房地产与房地产市场.ppt

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1、第二章房地产与房地产市场第一节房地产含义一、房地产的定义房地产：是指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的结合体。理解房地产的定义，可以从三个方面来理解，房地产的三要素。(1)、实物;(2)、权益;(3)、区位。二、土地、建筑物和其他地上定着物的含义(一)、土地的含义3种不同的认识和定义：(1)、土地是指田地、地面，即一般人通常最直观的认识。(2)、土地是指“地球上陆地的表层，包括水域在内。是由地貌、土壤、岩石、水文、气候、植被等要素组成的自然综合体。”(3)、土地是指自然物、自然力或自然资源。例如，马克思(KarlMarx，18181883)认为：“经济学上所说的土地是指未经

2、人的帮助而自然存在的一切劳动对象。”英国著名经济学家马歇尔(A1fredMarshall，18421924)认为：“土地是指大自然为了帮助人类，在陆地、海上、空气、光和热各方面所赠与的物质和力量。”公认的土地经济学之父、地产学术研究的鼻祖伊利(RichardTheodoreEly，18541943)认为：“经济学家所使用的土地这个词，指的是自然的各种力量，或自然资源。它的意义不仅是指土地的表面，因为它还包括地面上下的东西”，“经济学上的土地是侧重于大自然所赋予的东西”。对于房地产金融来说，土地不是平面的，而是一个三维立体空间，具体是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。一宗土地的空间范围可

3、分为以下3层：地球表面，简称地表;地球表面以上一定范围内的空间，简称地上空间;地球表面以下一定范围内的空间，简称地下空间。(二)、建筑物的含义建筑物是一种地上定着物，有广义和狭义两种含义。广义的建筑物既包括房屋，也包括构筑物。狭义的建筑物主要是指房屋，不包括构筑物。在房地产金融中一般将建筑物作广义理解。(三)、其他地上定着物附属物的含义附属物：是指附属于或结合于土地或建筑物，从而构成土地或建筑物的一部分，应随着土地或建筑物的转移而一同转移的物。其他地上定着物与土地、建筑物在物理上不可分离，或者虽然可以在物理上分离，但是这种分离是不经济的，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或

4、者会使土地、建筑物的价值受到明显损害。例如，为了提高土地或建筑物的使用价值或功能，埋设在地下的管线、设施，建造在地上的围墙、假山、水池，种植在地上的树木、花草等。仅仅是放进土地或者建筑物中，置于土地或者建筑物的表面，或者与土地、建筑物毗连者，则不属于其他地上定着物，例如摆放在房屋内的家具、电器，挂在墙上的画，在地上临时搭建的帐篷、戏台等。三、权益和区位的含义(一)、房地产权益的含义房地产的权益：目前，我国房地产权利的种类主要有：(1)所有权;(2)土地使用权;(3)地役权;(4)抵押权;(5)租赁权。房地产所有权可分为：(1)单独所有;(2)共有;(3)建筑物区分所有权。例如：商品住宅中，入户

5、门以内属于单独所有;楼梯间属于共同所以;该住宅的土地使用权可以按建筑面积持份，并享有持份权，室外部分的公共设施，因共同关系构成成员权。土地使用权：建设用地使用权可分为：出让土地使用权、划拨土地使用权、临时用地土地使用权。宅基地使用权土地承包经营权房地产的实物和权益在价值决定中都很重要。例如一幢房屋，其价值既受建筑结构、设备、装饰装修、完损程度等实物状况的影响，又受产权是否完整等权益状况的影响。比如该房屋是合法建筑还是违法、违章建筑，或者其产权是完全产权还是部分产权，价值就有很大的差异。(二)、房地产区位的含义区位原本是房地产的外在因素，因为房地产不可移动而内在化了，成了房地产的重要组成部分。房

6、地产的区位(location)：是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、环境景观、外部配套设施等方面。“location，locationandlocation”是西方认为的投资房地产最重要的三点，即“第一是区位，第二是区位，第三还是区位”。四、房地产的其他名称(一)、不动产(二)、物业中国香港地区通常使用“物业”这个词，香港所讲的物业实质上是房地产，仅叫法不同。香港的物业一词是从英国的property一词翻译过来的。在英国，property也是指房地产。(三)、realestate和realproperty在英语中，房地产的名称为realestate和re

7、alproperty，但两者的含义不完全相同。英语中的land(土地)、realestate和realproperty是三个相互联系、含义越来越宽的术语：Land=土地自身;Realestate=土地+土地上的人工物;Realproperty=土地+土地上的人工物+权益Realestate和realproperty虽然有上述严格区分，但在一般情况下经常是相互通用、不加以区分的，大多使用realestate一词。第二节房地产分类一、按照房地产用途的分类按照房地产的用途，首先可以把房地产分为居住房地产和非居住房地产两大类，然后可以具体分为下列10类：(1)居住房地产：可分为住宅和集体宿舍两类。住宅

8、是指供家庭居住使用的房地产，可分为普通住宅、高档公寓和别墅。集体宿舍可分为单身职工宿舍、学生宿舍等。(2)商业房地产：是指供出售商品使用的房地产，包括商业店铺、百货商场、购物中心、超级市场、批发市场等。(3)办公房地产：可分为商务办公楼(俗称写字楼)和行政办公楼两类。(4)旅馆房地产：是指供旅客住宿使用的房地产，包括宾馆、饭店、酒店、度假村、旅店、招待所等。(5)餐饮房地产：是指供顾客用餐使用的房地产，包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。(6)娱乐房地产：是指供人消遣使用的房地产，包括游乐场、娱乐城、康乐中心、俱乐部、夜总会、影剧院、高尔夫球场等。(7)工业房地产：包括厂房、仓库等。工业房地产按

9、照用途，又可分为主要生产厂房、辅助生产厂房、动力用厂房、储存用房屋、运输用房屋、办公用房、其他(如水泵房、污水处理站等)。(8)农业房地产：包括农地、农场、林场、牧场、果园、种子库、拖拉机站、饲养牲畜用房等。(9)特殊用途房地产：包括车站、机场、码头、医院、学校、博物馆、教堂、寺庙、墓地等。(10)综合房地产：是指具有上述两种以上(含两种)用途的房地产。二、按照房地产的开发程度，可以把房地产分为下列5类：(1)生地：是指不具有城市基础设施的土地，例如荒地、农地。(2)毛地：是指具有一定的城市基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地。(3)熟地：是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，能直接在

10、其上建造建筑物的土地。熟地按照基础设施完备程度，又可以分为“三通一平”，一般是指路通、水通、电通和场地平整;“五通一平”，一般是指具有了道路、给水、排水、供电、通信等基础设施条件以及场地平整;“七通一平”，一般是指具有了道路、给水、排水、供电、通信、燃气、热力等基础设施条件，以及场地平整。(4)在建工程：是指建筑物已开始建造但尚未建成、不具备使用条件的房地产。该房地产不一定正在开发建设之中，也可能停工了多年，因此在建工程包括停缓建工程。按照形象进度可以把在建工程分为：地下室某层，正负零，结构某层，结构封顶，完成外装修等等。(5)现房：是指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范围内的土地。现房

11、按照新旧程度，又可以分为新房和旧房。其中，新建的商品房按照装饰装修状况，又可以分为毛坯房、粗装修房和精装修房。三、按照房地产是否产生收益的分类按照房地产是否产生收益，可以把房地产分为收益性房地产和非收益性房地产两大类。四、按照房地产经营使用方式的分类房地产的经营使用方式主要有销售、出租、营业和自用四种。按照房地产的经营使用方式，可以把房地产分为下列4类：(1)销售的房地产;(2)出租的房地产;(3)营业的房地产;(4)自用的房地产。五、按照房地产权益状况的分类按照房地产的权益状况，可以把房地产分为下列20类：(1)“干净”的房屋所有权和出让土地使用权的房地产。(2)“干净”的房屋所有权和划拨土

12、地使用权的房地产。(3)“干净”的房屋所有权和集体土地的房地产。(4)共有的房地产。(5)部分产权的房地产。(6)有租约限制的房地产，即已出租的房地产。(7)设立了地役权的房地产，即该房地产为他人提供了有限的使用权，如允许他人通行。(8)设立了抵押权的房地产，即已抵押的房地产。(9)有拖欠建设工程价款的房地产。(10)已依法公告列入拆迁或征收、征用范围的房地产。(11)临时用地或临时建筑的房地产。(12)手续不全的房地产。(13)产权不明或者权属有争议的房地产。(14)被依法查封、采取财产保全措施或者以其他形式限制的房地产。(15)违法占地或者违法、违章建筑的房地产。(16)房地产的租赁权，即

13、承租人权益。(17)房地产的抵押权。(19)房地产的空间利用权。资料房地产相关术语1、五证：房地产商在预售商品房时应具备建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证和商品房预售许可证，简称“五证”。购房时只需看一下国有土地使用证和预售许可证这“两证”就行了。因为如果开发商未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证是拿不到国有土地使用证的，未取得上述两个规划许可证和施工许可证是拿不到预售许可证的。2、公房：公房也称公有住房，国有住宅。3、不可售公房：4、已购公房：已购公房又称售后公房，就是购买的公有住房。5、单位产权房：单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系

14、统产权房、系统房。6、廉租房：我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。7、私房：8、安居房：安居房指实施国家“安居(或康居)工程”而建设的住房(属于经济适用房的一类)。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。9、经济适用房：10酒店式公寓：酒店式服务公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。与传统的酒店相比，酒店式服务公寓在硬件配套设施上毫不逊色，而服务

15、就更胜一筹了。酒店式服务公寓与传统酒店的本质区别在于，这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者，由于拥有产权的业主居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以从本质上来说，它是拥有私家产权的酒店。11、容积率：容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4.12、得房率：得房率是指套内建筑面积与套(单元)建筑面积之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套(单元)建筑面积=套内建筑面积+分摊得公用建筑面积。13、开间：住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而

16、言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米14、进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。15共有建筑面积分摊系数：整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑面积分摊系数。16建筑密度：建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%)，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。17、绿化率：绿化率是指项

17、目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。18层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。19、净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。20、道路红线：道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。21、建筑线：建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。22、SOHO资料房地产业23条通俗定律从众心理定律感觉阈限定律黄金季节定律一般来说，5月份和10月份是房产交易的旺季，房价也是在这个时候涨上去的;而7、8月份和年底的时侯，一般交易就比较清淡

18、，这个时候，房价比较平稳，挂牌出售的业主也比较心急，这个时候出售购买，比较合适，有不少好房可以让你慢慢挑选，还可打个比较合适的折扣。销售调查定律在销售现场内进行500份以上的问卷调查，通过这种方式来判断置业者对该楼盘的心理承受价格。然后将问卷调查中置业者期望价格的平均值上浮10%到15%左右，就是消费者能够承受的心理价格。这种定律对价格的判断非常准确，比任何其它的调查数据都精确。公开宣传定律不用统计就可以认定，报纸和网络说房价涨的远比说房价跌的多得多。为什么?例如上海某份售价为0.5元的报纸，每卖出一份，报社就能有1元的收入，公开的秘密就是因为有广告收入。一份报纸会拿着房产商的广告费，再大量刊

19、登客观公允的认为房价会下跌的文章吗?路牌广告定律作为地产业附属的地产广告业与地产业的发展是正关联的。路牌地产广告越多，代表地产业越繁荣。与这一定律关联的还有装修公司的广告多少、装修公司的发展程度。电线杆干净定律指马路上电线杆或围墙等被小广告乱张贴侵占的程度。这是异地投资，判断房地产发展潜力的定律房地产潜力与电线杆干净程度成反比!这个与我们通常的想法相反，它客观地提示了外来人口的数量和需求潜力。酒店价格定律酒店价格与房价成正比。这包含有两层意思：一个城市当地酒店价格高，其所在的周边物业价格也高;一个城市酒店价格在上涨，通常该地区或者该城市房价也上涨，反之亦然。酒店发票定律一个地区的高档酒店里面不

20、拿发票的人越多，说明该地区白领消费能力越强，该地区的主力消费群是高消费白领;高品质小户型适合该地区。客厅定律指步行10分钟内小吃店和咖啡厅的数目，反映生活便利度和配套成熟度的定律。这个定律适用于：投资出租型住宅和SOHO公寓;确定会所的功能;确定新新人类的生活成本。同理，还可以推出类似“服务业定律”、“学区定律”、“酒店定律”大排面定律即一个楼盘合理的均价，是这个楼盘半径500米内小吃店里一碗排骨面价格的1000倍。如果大排档上卖的“大排面”一碗4元钱，那么这个地方标准的房地产价格就应该是4000元/m2如果你发现面价是5元钱一碗，而附近的房价只是3000元/m2那你应该毫不犹豫地投资。反之，

21、房价就有虚高的成分。第三节房地产价格和价值一、房地产价格的含义房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价货币额、商品或其他有价物。在现今社会，房地产价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付。例如：以房地产作价入股换取设备、技术等。二、房地产价格的形成条件房地产与其他经济物品一样，之所以有价格(价值)是因为有用稀缺有需求。归纳起来，古今中外主要有以下6种分配方式：武力。如小到个人之间的打架，大到国家之间的战争，物品最后由胜者获得。礼让。如像有些人那样发扬高尚风格，即使自己需要，也将物品让与他人。抽签。即采取随机的方式分配物品，谁的运气好，物品

22、就归谁。排队。即谁排在最前面，物品就归谁。这实质上是把物品给予那些最愿意花时间等待的人。计划。如在传统的社会主义计划经济下凭下达的指标或票证、领导批条子获得物品。但这在实际中往往演变为按权力大小或关系好坏进行分配。价格。即谁愿意且能够付出的金钱最多，物品就归谁。三、房地产价格的特征（一）地价与一般物品价格的不同地价与一般物品价格的不同主要表现在下列6个方面：(1)生产成本不同。一般物品是劳动的产物，而土地本质上不是劳动创造的，是大自然的恩赐。一般物品的价格是“劳动价值”的货币表现，围绕着“劳动价值”而上下波动;地价本质上不是“劳动价值”的货币表现，是地租的资本化。地价=地租利息率(2)折旧不同

23、。一般物品有折旧。而土地由于具有不可毁灭性，不能再生产，其价格通常随着时间的流逝而上升，所以不仅无折旧，而且会自然增值。但中国有期限的出让土地使用权是一个特例，在这种情况下土地应计提折旧。(3)价格差异不同。一般物品，如电视机、汽车，人们可以大量制造，同一品牌、同一型号的很多，因此其价格较一致。土地由于具有独一无二的特性，所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同土地之间的价格差异较大，有的寸土寸金，如大城市商业中心的土地，有的可能价值很低，如偏远的荒漠土地。(4)市场性质不同。一般物品的市场为较完全市场，形成的价格较客观，而土地市场为典型的不完全市场，地价的形成受主观因素的影响较大。马克思曾说过

24、：“必须牢牢记住，那些本身没有任何价值，即不是劳动产品的东西(如土地),或者至少不能由劳动再生产的东西(如古董，某些名家的艺术品等等)的价格，可以由一系列非常偶然的情况来决定。”(5)价格形成时间不同。一般物品价格形成的时间通常较短。土地由于具有独一无二的特性，相互之间难以比较，其所形成的市场为不完全市场，而且价值量大，交易通常需要经过较长时间的慎重考虑后才能达成，所以地价形成的时间通常较长。(6)供求变化不同。地价与一般物品的价格虽然都受供求变化的影响，但因土地的数量难以增减且不可移动，所以其供给弹性较小。因此，地价多受需求的影响，并且对土地的需求是一种“引致”需求，即由对土地上的产品和服务

25、的需求而引起的需求。从全社会的角度来看，土地的自然供给是完全无弹性的，不会随着地价的变化而增减。但值得注意的是，对于某种特定用途的土地来说，土地的供给是有弹性的。因为土地往往可以在不同用途之间进行选择，从而一种用途可以挤占其他用途的土地。例如，商业可以挤占居住用地，住宅可以挤占工业用地，工业可以挤占农业用地。另外，在土地一级市场被政府“独家”垄断的情况下，地价会主要受政府土地供应数量的影响。（二）房地产价格的特征(1)房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金房地产的价格与租金的关系，类似于本金与利息的关系。如果需要求取价格(相当于本金),只要把握租金(相当于利息)与资本化率或报酬率(相

26、当于利息率，通常简称利率),将租金资本化即可;相反，如果需要求取租金，只要把握价格和资本化率，也可求得。(2)房地产价格受区位的影响很大(3)房地产价格实质上是房地产权益的价格(4)房地产价格形成的时间较长(5)房地产价格容易受交易者的个别情况，如买卖双方的偏好、讨价还价能力、感情冲动的影响。四、房地产价格和价值的种类1，成交价格、市场价格、理论价格和评估价值严格地说，正常成交价格的形成条件有以下7个：公开市场。交易对象本身具备市场性。众多的买者和卖者。买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿。“经济人假定”。买者和卖者都具有完全信息。适当的期间完成交易。在通常情况下采取协议方式出让的地价最低，

27、其次是招标方式，拍卖方式出让的地价最高。2，原始价值、账面价值、公允价值和市场价值。原始价值(originalvalue)简称原值、原价，也称为历史成本、原始购置成本，是指一项资产在当初取得时实际发生的成本，。账面价值(bookvalue)也称为账面净值、折余价值，是指一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额。公允价值(fairvalue)是指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。市场价值也称为实际价值，是指一项资产现时在市场上实际所值的价格;或者假设把该资产拿到市场上去交易，它最可能实现的价格。市场价值与公允价值的内涵基本相同。3，市场调节价、政府指导价和政府定

28、价在城镇住房制度改革中，出售公有住房的标准价、成本价就属于政府定价。4，基准地价、标定地价和房屋重置价格基准地价是指在城镇一定区域范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一时点法定最高出让年限国有土地使用权的平均价格。标定地价是指政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一时点的土地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。5，总价格、单位价格和楼面地价楼面地价土地总价规划建筑面积土地单价=土地总价土地面积容积率=规划建筑总面积土地面积容积率=土地单价楼面地价认识楼面地价的作用十分重要。在现实中，楼面地价往往比土地单

29、价更能反映土地价格水平的高低。例如，有甲、乙两块土地，甲土地的单价为700元/m2时，乙土地的单价为510元/m2,如果甲、乙两块土地的其他条件完全相同，毫无疑问甲土地比乙土地贵(每平方米土地面积贵190元),此时明智的买者会购买乙土地而不会购买甲土地。但如果甲、乙两块土地的容积率不同，除此之外的其他条件都相同，则不应简单地根据土地单价来判断甲海乙两块土地的价格高低，而应采用楼面地价。6，起价、标价、成交价和均价这是在商品房销售中出现的一组房地产价格。起价是指所销售的商品房的最低价格。这个价格通常是最差的楼层、朝向、户型的商品房价格，甚至这种价格的商品房不存在，仅是在宣传中为了吸引人们对所销售

30、商品房的关注而虚设的价格。因此，起价通常不能反映所销售商品房的真实价格水平。标价也称为报价、表格价，是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房出售价格，即卖方的要价。7，评估价、保留价、起拍价、应价和成交价商品房价格的构成商品房价格的制走，应当以合理成本为基础、市场供求为导向，兼顾国家、企业和消费者三者利益，并结合区位、楼层、朝向、质量等因素，实行差别作价。商品房价格的构成为：（一）成本构成：1、土地征用（出让）及拆迁补偿费；2、前期工程费；3、建筑安装工程费；4、附属公共配套设施费；5、公共基础设施费；6、管理费用；7、销售费用；8、财务费用；9、公共设施专项维修资金。

31、（二）利润。提取基数为本条第一项前五目之和，具体比例为：1、经济适用房的利润，最高不得超过3；2、普通住宅房的平均利润率，最高不得超过8；3、高档住宅房和非住宅商品房的利润率，由开发经营单位自主确定。（三）税金。（四）住宅差价：1、区位差价，按照同级政府建设、国土、价格部门共同确定并公布的地段划分增减价格；2、楼层、朝向差价，由价格主管部门根据本地具体情况确定，但增减差价总额的代数和应当等于零；3、质量差价，由价格主管部门根据建筑工程质量管理部门确认的优良工程，在商品房建筑安装工程造价的基数上加价15。商品房价格的计算公式为：商品房价格成本利润税金区位差价层次差价朝向差价优良工程加价。开发小区

32、（片）内的营业用房和设施的建设费用以及其他按照规走不得计人商品房成本的费用，不得计入商品房价格。第五节房地产估价原则房地产估价的原则有：独立客观公正原则合法原则最高最佳使用原则估价时点替代原则谨慎原则合法原则要求房地产估价结果是在估价对象依法判定的权益下的价值。在依法判定的权利类型及归属方面，一般应以房地产权属证书等其他合法权属证明为依据。现行的房地产权属证书有房屋权属证书、土地权属证书或者统一的房地产权证书。房屋权属证书有房屋所有权证、房屋共有权证和房屋他项权证三种。土地权属证书有国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证和土地他项权利证明书四种。当县级以上地方人民政府由一个部门统一负责

33、房产管理和土地管理工作的，可能制作、颁发统一的房地产权证书。统一的房地产权证书有房地产权证、房地产共有权证和房地产他项权证三种。在依法判定的使用权利方面，应以使用管制(如城市规划、土地用途管制等)为依据。例如，如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。最高最佳使用原则要求房地产估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价值。最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。最高最佳使用具体包括3个方面：最佳用途;最佳规模;最佳集约度。收益递增递减原理可

34、以帮助确定最佳集约度和最佳规模。均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳使用。它也可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。适合原理是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用。它可以帮助我们确定最佳使用。适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，即当房地产与外部环境最协调，同时内部构成要素的组合最为均衡时，便为最高最佳使用。当估价对象已做了某种使用，则在估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提做下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：(1)保持现状前提。(2)装修改造前提。(3)转换用途前提。(4)重新开发前提。估价时点原则要求房地产估价结果是由估价目的

35、决定的某个特定时间的价值。替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。类似房地产是指其实物、权益、区位状况均与估价对象的实物、权益、区位状况相同或相当的房地产。具体一点说，类似房地产是与估价对象处在同一供求范围内的房地产。同一供求范围是指与估价对象具有替代关系，价格会相互影响的其他房地产的区域范围。第六节房地产评估方法之一收益法一、收益法的基本原理1收益法的概念收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法的雏形是用若干年(或若干倍)的年地租(或年收益)来表示土地价值的早期购买年

36、法，即：地价年地租购买年例如，威廉配第在赋税论中写道：“在爱尔兰，土地的价值只相当于六年至七年的年租，但在海峡彼岸，土地就值二十年的年租。”后来有了地租资本化法，即：地价地租/利息率2收益法的理论依据收益法是以预期原理为基础的。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。3收益法适用的对象和条件收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，如写字楼、住宅(公寓)、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。4收益法的操作步骤

37、运用收益法估价一般分为下列4个步骤：搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似房地产收入、费用的数据资料；预测估价对象的未来收益(如净收益)；求取报酬率或资本化率、收益乘数；选用适宜的收益法公式计算出收益价格。报酬资本化法最一般公式V=A1/(1+Y1)+A2/(1+Y1)(1+Y2)+An/(1+Y1)(1+Y2)(1+Yn)在实际估价中，一般假设报酬率长期维持不变，即YlY2Y3YnY，则上述公式可简化为：V=A1/(1+Y)+A2/(1+Y)2+An/(1+Y)n收益年限为有限年的公式V=A/Y1-1/(1+Y)n此公式的假设前提是：净收益每年不变为A；报酬率不等

38、于零为Y；收益年限为有限年n。收益年限为无限年的公式V=A/Y此公式的假设前提是：净收益每年不变为A；报酬率大于零为了；收益年限n为无限年。例某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8.5。试计算该宗房地产的收益价格。解该宗房地产的收益价格计算如下：V=A/Y1-1/(1+Y)n=8/8.5%1-/(1+8.5%)50-69152(万元)某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8.5。试计算该宗房地产的收益价格。解该宗房地产的

39、收益价格计算如下：V=A/Y=8/8.5%=94.12(万元)不同年限价格之间的换算已知某宗收益性房地产30年土地使用权下的价格为3000元m2，对应的报酬率为8。现假设报酬率为10，试求该宗房地产50年土地使用权下的价格。解该宗房地产50年土地使用权下的价格求取如下：VN=3000=A/8%1-1/(1+8%)30求出A，再代入Vn=A/10%1-1/(1+10%)50，求出V50264200(元)比较不同年限价格的高低有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价2000元，乙房地产的收益年限为30年，单价l800元。假设报酬率均为6，试比较该两宗房地产价格的高低。解要比较该两宗房地

40、产价格的高低，需要将它们先转换为相同年限下的价格。V30=2000*(1+6%)50-30(1+6%)30-1/1+6%)50-1=1746.60(元)1800(元)因此，甲比乙价格低。某宗某宗50年出让土地使用权的工业用地，所处地段年出让土地使用权的工业用地，所处地段的基准地价为：的基准地价为：1200元元m2，在评估基准地价，在评估基准地价时设定的土地使用年限为无限年，现行土地报酬时设定的土地使用年限为无限年，现行土地报酬率为率为10。假设除了土地使用年限不同之外，该。假设除了土地使用年限不同之外，该宗工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的宗工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相

41、同，试通过基准地价求取该宗工业用地的状况相同，试通过基准地价求取该宗工业用地的价格。价格。解解本题通过基准地价求取该宗工业用地的价格，本题通过基准地价求取该宗工业用地的价格，实际上就是将土地使用年限为无限年的基准地价实际上就是将土地使用年限为无限年的基准地价转换为转换为50年的基准地价。具体计算如下：年的基准地价。具体计算如下：V=A/Y=1200A=1200*10%=120(元元)V=120/10%1-1/(1+10%)50=1189.78(元元)净收益在前若干年有变化的公式递增递减等预知未来若干年后的价格的公式预测房地产未来t年的净收益分别为A1，A2，A3，At，第t年末的价格为Vt，则

42、其现在的价格为：V=A/Y1-1/(1+Y)n+Vt/(1+Y)t此公式的假设前提是：已知房地产在未来第t年末的价格为Vt；已知房地产未来t年(含第t年)的净收益(简称期间收益)；期间收益和期末转售收益具有相同的报酬率Y。某宗房地产现行的价格为某宗房地产现行的价格为20002000元，元，年净收益为年净收益为200200元，报酬率为元，报酬率为1010。现。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在站，该火车站将在6 6年后建成投入使用，到年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。在该

43、城市现有火车站地区，的繁华程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为同类房地产的价格为50005000元。据此预元。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到区该类房地产的价格将达到50005000元。元。试求获知兴建火车站后该宗房地产的价格。试求获知兴建火车站后该宗房地产的价格。解获知兴建火车站后该宗房地产的价格计算如下：V=A/Y1-1/(1+Y)n+Vt/(1+Y)t369342(元)可见，该宗房地产在获知兴建火车站后，价格由2000元上涨到3693元。某出租的写字楼需要估价。目前房地产市场不景气，但预测3年后会回升。因此

44、，该写字楼现行市场租金较低，年出租净收益为500万元，预计未来3年内仍然维持在该水平，而等到3年后市场回升时，将其转卖的售价会高达7 950万元，销售税费为售价的6。如果投资者要求该类投资的报酬率为10，试求该写字楼目前的价值。解该写字楼目前的价值求取如下：V=A/Y1-1/(1+Y)n+Vt/(1+Y)t685800(万元)某出租的旧办公楼的租约尚有某出租的旧办公楼的租约尚有2 2年到期，在此最后年到期，在此最后2 2年的租期中，年的租期中，每年可收取净租金每年可收取净租金8080万元万元(没有费没有费用支出用支出)，到期后要拆除作为商业，到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值用地

45、。预计作为商业用地的价值为为l100l100万元，拆除费用为万元，拆除费用为5050万元，万元，该类房地产的报酬率为该类房地产的报酬率为1010。试。试求该旧办公楼的价值。求该旧办公楼的价值。解该旧办公楼的价值求取如下：V=A/Y1-1/(1+Y)n+Vt/(1+Y)t=1006.61(万元第七节房地产估价方法之二市场比较法一、概念所谓市场比较法，就是将估价对象与近期内已经发生交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格进行适当的修正，以此作为估价对象在估价时点的客观合理价格的估价方法。这里的“类似房地产”，是指在所处地区、用途、建筑结构等方面，与估价对象相似的房地产。二、理论依据替代

46、原理根据经济学理论，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应具有相同的价格，即具备替代关系；相同类型、具有替代关系的商品之间，由于其价格相互牵制而趋于一致。三、基本公式采用市场比较法评估房地产的价格需要进行交易情况、交易日期、区域因素、交易情况、交易日期、区域因素、个别因素个别因素的修正。依据实际中比较条件的不同，可有直接比较修正和间接比较修正。估价对象价格估价对象价格=可比实例价格可比实例价格交易情况交易情况修正系数修正系数交易日期修正系数交易日期修正系数区域因素区域因素修正系数修正系数个别因素修正系数个别因素修正系数四、适用范围及特点(一一)特点：特点：1、具有现实性，有较强的说服力

47、；2、在非正常情况下，比准价格往往偏离收益价格；3、要求估价人员具有较高的素质(二二)适用范围：适用范围：从地区来看，市场比较法主要用于房地产市场发达、有充足的具有替代性的比较实例的地区。从估价对象来看，主要适用于交易性房地产。(一)搜集交易实例交易交易实实例的搜集途径（怎么搜集）例的搜集途径（怎么搜集）交易交易实实例的搜集内容（搜集什么）例的搜集内容（搜集什么）五、估价步骤(二)选取可比实例(不少于3个)1、区位相同或、区位相同或类类似似2、用途相同、用途相同3、建筑、建筑结结构相同构相同4、权权利性利性质质相同相同5、交易、交易类类型吻合型吻合6、成交日期与估价、成交日期与估价时时点相近点

48、相近7、可比、可比实实例的成交价格例的成交价格为为正常价格正常价格(三)建立价格可比基础（五个统一）（五个统一）1、统一付款方式2、统一币种和货币单位3、统一面积内涵（计算公式）建筑面积下的价格=使用面积下的价格使用面积/建筑面积使用面积下的价格=建筑面积下的价格建筑面积/使用面积4、统一面积单位5、统一采用单价(四)、进行交易情况修正排除交易行为中的一些特殊因素所造成的可比实例成交价格的偏差，将其成交价格修正为正常价格。非正常交易情况的类型：1、有利害关系的人之间发生的交易2、急于出售或急于购买情况下的交易3、受债权债务关系影响的交易4、对市场行情缺乏了解的交易5、有特别动机或者偏好的交易6

49、、相邻房地产的合并交易7、特殊交易方式下的交易交易情况修正的方法一般采用百分率法进行。公式如下：可比实例的成交价格交易情况修正系数=正常价格其中，交易情况修正系数是以正常价格为基准来确定的。(五)、进行交易日期修正将可比实例在其成交日期时的价格修正到估价时点时的价格。交易日期修正的方法一般采用百分率法进行。公式如下：可比实例的成交价格交易日期修正系数=正常价格在实际评估中，通过价格指数和价格变动率来进行交易日期修正。1、价格指数有定基价格指数定基价格指数、环比环比价格指数价格指数两种。2、价格变动率包括逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率两种。定基价格指数是选择某个固定时

50、期作为基期而编制的价格指数。可比实例在成交日期时的价格估价时点时的价格指数/成交日期时的价格指数=在估价时点时的价格环比价格指数是以上一个时期作为基期而编制的价格指数。可比实例在成交日期时的价格成交日期的下一时期的价格指再下一时期的价格指数估价时点时的价格指数=在估价时点时的价格(六)、进行区域因素修正所谓区域因素区域因素，是指能反映房地产所在区域的特征并对房地产价格产生影响的因素。主要包括：繁华程度、交通便捷程度、环境、公共设施配套完备程度、城市规划限制等。区域因素修正是将可比实例房地产在其区域条件下的价格调整为在估价对象房地产区域条件下的价格。区域因素修正的方法一般采用百分率法进行。公式如