华夏幸福：华夏幸福2022年半年度报告.PDF

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1、2022 年半年度报告 1 1/351351 公司代码：600340 公司简称：华夏幸福 华夏幸福基业股份有限公司华夏幸福基业股份有限公司 20222022 年半年度报告年半年度报告 2022 年半年度报告 2 2/351351 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半半年度报告内容的真实年度报告内容的真实性性、准确、准确性性、完整完整性性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、公司公司全体董事出席全体董

2、事出席董事会会议。董事会会议。三、三、本半年度报告本半年度报告未经审计未经审计。四、四、公司负责人公司负责人王文学王文学、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人吴中兵吴中兵及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）宋海平宋海平声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、董事会董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 本报告期内无半年度利润分配预案或公积金转增股本预案。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告所涉及的

3、发展战略、经营计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺。投资者及相关人士应对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异，敬请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？否 九、九、是否存在半数是否存在半数以上以上董事无法保证公司所披露董事无法保证公司所披露半半年度报告的真实性、准确性和完整性年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、十、重大风险提示重大风险提示 1、受宏观经济环境、行业环境、信

4、用环境叠加多轮疫情影响，2020 年四季度公司陷入流动性阶段性困难。在省市政府专班指导和债委会监督下，公司制订了华夏幸福债务重组计划，目前已进入稳步实施阶段。2、中兴财光华会计师事务所对公司 2021 年度财务报表出具了包含与持续经营相关的重大不确定性段的无保留意见审计报告。截至 2022 年 6 月 30 日，导致对公司持续经营能力产生重大疑虑的重大不确定性情况依然存在。3、具体内容敬请查阅本报告“第三节管理层讨论与分析”中“一、公司经营及战略重塑”和“六（一）、可能面对的风险”，以及“第六节重要事项”中“五、上年年度报告非标准审计意见涉及事项的变化及处理情况”部分的内容。2022 年半年度

5、报告 3 3/351351 十一、十一、其他其他 适用 不适用 2022 年半年度报告 4 4/351351 目目 录录 第一节第一节 释义释义.5 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.6 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析.9 第四节第四节 公司治理公司治理.53 第五节第五节 环境与社会责任环境与社会责任.55 第六节第六节 重要事项重要事项.64 第七节第七节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况.72 第八节第八节 优先股相关情况优先股相关情况.77 第九节第九节 债券相关情况债券相关情况.78 第十节第十节 财务报告财务报告.87 备查文件目录 经

6、法定代表人王文学、主管会计工作负责人吴中兵、会计机构负责人宋海平签名并盖章的财务报表 报告期内在中国证券报、上海证券报、证券日报、证券时报报纸上公开披露的所有公司文件的正本及公告的原稿 2022 年半年度报告 5 5/351351 第一节第一节 释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 华夏幸福、公司 指 华夏幸福基业股份有限公司 华夏控股 指 华夏幸福基业控股股份公司，为公司控股股东 鼎基资本 指 鼎基资本管理有限公司，为华夏控股一致行动人 东方银联 指 北京东方银联投资管理有限公司，为华夏控股一致行动人 平安资管 指 平安资产管理有限责任公司，为平安人寿

7、一致行动人 平安人寿 指 中国平安人寿保险股份有限公司，为公司第一大股东 京御地产 指 公司下属全资子公司，廊坊京御房地产开发有限公司 九通投资 指 公司下设二级子公司，京御地产全资子公司，九通基业投资有限公司 三浦威特 指 公司下设三级子公司，九通投资全资子公司，三浦威特园区建设发展有限公司 PPP 模式 指 Public-Private-Partnership，政府和社会资本合作模式 2022 年半年度报告 6 6/351351 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 华夏幸福基业股份有限公司 公司的中文简称 华夏幸福 公司的外

8、文名称 CHINA FORTUNE LAND DEVELOPMENT CO.,LTD.公司的外文名称缩写 CFLD 公司的法定代表人 王文学 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 姓名 胡艳丽 联系地址 北京市朝阳区东三环北路霞光里18号佳程广场A座9层 电话 010-59115198 传真 010-59115196 电子信箱 IR 三、三、基本情况变更简介基本情况变更简介 公司注册地址 河北省固安县京开路西侧三号路北侧一号 公司注册地址的历史变更情况 无 公司办公地址 北京市朝阳区东三环北路霞光里18号佳程广场A座9层 公司办公地址的邮政编码 100027 公司网址 http

9、:/ 电子信箱 IR 报告期内变更情况查询索引 无 四、四、信息披露及备置地点变更情况简介信息披露及备置地点变更情况简介 公司选定的信息披露报纸名称 中国证券报、上海证券报、证券日报、证券时报 登载半年度报告的网站地址 公司半年度报告备置地点 公司董事会办公室 报告期内变更情况查询索引 无 五、五、公司股票简况公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 华夏幸福 600340 ST国祥 六、六、其他有关资料其他有关资料 适用 不适用 2022 年半年度报告 7 7/351351 七、七、公司主要会计数据和财务指标公司主要会计数据和财务指标(

10、一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 本报告期（16月）上年同期 本报告期比上年同期增减(%)营业收入 14,364,249,527.58 21,067,967,210.73-31.82 归属于上市公司股东的净利润-538,434,404.62-9,479,907,306.78 不适用 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-7,482,819,264.94-9,520,273,224.43 不适用 经营活动产生的现金流量净额 1,326,639,837.53-4,767,005,081.47 不适用 本报告期末 上年度末 本报告期末比上年度末增减(%)归

11、属于上市公司股东的净资产 4,150,940,609.42 6,307,451,390.04-34.19 总资产 423,906,969,821.95 440,964,154,092.08-3.87 (二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 本报告期（16月）上年同期 本报告期比上年同期增减(%)基本每股收益（元股）-0.14-2.62 不适用 稀释每股收益（元股）-0.14-2.62 不适用 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）-1.92-2.63 不适用 加权平均净资产收益率（%）-10.29-25.21 增加14.92个百分点 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）-1

12、43.07-25.31 减少117.76个百分点 公司主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异 适用 不适用 九、九、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 金额 非流动资产处置损益 53,873,659.29 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 23,756,747.52 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 企业取得子公司

13、、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 797,746.72 2022 年半年度报告 8 8/351351 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 10,304,824,121.00 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性

14、金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-1,105,008,707.03 其他符合非经常性损益定义的损益项目 长期股权投资处置损益 256,770,657.01 减：所得税影响额 2,567,023,086.73 少数股

15、东权益影响额（税后）23,606,277.46 合计 6,944,384,860.32 将公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 适用 不适用 十、十、其他其他 适用 不适用 2022 年半年度报告 9 9/351351 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、公司经营及战略重塑公司经营及战略重塑 受宏观经济环境、行业环境、信用环境叠加多轮疫情影响，2020 年第四季度以来公司陷入流动性阶段性风险。在省市政府及专班的指导支持下，公司于 2021 年 10 月 8 日披露了华夏幸福债务重组计划（以下简称“债

16、务重组计划”）的主要内容，该计划于 2021 年 12 月 9 日获得债委会全体会议审议通过，目前已进入稳步实施阶段。为化解公司面临的风险，公司及核心管理层勇于担当、迎难而上，切实履行主体责任，竭尽所能开展各项措施保生存、保企稳、保发展。目前公司已恢复正常运转，在切实落实“保交楼”、坚决“不逃废债”的同时，多措并举提升经营管理水平，推动生产经营活动有序开展，同时全面推进战略重塑和业务转型，为后续可持续经营发展提供保障。报告期内，公司重点工作及战略重塑情况如下：（一）（一）全力以赴全力以赴 坚决坚决“保交楼保交楼”2022 年 7 月 28 日，中共中央政治局会议强调指出，要稳定房地产市场，坚持

17、“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，支持刚性和改善性住房需求，保交楼、稳民生。自 2020 年四季度出现流动性风险以来，在省市政府及专班的直接指导和支持下，公司千方百计筹措资金，全力以赴复工复产，把“保农民工工资、保业主交房、保供应商支付”作为第一要务，坚决确保施工进度，坚决保障房屋交付，坚决维护社会稳定。公司孔雀城住宅业务排除万难，确保有序经营，多渠道保障住宅开复工与交付资金到位：一是加快促进销售回款筹集资金，二是处置存量资产回笼资金，三是催收外部欠款获取资金，四是跨区域调配资源全力保障交付。经过艰苦卓绝的不懈努力，目前已基本实现全面复工，正在全力以赴推动项目交付。本年度截至目前，已完成

18、70 个项目，933 万平米工程复工复产；在项目交付方面，自 2020 年四季度至今，已交付住宅项目 60 个，6.3 万套，695 万平米，其中本年度新增 13个项目，201 万平米。有效保障了业主利益，切实维护了社会稳定。（二）金融债务重组稳步推进（二）金融债务重组稳步推进 在省市政府及专班的指导和支持下，公司持续推进债务重组计划有关事项落地，截至目前，债务重组计划中金融债务已签约实现债务重组的金额累计为 1,203.15 亿元，相应减免债务利息、豁免罚息金额共计 107.70 亿元。报告期内，资产交易取得关键性突破，公司根据资产处置回款进度统筹安排现金兑付，按照债务重组计划积极履行偿付义

19、务。截至目前，根据债务重组相关工作的推进情况，对已签署债务重组协议中适用“兑、抵、接”清偿方式的相关债权人已启动两批现金兑付安排，合计兑付金额为 19.16 亿元。在行业普遍面临流动性问题的环境下，公司顶住巨大压力、坚守“不逃废债”的承诺，坚持2022 年半年度报告 1010/351351 按照债务重组计划推进债务重组协议签署并履行相关义务，保障债权人合法权益，积极推进有关事项落地。（三）公司战略重塑全面落地（三）公司战略重塑全面落地 在全力推进“保交楼”和债务重组的同时，公司积极探索未来发展方向，主动谋划战略调整，于 2022 年 7 月初召开战略宣贯大会，会议明确了新的定位与愿景，树立了新

20、的理念与使命，正式宣布华夏幸福将全面转型成为产业新城服务商。1 1、明确“服务即未来”理念，全面转型服务商、明确“服务即未来”理念，全面转型服务商 立足华夏幸福二十余年产业新城发展经验，基于宏观及行业环境的深刻变化，公司明确提出要秉持“服务即未来”的理念，牢记“服务实体企业，发展县域经济”的使命。在战略重塑的指引下，华夏幸福将以住宅开发和资产管理为基础，以产业新城为平台，重塑以产业发展为核心的政府服务体系和以空间服务为核心的企业服务体系，全面转型产业新城服务商。一是以产业发展为核心重塑政府服务体系，为区域尤其是大城市周边的县域或县城提供包含产业规划、产业招商、产业配套融资、综合运营和营销推广等

21、服务的产业发展综合解决方案，助力区域实现产业转型升级；二是以空间服务为核心重塑企业服务体系，以社区、园区、城市为空间载体，为企业提供包括选址、租售、代建、运营、投资、融资、财税、人力等服务的综合服务体系，打造信息化、智能化、专业化的综合载体，以高效率、高品质的服务助力企业健康快速发展。2 2、优化业务组合，形成六大核心业务板块、优化业务组合，形成六大核心业务板块 产城开发及服务业务：坚持以产业新城为基本盘，从重资产模式向轻重结合转变。一是保持存量业务稳定经营，保障区域良性运转、项目建设平稳推进，同时分类施策、优化模式，提升整体经营质量；二是依托产业新城平台，提供园区及城市发展综合解决方案，以及

22、产业招商、产业集群打造、城市规划建设、城市运营、城市营销、投融资等全流程全方位服务。住宅开发业务：一是全力“保交楼”，坚决维护社会稳定，积极推动复工复产，确保房屋交付；二是轻重分离，不断提升综合运营能力和市场化竞争力，探索代建服务、营销服务等发展新模式。资产管理业务：一是保值增值，重新分类、整合存量资产，提升各类资产管理效率，盘活部分资产、以处置回款保障公司正常运营刚性需求；二是推进产营分离，探索资产管理服务新方向。招商服务业务：以招商引资为核心，打造以团队、圈层、资本、科技四位一体为支撑的产业发展生态体系，为城市提供产业发展、为企业提供投资选址等一揽子综合解决方案。园区服务业务：一是为园区资

23、产方提供专业化、智慧化的招商运营一揽子服务，为入驻企业提供选址、运营等全周期生产性及生活性服务；二是积极探索物流产业园、数据产业园等特定产业领域。2022 年半年度报告 1111/351351 物业服务业务：以城市综合治理需求为出发点，用一体化、专业化、智慧化的服务支持城市公共空间、产业园区、社区生活全业态发展，营造城市幸福生活多维场景，持续发挥自身优势，打造城市服务商。3 3、“五位一体”全面重塑，确保战略落地、“五位一体”全面重塑，确保战略落地 公司将在战略重塑的牵引下，匹配组织重塑，以机制重塑为支点，以管控重塑为保障，以文化重塑为基底，“五位一体”全面推进新战略的执行落地。二、二、报告期

24、内公司所属行业及主营业务情况说明报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 （一）宏观经济情况回顾（一）宏观经济情况回顾 2022 年上半年，一系列扎实稳住经济政策成效明显，我国经济逐步克服超预期因素不利影响，呈现企稳回升态势。初步核算，上半年国内生产总值 562,642 亿元，按不变价格计算，同比增长2.5%，其中，二季度国内生产总值 292,464 亿元，按不变价格计算，同比增长 0.4%。受疫情冲击，市场销售出现下滑，特别是服务消费回落比较明显，上半年社会消费品零售总额同比下降 0.7%。但 5 月份以来，随着疫情形势得到有效控制，促消费政策显效，市场销售稳步回升，6 月份社会消费品零售总额

25、由 5 月下降 6.7%转为增长 3.1%。6 月份，制造业采购经理指数（PMI）为 50.2%，比上月上升 0.6 个百分点，数据持续改善，重回临界点以上，制造业市场恢复性扩张，呈现积极态势。1 1、中国进入高质量发展时代、中国进入高质量发展时代 高质量发展是“十四五”乃至更长时期我国经济社会发展的主题，关系我国社会主义现代化建设全局。高质量发展不只是一个经济要求，而是对经济社会发展方方面面的总要求；不是只对经济发达地区的要求，而是所有地区发展都必须贯彻的要求；不是一时一事的要求，而是必须长期坚持的要求。创新驱动和产业转型升级是高质量发展的核心动力。全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，全

26、面深化改革开放，坚持创新驱动发展。深入实施创新驱动发展战略，巩固壮大实体经济根基。推进科技创新，促进产业优化升级，突破供给约束堵点，依靠创新提高发展质量。以产业结构转型升级助推高质量发展，将科技创新摆在国家发展全局的核心位置，创新驱动和产业转型升级已成为构建新发展格局的支撑点，是我国经济高质量发展的核心动力。以县城为载体的城镇化建设是高质量发展的重要抓手。加快发展大城市周边县城，支持位于城市群和都市圈范围内的县城融入邻近大城市建设发展，主动承接人口、产业、功能特别是一般性制造业、区域性物流基地、专业市场、过度集中的公共服务资源疏解转移，强化快速交通连接，发展成为与邻近大城市通勤便捷、功能互补、

27、产业配套的卫星县城。县城是我国城镇体系的重要组成部分，是城乡融合发展的关键支撑，对促进新型城镇化建设、构建新型工农城乡关系具有重要意义。2 2、以国内大循环为主体的新发展格局加速形成、以国内大循环为主体的新发展格局加速形成 2022 年半年度报告 1212/351351 全球化遭遇强势逆流，以智能化、数字化、信息化、绿色化为主要趋势的新一轮科技和产业革命正在重塑全球经济基础和产业布局，世界经济环境日趋复杂，存在着巨大不确定性和不稳定性。中国不仅需要建立一个强大而具有竞争力的国民经济循环体系，还需要建设一个能够抵抗巨大外部冲击的有韧性的国民经济循环体系。3 3、“专精特新”，明确企业发展新方向、

28、“专精特新”，明确企业发展新方向 高质量发展必须把培育有核心竞争力的优秀企业，作为各类经济政策的重要出发点，真正打牢高标准市场体系的微观基础。国有企业要不断深化改革，高效公平地参与市场竞争。大量民营企业要向“专精特新”方向发展，把敢于冒险的企业家精神和公司治理的规范性统一起来。（二）公司所处行业情况回顾（二）公司所处行业情况回顾 秉持“服务实体企业，发展县域经济”的使命，公司将紧抓 REITs 盘活存量、扩大投资的历史机遇，积极探索地产新的发展模式，在以国内大循环为主体的新发展格局下，努力推动核心城市周边以县城为载体的城镇化建设、推动区域创新驱动和产业转型升级，继续投身到高质量发展的伟大事业中

29、去。1 1、产业新城开发及服务业务、产业新城开发及服务业务 （1 1）产业新城符合高质量发展要求）产业新城符合高质量发展要求 2022 年 3 月，政府工作报告中指出，要提升新型城镇化质量，加强县城基础设施建设。稳步推进城市群、都市圈建设，促进大中小城市和小城镇协调发展。2021 年 3 月，“十四五”规划纲要明确指出，坚持把发展经济着力点放在实体经济上，加快推进制造强国、质量强国建设，促进先进制造业和现代服务业深度融合，强化基础设施支撑引领作用，构建实体经济、科技创新、现代金融、人力资源协同发展的现代产业体系。报告同时提出实施创新驱动、区域协调以及乡村振兴等发展战略，发展壮大城市群和都市圈，

30、分类引导大中小城市发展方向和建设重点，形成疏密有致、分工协作、功能完善的城镇化空间格局。产业新城作为都市圈内的节点城市和微中心，将成为城市群内城市间有机链接和协同发展的坚实基础，并将是未来新增人口的集中承载地，区域一体化规划和政策的承接地，以及基础设施和公共服务一体化的载体。依托都市圈布局的产业新城，在城市规划、产业规划、城市建设、产业集群打造、城市运营、民生改善等方面提供综合一体化解决方案服务，助力所在区域经济发展和产业升级。（2 2）R REITEITs s 成为盘活存量、扩大有效投资的重要抓手成为盘活存量、扩大有效投资的重要抓手 2022 年 5 月，国务院办公厅印发关于进一步盘活存量资

31、产扩大有效投资的意见，文章指出，推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展。进一步提高推荐、审核效率，鼓励更多符合条件的基础设施 REITs 项目发行上市。对于在维护产业链供应链稳定、强化民生保障等方面具有重要作用的项目，在满足发行要求、符合市场预期、确保风险可控等前提下，可进一步灵活合理确定运营年限、收益集中度等要求。建立健全扩募机制，探索建立多层次基础设施2022 年半年度报告 1313/351351 REITs 市场。截至 2022 年 6 月底，已发行 14 支公募 REITs 累计募集规模超 541 亿元，平均公开发行配售比仅 4.6%。未来，随着公司模式优化和开放合作

32、，将持续创新产城融合发展新模式，开创产业新城发展新局面。2 2、住宅开发业务、住宅开发业务 2022 年年初以来，受疫情反复、房企资金紧张、经济整体下行等多重因素影响，地产基本面仍承压。政策方面，在房地产销售和投资持续疲软、房企信用风险集中爆发、经济下行压力逐步加大等背景下，2021 年底地产调控开始边际转向、政策托底信号频出，2022 年各地“因城施策”调控，从三四线城市逐步扩大至强二线、一线，宽松空间进一步打开。受近期断供风波影响，保交楼已成为政策重心，对预售资金的监管再次趋严执行。尽管地产政策转暖且支持力度加大，但在全国范围疫情反复影响销售、政府供地节奏、开发商流动性危机影响期房交付、房

33、价下跌影响购房情绪以及经济下行压力增加削弱收入预期等多重因素共振下，住宅开发市场仍面临较大压力，探索新的发展模式势在必行。（1 1）房地产行业开发情况）房地产行业开发情况 2022 年上半年，全国房地产开发投资 68,314 亿元，同比下降 5.4%；其中，住宅投资 51,804亿元，下降 4.5%。房地产开发企业房屋施工面积 848,812 万平方米，同比下降 2.8%；其中，住宅施工面积 599,429 万平方米，下降 2.9%。房屋新开工面积 66,423 万平方米，下降 34.4%；其中，住宅新开工面积 48,800 万平方米，下降 35.4%。房屋竣工面积 28,636 万平方米，下

34、降 21.5%；其中，住宅竣工面积 20,858 万平方米，下降 20.6%。商品房销售面积 68,923 万平方米，同比下降 22.2%；其中，住宅销售面积下降 26.6%。商品房销售额 66,072 亿元，下降 28.9%；其中，住宅销售额下降 31.8%。截至 2022 年 6 月底，商品房待售面积 54,784 万平方米，同比增长 7.3%；其中，住宅待售面积增长 13.5%。房地产开发企业到位资金 76,847 亿元，同比下降 25.3%。其中，国内贷款 9,806 亿元，下降27.2%；利用外资 55 亿元，增长 30.7%；自筹资金 27,224 亿元，下降 9.7%；定金及预收

35、款 24,601亿元，下降 37.9%；个人按揭贷款 12,158 亿元，下降 25.7%。（2 2）商业地产及相关业务行业情况）商业地产及相关业务行业情况 1）购物中心租金微幅上涨，新开业速度放缓 根据中指研究院中国房地产指数系统商铺租金指数对全国重点城市典型购物中心租赁样本的调查数据，2022 年上半年由 100 个典型购物中心为样本标的构成的百大购物中心（百 MALL)商平均租金为 26.96 元/天，环比上张 0.14%，涨幅较 2021 年下半年收窄 0.18 个百分点。整体来看，2022 年上半年，由于新一轮疫情冲击，我国多地居民出行受到较大限制，叠加居民收入预期不确定性提升，消费

36、行为更趋保守，我国消费市场整体承压，市场活力有所下降。与此同时，消费需求端的多元化和商业供给端的同质化也给商业地产市场运营带来了较大的压力。从租赁市场表现看，购物中心租金微幅上涨，仍呈现一定的修复态势，但涨幅较 2021 年下半年有2022 年半年度报告 1414/351351 所收窄。与此同时，全国购物中心新开业面积较 2021 年同期下滑近四成，延期开业情况日益严重，不乏头部企业位于核心城市的拟开业购物中心选择延期开业。2）写字楼市场活跃度出现回落，租金水平或持续面临下行压力 根据中指研究院中国房地产指数系统写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2022 年二季度全

37、国重点城市主要商圈写字楼平均租金为 4.76 元/天，环比下跌 0.08%。受新冠疫情散点暴发、经济下行压力不断显现等因素影响，写字楼市场租赁需求有所回落，短期内市场仍将面临下行压力。自 2021 年以来，我国写字楼市场新增供应项目入市规模持续增加，导致部分城市写字楼市场面临着供大于求的局面，写字楼租金下行压力较大。此外，部分重点行业写字楼租赁需求有所下滑，特别是此前作为租赁需求主力的互联网行业，在监管趋严、行业整合加速、企业发展战略调整的背景下，租赁需求有所减弱。同时，批发和零售业受疫情冲击较为明显，租赁活跃程度也处于较低水平。（3 3）探索新的发展模式势在必行）探索新的发展模式势在必行 要

38、坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产行业良性循环和健康发展。随着市场从“增量为主”向“增量存量并重”转变，过去房企“高负债、高杠杆、高周转”经营模式难以持续，房地产行业将更加注重长期主义，由开发向运营服务转型，持续提高自身市场竞争力，积极探索新的发展模式。3 3、招商服务业务、招商服务业务 受中美贸易战及疫情影响，芯片半导体、新能源动力与贮能、新型显示等核心技术与新兴产业成为各国竞争焦点。在国内深化供给侧结构性改革，推动经济高质量发展的

39、大背景下，充分发挥我国超大规模市场优势和内需潜力，产业链供应链安全的重要性上升到空前高度。政府对过硬的产业服务的需求前所未有的强烈，先进产业和以先进产业为载体的高素质人口，已成为区域发展的根本动力、区域繁荣的绝对“刚需”和区域竞争的核心焦点，各地都在想方设法吸引优质产业和“大项目”落地，竞争激烈程度不断加剧，投入资源不断增加。根据国家统计局数据，2022 年上半年，全国固定资产投资（不含农户）27.1 万亿元，同比增长 6.1%。分产业看，第一产业投资 0.7 万亿元，同比增长 4.0%；第二产业投资 8.5 万亿元，增长10.9%；第三产业投资 18.0 万亿元，增长 4.0%。2022 年

40、 7 月，工信部发布上半年工业和信息化发展情况，上半年高技术制造业增加值同比增长 9.6%，展现出较强的发展韧性，是制造业高质量发展的重要引擎，新兴产业成为推动转型升级、增强产业韧性的重要新动能。2021 年 3 月，“十四五”规划纲要明确指出，要加快发展现代产业体系，巩固壮大实体经济根基。坚持把发展经济着力点放在实体经济上，加快推进制造强国、质量强国建设，促进先进制造业和现代服务业深度融合，强化基础设施支撑引领作用，构建实体经济、科技创新、现代金融、人力资源协同发展的现代产业体系。2022 年半年度报告 1515/351351 未来，产业招商和运营服务的市场前景前所未有的广阔。经过数十年的发

41、展，全国各级开发区总数已达 2600 多个，各类产业园区数量高达 8 万多个，产生的 GDP 占全国 GDP 比重超过 40%，未来 10 年对这些开发区的固定资产投资将超过 30 万亿人民币。产业招商团队作为政府与企业的桥梁，以核心能力为驱动，构建团队、圈层、资本、科技四位一体为支撑的产业发展生态体系，以服务推动企业发展，为县域经济腾飞注入产业动力。4 4、园区服务业务、园区服务业务 2022 年 1 月，商务部公布 2021 年国家级经济技术开发区综合发展水平考核评价结果，数据显示，2020 年，217 家国家级经开区的地区生产总值 11 万亿元，同比增长 5.6%，占国内生产总值为 11

42、%；进出口总额 7 万亿元，同比增长 9.2%，占全国进出口总额比重为 21.7%；实际使用外资和外商投资企业再投资 574 亿美元，同比增长 4.8%。区域带动方面，217 家国家级经开区税收收入占所在地级市比重为 17.6%，比上年提高 1.9 个百分点。由此可见，各级经济技术开发区及高新区成为支撑经济发展的重要动力。经过 30 多年发展，产业园区已经成为我国实施创新驱动发展战略的重要载体，在转变发展方式、增强国际竞争力等方面发挥了重要作用。产业园区担负着促进区域经济发展、引导区域产业升级、完善区域产业结构等一系列重要使命。随着我国经济进入高质量发展阶段，未来产业园区将更强调“产城融合、数

43、字赋能”，朝着特色化、数字化、多元化、智慧化的方向加速转型。园区服务商作为产业园转型的总舵手，承担着园区招商、运营、物业全方位的职能，在产业园区转型升级的过程中，必然发挥着关键的作用。5 5、物业服务业务、物业服务业务 近年来，伴随着我国城市化建设的持续推进、居民消费升级动能加速以及相关鼓励性政策的大力推动，叠加科技赋能与资本红利，物业服务行业谱写了波澜壮阔的发展篇章。根据中国指数研究院发布的中国物业服务百强企业研究数据显示，截至 2021 年底，百强企业管理面积均值突破 5000 万平方米，达到约 5693 万平方米。2022 年上半年，中央及地方围绕物业服务行业规范化及满足改善人民日益增长

44、的多元生活服务需求探索，对物业服务行业出台多项政策，涉及疫情防控、鼓励发展多元化生活服务、修订城市环卫服务标准、推进智慧社区建设，提升设备智能化管理水平等方面，如：2022 年 5 月 10 日，住房和城乡建设部办公厅、国家邮政局办公室发布关于做好疫情防控期间寄递服务保障工作的通知（建办城函2022181 号），文中提到“各级住房和城乡建设部门要配合地方有关部门，要将物业服务企业纳入当地疫情防控体系，协助解决物业服务企业在防疫工作中遇到的实际困难，指导物业服务企业做好物业管理区域内的疫情防控工作，切实保障一线物业人员必要的个人防护物品和消毒物资。鼓励有条件的地区按照政府向物业服务企业购买公共服

45、务的方式，给予物业服务企业一定补偿”。将物业纳入疫情防控体系并强调鼓励政府购买公共服务，一方面有利于物业管理企业以市场化的方式融入基层治理，另一方面也有利于厘清物业服务企业在社会治理中的权责范围。2022 年半年度报告 1616/351351 物业服务经营模式具有抗周期、轻资产的特点，疫情之后，物业服务企业的业务多样化进程将不断加速。未来，多元化的综合服务能力将成为物业服务企业的必备能力。同时，作为“最后一公里”的参与者，物业服务企业也有责任、有条件在居民生活服务领域发挥更重要的作用。（三）（三）公司所从事的主要业务、经营模式说明公司所从事的主要业务、经营模式说明 2 2022022 年公司年

46、公司在在原有产业新城及相关业务原有产业新城及相关业务、商业地产及相关业务商业地产及相关业务的的基础上基础上，基于公司战略重塑基于公司战略重塑，积极探索新业务积极探索新业务，部分业务已完成初步落地项目部分业务已完成初步落地项目。具体情况如下具体情况如下：1 1、产业新城及相关业务产业新城及相关业务 （1 1）产业新城）产业新城 公司产业新城业务模式为开发性 PPP 模式。开发性 PPP 模式是以实现区域高质量可持续发展为目标，政府和社会资本建立长期合作关系，提供以产业开发为核心的基础设施、公共服务设施和城市运营等综合开发服务，社会资本承担主要投资、建设、运营管理责任，投资回报与绩效挂钩的创新性

47、PPP 模式。与传统的项目性 PPP 提供单个项目或类似项目打捆服务不同，开发性 PPP模式提供的是以一定区域范围内产业开发服务为核心，综合基础设施和公共服务配套内容以及土地等资源整理盘活，更多的是招商引资、产业孵化、产业加速，以及城市和产业运营管理等一揽子公共服务。1）模式特点 开发性 PPP 第一个特点是以高质量发展为共同目标的“综合开发”。开发性 PPP 内各类服务设施表面上看是一个个项目，实际上是一套完整的城市发展服务体系和魅力营造体系，有密切的逻辑关系。区域的高质量发展需要引入高新技术、高端产业和高端人才（即“三高”）。推动区域高质量发展，不仅需要为高端产业、高端技术和高端人才提供完

48、善的高端医疗、教育、文化、商务、商业、居住等城市设施，更需要为他们量身打造一个完整的包括外在的城市形象、城市环境和内在的城市文化、城市品位的高品质新城区。因此开发性 PPP 是一个以满足“人才”的生产生活和发展需要的，以高质量发展为目标的，具有组合效应和联合经济的综合开发过程。开发性 PPP 第二个特点是不让政府投资，不让政府担保，不让政府兜底的“自我造血”。开发性 PPP 模式是通过引入“三高”在合作区域内创造更多新增财政收入，实现合作区域内部的财政收支平衡。传统的 PPP 项目，政府需要用现有的地方财政收入的一部分来支付 PPP 的服务费用。开发性 PPP 由于具有“自我造血”的机能，则是

49、以合作区域未来新增财政收入作为社会资本的回报来源，财政有增量，社会资本才能有回报。在这一模式下，地方政府不仅没有增加现有财政的支出责任，不需要政府的投资，不用政府担保和兜底，相反合作区域新增加的财政收入除去支付开发性 PPP 服务费用后的结余，还增强了地方政府年度财政的支出能力，有利于地方政府整体财政收支更加健康平衡。开发性 PPP 第三个特点是以政府制定的绩效考核目标为先决支付条件的“激励相容”。区域的高质量发展是政府和社会资本共同的目标，“绩效付费、长期运营、综合开发”的制度设计使2022 年半年度报告 1717/351351 政府和社会资本拧成一股绳，政府和市场的力量实现了相向而行的合力

50、，优势互补，既充分让市场在资源配置中发挥了决定性作用，又促进了政府的职能转变，形成了激励相容。对地方政府来说，社会资本的投资不需要政府的担保兜底，激励了政府积极主动优化营商环境和服务水平，让社会资本无后顾之忧。而对社会资本来说，要实现政府制定的绩效考核目标，必须千方百计地发展高端产业和实体经济，源源不断地为地方政府创造新增财政收入，满足政府的支付能力才能得到回报。根据政府与公司的协议约定，合作期限届满，合作区域内产生的地方留存收入中应纳入财政预算支出管理的资金足以支付协议约定的服务费用，政府应当足额支付且不受协议期限限制，但如果合作期限届满时，地方留存收入应纳入财政支出管理的资金及时支付公司后