市场调研报告课件.ppt

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1、2011年2月市场调研报告,2011年3月15日,时间：2011年02月11日消息来源：中财网通知要求，尚未采取住房的限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况，适时出台住房限购措施。住建部副部长齐骥解释称，主要是由于部分未实施限购的区域中心城市住房成交出现量价齐升的势头。而实施限购的城市成效明显。对于限购扩容，分析人士指出，未来可能将有多个城市出台限购细则，具体措施将包括全面限购第三套房，暂停拥有一套及以上住房、无法提供一定年限当地纳税证明和社保缴纳证明的非当地户籍家庭新购住房等。,政策

2、法规,国务院：要求房价过高城市2月中旬须出台限购细则,分析：分析人士指出：未来可能将有多个城市出台限购细则，具体措施将包括全面限购第三套房，暂停拥有一套及以上住房、无法提供一定年限当地纳税证明和社保缴纳证明的非当地户籍家庭新购住房等。据悉，限购城市已由去年12月的16个扩大到今年1月的24个，到2月1日又扩大到36个。业内人士预测：如果按照国务院的政策要求，全国将有60个二、三线城市实施限购政策。,时间：2011年02月22日消息来源：中国网2月21日会议明确指出，2011年是“十二五”时期开局之年，我国发展面临的形势仍然极其复杂。要保持宏观经济政策的连续性、稳定性，提高针对性、灵活性、有效性

3、，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，防止经济出现大的波动。同时会议强调，今年要保持物价总水平基本稳定，进一步扩大内需特别是居民消费需求，巩固和加强农业基础地位，加快推进经济结构战略性调整。,政策法规,中央政治局：坚持稳健货币政策保物价稳定,分析：范剑平：今年的通胀既有需求拉动，也存在着成本推动。从去年以来，劳动力价格上涨非常明显。而在现阶段，提高老百姓的收入状况，是转变经济发展方式、调整经济结构的关键。因为如果老百姓收入增长不提高，国内消费很难增长，内外失衡、投资消费失衡，甚至老百姓与企业、国家三者之间的分配等改革都无法解决。

4、而经济决策中的难点是，“过去中国的通胀主要集中表现在需求拉动型，过去国家应对货币性的通胀有很多经验，但对于成本推动型的通胀是缺乏经验的。”民生证券宏观经济分析师郝大明：不仅仅是物价，今年房地产调控也是考验政策艺术的关键领域。“如果政府对房地产价格管理较轻，可能会带来严重的资产泡沫，引发更严重的问题。但如果政府将房价压得很低，房地产市场的发展都会放缓，将会影响到宏观经济的增长。”,政策法规,尚达信：限购令调查问卷,1、本次调研有效样本量为504份，其中本地户籍居民占56%，非本地居民占44%；2、10年成交客户中本城区客户占67.01%，省外其他区域占22%。,为了深入了解呼市民众对房地产限购令

5、的认知程度及限购令对置业需求的变化情况，我们于2011年3月2日至5日进行了限购令调查问卷，调研有效问卷共504份，调研区域覆盖新城、赛罕、如意、回民四区。受访对象职业涵盖大型商业中心员工、银行职员、政府官员、个体户、私企业主、教师、中高端车行员工及来访客户、本项目少量来访客户。,外地,限购令的影响程度调查,目前已经有59%的受访者知道限购令，随着时间的推移，特别是呼市实施细则的出台后，这个比例将更大。,61%受访者认为调控效果不大，但也有39%的人认为房价肯定会降，说明已经有一部分人进入观望期。,受访者中，符合限购令购房条件的占66%；34%的人不符合购房条件。,有效需求的影响程度调查,我们

6、针对诺卡、左右城意向客户进行了电话调查，发现有50%的客户将受到限购令的限制，面临着大量客户流失的威胁。,户型面积需求变化的调研,25.3%,17.2%,限购后受访人选择120-130平方米三房户型的占比跃升了25.3%。90平米左右两房下降17.2%。四房及以上大户型的需求下降。,限购令对购房计划的影响,44%符合购房条件的受访者选择推迟购房。16%提前购房，待当地实施细则出台后，该部分客户将转变为受影响客户。,推迟购房的受访者当中，观望等待是房价下降的主因。,限购令应对措施,8成以上符合购房条件的大部分受访者不愿意接受可钻政策空子的方式买房。,符合购房条件,不符合购房条件,25%不符合购房

7、条件的受访者标示愿意接受政钻策空子的方式，其中20%可以接受暂不办理房本的提议。,调查问卷小结,1、调查中发现受政策限制的客户比例非常高，形势很严峻；2、限购令知晓程度较高，并且已经形成了一定的观望情绪；3、三房的需求意愿有所增加；4、被政策阻挡在外的部分购房者仍想钻政策空子买房。,2011年02月全国重点城市房地产市场成交表现,一、限购令没有停止时间表，各地限购细则出现政策打压加剧按照新“国八条”要求，各地要在2月中旬之前出台住房限购实施细则。截至3月15日，34个城市出台了细则。如，北京市2011年2月17日零时零分之后，进行网上签约的住房交易，均应当执行新的限购政策。在本轮限购中，各地主

8、要对限购人群、购房套数作出规定，其中户籍成为已公布细则城市的重要调控手段。受政策影响，全国主要城市成交金额、面积及套数都有不同程度的下降。而二三线城市对政策反应相对滞后，本月成交量下降幅度不明显。本月楼市价格走势都有明显下降，其中为上海最为严重，下降了70%。其次是北京。,数据来源：中房指数系统,二、2011年2月重点城市住宅市场交易简析（1）北京成交套数环比大跌68%2011年2月北京市商品住宅销售3529套，成交面积40.59万平方米，销售额95.73亿元，可售套数94，584，可售面积1203.14万。2011年1月，北京住宅市场延续了10年的良好势头，1月销售套数11，527，销售面积

9、125.92，2月政策的收紧使得成交套数环比大跌67.9%，面积环比也跌破65%，随着政策消息的普及，将会有大批量的人持观望态度，市场将会有一段时间较低靡。（2）上海成交量跌幅达69.3%2011年2月上海市商品住宅成交5501套，成交面积52.12万平方米，环比下降69.3%，均价14937元/平方米。2011年1月，上海市销售套数16294，销售面积169.8。面对政策的出台，2011年2月的销售套数为5501，成交套数环比下降69.3%，成交面积环比下降69.3%，是较为严重的城市之一。（3）天津成交量不降反升，价格却略有下降2011年2月天津市商品住宅成交9821套，成交面积104.0

10、8万平方米，成交套数上涨15.8%，相对于2011年1月，天津销售套数8483，销售均价9106元/平米。而二月，销售套数是9821，可销售均价为8873，面对大多数成交量的下降天津的小幅上升是有原因的，天津市限购令3月1日正式实施，在限购前夕，引发了短期的购买热潮。,2011年02月呼和浩特房地产市场成交表现,一、2月综述本月从9日至28日总成交7109套，92.79万平米。由于2010年2月房管局数据的空缺，与2010年1至4月份成交4753套，50.97万平方米相比，2月份单月成交量猛增，主要原因有：一、1月份乃至10年之前部分成交房源堆积到2月份办理相关手续，导致房管局统计数据出现偏差

11、；二、受限购令的影响，部分客户提前购房或加紧办理相关手续，以避开政策的影响。,二、02月商品住宅成交量分析,本月成交面积中，新城区占到本月总成交量的51%，居首位；其次是赛罕区占38%；回民区以8%居第三，玉泉区以3%位列最后。,三、2月商品住宅成交量及价格走势,右图数据显示，2月第一周由于春节放假，无成交，成交量出现在2月的第二到第四周，其中主要集中在第四周。截至2月第四周，成交均价已达5700元/平米以上。,图标显示：二月份成交面积主要集中在120-140，然后是90-120。170的大面积排到了第三。,2011年02月土地出让、成交分析,一、土地供应情况2011年2月10日呼市有1次土地

12、出让。此次挂牌共出让国有建设用地11宗1404.8亩，全部成交，其中居住用地3宗532.1亩，住兼商用地3宗394.9亩，商兼住用地2宗245.0亩，商服用地3宗232.8亩；本次挂牌出让已成交土地具体情况如下：,二、出让土地用地类型分析本次挂牌成交的11宗1404.8亩国有建设用地，居住用地3宗532.1亩，占挂牌总成交面积的37.9%；住兼商用地3宗394.9亩，占挂牌总成交面积的28.1%；商兼住用地2宗245.0亩，占挂牌总成交面积的17.4%；商服用地3宗232.8亩占挂牌总成交面积的16.6%。,三、出让土地面积分析本次出让土地成交面积分布为：1-5万平米占36.36%；5-10万

13、平米占18.18；10-20万平米占45.45%。,四、出让土地区位分析本次挂牌成交土地区域分布仍以新城区为主，共成交9宗1129.2亩，占挂牌总成交面积的80.4%；赛罕区2宗275.7亩，占挂牌总成交面积的16.3%；,五、土地成交价格分析本次挂牌所成交的11宗经营性用地，成交总额为160261.5万元，平均成交单价114.077万元/亩，与去年3月97.64万元/亩，上涨16.8%。上涨主要原因除了地价上涨之外，还有2011年3月份有3块成交土地位于金桥开发区，2块位于玉泉区，这些地区土地市场价格目前均较低。,六、出让土地平均容积率分析本次挂牌成交经营性土地中，容积率小于或等于2的有0宗

14、；容积率大于2且小于3的宗地数量有5宗672.6亩，占本次挂牌总成交面积的47.9%；容积率大于3的宗地数量有6宗732.3亩，占本次挂牌总成交面积的52.1%。七、出让土地成交单位分析本次挂牌成交的11宗经营性土地，其中8宗土地成交单位均为内蒙古巨华房地产开发集团有限公司，占总成交面积的79.3%，成交位置集中在想新城区成吉思汗大街东段、丁香路丰州路东西侧。海拉尔西街以北、附件厂路以东2010051商业兼容住宅地块被呼和浩特市北方盛世房地产开发有限公司摘牌竞得，占总成交面积的1.1%。锡林郭勒南路以东、世纪五路以南2010052居住兼容商业地块被内蒙古秋实房地产开发有限责任公司竞得，占总成交

15、面积的16.3%。远经三路以西、远四纬街以南2010042居住兼商业地块被内蒙古弘元房地产开发有限责任公司竞得，占总成交面积的3.2%。,八、出让土地成交单位个案分析内蒙古巨华房地产开发集团有限公司,地块一：成吉思汗大街以南、丁香路以东,地块二：成吉思汗大街以南、丁香路以东,地块三：爱民街以南、丁香路以西,地块四：丁香路以东、爱民街以南,2011年03月土地出让情况,本次土地出让多数集中在二环沿线及以外，总面积为2416.79亩，出让起始价总额483451.84万元，其中3月22日有9宗出让土地在金山开发区，占总挂牌出让土地面积的28.6%。住宅用地250.76亩，占挂牌出让总面积的10.4%

16、；住宅兼容商业979.48亩，占挂牌出让总面积的；商业兼容住宅13.93亩，占挂牌出让总面积的0.6%；商服用地521.89亩，占挂牌出让总面积的21.6%；工业用地650.72亩，占挂牌出让总面积的26.9%。商业兼容住宅和住宅兼容商业的比例均小于等于20%。容积率小于或等于2占19.2%，容积率大于2且小于3占42.0%，容积率大于3占38.9%。,银行部分,三套房全面停贷，除农行外，其他银行二套房首付比例均要求在60%以上。利率方面执行基准利率的1.1倍。除招行外，其余银行必须要求五证齐全方可放贷款。浦发银行甚至要求项目必须封顶才能申请贷款。调研过程中农行透露其今年额度较大，相对其他银行

17、在政策上较为宽松。,市调汇总分析,2月份多数楼盘在尾货清理的同时进行后期产品蓄客。重点跟踪项目中，慧谷蓝庭和天建城项目属于新盘。呼和佳地于2011年1月11日至15日进行三期项目全程策划招标，产品有云龙苑17层全装修成品房，面积区间80-180平米；子龙苑4层全装修电梯洋房，面积区间180-500平米；龙苑5层全装修电梯洋房140-1000平米，准确开盘时间未定，三部分房源均于2011年10月30日交房。重点区域样本楼按中除别墅及精装产品外，其他产品价格最低5400元/平米，最高价达7400元/平米。东岸国际小高正在排号中；别墅产品推盘及工期未定，独栋别墅释放价格最高达40000元/平米。玺园

18、项目2月由于没有销许便展开售卖，被房管局勒令停止该行为，售楼处被关闭。希望加州华府受政策影响，面临认购客户流失的威胁。城市维也纳2月一期剩余10套尾房，准备用来抵债。金色华府售卖1月开出的剩余房源，其中洋房、公寓销量较好，而商业目前只售出2套，客户分别是银行和电信。兴泰东河湾在售10年剩余洋房房源，准备3月加推部分洋房产品。市调过程中得知麦迪逊花园采取高价高折扣策略，但销售状况较差。,重点楼盘,其他区域,本月新项目规划及产品分析-慧谷蓝庭项目现状,该项目位于成吉思汗大街西线秋实中学北侧，由内蒙古三合慧谷房地产开发有限公司开发，合富作为顾问。预计项目占地12.8万平米，建面30万平米，主要以7-

19、11层小高为主，兼带部分高层。小高部分对外宣传的概念为电梯洋房，与左右城、诺卡的洋房产品存在本质的区别。,目前售楼部已开放，销售已到位，但户型还在修改当中，内部员工透露预计以110平米、130平米户型为主，售价尚未确定。一期1-8#楼及15#楼，具体面世时间未定，本年度预计推出200套小高层电梯洋房产品，1-3#楼108套电梯洋房先期试水。,项目,本月新项目规划及产品分析项目规划,项目分四期开发：一期1-8#楼和15#楼一期22个单元共220套；目前只推出1、2、3#楼108套，其中1#楼4个单元，2号楼3个单元，3#楼2个单元；7层电梯洋房一梯两户，地下停车电梯入户二期8栋小高及部分商业三期

20、两排小高及部分高层四期高层及部分商业未规划,1,2,3,三期：小高为主,一期：200套7层电梯洋房,二期：小高及部分临街商业,四期：高层,地下停车，人车分流，电梯直达地下停车场新古典主义建筑，欧式园林,本月新项目规划及产品分析楼处,楼处外围远看还未成型,楼处外的在建景观,围挡和施工网布紧围着楼处,入口处的布置，简单整洁很好的遮与挡,显眼的红毯，将进门前的好奇与神秘切换开来,真正的楼处入口,本月新项目规划及产品分析楼处,小区入口处的景观带提前成型，成为销售道具之一,前往楼处内部的通道，既为未成型的工地遮丑也可营造神秘感,前往楼处的通道上列出全国各地曾经做过的项目，一处长长的企业展示区便成型了,本月新项目规划及产品分析产品分析,慧谷蓝庭分四期，一期1-8#楼电梯洋房，及15#楼，总套数约200套。1-3#楼108套先期试水。目前公布三个户型图，面积约为110、135及140。其中110较受客户青睐。,本月新项目规划及产品分析产品分析,A-1B-1户型135,B-2户型110,A-2A1-1户型140,本月其他项目情况城市维也纳,本月其他项目情况玺园,本月其他项目情况东方文苑,本月其他项目情大溪地,本月其他项目情况金色华府,