房地产置业顾问培训资料.pdf

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1、房 地 产 置 业 顾 问 培 训 资 料一、房地产基础知识房地产相关极概念常用房地产概念产权证书产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。期房期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买“楼花，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对

2、期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。现房所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。准现房准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。共同共有房产共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。共有房产共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。尾房尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当

3、商品住宅的销售量达到80%以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。配建设施配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。房屋产权房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。均价均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，

4、前段时期某高层物业推出的“不计楼层、朝向，以 2800元/平方米统一价销售“，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。基价基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。起价起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中常表?quot；X X X 元/平方米起售”，以较低的起价来引起消费者的注意。预售价预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正

5、式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部问核定的价格为准。定金定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和 担保法八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的2 0%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。违约金违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的

6、一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。建筑面积住宅的建筑面积是指建筑物外墙中缝围合内的水平投影面积。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。套内建筑面积成套房屋的套内建筑面积(G B/T 1 7 9 8 6.1-2 0 0 0 B 1.1)成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。1、套内的使用面积(G B/T 1 7 9 8 6.1-2 0 0 0 B 1.2)：套内房屋使用面积为套内

7、房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：a.套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。c.不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。d.内墙面装饰厚度计入使用面积。2、套内墙体面积（G B/T 1 7 9 8 6.1-2 0 0 0 B 1.3）：套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面

8、积全部计入套内墙体面积。3、套内阳台建筑面积（G B/T 1 7 9 8 6.1-2 0 0 0 B 1.4）：套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。房屋的共有建筑面积（即分摊面积）房屋共有建筑面积系指各产权业主共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑空间之间分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影

9、面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。公摊面积商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成:1.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积;2.各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。公用面积住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。容积率在数值上等于所购物业建筑面积。容积率越高，则

10、意味着建筑面积越大，单位土地成本越低，房屋成本越低。同时也意味着人均占有绿地面积减小，居住环境质量下降。建筑面积指建筑物的水平面积，其计算公式为：建筑面积=套内建筑面积+应分摊的公共建筑面积套内建筑面积=套内的使用面积（厅、卧、厨、卫、储的净面积+墙体面积+阳台建筑面积）套内墙体面积=1/2 共用墙墙体投影面积或=非共用墙墙体水平投影面积公共分摊面积=公用建筑面积分摊系数X 套内建筑面积公用建筑面积分摊系数=整幢建筑物的公用建筑面积/整幢建筑物的各套套内建筑面积之和说明：整幢建筑物的公用建筑面积，应扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积。得房率得房率是指套内建筑面积

11、与套（单元）建筑面积之比。套内建筑面积二套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套（单元）建筑面积二套内建筑队面积+分摊得公用建筑队面积。开间住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0 米3.9 米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3 米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。开 间 5 米以上，进 深 7 米以上的大开间住宅可为住户提供一个4 0-5 0 平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%,便于灵活隔断、

12、装修改造。进深在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5 米左右，不能任意扩大。销售面积销售面积是指商品房按 套 或 单元”出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。建筑密度建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（）,它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。绿化率绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿

13、化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。层高层高是指住宅高度以“层 为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。净高净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。标准层标准层是指平面布置相同的住宅楼层。居住区用地居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。住宅用地住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地 含宅间绿地和宅间小路等 的总称。玄关玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。

14、玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。隔断隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面.房地产房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。从房地产存在的自然形态上来看,主要分为两大类，即土地和建成后的物业。所 谓“不可分离”，是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性。住房公积金我 国 从1991年开始在全国城镇实行住房公积金制度：在职职工在其工作年限内，由职工本人及其所在单位，分别按职工工资收入的一定比例逐月交存，全部归职工个人

15、所有，记入职工个人的住房公积金帐户，由政府设立的公积金法定管理机构集中管理。住房公积金的本质属性是工资性。单位按职工工资的一定比例，为职工交存住房公积金，实质是把低工资时单位用于住房实物分配的工资，以货币形式分配给职工，从而达到转换住房分配机制的目的。实行住房公积金制度的目的是增加社会住房资金的积累、周转，促进政策性抵押贷款制度的建立，提高职工购、建住房的能力，促进住房建设。跃层式住宅这类住宅的特点是：住户占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房有其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯，而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面；通风较好，户内

16、居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确；相互干扰较小。在高层建筑中，由于每两层才设电梯平台，可缩小电梯公共平台面积，提高空间使用效率。但这类住宅也有不足之处，户内楼梯要占去一定的使用面积，同时由于二层只有一个出口，发生火灾时，人员不易疏散，消防人员也不易迅速进入。这类住宅的内部空间因为是借鉴了欧美小二层楼独院住宅的设计手法，近年来在全国各城市的一些高级住宅设计中得到广泛推广。复式住宅这类住宅在建造是每户占有上下两层，实际早在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅，复式住宅的下层供起居、炊事、进餐、洗浴用，上层供休息、睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和

17、楼梯，位于中间的楼板也是上层的地板。一层的厨房高2米，上层贮藏间高1.2米；一层起居室高2米，上层直接作为卧室的订面，人可坐起但无法直立。复式住宅的经济性体现在：1、平面利用系数高，通过夹层，可使住宅的使用面积提高50%-70%o 2、户内的隔层为木结构，将隔断、家具、装饰融为一体，又降低了综合造价。3、上部夹层采用推拉窗及墙身多面窗户，通风采光良好，与一般层高和面积相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。在很多大城市，此种住宅推广很快，已成为住宅市场上的热销产品。房地产抵押贷款所谓房地产抵押贷款，主要是指银行以借款人或第三人拥有的房地产作为抵押物发放的贷款。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款

18、银行有权依法处理其抵押物或质物，或要求担保人承担连带偿还本息的责任。在抵押期间，抵押人不得随意地处理已被抵押的房地产，作为抵押权人的银行有权对抵押物进行监督和检查。房地产抵押贷款，按贷款对象可分企业事业法人房地产抵押贷款和个房地产抵押贷款；按贷款用途可分为土地开发抵押贷款、房屋开发抵押贷款、购房抵押贷款以及其他用途的房地产抵押贷款；按贷款利率确定和计息方法可划分为固定利率房地产抵押贷款、浮动利率房地产抵押贷款、可调利率房地产抵押贷款。房屋所有权房屋所有权是指房屋的所有人依法对自己的房产所享有的占有、使用、收益和处分的权力。所谓的占有权就是产权人对其房屋事实上的控制权。使用权，是产权人按照房产的

19、性能，作用对房屋加以利用的权利。收益权指产权人收取房产所产生的利益的权利。处分权，是产权人在事实上或法律上对房产进行处置的权利，处分权是房屋产权的核心，是房屋产权最根本的权利。处分权一般只能由房屋产权人行使（法律上有特别规定的除外）。物业管理建 设 部1994年发布的 城市新建住宅小区管理办法规定，房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘牧业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。也就是说，新建的住宅小区都必须由物业管理公司进行管理。住宅小区的物业管理，是指对小区范围内的建筑物和构筑物及其设备、市政、公用园林绿化、环卫、交通、治安等公用设施以及环境容貌管理项目进行维护、修缮和整

20、洁。三通一平指房地产综合开发施工结构的基础工程要求，内容包含水通、电通、路通和平整场地，是房地产基础用地开发的最低法定要求。宗地宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。土地，以宗地为基本单位统一编号，叫宗地号，又称地号，其有四层含义，称为：区、带、片、宗，从大范围逐级体现其所在的地理位置。银行按揭银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作为抵押，由银行先行支付房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息，银行按揭的成数通常由五成到九成不等，期限由5年到20年不等，在国外还有长达30年的。银行按揭业务在国内才开始不久，不但发展非常讯速，这是因为它符合工薪阶层的支付

21、能力，使得市场潜在需求能够迅速转化为有效需求。银行按揭是促进房地产市场活跃的最有效的手段。抵押贷款方式抵押贷款方式指贷款行以借款人或者第三人提供的符合规定条件的房地产作为抵押物而向借款人发放贷款的方式。保证贷款方式保证贷款方式指贷款行以借款人提供的具有代为清偿能力的企业法人单位作为保证人而向其发放贷款的方式。剪力墙结构是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，能承担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构。这种结构在高层房屋中被大量运用，所以，购房户大可不必为其专业术语所蒙蔽。商品房房价的构成大体上讲，商品房价格是房屋建筑价格和房

22、屋基地价格的总和。房产在使用中，房屋的使用与房屋占用土地的使用总是同时存在，不可分割的。房产出售价格（房价）的拟定也要以上述原则来加以计算。目前，房价大致可分为四大部分组成：一是地价成本，包括土地出让金以及相关费用，如郊区的耕地补偿、劳动力安置、城区的拆迁周转费用等；二是建筑安装费用，如设计、招标、监理、材料施工等；广义地可包括前期工程费、基础设施费（七通一平费），甚至市政费、用电权费等也可折算在建安费里；三是开发商经营费用，包括办公管理费、销售经营费等；四是开发商经营利润。房地产项目类型基础概念传统的项目类型这种划分的标准综合了建筑形式与经济意义的考虑因素。别墅 代表着总面积大、总价昂贵，独

23、立的建筑空间与独有的建筑外形；公寓 公寓的特征是单价高、品质化配套服务；市区中心位置、内外装修讲究；普通住宅普通住宅的标志则是单价相对较低、分布于各处的建筑形式灵活的楼房。项目类型的发展与丰富经济适用房:政府对开发商实行一定程度的补贴，销售时政府实行最高限价。销售对象面向本市户口居民。板楼与塔楼孰优孰劣的争论，使得细化的概念获得广泛认知度。板塔之争论是京城地产圈总动员式的口水战，板楼的优势形象在消费者心中占据上风。公寓的建筑形式不再单一，过去几乎全以塔楼形式出现，近年板楼形式的公寓项目渐多。随着板塔之争，一批板楼公寓涌现，市区中心位置、高档配套服务，板楼公寓成新时尚。城市别墅的兴起；Townh

24、ouse的出现、热炒与风靡，确立一种新建筑形式的主流地位。Townhouse风声水起，第一批Townhouse火了；跟风的Townhouse被困了；究 竟Townhouse何去何从，业界还在摸索中。项目类型的新界定五、合同方面培训1、土地使用权取得有那几种？出让和划拨2、土地使用年限？住 宅70年，商 业50年3、五证是哪五证？五证”是 指 国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程开工许可证、建设工程开工许可证和 商品房预售许可证4、“现定名”和“暂定名”注意事项合同第一条的K现定名x 和 K暂定名二选一，并在其后面空格处填写预售许可证上反映出的项目名称。房地产商为了项目促销宣传的名字，政

25、府不是一定批准。如果政府不同意，购房人以名字不对要求房地产商退房或赔偿通常不会得到法院支持，因为购房人买房时应该知道该项目政府批准的名字。5、商品房合同中的企业资质证书号是否可以空白？答:我国对房地产开发企业实行资质管理制度，即一个企业要从事房地产开发，除了要具备企业法人营业执照外，还要具备相应的资质证书。建 设 部 房地产开发企业资质管理规定根据注册资本、经营年限、往年业绩、人员构成等条件将房地产开发企业的资质分为一、二、三、四四个等级。其中一级最高，四级最低。北京市建委又根据本地的实际情况在建设部规定条件的基础上作了更严格的规定。但在实际操作中，大量的房地产开发企业是项目公司，即专门为开发

26、特定项目而设立的公司，在项目开发完成后，项目公司随之结束。从目前的管理来看，对于项目公司，往往没有资质证书，但开发本身是合法的。6、什么是套内建筑面积？按 照 北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定第四条的规定，商品房的套内建筑面积是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积不等于地毯面积，完全属于买房人个人私有，与套内使用面积相比，更能完整地反映买房人个人私有部分的产权。7、套内使用面积如何计算?套内使用面积是套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积计算。按照建设部 住宅建筑设计规范的规定，套内使用面积的计算按房屋是否为住宅适用不同的计算规范

27、。其中，住宅的套内使用面积的计算方法为：1、套内使用面积包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等分户门内面积的总和；2、跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；3不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；4、内墙面装修厚度均计入使用面积。8、套内墙体面积如何计算？套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体。商品房的套内墙体分为共用墙及非共用墙两种。按照 北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定的规定，商品房套内墙体面积的计算方法为：共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面

28、积。9、阳台建筑面积如何计算？1、封闭式的阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；2、挑 阳 台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；3、凹阳台按其净面积（含档板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；4、半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面的一半计算建筑面积。10、什么是公用建筑面积和分摊公用建筑面积?公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。公用分摊建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。未经全

29、体共有人或业主大会依法定程序同意，任何人都不得侵占或改变全楼公用建筑空间原始设计的使用功能。1 1、购房人应分摊的公用建筑面积是如何计算出来的根据建设部 商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）规定，各 套（单元）分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数X套内建筑面积，而公用建筑面积分摊系数=整栋建筑物的公用建筑面积/整栋建筑物的各套内建筑面积之和，其中，整栋建筑物的公用建筑面积等于整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑各套（单元）套内建筑面积之和，并应扣除整栋楼不应分摊的建筑面积。1 2、如果面积有异议如何处理？出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同

30、有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）,按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人

31、。13、合同第二条主要是关于商品房的销售依据，房子是 现房 还是 预售商品房 的划分依据？按国家销售“现房”的规定，已经盖好的房子，不等于是“现房”，而已领房产证和土地使用证的房子才叫“现房”。14、如何理解商品房买卖合同中的商品房用途？预售许可证上的房屋用途有住宅、公寓和办公三种写法，而写的是公寓，这是一种似是而非的写法，公寓就是住宅。不要以为公寓就可商住两用。到目前为止，商住两用房还仅仅是房地产商为了房屋促销宣传使用的一个词，国家根本就没有这个有关房屋用途的用语。15、预购人在预售登记后、商品房竣工前可否转让其预购的商品房？北京市城市房地产转让管理办法第四十四条规定：“预购人在预售登记后、

32、商品房竣工前转让其预购的商品房的，按照下列规定办理：（一）未付清预售商品房预售合同约定的总价款的，预购人应当取得房地产开发企业同意；（二）已付清预售商品房预售合同约定的总价款的，预购人应当将其转让预购商品房的情况书面通知房地产开发企业。转让预购的商品房的，预购人与受让人应当签订书面合同，并在合同签订后1 5日内依照本办法第四十条的规定到原登记机关申请变更预售登记。”对于贷款购房的人，即使银行或房屋资金管理中心已将房款全部支付给房地产商，但由于期房贷款通常由房地产商提供阶段性担保，根 据 担保法相关规定，贷款方式下的期房转让还是要经过担保人一房地产商的同意。16、预售合同未做预售登记的是否有效？

33、当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。17、买受人哪种情况下可以要求双倍赔偿？(-)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；(-)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；(三)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；(三)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。18、竣工验收备案表的作用？竣工验收备案表虽是房地产商自己填写，但要得到有关部门同意备案，是需要向备案部门

34、提供规划、公安消防、环保、城市建设档案管理、人防等部门出具的认可文件或者准许使用文件的，购房人可由此知道房地产商所交付的房屋是否符合原来规划的要求。19、建设工程规划许可证的有效期是几年？建设工程规划许可证“注意事项”上写着：“本 建设工程规划许可证及附件发出后，因年度建设计划变更或因故未建满两年者，建设工程规划许可证及附件自行失效”，20、合同在履行过程中发生争议解决方法，购房人可在仲裁和起诉中进行选择。申请仲裁和向法院起诉有那些区别？在目前法律环境下，更多的人认为仲裁好一些，其理由是仲裁人员由高学历的专业人士担任，按 仲裁法规定，如果是一名仲裁员仲裁，由当事人双方共同选定该仲裁员；如果由三

35、名仲裁员仲裁，双方可各选一名，第三名即首席仲裁员由双方共同选定或仲裁委员会指定。仲裁人员由于不是专职人员，所以受到行政干扰较少。仲裁相对诉讼所需时间较短。但购房人也应了解仲裁实行的是一裁终裁制，除了法律规定的可申请撤销情形外，购房人不能对仲裁裁决像诉讼那样由于不服一审判决可以提出上诉，对上诉判决不服可以请求再审，对仲裁结果只能遵守、履行。另外仲裁费用较高，目前仲裁费用相当法院起诉、上诉两审的费用，仲裁费用最终由败裁一方承担，而法院的受理费则是根据案件标的额的大小来确定，法院判决时通常不会要求诉讼费全部由败诉人承担。21、合同本由谁持有？合同中对合同页数和份数有约定。过去北京国土房管局相同编号的

36、合同正本为四份，房地产商2份、购房人1份、房屋所在地房地产行政主管部门1份。如果购房人贷款，购房人的合同则保存在贷款银行里，购房人经常抱怨自己手中没有合同。现在国土房管局在预售合同备案后不再留存商品房预售合同，但这并不等于这一份合同就会给购房人，原因是银行为避免购房人重复贷款，通常要求贷款购房的人要将合同全部押在银行。22、购房合同中的不可抗力如何解释？不可抗力是指买卖合同签订后，不是由于当事人一方的过失或故意，发生了当事人在订立合同时不能预见，对其发生和后果不能避免并且不能克服的事件，以致不能履行合同或不能如期履行合同。遭受不可抗力事件的一方，可以据此免除履行合同的责任或推迟履行合同，对方无

37、权要求赔偿。不可抗力通常包括两种情况：一种是自然原因引起的，如水灾、旱灾、暴风雪、地震等；另一种是社会原因引起的，如战争、罢工、政府禁令等。但不可抗力事件目前国际上并无统一的明确的解释。哪些意外事故应视作不可抗力，可由买卖双方在合同的不可抗力条款中约定。23、规划、设计变更的，出卖人应当在相关部门批准同意多少之日起书面通知买受人？出卖人应当在相关部门批准同意1 0日起书面通知买受人24、买受人在收到变更通知后多少之日起书面通知出卖人，否则视为接受变更？买受人在收到变更通知后1 5日起书面通知出卖人，否则视为接受变更。25、买受人在收到建筑分摊部位变更通知后多少之日起书面通知出卖人，否则视为接受

38、变更？买受人在收到建筑分摊部位变更通知后1 5日起书面通知出卖人，否则视为接受变更。26、开发商交房时必须提供那些手续？开发商交房时必须提供 商品房峻工验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书、实测面积报告27、办理产权证的期限是多少？由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9 0日；（四）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9 0日。28、买受人贷款未获批准，是否可以解除合同？商品房买卖合

39、同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。29、面积测绘费应该由谁承担？面积测绘费收取原则为“谁委托，谁付费”，购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务，故此费用应由开发商交纳。30、社区学校建设和管理由谁负责？在规模小区，发展商在学校的建设上决定权有限。按照规划，发展商必须预留教育用地，而且要完善建设配套。但

40、是，具体的一些指标、师资配套等一系列问题，还要由区、县教委统一安排。31、层高在多少米应计入房屋建筑面积应计入房屋建筑面积：层高（高度）在2.20米以上（含2.20米，以下同）的房屋均应计算建筑面积；房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，层高（高度）2.20米以上的部位计算建筑面积；对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高（高度）2.20米以上的部位也应计算建筑面积。32、车 库（地下室）算不算公摊？有关政策有规定，在 凡6层以上的高层建筑，都须设有地下建筑面积（即地下室），而地下室一般都设有两层，1 .地下一层是设备层：一部分用于放置水泵等设施的，这部分可计入公摊部分，业主只有公共产权，而另一部分是开

41、发商开发的车库，可以出租和出售，如果是出售给业主，那么业主当然有独立产权了。2.地下二层是人防层：主要用于平、战结合时使用，所以开发商在和平时也一般将其开发为地下车库进行出租，但产权归全社会所有，而所得费用则只能与其主管部门北京市人防办协商，而物业管理公司、业主都不在其内。所以 地 库 地 下 室 算 不 算 公 摊 不 能一 概而 论，在经营性用房的认定上，应该是有关部门认定房屋本身是否能经营，而不是开发商自己说了算。33、可否以未成年人名义购买房产？答:法律并未限定购买者的年龄，任何年龄均可购买。而在实际操作中，这种做法也屡见不鲜。很多人出于对日后我国可能开征遗产税的顾虑，干脆现在就将房产

42、登记在孩子名下。34、预售商品房，应当符合那些条件？商品房预售的房地产开发企业取得预售许可后，方可预售商品房。预售商品房，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金并取得国有土地使用权证，属于预售经济适用住房的，应当取得城镇建设用地批准书；（二）取得建设工程规划许可证件和施工许可证件；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发的建设资金达到工程建设总投资的25%以上；（四）已确定竣工日期，且满足市国土房管局公布的预售最长期限35、商品房预售许可证应当载明那些内容？商品房预售许可证应当载明下列内容：（-）房地产开发企业名称；（二）预售许可证编号；（三）预售商品房的建设工程规划许可证编号；（四

43、）预售商品房的坐落位置、幢号或者楼层、面积；（五）土地的用途和使用期限；（六）发证机关和发证日期。36、商品房竣工后，房地产开发企业应提供哪些面积相关文件？房地产开发企业应当委托有资质的测绘单位对每套房屋的建筑面积、套内建筑面积和分摊的共用建筑面积进行测绘，并提供下列文件：（-）商品房预售面积测绘技术报告书；（二）商品房共用建筑面积分摊情况的说明文件。37、会所能否作为公用建筑进行分摊？会所不能作为公用建筑进行分摊。38、物业管理用房能否作为公用建筑进行分摊1.物业管理用房一般包括物业办公、工作人员值班以及存放工具材料的用房。物业管理用房应使用设计用途为物业管理、办公、或住宅的房屋。2、为多幢

44、房屋服务的物业管理用房，可以为多幢房屋分摊。3、每幢商品房所分摊的物业管理用房面积可占该幢商品房建筑面积的千分之四左右，但最高不得超过千分之六。按千分之六计算，分摊的全部物业管理用房而积不足一套或一间房屋建筑面积的，按该幢商品房设计的最小一套或一间房屋的建筑面积确认。商品房买卖合同中，买卖双方对分摊的物业管理用房而积另有约定的，从其约定。39、银行个人住房贷款的还款方式有哪几种？现在，银行个人住房贷款的还款方式主要有两种：一种是等额本息还款法，即每月以相等的额度平均偿还贷款本息，直至期满还清；另一种是等本不等息递减还款法，即每月偿还贷款本金相同，而利息随本金的减少而逐月递减，直至期满还清。六、

45、物业方面1、公共维修基金的用途和管理此项基金不同于物业管理费，只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。关于归集住宅共用部位、共用设施设备维修基金的通知要求，“凡本市行政区域内新建商品住宅的购买人应交纳公有住宅共用部位、共用设施设备维修基金。在办理立契过户手续时，按购房款的2%足额交纳。”通知还规定，此基金向市或区县小区管理办公室交纳，由其代管，小区成立管委会后，小区办将其移交管委会或经管委会同意交由物业企业代管。管委会成立前，基金使用由开发商或物业公司提出使用计划，经房地局审核后划拨；管委会成立后，维修基金的使用由物业企业提出年度使用计划，经管委会审定后实施。维修基金可以

46、由业主自己交纳，业主也可委托开发企业代收。2、物业费合理收取时间是多少？北京市房地局小区办曾发布过 关于禁止收取多年物业管理费的通知。其中规定，禁止收取一年以上物业管理费。也就是说，只要收到一年以下，就不违反规定。3、收取物业管理费保证金是否合理？物业管理费保证金一般发生在高档住宅，因其高档住宅行业一般习惯一个月或三个月一交，而高档住宅住户又经常不在国内或本地，故采用3个月保证金方式。如何运作应该看购房时所签 住宅使用管理维修公约；保证金要看 公约约定，如无约定，收取还应征得业主同意。4、停车费收费标准是多少？对于停车费，目前北京市只是在196号文中规定，普通小区地面车位每月为150元/个。而

47、地下车库、机械停车库则要实行市场价，开发商应在购房时在 公约中明示。5、物业管理的定义？物业管理，是指居住小区的物业产权人、使用人委托物业管理企业对房屋及其设备以及相关的居住环境进行维护、修缮和服务的活动。6、何时成立业主物业管理委员会？居住小区已交付使用并且入住率达到50%以上时，应当在该居住小区开发建设单位、居住小区所在地的区、县房屋土地管理机关指导下建立物业管理委员会。物业管理委员会由居住小区内房地产产权人和使用人的代表及居民委员会的代表组成。7、物业公司由谁选择?居住小区开发建设周期较长的，在物业管理委员会成立之前，由该居住小区的开发建设单位负责物业管理，并可选择物业管理企业进行前期管

48、理。物业管理委员会成立后，由其决定物业管理企业的续聘或解聘。8、物业管理企业有那些权利？（一）依据物业管理合同和国家及本市的有关规定对居住小区实施物业管理；（二）依据物业管理合同和有关规定收取物业管理费用；（三）劝阻、制止损害他人物业或妨害物业管理的行为；对造成的损害，有权要求赔偿；（四）要求物业管理委员会协助管理；（五）选聘专营公司或聘用专人承担清洁、保安、绿化等专项服务业务；（六）从事物业经营或开展其他多种经营和有偿服务。9、物业管理企业有那些义务？（一）全面履行物业管理合同，对产权人委托管理的房屋、设施及其公共部位进行维护、修缮，承担居住小区及小区内物业的保安、防火、绿化维护、清扫保洁以

49、及产权人和使用人日常生活必需的便民服务；（二）接受物业管理委员会和居民的监督；（三）重大的管理措施提交物业管理委员会审议决定；（四）接受房屋土地管理机关、其他行政管理机关及当地街道办事处的指导监督；（五）发现违反法律、法规和规章的行为，要及时向有关行政管理机关报告。10、业主未入住新房，物业管理费究竟要不要交？这一问题涉及到了入住交接和物业管理两个问题。商品房买卖合同对房屋交接的程序做了约定和规范，如要求开发商要在房屋交付时，向购房人提供房屋验收合格的证明；所购商品房为住宅的，开发商还需提供 住宅质量保证书和 住宅使用说明书。开发商不出示证明文件或出示证明文件不齐全，购房人有权拒绝交接，由此产

50、生的延期交房责任由开发商承担。既然房屋已经交付，无论业主是否实际居住，有关的物业管理费也理应交纳，因为无论业主是否实际居住，物业公司有许多物业服务均已提供（如保安、保洁等）。11、商品保修规定保修期是多长时间？建设部颁发的 商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定第五条规定：住宅质量保证书应当包括以下内容：1、工程质量监督部门核验的质量等级；2、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；3、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期；1）屋面防水3年；2）墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；3）墙面、顶棚抹灰层脱落1年；4）地面空鼓开裂、大面积起砂1年；5）门窗翘裂