东大街项目住宅.ppt

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1、成都东大街项目住宅市场成都东大街项目住宅市场建议报告建议报告2005级工程硕士（建环学院）级工程硕士（建环学院）蓝全胜蓝全胜 杜莉杜莉 陈莉陈莉 罗骥罗骥CB Richard Ellis|Page 2Client Logo Goes Here目录项目简介项目简介一、成都住宅市场分析一、成都住宅市场分析1.11.1整体住宅市场分析整体住宅市场分析成都成都2002-20052002-2005年度住宅供需年度住宅供需成都未来三年住宅预计成都未来三年住宅预计1.21.2高档住宅板块分析高档住宅板块分析高档住宅板块分布高档住宅板块分布高档住宅板块介绍高档住宅板块介绍主要可比项目情况简析主要可比项目情况简

2、析重要竞争项目简析重要竞争项目简析项目卖点以及优势总结项目卖点以及优势总结各板块未来三年潜在中高档住宅项目各板块未来三年潜在中高档住宅项目1.31.3市场小结市场小结二、项目分析及二、项目分析及客群客群定位定位2.12.1项目项目SWOTSWOT分析分析优势分析优势分析劣势分析劣势分析市场威胁市场威胁机会点探讨机会点探讨2.22.2目标客户群分析目标客户群分析CB Richard Ellis|Page 3Client Logo Goes Here项目简介项目简介天府时代广场项目规划图天府时代广场项目规划图CB Richard Ellis|Page 4Client Logo Goes Here成

3、都住宅市场分析成都住宅市场分析成都成都2002-20052002-2005年住宅供需情况年住宅供需情况2003、2004年成都住宅市场异常火爆，住宅市场出现严重供不应求的情况，2004年其供销缺口更是达到202.42万平米，2005年住宅供应量略大于销售量。06年上半年住宅供应量为335.34万平米，销售面积为369.49万平米，成都近年住宅供应不足；2002-2004年经济的好转带来了旺盛的需求，而成都住宅市场供应量较小，五城区商品房住宅市场供销比均小于1，供应不能有效满足需求，供需矛盾突出，这也是造成03-05年住宅房价上涨较快的根本原因；2002年至2005年，住宅均价涨幅基本维持在10

4、%以上，2006年上半年住宅均价为4095元/平米，同比上涨11.4；1.1整体住宅市场分析整体住宅市场分析CB Richard Ellis|Page 5Client Logo Goes Here成都住宅市场分析成都住宅市场分析区区 域域建筑面建筑面积积（万）（万）建筑面建筑面积积比例比例预计预计供供应应套数（套）套数（套）城中88.164.44%8015城东762.4338.43%69311城南501.7325.29%45612城西425.7921.46%38708城北205.8710.38%18715合计1983.98100.00%180362未来三年成都五城区的各个区域供应的住宅主要集中

5、在城东、城南和城西，这三个区域将占未来成都住宅供应量的85%，特别是城东的供应量将占供应总量的38.43%，而城北住宅市场仍然相对较少。自2006年至2008年，预计成都住宅市场将新增供应量1983.98万平方米，未来三年的供应与需求基本持平。若以平均每套住宅110平方米计算，未来新增供应套数为18万套，基本满足未来需求。成都未来三年住宅预计成都未来三年住宅预计资料来源：成都市国土资源局CB Richard Ellis|Page 6Client Logo Goes Here高档住宅板块分布 1.2高档住宅板块分析高档住宅板块分析 望江板块望江板块望江板块望江板块紫荆板块紫荆板块紫荆板块紫荆板块

6、外双楠板块外双楠板块外双楠板块外双楠板块浣花溪板块浣花溪板块浣花溪板块浣花溪板块金沙板块金沙板块金沙板块金沙板块成都住宅市场分析成都住宅市场分析CB Richard Ellis|Page 7Client Logo Goes Here高档住宅板块介绍 望江板块望江板块成都最佳地段交通便利，紧邻一环、二环，未来地铁2号线、6号线厚重的历史文化，水井坊、合江亭、廊桥、四川大学等历史人文府南河河景，成为成都的“外滩”众多境外开发商进入，地价上涨，房价上升空间打开目前供应较少，将来供应较少区域以高层电梯公寓与花园洋房为主，少量别墅住宅均价在RMB5,000-7,000元/平方米左右成都住宅市场分析成都住

7、宅市场分析CB Richard Ellis|Page 8Client Logo Goes Here紫荆板块紫荆板块紧邻高新南区，主要高档住宅区，发展比较成熟板块配套设施齐全，聚集大量的海外人士将来供应较少区域以高层电梯公寓为主住宅均价在RMB5,500-8,000元/平方米左右成都住宅市场分析成都住宅市场分析CB Richard Ellis|Page 9Client Logo Goes Here外双楠板块外双楠板块新兴的住宅板块清水河江景,周边发展比较成熟将来供应较多（龙湾半岛、花间集、优品道、鹭岛国际社区等）区域以高层电梯公寓和花园洋房为主，少量的联排别墅住宅均价在RMB5,000-7,00

8、0元/平方米左右成都住宅市场分析成都住宅市场分析CB Richard Ellis|Page 10Client Logo Goes Here浣花溪板块浣花溪板块沿浣花溪风景区,环境幽静，适合居住浓厚的历史文化，拥有杜甫草堂、青羊宫未来供应量较少区域以花园洋房为主，少量的别墅住宅均价在RMB6,000-20,000元/平方米左右成都住宅市场分析成都住宅市场分析CB Richard Ellis|Page 11Client Logo Goes Here金沙板块金沙板块板块位于金沙遗址,环境幽静，适合居住区域位于成都上风上水的城西，区域建筑有限高未来供应量较少区域以花园洋房为主，少量的别墅住宅均价在RM

9、B5,000-10,000元/平方米左右成都住宅市场分析成都住宅市场分析CB Richard Ellis|Page 12Client Logo Goes Here主要可比项目情况简析 中海格林威治城中海格林威治城在售项目在售项目粼江峰阁粼江峰阁晶蓝半岛晶蓝半岛潜在项目潜在项目本案本案翡翠城翡翠城首座首座上海花园上海花园神仙树大院神仙树大院华润华润420厂厂鹭岛国际鹭岛国际优品道优品道龙湾半岛龙湾半岛花间集花间集雍锦湾雍锦湾南城都汇南城都汇项目分布：成都住宅市场分析成都住宅市场分析CB Richard Ellis|Page 13Client Logo Goes Here可比项目销售情况总表：项目

10、名称目名称开开盘时间均价（元均价（元/平平方米）方米）销售售进度度(套套/月月)剩余套数剩余套数上市套数上市套数鹭岛国国际社区二期社区二期6/17/20065,200323185508上海花园三期上海花园三期7/1/20065,30017222239首座首座2006年8月中旬清水6500/精装8500-594594优品道二期品道二期12/10/20055,50037168464中海中海格林威治城格林威治城2004年12月6,00056551,174粼江峰粼江峰阁2004年11月6,300451891,143晶晶蓝半半岛一期一期6/24/20064,900380215595东方广方广场6/25/

11、20064,9505684140备注：以上项目共计上市：4,857套，目前可售1,712套，数据来源于成都房管局，时间截至2006年7月15日据悉，近期首座上市的594套，将于8月正式记入销售。毛坯房：RMB6,500元/平方米；装修房：8,500元/平方米。成都住宅市场分析成都住宅市场分析CB Richard Ellis|Page 14Client Logo Goes Here重要竞争项目简析鹭岛国际社区鹭岛国际社区项目位置：武侯区外双楠鹭岛路（逸都路延线）占地：占地约422亩建筑面积：约 75万平方米，一期128,678平方米，二期（一组团）83,520平方米总户数：4,300户，一期70

12、2户，二期（一组团）508户项目组成：精装水晶公寓、多层、小高层、叠拼别墅、精装酒店式公寓建筑层数：3层（别墅）、6层（多层）、11层和14层（高层）建筑设计：澳大利亚伯涛建筑设计集团、新加坡联设计公司、美国KLP物业顾问：戴德梁行开盘时间：一期2005年9月11日，二期（一组团）2006年6月17日销售情况：一二期住宅共1,210套，目前销售完1,012套其中一期销售689户，销售率98%；二期（一组团）销售323户，销售率64%成都住宅市场分析成都住宅市场分析CB Richard Ellis|Page 15Client Logo Goes Here销售价格：一期：精装水晶公寓：7,500元

13、/平米 多层：4,500-5,500元/平米 小高层：4,200-5,600元/平米 叠拼别墅：8,000元/平米 精装酒店式公寓：5,200-5,600元/平米二期：高层均价：5250元/平米配套设施：幼儿园、农贸市场、网球场、两个五星级国际会所：亚洲顶级SPA会所与“鹭岛国际会所”，会所内有室内外咖啡厅、室内外游泳池、视听室、五星级客房、健身房、桑拿房等。成都住宅市场分析成都住宅市场分析CB Richard Ellis|Page 16Client Logo Goes Here项目优势分析：62%绿化率，比较罕见项目规模大，配套完善地处外双楠区，位置优越营销包装出色房型规划合理成都住宅市场分

14、析成都住宅市场分析CB Richard Ellis|Page 17Client Logo Goes Here优品道优品道 项目位置：西二、三环之间，青羊大道99号占地：占地约413亩建筑面积：约 40万平方米，一期97,789平方米,二期83,483平方米总户数：2,300户，一期594户，二期464户项目组成：小高层、高层、商业建筑层数：9层、11层、18层建筑设计：日清国际、奥雅园林等公司物业管理：成都博瑞物业管理有限公司开盘时间：一期2004年11月7日，二期2005年12月10日销售情况：一二期住宅共1,058套，目前销售完872套 其中一期销售576户，销售率97%；二期销售296户

15、，销售率 64%销售价格：4,700-5,500元/平方米成都住宅市场分析成都住宅市场分析CB Richard Ellis|Page 18Client Logo Goes Here配套设施：国际标准网球中心、星级乒乓球会馆、羽毛球中心、壁球馆、健身会所、篮球场、足球场等。项目优势分析：位置优越博瑞品牌优势营销包装出色成都住宅市场分析成都住宅市场分析CB Richard Ellis|Page 19Client Logo Goes Here上海花园上海花园 项目位置：高新区神仙树南路39号占地：占地约87亩建筑面积：约14万平方米总户数：741户项目组成：小高层电梯公寓、酒店和临街商业建筑层数：1

16、2-13层（电梯公寓）、2-3层（洋楼商铺）、14层（星级酒店）建筑设计：澳大利亚PLACE公司物业管理：上房物业管理公司开盘时间：一期2005年4月，二期2005年8月，三期2006年7月成都住宅市场分析成都住宅市场分析CB Richard Ellis|Page 20Client Logo Goes Here销售情况：共741套，销售350套一期销售了209套，销售率97%；二期销售了141套，销售率49%；三期销售了17户，销售率7%销售价格：5,000-5,300元/平米配套设施：公园、学校、网球会所、高尔夫练习场、运动中心、金融机构、休闲娱乐、餐饮等。项目优势分析：地段优势，神仙树富人

17、区绝版地块上房品牌优势上海风情，异地文化突出。成都住宅市场分析成都住宅市场分析CB Richard Ellis|Page 21Client Logo Goes Here中海格林威治城中海格林威治城项目位置：九眼桥望江路一号用地面积：约5万平方米建筑面积：约20万平方米总户数：住宅共1174户项目组成：由6幢30层电梯公寓、1幢10层精装小户型电梯公寓、1幢10层精装小户型电梯公寓、1幢30层商务公寓组成。另有培根走廊商业物业。建筑层数：10层和30层（高层住宅和商务公寓）、2层（商铺）建筑设计：中建国际（深圳）设计顾问有限公司、帕莱登（上海）建筑景观设计咨询有限公司物业管理：成都中海物业管理有

18、限公司开盘时间：2004年12月成都住宅市场分析成都住宅市场分析CB Richard Ellis|Page 22Client Logo Goes Here销售情况：住宅共1,174套，销售1,118套,销售率95%销售价格：5,1006,800元/平米配套设施：中小学、幼儿园、好又多亚太店、天府百联、法国欧尚、邮局、银行、成都市第七医院、空军医院等，且紧邻四川大学与望江公园项目优势分析：川大望江绝版地块中海品牌优势北美风情高档品质浓厚的人文气息商业口岸好，对住宅价值提升起到推动作用成都住宅市场分析成都住宅市场分析CB Richard Ellis|Page 23Client Logo Goes

19、Here粼江峰阁粼江峰阁 项目位置：顺江路18号（四川大学东门对岸）占地面积：61亩建筑面积：约19万平方米总户数：住宅共1,143户项目组成：由6幢地上31层、地下1层的超高层建筑群和一幢会所组成建筑层数：31层（高层）、1层（会所）楼盘设计：社区园林设计规划由新加坡SCI景观设计公司进行，建筑风格设计则由新加坡黄匡国城市规划建筑设计公司负责物业管理：戴德梁行开盘时间：2004年11月成都住宅市场分析成都住宅市场分析CB Richard Ellis|Page 24Client Logo Goes Here销售情况：共1,143套，销售了954套，销售率83%销售价格：6,0006,800元/

20、平米(精装修)楼盘配套设施：室外沙滩泳池、高尔夫推杆练习场、2个网球场、半篮球场、室内内恒温泳池、会所。项目优势分析：川大望江绝版地块吉宝品牌优势外销楼盘，高端人群聚集度高精装修，纯居住社区。成都住宅市场分析成都住宅市场分析CB Richard Ellis|Page 25Client Logo Goes Here首座首座项目位置：武侯区人民南路四段48号（锦绣花园旁）建筑面积：约17万平方米，其中酒店面积24,499平米，精装公寓11,383平米，住宅面积80,870平米,商业面积19,403平米，地下室32606平米总户数：1044户，其中酒店350间，精装公寓100套，住宅594套项目组成

21、：共4幢，其中1幢为五星级酒店（公司自营）、其余3幢为纯住宅（其中2幢为30层高板式结构建筑、1幢29层高建筑）建筑层数：29、30层销售情况：2006.8月开盘销售价格：精装公寓8,500元/平方米，清水 6,500元/平米 项目优势分析：富人区绝版地段优势楼盘高档形象成都住宅市场分析成都住宅市场分析CB Richard Ellis|Page 26Client Logo Goes Here晶蓝半岛晶蓝半岛 项目位置：顺江路18号（四川大学东门对岸）占地面积：83.5亩 建筑面积：约28万平方米，一期99,805平方米总户数：共1,547户,一期595户项目组成：14幢高层住宅建筑层数：31层

22、（高层）、1层（会所）楼盘设计：久米设计、STUDIO ON SITE物业管理：招标中开盘时间：一期2006年4月销售情况：一期595套，销售了380套，销售率64%销售价格：4,950元/平米成都住宅市场分析成都住宅市场分析CB Richard Ellis|Page 27Client Logo Goes Here楼盘配套设施：项目底层共计2万平米高档商业配套区，满足社区居家便利1500 m2会所、服务中心设施齐全。下沉式网球场（下沉4米左右），为减少对社区的噪音，公司将少建车位。项目优势分析：龙湖品牌优势地段优势高档品质、优廉价格营销得力（2006年4月底房交会开始，在全市进行大规模宣传，包

23、括主要地段户外，站牌广告，龙湖善待你一生 深入人心）成都住宅市场分析成都住宅市场分析CB Richard Ellis|Page 28Client Logo Goes Here项目卖点以及优势总结 发展商品牌优势 竞争项目均是由本地或外来知名发展商开发，其中以外来知名企业占绝大多数，这也为本项目的高端定位提供了一定的市场支撑。地块优势 竞争项目多数拥有规模优势，地理位置优势，区域配套优势，自然环境优势，这些要素是打造高端露盘必不可少的条件。项目自身优势 竞争项目在产品打造中突出高绿化率，总平面规划合理，户型设计合理，配套设施齐全。价格优势 部分项目追求高性价比，在提供良好产品的基础上突出价格优势

24、。良好的推广与销售 大部分竞争项目都通过各自的推广手段，迅速提高知名度，促进产品销售速度的提升。成都住宅市场分析成都住宅市场分析CB Richard Ellis|Page 29Client Logo Goes Here板块未来三年潜在中高档住宅项目 区域区域项目目发展商展商地点地点未来供未来供应面面积（万（万平米）平米）物物业类型型外双楠板块鹭岛国际社区（三、四期）滕王阁地产外双楠鹭岛路30高层优品道（三、四期）博瑞地产光华大道与青羊大道的交汇处22小高层花间集炎华置信龙腾西路与青羊大道交汇处20小高层、花园洋房、联排别墅龙湾半岛中海兴业（成都）发展有限公司永丰乡龙爪村二、十、十一组40小高层

25、、花园洋房、联排别墅紫荆板块首座招商地产人民南路四段48号12高层神仙树大院怡和地产紫荆西路2号65高层南城都汇和记黄埔站华路70（总200）高层、花园洋房望江板块华润翡翠城（三、四、五期）华润置业锦江区华润路1号55高层、花园洋房合江亭住宅项目滨江东路11高层东大街11号地块九龙仓东大街11号25高层城东华润420厂建益企业有限公司成华区双桥子60（总210）高层、花园洋房成都住宅市场分析成都住宅市场分析CB Richard Ellis|Page 30Client Logo Goes Here成都住宅市场分析成都住宅市场分析CB Richard Ellis|Page 31Client Log

26、o Goes Here 从成都中高档住宅项目来看，未来三年潜在中高档住宅供应量约410万平米，占未来三年住宅供应量的21%左右，市场竞争较为激烈；中高档住宅主要集中在紫荆板块、外双楠板块和望江板块。紫荆板块主要集中了和记黄埔、怡和地产、招商地产，未来供应以高层物业为主，供应量高达147万平米，占各区域中高档住宅36；其次是外双楠板块集中了中海兴业、炎华置信、博瑞地产、滕王阁地产，区域以小高层物业为主，有少量的花园洋房、联排别墅，供应量约为112万平米，占各区域中高档住宅27；望江板块主要集中九龙仓和华润置业，区域以高层物业为主，供应量约为91万平米，占各区域中高档住宅22。成都住宅市场分析成都

27、住宅市场分析CB Richard Ellis|Page 32Client Logo Goes Here中国西部中心城市成都，经济快速发展为西部地区前列；各大发展商纷纷落户成都，开发品质的提高为房价上升带来很大的空间；成都目前高档住宅的品质较低，随着外资开发商进入将对综合品质有很大的提升；和记黄埔、华润置业项目预期将在一年内陆续上市；本项目的主要竞争项目为“首座、南城都汇、神仙树大院”；2005年住宅平均售价RMB3,770元/平米，2006年上半年住宅均价为4095元/平米，同比上涨11.4；2006-2008年，预计成都住宅市场未来新增供应套数约为18万套；高档住宅主力均价为RMB5,000

28、-7,500元/平米；供不应求；目前市场主要以外地客户购买为主，未来购买客户仍是外地客户为主。1.3市场小结市场小结成都住宅市场分析成都住宅市场分析CB Richard Ellis|Page 33Client Logo Goes Here项目分析及客群定位项目分析及客群定位 优势分析优势分析西部大开发，大大促使成都经济高速发展；与2004年左右进驻成都的外资开发商相比，本项目具有容积率、体量和高度优势，以及项目的复合式规划，能支撑本项目作为地标建筑；成都“外滩”府南河核心地段，比邻成都CBD核心商务区，不可复制的河景及浓厚文化历史；交通便利，位于一环路和东大街交汇处，紧邻地铁2号线；背靠商业中

29、心，紧邻春熙路和盐市口商圈；本项目为市中心规模最大的复合项目，总建筑面积约56万平米，包括1栋超甲写字楼、1栋五星级酒店、25万平米城市高档公寓；成都城市空中豪宅供应较少，产品的稀缺性增强项目竞争能力；成都超高层公寓；外资九龙仓开发；国际品牌的设计和服务团队；2.1项目项目SWOT分析分析本项目所具备的优势，需将所有优势涵盖于一个突出卖点之下，也就是项目所提炼的本项目所具备的优势，需将所有优势涵盖于一个突出卖点之下，也就是项目所提炼的“九龙仓九龙仓广场唯一性广场唯一性”，也就是区别于其他高档项目，并不容易被取代和抄袭的项目精粹。，也就是区别于其他高档项目，并不容易被取代和抄袭的项目精粹。CB

30、Richard Ellis|Page 34Client Logo Goes Here劣势分析劣势分析地块东面的多层物业对本项目景观影响；部分户型没有河景；市场威胁市场威胁售价处于市场高位，不同的物业类型对超高层物业影响；关于规范房地产市场外资准入和管理的意见171文件对外销的限制；各大发展商纷纷落户成都，市场竞争激烈；机会点探讨机会点探讨成都住宅需求旺盛，给房价上升带来很大的空间；成都超豪华型的物业目前为市场空白点，给项目发展高端住宅提高市场机会；地标建筑，可吸引境内外广泛买家。项目分析及客群定位项目分析及客群定位 CB Richard Ellis|Page 35Client Logo Goes Here买家境内外构成：成都本地吸引本地最高端客户四川省内吸引本地最高端客户境内吸引成都周边主要城市及西部主要城市投资客户境外特指在成都有生意或其他往来的境外投资客户外籍人士，外资公司中高层白领精英本地买家来源：经商人士，业主国营大型企事业单位高层领导在成都长期居住并由生意往来的外地经商人士IT人士、金融人士等其他富裕阶层2.2目标客户群分析目标客户群分析项目分析及客群定位项目分析及客群定位 CB Richard Ellis|Page 36Client Logo Goes HereThank you!