房地产培训资料.pdf

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1、房地产培训资料通过学习讲，是要让大家房地产的概念并对房地产有初步的认识。了解和掌握有关房地产的法律和政策，熟悉各种交易情况的过程、手续和所交的费用，这是培训的重点，有助于销售中自我法律保护，避免不必要的后顾之忧。培训内容：第一章房地产基础知识第二章建筑基础知识第三章房地产有关法规第四章常用词语的解释第五章销售技巧第六章有关办理购房程序第 七 章 市场调查第一章房地产基础知识01、房地产是指房产和地产的总和，指土地上的建筑物、附着物。（如：住宅、大厦、学校）02、房地产市场是由房地产一级市场（俗称土地市场）、房地产二级市场（俗称楼盘开发）、房地产三级市场（俗称散盘交易）组成的。以上三个级别的市场

2、称为房地产市场。03、房地产市场细分一级市场即土地市场，是由国土部门掌握，通过协议，招标或拍卖的方式，将土地使用权转让给具有开发资格的房地产开发商。二级市场即是房地产开发商在获得土地使用权后，在土地上兴建物业，然后通过销售，将该物业销售给广大的小业主。三级市场即是小业主在开发商处购买物业后，拥有该物业的所有权（以房地产证为依据），然后将该物业的所有权转让给受让方。单从房产性质来区分房地产可分为以下几大类：A、商品房 B、非商品房C、集资房 D、福利房 E、私房从房地产用途来区分可以分为以下几点：写字楼1、标准写字楼2、商住写字楼住宅1、高 层 住 宅（小高层）2、多层住宅商铺1、临街地铺2、裙

3、楼商铺04、什么是房地产产权？指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权，以及由上述权利产生的他项权，如抵押权等。05、房地产权登记有何法律效力？依法登记的房地产权利受法律保护。房地产权利经登记后，产权即得到法律上的承认。产权人可以依法对其房地产行使占有、使用、处分和收益权能，任何其他人无权干涉或妨碍，否则产权人可依法请求法律上的保护。06、房地产登记发证由哪个部门负责？根 据 房地产登记条例规定，房地产主管部门即市房管局是无锡房地产登记机关，登记发证工作具体由该局测绘产权处及属下分局房地产权登记科负责。07、房地产证有什么作用？房地产证是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证

4、，是合法拥有房地产的凭证。08、房地产登记的种类有哪些？房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记。09、哪些房地产合同须办理公证手续？按照有关规定，房地产合同当事人一方为境外人士或机构的，须办理合同公证手续。现在规定境内人士亦须办理合同公证。10、什么是房地产权初始登记？指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记。11、土地的使用年期是如何确定的？凡与国土局签订 土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年期按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业、商业、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；旅游、娱乐用地四十年

5、；综合用地或者其他用地五十年。12、房屋的建筑面积、公共面积是由什么部门来确定？房屋的建筑面积、公共面积由市房管局地籍测绘大队或测绘中队负责确定。13、房地产转让应遵循的原则是什么？房地产转让应当遵循合法、公平、自愿和诚实信用的原则。1 4、在什么情况下买房需签订房地产现售合同？在什么情况下买房需签订房地产预售合同？欲购买已竣工验收、交付使用的商品房，买卖双方需签订房地产现售合同。购买尚未竣工验收的房地产时，应签订房地产预售合同。1 5、房地产开发商预售商品房地产时应符合什么条件？(1)土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书；(2)取 得 建筑许可证和 开工许可证；(3)除付清地价款外，投

6、入开发建筑的资金已达工程预算投资总额的百分之二十五，并经注册会计师验资；(4)房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议；(5)土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。符合上列条件的，经主管机关核准后，发 给 房地产预售许可证。核定外销的商品住宅，还 应 发 给 商品住宅外销许可证。1 6、向开发商购买一手商品房属什么转移？属房地产二级市场转移。1 7、向开发商购买一手商品房申请登记时，购房者需交的税费有哪些？1 8、什么叫房地产抵押？保险费1一5 年贷款金额X%0 X 年限元5-20 年贷款金额X%0 X 年限元抵押费元契税元登记费元印花税元工本费元合 计元指债务人或第三人(抵押人)以其合法拥有

7、的房地产作为担保物向债权人(抵押权人)提供债务履持担保的行为。房地产按揭属于房地产抵押一种形式。1 9、房产预售须具备那五证？建设用地规划许可证、国有土地许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品预售许可证第二章建筑基础知识第一节有关词语解释01、建设用地面积：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积。02、建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积。03、公用建筑面积：建筑物内可供公共使用的面积，包括应分摊公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。04、建筑物基底面积：指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。05、使用面积：使用面积包括墙体结构面积在内的直接为

8、办公、生产、经营或生活使用的面积和辅助用房的厨房、厕所或卫生间以及壁柜、户内过道、户内楼梯、阳台、地下室、附 层（夹层）、2.2米以上的阁楼等面积，如墙体属两户共有（即共墙），其所属面积由两户平均分摊。06、公共面积：公共面积指建筑物主体内，户行以外使用的面积，包括层高超过2.2米的设备层或技术层，室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出层面的围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，公共面积其产权应属建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，物业管理部门统一管理。07、公共面积分摊：每 户（或单位）应分摊的公共面积按如下原则进行计算：（1）有面积分割文件或协议

9、的，应按其文件或协议进行计算；（2）如无面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例进行分摊。应分摊公共面积每户应分摊的公共面积=-X每户使用面积各户使用面积之和08、使用率：房屋使用面积（含墙体）与建筑面积之比。09、容积率：规定地块上全部建筑面积与地块面积之比。10、三通一平：指地皮在发展基础上达到通水、通电、通路、场地平整的标准。11、七通一平：指上、下水通、排污通、路通、电讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。12、建 筑 覆 盖 率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（）。13、建筑容积率：在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积

10、的比值。14、绿化率：建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率（%）。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。15、绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率（）。16、住宅：供家庭居住使用的建筑物。住宅应按套型设计，每套必须是独门独户，并应设有卧室、起居室、厨房、卫生间及贮藏空间等。17、公寓：供短期居住而带有小型厨房、厕所的建筑物。公寓具有以下规定：（1）公寓在城市规划中一般不考虑配置中、小学校等配套设施；（2）根据人I构成的特点而设置的周转房应按公寓的要求设置；（3）根据公寓的使用要求，每套公寓的建设面积一般在下列范围内：多层4 5平方米，中

11、高层5 0平方米，高层5 5平方米；（4）公寓应充分考虑社会化服务的要求。所谓酒店式公寓即按酒店模式管理的公寓。18、夹层：在一个楼层内，局部增设的楼层。19、裙房：指与高层建筑相连的附属建筑，高度不超过2 4米。20、标准层：指建筑物内主要使用功能平面布置相同的各楼层。21、设备层：指专用于布置机电设备等的楼层。22、结构转换层：建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，则该楼层称为结构转换层。23、建筑高度：建筑高度指自建筑物散水外缘处的室外地坪至建筑物最高部分的垂直高度。24、坡屋顶建筑高度：坡层顶建筑物当屋面坡度超过四十五度

12、（含四十五度）时，建筑高度自基地室外地坪至坡屋顶的二分之一为止；当小于四十五度时，建筑高度自基地室外地坪至坡屋顶最高处。25、建筑物内各层的层数排列（1）室内设计标高为正负零的楼层，安排列称为一层（建筑设计文件中应按楼层顺序标注建筑层数，不得将一层标注为首层或底层），第一层楼板以上称为二层，按此规则类推至建筑的高层数。层高不大于2.2 米时不计层数。（2）室内设计标高正负零下面的一层，安排列称为地下一层，地下一层楼板以下称为地下二层，按此规划类推建筑物地下室最低层数。26、电梯电梯数量、容量和速度表标准建筑类别数 量（台）额定容量P（人）速度V(m/s)经济级常用级舒适级豪华级住宅80-100

13、 户/台60-80户/台40-60户/台 瞒 反易豆问 办理产权标L f|办理进户|预售合同转让|J办理公证|_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 厚屋转让办也呆险办可按揭附:a)房地产开发商应当在房地产交付使用时，向受让人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。b)房地产开发商应当对预售房地产的说明书、设计图纸、销售广告等公开展示文件的真实性负责。c)房地产中介服务机构包括地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。d)预售房地产的，当事人约定交付房地产的时间应当在竣工验收合格之后Oe)预购的房地产，须 领 取 房地产证后

14、方可转让。0 房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。g)房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。h)土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用出让金的行为。i)协议出让土地使用权：协议出让土地使用权，是指由土地管理部门代表政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经协商确定的土地价格，并将土地使用权出让与土地使用者的行为。j)招标出让土地使用权：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，通过竞标后确定的中标人取得土地使用权的行为。k)拍卖出让土地使用权：是指在指定时间、公开场，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。第七章市场调查调查的内容(1)与调查目标相关的单位(2)楼盘概况除(3)楼盘质素（4）售价（5）付款方式与折扣（6）销售方式（7）成交情况（8）客户群体二、潜在客户（目标市场）调查（1）目标市场概况（2）潜在客户市场细分及心理需求分析三、周边竞争楼盘调查四、周边同类型物业的调查五、调查资料的分析