特色小镇，会是房企下一个掘金点吗？.doc

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1、特色小镇，会是房企下一个掘金点吗？目前一二线城市拿地成本越来越高，对房企而言，传统开发模式意味着净利润大幅下滑。开发商大举拿地卖房、卖房赚快钱的发展模式或将成为过去，不过，开发商似乎看到了又一个发展方向建设特色小镇。据不完全统计，碧桂园、绿城、华夏幸福、华侨城等房企正成为小镇玩家，更多的开发商则跃跃欲试。特色小镇，正在迎来中国城镇化进程中的新“风口” 。无论是从中央到地方的政策导向，还是首批 127 个特色小镇的鼓舞作用，亦或是四年培育 1000 个特色小镇的宏大目标，都在昭告这个新鲜市场的巨大可能性。部分嗅觉灵敏的房地产商，在经历行业利润下滑、城市地价高企之后，也对特色小镇表现出极大的热忱，

2、比如万科、绿城、蓝城、华夏幸福、碧桂园、时代地产、华侨城等多家房企已先后试水特色小镇。当东南西北都有地产商主导的“特色小镇”进入大家视野，业内就有“东良渚、西麓湖、北阿那亚、南聚龙（或绿城蓝湾小镇） ”的四大名镇说法。如果说小镇的范式，是参照国外的“Town” ，那么见地君想，这些扛着“小镇”大旗的狂热者，或许能称为 Townlism，即“小镇主义者” 。在“小镇主义者”眼里，特色小镇仿佛是最后的“概念股” ，尤其是远郊大盘或者产业园区，包装成小镇就受到政府与客户的“追捧” 。实际上，与传统的大盘房地产开发不同，特色小镇或许更看重持续运营能力。出版了业内第一本小镇书走进梦想小镇 、现任良渚文化

3、艺术中心馆长的沈毅晗，被业内尊称为“沈老板” 。说，一个健全的小镇，可以看是一个“生活综合体” ，它必须具备三种物理空间：住宅空间、商业空间和公共空间。其中，公共空间也就是我们常说的“配套设施”最难打造，因为承载了小镇居民生活质量提升、生存环境和方式改变以及小镇文化承载的使命。但公共空间“免费开放，只能持有不能出售，而且还不能产生效益” ，这几乎是有悖于一般房地产开发逻辑的。一：核心城市价格一波超越一波，地价超过楼价，几乎无以为继近期朋友圈经常被刷屏的新闻之一，就是某个区域又拍出了新的地王。从今年上半年报成交数据来看，地王的土地宗数、总价创新高。尤其是二线城市土地价格涨幅惊人。而成交土地价格贵

4、过周边房价，“面粉贵过面包“的现象更为普遍。良好的经济增长背景、城市化、收入上升、国内外宽松的货币政策因素带了地产十余年的发展发展时期，关于未来房价走势，从来都是最热门的话题。房价是涨或跌，我们这里不作过多猜想，只是种种数据表明，一、二线核心城市无论从普通居民的消费承受能力还是产业布局上，其性价比都在降低。在近两年经济转型、经济增长速度放缓的背景下，尤其是制造业等传统产业面临成本上升，盈利下降的困难境地，而不断上升的土地、房租成本使得盈利更加困难。一、二线城市的吸引力也将随之下降。对于普通居民而言：下图是近 3 年一线城市/二/三的住房收入比。一线城市的住房收入比远高于其它城市。这只是一个平均

5、值，要是细看北京、上海、深圳的数据，还要远高于此。资料来源：WIND,复世投资整理对于工商企业、地产企业而言：以零售为例，承载核心商圈重要价值的商业地产百货、购物中心表现持续低迷，高企的地价/租金使得实体经济难以承受。图：全国 50 家/100 家重点零售企业零售额当月同比%资料来源：WIND,复世投资整理那么，当我们看到城市心中的商业也不行，住宅开发风险变大的时候，我们也会关注到旅游市场今年异常火爆，这里我们列出周边游市场数据，持续高增速，预计未来增速仍然在 30%以上。图：2016-2018 中国在线周边游市场预测资料来源：易观智库、广发证券发展研究中心二：中国城市新地理：产业布局从大城市

6、走向大城市带更进一步，从城市发展路径来分析这个问题。这一部分，我们通过麦肯锡对于国内城市群的总结、政策角度、以及长三角地区的具体案例来分析产业布局其实是在逐步促进“大城市带”的形成。（1）麦肯锡城市群方法将中国城市分为 22 个城市群，每个城市群围绕 1 到 2 个中心城市发展。所有的卫星城距离 1 个中心城市不超过 300 公里，并且每个城市群的 GDP 都超过中国城市总 GDP 的1%。从这个图上，其实我们已经可以清晰地看到，从已经形成的格局来看，就是以 22 个核心城市为中心的 22 个城市产业群，每个围绕在核心城市周边的小城市大约十几个到几十个。（2）从政策角度，在时隔 37 年之后，

7、2015 年 12 月，即在中央经济工作会议的同时，中央城市工作会议于北京召开。这是以中央名义召开的城市工作会议，也是历史上最高规格的城市工作会议，普遍被认为中国城市建设迎来拐点的标志性会议。根据会议精神，中央已经意识到：（3）以上海为例，计划构建上海与苏州、无锡、南通、宁波、嘉兴、舟山等地区协同发展的“1+6”上海大都市圈，形成 90 分钟交通出行圈，突出同城效应。图：长三角城市群空间格局示意图根据长三角洲城市群发展规划，长三角城市群大中小城市齐全，拥有 1 座超大城市、1 座特大城市、13 座大城市、9 座中等城市和 42 座小城市，各具特色的小城镇星罗棋布，城镇分布密度达到每万平方公里

8、80 多个。城镇间联系密切，区域一体化进程较快，省市多层级、宽领域的对话平台和协商沟通比较通畅。表：长三角城市群各城市规模等级资料来源：长江三角洲城市群发展规划 ，2014 年数据。三：新兴产业兴起，现有产业经济无需大城市核心区集中科技的发展为人们的生活、工作都提供了极大的便利。从产业发展的角度，我们认为，科技的发展为产业提供了城市之间、区域之间更强的纽带关系，从而使产业在距离空间上的分散提供了可能，同时也降低了成本。从一个最为典型的例子说起，我们来看看世界金融中心华尔街的变化：最早的华尔街，它的金融中心地位来源于是交易聚集地。像芝加哥的商品交易所、谷物交易所和期权交易所这样的传统金融中心有大

9、约 5 万名雇员，而现在，很多工作可以由电脑自动完成。在更为虚拟化：阿尔.伯克利访谈中，有这样一段话：华尔街即使还重要，也会变得越来越电子化。由于科技人们可以在任何地方工作，所以华尔街将作为一个虚拟地点而不是地理实体存在。其价值将体现在投资家有风险的判断及经纪人的知识之中。有价值并值得支付的是关于买卖哪种证券的良策。随着基础设施的完善，以及新兴产业的兴起，城市工商业集中于核心大城市的必要性在逐步降低。总结起来，大约说明了两种趋势：第一， 基础设施完善为核心城市转向周边城市，或中心城区转向郊区提供可行性；第二， 新兴产业留在核心城市/中心城区的必要性在降低。简单说就是，性价比的权衡。在核心城市的

10、承受能力有限的背景下，中心的价值变得越来越高，也就是工商企业、居民为此承受的成本也越来越高，城市中心的性价比也在降低。目前，国内经济正面临着二三十年快速增长之后的放缓，也是经济转型最为迫切的时间点，新兴产业将替代基础制造业等成为未来经济的重要载体。而新兴产业，如 IT、金融、生物医药、传媒、设计类公司等等对于城市配套要求较低，可在核心城市周边布局，分散核心城市中心城区压力。从国外看，比如美国硅谷，是高科技事业云集的美国加州圣塔克拉拉谷的别称。位于加利福尼亚州北部，旧金山湾区南部；硅谷是高科技技术创新和发展的开创者，该地区的风险投资占全美风险投资总额的三分之一。择址硅谷的计算机公司已经发展到大约

11、 1500 家。再例如，格林尼治是美国康涅狄格州的一个小镇，面积很小，只有174 平方公里，集中了五百多家对冲基金。单单 Bridge Water 一家公司就掌管着 1500 亿美元的规模。这个地方离纽约州坐火车 3540 分钟。图：美国中央公园，离格林尼治小镇很近从国内看，举例杭州基金小镇，玉皇山南基金小镇将借鉴“纽约、波士顿”模式，打造中国版“格林尼治”，重点打造私募股权投资基金产业链，形成投资基金资产管理中心，弥补上海等地在服务中小企业方面的不足。小镇目前投资项目 300 余个，投资金额 200 余亿元，管理资产规模超过 1000 亿元，资本集聚效应已初步显现。同时，私人汽车的普及，城市

12、交通网络的不断完善，包括城郊地铁的开通、高铁线路增加缩短了城市及周边区域往来的时间和成本，便利性提升。同时，郊区和小城镇相对较低的人口密度也提供了更好的自然绿化环境，提升生活品质。从上面的例子可见，国内的玉南山基金小镇的自然环境不用多说，美国的格林尼治基金小镇也在美国中央公园的附近。前面谈了很多，大约就是核心城市性价比不高，新兴产业在交通、通讯、网络等等基础设施的逐步完善的背景下，在郊区或小城市也可以布局。而同时，各地/区政府对于产业小镇里的政策、税收等支持，包括同行聚集、人才聚集、客户聚集、配套聚集也大大支持了工商企业的发展，而环境优美，则更是锦上添花。四：美国模式将会成为中国一、二线核心城

13、市的未来看完了政策的方向、区域案例、以及新兴科技对于产业布局、城市布局的影响，不如，我们看看已经经历了城市发展全过程、城市化完成的发达国家是如何演绎这一路径的。或许，我们可以找到共性，去判断我国未来的城市化发展方向和目前所处的阶段。整体上，美国三大群市圈都由大都市、小城市、小城镇等不同层次的城镇体系交错构成。在城镇化进程中，美国整体统筹产业布局，打造大“都市圈”和“城市带” ，依托大中城市，充分发挥中心城市的辐射带动作用，构建多层次的城镇体系，形成了国际性大都市、全国中心城市、区域中心城市、小城市、镇等不同层次的城镇体系。资料来源：网络图片、美国人口调查局 2010 年数据，复世投资整理；从地

14、区分布看，美国已形成了三大城市群： 1、波士顿华盛顿城市群。 2、芝加哥匹兹堡城市群。 3、圣地亚哥旧金山城市群。这些城市带和都市区的形成，都不是靠无限扩张中心城市来实现城市规模，而是通过大批小城镇的集合来实现的，卫星城镇和工业区交错，共同构成大都市圈。大城市/小城市，城市中心/郊区的分配来看：60 年代小城镇兴起，人口和产业向中小城市聚集。美国的城市化分为三个阶段，农村向城市迁移、小城市向大城市聚集、城市向郊区转移三阶段（参与下图） ，这里我们主要讲与此文相关的 60 年代至 90 年代的小城镇发展的时期。60 年代，美国政府实行了“示范城市”的试验计划，开始对大城市中心区进行再开发，试验计

15、划旨在分流大城市人口，加快发展小城镇。从下图可见，美国在城市市区人口在 70-90 年代以下降趋势为主，同时，郊区人口持续增长。70 年代，美国 50 个大城市的人口下降了 4%，而这些大城市周围的小城镇的人口则增加了 11%，中等城市的人口增加了 5%。资料来源：美国 150 年城市发展历程及其对我国城市发展的启示2004图：19 世纪中叶以来芝加哥市人口变化资料来源：都市化时代-20 世纪美国人口流动与城市社会问题从人均 GDP 的指标衡量，目前我国的人均 GDP 和美国小城镇发展的阶段较为相似。由于中国各地区人均 GDP 水平相差较大，我们采用 2015 年各地人均 GDP 分别来对应美

16、国时期，基本全部处于 70 年代以后至 90 年代之前，也就是美国人口由核心城市向小城镇分散，由中心地区向郊区分散的过程。从目前核心城市的人口、交通、基础设施压力等来看，向郊区小镇、向小城市发展的需求也愈加强烈。通过美国的城市发展路径梳理，和我国目前的经济发展水平看，未来几年城市化的过程中，人口由城市中心向郊区发展可能是明显的特征之一。五：国家政策力推小镇模式五：国家政策力推小镇模式为何房企转型会青睐特色小镇？除了行业利润下滑，寻找新的增长点之外，政策推动应是其中因素之一。（一）国家政策积极推荐小镇建设“十三五”规划纲要提出，要因地制宜发展特色鲜明、产城融合、充满魅力的小城镇。今年 5 月，国

17、家发改委也表示，将强化对特色镇基础设施建设的资金支持，支持特色小镇提升基础设施和公共服务设施等功能，并将选择 1000 个左右条件较好的小城镇，积极引导扶持。今年 7 月，住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部三部委联合下发关于开展特色小镇培育工作的通知 ，提出要通过培育特色鲜明、产业发展、绿色生态、美丽宜居的特色小镇，促进经济转型升级，强调建设特色小镇要充分发挥市场主体作用，政府重在搭建平台、提供服务，防止大包大揽，防止盲目造镇。根据文件，到 2020 年，全国要培育 1000 个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居的特色小镇。（二）各地也纷纷出

18、台推荐当地小镇发展的各种规划，有拟建小镇的特色，有政府对于这部分小镇建设的具体支持措施，有拟投资金额等等，这里列出部分省、城市政策：六：成功的案例和大资本推动下的集团化行为，纷纷推动小镇转型六：成功的案例和大资本推动下的集团化行为，纷纷推动小镇转型近两年，各大房地产企业都将小镇开发作为转型的重点，有旅游小镇，有养老小镇，也有农业休闲小镇。宋卫平带领的绿城集团在小镇的开发上倍受关注，桃李春风、乌镇雅园都是业内争相学习的案例。万科的良渚文化村、随园嘉树在养老配套和细节打造上也有很多值得学习的地方。其它类似华侨城、万达，旅游小镇的打造也是这些集团转型的出路之一。 图：万科良渚文化村图：杭州桃李春风碧

19、桂园集团宣布启动“科技小镇”计划，据了解，目前该集团已有三个科技小镇项目开动，分别是惠东稔山科技生态城项目、惠州潼湖创新小镇项目、惠州潼湖科学城项目。与碧桂园不同，绿城中国联席董事长宋卫平选择的是特色“农业小镇” 。按他的设想，小镇距离上海、杭州等城市三五十公里，一个小镇需要三平方公里土地，其中两平方公里是农业，一平方公里开发建设，形成 3 万人的小镇。农业小镇最大的特点是对基础农业的规划，靠着小镇中房地产开发建设部分获得的收益，带动周边的农业改造，建成富有地方特色的大型农业基地，并将周边的农民转化为现代农业工人。未来 5-10 年，绿城将打造 5-10 个这样的理想“农业小镇” 。华侨城集团则在“文旅小镇”发力，日前，该集团在四川同包括成都金牛区、大邑县、双流区三地政府以及成都文旅集团签署合作协议，拟投资 1200 亿元打造天回、安仁、黄龙溪三大旅游名镇。华侨城集团公司总经理段先念表示，将按照国家新型城镇化战略，在“文化+旅游+城镇化”模式下，让三座历史名镇焕发新的活力。综上所述，人口、产业聚集从中心城市向郊区发展，从核心城市向大城市带发展可能是未来城市发展的重要特征，2017 年，是房地产从核心城市向产业小镇发展的最关键的一年。