泛海控股：2020年面向合格投资者公开发行公司债券（第三期）信用评级报告.PDF

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1、东方金诚债评字【2020】400 号东方金诚债评字【2020】400 号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/II主要指标及依据主要指标及依据2018 年收入构成2018 年收入构成主要数据和指标主要数据和指标项目项目2016 年2016 年2017 年2017 年2018 年2018 年2019 年 9 月2019 年 9 月资产总额(亿元)1678.361877.752120.971820.72所有者权益(亿元)248.94274.96284.30341.04全部债务(

2、亿元)1002.771171.611216.44851.03营业总收入(亿元)246.71168.76124.0482.97利润总额(亿元)42.5840.4913.4634.212019 年 9 月末债务（不含金融子公司）情况（单位：亿元）2019 年 9 月末债务（不含金融子公司）情况（单位：亿元）经营性净现金流（亿元）-152.29-192.5892.0727.12营业利润率（%）26.9627.7132.9927.76资产负债率（%）85.1785.3686.6081.27流动比率（%）232.56151.19135.19150.69全部债务/EBITDA（倍）15.1218.5431

3、.90-EBITDA 利息倍数（倍）1.060.860.46-注： 表中数据来源于公司 2016 年2018 年的审计报告及 2019 年 19 月未经审计的合并财务报表。优势优势 公司房地产开发业务项目布局以武汉为主，开发经验丰富，具备多业态开发能力，在区域市场具有较强的竞争力； 公司以商业性质的拟建项目为主的土地储备充足，土地成本相对较低； 公司金融业务涵盖证券、信托、保险等主要金融业态，拥有民生证券、民生信托、亚太财险等子公司，已成为公司收入和利润的主要来源； 公司证券业务主要经营主体为子公司民生证券，2019 年前三季度， 市场回暖带动民生证券营业收入和净利润均同比明显增长。关注关注

4、公司 2020 年可售项目主要位于武汉市、可售面积 81.07 万平方米，新冠肺炎疫情将对项目开发进度、销售和回款形成较大负面影响，预计盈利能力存在进一步的下行空间； 公司在建和拟建项目未来投资规模较大，在当前房地产调控政策继续从严及疫情影响下，面临资金压力； 公司证券业务收益稳定性易受证券市场波动的影响； 公司信托业务近年受资管新规、市场波动等因素制约，信托业务营业收入及净利润有所下行； 公司资产受限比例较高，有息债务规模大，大部分债务将集中于未来三年到期，其中 2020 年将会出现偿债高峰，面临集中偿付压力。评级展望评级展望公司评级展望为稳定。新冠肺炎疫情短期内将对公司项目销售、回款、开发

5、进度和结转形成较大负面影响，合同销售金额和业务获利存在进一步的下行压力；但随着未来疫情得到有效控制，可售项目货值释放，金融业务稳步发展，将有助于未来盈利能力的改善。评级方法及模型评级方法及模型东方金诚国际信用评估有限公司房地产企业评级方法及模型（RTFC010202004）、东方金诚国际信用评估有限公司金融投资企业信用评级方法及模型（RTFF005201910)历史评级信息历史评级信息主体信用等级主体信用等级债项信用等级债项信用等级评级时间评级时间项目组项目组评级方法及模型评级方法及模型评级报告评级报告AA+/稳定AA+2020/2/18赵一统、吕春阳东方金诚房地产企业评级方法及模型（RTFC

6、010201907）阅读原文AA+/稳定AA+2016/5/5朱林、王莹莹东方金诚房地产企业评级方法（2014 年 5 月）阅读原文AA/稳定AA2015/7/10葛新景、李晓光阅读原文注：2016 年 5 月 5 日主体级别由 AA 调整至 AA+，此后至 2020 年 2 月 18 日（最新评级），泛海控股主体信用等级未发生变化，均为 AA+/稳定。东方金诚债评字【东方金诚债评字【20202020】400400 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/1主体概况主体概

7、况泛海控股股份有限公司（以下简称“泛海控股”或“公司”）主营房地产开发业务和金融业务，控股股东为中国泛海控股集团有限公司（以下简称“中国泛海”），实际控制人为自然人卢志强。泛海控股成立于 1989 年 5 月 9 日，前身为南海石油深圳开发服务总公司物业发展公司，于 1994 年 9 月 12 日在深圳证券交易所上市，其时控股股东为深圳南油（集团）有限公司（以下简称“南油集团”）。1998 年 10 月，泛海能源控股股份有限公司（以下简称“泛海能源”）受让南油集团持有的 52.50%法人股，成为公司控股股东。后经多次股权转让、更名和定向增发等， 截至 2014 年 4 月 28 日， 公司更名

8、为泛海控股股份有限公司， 股票简称变更为 “泛海控股” ，代码为“000046”，控股股东为中国泛海。2016 年 1 月，公司完成非公开发行股票 6.39 亿股，募集资金 57.50 亿元。截至 2019 年 9 月末，公司总股本为 51.96 亿股，自然人卢志强直接和间接持有公司 71.23%的股份，为公司实际控制人。公司房地产开发业务以住宅产品为主，涉及写字楼、酒店、大型城市综合体等多个业态，具备多业态综合开发能力；房地产项目主要位于北京、上海、武汉、深圳等经济发达城市，2019年公司出售位于北京和上海的项目后，项目布局主要集中于武汉。公司金融业务主要包括证券、信托、财险等，运营主体主要

9、为民生证券股份有限公司（以下简称“民生证券”）、中国民生信托有限公司（以下简称“民生信托”）、亚太财产保险有限公司（以下简称“亚太财险”）和中国通海国际金融有限公司（0952.HK，以下简称“中国通海金融”）。截至 2019 年 9 月末，公司资产总额 1820.72 亿元，所有者权益 341.04 亿元，资产负债率为 81.27%。2018 年及 2019 年 19 月，公司实现营业总收入分别为 124.04 亿元和 82.97 亿元，利润总额分别为 13.46 亿元和 34.21 亿元。本期本期债券债券概况及募集资金用途概况及募集资金用途本期本期债券债券概况概况经中国证监会证监许可2019

10、579 号文核准，公司获准在中国境内向合格投资者公开发行面值总额不超过 50.00 亿元的公司债，采用分期方式发行；其中第一期已于 2019 年 7 月 9 日发行，发行规模 5.5 亿元，票面利率 7.5%，起息日 2019 年 7 月 9 日，期限 3（2+1）年；第二期已于 2019 年 12 月 25 日发行，发行规模 5.00 亿元，票面利率 7.5%，起息日 2019 年 12 月25 日，期限 3（2+1）年；第三期已于 2020 年 1 月 23 日发行，发行规模 12.00 亿元，票面利率 7.5%，起息日 2020 年 1 月 23 日，期限 3（2+1）年；第四期已于 2

11、020 年 2 月 27 日发行，发行规模 4.00 亿元，票面利率 7.5%，起息日 2020 年 2 月 27 日，期限 3（2+1）年；本次公司拟发行“泛海控股股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第三期）”（以下简称“本期债券”），票面总额不超过人民币 7 亿元，其中基础发行规模为人民币 0.5 亿元，可超额配售不超过人民币 6.5 亿元（含 6.5 亿元）。本期债券的期限为 3 年，附第 2 年末公司东方金诚债评字【东方金诚债评字【20202020】400400 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3

12、号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/2赎回选择权、调整票面利率选择权和投资者回售选择权。本期债券面值 100 元，按面值发行，发行利率为固定利率。本期债券采用单利按年计息，不计复利，逾期不另计利息。每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。本期债券无担保。募集资金用途募集资金用途本期债券所募集资金扣除发行费用后，拟用于偿还金融机构借款。经营环境经营环境宏观经济宏观经济和和政策环境政策环境一季度一季度 GDPGDP 同比将出现较大幅度负增长，海外疫情升温会制约二季度经济反弹同比将出现较大幅度负增长，海外疫情升温会制约二季度经济反弹2 月前后国内新冠疫

13、情处于高发期，必要的防控措施已对消费、投资及对外贸易活动带来严重冲击，1-2 月主要宏观经济指标均现两位数的同比负增长。3 月以来国内疫情进入稳定控制阶段，复工复产加速。但在海外疫情急剧升温、国际金融市场剧烈动荡背景下，国内经济回升势头受到较大影响。预计一季度 GDP 同比增速将为-5.0%至-10.0%。二季度国内消费回补、投资加速态势会进一步明显，但欧美疫情仍将处于高发期，外需会出现更大幅度下滑，我们估计当季 GDP 增速仅将回升至 3.0%左右。若全球疫情在上半年晚些时候得到基本控制，下半年国内宏观经济有望出现接近两位数的反弹，全年 GDP 增速将在 3.5%左右。一季度宏观政策以一季度

14、宏观政策以“救急救急”为主，二季度之后有可能出台全面经济为主，二季度之后有可能出台全面经济纾困纾困计划计划2 月以来央行实施降息降准，定向滴灌力度明显加大，财政减税降费持续加码，重点缓解疫情期间小微企业面临的生存及运营压力，稳定就业岗位。考虑到本次疫情冲击烈度远超预期，会对全年就业形势形成较大压力，预计二季之后有可能出台全面经济纾困计划，主要包括大幅减税降费、扩大基建支出、大规模发放招工及稳岗补贴，以及适度放松汽车及房地产限购等。为此，除上调财政赤字率目标、扩大新增地方政府专项债规模外，不排除年内发行特别国债筹资的可能。未来货币政策将保持边际宽松态势，二季度降息降准还会持续推进，同时央行将坚守

15、不搞大水漫灌底线。行业行业分析分析公司主要从事房地产开发业务和金融业务，所属行业主要为房地产行业、证券行业和信托行业。房地产行业房地产行业新冠肺炎疫情对房地产短期销售产生较大冲击，但新冠肺炎疫情对房地产短期销售产生较大冲击，但 3 3 月已开始改善，预计在政策维稳、按月已开始改善，预计在政策维稳、按揭投放趋稳及需求回补的影响下，二季度销售增速将有望持续修复揭投放趋稳及需求回补的影响下，二季度销售增速将有望持续修复疫情期间，大多数省市线下售楼处和中介门店暂时关闭，房企推盘数量显著下滑，国内商品房销售受到较大影响。2020 年 13 月，全国商品房累计销售面积 21978.32 万平方米，同比东方

16、金诚债评字【东方金诚债评字【20202020】400400 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/3下降 26.3%；商品房销售额 20364.86 亿元，同比下降 24.7%。此外，3 月 1 日以来，30 大中城市商品房销售面积已恢复至去年同期 50%以上，销售情况正逐步好转。预计二季度随着各城市继续复工，供给和需求均将集中释放，商品房销售面积增速有望明显修复。2 月中下旬以来，除疫情严重的湖北省外，各城市已逐步复工，大部分城市售楼处陆续开放，房企积极推出线上售房、

17、无理由退房、打折促销“以价换量”等营销策略，“渡难关”因城施策密集实施释放出一定程度托底及维稳的信号，“三稳”基调不变，按揭投放趋稳，加之货币政策和局部地区政策边际宽松可期，二季度销售增速料将有望修复。图表图表 1 1全国商品房销售情况（万平方米、亿元、全国商品房销售情况（万平方米、亿元、% %）数据来源：Wind疫情使得房企短期销售及回款承压，影响拿地、开复工意愿，行业投资增速首次负增长，疫情使得房企短期销售及回款承压，影响拿地、开复工意愿，行业投资增速首次负增长，预计二季度投资增速在销售回款增加、拿地及开复工回暖的情况下将有望改善预计二季度投资增速在销售回款增加、拿地及开复工回暖的情况下将

18、有望改善疫情使得房企销售及回款承压，开复工延缓，影响拿地意愿，房地产开发投资累计增速在2 月份首次负增长；2020 年 12 月，房地产开发投资完成额 10115 亿元，同比增速-16.3%。随着 3 月国内房地产项目有序复工，土地购置及建安支出增加，房地产开发投资增速有所改善；其中 3 月开发投资完成额 11848 亿元，同比增长 1.15%，单月同比增速回正。预计二季度，随着各地复工进度加快及复工率的提升，在部分地方政府适度支持政策以及整体宽松的融资环境下，房企土地购置、新开工及施工将在销售回暖的条件下将继续得到改善；复工程度的增加及结转高峰的到来对竣工增速提升亦可提供保障，总体来看，预计

19、房地产投资增速将进一步向上修复。东方金诚债评字【东方金诚债评字【20202020】400400 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/4图表图表 2 2全国全国房地产开发投资房地产开发投资及土地购置情况（及土地购置情况（% %）数据来源：Wind证券行业证券行业在政策面加大对资本市场的支持和鼓励企业加大股权融资的利好下，预计证券公司盈利持在政策面加大对资本市场的支持和鼓励企业加大股权融资的利好下，预计证券公司盈利持续改善，业务创新能力较强的全国综合性券商将优先受益续改善

20、，业务创新能力较强的全国综合性券商将优先受益2020 年，预计短期股票市场将受疫情的冲击，但“宽货币+宽信用”政策下市场流动性仍保持宽松，将支撑全年股票市场活跃度的上升，经纪业务和自营业务有望维持回升态势。证券公司料将持续推进主动管理型资管业务转型，且在政策鼓励加大股权融资的背景下，IPO、优先股和可转债等品种融资规模同比增加，并购重组和再融资业务政策的松绑亦将带动收入回升。券商净资本规模预计小幅上升，流动性改善，财务杠杆倍数仍将处于低位，整体行业信用风险较小。预计 2020 年券商自营业务进一步强化非方向性投资转型，并通过衍生品的运用以稳定收益，股票质押业务仍将处于收缩态势。同时，经过近两年

21、时间的持续暴雷，民企中的高风险有瑕疵主体逐渐减少，加之监管政策由去杠杆转向稳杠杆，央行持续引导资金流向实体经济，民营企业的融资端将逐渐改善，券商信用风险管理压力将有所缓解。不同券商风险差异较大。全国综合性券商资产负债结构保持合理水平，业务创新能力持续增强，整体抗风险能力很强。区域竞争优势券商面临的市场竞争压力上升，经营分化加剧，同时需关注部分券商自营市场风险及股票质押信用风险管理压力。小券商市场竞争力及融资能力偏弱，民营控股类券商关联交易风险较为突出。东方金诚债评字【东方金诚债评字【20202020】400400 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京

22、市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/5图表图表 3 3证券公司财务概况（单位：亿元、证券公司财务概况（单位：亿元、% %）数据来源：中国证券业协会信托行业信托行业随着监管倡导信托业务回归本源，目前信托行业处于主动管理类业务转型的过渡阶段，业随着监管倡导信托业务回归本源，目前信托行业处于主动管理类业务转型的过渡阶段，业务规模和盈利水平有所回落，但整体资本充足性仍然保持在较好水平务规模和盈利水平有所回落，但整体资本充足性仍然保持在较好水平我国信托行业逐步建立起了由银保监会信托部、中国信托业保障基金有限责任公司、中国信托登记有限责任公司与中国信托业协会

23、组成的“一体三翼”监管体系框架。2017 年以来，在金融严监管大环境下，监管机构和行业协会相继出台了关于规范金融机构资产管理业务的指导意见、信托公司受托责任尽职指引等多项信托行业的政策办法，限制信托通道类业务的扩张，促进信托业务回归本源。在行业监管趋严的形势下，2018 年以来，信托公司事务管理类信托规模终止了上升态势，带动行业受托资产规模持续回落，资管新规效果初步显现。截至 2019 年 9 月末，信托行业受托资产余额 22.00 万亿元， 同比下降 4.94%。 其中， 以被动管理为主的事务管理类信托余额 11.60万亿元，同比下降 14.75%。受监管环境趋严、市场信用风险暴露，以及资本

24、市场波动加剧影响，2018 年，信托行业实现营业收入同比下降 4.20%至 1140.63 亿元， 其中信托业务收入同比下降 2.91%至 781.75亿元，利息收入和投资收益合计 310.36 亿元，同比下降 10.64%。同时，随着市场信用环境恶化，信托风险项目数量和规模大幅上升。截至 2019 年 9 月末，全行业信托风险项目余额合计 4611.36亿元，同比上升 113.51%。近年来，信托行业净资产和实收资本规模持续增长，但增速放缓。截至 2018 年末，全行业净资产总额 5749.30 亿元，各家信托公司资本充足性相关指标均满足监管要求，整体资本充足性较好。东方金诚债评字【东方金诚

25、债评字【20202020】400400 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/6图表图表 4 4信托资产余额（按照功能分类）（单位：亿元、信托资产余额（按照功能分类）（单位：亿元、% %）数据来源：中国信托业协会，东方金诚整理业务运营业务运营经营概况经营概况公司营业总收入及毛利润主要来源于房地产开发业务公司营业总收入及毛利润主要来源于房地产开发业务和金融业务和金融业务，近年近年营业营业总总收入收入和毛利和毛利润润有所降低有所降低，毛利率，毛利率持续提升且持续提升且处于较

26、高水平处于较高水平，其中，其中金融业务金融业务的的贡献贡献持续持续提升提升泛海控股主要从事房地产开发业务和金融业务。2016 年2018 年，受房地产业务结转规模降低影响，公司营业总收入持续降低。从收入构成看，房地产开发业务和金融业务是公司收入的主要来源，其中房地产开发业务占比持续降低，金融业务收入逐年快速增长；其他业务包含物业管理、物业出租等，收入和占比均较小。同期，公司毛利润持续降低，其中房地产开发业务毛利润贡献有所降低；综合毛利率保持增长，其中房地产开发业务毛利率始终处于较高水平。2019 年 1 月 20 日， 公司控股子公司武汉中央商务区股份有限公司 （以下简称 “武汉公司” ）与融

27、创房地产集团有限公司（以下简称“融创房地产”）签署了协议书，武汉公司向融创房地产转让上海董家渡项目（以下简称“上海项目”）及北京泛海国际居住区 1#地块项目（以下简称“北京项目”）。转让北京项目和上海项目后，公司收入仍主要来自于房地产开发业务和金融业务，但是金融业务收入占比及毛利润贡献显著提高，成为公司收入和毛利润的主要来源之一。2019 年 19 月，公司营业总收入中房地产开发业务收入占比大幅下降，金融业务收入占比大幅提升至 80.87%；受金融业务占比提高影响，综合毛利率显著提高。东方金诚债评字【东方金诚债评字【20202020】400400 号号邮箱：电话：010-62299800传真：

28、010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/7图表图表 5 5公司营业公司营业总总收入构成及毛利润、毛利率情况收入构成及毛利润、毛利率情况（单位：亿元、单位：亿元、% %）类别类别20162016 年年20172017 年年20182018 年年2012019 9年年1 19 9月月收入收入占比占比收入收入占比占比收入收入占比占比收入收入占比占比房地产开发176.7071.6378.3346.4143.2234.8511.3013.62金融业务60.4924.5284.9250.3273.9759.6367.0980.8

29、7其他6.642.695.533.276.855.524.585.52合计合计246.71246.71 100.00100.00 168.76168.76 100.00100.00 124.04124.04 100.00100.0082.9782.97 100.00100.00毛利润毛利润 毛利率毛利率 毛利润毛利润 毛利率毛利率 毛利润毛利润 毛利率毛利率 毛利润毛利润 毛利率毛利率房地产开发73.9941.8729.4837.6423.4354.216.6859.10金融业务1-其他2.0230.452.4945.091.8226.561.5633.98合计合计2 2137.76137.7

30、655.8455.84 116.89116.8969.2669.2699.2299.2279.9979.9974.0174.0189.2089.20数据来源：公司提供，东方金诚整理房地产开发房地产开发公司房地产开发业务项目布局以武汉为主，开发经验丰富，具备多业态开发能力，在区域公司房地产开发业务项目布局以武汉为主，开发经验丰富，具备多业态开发能力，在区域市场具有较强的竞争力市场具有较强的竞争力房地产开发业务为公司的传统主业，经营历史较长，公司在北京、上海、深圳和武汉等一线和核心二线城市，以及美国洛杉矶、旧金山、纽约、夏威夷等境外城市的核心地段均有布局。2019 年 3 月，公司转让了上海项目和

31、北京项目。2020 年 3 月 30 日，公司发布泛海控股股份有限公司关于境外全资子公司出售资产交易终止公告和泛海控股股份有限公司关于签署境外资产出售框架协议的公告称，公司拟出售的位于旧金山 First Street 和 Mission Street的相关境外资产更换买方。公司转让北京项目、上海项目和位于旧金山的项目后，国内项目布局将主要位于武汉。公司房地产开发业务以住宅产品为主，涉及写字楼、商业、酒店、大型城市综合体等多个业态，具备多业态综合开发能力，代表项目有北京泛海国际居住区、武汉中央商务区、杭州民生金融中心等。2018 年公司住宅结算面积占比 95.01%，写字楼结算面积占比 4.76

32、%，其他产品类型占比 0.24%。公司产品在空间合理性、住宅理念、以及人性化设计等方面得到了市场和客户的高度认可，具有较强的品牌优势和竞争实力。公司房地产项目集中于武汉市公司房地产项目集中于武汉市，新冠，新冠肺炎肺炎疫情疫情对公司项目销售、回款、开发进度及结转将对公司项目销售、回款、开发进度及结转将形成较大负面影响，形成较大负面影响，疫情疫情期间合同销售金额和业务获利存在进一步的下行压力期间合同销售金额和业务获利存在进一步的下行压力2016 年2018 年，公司房地产开发业务收入和毛利润均逐年降低，主要系房地产业务结转规模有所减少所致；业务毛利率有所波动，其中 2018 年公司房地产业务毛利率

33、显著提高，一方面是公司 2017 年结转项目中写字楼占比较高，且以整售为主，毛利率较低；另一方面是公司2018 年结转项目售价较高， 且土地成本较低。 近年受调控政策及公司出售部分房地产项目影响，1公司金融业务无直接成本，未计算其毛利润及毛利率。2公司综合毛利润=营业总收入-营业成本，综合毛利率=（营业总收入-营业成本）/营业总收入*100%。东方金诚债评字【东方金诚债评字【20202020】400400 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/8公司房地产业务合同销售金

34、额和合同销售面积均总体有所降低； 2019 年前三季度公司合同销售金额和合同销售面积均同比显著下滑， 主要系 2019 年公司出售北京项目和上海项目后可售项目规模降低所致。2019 年 9 月末公司预收款项 84.71 亿元，为 2018 年营业收入的 1.69 倍，为未来收入及利润的实现提供了一定的保障。公司房地产项目平均销售价格有所波动， 其中 2018 年公司平均合同销售价格同比大幅上涨104.15%， 系武汉项目3销售价格上涨及北京泛海国际居住区二期、 上海泛海国际公寓项目 （10#地）项目销售价格较高所致。图表图表 6 6公司房地产开发业务收入及合同销售情况公司房地产开发业务收入及合

35、同销售情况（单位单位：亿元亿元、% %、万平方米万平方米、元元/ /平方米平方米）项目项目20162016 年年20172017 年年20182018 年年20192019年年1 1 9 9月月合同销售面积36.2025.5928.083.00合同销售金额128.9051.80116.0415.97平均销售价格35608202424131953233预收款项37.2611.9074.1084.71预收款项/营业收入0.200.141.48-资料来源：公司提供，东方金诚整理分销售区域看，2019 年 3 月，上海项目和北京项目转让完成后，公司在上海无土地储备，在北京项目仅为北京泛海国际居住区二期

36、（2#地、3#地），房地产项目主要位于武汉市，未来合同销售金额将主要来自于武汉市。2019 年 19 月，公司合同销售金额 15.97 亿元，主要来自于武汉中央商务区的芸海园项目和北京泛海国际居住区二期项目。公司房地产项目主要位于新冠肺炎疫情最严重的武汉市，受武汉市售楼处线下关停影响，项目销售需求短期内下降严重，对公司项目销售、回款形成很大不利影响；同时，疫情期间武汉市房地产项目施工基本停滞，开发进度放缓将导致公司房地产项目结转规模显著下降，对公司结转收入形成较大负面影响。总体看，预计疫情期间公司房地产业务合同销售金额和业务获利存在较高下行压力。2020 年 3 月底国内疫情已基本得到有效控制

37、，4 月武汉市已经解禁，公司也逐步推进复工、复产，随着疫情得到有效控制，公司未来销售情况将有望好转。图表图表 7 7公司房地产开发项目分区域销售情况（单位：亿元、公司房地产开发项目分区域销售情况（单位：亿元、% %）区域区域20162016 年年20172017 年年20182018 年年20192019 年年 1 19 9 月月金额金额占比占比金额金额占比占比金额金额占比占比金额金额占比占比武汉64.7250.2148.8494.2957.4249.487.9049.47北京58.1645.120.781.5125.3021.808.0750.53深圳5.184.022.184.210.22

38、0.19-上海0.840.65-33.1028.53-合计合计128.90128.90100.00100.0051.8051.80100.00100.00116.04116.04100.00100.0015.9715.97100.00100.00数据来源：公司提供，东方金诚整理32017 年，武汉地区项目平均合同销售价格 19559 元/平方米；2018 年，武汉地区项目平均合同销售价格 24612 元/平方米。东方金诚债评字【东方金诚债评字【20202020】400400 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C

39、 座 12 层100600官网：http:/9公司以商业性质的拟建项目为主的土地储备充足，土地成本公司以商业性质的拟建项目为主的土地储备充足，土地成本相对相对较低，但较低，但 20202020 年年可售项可售项目主要位于武汉市、目主要位于武汉市、可售面积可售面积 81.0781.07 万平方米万平方米，疫情疫情期间销售及回款存在较高下行压力期间销售及回款存在较高下行压力从施工和竣工情况来看，2016 年2018 年，受北京项目开工影响，公司新开工面积 2018年显著提高；施工面积规模有所降低但仍然较大；竣工面积波动显著，其中 2018 年显著降低，主要系公司降低施工进度所致。2019 年 19

40、 月，公司无新开工项目；2019 年 9 月末施工面积较 2018 年末降低 28.48%，系公司出售北京项目和上海项目所致。截至 2019 年 9 月末，公司销售物业未来可售面积 81.07 万平方米，其中住宅项目 20.79万平方米。 从项目业态看， 已完工项目和在建项目未来可售面积分别为 16.53 万平方米和 64.54万平方米，主要位于武汉；拟建项目尚未开发，暂无可售面积。从城市分布看，公司未来可售项目主要位于武汉，占比 77.44%；分布于武汉的项目位于汉口城区的几何中心，地处内环线和二环线之间，交通方便，市政配套完善，区位优势明显。截至 2019 年 9 月末，公司已完工房地产项

41、目含拟自持物业 50.41 万平方米，业态主要为写字楼、酒店等。此外，2020 年 1 月 23 日，公司发布泛海控股股份有限公司关于境外全资子公司出售资产的公告称，公司拟出售位于旧金山 First Street 和 Mission Street 的相关境外资产；但受新冠肺炎疫情等多方面因素影响，3 月 30 日公司发布公告称终止原境外项目的出售。同时，公司于 2020 年 3 月 30 日发布泛海控股股份有限公司关于签署境外资产出售框架协议 的公告称，公司将把位于旧金山 First Street 和 Mission Street 的相关境外资产出售给非关联第三方Hony Capital Me

42、zzanine Fund 2019 Limited（以下简称“弘毅”），交易的尽调期为截至2020 年 6 月 30 日，交割期为尽调期结束后的 15 日内。若公司境外项目成功出售，公司房地产项目销售物业未来可售面积将有所下降，但受海外疫情影响，境外项目出售也面临较大不确定性。截至 2019 年 9 末，公司已取得土地证的拟建项目规划建筑面积为 434.04 万平方米（以商业性质为主），其中位于武汉、沈阳的项目均为对应在建项目的滚动式开发的尚未开发部分，其余为海外项目。若考虑到拟建项目，截至 2019 年 9 月末公司土地储备仍然较为充足。同时，公司现有项目土地均于 2016 年之前获得，项目

43、地理位置较好、土地成本相对较低。从公司房地产项目可售货值看，预计在 2020 年可实现销售的的货值约 100 亿元，主要来自武汉的芸海园、碧海园、武汉中心等项目。受新冠肺炎疫情影响，2020 年一季度项目销售和回款将受到较大冲击，预计疫情期间合同销售金额将显著下滑；但 4 月武汉市已经解禁，公司已经开始推动复工、复产。随着疫情得到了有效控制，公司房地产项目未来销售情形将有望好转。总体来看，公司以拟建项目为主的土储较充足，土地成本相对较低。公司 2020 年可售项目主要位于新冠疫情最严重的武汉市，预计疫情期间公司房地产项目销售及结转将面临较大下行压力；从长期来看，武汉市经济发展前景好，人口吸附能

44、力较强，疫情得到有效控制后，项目销售前景依然较好。东方金诚债评字【东方金诚债评字【20202020】400400 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/10图表图表 8 82 2019019 年年 9 9 月末月末公司房地产可售项目情况及开工公司房地产可售项目情况及开工进度（单位：万平方米）进度（单位：万平方米）20162016 年年20172017 年年20182018 年年20192019年年1 1 9 9月月项目项目规划建规划建筑面积筑面积可售面可售面积积4 4拟

45、售物业未拟售物业未来可售面积来可售面积拟售物业拟售物业中住宅中住宅新开工面积23.2914.3454.33- 完工项目356.96251.2116.5311.82施工面积378.27314.96274.62196.42 在建项目181.7298.1564.548.97竣工面积63.7799.681.91- 拟建项目434.04-数据来源：公司提供，东方金诚整理公司在建及拟建项目未来投资规模较大，在当前房地产市场调控政策环境公司在建及拟建项目未来投资规模较大，在当前房地产市场调控政策环境及新冠肺炎疫情及新冠肺炎疫情影响影响下，面临资金支出压力下，面临资金支出压力从投资情况来看，公司在建项目计划总

46、投资 622.46 亿元，截至 2019 年 9 月末，已累计投入 395.25 亿元，尚需投资额 227.21 亿元。从拟建项目看，截至 2019 年 9 月末，公司分布于武汉、沈阳的国内拟建项目计划投资金额待定，但是国内拟建项目规模较大，需要较高的投资支出。公司国内项目未来总投资额规模仍然较高，在当前房地产市场调控政策环境及全国新冠疫情影响下，仍将面临一定资金压力。从公司拟建海外项目未来投资计划来看，公司海外项目计划总投资 77.55 亿美元，大部分项目处于前期设计阶段。美国房地产项目开发中无法在项目竣工前进行预售，预计公司美国房地产开发业务面临一定的资金压力。4截至 2019 年 9 月

47、末，公司已完工房地产项目可售面积较 2019 年 6 月末有所提高系统计口径调整所致，2019 年 9 月末的可售面积含公司拟自持经营部分；在建项目可售面积较 2019 年 6 月末增长系项目建设过程中部分项目规划调整所致。东方金诚债评字【东方金诚债评字【20202020】400400 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/11图表图表 9 9截至截至 20192019 年年 9 9 月末公司在建项目投资情况月末公司在建项目投资情况5 5（单位：亿元）（单位：亿元）计划

48、总投资计划总投资截截至至 20192019 年年 9 9 月末已投月末已投资额资额尚需投资额尚需投资额一、国内项目一、国内项目武汉 CBD282.03208.5573.48其中：房地产项目141.1384.9756.16基础设施建设140.90123.5817.32沈阳泛海国际居住区8.006.781.22二、海外项目二、海外项目6 6泛海广场项目127.31104.3322.98泛海中心项目205.1175.59129.52合计合计622.46622.46395.25395.25227.21227.21资料来源：公司提供，东方金诚整理金融业务金融业务公司金融业务涵盖证券、信托、保险等主要金融

49、业态，拥有民生证券、民生信托、亚太财公司金融业务涵盖证券、信托、保险等主要金融业态，拥有民生证券、民生信托、亚太财险等核心金融平台，已成为公司收入和利润的主要来源险等核心金融平台，已成为公司收入和利润的主要来源经过近几年的系统布局和整合优化，公司金融业务涵盖证券、信托、保险等主要金融业态，拥有民生证券、民生信托、亚太财险等核心金融平台，金融业务平台日趋壮大，金融服务链条不断延展，金融业务综合实力不断增强。图表图表 1010公司金融业务运营主体公司金融业务运营主体 20182018 年经营概况（单位：亿元）年经营概况（单位：亿元）营业收入营业收入净利润净利润归属于母公司净利润归属于母公司净利润民

50、生证券14.580.940.95民生信托23.9711.08-亚太财险35.470.34-数据来源：公司提供，东方金诚整理5在建项目未来投资支出是基于 2019 年 9 月末的情况做出的计划，相关数据可能随项目开发建设情况有所调整；因海外项目2020 年及 2021 年投资计划待定，因此公司在建项目 2020 年及 2021 年投资计划中不包含海外项目投资额。武汉 CBD 房地产项目已投资额不包含已投入的土地成本。6泛海广场项目和泛海中心项目分别计划总投资 18 亿美元和 29 亿美元， 均已按照 2019 年 9 月 30 日人民币汇率中间价 7.0729折算为人民币。东方金诚债评字【东方金