(5年高职)加盟与创业教学课件汇总完整版电子教案全书课件(最新).ppt

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1、加盟与加盟与创业项目一项目一：评估特许加盟创业潜力：评估特许加盟创业潜力【能力目标】能评估个人特许加盟的有利条件能分析被特许人加盟动机能判断个人是否适合加盟创业【体系结构体系结构】评估特许加盟创业潜力了解加盟创业评估个人是否适合加盟创业加盟创业的含义加盟创业的优势评估个人加盟动机评估个人加盟成熟度加盟创业成功要素评估个人加盟其他条件 【项目导入】董云是一名高职连锁专业的学生，今年大三，正在一家会展企业做实习生。她的上司和同事们因为要经常出席一些商务活动，需要穿着昂贵的礼服、套装，但是家附近只有一些社区开的小干洗店，设备陈旧，服务也一般，所以经常让她拿到单位附近的福奈特洗衣店。经过考察，董云发现

2、福奈特是源自于欧洲的国际知名的洗衣连锁品牌，注重专业技术的提升和洗衣用料的安全性与清洁度。福奈特具有法国先进的洗衣技术和程序，拥有全球规模最大的FIRBIMATIC干洗主机，并掌握欧洲一流的KREUSSLER公司洗涤助剂。自1997年福奈特进军中国洗衣市场以来，其连锁店覆盖了全国30个省市自治区，拥有700家的加盟店，并以惊人的速度在更多的城市蔓延开来。董云家境较好，家人也支持她创业，自己也学过特许经营的有关知识。于是，开一家洗衣店的想法在董云脑中出现。但是，是自己创业还是特许加盟呢？【项目分析】这是一个特许加盟自我评估问题。董云要对自己进行再认识，来确定是否适合特许加盟这种创业方式。【项目分

3、解】为了完成这一项目，可以分解成如下任务。任务一：了解加盟创业任务二：评估个人是否适合加盟创业任务一：任务一：了解加盟创业了解加盟创业一、加盟创业的含义加盟又称特许加盟、特许经营，是指特许人将自己所拥有的商标（包括服务商标）、商号、产品、专利和专有技术、经营模式等以特许经营合同的形式授予被特许人使用，被特许人按合同规定，在特许人统一的业务模式下从事经营活动，并向特许人支付相应的费用。二、加盟创业的优势（一）降低市场风险（二）享受现有的商誉和品牌，减少广告费用（三）被特许人的货源有保障，成本也有所降低（四）提高加盟店的管理水平v三三、加盟创业成功要素、加盟创业成功要素v 被特许人希望通过加盟一个

4、特许加盟体系来实现创被特许人希望通过加盟一个特许加盟体系来实现创业，必须要满足一些先决条件，包括自身的特许加盟知识、业，必须要满足一些先决条件，包括自身的特许加盟知识、经营管理知识、创新创业能力、学习能力等。同时还要具经营管理知识、创新创业能力、学习能力等。同时还要具有创业者素质。有创业者素质。【技能训练】【技能训练】v据虫虫服饰介绍，每年有意加盟虫虫服饰的合作伙伴往往据虫虫服饰介绍，每年有意加盟虫虫服饰的合作伙伴往往超过了预期。不过，经过多次考核之后，对于部分准备加超过了预期。不过，经过多次考核之后，对于部分准备加盟的合作伙伴，虫虫服饰做的工作不是说服他们加盟，而盟的合作伙伴，虫虫服饰做的工

5、作不是说服他们加盟，而是说服他们放弃是说服他们放弃。至于总部，出于加盟契约肯定会全力支至于总部，出于加盟契约肯定会全力支持被特许人，更何况被特许人的成功也代表了它的成功，持被特许人，更何况被特许人的成功也代表了它的成功，除了可以带来利润、拓展市场外，也有利于招募新的投资除了可以带来利润、拓展市场外，也有利于招募新的投资者加盟。但是，假如你认为加盟就可以躺着什么也不干，者加盟。但是，假如你认为加盟就可以躺着什么也不干，一切由总部来管理，不做相对的投入，那最后你就只有站一切由总部来管理，不做相对的投入，那最后你就只有站到失败者的队列中了。到失败者的队列中了。v请认真阅读上述材料，完成下列任务：请认

6、真阅读上述材料，完成下列任务：v1.分析加盟失败的常见原因；分析加盟失败的常见原因；v2.分析具有正确加盟动机对成功加盟的重要性；分析具有正确加盟动机对成功加盟的重要性；v3.分析虫虫服饰为什么要说服某些潜在加盟者放弃加盟。分析虫虫服饰为什么要说服某些潜在加盟者放弃加盟。任务任务2 评估个人加盟有利条件评估个人加盟有利条件一、评估个人加盟动机（一）注重特许商商标品牌（二）注重总部管理支持（三）注重特许商运营模式（四）注重降低投资风险二、评估个人成熟度（一）有特许加盟的能力准备进行特许加盟的潜在被特许人必须要具有成熟的心态。1.接受特许人战略的能力2.接受多数人意见的能力3.受到指正时温和的接受

7、能力4.高度信任特许人的能力5.拥有较强的沟通能力6.接受特许加盟协议并遵守运营手册能力v（二）有特许加盟的特质（二）有特许加盟的特质v1.追求卓越的动机追求卓越的动机v2.发现和把握商机的能力发现和把握商机的能力 v3.较强的风险承受能力较强的风险承受能力 v4.极强的心理承受能力极强的心理承受能力 v创业家有各种不同的品味、个性及道德水平，但或更长的创业家有各种不同的品味、个性及道德水平，但或更长的时间之后才能回收投资。时间之后才能回收投资。v5.团队合作和社会交往能力团队合作和社会交往能力 v6.创造力、自信力与适应力创造力、自信力与适应力 v三、评估加盟创业的其他条件三、评估加盟创业的

8、其他条件v（一）资金状况及收益预期（一）资金状况及收益预期v（二）兴趣和经验（二）兴趣和经验v（三）家庭支持（三）家庭支持【技能训练】【技能训练】v2014年年,王辉刚刚从上海某高校毕业，这个年轻人学的是王辉刚刚从上海某高校毕业，这个年轻人学的是企业管理，以前在馄饨店打过工，对馄饨这种南方点心非企业管理，以前在馄饨店打过工，对馄饨这种南方点心非常喜爱，馄饨鲜美滑嫩，还可以通过馅料和面皮的小小变常喜爱，馄饨鲜美滑嫩，还可以通过馅料和面皮的小小变化，创造出无数的特色品种。王辉渴望自己研发独特的配化，创造出无数的特色品种。王辉渴望自己研发独特的配方，开发真正百吃不厌的中华名小吃。同时他也在思考，方，

9、开发真正百吃不厌的中华名小吃。同时他也在思考，也许加盟一个像也许加盟一个像“吉祥馄饨吉祥馄饨”这样的知名品牌，迅速扩大这样的知名品牌，迅速扩大规模，开几家自己的连锁店，也是一个不错的选择。规模，开几家自己的连锁店，也是一个不错的选择。v请认真阅读上述材料，并查找相关背景资料，完成下列任请认真阅读上述材料，并查找相关背景资料，完成下列任务：务：v1.分析加盟创业者应具备的条件和素质；分析加盟创业者应具备的条件和素质；v2.说明应该如何正确认识加盟创业；说明应该如何正确认识加盟创业；v3.分析加盟创业者如何设定个人成功目标。分析加盟创业者如何设定个人成功目标。【项目实训】【项目实训】v 一次，项目

10、经理接到一次，项目经理接到城市的客户加盟咨询电话，经城市的客户加盟咨询电话，经沟通了解加盟意向较强，但要求对方提交的福奈特加盟沟通了解加盟意向较强，但要求对方提交的福奈特加盟申请表客户却填写的较为潦草和简单，申请表客户却填写的较为潦草和简单，而且而且客户以没有客户以没有时间和精力为由，没有按总部指导，针对自行拟选的店址时间和精力为由，没有按总部指导，针对自行拟选的店址进行深入的市场调研，未能完成市场调研表及人车进行深入的市场调研，未能完成市场调研表及人车流量统计表，未能提交本应配合调研填写的市调表格。流量统计表，未能提交本应配合调研填写的市调表格。并且客户对洗衣店的经营管理想象得较为简单，认为

11、福奈并且客户对洗衣店的经营管理想象得较为简单，认为福奈特品牌很知名，加盟后有了总部的支持，很快就能收回投特品牌很知名，加盟后有了总部的支持，很快就能收回投资，而且期望在资，而且期望在1-2年内收回投资年内收回投资。v 回到总部后，项目经理汇总整理了全套资料并提交市回到总部后，项目经理汇总整理了全套资料并提交市场部综合评估与讨论。场部综合评估与讨论。v实训任务：实训任务：v1、分析该被特许人的加盟动机；、分析该被特许人的加盟动机；v2、分析该被特许人对洗衣服务行业的了解程度；、分析该被特许人对洗衣服务行业的了解程度；v3、分析该被特许人对于投资回收的期望值；、分析该被特许人对于投资回收的期望值；

12、v4、分析该被特许人的个人性格特点；、分析该被特许人的个人性格特点；v5、判断该被特许人是否适合加盟福奈特。、判断该被特许人是否适合加盟福奈特。项目二项目二 特许加盟项目评估与选择特许加盟项目评估与选择【知识目标】n1.了解特许加盟项目评估的要素n2.理解特许加盟项目评估的性质n3.掌握选择特许加盟项目的步骤与方法【能力目标】n1.能科学评估特许加盟项目n2.能正确选择特许加盟项目【体系结构】特许加盟项目评估与选择特许加盟项目评估特许加盟项目选择特许加盟项目评估的内容特许加盟项目评估的性质选择特许加盟行业选择特许经营体系特许加盟项目评估的方法选择购买的特许经营形式【项目导入】【项目分析项目分析

13、】n思考：如何对特许加盟项目进行科学评估？思考：如何对特许加盟项目进行科学评估？n如何选择适合自己特许加盟项目？如何选择适合自己特许加盟项目？n 这是一个特许加盟项目评估和选择的问题。这是一个特许加盟项目评估和选择的问题。任务一：特许加盟项目评估任务一：特许加盟项目评估n一、特许加盟项目评估的内容一、特许加盟项目评估的内容n（一）特许加盟项目所在行业评估（一）特许加盟项目所在行业评估n（二）特许人资质评估（二）特许人资质评估n（三）特许人的业务要素评估（三）特许人的业务要素评估n（四）特许人的管理水平评估（四）特许人的管理水平评估n（五）特许人可提供的支援评估（五）特许人可提供的支援评估n（六

14、）特许人费用评估（六）特许人费用评估n（七）合作条件及合约内容（七）合作条件及合约内容n二、特许加盟项目评估的性质n（一）技术性n（二）经济性n（三）先进性n（四）竞争性n（五）可持续发展性nn二、特许加盟项目评估的性质二、特许加盟项目评估的性质n（六）环保性n（七）合法性n（八）市场性n（九）时代性n（十）可学习性三、特许加盟项目的评估方法三、特许加盟项目的评估方法n加盟店数量n经营状况n整体素质n评估特许经营项目的四个标准中国特许展（北京站中国特许展（北京站 上海站上海站 成都站）成都站）任务二任务二 特许加盟项目选择特许加盟项目选择n一、选择特许加盟行业一、选择特许加盟行业n（一）做自己

15、熟悉的行业（一）做自己熟悉的行业nn（二）设定合理的投资预期（二）设定合理的投资预期n（三）多了解行业细则（三）多了解行业细则任务二任务二 特许加盟项目选择特许加盟项目选择n二、选择特许经营体系二、选择特许经营体系n（一）访问同一特许经营体系的其他加盟者（一）访问同一特许经营体系的其他加盟者n（二）访问特许经营企业的总部（二）访问特许经营企业的总部n（三）经营分析（三）经营分析n（四）专业人士的支持（四）专业人士的支持n（五）特许经营合同和注册商标许可协议（五）特许经营合同和注册商标许可协议n（六）最终决定（六）最终决定任务二任务二 特许加盟项目选择特许加盟项目选择n三、选择购买的特许经营形式

16、三、选择购买的特许经营形式n（一）潜在被特许人所购买的特许经营的形式（一）潜在被特许人所购买的特许经营的形式n（二）选择自己加盟的企业实体形式（二）选择自己加盟的企业实体形式项目三项目三：特许加盟店铺选址与合同签订特许加盟店铺选址与合同签订【知识目标】l掌握商圈调查的方法l掌握店址评估的要素l掌握特许合同的签订【能力目标】l能够进行商圈调查l能够进行店址评估l能够与特许人谈判并签订合同【关键概念】l商圈选址特许经营合同信息披露【体系结构】特许加盟店铺选址与合同签订调查评估店址租赁店铺签订特许经营合同商圈调查的内容商圈调查的方法租赁店铺程序租赁店铺注意事项特许经营的法律性文件签订合同注意事项定量

17、法评估店址【项目导入】大学期间，伊凡在几家餐饮店作兼职和全职服务生，她从自己的经历中学到，企业具有以下优势很重要：良好的管理、清洁的环境、高效的运营、雇员成长和提升的机遇。她最满意的收入颇丰的工作来自一家成功的特许经营餐馆，她在那儿被提升为值日经理。伊凡看到在餐饮业，她的烹调兴趣与文科学习背景很好地融合在了一起。她提供精心设计的菜单、合宜的格调，餐桌气氛和服务质量也各具特色。她进步很快，而且她坚信毕业后在她的家乡的学校附近开一家饮品店，成为一个独立被特许人是最好的创业选择。现在，她想知道的是：究竟哪所学校、学校附近的哪个地方最适合开设一家饮品店呢？选择好了加盟的企业，怎样签订加盟合同呢？【项目

18、分析】这是店铺选址及合同签订的问题。伊凡要对她的家乡学校进行详细的市场调查，来确定具体哪个位置最适合开设饮品店。随后，她还要了解如何与特许人签订特许经营合同。【项目分解】为了完成这一项目，可以分解成如下任务。任务一：调查评估店址任务二：租赁店铺任务三：签订特许经营合同任务任务1调查评估店址调查评估店址【知识要点】店铺选址的程序如图3-1所示，首要的准备工作就是对商圈及聚客点进行周密的调查，列出一份详尽的选址调查报告，从而对备选店址进行评估，分析每个店铺的利与弊，最后确定该地址是否适合店铺的运营。OKNO图3-1选址流程图商圈调查聚客点调查评估正确选址点一、商圈调查的内容所谓店铺的商圈，指以店铺

19、所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，所有可能到该店铺来消费的顾客所分布的地区范围或区域，换而言之就是，店铺的所有潜在顾客所在的地理范围或区域。一家加盟店在设店之前，对于该地区内的各种条件，诸如商圈内的消费购买能力、同业竞争店的营业状况等必须经由调查资料进行分析判断，以作为设店时营业额预测及门店规模决定的参考。进而利用这些资料规划门店整体的经营策略、经营的收益计划、设备资金计划已及经营的价值等。门店商圈调查分析的内容非常多，包括人口、消费、交通、竞争等诸多因素，但归纳起来可以将这些因素归结为三大方面的分析。（一）商圈潜力调查一个门店的生存和发展，依赖于商圈范围内有供其吸收的充足购买力，没有

20、理想的购买力，门店将难以为继。商圈潜力调查，就是调查该地区内消费者生活方式、生活状态的资料，了解商圈范围内有多少人口、多大的潜在消费额、居民的消费行为等，以确定其发展前景如何。1.商圈人口调查 人口调查包括以下项目：人口数量；人口性别比例；人口密度；人口职业构成；家庭结构；教育结构；小区构成等。除了对于目前的人口结构进行调查之外，要注意分析有没有人口增加的潜力，有关过去人口集聚、膨胀的速度及将来人口结构的变迁也要加以预测。在一个人口逐渐增加的新区开店较易成功，在一个人口逐渐 减少的老区开店较易失败。家庭结构是人口结构的基本资料之一，可据此对家庭户数变动的情形及家庭人数、成员状况、人员变化趋势等

21、情况进行了解，进而可以由人员构成的比率，洞悉城市化的发展与生活形态的关系。在商圈人口调查过程中，要注意三点：门店所要求的商人人口数量依规模、地点、竞争情况有所不同，店铺规模越大要求的人口越多；空间障碍因素，如河流、沟壑、大型十字路口、立交桥等会阻止部分顾客；竞争店因素，竞争店会瓜分市场占有率。2.商圈客流量调查 “客流”即是“钱流”，在车水马龙、人流熙攘的热闹地段开店，成功的几率肯定要比普通地段高出许多，因为川流不息的人潮就是潜在的客源。客流量的大小是门店成功的关键因素。客流包括现有客流和潜在客流，除固定商圈内居民外，流动的消费者也是门店一个重要的客户来源。随着交通的便利、人们出行方式和生活方

22、式的改变，流动人口的消费比例所有增加。（1）分析道路特点。选择开店地点还要分析道路特点与客流的关系，运输道路，商流道路，郊区道路，连接道路等具有不同特性的道路，会有不同类型的人经过，所以也各适合不同类型的店铺，在选择地段时赢考虑不同地段道路的特性。（2）分析客流目的、速度、停留时间。对于不同地区，其客流规模可能相同，但其客流目的、速度、停留时间各不相同。如火车站前的机动车道的客流多，但客流的目的不是购物，虽然顺便或临时购物，但客流速度快、停留时间短。（3）分析街道两侧的客流规模及客流规律。由于交通条件、公共设施的影响，街道两侧的客流规模也有所不同。3.潜在消费额调查潜在消费额是在对人口调查的基

23、础上，进一步调查消费者的收入水平和消费水平测算出来的。通过调查消费者的收入水平的资料，可以了解消费的可能性，进而利用家庭、人口的资料，得知每人或每一家庭的收入水平。消费水平是地区内消费活动的直接指标，也是开店最重要的指标。调查商圈内主要相关店铺每人购买金额，一个月及一次的购买金额，据此可以了解每个人或每个家庭的消费情形，并针对消费内容依商品类别分别预测各种商品的消费额，同时也可以知悉商圈内购买力的情况。4.顾客购物倾向调查顾客是上帝，店铺能够成功经营自然而然离不开顾客，所以在开店之前必须先了解顾客消费情况。（1）购买行为调查。包括顾客购买的动机与消费习惯；购买的时间与频率；购买的地点和购物出行

24、方式等。（2）消费意愿调查。包括调查顾客感兴趣的商品与服务；对未来有何期望等。（二）城市结构调查通过对地域内实际生活的空间，包括中心地带及周围区域城市结构技能的调查，了解该地域内设施状况、交通状况、活动空间等环境的现状。1.地域与气候对于地域内地形状况和气候的特殊性进行调查，因为店铺的经营状况与气候因素有相当紧密的关系。2.交通状况门店位置选择交通要道比较好。因为交通网密布的地方往往是人口集中或者流量特别大的地方，自然是开店的理想地点。所以调查时对于商圈内的地铁站、公交车站分布、交通路线与车辆往来都要考虑。3.各项城市机能商圈内的各种行政管理、经济流通、娱乐、商品销售等机构汇集之处必然成为人口

25、流量中的焦点。此处开设店铺需调查分析究竟以公务人口为主体还是以购物、社交、娱乐、休闲的人口为主体。4.城市发展规划除了城市结构的现状外，有关将来发展的方向，诸如行政中心的迁移、交通网的开发计划、社区发展计划及商业区的建设计划等，均是设店时在地点因素上所必须考虑的要点。（三）商圈内竞争店调查同一商圈范围内的竞争店是影响门店竞争激烈程度的最重要因素，对于门店的销售、盈利等经营要素影响重大。因此，对于商圈内竞争店情况的调查与分析是商圈调查分析的重中之重。竞争店调查主要立足于商圈范围内，重点是那些具有相关竞争性的店铺。做好开店前的竞争店调查可以做到心中有数，以便做好决策。对于商圈内竞争店基本情况的调查

26、主要包括：1.综合调查首先对竞争店的情况进行综合调查，包括选地、用地、规模、业态、门店构造等。2.商品调查商品品质高、结构优是门店成功的重要因素，商品调查主要对竞争店经营的商品结构、价格、货源等情况进行调查，以便进行市场定位；或与自己的店铺进行比较，找出双方差异，以求改进。3.门店调查门店调查包括对竞争店店铺外观、店堂布局陈列等内容进行调查。店铺外观调查主要包括店名、店标、招牌、停车场及商品搬入口的调查。店堂布局陈列调查主要包括竞争店的楼面构成、平面布局、面积分割及商品陈列等方面的调查。4.营运调查营运调查主要包括对理货、陈列、补货、营销及其组织活动状况等门店营运方面的调查。二、商圈调查的方法

27、商圈调查方法有很多，比如查阅有关统计资料；走访城市或所选区的各种主管部分，比如统计部门、规划部门、商业部门等；实地观察；访谈法；问卷抽样调查；网上资源搜索；从中介、信息性公司购买等等。下面主要介绍几种方法：（一）观察法客流数量的调查方法通常采用实地观察记录法，下面分别针对店中店和独立门店两种情况具体说明。表31 （）店铺客流量调查表调查日期：年月日 星期 调查人：表32 （）街道人流量调查表调查日期：年月日 星期 调查人：（二）问卷调查法针对消费者可以运用问卷法调查消费者的基本情况、消费动机、购买行为、态度、消费观念、倾向等。三、定量法评估店址（一）原理定量法评估店址的原理是将影响地址选择决策

28、的一系列指标因素列出来，为其分别赋予一定的数值，然后以不同的权重将各指标的数值加总求和，最后以每个候选地址的各指标得分高低来排地址的优先顺序并选出最终的店址。（二）步骤1.确定影响地址选择决策的指标因素不同的行业、不同的企业、不同的店面性质等等方面都共同影响某地址的选择与最终决策。一般而言，对于一个城市或县城、镇而言，如表3-5各指标常常是影响店址决策的因素，被特许人在确定自己的单店选址影响因素时，应根据自己店铺的实际情况有所增删或细化。表35 影响店址选择的指标因素2.按照影响地址选择决策的指标因素给每一地址打分为此，需要首先确定一个打分的标准，即把前面确定的指标因素赋予一定的数值，把定性的

29、指标数量化。每个指标因素的打分标准都是不一样的，具体标准需要加盟店根据自己的时间情况来确定。比如“距离市中心位置”这个指标，它下面又分为三个更细的指标，即“市中心”、“市中心与郊区之间”和“郊区”。那么选址者可以这样规定：地址位于“市中心”、“市中心与郊区之间”及“郊区”时，其对应的分值分别为10分，10-2分之间（距离市中心越近，分值越大）和1分。比如“店前道路”这个指标，它下面的更细化的指标的分值可以采用如表3-6的打分方法。3.确定影响地址选择决策的各指标因素的权重对于影响选址的各指标因素，比如上例中的地理位置、城建规划、店址房产、周边人口、商圈内邻、周边交通、周边区域未来发展趋势、商品

30、配送等8个因素，分别赋予总和为1的权值。对于权值的确定，可以凭借被特许人的经验、行业的习惯、专家的意见、企业的需要等给出定性或定量的具体数值，也可以采用相对比较打分法确定。相对比较打分法的具体运用如下：将上述8个指标分别按横向和纵向排列成一个表格，并将指标进行两两对比，得出每个指标的重要度分值。得分的规则如下：如果纵列的指标比横向的指标更具有优势地位，那么就在横向与纵列的交叉点处记得分“1”，否则为“0”。指标自己与自己比较，其值应为“0”最后，将每一横向的01值相加即可得到对应于左侧纵列的各指标的重要度分值。以上述8个因素为例，按照上面的方法就可以得到如表3-7所示的各指标的重要度分值，见最

31、右列。最后得到的地理位置、城建规划、店址房产、周边人口、商圈内邻、周边交通、周边区域未来发展趋势、商品配送等指标的重要度分值分别为7、1、2、3、3、2、0、5.此值越大，表示该指标对于企业的地址决策而言，越重要。然后，以各指标的重要度分值除以分值总计23，便可以得到各指标的权重分别为0.3、0.04、0.09、0.13、0.13、0.09、0.00、0.22，见表3-7的最后一行。4.计算每处候选地址的加权总分计算方法是将第二步得出的各指标的打分乘以第三步得出的各指标权重，结果就是每处候选地址的加权总分。5.选择店址按照加权总分大小顺序排列各候选地址，并选择最终地址。加权总分最高的为最符合要

32、求的地址。任务任务2;租赁店铺租赁店铺【知识要点】一、租赁店铺程序我们这里所说的租赁店铺有时也可以是购买房产，而不一定是租赁。就店铺租赁本身至少有三种情况，如从一般房东处租赁、从代理中介处租赁、从特许人处租赁。我们以从一般房东处租赁为例。如图3-6所示，选定店址后，潜在加盟商需要了解该店址情况，随后与房东业主谈判，双方达成租赁意向后，签订租约。（一）了解情况租到一个合适的店铺，并不是那么简单的事，而且还有一个如何保障自己合法权益的问题。因此，在办理房屋租赁手续前，必须先对一下几个方面有一个详细的了解。1、出租人是否有权出租房屋根据有关法律规定，不是谁都可以出租房屋，也不是什么样的房屋都可以出租

33、的。判断出租人是否有权出租房屋，首先，要看他是否具有房地产权证（或房屋所有权证），与非房屋所有权人签订的合同是无效的，不受法律的保护，但是经房屋所有权人授权或委托经租、转租的合同除外。其次，要看出租人的身份证，并按照房地产权证上的记录加以核对。如果出租人是受房屋所有权人的委托代其出租房屋的，最好还应与房屋所有权人见面，弄清楚其中细节，不能见到房屋所有权人的，还可以向当地社区居委会等机构核实受托人的真实性和委托书的合法性。2、该房屋是否有出租权 有很多房屋是不能出租，所以在租房之前，必须了解一下该房屋是否有出租权，房屋出租人有房地产权证，这是房屋能出租的基本条件。其次要看出租者是否办理过相应的房

34、屋出租文件，如房屋租赁许可证，这是判断该住房是否合法的依据。这有这两证都齐全的房屋，才是可以安全租赁的房屋。3、房屋实际情况房屋使用条件的好坏将直接影响店铺以后的经营活动，所以一定要仔细查看。查看的内容包括房屋内的所有情况，包括：门面大小、举架高度、墙壁、天花板、地板、排水设施、电路、燃气、供暖、通信、安全等是否满足经营的需要，确认公共设施供应的计量表位、容量、收费标准、缴费方法、管理和维修，并估量其中哪些缺陷可以忽视，而哪些缺陷必须仔细考虑。如果发现房屋某些情况将直接影响经营，则应考虑放弃。4、周边店铺租金情况 周边店铺租金情况将提供一个大致的租金水平，了解了这个水平，就有利于与房主谈判。另

35、外，还可以了解一下周边店铺的经营状况和打算租赁的房屋以前的经营状况等。（二）业主谈判不要以为只有外交家才需要谈判，生活中其实处处都需要谈判，特别是生意场上，巧舌如簧一定会带来更多的利润。1、谈好房租价格和商务谈判一样，在谈价时，不能失了先机。不要过早表露对房子的好感。即使自己看中的房子，也不要感情冲动，冷静思考到底它是不是真的合适自己。不要轻易作决定，签合同前仔细阅读每一条明细，有疑问的地方要马上提出并解决。多听少说，尽量让房东多介绍自己的房子。你只要认真听，并适时提出意见。交流中引导房东尽可能多讲述房子的方方面面，比如上一个租户的基本情况、退租原因、房屋周边的配套设施、近期有无政策调控会对房

36、屋造成影响等等，掌握更多的信息，能增加你谈判的砝码也能帮助你冷静思考权衡。认真观察房屋，结合房东的描述，挑战他的说法。如果发现他的描述与实际情况不相符合，告诉他这造成了你的心理落差，要结合自己的情况再好好考虑考虑。或者可以说房子的条件虽然好但并不符合自己的需求，花费超预算的钱去消费自己根本不需要的条件是否值得，这一点你还需要再斟酌下。攻破房东心理防线的同时，为自己争取更平等更坦诚的方式去商讨各项事宜。在谈及具体的条件前，传递给房东一个信息：你并不急着租下来，还有很多房源没有查看，机会有的是。或者告诉房东，你已看中其它房子并付了定金，但也喜欢他的房子，是否能再便宜点儿，以补偿不能退回的定金。如果

37、房东着急把房子租出去，催促你赶紧做决定时，千万不要妥协！急躁往往会使你作出不明智的决定。只要你时间充足，可以设法拖延谈判的时间。拖得越久，胜算越大。有心租给你的房东会拉着你让你加一点钱，不要当场妥协，可以稍微坚持一下，说“差不多了吧”“我已经给高了的”，如果房东是很想租，但又实在租不了这么低价的时候，适当加一些，估计就可以成了。带现金去和房东谈，告诉他你真的很有诚意。只要价钱合适可以马上付定金，但定金金额不宜过多。如有必要，也可以将损失降至最低。实在谈不下去，就只好放弃。此外，明确租金时有可能涉及附加面积和附属设施等内容，必须编制清单，注明完好程度，以作为租赁合同的附件。2、谈好缴付方式房租的

38、缴付方式有多种，最常见的有按月结算、定期缴付和一次性付清三种。最理想的是先支付一个月的租金并缴纳一个月的押金，以后按月支付租金。租赁期限届满时如不续租，由出租方退还押金或最后一个月不再支付租金。另外，也可以考虑按季支付或半年支付一次租金。最好不要按年支付租金，因为这种方式资金的占用非常大。总的来说，开店成本中租金占成本的比率很高，所以必须谨慎考虑。3、谈好附加条件与房东谈判，除了谈租金之外，还要注意谈妥有关的附加条件，经营者不要小看这些附加条件，实际上它可以节省一大笔开支。首先，在租房前营对店面内现有的情况，包括装修状况、设备状况等都了解清楚，然后根据了解的情况，通过谈判，师房东帮助整修一部分

39、。如拆除原有已报废无法再利用的设备和装修，对店面的屋顶、地板、墙壁做基本的修缮，添置或维修水电设施等，或者要求房东承担相应的费用，在租金中予以抵扣。其次，可以通过谈判要求免付押金。一些黄金地段的门面房押金也往往是比较可观的，虽然这笔钱最终是退还的，但如果一直经营下去，这笔钱永远不可能返还。对于资金紧张的创业者来说，这是一个极大的浪费。如果经营者能通过谈判使房东免收押金，将使经营者减少一笔成本，而可以在其他经营上加大投资。（三）签订租约经过了解情况、谈判，已经确定租赁店铺后，接下来进入实质阶段，即交易阶段，双方签订房屋租赁合同，并向房屋所在地的房地产管理部门登记备案。二、租赁店铺注意事项一个令每

40、位被特许人都迷惑的问题就是租赁协议中的大量细节。被特许人往往被创业、获取融资、选择加盟项目等细节搞得疲惫不堪，以至于忽视了租赁条款，为确保正确有利的租赁行为，被特许人应注意以下几个方面。（一）调查商铺的档案承租商铺之前，应当赴该商铺所在房地产交易中心进行产权调查，确认以下几个重大信息：1.房屋的用途和土地用途，必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用，否则，将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。2.房屋权利人，以确保与房屋权利人或者其他由权利人签署租赁合同。3.房屋是否已经存有租赁登记信息，若已经存有租赁登记信息的，导致新租赁合同无法办理登记手续，从而

41、导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人顺利办出营业执照。（二）免租装修期商铺租赁中，免租装修期经常会出现在合同之中，通常免租期为30到45天，主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修，实际不能办公、营业，此种情形下，出租人同意不收取承租人装修期间的租金。但“免租装修期”非法律明确规定的概念，因此，在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间，免除支付的具体费用，一般情形下，只免除租金，实际使用房屋产生的水费、电费等还需按合同约定承担。（三）营业执照 承租商铺的目的在于开展商业经意活动，而商业经营活动首要条件就是必须合法取得营业执照，因此，在签订商铺租赁合同时，许多条款都要

42、围绕着营业执照的办理来设置，主要涉及以下几个方面：1.原有租赁登记信息没有注销，从而导致新租赁合同无法办理租赁登记，从而导致无法及时办理营业执照；2.商铺上原本已经注册了营业执照，而该营业登记信息没有注销或者迁移，从而导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照；3.房屋类型不是商业用房，从而无法进行商业经营活动，而导致无法注册营业执照；4.涉及特种经营行业（娱乐、餐饮等）的，还需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格，取得治安许可证、卫生许可证等证件后，方可取得营业执照；5.因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照。对于上述第1、2、3、5条情形，可在合同中设定为出租人义务，并给予出租人合理

43、宽限期，超过一定期限还无法解除妨碍的，应当承担相应的违约责任；上述第4条情形，可设定为无责任解约情形，以保障承租人万一无法办出营业执照时可以无责任解除合同。（四）装修的处置商铺租赁中，往往需要花费大额资金用于铺面装修，为了确保装修能够顺利进行，以及保障装修利益，在合同中应当注意几个问题：1.明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修，以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等，若有特别的改建、搭建的，应当明确约定清楚，对于广告、店招位置也可约定清楚。2.解除合同的违约责任，不仅仅考虑违约金部分，因为违约金常常会约定等同于押金，数额不高，往往不及承租人的装修损失，因此，应当约定在此情形下，出租人

44、除承担违约金外，还需要承担承租人所遭受的装修损失费用。3.明确租赁期满时，装修、添附的处置方式。（五）水、电、电话线等因商铺经营的特殊性，对于水、电、电话线均可能特殊需要，这些公共资源的供应又会受到各种因素影响，建议承租商铺前，应当先行考察是否满足使用需求，若不满足的，确定如何办理扩容或增量，以及办理扩容或增量所需费用，并在合在同明确约定相关内容，以及无法满足正常进行需求的情形下，承租人免责解除合同的权利。1.在接手铺面之前一定要记得查看原始租赁合同，看看转让方是否具有铺面转租权。如果没有，而受让方在不知情的情况下与转让人签订了转让合同，就会造成业主与受让方之间的纠纷。查看原有租赁合同可以很好

45、地避免转让方恶意抬高租金，受让方在接手铺面时就可参照原有合同的租金价格了。明确商铺的产权登记情况也很有必要。房屋产权登记证就好比个人身份证，明确了房屋的归属信息。因为只有房屋的产权问题弄清楚了，才能进行工商营业执照、烟草专卖零售许可证等证件的办理。最后，还要看看铺面的转租期限。商铺的租期要按业主与转让方签订的原始合同算。比如，业主与转让方签订的是一份五年的合同，转让方经营了2年，那受让方的转租期就只能签订3年，超期无效，所以大家在接手前务必要搞清楚租期。2.转租必须取得出租人书面同意，同样承租权转让中，解除原租赁合同和重签新租赁合同，也需要征得出租人同意。3.原承租人往往向新承租人主张一笔补偿

46、费，主要补偿装修损失、存货或设备转让等，此笔费用不属于法定承租人应承担费用，但法律亦没有明确禁止，因此，只要双方当时协商同意的，亦会受到法律保护。任务任务3签订特许经营合同签订特许经营合同【知识要点】一、特许经营的法律性文件特许经营中的法律性文件有很多，其中最重要的就是特许经营合同。广义的特许经营合同指特许人和被特许人之间签订用于规定双方权利义务、确定双方特许经营关系的所有法律契约，包括特许经营主合同（即人们通常理解意义上的特许经营合同）和特许经营辅助合同。特许经营主合同，该合同由特许人和被特许人双方签订，是双方建立特许经营关系的正式法律凭证。主要规定特许经营双方的主要权利、义务，特许经营权的

47、内容、特许期限、特许区域、特许费用、违约责任、合同解除等所有重要内容。特许经营辅助合同，指的是在签订特许经营主合同的同时，为确保特许经营关系能更完善、切实地建立和运行，而由特许人和被特许人双方另行签订的一些合同，一般包括商标使用许可协议、防止腐败合作协议、软件许可与服务协议、市场推广与广告基金管理办法、竞业禁止协议、保证金协议、供货合同、加盟意向书、单店店面转租合同。二、特许经营合同的主要内容经过多年的发展，特许经营主合同基本已经定型和模板化。虽然各个特许体系拟定的合同会不尽相同，但都会包括下面这些主要的内容。（一）专门用语定义特许经营合同涉及诸多的法律的、技术的和管理的专业问题，对合同中出现

48、的一些专业用语，如管理体系、商标许可使用、区域保护、加盟金、特许经营使用费、产品和服务的内容等。（二）特许经营授权许可的内容、范围、期限和地域特许经营合同许可的内容大致包括：许可使用的商标、商号、专利、专有技术和经营诀窍等等。合同应明确规定它们的名称、登记号及其它登记注册情况有效期、许可使用的内容、方式和地区等事项。特许权许可使用的范围应明确规定使用的时间、地点、方式、使用权限等。合同期限短则一年两年，长则十年八年，最长可达二十年，通常为三至五年。特许权使用的地域通常是指被特许人有权行使特许经营权的地域范围，它通常是用来限定被特许人使用的特许权的空间范围的。（三）特许人的基本权利主要说明特许人

49、有权向被特许人收取特许经营费及其他各种服务费用。特许人有权对被特许人的经营活动进行监督和管理。（四）特许人的基本义务主要说明特许人应尽的义务，如特许人将特许经营权授予被特许人使用，并提供代表该特许体系的营业象征及经营手册。提供开业前的教育和培训。指导被特许人做好开店准备。提供长期的经营指导、培训和合同规定的物品供应。（五）被特许人的基本权利主要说明被特许人在合同约定的范围内使用特许者所赋予的权利，如有权获得特许者所提供的经营技术和商业秘密，有权获得特许者所提供的培训和指导。（六）被特许人的基本义务被特许人有义务严格按照合同规定的标准开展营业活动，按合同约定支付特许使用费及其他各种费用，维护特许

50、体系的名誉和统一形象，并接受特许者的指导和监督。（七）各种费用及支付方式主要说明应交纳的特许经营费用的名称、内容、数额、交纳方式，以及对未按时交纳费用的惩罚措施等。（八）保密和限制竞争条款主要规定在整个特许经营合同有效期间以及合同期满或终止后的一段时间内，被特许人不得向他人透露其所知晓的商业秘密。同时，特许合同一般会包含竟业禁止条款，规定被特许人在合同有效期内及合同有效期满或终止后的一定时间内不得从事和特许人业务存在竞争的经营活动。（九）合同终止规定合同终止的条件和程序，并规定合同终止后的相关后续事宜的处理。（十）违约责任主要说明特许人和被特许人在不同的情况下违约应该承担的责任。（十一）合同纠