万科Ａ：2020年面向合格投资者公开发行公司债券（第三期）信用评级报告.PDF

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1、 万科企业股份有限公司万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者年面向合格投资者 公开发行公开发行公司债券（第三期）公司债券（第三期）信用评级报告信用评级报告 项目负责人：石 炻 项目组成员：应治亚 李 昂 电话：(010)66428877 传真：(010)66426100 2020 年 5 月 29 日 CCXI-20201724D-01 2 万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第三期）信用评级报告 China Chengxin International Credit Rating Co.,Ltd. 声声 明明 本次评级为发行人委托评级。除因本次评级事项

2、使中诚信国际与评级对象构成委托关系外，中诚信国际与评级对象不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联关系；本次评级项目组成员及信用评审委员会人员与评级对象之间亦不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联关系。 本次评级依据评级对象提供或已经正式对外公布的信息，相关信息的合法性、真实性、完整性、准确性由评级对象负责。中诚信国际按照相关性、及时性、可靠性的原则对评级信息进行审慎分析，但对于评级对象提供信息的合法性、真实性、完整性、准确性不作任何保证。 本次评级中，中诚信国际及项目人员遵照相关法律、法规及监管部门相关要求，按照中诚信国际的评级流程及评级标准，充分履行了勤勉尽责和诚

3、信义务，有充分理由保证本次评级遵循了真实、客观、公正的原则。 本评级报告的评级结论是中诚信国际遵照相关法律、法规以及监管部门的有关规定，依据合理的内部信用评级流程和标准做出的独立判断， 不存在因评级对象和其他任何组织或个人的不当影响而改变评级意见的情况。本评级报告所依据的评级方法在公司网站（）公开披露。 本信用评级报告对评级对象信用状况的任何表述和判断仅作为相关决策参考之用， 并不意味着中诚信国际实质性建议任何使用人据此报告采取投资、借贷等交易行为，也不能作为使用人购买、出售或持有相关金融产品的依据。 中诚信国际不对任何投资者（包括机构投资者和个人投资者）使用本报告所表述的中诚信国际的分析结果

4、而出现的任何损失负责， 亦不对发行人使用本报告或将本报告提供给第三方所产生的任何后果承担责任。 本次评级的信用评级结果自本评级报告出具之日起，有效期为一年。债券存续期内，中诚信国际将按照跟踪评级安排 ，定期或不定期对评级对象进行跟踪评级，根据跟踪评级情况决定维持、变更、暂停或中止评级对象信用等级，并及时对外公布。 China Chengxin International Credit Rating Co.,Ltd. 北京市东城区朝阳门内大街南竹杆胡同 2 号银河 SOHO6 号楼 邮编：100010 电话： （8610）6642 8877 传真： （8610）6642 6100 Buildin

5、g 6, Galaxy SOHO, No.2 Nanzhuganhutong,ChaoyangmenneiAvenue, Dongcheng District,Beijing, 100010 万科企业股份有限公司： 受贵公司委托， 中诚信国际信用评级有限责任公司对贵公司及贵公司拟发行的“万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第三期） ”的信用状况进行了综合分析。经中诚信国际信用评级委员会最后审定，贵公司主体信用等级为 AAA，评级展望为稳定，本期公司债券的信用等级为 AAA。 特此通告 中诚信国际信用评级有限责任公司 二零二零年五月二十九日 2020 1724D 4

6、 万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第三期）信用评级报告 China Chengxin International Credit Rating Co.,Ltd. 发行要素发行要素 发行主体发行主体 本期规模本期规模 发行期限发行期限 偿还方式偿还方式 发行目的发行目的 万科企业股份有限公司万科企业股份有限公司 不超过不超过 20 亿元亿元（含（含 20 亿元）亿元） 品种一期限为品种一期限为 3+2 年期， 品种二期限为年期， 品种二期限为 5+2年期年期 每年付息一次，到期一每年付息一次，到期一次还本付息次还本付息 偿还即将到期偿还即将到期或回或回售售的公司债

7、券的公司债券 评级观点：评级观点：中诚信国际评定万科企业股份有限公司（以下简称“万科企业”或“公司”）主体信用等级为 AAA，评级展望为稳定；评定“万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第三期）”的债项信用等级为 AAA。中诚信国际肯定了万科企业稳固的行业龙头地位、稳步增长的销售业绩和丰富的待结算资源、丰富且布局分散的土地储备、核心住宅业务与城市配套服务业务的协同效应以及稳健的财务政策等方面的优势对公司整体信用实力提供了有力支持。同时，中诚信国际关注到房地产行业政策等因素对公司经营及信用状况造成的影响。 概况数据概况数据 万科企业万科企业 2017 2018 201

8、9 总资产（亿元） 11,653.47 15,285.79 17,299.29 所有者权益（亿元） 1,866.74 2,356.21 2,705.79 总负债（亿元） 9,786.73 12,929.59 14,593.50 总债务（亿元） 1,906.24 2,612.08 2,578.52 营业总收入（亿元） 2,428.97 2,976.79 3,678.94 净利润（亿元） 372.08 492.72 551.32 EBITDA（亿元） 571.32 785.63 921.00 经营活动净现金流（亿元） 823.23 336.18 456.87 营业毛利率（%） 34.10 37.4

9、8 36.25 净负债率（%） 8.84 30.89 33.87 总债务/EBITDA（X） 3.34 3.32 2.80 EBITDA 利息倍数（X） 6.96 5.55 6.16 注：中诚信国际根据 2017 年2019 年审计报告整理。 正正 面面 稳固的行业龙头地位。稳固的行业龙头地位。万科企业是国内最早从事房地产开发的企业之一，具有 30 余年的住宅物业开发经验，2019 年公司在全国销售市场占有率约为 4%，且在全国 21 个城市的销售排名位列当地第一，行业龙头地位稳固。 稳步增长的销售业绩，丰富的待结算资源。稳步增长的销售业绩，丰富的待结算资源。20172019 年公司销售金额分

10、别为 5,299 亿元、6,070 亿元和 6,308 亿元，销售业绩稳步增长。截至 2019 年末，公司已售未结转金额达 6,091亿元，可为其未来经营业绩提供有力保障。 丰富且布局分散的土地储备。丰富且布局分散的土地储备。万科企业坚持聚焦深耕城市圈的发展战略， 截至2019年末， 公司在建及待建面积分别为10,256万平方米和 5,394 万平方米，项目均匀分布于国内主要经济圈的近百个城市，丰富分散且针对优势经济区域的布局有助于其抵御区域市场波动风险。 核心住宅业务与城市配套服务业务的协同效应。核心住宅业务与城市配套服务业务的协同效应。公司在坚守住宅房地产开发业务基础上，明确了城乡建设与生

11、活服务商的定位，业务领域不断创新，已进入物业服务、租赁住宅、商业开发与运营、物流仓储服务等城市配套服务业务，逐步发挥较好的协同效应。 稳健的财务稳健的财务政策政策。公司严格执行稳健审慎的经营策略，根据回款情况规划投资及运营支出，财务杠杆比率稳定维持在较低水平。同时，近年来公司营收规模及盈利水平保持较高水平，经营所得可对其债务偿还形成有力支撑。 关关 注注 房地产房地产行业政策行业政策。在宏观经济增速放缓叠加新冠肺炎疫情影响的背景下，因城施策等房地产行业调控政策仍在持续，行业竞争加剧，利润空间不断收窄，环境及政策的变化或将对公司经营战略的实施提出更高要求。 评级展望评级展望 中诚信国际认为， 万

12、科企业股份有限公司信用水平在未来1218个月内将保持稳定。 可能触发评级下调因素。可能触发评级下调因素。 受宏观经济及调控政策变化的影响，房地产有效需求超预期下降， 或公司采取激进的举债扩张措施，公司的经营及财务表现大幅弱化。 同行业比较同行业比较 2019 年部分房地产开发企业主要指标对比表年部分房地产开发企业主要指标对比表 公司名称公司名称 全口径签约全口径签约销售金额销售金额 （亿元）（亿元） 总资产（亿总资产（亿元）元） 净负债率净负债率（%） 货币资金货币资金/短短期债务期债务(X) 总债务总债务/销售商销售商品提供劳务收品提供劳务收到的现金（到的现金（X） 营业总收营业总收入 （亿

13、元）入 （亿元） 净利润率净利润率（%） 存货周转存货周转率率(X) 中国恒大 6,011 22,065.77 212.57 0.41 - 4,775.61 7.02 0.28 碧桂园控股 5,522* 19,071.52 46.46 2.30 - 4,859.08 12.60 0.40 保利地产 4,618 10,332.09 60.32 1.88 0.99 2,359.81 15.91 0.29 融创中国 5,562 9,606.49 172.26 0.93 - 1,693.16 16.63 0.31 万科企业 6,308 17,299.29 33.87 1.77 0.60 3,678.9

14、4 14.99 0.28 注：1、“中国恒大”为“中国恒大集团”简称，证券代码 03333.HK；“碧桂园控股”为“碧桂园控股有限公司”简称，证券代码 02007.HK；“保利地产”为“保利发展控股集团股份有限公司”简称，证券代码 600048.SH ；“融创中国”为“融创中国控股有限公司”简称，证券代码 01918.HK。2、碧桂园控股签约销售金额为权益口径数据。3、由于港股上市公司未披露销售商品提供劳务收到的现金，故表中相关指标无法计算。 资料来源：中诚信国际整理 5 万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第三期）信用评级报告 发行主体概况发行主体概况 万科企业

15、股份有限公司（以下简称“万科企业”或“公司”）前身为 1984 年 5 月成立的“现代科教仪器展销中心”， 1987年更名为“深圳现代科技中心”，1988 年更名为“深圳现代企业有限公司”。1988 年11 月经深圳市人民政府“深府办（1988）1509 号”文批准，深圳现代企业有限公司实施股份制改革，并更名为“深圳万科企业股份有限公司”，初始股本总额为 41,332,680 股。1991 年 1 月 29 日，公司 A股股票在深圳证券交易所上市 （证券代码“000002”） 。1993 年 5 月 28 日，公司发行 B 股在深圳证券交易所上市，并于 12 月更为现名。2014 年 6 月

16、25 日，公司B股以介绍方式转换上市地在香港联合交易所有限公司（H 股）上市（证券代码“02202” ） 。公司主营业务为房地产开发与销售以及商业物业经营，项目覆盖中国南方区域、上海区域、北方区域及中西部区域的近百个主要城市及多个海外城市。 产权结构： 截至 2019 年末， 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会所属的全资子公司深圳市地铁集团有限公司（以下简称“地铁集团”）系公司的第一大股东，持股比例为 28.69%，公司不存在控股股东及实际控制人。 本期债券概况本期债券概况 公司债券注册额度为 90 亿元， 本次拟发行金额不超过 20 亿元 （含 20 亿元） 。 本期债券主要分为两个品种，

17、品种一为 5 年期（附第 3 年末发行人赎回选择权、发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权） ， 品种二期限为 7 年期 （附第 5 年末发行人赎回选择权、发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权） 。本次债券募集资金扣除发行费用后，拟用于偿还即将到期或回售的公司债券。 宏观经济和政策环境宏观经济和政策环境 宏观经济：宏观经济：在新冠肺炎疫情的冲击下，今年一季度 GDP 同比下滑 6.8%，较上年底大幅回落 12.9个百分点，自 1992 年公布季度 GDP 数据以来首次出现负增长。后续来看，随着国内疫情防控取得阶段性胜利，在稳增长政策刺激下后三个季度经济有望反弹，中诚信国际预计在中性情

18、境下全年 GDP或同比增长 2.5%左右， 但仍需警惕海外疫情蔓延给中国经济带来的不确定性。 应对疫情采取的严厉管控措施导致今年前两个月中国经济数据出现大幅度的下滑。3 月份随着国内疫情防控成效显现、复工复产持续推进，当月宏观经济数据出现技术性修复。受 1-2 月份经济近乎“停摆”、3 月份国内产能仍未完全恢复影响，一季度供需两侧均受到疫情的巨大冲击，工业增加值、投资、消费、出口同比均出现两位数以上的降幅。此外，疫情之下供应链受到冲击，部分产品供求关系扭曲导致 CPI 高位运行，工业生产低迷 PPI 呈现通缩状态，通胀走势分化加剧。 宏观风险：宏观风险：虽然当前国内疫情防控取得显著进展，但海外

19、疫情的全面爆发加剧了中国经济运行的内外风险，中国经济面临的挑战前所未有。从外部因素来看，疫情蔓延或导致全球经济衰退，国际贸易存在大幅下滑可能，出口压力持续存在，对外依存度较高的产业面临较大冲击；同时，疫情之下全球产业链或面临重构，有可能给中国经济转型带来负面影响；再次，近期保护主义变相升级，中美关系长期发展存在不确定性，地缘政治风险仍有进一步抬升可能。从国内方面看，多重挑战依然存在甚至将进一步加剧：首先，疫情防输入、防反弹压力仍然较大， 对国内复工复产的拖累持续存在； 其次，宏观经济下行企业经营状况恶化，信用风险有加速释放可能，同时还将导致居民就业压力明显加大；再次，经济增长放缓财政收入大幅下

20、滑但财政支出加大，政府部门尤其是地方政府的收支平衡压力进一步凸显； 最后， 当前我国宏观杠杆率仍处于高位，政策刺激力度加大或加剧债务风险。 宏观政策：宏观政策：在经济遭遇前所未有冲击的背景下，宏观政策坚持底线思维。4 月 17 日政治局会议在坚持打好三大攻坚战、加大“六稳”工作力度基础上，进一步提出“保居民就业、保基本民生、保市场 6 万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第三期）信用评级报告 主体、保粮食能源安全、保产业链供应链稳定、保基层运转”的“六保”方向。财政政策将更加有效，赤字率有望进一步提升，新增专项债额度或进一步扩大，发行特别国债也已提上日程，未来随着

21、外部形势的演变和内部压力的进一步体现，不排除有更大力度的刺激政策。海外量化宽松下国内货币政策仍有空间，货币政策将更加灵活，保持流动性合理充裕的同时引导利率继续下行，在一季度三次降准或结构性降准基础上，年内或仍有一至两次降准或降息操作， 可能的时点有二季度末、 三季度末或年末。政策在加大短期刺激的同时，着眼长远的市场化改革进一步推进， 中共中央、 国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见等文件陆续出台。 宏观展望：宏观展望：尽管当前国内疫情发展进入缓冲期，生产秩序逐步恢复，但消费、投资和出口形势均不容乐观。其中，受经济下行居民收入放缓和谨慎性动机等因素影响，消费需求疲软或将延续；尽管

22、刺激政策将针对基建领域重点发力，但考虑到基建存在一定投资周期，投资或将低位运行；海外疫情迅速扩散导致包括中国主要贸易国在内的全球主要经济体先后进入短期停摆状态，疲软的外部需求将限制出口的增长。需求疲弱将对生产带来拖累，从而给国内的复工复产带来负面影响。综合来看，疫情冲击下中国经济在 2020 年将面临进一步下行压力，但经济刺激政策能在一定程度上对冲疫情对中国经济的负面影响。 中诚信国际认为，中诚信国际认为，虽然国内疫情管控效果显现和经济刺激政策的发力有助于中国经济在后三个季度出现改善，但后续经济的恢复程度仍取决于疫情海外蔓延的情况和国内政策对冲效果，疫情冲击下中国经济短期下行压力仍十分突出。不

23、过，从中长期来看，中国市场潜力巨大，改革走向纵深将持续释放制度红利， 中国经济中长期增长前景依旧可期。 房地产行业房地产行业 2019 年在房地产调控政策持续及政策区域分年在房地产调控政策持续及政策区域分化加重的影响下，房地产销售增速放缓，房化加重的影响下，房地产销售增速放缓，房价涨幅明显收窄，房地产去库存效果逐步显价涨幅明显收窄，房地产去库存效果逐步显现。现。 在坚持住房居住属性政策大基调的背景下，近年来房地产销售增速呈现下行趋势。2019 年，全国商品房销售面积为 17.16 亿平方米， 同比下降 0.1%，近年来首次出现负增长；全年商品房销售金额为15.97 万亿元，同比增长 6.5%，

24、增速下滑 5.7 个百分点。商品房销售价格方面，2019 年，70 个大中城市价格指数环比涨幅呈现明显缩窄，由 2018 年 8月环比涨幅 1.49%的高点波动回落至 2019 年 12 月的 0.35%。 图图1：近年来近年来全国商品房销售情况全国商品房销售情况 单位：亿元、单位：亿元、万平方万平方米、米、% 资料来源：国家统计局，中诚信国际整理 随着房地产去库存政策的持续推进，全国商品房待售面积持续下降， 截至 2019 年末全国商品房待售面积降至 4.98 亿平方米，同比下降 4.9%，去库存效果逐步显现，但值得注意的是此前土地供应较多、人口增长较慢甚至负增长的弱能级城市，库存压力仍然较

25、大，同时棚改货币化政策的收紧亦或对三、四线及以下城市需求产生一定影响。 中诚信国际认为中诚信国际认为，2019 年以来，房地产市场调控继续坚持以“房住不炒”为主要思路，各城市延续多维度实施精准化、差异化调控。在调控政策持续的影响下，房地产企业整体内部流动性来源增速承压。 受融资环境紧缩的影响，受融资环境紧缩的影响，2019 年房企外部现年房企外部现金流平衡能力面临挑战，但拿地意愿的下降金流平衡能力面临挑战，但拿地意愿的下降及新开工面积增速的大幅放缓，均有助于房及新开工面积增速的大幅放缓，均有助于房企现金流状况的改善企现金流状况的改善。 7 万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发

26、行公司债券（第三期）信用评级报告 在投资方面，2019 年，在年初新开工面积和施工面积的双向推动下，房地产开发投资额始终维持两位数的高增速，但随后房企根据外部环境变化调整项目进度，房地产开发投资增速逐渐回落，全年房地产开发投资同比增长 9.9%至 13.22 万亿元，其中住宅投资同比增长 13.9%至 9.71 万亿元。 图图 2：近年来近年来全国房地产开发投资情况全国房地产开发投资情况 单位：亿元、单位：亿元、% 资料来源：国家统计局，中诚信国际整理 受销售增速放缓以及融资环境紧缩的影响，房企拿地意愿降低，新开工增速下滑。其中土地市场方面，国内土地市场购置面积和价款均发生明显下降，同比分别下

27、降 11.4%和 8.7%。施工方面，2019年，房地产开发企业新开工面积 22.72 亿平方米，同比增长 8.5%，增速下滑 8.7 个百分点。 图图 3：近年来房地产开发企业土地购置面积及金额：近年来房地产开发企业土地购置面积及金额 单位：单位：万平方米万平方米、亿元、亿元、% 资料来源：国家统计局，中诚信国际整理 外部融资是房地产企业现金流的重要补充来源。2019 年 5 月以来， 多项针对房企融资端的调控政策相继出台1，房地产企业外部融资难度有所增加。与此同时，房地产行业面临未来 23 年债务集中到期压力，对房企的资金平衡能力形成较大挑战。 中诚信国际认为中诚信国际认为，在行业整体规模

28、增速放缓和融资环境收紧的综合作用下，房地产企业土地投资趋于理性，新开工节奏有所放缓，在一定程度上能够缓解内部现金流平衡压力；与此同时，房地产行业外部流动性压力增大，对房企的资金平衡能力提出更高要求。 房地产行业房地产行业梯队梯队分化格局持续凸显，规模房分化格局持续凸显，规模房企凭借更强的销售回款和外部融资能力具有企凭借更强的销售回款和外部融资能力具有更为明显的竞争优势更为明显的竞争优势。 随着房地产行业调控政策和融资环境持续收紧，市场竞争加剧，行业内的兼并购项目增加，资本实力较强、具有品牌影响力的大中型房地产企业的销售规模及集中度持续提升，房地产行业梯队分化格局持续凸显。 具体来看， 2019

29、 年 TOP 3 房企销售规模增速放缓， 集中度小幅下降 0.3 个百分点； TOP 410、 TOP 1130 的梯队规模企业集中度上升，梯队内竞争加剧，同时各梯队的销售金额门槛也有所提升。总体而言， TOP 30 梯队房企凭借更强的销售回款和外部融资能力，具有较为明显的竞争优势；而房地产市场资源加速向优势企业聚集，将使得梯队分化格局得以持续。与之相比，2019 年 TOP 3150 和 TOP 51100 房企的集中度同比有所下降。 表表 1：20172019 国内房企权益销售金额集中度国内房企权益销售金额集中度 2017 2018 2019 TOP 3 9.4% 9.8% 9.5% TO

30、P 10 19.5% 21.3% 21.4% TOP 30 31.0% 35.1% 35.7% TOP 50 37.3% 43.4% 43.5% 1 5 月，银保监会的 23 号文明确要求，商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资；7 月，银保监会对多家信托进行窗口指导， 要求控制房地产信托规模的增量， 并强化合规管控；当月，国家发改委发文要求，房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务， 同时还需详细披露其海外发债的具体情况和资金用途；8 月，银保监会向各银保监局信托监管处室传达下半年监管重点， 指出按月监测房地产信托业务变化情况，及时釆取多种措施，坚决遏制房地产信托

31、过快增长、风险过度积累的势头。 8 万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第三期）信用评级报告 TOP 100 46.1% 53.7% 53.0% 资料来源：克而瑞信息集团，中诚信国际整理 中诚信国际认为，中诚信国际认为，在行业增速放缓且面临不确定因素的背景下，具有规模优势、品牌影响力、产品打造能力及现金流平衡能力的房企凭借较强的销售及筹资能力，将获得更多的资源倾斜和流动性补充，具有更为明显的竞争优势。 新型冠状病毒肺炎疫情对房地产企业销售回新型冠状病毒肺炎疫情对房地产企业销售回款及开工推盘有负面影响款及开工推盘有负面影响，各地政府相继出，各地政府相继出台相关政策加

32、以应对；台相关政策加以应对；疫情疫情对房地产行业的对房地产行业的影响程度取决于疫情影响程度取决于疫情持续时间持续时间。 新型冠状病毒肺炎疫情（以下简称“疫情” ）直接导致的全国范围停工、停售对房企推盘及销售造成一定冲击；房地产企业土地储备进度及项目推盘节奏亦将更趋审慎。 与此同时，部分地方政府围绕活跃交易、土地出让和融资等层面出台行业相关政策，帮助房地产企业渡过难关。其中上海市、浙江省、海南省、无锡市、西安市、南昌市、深圳市等省市政府先后发文，从允许延迟土地价款缴纳、税费缴纳延期、预售条件适度放宽、延长公积金贷款期限、信贷支持等多个维度帮助房地产开发企业应对疫情影响，但尚未突破限购、限贷、限售

33、、限价等调控政策。 中诚信国际认为，中诚信国际认为，因疫情爆发于房地产行业销售淡季，因而短期内对行业的整体冲击可控；但2020 年下半年房地产企业公开市场到期债务压力较重，若疫情持续时间延长，则房地产企业的资金平衡将在更大程度上依赖于外部政策环境的持续改善。 业务运营业务运营 房地产及相关业务为公司收入的主要来源，近年来收入占比均为 95%以上；同时，随着在管项目增多，公司物业管理收入规模和其占收入的比重呈上升态势，能对公司收入形成一定补充。 表表 2：公司主要板块收入结构及占比（亿元）：公司主要板块收入结构及占比（亿元） 收入收入 2017 2018 2019 房地产及相关业务 2,330.

34、13 2,846.21 3,526.54 物业管理 73.68 97.96 127.00 其他业务 25.16 32.63 25.40 合计合计 2,428.97 2,976.79 3,678.94 占比占比 2017 2018 2019 房地产及相关业务 95.93% 95.61% 95.86% 物业管理 3.03% 3.29% 3.45% 其他业务 1.04% 1.10% 0.69% 合计合计 100.00% 100.00% 100.00% 注：其他业务收入主要包括向联合营公司收取的运营管理费、品牌管理费、商管相关的附属收费等收入。 资料来源：公司年报 公司是全国领先的专业化住宅地产开发商

35、，公司是全国领先的专业化住宅地产开发商，行业龙头地位显著。近年来，公司行业龙头地位显著。近年来，公司房地产销房地产销售及结算规模均呈不断增长态势，同时充足售及结算规模均呈不断增长态势，同时充足的已售待结算资源为其未来业绩形成强力保的已售待结算资源为其未来业绩形成强力保障障 公司于 1988 年进入房地产行业， 经过三十余年的发展，已成为全国领先的专业化住宅房地产开发商。以备案成交金额为口径，公司在中国房地产市场的排名连续多年位居前列。2019 年，公司在全国商品房市场的份额约 4%，在 21 个城市的销售金额位列当地第一， 在 12 个城市排名第二， 行业龙头地位稳固。公司利用标准化模式开发以

36、中小户型普通商品房为主的住宅产品，目前已进入以珠三角为核心的南方区域，以长三角为核心的上海区域，以环渤海为核心的北方区域，以及由中西部中心城市组成的中西部区域等中国大陆近百个城市；此外，公司亦进驻了旧金山、香港、新加坡、纽约、伦敦、西雅图和吉隆坡等多个海外城市；所开发物业覆盖了低层住宅单位、多层住宅单位、高层住宅单位、商用单位及商住混合物业等多种产品类型。 房地产销售方面，近年来公司商品房销售保持增长态势，合同销售金额近三年平均复合增长率为9.11%。销售均价方面，得益于公司较优越的区域布局和产品结构，近三年销售均价亦呈逐年上升态势。根据公司公布的经营简报，受疫情影响，2020年 13 月，公

37、司签约销售面积和签约销售金额同比分别下降 4.33%和 7.74%，需持续关注疫情对公司后续经营业绩的影响。 从销售区域分布来看，公司坚持城市圈的市场 9 万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第三期）信用评级报告 布局策略，其项目区域分布整体较为均衡，能有效降低业务对单一市场区域的依赖程度及区域集中度风险。 2019 年， 公司以长三角为核心的上海区域2销售金额占比为 32.42%，是占比最大的销售区域；以中西部中心城市组成的中西部区域3销售金额占比为 23.88%，近年来有所上升；以环渤海为核心的北方区域4的销售金额占比为 22.54%，近年来占比小幅波动； 而

38、以珠三角为核心的南方区域5的销售金额占比为 20.20%，近年来呈下降趋势。 表表 3：20172019 年公司业务运营情况年公司业务运营情况 单位：亿元、万平方米、元单位：亿元、万平方米、元/平方米平方米 2017 2018 2019 销售面积（全口径） 3,595 4,038 4,112 销售金额（全口径） 5,299 6,070 6,308 销售均价 14,740 15,032 15,340 结算面积 1,981 2,191 2,460 结算金额 2,330 2,846 3,527 已售未结转面积 2,963 3,710 4,289 已售未结转金额 4,143 5,307 6,091 资

39、料来源：公司提供，中诚信国际整理 结算方面，得益于较强的工程节点管控能力，公司结算面积和结算金额均呈上升趋势。从结算区域分布来看，2019 年南方区域、上海区域、北方区域和中西部区域的结算金额占比分别为 32.98%、27.23%、20.53%和 19.26%。截至 2019 年末，公司已售未结转面积和金额分别为 4,289 万平方米和6,091 亿元，对公司后续的业绩形成了强有力的保障。 2 上海区域包括上海、杭州、苏州、宁波、南京、镇江、南昌、合肥、扬州、嘉兴、芜湖、温州、南通、常州、昆山、无锡、徐州、常熟、绍兴、海宁、靖江、瑞安、太仓、盐城、高邮、宿迁、海门、台州、金华、马鞍山、湖州及江

40、阴等。 3 中西部区域包括成都、武汉、西安、重庆、昆明、贵阳、乌鲁木齐、南充、郑州、兰州、宜昌、渭南、玉溪、银川、西宁、西双版纳、大理、鄂州、永川、西昌、眉山、咸阳及周口等。 4 北方区域包括北方区域包含如下城市：北京、天津、沈阳、鞍山、大连、青岛、长春、烟台、吉林、太原、唐山、廊坊、抚顺、秦皇岛、晋中、营口、济南、石家庄、临沂、包头、盘锦、张家口、哈尔滨、淄博、威海及雄安新区。 5 南方区域包括南方区域包含如下城市：深圳、广州、清远、东莞、佛山、珠海、中山、长沙、厦门、福州、三亚、南宁、莆田、柳州、泉州、晋江、漳州及惠州。 10 万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债

41、券（第三期）信用评级报告 表表 4：20172019 年公司销售及结算区域分布情况年公司销售及结算区域分布情况 单位：单位：% 区域区域 2017 2018 2019 销售额占比销售额占比 结算额占比结算额占比 销售额占比销售额占比 结算额占比结算额占比 销售额占比销售额占比 结算额占比结算额占比 南方区域 28.60 30.52 23.64 26.94 20.20 32.98 上海区域 28.33 28.62 29.84 29.33 32.42 27.23 北方区域 23.88 23.77 24.00 24.18 22.54 20.53 中西部区域 18.81 17.09 21.49 19.

42、55 23.88 19.26 其他 0.38 - 1.03 - 0.96 - 合计合计 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 资料来源：公司提供，中诚信国际整理 房地产项目运作方面，近年来公司项目整体保持与拿地及销售相匹配的开工规模，同时竣工规模不断增长，整体项目开发规模不断增长。截至 2019年末， 公司在建项目总建筑面积约10,256万平方米，其中在建权益建筑面积合计约 6,170 万平方米，为其未来销售规模的保持提供了较好保障。 表表 5：20172019 年公司开竣工情况年公司开竣工情况 单位：万平方米单位：万平方米 2017 2018 2

43、019 新开工面积 3,652 4,993 4,241 竣工面积 2,301 2,756 3,008 在建建筑面积（全口径） 6,853 9,013 10,256 在建建筑面积（权益） 4,374 5,402 6,170 资料来源：公司提供，中诚信国际整理 公司坚持量入为出、审慎投资的策略，近年公司坚持量入为出、审慎投资的策略，近年来拿地节奏有所放缓，多元化的拿地方式有来拿地节奏有所放缓，多元化的拿地方式有效地控制了拿地成本。此外，合理且分散的效地控制了拿地成本。此外，合理且分散的土地储备有利于抵御区域市场波动风险，增土地储备有利于抵御区域市场波动风险，增强抗风险能力。强抗风险能力。 土地储备

44、方面，公司紧跟房地产市场格局的变化，始终遵循严谨的购地策略，并通过 PIE6评估模型、项目跟投制度等方式来控制投资风险。20172019 年公司新增土地储备项目数和新增权益规划建筑面积均有所减少，拿地金额占销售金额的比重不断降低。 从储备项目获取的方式来看，鉴于土地市场竞争激烈，公司持续探索多元化的土地获取模式，通过合作开发、股权收购、代建等方式确保以合理价 6 PIE，即 Population、Infrastructure、Employment 首字母缩写，意指“人口、基础设施建设和就业”。 格获取土地资源。受益于此，近三年公司新增储备项目平均楼面地价整体处于较低水平。 从新增土地储备的区域

45、分布来看， 2019 年中西部区域、北方区域、上海区域和南方区域新增土地储备建筑面积占总建筑面积的比重分别为 40.55%、31.66%、18.31%和 9.48%。从新增土地储备的城市能级分布来看，公司新拓展项目中位于一、二线城市的占比较高。按规划建筑面积计算，2019 年公司新增项目中位于一、 二线城市的项目占比为 71.5%；按权益投资金额计算，位于一、二线城市的项目占比为 79.9%。 表表 6：20172019 年公司新增项目及土地储备情况年公司新增项目及土地储备情况 单位：个、万平方米、亿元、元单位：个、万平方米、亿元、元/平方米平方米 2017 2018 2019 新增项目数量

46、216 227 147 新增规划建筑面积（全口径） 4,615 4,681 3,717 新增规划建筑面积（权益） 2,768 2,490 2,478 新增地价总额（权益） 2,189 1,351 1,550 平均楼面地价 7,908 5,427 6,252 待建面积（全口径） 6,322 5,936 5,394 待建面积（权益） 4,078 3,580 3,360 资料来源：公司提供，中诚信国际整理 截至 2019 年末，公司全部项目的待建面积为5,394 万平方米；其中，中西部区域的占比为38.44%， 北方区域的占比为 30.82%， 上海区域的占比为 15.52%，南方区域的占比为 15

47、.22%。从城市分布情况来看， 截至 2019 年末， 公司待建面积规模排名前十的城市分别为成都、广州、长春、贵阳、西安、重庆、沈阳、昆明、天津和杭州，占当期末全部项目待建面积的比重分别为 8.16%、5.39%、5.25%、 4.92%、 4.58%、 3.82%、 3.81%、 3.56%、 2.77%和 2.52%，上述城市合计占比为 44.78%，公司土地 11 万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第三期）信用评级报告 储备的城市分布较为分散。总体来看，公司整体土地储备保持了合理且分散的区域布局，有助于其抵御区域市场波动风险。 公司在巩固住宅开发业务优势基

48、础上，持续公司在巩固住宅开发业务优势基础上，持续拓展物业服务、 租赁住宅、 商业开发与运营、拓展物业服务、 租赁住宅、 商业开发与运营、物流仓储服务等城市配套服务业务，较好地物流仓储服务等城市配套服务业务，较好地发挥了协同作用发挥了协同作用 物业服务方面，该业务主要由公司旗下子公司万科物业发展股份有限公司 （以下简称“万科物业”）负责运营。凭借较好的物业服务水平、突出的品牌优势及持续的服务创新能力，万科物业近年保持良好的发展态势，营业收入持续增长。根据近年来中国指数研究院与中国物业管理协会合并评选，万科物业连续十年荣获中国物业服务百强企业第一名，且在收入、利润规模与品牌价值等方面均排名行业第一

49、。此外，2018 年 7 月，万科物业旗下万科物业服务（香港）有限公司以首次公开募股定价方式购买戴德梁行 4.9%的股份，并成为其第四大战略股东， 该合作亦成为万科物业与国际接轨的重要纽带。截至 2019 年末， 万科物业累计签约面积 6.4 亿平方米，同比增长 26.1%，其中已接管合同面积 4.5 亿平方米，为未来储备 1.9 亿平方米。 租赁住宅方面，公司积极布局长租公寓市场，目前以青年公寓（“泊寓”）为主要产品线，同时探索为不同阶段客户提供长期租住解决方案。截至2019 年末，公司租赁住宅累计开业 11 万间，已开业房间中 81%位于北京、上海、深圳、广州、杭州、天津、成都、厦门、青岛

50、、南京、苏州、武汉、西安、济南等 14 个核心城市，成熟期项目（开业半年及以上）的平均出租率约 90%。 商业开发与运营方面，公司以印力集团控股有限公司（以下简称“印力集团”）为商业开发与运营平台。截至 2019 年末，印力集团运营管理项目 108个，覆盖 50 多个城市，管理面积近 900 万平方米，已开业面积为 644 万平方米。 物流仓储服务方面， 2014 年公司进入物流仓储服务市场，秉承“聚焦大客户，聚焦重点城市，主打高标库产品”的战略，持续稳健扩张。2018 年 1 月23 日公司发布公告称完成对普洛斯公司（Global Logistic Properties Limited）的私