常熟市场调研报告.ppt

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1、雨润控股营销中心关于常熟市区及城北地块的概要分析前言200万常住人口，一半户籍，一半流动；多年百强县前五位，人均GDP12.4万元；人均可支配收入3.96万元不同于昆山、张家港的依赖外贸，自身民营经济占主导地位；城市整体向东发展，目标地块一幅地块位于市中心，两幅位于城北三环外；房价连续三年年均涨幅10%；前言2012年商品房销售约180万，住宅销售约135万；2013年前三个季度住宅销售完成120万；2012年销冠为中南世纪城，完成12万，约1000套，约16亿销售额；近两年土地供给量趋于平缓，每年新增住宅用地供给地块面积与市场销售面积持平，另始终保持在700万的商品房建设总量；国家历史文化名

2、城、山水生态城市与文化旅游城市、长三角先进造业基地和商贸中心常熟位于江苏省东南部，是江苏省辖县级城市，地处长三角都市圈黄金位置，东邻太仓、南接昆山、西接无锡、北濒长江与南通隔江相望，互相均在1小时车程内，城市户籍人口约107万人。城市核心特征：民营经济发达、旅游城市、港口城市、移民城市(近百万)尚湖方塔概况强大的民营经济、全国第一服装流通业常熟招商城常熟国际服装城常熟长年位于全国百强县的前五位，有地级强市的经济总量，远高于北上广一线城市的人均GDP：2012年全市完成GDP1870亿，人均GDP123882元。不同于昆山、张家港以外向型经济为主的经济结构，常熟拥有强大的民营经济基础，全国第一的

3、服装流通业更是造就了城市特有的“小老板”阶层。经济未来主城区主要向东发展，城市新的中高端住宅社区、升级的商业物业和政府机关都将向东迁移功能分区：中心城：现代服务集聚区(地块3)东部：高效都市农业区；东南部：东部综合产业发展区；南部：都市工业集聚区，昆承湖-沙家浜旅游区；西南部：光伏产业集聚区；西部：生态农业发展区；虞山-尚湖风景区 西北部：高新技术产业集聚区(地块1、2)北部：新材料产业发展区；东北：先进制造业综合区。规划住宅均价连续上涨，近三年平均涨幅达10%2012常熟商品房销售179.08万方，其中住宅销量134.55万方，13年保持良好态势，1-3季度住宅销售121.36万方，接近去年

4、全年销量，住宅均价达到历史最高9233元/。2012年，中南世纪城以12.74万方的销量登上常熟年度销售冠军，全市排名前10位的楼盘累计销售面积53.84万方。2012常熟商品房销售面积排行榜项目区属面积套数均价1中南世纪城市区7761063511661 2昊天花园开发区719206817676 3世茂世纪中心市区636208499604 4绿地常熟老街市区535005488250 5中冶虞山尚园市区4885038913349 6中南世纪城90#92#市区48760417133627世茂盛世名门市区469908聆湖苑市区458003459湖畔现代城开发区4129010常熟世界服装中心市区400

5、001299房地产热销项目：中南世纪城双双得冠，市区为成交绝对主力2012年中南世纪成为常熟商品房市场成交金额与成交面积的成交榜首，年度成交1050套，成交面积12.64万平方米，成交金额15.6亿，成交均价12300元/平方米2012年常熟市商品房成交金额排行榜（前十）排名项目名称区域金额（万元）均价（元/平方米）1中南世纪城市区90498116622常熟世界服装中心市区82808202953中南世纪城（90#92#）市区65208133624常熟世茂世纪中心创富世纪市区6128896035中冶虞山尚园市区58924120626景天花园开发区5520876767常熟世茂盛世名门市区46643

6、99268尚湖玫瑰园一期市区44556220009绿地常熟老街八期市区44239826010尚湖中央花园市区39413100002012年常熟市商品房成交面积排行榜（前十）排名项目名称区域面积（万方）均价（元/平方米）1中南世纪城市区7.76116622景天花园开发区7.1976763常熟世茂世纪中心创富世纪市区6.3896034绿地常熟老街八期市区5.3682605中冶虞山尚园市区4.89120626中南世纪城（90#92#）市区4.88133627常熟世茂盛世名门市区4.799268聆湖苑市区4.5844009湖畔现代城一期市区4.13730010 常熟世界服装中心市区4.0820295与

7、12年12月成交的相邻两地块相比，此次起始楼板价明显提升，东地块比中南、绿地地块成交楼板价分别提升44%、34%，达3393元/。绿地铂克公馆：2个月，82%销率，2.1亿销额占地6.86万方，容积率2.0，土地与中南锦城同一天获得，楼板价2528元/，2013年9月开盘推256套，至今售出211套、2.18万方，均价9970元/目前周边项目均价1-1.1万/高新区地块中南锦城：3个月，93%销率，6.7亿销额占地11.9万方，容积率2.0，土地于2012年12月18日取得，成交楼板价2354元/，2013年6月开售推出616套，至今售出573套、6.66万方，均价10055元/地块位于高新区

8、珠海路与宁波路交叉口南侧珠海路两边，占地分别为5.4万、8.09万西地块东地块东地块西地块西地块占地53972，容积率为2.0，起始总价32350万元(楼板价2997 元/)东地块占地80929，容积率为1.8，起始总价49425万元(楼板价3393)北地块周边是高新技术企业、研发机构等科技产业的密集区域，是常熟知识开发人才，知识传播人才、知识商务人才汇聚的场所，具有较高的消费层次和消费需求。二地块南面与在建的热销楼盘中南世纪锦城、绿地铂克公馆和已建成衡泰锦苑、隆盈广场连成一体，周边有高新园中等专业学校、客运中心、医院、农贸市场等城市公建与居住服务设施地块所处虞山高新园位于城区北部，介于三环与

9、四环之间，是城市空间拓展主要区域之一。该区域是高新园发展服务业的主阵地，距市中心10分钟车程地块1地块2城区地块高新区地块原国棉厂地块位于元和路原国棉厂位置，区位优势明显，周边成熟居住片区，配套成熟：第一医院、银行以及元和小区、元和园小区、甸桥新村、西庄街小区等近在咫尺，南面毗邻服装城西入口，交通便捷。目标地块原国棉厂地块香榭丽舍：占地5.53万方，容积率1.4，2011年11月获得土地，楼板价3965元/，2013年9月开盘推423套叠墅，至今售出234套、3.24万方，均价13885元/北目标地块占地5.14万方，容积率为1.2，起始总价35160万元(楼板价5705元/)地块为城区非常稀

10、缺的低密度宅地，周边与地块类似产品香榭丽舍叠墅单价近1.4万，地块5700元/的楼板价预计正式拍卖时会有一番争夺，楼板价可能较多溢价原国棉厂地块地块本身不大，加上周边多为旧小区，一定程度上影响项目的高端定位。概论关于市区地块地幅小，总建少仅(约6万)，起拍价高(5700元/)，周边普通住宅价格约万元/，排屋价格万元/；地块容积率1.2，建筑密度28%，限高50米，预期产品可能将以：A、低密度产品组合5层洋房/叠加+2层联排构成，产品比值将为洋房80%，联排20%，总货值约8-8.6亿，起拍地价占货值的40-44%概论B、均衡产品组合小高层为辅，洋房、联排为主构成，小高权重约，洋房，联排，组合方

11、式为与两种为主，总货值约8.8-9亿，起拍地价占货值的40%左右(类似上述方法，此处计算略)概论C、无洋房产品组合，小高层为辅，联排为主构成，小高权重约0.25，联排0.75，总货值约9亿见上计算过程草图图D、高层(50米，18层以下)+小高层+洋房+联排其他产品组合此处不再做货值估算该地块起拍底价较高，总建面较小，市场溢价绝对值相对较少，位置虽在市区，但南侧紧靠常熟招商城版块，交通状况拥堵程度较高，外埠往来人群较多。概论关于城北两幅地块北三环的建设直接刺激了该地块的热度，2012年12月18日中南、绿地获得当中的两幅地块，其中：中南时隔半年后进行销售，2013年6、7、8月，连续三个月开三栋

12、楼，616套，销售了573套，完成93%销售率，总销额6.7亿；绿地时隔9个月进行销售，2013年9月份推出256套，销售211套，完成82%销售率，总销额2.1亿；概论地块沿着珠海路分为两部分：西地块占地5.4万，总建10.8万，容积率2.0，建筑密度小于等于20%，限高80米，传统的方式将建筑形态将以小高层实现为主，现在可能采用做高层来分摊指标，挤压出低密度产品的做法。以上篇幅计算模式预估，该板块最终货值在11-12亿之间。起拍地价占货值的26%-29%左右东地块占地8.1万，容积率1.8，总建14.6万，建筑密度小于等于25%，限高60米，预计建筑形式将以高层(18层)、小高层(11层)

13、、洋房(5层左右)、联排综合构成。以上篇幅计算模式预估，该板块最终货值在15-16亿之间。起拍地价占货值的30%-33%左右概论综合三幅地块，纵观常熟整个地产市场、土地市场，目前常熟住宅用地出让面积与销售面积基本持平，再综合近些年的竣工面积，预计在3、4年内，如果土地出让政策不发生大的变化，市场的供应将在这段时间内保持稳定平衡。对于进入常熟市场，以中等规模，溢价率较高地块，具有良好交通规划的地块，同时尽可能实现快销产品，加快工程进度与销售节奏，以当地中南、绿地现有住宅品质为基础做提升，将具有较好的市场盈利空间。总体建议：偏重城北两幅地块，观望城中地块，其中城北地块建议偏重东地块，尽可能将土地楼面价控制在3500元/平方米以下-THE END-