大中城市中的一、二线数据进行模拟代替 资料来源：Wind，联合评级搜集整理 2019 年， 全国房地产销售面积 171,557.87 万平方米， 同比下降 0.1%， 较上年下降 1.4 个百分点，2018 年销售面积的历史高点基数效应导致 2019 年销售增速呈微幅负增长；全国房地产销售金额159,725.12 亿元，同比增长 6.50%，增速较上年同期回落 5.70 个百分点，销售额在售价逐渐走高的基础上，仍保持一定增长。2019 年，房地产开发企业房屋施工面积 893,820.89 万平方米，同比增长8.70%，增速较上年增长 3.50 个百分点，主要系房企为加快资金回笼，加快

26、施工速度所致；房屋竣工面积 95,941.53 万平方米， 同比增长 2.60%。 总体看， 2019 年房地产市场销售下行压力中韧性前行。 （4）销售价格情况 2017 年和年和 2018 年， 一、 二线城市房地产价格增速大幅下降， 三线城市价格增速降缓；年， 一、 二线城市房地产价格增速大幅下降， 三线城市价格增速降缓； 2019 年，年，一线城市价格增速触底回升，二、三线城市价格增速继续下探，总体百城价格指数一线城市价格增速触底回升，二、三线城市价格增速继续下探，总体百城价格指数 2019 年虽有上涨年虽有上涨但增速逐步回落。但增速逐步回落。 2017 年，一线城市和二线城市百城住宅价

27、格指数增速持续放缓。其中一线城市同比增速从年初的 21.37%大幅下降至年末的 1.43%，二线城市同比增速从年初的 18.27%下降至年末的 7.70%，一二线城市房地产市场明显降温；三线城市百城住宅价格指数增速上半年持续上升、下半年企稳，达到12%左右水平。 2018 年末，百城住宅价格指数中一线城市同比增长 0.40%、二线城市同比增长 7.08%、三线城市同比增长 8.71%，一、二、三线城市百城住宅价格指数增速均有所放缓。 2019 年，百城住宅价格指数上涨 3.34%，涨幅较上年同期收窄 1.75 个百分点，百城住宅价格指数同比增速自 2017 年 3 月以来继续收窄。 其中， 一

28、线城市住宅价格指数增速自 2018 年末触底回升，2019 年末价格上涨 0.71%，较上年同期扩大 0.31 个百分点；二、三线城市住宅价格指数增速继续下探，二线城市 2019 年末价格指数同比收窄 2.84 个百分点，三四线代表城市 2019 年末价格指数同比收窄 4.11 个百分点。 公司债券信用评级报告 中交地产股份有限公司 10 图 5 20152019 年全国百城住宅销售价格指数同比变化情况（单位：%） 资料来源：Wind，联合评级整理 3行业竞争 随着近年来调控政策的逐渐加码，房地产行业也在不断成熟。房地产行业整体呈现业绩持续增随着近年来调控政策的逐渐加码，房地产行业也在不断成熟

29、。房地产行业整体呈现业绩持续增长长、企业分化加剧企业分化加剧、行业集中度不断提高的发展态势。行业集中度不断提高的发展态势。 2017年， 房地产市场集中度继续提高， 前10名和前20名房地产开发企业销售额占比分别为24.16%和 32.46%，分别较上年提高 5.44 和 7.23 个百分点；前 10 名和前 20 名房地产开发企业销售面积分别为 15.38%和 20.03%，分别较上年提高 2.84 和 3.82 个百分点，从侧面反映出优质城市资源不断向大型房地产开发企业倾斜的态势。 2018年， 前10名和前20名房地产开发企业销售额占比分别为26.89%和 38.32%；前 10 名和前

30、 20 名房地产开发企业销售面积占比分别为 19.08%和 25.74%，集中度继续提升。2019 年，前 10 名和前 20 名房地产开发企业销售额占比均较 2018 年有小幅下降，但销售面积占比继续提升。 表 2 20172019 年前 10 名与前 20 名房地产开发企业销售额和销售面积占比情况（单位：%） 项目项目 2017 年年 2018 年年 2019 年年 前 10 大企业销售额占比 24.16 26.89 26.28 前 20 大企业销售额占比 32.46 38.32 37.14 前 10 大企业销售面积占比 15.38 19.08 19.95 前 20 大企业销售面积占比 2

31、0.03 25.74 27.07 资料来源：Wind，联合评级整理 房地产行业表现出明显的强者恒强的趋势，资金、品牌、资源等不断向大型房地产开发企业集中， 龙头企业在竞争中占据明显优势。 据 CRIC 统计的 2019 年房地产开发企业销售额情况， 碧桂园、万科地产、 中国恒大和融创中国全口径销售额均步入5,000亿元， 其中碧桂园销售额超过7,000亿元；保利发展、绿地控股、中海地产迈入 3,000 亿元门槛；新城控股、世茂房地产、华润置地、龙湖集团、招商蛇口、阳光城、金地集团、旭辉集团进入 2,000 亿元阵营，另有 19 家房地产开发企业销售额过千亿，再次呈现强者恒强局面。 表 3 20

32、20 年中国房地产开发企业测评前 10 强企业 排名排名 企业简称企业简称 排名排名 企业简称企业简称 1 恒大集团 6 保利发展 公司债券信用评级报告 中交地产股份有限公司 11 2 碧桂园 7 龙湖集团 3 万科企业 8 新城控股 4 融创中国 9 华润置地 5 中海集团 10 广州富力 资料来源：中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心 4行业政策 2017年，政府强调稳定房地产市场，政策工具持续运用并从住房租赁、共有产权等方面引导住年，政府强调稳定房地产市场，政策工具持续运用并从住房租赁、共有产权等方面引导住房消费，提出加快建立长效机制，实行差别化调控，加快房产税落地。

33、房消费，提出加快建立长效机制，实行差别化调控，加快房产税落地。2018年， “房住不炒”总基调年， “房住不炒”总基调未变，但开始体现“因城施策”调控思路；未变，但开始体现“因城施策”调控思路；2019年中央多次会议继续坚持房住不炒、因城施策思路，年中央多次会议继续坚持房住不炒、因城施策思路，继续推进房地产长效调控机制，确保房地产市场平稳发展。继续推进房地产长效调控机制，确保房地产市场平稳发展。2020年一季度，国家坚持“房住不炒”年一季度，国家坚持“房住不炒”定位，地方因城施策较灵活。定位，地方因城施策较灵活。 2016 年下半年，全国房地产市场继续升温，为调控思路的转变和升级设了铺垫，北京

34、、上海、深圳等城市迎来最严调控政策。一方面，预售证监管、土地供应调控以及限售等政策，在供给端限制供应的增加，另一方面政府又通过需求端调控（主要是因城施策和货币周期淡化等）防止需求过快衰减。此轮政策调控的思路在于短期调控政策的常态化维持房价中期稳定，为长效机制的加速落实提供窗口期，最终达到房地产长期稳定， “房住不炒”的效果。 表 4 近年来主要房地产调控政策 年份年份 调控政策调控政策 2017 年 3 月 2017 年 3 月以来，全国一线及重点二、三线约 30 个城市陆续颁布新一轮房地产市场调控政策，此次调控范围进一步扩大 2017 年 4 月 住建部和国土资源部联合签发关于加强近期住房及

35、用地供应管理和调控有关工作的通知，从用地层面严防高价地扰乱市场预期 2017 年 7 月 中共中央政治局提出实施好积极的财政政策和稳健的货币政策，“稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制” 2017 年 8 月 北京市共有权产住房管理暂行办法和关于印发北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则（试行）的通知面向社会公开征求意见 2017 年 10 月 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居 2017 年 12 月 发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。保持

36、房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控 2018 年 3 月 启动新的三年棚改攻坚计划，加大公租房保障力度，将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员纳入保障范围；继续坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，继续实行差别化调控，建立健全长效机制；培育住房租赁市场，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度；健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法 2018 年 7 月 中央政治局会议提出“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。” 2018 年 12 月 山东

37、省菏泽市取消住宅限售，广州放宽商服类物业销售限制 2018 年 12 月 2018 年中央经济工作会议提出“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系” 2019 年 1 月 习近平在省部级主要领导干部坚持底线思维着力防范化解重大风险专题研讨班开班式上指出“要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案” 2019 年 3 月 2019 年 3 月政府工作报告提出“更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。继续推进保障性住房建设和城镇棚户

38、区改造，保障困难群体基本居住需求”及“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法” 2019 年 4 月 中央政治局会议重申“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制” 2019 年 5 月 银保监会发布“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知（银保监发201923 号），严查房地产违规融资 公司债券信用评级报告 中交地产股份有限公司 12 2019 年 7 月 中央政治局会议提到“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段” 2019 年 8 月 银保监会下发中国银保监会信托部关于进一步做

39、好下半年信托监管工作的通知 （信托函201964 号，要求“加强房地产信托合规管理和风险控制，坚决遏制房地产信托过快增长、风险过度积累的势头” 2019 年 12 月 中央经济工作会议重申“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展” 2020 年 3 月 国务院发布了关于授权和委托用地审批权的决定，主要把两种审批权“下放”，一是将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的审批权限“下放”到省、市、自治区；二是将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批权限“下放”到部分试点区域，首批试点省份为北京、天津、上

40、海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限 1 年 资料来源：联合评级搜集整理 2017年10月，习近平代表第十八届中央委员会在中国共产党第十九次全国代表大会上向大会作出报告，明确提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。2017年12月，中央经济工作会议指出“要发展住房租赁市场特别是长期租赁， 保护租赁利益相关方合法权益， 支持专业化、 机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控” 。2017年，国家坚持“房住不炒”，并提

41、出分类调控，因城因地施策。 2018年7月，中共中央政治局会议要求“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。 ”由“坚决遏制房价上涨”取代了以往历届政府提出的“坚决遏制房价过快上涨” 。2018年12月18日，山东省菏泽市住房和城乡建设局发布关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知 ，提出“取消新购住房限制转让措施” ；12月19日，广州市住房和城乡建设委员会发布关于完善商服类房地产项目销售管理的意见 ，指出“2017年3月30日前（含当日）土地出让成交的（以签订土地出让合

42、同、成交确认书或经公告确认土地出让成交日为准）房地产项目，其商服类物业不再限定销售对象，个人购买商服类物业取得不动产证满2年后方可再次转让” 。2018年12月，中央经济工作会议提出， “要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位， 因城施策、 分类指导， 夯实城市政府主体责任， 完善住房市场体系和住房保障体系” 。临近2018年末，部分城市调控政策微调，但政策上仍然坚持“房住不炒、因城施策”调控思路。 2019年3月5日，李克强总理在政府工作报告中对房地产相关表述主要有两处：一是“更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市

43、场平稳健康发展。继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求” ；二是“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法” 。针对2019年一季度部分城市房地产市场出现过热苗头，中央政治局在4月和7月的政治局会议上重申“房住不炒” ，并首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段” 。银保监会接连在2019年5月和8月下发相应文件，对房地产融资进行控制；2019年12月，中央经济工作会议重申“房住不炒”基调。房住不炒和因城施策仍是主基调，各地政府应根据情况稳定当地房地产市场，确保房地产市场平稳健康发展。 2020年一季度，受新冠疫情影响，经济面临较大挑战，但中央坚持“房住不炒”定位不变。

44、2020年2月16日， 财政部部长在 积极的财政政策要大力提质增效 一文中称， 坚持 “房住不炒” 的定位，落实房地产长效管理机制，深入开展中央财政支持住房租赁市场发展试点、城镇老旧小区改造等工作， 推动完善基本住房保障体系。 2020年2月21日， 人民银行召开2020年金融市场工作电视电话会议，会议提出：保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，继续“因城施策”落实好房地产长效 公司债券信用评级报告 中交地产股份有限公司 13 管理机制，促进市场平稳运行。同时，为了解决用地问题，国务院于2020年3月12日印发关于授权和委托用地审批权的决定 ，将土地审批权下放，赋予省级地方政府更多的自主

45、权，使其能够因地制宜，自主调整土地利用空间布局。但国家并未对建设用地规模进行松绑，仍将从严从紧控制建设用地总规模。地方层面，济南、西安、杭州、上海、天津、无锡、南昌、南京、云南省、长春等多地政府出台了地产支持政策，包括放宽商品房预售条件、预售资金提前拨付、延期缴纳土地出让金、降低人才落户门槛、加大住房公积金支持力度等供给端和需求端政策；但驻马店、广州、宝鸡、山东济南先行区等地出台的涉及放松限购、降低首付比例等政策均被撤回，体现了国家保持房地产调控的定力。 5行业关注 （1）房地产行业债务水平较高，房地产开发企业融资渠道整体趋严，违约风险加大 房地产行业具有资金密集、高杠杆化的特征。2015 年

46、以来，国内货币政策持续宽松，再融资政策进一步松绑， 房地产开发企业融资环境明显改善， 公司债融资规模大幅增长， 行业债务水平高企。但 2016 年 10 月份以来相关主管机构从银行理财资金、信托、公司债以及私募基金四个方面对房地产行业开发资金来源监管趋严，对房地产开发企业的再融资能力产生一定不利影响；同时考虑到部分房地产开发企业存续债务可能存在集中到期的现象，在一定程度上加大了房地产行业债券违约风险。 （2）房地产调控政策短期内不会退出 2019年两会及4月、7月的政治局会议持续强调“房住不炒”、房地产长效机制和因城施策，房地产调控政策短时间不会退出，稳地价、稳房价、稳预期，防止楼市大起大落仍

47、将是各地的主要调控目标。 （3）中小房地产开发企业面临被整合风险 随着资源逐步向大型房地产开发企业集中，中小房地产开发企业面临较大的经营压力，面临被大型房地产开发企业收购整合风险。实力突出的大型房地产开发企业，相继在长三角、粤港澳大湾区等热点区域以收购、 合作两种主要方式进行项目扩充， 进一步优化总体布局， 保障企业稳定发展。 6未来发展 （1）调控政策趋于常态化、精细化和长期化 在过去几年的房地产调控中，限购等行政手段在短期内起到了很多积极作用，但是仍然缺少有效的长期调控手段。2017 年以来，国家出台多项长期调控政策，试点共有产权房、鼓励发展住房租赁市场，并实施差别化的调控政策；此外，房产

48、税将是一个长效的调控机制，用来替代目前的行政调控手段。从长远来看，由于中国经济转型的需要，中国政府抑制房价过快上涨和保持房地产行业健康发展的动力同时存在，这就导致调控政策向常态化和长期化方向发展。 （2）房地产行业综合性和复杂度提高、开发运营精细化程度提升 大型房地产投资开发企业扩大综合开发领域，新型城镇化、文旅地产、产业地产、养老休闲地产、 体育地产等领域资本集中度提升， 中小房地产开发企业出现产品开发周期放长、 去化周期放长、现金流频繁困难、 开发利润下降的情况， 财务成本高和融资结构门槛高成为商业地产开发的 “双高”困难，开发企业项目转让及投资退出淘汰率加剧。商业地产尤其是城市商业综合体

49、在满足基础消费的基础上，更多关注市场细分、创新经营和差异化竞争，项目前期策划定位的全面性和综合性成为关键投入，技术性投入比重也将逐步加大。 公司债券信用评级报告 中交地产股份有限公司 14 （3）地产金融化、资本化尝试催生大地产格局，地产金融属性加速释放 2015年以来，大规模保险资金进入房地产行业，推动资本和实业跨界融合，地产金融化迎来发展良机。这种“资本+地产”加速联姻，深度合作为轻资产、多元化转型创造条件。近年，房地产开发企业通过银行贷款、信托等传统方式融资占比有所下降，股权类、权益类信托融资逐渐增加。地产金融化发展，一方面为房地产开发企业主动利用多元资本、加强资本合作创造条件；另一方面

50、，房地产开发企业加速地产金融化尝试，获得财务投资回报的同时，也可实现其自身业务多元化向投融资方向转变。 （4）转变盈利模式，提升经营收益 由于土地价格持续上涨和国家对房地产价格及开发周期的调控措施，高周转的经营方式逐渐成为主流。此外，城市综合体的开发和城市运营理念逐步代替单纯的房屋建造的商业模式，这必将对房地产开发企业的融资能力、管理能力、营销能力和运营能力提出更多挑战。 四、基础素质分析 1规模及竞争力 公司公司房地产房地产开发开发经验丰富，经验丰富，土地储备规模适中，主要分布于二土地储备规模适中，主要分布于二三三线城市，区域布局较好。线城市，区域布局较好。 公司作为一家中型国有上市房地产开