常熟滨江新城项目市场调研报告.ppt

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1、常熟滨江新城项目市场调研常熟滨江新城项目市场调研源动力出品源动力出品 2012年年2月月板块概况：板块概况：板块位置板块位置 滨江新城规划面积21平方公里，规划人口30万人，由中心区和两翼的碧溪集镇、浒浦集镇组成。其中中心区面积为4.3平方公里，是目前重点开发的区域。中心区规划起点较高，分成商务办公、科技创业、教育医疗、休闲娱乐、生活居住、商业购物等若干功能板块。其中居住占地约89公顷；商业占地约56.3公顷。以充分满足常熟经济开发区和本区域各类人群生活、工作相关需求，部分功能辐射周边地区（如医院、职校、高中、商贸、休闲旅游、批发市场等）。滨江新城地处长江三角洲对外开放地，东距上海90公里，北

2、濒黄金水道长江，世界第一斜拉桥苏通长江大桥南接线穿镇而过，连通苏嘉杭高速公路和沿江高速公路。沿江一级公路、227省道、205省道、常浒河、白茆塘等穿境而过，苏州港常熟港区和国家级“常熟经济开发区”均坐落在境内，板块概况：常熟经济开发区板块概况：常熟经济开发区n江苏常熟经济开发区成立于1992年，2002年8月被江苏省委、省政府批准比照国家级开发区享有相应的经济审批权限和行政级别,2005年12月通过国家发改委审核。n 江苏省常熟经济开发区针对不同的产业，开发建设沿江工业区、国际化工园、通港工业园、高新技术园、滨江新市区。板块概况：常熟经济开发区板块概况：常熟经济开发区n目前入住知名企业：世界著

3、名公司如美国杜邦、AAM，芬兰UPM，瑞士诺华、欧米亚，法国道达尔菲纳埃尔夫、英格兹、德国贺利氏、比利时威特隆，日本大金夏普、住友、三菱商事、三井物产、旭电化、富士电机，新加坡泛联集团，韩国泰光，台湾义联、长春、华新丽华、华丰，香港华润、理文等落户开发区高档造纸、电力能源、精细化工、汽车零部件、新型建材及特殊钢铁等主导产业群体显现规模效应。板块概况：板块概况：板块交通板块交通n距离上海85公里，与常熟主城区以一条18公里的通港路相连，拥有仅有的一段生活性长江岸线，中国沿海高速连接苏通大桥、沿江高等级公路在区内纵横穿越，即将建设的沪通铁路和长江铁路桥在苏通大桥下游三公里处跨区而过；区域内滨江新城

4、与40平方公里的常熟经济开发区沿江工业区、浒浦、碧溪、吴市、东张4个集镇有机结合成一个综合发展区域，区域内已构建成较为完善的道路和公共交通体系。板块概况：板块概况：配套建设配套建设n目前已建成投用的设施包括常熟第一人民医院滨江分院、浒浦高级中学、滨江国际大厦、碧溪镇行政办公楼、滨江职业技术学校、金融中心、消防中心、公交中心、滨江易居、滨江花园、滨江体育公园等；在建项目包括京国大酒店、常熟滨江贸易中心、同湖路商业街、金湾广场科技生态园等。n此外，在项目南侧还有与苏州合作建设的邻里中心，其先进的运营模式，将为周边居民提供生活便利。项目周边个案分析项目周边个案分析项目名称项目名称 常熟滨江花园一期常

5、熟滨江花园一期 开发商开发商 常熟市同湖房地产开发经营有限公司常熟市同湖房地产开发经营有限公司 项目地址项目地址 虹桥路以南、同济路以北、永嘉路以西、龙溪北路以东虹桥路以南、同济路以北、永嘉路以西、龙溪北路以东 总建筑面积总建筑面积 139591.00139591.00 可售面积可售面积 36051.06036051.060 可售套数可售套数 450450套套 已售套数已售套数 约约400400套套 参考均价参考均价 3133.093133.09元元/开盘时间开盘时间 2007年上半年年上半年主要客源主要客源 开发区职工，小部分外地开发区职工，小部分外地备注备注 目前推出的只有目前推出的只有7

6、676的两房，开发区内目前为止最贵的楼盘。的两房，开发区内目前为止最贵的楼盘。项目周边个案分析项目周边个案分析项目名称项目名称 滨江易居（港城花园）滨江易居（港城花园）开发商开发商 常熟同湖房地产开发经营有限公司常熟同湖房地产开发经营有限公司 项目地址项目地址 滨江新市区纬三路以南、南二路以北、中心路以东、东二路以西滨江新市区纬三路以南、南二路以北、中心路以东、东二路以西 可售面积可售面积 53700.65053700.650 可售套数可售套数 551551套套 已售套数已售套数 已售完已售完参考均价参考均价 2687.812687.81元元/开盘时间开盘时间 20072007年年2 2月月

7、备注备注 9 9栋多层（栋多层（6 6层），层），3 3栋小高层（栋小高层（1111层），小高层层），小高层1 1层为底铺，约层为底铺，约3030多多个。个。购房人群分析购房人群分析1.1.市场机会市场机会 长期以来，滨江新城由于生活配套及商业氛围相对薄弱，导致在沿江开发区工作的员工不愿留在新城，而宁愿选择乘厂车回市区居住生活。近两年来，随着滨江新城建设步伐的加快，各种商业配套相继完善，尤其第一人民医院滨江分院、浒浦高级中学、邻里中心的落户，在很大程度上解决了园区居民医疗、就业、休闲购物等需求，开始逐渐吸引购房人群回流。此外，2013年的楼市回暖预期，也促使更多的园区工作者坚定了在滨江新城购房

8、的信心。2.2.主要客源主要客源 通过调查，目前有意向在滨江新城购房的主要人群包括：新常熟人：包括在沿江开发区工作的员工以及碧溪、浒浦等地新进人口。企业高管：也将成为改善性购房的主力群体。本地人：主要以当地公务员及教师为主。周边乡镇：这部分人群也可以考虑在滨江新城投资购房。购房人群分析购房人群分析3.3.购房意向分析购房意向分析 新常熟人：新常熟人：购房要求紧凑型为主，其中二房面积区间为80-90，三房面积区间为100-110。价格承受在6000元/左右。企业高管：企业高管：这部分人群购房主要是用来投资，或作为过渡性居所，因此要求以紧凑型为主。教师：教师：相对丰厚的经济收入和对空间的多功能需求，这部分人群对面积的选择倾向于大户型。4.4.建议建议 通过调查，目前滨江人口对高层、小高层住宅产品有一定的抗性。为解决这一问题，分摊产品风险，建议对产品类型重新组合，具体规划为：17层高层产品：2栋小高层产品：4栋