某房地产行业项目营销策划报告.docx

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1、 “雍祥居”营销策划报告目 录一、前言言二、营销销策划报报告项目目概况农科科中心香蜜湖湖区域市市场特点点“雍雍祥居”物业个个性的塑塑造及营营销卖点点三、“雍雍祥居”价格定定位四、营销销主题及及营销方方式以“个性化化营销”为前提提的营销销思路时尚尚居家空空间与中中国式居居家理念念高度融融合的营营销主题题渗透透利益点点和人格格化的营营销个性性及方式式五、宣传传推广六、前期期工作安安排及现现场包装装建议七、销售售进度及及资金回回笼预计计八、伟业业公司可可提供的的服务九、伟业业代理“雍祥居居”销售之之优势十、伟业业代理“雍祥居居” 销售售推广之之宏观战战略一、 前 言深圳通亿亿实业发发展有限限公司暨暨

2、刘总经经理：自深圳市市政府提提出深圳圳城市中中心区“西移”的战略略后，九九十年代代初以来来“福田中中心区概概念”似乎成成为了上上海宾馆馆以西整整个福田田区板块块内房地地产项目目的美好好明天的的代名词词，当今今天随着着中心区区六大工工程的启启动，中中心区的的建设进进入实质质性开发发的阶段段，过去去美好的的愿望开开始变为为现实，这无疑疑给原本本就已成成为深圳圳房地产产开发项项目最集集中、销销售量最最大的福福田区西西部房地地产开发发项目提提供了前前所未有有的机遇遇，在这这种市场场背景下下，贵公公司取得得临近中中心区地地块的土土地开发发权，并并已启动动了“雍祥居居”住宅项项目的建建设，相相信此项项目将

3、会会对贵公公司在今今后房地地产市场场的长足足发展起起到积极极的作用用和产生生深远的的意义。我公司司作为专专业的房房地产中中介公司司，也希希望在“雍祥居居”的营销销工作上上与贵公公司达成成合作，共同努努力使“雍祥居居”项目成成为目前前该区域域市场中中的明星星楼盘。我公司的的简介已已呈送贵贵公司，为了双双方进一一步的了了解，现现将我公公司目前前正在代代理销售售的业务务作简要要介绍。我公司司代理的的楼盘主主要为：罗湖湖区：都市名园园，位于于罗湖区区蔡屋围围，总建建筑面积积20.75万万平方米米,商住住用途。自正式式发售至至今，完完成877%的销销售量。福田田区：.雅云云轩，位位于福田田中心福福民中段

4、段福田新新区委对对面,高高层带电电梯.自自开盘66个月时时间，现现已完成成90%的销售售量。.俊景景豪园，位于香香梅路与与莲花路路交汇处处，自公公开发售售以来已已完成770%的的销售任任务。华富大大厦,位位于福田田区景田田南,总总建筑面面积3万万平方米米,公寓寓及商场场.目前前已销售售65%。南山山区：. 帝帝景园，位于深深南大道道旁总建建筑面积积2.88万平方方米,住住宅小区区.一期期全部售售完.二二期正在在热销中中。如意家家园，位位于南山山区常兴兴路与桃桃源路交交汇处，现还未未发售。蛇口海海昌苑，地处南南山蛇口口海昌路路，总建建筑面积积4万平平方米，现还未未开始发发售。我公司作作为在香香港

5、、深深圳、北北京最早早成立的的房地产产中介公公司和中中国房地地产行业业协会的的常务理理事单位位，近几几年来，在中介介行业大大宗项目目代理销销售业务务中保持持着良好好的业绩绩。一九九九九年年伟业地地产公司司在中国国境内和和国外所所代理策策划销售售项目全全年实现现销售近近八亿元元。业务务范围从从代理销销售、专专业营销销策划、信息咨咨询发展展到今天天，业务务范围有有了很大大的拓宽宽。随着着公司实实力的增增强，现现逐步参参与项目目开发。二、 营销策划划报告项目目概况1地理理位置“雍祥居居”位于福福田中心心区香轩轩路、香香蜜湖路路交汇处处，北依依43万万平方米米的植物物园，东东邻香蜜蜜湖度假假村，与与东

6、海花花园仅一一路相隔隔，小区区环境优优美，周周边生活活配套设设施齐全全、交通通便捷。2主要要工程指指标“雍祥居居”住宅楼楼，建筑筑面积1157220m22，总建建筑高度度75.1M，首层架架空. 计划220000年3月月8日竣竣工3户型型和面积积单 位位 AA BB CC DD EE FF顶层2337M22送平台台面积1150MM2间 隔隔4房2厅厅2卫3房2厅厅2卫3房2厅厅2卫4房2厅厅2卫5房2厅厅3卫5房2厅厅3卫面积M22 1255 1122 1122 1255 1500 1500面积M22 13446 12006 12006 13446 16115 16115农科科中心香蜜湖湖区域

7、市市场特点点 一一、房地地产市场场发展状状况 农科香蜜湖湖片区的的发展目目标是为为居民提提供一个个绿化好好、环境境美的高高尚住宅宅区，为为区内各各类人员员的活动动提供良良好的空空间环境境，为区区内的居居民提供供舒适、优美的的生活环环境，力力争成为为二十一一世纪城城市高档档住宅区区的典范范。目前前，住宅宅开发项项目众多多，下面面对片区区内的商商品房开开发项目目及其市市场情况况进行分分析研究究。A、 在售项目目的基本本情况 目前该该片区商商品房在在售项目目有111个左右右，这其其中即有有“国家小小康住宅宅小区”的东海海花园和和屡获国国内、国国际大奖奖的香榭榭里花园园以及拥拥有法兰兰西风情情的三错错

8、层空间间的枫丹丹雅苑和和振业的的翠海花花园等。下面是是在售项项目的基基本情况况。表二：在在售项目目基本情情况项目名称称性质占 地面 积建筑面积积容积 率绿化率栋数发展商东海花园园（二期）住宅273004336%15东海联合合公司、东海爱爱地房地地产公司司香榭里花花园住宅492997.4416000002.67752%13美地置业业公司香珠花园园（二期）商住968224200004.53330%2辰森实业业、农科科中心荔林苑商住36000013000003.61143%2创世纪地地产、农农科园地地产香荔花园园商住农科园地地产枫丹雅苑苑商住860006832287.95531%4长江兴业业发展有有

9、限公司司嘉园商住1050003998893.811约80%2国免房地地产开发发有限公公司恒星园住宅900003300003.677约90%3恒星园房房地产开开发有限限公司嘉隆星苑苑商住约40000约400000约10约35%(整个小小区)3特发房地地产开发发有限公公司豪峰园住宅1000004100004.100约85%7通威实业业有限公公司翠海花园园住宅43000017800004.14445%9振业集团团股份有有限公司司B、在售售项目的的特点分分析1、 户型结构构分析表三：户户型结构构表项目名称称项目规模模总套数户 型型（套数） 户 型面 积一房二房三房四房五房六房复式豪峰苑5栋122层2栋

10、188层290二房11290.223-991.556三房112108.16-1122.577四房66158.48嘉园2栋133楼256三房72105.2四房88128五房72133.02复式24169.64-2066.366恒星园3栋188层170二房1672.335三房44107.9-1115.34四房59127.84-1299.977五房34133.96-1411.444六房17232.51-2677.988嘉隆星苑苑3栋233层448二房21278.334-881.668三房212102.42-1033.4复式24160-1800香榭里花花园(一一)5栋9-12层层409三房347100

11、-1722.688四房28152.72-1700.299复式34217-3000东海花园园(二)15栋110-333层11100三房756110-1400四房354160-1800翠海花园园5栋155楼4栋栋18楼楼764二房14465.228三房14491.112四房294105.18-1211.199五房150153.99复式32200香珠花园园2栋188层432一房25240-770二房10860-990三房72110-1200荔林苑2栋300层400二房9678.996三房28892.666-1109.16复式16142.05-2000.177香荔花园园2栋122层114三房6698.

12、445-1116.56四房48134.99-1599.655合计439332526882113393725617130所占比例例(%)5.715.7748.1121.335.80.43.0 通过以以上图表表分析，我们可可以得出出以下结结论：（）三三房二厅厅作为主主力户型型，占448.11%，这这是一个个成熟的的市场，可能与与该片区区定位为为中高档档住宅区区有关。同是三三房两厅厅的户型型，东海海花园和和香榭里里花园可可选择的的范围较较大，香香榭里花花园三房房两厅的的面积在在10001722.688m2，东海海花园三三房两厅厅在11101400m2，而其其他可选选择范围围较小，比如翠翠海花园园的三

13、房房两厅为为91.2 mm2，荔林林苑的三三房二厅厅在922.6661099.166 m2，豪峰峰苑、嘉嘉隆星苑苑、嘉园园的三房房两厅在在1022.4221122.577m2之间，这样有有利于商商品的差差异化。从这种种趋势看看，在未未来的几几年内，该片区区将还是是以三房房为主。（）四四房两厅厅和两房房两厅作作为主力力辅助户户型，分分别占有有21.3%和和15.7%，两房主主要集中中于60085 mm2，四房房两厅主主要集中中于两个个分段，一个是是10001300 m2，另一一个是11501800 m2。另外外也有一一房和四四房以上上的户型型及复式式，但是是他们各各自所占占的比例例不大，一共才才

14、占144.9%，这主主要是与与该片区区市场定定位有关关，该片片区的客客户来源源于深港港两地，既有白白领人士士，也有有私营业业主和香香港客户户等，他他们之中中即有需需要小户户型的，也有需需要大户户型的，这样就就导致了了该片区区的户型型多种多多样。2、绿化化环境分分析 可可能是农农科香蜜湖湖片区的的缘故，片区的的绿化非非常好，绿地很很多，例例如仅农农科中心心的永久久绿地就就有555.3公公顷，香香蜜湖拥拥有近1100万万m2水景及及绿化的的内湖资资源，再再加上小小区绿化化和道路路绿化面面积，例例如：东东海花园园二期的的以印尼尼巴里岛岛风格设设计而成成的中庭庭花园，香榭里里的百花花休闲公公园、中中心

15、花园园、亲子子公园，翠海近近200000 m2的亚热热带情调调的中心心庭园，以及嘉嘉园、恒恒星园、豪峰苑苑，底层层全部架架空作为为绿化，使整个个片区的的绿地显显得非常常突出。另外，片区北北依安托托山，南南望深圳圳湾红树树林，整整个片区区更是苍苍翠，所所以农科科香蜜湖湖片区自自然环境境和社会会环境都都着意绿绿色，连连楼盘的的窗台玻玻璃都采采用绿、蓝两色色，以求求与环境境融为一一体。3、建筑筑设计分分析建筑设设计差不不多都有有大牌知知名公司司参与，楼盘品品质高。 农科香蜜湖湖片区在在售楼盘盘虽然不不是很多多，但差差不多都都为高层层住宅，且有的的为二、三期工工程，楼楼盘品质质普遍提提高。东东海花园园

16、二期继继承了一一期智能能豪宅的的特点，而且开开发规模模更大，楼盘风风格更趋趋个性化化：外型型设计和和色彩极极具创意意，外墙墙采用粉粉红色墙墙砖落地地，玻璃璃带淡雅雅的蓝色色，整体体建筑美美感十足足；采用用弧形幕幕墙和落落地玻璃璃拉门增增强客厅厅的豪华华和景观观。香榭榭里花园园则出自自美国建建筑设计计师PTTKL公公司之手手，俱为为欧式风风格装修修、美式式管理。翠海花花园的中中心庭园园则由著著名的美美国泛亚亚易道公公司精心心设计，椰影泳泳池、都都市喷泉泉、阳光光草坪、琴青茶茶廊等，营造“以水为为邻、涟涟漪环环环相扣”的生活活空间。嘉园的环环境设计计则由澳澳大利亚亚柏涛设设计公司司独家倾倾情演绎绎

17、，用现现代构图图手法遵遵循1000%绿绿化率、突出现现代园林林风范，近百种种植物与与花池，廊台组组成井然然有序的的生态空空间，设设计出一一个立体体的绿色色家园。枫丹雅雅苑的法法兰西风风情，如如巴洛克克风格观观景塔顶顶、法式式音乐泳泳池以及及法式线线条建筑筑外形，处处都都洋溢着着浓郁的的法兰西西风情。4、配套套设施分分析配套设设施都较较为齐全全表四：居居住小区区配套设设施 项 目 小 区 内内 小小 区区 周周 围围东海花园园会所、恒恒温泳池池、儿童童乐园、耍乐中中心、运运动场地地、购物物中心、幼儿园园、小学学、东海海公园等等名人俱乐乐部、水水上乐园园、高级级中学、深南中中学、香香蜜湖医医院、霸

18、霸王农庄庄、蛇园园、植物物园、竹竹园小学学、国际际网球中中心、购购物中心心、菜市市场、超超市、国国际幼儿儿园及成成熟的竹竹子林片片区配套套香榭里花花园会所、泳泳池、大大型活水水泳池、高尔夫夫练习场场、灯光光网球场场、百花花休闲公公园、中中心花园园、亲子子公园香珠花园园泳池、网网球场、商场香荔花园园喷泉、雕雕塑、网网球场、泳池、酒吧、会所荔村苑会所、商商场、可可与香荔荔公园共共享配套套翠海花园园会所、雕雕塑、喷喷泉、泳泳池、幼幼儿园、琴音 廊、园形广广场嘉园会所、儿儿童乐园园、旱口口喷泉、免税商商店、百百花园、岩石园园、翠竹竹园、酒酒泉园、木槿园园、海韵韵园山姆会员员店、特特发小区区肉菜市市场、

19、香香蜜湖、水上乐乐园、香香蜜湖大大酒店、东座酒酒店、德德式堡俱俱乐部、国际网网球中心心、梅林林水上俱俱乐部、香蜜湖湖医院及及景田片片区的成成熟配套套。豪峰园会所、音音乐游泳泳池、音音乐喷泉泉走廊、天然环环保采光光井、罗罗马广场场、儿童童益智园园、欧式式花园枫丹雅苑苑法式住客客会所、高级幼幼儿园、泳池、喷泉叠叠水恒星苑会所、游游泳池、中央绿绿化庭院院嘉隆星苑苑邮局、银银行、肉肉菜市场场、中心心花园、游泳池池、蓝球球场及健健身俱乐乐部 从上表表中可以以看出，各个住住宅小区区的配套套设施比比较齐全全，几乎乎都有会会所、泳泳池等设设施，有有的小区区的配套套设施甚甚至非常常完善，如东海海花园不不仅有会会

20、所、泳泳池、而而且还有有学校、购物中中心、公公园、运运动场地地等不可可谓不全全，但是是作为整整个片区区来说，其配套套设施却却略显不不足，如如片区内内与人民民生活息息息相关关的银行行、邮局局、肉菜菜市场、运动场场地、超超市非常常缺乏，其片区区内居民民生活还还依赖竹竹子林、车公庙庙、景田田等周围围成熟社社区，如如果要想想使其成成为真正正的高档档社区，还必须须大力发发展社区区配套设设施。5、智能能化分析析注重高高科技的的引入，都具有有完备的的智能系系统。表五：楼楼盘智能能化概况况项目名称称 智 能 化 水 平东海花园园光线网络络系统、卫星电电视系统统、楼宇宇自控系系统、家家庭自动动化系统统、公共共巡

21、更系系统、闭闭路电视视系统、住宅对对讲系统统、一卡卡通系统统、电子子自动计计量计费费水表、电表及及燃气表表系统。香榭里花花园可视防盗盗对讲机机、远近近红外线线预警、电视监监控、自自动抄表表系统、全智能能型消防防设施、迪多家家庭多媒媒体监控控系统。荔林苑远近红外外线预警警、可视视防盗对对讲机、电视监监控、自自动抄表表系统、全智能能型消防防设施、 家家庭多媒媒体监控控系统。香荔花园园智能化保保安系统统及可视视对讲系系统、信信息高速速公路接接口、红红外线防防盗系统统。翠海花园园红外线探探测、摄摄像监控控及门禁禁管理系系统、一一卡通系系统、互互联网系系统、小小区内部部网站、紧急求求助系统统、可视视对讲

22、系系统、远远程抄表表系统。嘉园信息端口口、红外外线预警警监控、电脑安安保控制制中心、自动防防范系统统。豪峰园可视对讲讲及住户户联网报报警系统统、门禁禁系统、智能停停车场出出入管理理系统、闭路电电视监控控及周边边报警系系统、背背景音乐乐系统、宽带网网络。枫丹雅苑苑宽带网络络综合布布线系统统、可视视对讲系系统、自自动抄表表系统、燃气漏漏汇报警警系统、有线电电视系统统、智能能抄表系系统、广广播系统统。香珠花园园闭路电视视保安防防盗系统统、自动动喷淋系系统。嘉隆星苑苑防盗对讲讲系统、红外线线监控。 随着高高新技术术在住宅宅中的普普遍应用用，住宅宅的智能能化程度度越来越越高，从从最初的的闭路电电视防盗盗

23、系统，到现在在的红外外线预警警系统，从最初初的人工工上户抄抄表到现现在的自自动抄表表系统，以及现现在的宽宽带网络络系统等等等都进进入住宅宅小区的的智能化化系统，从上表表可看出出，楼盘盘档次越越高，其其智能化化程度越越高，如如东海花花园的智智能化程程度之高高，令人人感觉到到其物有有所值。C、在售售项目的的销售状状况分析析1、价格格及走势势 农科香蜜湖湖片区的的房地产产市场是是近年来来才发展展起来的的，随着着深圳市市中心的的西移以以及片区区内两个个明星楼楼盘东海海花园和和香榭里里花园的的带动，农科香蜜湖湖片区的的住宅市市场才初初具规模模。该片片区商品品房市场场发展状状况，以以19996年为为界，可

24、可分为两两个阶段段，以前前是起步步阶段，建筑数数量少，层数较较低，尚尚未形成成市场规规模；以以后均为为高层、小高层层建筑，住宅档档次不断断提高，价格也也不断攀攀升。目目前在售售住宅楼楼盘大部部分为119966年以后后兴建的的，市场场均价在在55000元/ m2以上，具体的的价格行行情可参参看下表表。表六：价价格情况况表项 目价 格（元/ m2）付 款款 方方 式式装 修 标 准准入 伙 时 间间东海花园园起价72200 均价1000000左右 一次性997折，按揭原原价（一房两两制）送送装修及及电器20000.8香榭里花花园起价82288，最高价价128888，均价886800一次性993折，

25、按揭998折附送小型型中央空空调、燃燃气热水水器99.88香珠花园园起价50000，最高778000，均价价67000一次性992折，按揭995折毛坯房20000.8香荔花园园最低价555000，最高高价70000，均价665000一次性992折，按揭995折毛坯房20000.100荔林苑折后起价价48000，均均价76650一次性990折，按揭995折毛坯房99.110嘉园起价49980，最高885000，均价价59880一次性994折，按揭998折毛坯房20000.5恒星园起价58800，折后均均价63300一次性888折，按揭992折毛坯房99.66嘉隆星苑苑折后均价价57000一次性9

26、93折，按揭995折毛坯房20011.3豪峰园起价56668 均价价67000一次性993折，按揭995折毛坯房20000.5翠海花园园均价72200一次性993折，按揭996折毛坯房20011.3 从上表表的行情情可以看看出：片片区内东东海花园园和香榭榭里花园园属于同同一个档档次，都都为高档档住宅，但是价价格却相相差很大大。东海海花园二二期推出出的福禄禄居其均均价在1100000元/ m2左右，而香榭榭里花园园一期均均价才886800元/ m2，为何何其均价价相差如如此之大大？分析析其中的的原因就就可知道道：东海海花园由由于是在在成功开开发第一一期的基基础上，再开发发第二期期的，聚聚积了一一

27、定品牌牌效应，而且对对豪宅已已能驾轻轻就熟，再加上上本身的的配套设设施齐全全，例如如会所、购物中中心、学学校、公公园以及及高智能能化的配配套，而而且临近近深南大大道，交交通比香香榭里方方便，和和中原娴娴熟的操操作技巧巧吸引了了大批香香港人的的进入。香榭里里花园虽虽然其规规划设计计屡获大大奖，已已有一定定名气，但是整整个小区区却只是是第一期期，小区区形象，功能还还未完全全树立起起来，且且地处农农科中心心北端，交通不不及东海海花园方方便，故故其价格格在东海海花园之之下，也也在情理理之中。 其他楼楼盘应属属另一类类档次，而且该该片区楼楼盘的价价格按地地域划分分非常明明显，农农科中心心的价位位普遍比比

28、香蜜湖湖的高，最近推推出振业业的翠海海花园其其均价就就在72200元元/ mm2左右，其他的的如香珠珠花园、香荔园园、荔林林园等其其价格也也不低，均价在在65000元/ m2以上；香蜜湖湖对面的的楼盘如如嘉园、豪峰园园、恒星星园、嘉嘉隆星苑苑等其价价位在660000元/ m2左右应应具支持持位，这这主要是是由于这这些楼盘盘严格说说来都是是处在香香蜜湖之之外，因因为中间间有莲花花西路一一道屏障障，阻隔隔了与香香蜜湖的的联系，对其只只能望“湖”兴叹，再加上上与这些些住宅区区相接的的都是一一些汽车车交易市市场、破破坏了其其居住形形象，且且附近未未有明星星楼盘来来提升其其形象，因此其其价位在在农科中中

29、心之下下，也是是意料之之中的事事。农科香香蜜湖片片区，作作为一个个高尚住住宅区，随着红红荔西路路的开通通和片区区配套设设施的完完善以及及社区形形象的树树立，其其价位应应该是上上扬的，这也可可以从一一些楼盘盘的几期期价格对对比就可可以看出出，例如如，香珠珠花园一一期65500元元/ mm2，二期期67000元/ m2，上升升2000元/ m2；香荔荔花园一一期48800元元/ mm2，二期期56000元/ m2，三期期60000元/ m2，平均均上升4400元元/ mm2。2、客户户来源分分析 农科科香蜜湖湖片区，是近年年来迅速速发展起起来的一一个高尚尚住宅区区，得益益于农科科中心的的绿化园园艺

30、和香香蜜湖的的知名度度，使其其成为众众多客户户青睐的的地方。其客户户来源也也是十分分广泛的的，其具具体有下下面一些些来源：（1） 私营业主主（2） 金融、证证券人士士（3） 公务员（4） 香港人（5） 白领人士士（6） 其他 由由于片区区楼盘档档次参差差不齐，导致其其价格幅幅度差距距较大，相应地地其客户户来源也也多样化化：即有有来自市市内的，也有来来自香港港的；即即有普通通的工薪薪阶层，也有腰腰缠万贯贯的富翁翁阶层。据调查查该片区区内所占占比例最最高的客客户为私私营业主主，占据据了半壁壁江山，其次为为金融、证券人人士占了了二成左左右，公公务员（机关干干部）占占了一成成多，其其他职业业占了二二成

31、左右右。3、销售售状况分分析 楼楼盘的销销售现状状各有千千秋。东东海花园园二期刚刚推出不不久，虽虽然有中中原娴熟熟操作手手法，但但是由于于其价位位居高，其销售售不胜理理想，也也可能是是推出时时间不长长的缘故故，其销销售才达达到二、三成左左右。香香榭里花花园推出出时间较较早，于于99年年3月开开始发售售，再加加上本身身楼盘质质素高，价格适适中，其其销售达达到九成成左右，剩下的的少量尾尾盘，于于是摆出出“皇帝女女唔忧嫁嫁”的姿态态，其售售楼处冷冷冷清清清。翠海海花园可可能是与与东海花花园相距距挺近的的缘故，邯郸学学步，楼楼盘未盖盖好，先先盖好会会所，只只是未达达到东海海花园那那种效果果，其销销售率

32、只只有三、四成，所以对对于同一一种操作作手法，相对于于不同楼楼盘，不不同时机机并不能能达到同同一效果果。香珠珠花园、荔林苑苑，由于于临近东东海花园园、香榭榭里两个个明显楼楼盘，沾沾了不少少光，虽虽然只搭搭一个简简单的售售楼处，但是经经过一两两年销售售也能达达到六成成以上，不能不不佩服开开发商的的“精明”。香蜜湖对对面的嘉嘉隆星苑苑，据说说没有公公开发售售，甚至至连一个个象样的的售楼处处也没有有，就已已销售六六成左右右，不可可谓不惊惊奇，但但细究起起来，却却有一些些“猫腻”在里面面，原来来该地块块属于微微利房用用地，在在价格上上搞“一盘两两价”，其中中特发集集团内部部员工买买房只需需30000多

33、元元/ mm2左右，而作为为商品房房却需多多付20000多多元/ m2之代价价，在早早已住房房“商品化化”的今天天，却还还有搞住住房“特殊化化”的，因因此其销销售率之之高，也也就不足足为怪了了。对于于嘉园、恒星园园、豪峰峰园几个个已经入入伙的楼楼盘来说说，他们们的销售售情况也也不尽相相同，恒恒星园由由于入伙伙时间很很久（999.66.300），因因此其销销售状况况也已接接近尾声声，售楼楼处装饰饰也已现现平淡，只配备备一两个个售楼员员在坐冷冷板凳，而嘉园园和豪峰峰园却不不一样，由于他他们是刚刚入伙的的，虽然然其销控控表中的的红点已已几乎摆摆满，但但是从其其售楼处处的装修修档次，以及售售楼人员员的

34、数量量和热情情就可以以看出其其销售情情况并没没有接近近尾声，大概销销售率只只有六、七成左左右，所所以我们们有时不不应以销销控表来来“煮酒论论英雄”。D、物业业发展潜潜力农科香香蜜湖片片区虽然然发展时时间短暂暂，但是是住宅市市场发展展前景却却是非常常乐观的的。住宅市场场的前景景乐观 1、优优越的地地理位置置 随着城城市中心心的西移移，西部部通道建建设进程程的加快快，处于于未来市市中心区区强烈辐辐射地带带的农科科香蜜湖湖片区的的地理位位置日趋趋重要，其发展展速度也也随之加加快。农农科香蜜湖湖片区往往来皇岗岗、华侨侨城、蛇蛇口非常常方便，随着地地铁1号号线竣工工的临近近，其两两个上落落站车公公庙和香

35、香蜜湖的的建成，使其往往来罗湖湖口岸更更加便利利，再加加上片区区配套设设施的完完善，使使其未来来房地产产市场发发展蕴藏藏着巨大大的潜力力。2、良好好的绿化化环境 农科中中心本来来就是一一个园艺艺基地，有花卉卉中心、植物公公园，其其片区内内的永久久性绿地地就有555.33公顷和和香蜜湖湖拥有一一个1000万mm2的水库库及绿化化的内湖湖资源，再加上上片区北北依安托托山，南南望红树树林、高高尔夫，整个片片区湖光光山色，自然天天成，在在日益重重视环保保，回归归自然的的今天，此地可可算得上上是一块块风水宝宝地，即即享受都都市的繁繁华，又又远离都都市的喧喧嚣。3、高档档的娱乐乐、休闲闲设施 名人俱俱乐部

36、、水上乐乐园、德德式堡、高尔夫夫俱乐部部、香蜜蜜湖度假假村、花花卉中心心、植物物观光公公园等一一些高档档的娱乐乐休闲设设施，使使其发展展成为高高档住宅宅区提供供了一种种必要条条件。 4、居居住用地地的绝版版性 作为市市中心区区地带，拥有绿绿化率如如此之高高，又有有面积如如此之大大的内湖湖资源的的地段，除了农农科香蜜湖湖片区外外，在深深圳恐怕怕再也不不能找出出第二个个。其居居住用地地的绝版版性，决决定了其其住宅市市场的发发展前景景将非常常乐观。 55、红荔荔西路的的开通，使片区区内、外外的联系系更加方方便。 以以前，由由于红荔荔西路未未开通，导致片片区内只只有4441路中中巴经过过，处于于片区中

37、中部的交交通非常常不便，这样也也导致了了中部住住宅开发发的困难难，现在在由于红红荔西路路即将开开通，使使片区内内外的交交通将非非常畅达达，也将将进一步步带动片片区房地地产的发发展。 由于该该片区的的住宅市市场前景景被看好好，因此此导致了了一些实实力雄厚厚的开发发商的青青睐，如如振业、万科等等，同时时也造就就一些有有名的楼楼盘，如如东海花花园、香香榭里花花园，使使其高档档住宅区区的片区区形象初初步确定定。片区区住宅开开发的光光明前景景也已呈呈现，如如最近正正在准备备动工兴兴建的两两个项目目：联泰泰煜景花花园占地地面积44.7万万m2，建筑筑面积112 mm2万多m2；龙电电香蜜湖湖西北侧侧项目占

38、占地7万万m2，建筑筑面积88万m2；以及及最近公公开拍卖卖的香蜜蜜湖西北北侧的BB303300338地块块，其占占地5004655.8 m2，总建建筑面积积为5663500 m2，其楼楼面地价价为33300元元/ mm2等等，他们的的容积率率如此之之低，地地价又是是如此之之高，决决定了他他们今后后必须走走高档住住宅路线线，从而而强化了了片区楼楼盘档次次的市场场定位。 发展住住宅市场场的不利利因素 虽虽然，住住宅市场场的前景景一片光光明，但但是也有有一些不不利因素素困扰该该片区的的发展，如果不不解决好好这些不不利因素素，那么么再好的的前景也也将暗淡淡下去。其不利利因素体体现在：1、 交通状况况

39、虽好，但到达达片区内内的公交交车很少少。 片区内内交通条条件虽好好，道路路纵横交交错，但但是到达达其内部部的公交交车却少少之又少少，如果果不趁红红荔西路路开通时时，把公公交车引引进来，使其出出行方便便，那么么以后的的住宅开开发就会会遇到交交通不便便的困扰扰，开发发商又要要大力投投入，费费 力而而不讨好好。2、配套套不完善善 虽然目目前配套套设施种种类比较较齐全，但是要要成为一一个高档档住宅区区，其配配套设施施却远远远不够，特别是是一些与与人们生生活息息息相关的的“菜蓝子子”工程、银行、邮邮局、超超市以及及小学、幼儿园园、医疗疗机构等等配套设设施的不不足，导导致开发发的难度度加大。3、片区区知名

40、度度不高，联合造造势不够够 农农科香蜜湖湖片区在在全市房房地产市市场上甚甚至不如如某些楼楼盘知名名度高， 这这主要是是发展商商往往只只注重楼楼盘广告告，而不不重视整整个片区区宣传，不愿为为他人作作嫁衣裳裳。房地地产有时时也需要要联手造造势，尤尤其对一一个片区区形象尚尚未确立立，人气气不足的的时候，是需要要众多开开发商联联合起来来进行宣宣传推广广。 值值得庆幸幸的是，目前，该片区区众多发发展商已已意识这这一问题题对项目目开 发的的负面影影响，正正联手进进行整个个片区的的宣传推推广工作作，藉此此提升片片区知 名度度。 4、人人气不旺旺 目前前，该片片区只有有靠深南南大道一一线，以以及香蜜蜜湖对面面

41、莲花西西路一带带， 已有有社区雏雏形，但但商业不不旺，只只有山姆姆会员店店一家大大型超市市，而深深南大道道 两栋栋商业办办公楼项项目也前前景暗淡淡，处于于后劲不不足状态态，各商商家目前前仍不看看好片区区的商业业氛围，不敢冒冒然进驻驻。因此此，目前前的主要要任务是是怎样聚聚积人气气，只有有聚积了了人气，才能聚聚积财气气。 总的说说来，农农科香蜜湖湖片区内内仍有一一些不利利因素在在阻碍住住宅市场场的发展展，只有有我们充充分认识识到这一一点，并并且努力力加以解解决，相相信未来来农科香蜜湖湖片区的的住宅市市场发展展潜力是是巨大的的。“雍雍祥居”物业个个性的塑塑造及营营销卖点点本策划纲纲要根据据区域市市

42、场状况况，针对对“雍祥居居”营销中中的竞争争面，结结合相关关楼市及及个盘进进行重点点阐述）。农科中心心香蜜湖湖区域从从九七年年楼市创创造辉煌煌业绩的的“东海花花园一期期”和九八八年推出出的“香谢里里花园”，集中中体现了了物业档档次高、品质卓卓然，领领导市场场住宅新新概念的的住宅区区，充分分体现了了现代住住宅潮流流的经典典建筑群群，自220000年“东海花花园二期期”由于前前期广告告和销售售两旺，名振深深港两地地，现被被誉为“AAAA智能化化住宅小小区”和“国家顶顶级示范范小区；一经推推出，产产生的社社会轰动动给该花花园带来来了相应应畅旺的的销售，使该区区域再次次成为房房地产市市场的聚聚焦点。加之二二个楼盘盘应用品品牌战略略，使市市场知名名度迅速速扩散，更加促促进消费费者对该该区域住住宅的认认同；到到20000年年年锦上添添花，人人们对目目前农科科中心区区域高档档住宅区区概念进进一步