市场和房地产市场.ppt

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1、第第1 1章章 市市场和房地和房地产市市场1.11.1市市场市市场的概念的概念市市场是商品是商品经济特有的范畴，是一种特有的范畴，是一种以以商品交商品交换为内容的内容的经济联系形式。系形式。市场概念解读市场概念解读 市市场场是是建建立立在在商商品品交交换换基基础础上上的的，没没有商品交换的经济形式不能称其为市场。有商品交换的经济形式不能称其为市场。市市场场的的基基本本经经济济内内容容：商商品品供供求求和和商商品买卖。品买卖。一、市一、市场形成必形成必须具具备的条件的条件商品商品 存在可供交存在可供交换的商品（包括有形的的商品（包括有形的货物和无物和无形的服形的服务）；）；买卖双方双方 存在着提

2、供商品的存在着提供商品的卖方和具有方和具有购买欲望与欲望与购买能力的能力的买方；方；价格价格 要具要具备买卖双方都能双方都能够接受的价格和其他相接受的价格和其他相关条件关条件总结来来说为三个条件三个条件：商品、：商品、买卖双方、价双方、价格。格。二、从二、从经济学的角度理解市学的角度理解市场概念概念（一）市场是商品交换的场所所（二）市场是指某种或某类商品需求需求的总和（三）市场是买主、卖主力量的集合，是商品商品供求供求双方的力量相互作用的总和。（四）市场是指商品流通流通领域域如何从经济学和营销学的角度来理解市场？如何从经济学和营销学的角度来理解市场？买方市场买方市场 卖方市场卖方市场区域市区域

3、市场区域市区域市场是由商品在地区范是由商品在地区范围内流通形成内流通形成的，其一般是在的，其一般是在经济区域的基区域的基础上形成的。上形成的。区域市区域市场又可分又可分为本地市本地市场和外地市和外地市场、城市市城市市场和和农村市村市场、沿海市、沿海市场和内和内陆及及民族地区市民族地区市场等等。国内市国内市场国内市国内市场是在主是在主权国家的范国家的范围内建立起来内建立起来的的国国际市市场国国际市市场是在国是在国际分工的基分工的基础上形成的商上形成的商品在世界范品在世界范围内流通的市内流通的市场。什么是市场客体？市场客体即进入市场流通的物质。第一阶段第二阶段第三阶段 在商品经济发展的初级阶段，产

4、产品的商品化品的商品化使得物质产品首先进入市场，从而形成了商商品市场品市场。商品市场由生产资料生产资料和生活生活资料资料市场构成。技术和信息商品化，生产力的极大发展使得技术和信息成为市场的重要内容，技术市场技术市场和信息市信息市场场也应运而生。要素商品化要素商品化，从而形成了劳动力市场、房地产市场、金融市场、资本市场等。市场状况由供求关系来决定，供求关系变动形成了买方和卖方市场。商品供不应求，卖方把持市场主动权，形成了卖方市场；供过于求或供求基本平衡时，买方具有市场主动权，从而形成买方市场。完全完全竞争市争市场1.概念是指竞争充分而不受任何阻碍和干扰的一种市场结构，在这种市场中有非常多的独立生

5、产者，他们都以相同的方式向市场提供同类的，标准化的产品。最接近的就是农副产品市场，例如棉花、粮食、西瓜、大白菜。2.完全竞争市场的特征市场上有足够多的经济主体产品是同质的各种资源可以自由地流动信息对称完全完全垄断市断市场在市场上只存在一个供给者和众多需求者的市场结构。对于垄断者所出售的产品，市场上不存在相近的替代品。例如，电力公司、自来水公司、通信公司。完全垄断市场的假设条件有三个方面：第一，整个市场的物品、劳务或资源都由一个供给者提供，消费者众多；第二，没有任何接近的替代品，消费者不可能购买到性能等方面相近的替代品；第三，进入限制使新的企业无法进入市场，从而完全排除了竞争。寡寡头垄断市断市场

6、该市场只有少数几个企业，每个企业所生产的产品可以是同质的，也可以是异质的，行业进出障碍较大。寡头垄断市场的基本特征：（1）企业极少（2）相互依存（3）产品同质或异质（4）进出不易垄断断竞争市争市场指许多厂商生产和销售有差别的同类产品，市场中既有竞争因素又有垄断因素存在的市场结构。垄断断竞争市争市场的特征：的特征：1.市场中存在着较多数目的厂商，彼此之间存在着较为激烈的竞争。2.厂商所生产的产品是有差别的，或称“异质商品”。3.厂商进入或退出该行业都比较容易，资源流动性较强。房地房地产市市场一、房地一、房地产市市场的概念的概念从经济学角度看，狭义的理解是指房地产交换的场所；广义的理解是指房地产交

7、换关系的总和，是房地产开发、建设、经营、管理、服务和消费的内在运行机制。房地产市场将房地产的开发、建设、经营、管理、服务和消费等各个环节联系在一起，从而实现房地产的价值，是实现房地产商品价值和使用价值的经济过程。从构成要素看，房地产市场是由主体、客体和中主体、客体和中介介构成的。房地产市场的行为人，商品的供求双方，供方通过对市场提供房地产商品（通过出租或出售的方式）而获取货币。房地产市场交易的对象，主要包括房产商品房产商品和地产商品地产商品（土地使用权）、货币资金货币资金。从事房地产交易活动或促成房地产交易发生的中介机构，主要包括交交易中介易中介和融资中介融资中介。交易中介是指房地产经销商、代

8、理商、经纪人、房地产信托公司、信托投资公司以及房地产交易所等；融资中介是指为房地产的供应和需求提供资金的金融机构，如住宅储蓄银行、住宅合作社以及各类商业银行等。主体客体中介二、房地二、房地产市市场的特征的特征权益交易性益交易性区域性区域性统一性一性稀缺性稀缺性不完全不完全竞争市争市场房产市场和地产市场的统一有形市场和无形市场的统一投资品市场和消费品市场的统一房地产市场是不不完全市场，原因有五：原因一：房地产商品是不同质的。原因二：房地产商品的异质性恰恰决定了某一房地产商品只会满足小部分消费者的需求，这是由于卖方有限导致的。原因三：房地产市场进出的门槛比较高，这主要是因为房地产市场的投资额比较高

9、，而且政府对此有比较严格的限制，这就使得资源不可能随意进行流动。原因四：房地产是市场的交易受政府严格条例和程序的限制，是不完全开放的市场（因为有政府宏观调控在）原因五：信息不对称，许多房地产交易和定价是私下进行的，很大程度上取决于交易当事人的相互关系，因此这种成交价往往不能反映所成交的房地产的真实价值。二、房地二、房地产市市场的特征的特征权益交易性益交易性区域性区域性统一性一性稀缺性稀缺性不完全不完全竞争市争市场周期性周期性基本规律：繁荣、衰退、萧条、复苏基本规律：繁荣、衰退、萧条、复苏繁荣时，空置率低、租金和价格上升，房地产建设欣欣向荣；但由于房地产开发周期长，随着市场需求的降低，市场供应不

10、断增加，供过于求的状况必将产生，空置率上升从而导致租金和价格下调，开发面积减少，市场进入调整期。随着开发量的减少，价格的下调，需求相对就会增加，这又将吸引许多投资者及大众消费者入市，市场开始进入复苏期和繁荣期。市场层次市场层次一级市场一级市场二级市场二级市场三级市场三级市场市场主体市场主体国家或地方政府各房地产公司用户市场特点市场特点垄断竞争型竞争型竞争型经营内容经营内容总体规划设计用途、征地、拆迁、招投标地价综合开发房地产转让经营方式经营方式有期限拍卖、招标或逐年收取土地使用费出卖或出租已开发的土地或连同其建筑物转让或出租其建筑物价格决定价格决定垄断价格价值价格剩余年限的价格萌芽阶段（18451949年）休眠阶段（19491979年）复苏阶段（19791991年）快速发展阶段（1992年至今）1.市场形成的必备条件有哪些？2.如何从营销学角度理解市场的概念？3.房地产市场有几大特征？中国十大暴利行业，依次为房地产、眼镜、殡葬、通讯、药品、中国十大暴利行业，依次为房地产、眼镜、殡葬、通讯、药品、高速公路、化妆品、教育、婚纱摄影、网络游戏，房地产业位居高速公路、化妆品、教育、婚纱摄影、网络游戏，房地产业位居十大暴利行业之首。十大暴利行业之首。