南宁房地产市场.ppt

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1、南宁房地产市场户型研究南宁房地产市场户型研究广西中房惠民工程投资有限公司2010年2月一、一、2009-2010年南宁房年南宁房地产市场简介地产市场简介2009年南宁房地产市场简介年南宁房地产市场简介l商品房销售情况l1-12月份，商品房实际登记销售面积855.53万平方米。其中住房销售面积747.16万平方米。2009年南宁房地产市场简介年南宁房地产市场简介l二手房交易情况l1-12月,存量房共成交13168套，面积128.04万平方米，成交金额44.55亿元。其中二手住房成交12137套，面积117.36万平方米，金额41.13亿元。2010年南宁房地产市场简介年南宁房地产市场简介l新建商

2、品房销售情况新建商品房销售情况l1-11月份，新建商品房成交面积435.39万平方米，成交套数45891套。其中住房成交面积369.6万平方米，成交套数36595套。2010年南宁房地产市场简介年南宁房地产市场简介l二手房交易情况二手房交易情况l1-11月，二手房成交面积126.98万平方米，成交套数13545套；成交金额52.18亿元。其中存量住房成交面积114.29万平方米；成交套数11854套，金额46.78亿元。2010年南宁房地产市场简介年南宁房地产市场简介二、南宁市住宅户型发二、南宁市住宅户型发展历程展历程二、南宁市住宅户型发展历程二、南宁市住宅户型发展历程l1998年以前，南宁市

3、居民的住房问题基本上是依旧福利分房解决，其住房和户型条件都由单位性质、所在单位的工龄及单位的级别和贡献决定，给予什么样的住房都得接受，没有任何自主选择的余地。在这种情况下，有的人可以住较大的户型、花园洋房甚至别墅，而有的人却只能住在单身宿舍，可见，住房条件和房主的实际需求之间存在着极大的差异，而且当时的住房户型设计也没有很好地考虑到人性化的需求，纯粹是以满足基本住房需求来考虑。福利分房时代的户型可视为计划经济时期产物，不能代表真实民意需求，因此1998年6月国家取消了福利分房制度，从此，我国房地产业的发展有了一个新的开始。二、南宁市住宅户型发展历程二、南宁市住宅户型发展历程l从1999年开始，

4、南宁市房地产市场化发展逐渐形成，当时的房价并不高，福利分房制度逐渐退出历史舞台，房地产业因此而进入一个新的社会经济时代。由于社会经济的快速发展，市民的收入大幅度提高，其购买力和购买欲望也随之增强。对于无论是有、无福利分房的人来讲，改善现有的居住环境已成为广大人们的目标，而商品房则成了他们所追求的对象。由于当时的房价较低，在自身经济条件许可的情况下，大户型受到广大消费者的青睐。进入2004年，南宁市房地产行业也开始进入飞速发展阶段，在房价也随之快速上涨的同时市民的购买力则渐渐被削弱了。在市民抱怨房价上涨过快声声震耳的时候，05、06年，国家针对房地产行业分别出台了“国八条”和“国六条”等一系列的

5、宏观调控政策，不断深化户型构造，并提出重点发展中小套型普通商品住房，且在“十五项措施”中更明确户型结构比例要求（即90/70政策）。三、三、2009-2010年南宁房年南宁房地产市场户型研究地产市场户型研究1、小户型逐渐成为主流、小户型逐渐成为主流l由于房地产发展速度较快及房价的一路高涨，对于普通市民而言，房子已逐渐由必需品变成了必需的“奢侈品”。在这种情况下，由于购买力的限制住宅户型设计逐渐由大户型转向“面积小而功能齐全”的方向发展。06年的90/70政策出台，这一规定正符合了的市场的发展方向，同时随着房价的快速攀升，低总价的90以下的小户型住宅成为购买自住者的首要目标。对于投资者而言，要在

6、商业中心区域购买大户型，所消耗的成本相当大，因此也将目光投放于小户型市场，利用出租或转手获取收益。l此外，90以下的面积区间可以设计较宽松的二房，又能设计较紧凑的三房，在满足功能需求同时又可以有效节省面积，使广大购房者的购买能力与功能需求达到一个相应的平衡点，不会造成不必要的浪费。2、“N+1灵动户型灵动户型”备受亲睐备受亲睐l随着小户型住宅的不断上市，在有限的面积下“螺蛳壳里做道场”的N+1户型大受欢迎。所谓N+1户型，就是通过调整户型内部结构，适当利用户型外部空间，以提高房屋的得房率。如可将60多平方米的小户型设计成小两房一厅；如将90平方米通过不同隔断做成小三房一厅；如将阳台面积扩大以达

7、到增多一间房间的设计；如增加只计算一半建筑面积的入户门厅的设计；再如为一楼和二楼住户提供部分地下室空间的设计等。一些房型通过创新设计，甚至可以达到一房面积变两房，两房面积变四房的程度。3、精装修大势所趋、精装修大势所趋l精装修面市的楼盘是越来越多了，已呈现出替代毛坯房而成为主流的迹象。日前，在广东、深圳、东莞等一些发达城市，精装修房子已经普及，快节奏的生活让精装修房子已经以其势不可挡之势在各地占据一席之地。那么，精装修房子在南宁是否能像在发达城市一样遍地开花？据了解，精装修在一线城市房子已经很普遍，在南宁还有点“新鲜”，南宁是一个休闲的城市，和发达城市的快节奏“慢半拍”，人们的置业观念还有所不

8、同，但是从市场的认可来看，人们对小户型的精装修已经渐渐接受。据不完全统计，2011年1月打算开盘的项目中，就有丽原天际、金菲豪园、盛天果岭、汇东大公馆等多个楼盘采用和打算采用精装修。四、户型实例研究四、户型实例研究以下户型均选取自2009-2010年南宁市畅销楼盘。荣和荣和山水绿城山水绿城l开盘时间开盘时间 2010-08-07l容容 积积 率率 3.54l开开 发发 商商 广西荣和置业开发有限责任公司l地地 址址 南宁市明秀东路88号（装饰建材市场旁）l均均 价价 6500元/平方米l占地面积占地面积30万平方米l建筑面积建筑面积约147万平方米l装修标准装修标准 毛坯毛坯l户型简介户型简介

9、 2010年南宁市商品房销售量第一名。年南宁市商品房销售量第一名。一期一共2984套已经售罄，其中包括120以上三房二厅二卫的大户型，79二房二厅一卫、89二房二厅二卫（户型数量最多，也最畅销）。二期2011年3月中旬开盘，主打57单间配套、79二房二厅一卫、89二房二厅二卫的小户型，之后会有大户型陆续推出。户型全部为点式户型。荣和荣和山水绿城山水绿城l建筑面积57.39，套内面积44.30。l功能阳台面积6.75，可以改造成为一个小书房。l2个飘窗位置均为赠送面积，阳台只算一半面积。荣和荣和山水绿城山水绿城l建筑面积89.52，套内面积69.10。l3个飘窗位置均为赠送面积，阳台只算一半面积

10、。荣和荣和山水绿城山水绿城l建筑面积143.64，套内面积115.90l4个飘窗位置均为赠送面积，阳台只算一半面积。l功能齐全，面积较大阳台可以改造成卧室。龙光龙光普罗旺斯普罗旺斯l开盘时间开盘时间 2010-11-20l容容 积积 率率 2.80l开开 发发 商商 南宁市龙光房地产开发有限公司l地地 址址 白沙大道109号（宝马展厅对面）l均均 价价 6000元/平方米l占地面积占地面积46.7万平方米l建筑面积建筑面积约150万平方米l装修标准装修标准 毛坯毛坯l户型简介户型简介2010年南宁市商品房销售量第二名。年南宁市商品房销售量第二名。82二房二厅一卫、89二房二厅一卫、89三房二厅

11、一卫、122三房二厅二卫、127三房二厅二卫。全部户型均为点式户型。龙光龙光普罗旺斯普罗旺斯l建筑面积82.92l弹性增值2+2房龙光龙光普罗旺斯普罗旺斯l建筑面积123.64l弹性3+1房云星云星钱隆天下钱隆天下l开盘时间开盘时间 2010-4-24l容容 积积 率率 2.83l开开 发发 商商 南宁金恒房地产开发有限公司l地地 址址 青秀竹溪大道27-1号（青山立交旁）l均均 价价 14500元/平方米l占地面积占地面积4.09万平方米l建筑面积建筑面积11.2万平方米l装修标准装修标准 精装修l户型简介户型简介该项目定位客户群体以南宁区域中产阶级、较富群体及白领阶层为主。总套数182套，

12、其中包括52-54单间配套、103三房二厅一卫、145三房二厅二卫。南宁少有的南北通透户型。云星云星钱隆天下钱隆天下l建筑面积52.68l充分利用空间，空间方正l卫生间开间较大云星云星钱隆天下钱隆天下l建筑面积103，赠送面积约18。l弹性3+1房l套内配置齐全云星云星钱隆天下钱隆天下l建筑面积145，赠送面积19l弹性3+2房l套内配置齐全l个别楼层赠送露台荣和大地荣和大地l开盘时间开盘时间 2010-11-27l容容 积积 率率 2.30l开开 发发 商商 广西荣和置业开发有限责任公司l地地 址址 青秀区凤岭北凤凰岭路1号（凤岭儿童公园旁）l均均 价价 大户型11000-13000元/平方

13、米，小户型9000元/平方米l占地面积占地面积52万平方米l建筑面积建筑面积约150万平方米l装修标准装修标准 毛坯l户型简介户型简介第一组团一共2600套，户型包括89二房二厅二卫、116三房二厅二卫、143四房二厅二卫、178四房二厅二卫。南宁少有的南北通透户型。荣和大地荣和大地l建筑面积89，套内面积72l弹性2+1户型l南北通透户型荣和大地荣和大地l建筑面积143，套内面积122l套内配置齐全l弹性4+1房保利保利山水怡城山水怡城l开盘时间开盘时间 2010-8-28l容容 积积 率率 3.0l开开 发发 商商 广西保利房地产有限责任公司l地地 址址 兴宁区景观大道（望州路南、狮山公园

14、旁）l均均 价价 6200元/平方米l占地面积占地面积6.7万平方米l建筑面积建筑面积20万平方米l装修标准装修标准精装修l户型简介2010年南宁市商品房销售量第三名。包括49一房一厅一卫、88-89二房二厅一卫，116、128、141三房二厅二卫。保利保利山水怡城山水怡城l建筑面积49.73l空间利用率较高l弹性1+1房，阳台可改造成书房或者卧室保利保利山水怡城山水怡城l建筑面积89.71l弹性2+1房，三阳台设计，较大阳台可改造成书房或者卧室l南北通透保利保利山水怡城山水怡城l建筑面积142.33l客厅开间较大，空间开放l南北通透户型实例总结户型实例总结l通过以上实例可看出，南宁市大多数楼

15、盘大量应用“N+1灵动户型”，即将面积较大阳台改造成为书房或卧室。l赠送面积部分主要来自阳台、飘窗、露台、入户花园。为规避政策，赠送面积基本维持在20%以下。l大多数户型建筑面积为60以下、89、100-140，针对刚性需求与改善需求进行最优化户型配比。五、总结五、总结总结总结l南宁作为中国-东盟自由贸易区前沿城市，正发挥着区域经济中心城市经济、交通、文化、生活、贸易各方面的优势，吸引着越来越多的投资目光，因此房地产市场发展较为迅猛。同时，房价的快速上涨也使市民的购房心理价位不断往上调整，不少市民被迫改变购房计划，与南宁市人均收入水平相比，其房价超出大部份市民购买能力范围，因此以低总价的90以

16、下的小户型住宅销量成为市场之宠。l事实证明也是如此，通过了解，每个楼盘最先售罄的都是89左右的户型，2011年3月才开盘的翰林雅筑，第一期销售120套89的小户型已经被全部预定。这些小户型每每都是被购房者以最快的速度和在最短的时间内消化殆尽，由此可见，市场对小户型的情有独钟是大户型在现阶段无法比拟的。总结总结l未来的住房将以90以下面积区间为主的市场，其市场竞争力也随之加大，而在有限的面积区间内，户型的设计和多种功能的需求成为开发商应该深思的方向。从南宁市2011年新开盘的项目来看，90以下的设计2房+小书房成为今年住宅市场的主流，而购买该户型的消费者均以自住型为主。对于一般家庭而言，2间卧室

17、+1间小书房的结构基本可以满足住房的功能需求，而90左右的户型可以设计为2房+小书房的紧凑结构，既能满足功能需求又能有效控制面积，还可以照顾到市民自己的购买力，诸多利好的因素让该户型住宅受到广大购房者的追捧。总结总结l经过多年的建设，南宁市中心区域发展各方面条件要比其他区域要许多，在有限的土地范围内，房价也处在相当高的水平。根据近两年的观察，南宁市物价水平一直呈现出快速上升的态势，市民工资收入远不及房价的增长速度。在保证生活质量的基础上，人们要想在中心城区购买到住房，就必须改变原有的购房目标，将购买大户型的计划转向小户型市场。另外，对于投资者而言，要在商业中心区域购买大户型，所消耗的成本相当大，因此也将目光投放于小户型市场，利用出租或转手获取收益。在小户型需求不断上升的情况下，供应商也不得不顺应民意，建设大量小户型，但仍然会保持一定量的大户型住房供应。结束结束广西中房惠民工程投资有限公司2011年2月