成都市东大街地下商业项目可行性研究报告.docx

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1、中建地下空间东大街地下商业可行性争论报告成都市东大街地下商业项目可行性争论报告1 / 49名目名目第一章一、二、三、四、五、其次章一、二、三、四、第三章一、二、三、四、五、六、第四章工程背景4工程名称4工程简介4工程背景4争论目的5争论方法5投资环境6成都市经济进展状况分析6成都市及区域城市规划状况10成都市商业进展状况14目前环境对本工程的影响18区域商业市场分析19区域商业市场分布19区域商业市场分析20区域商业业态分布25区域商业租金状况比照26区域商业经营状况分析27区域商业市场总结28工程自身条件分析28一、工程区位分析28二、工程交通分析29三、客流条件分析30第五章一、工程优劣势

2、分析30工程优势.30二、三、四、五、第六章一、二、三、第七章一、二、三、四、五、第八章第九章.31工程劣势工程时机.31工程威逼.32工程综合分析.32工程进展建议34工程市场定位34业态主题定位34工程客群定位35工程规划设计方案36总平面图设计36负二层平面图和综合管沟断面示意图38工程规划设计剖面图39重要节点设计39技术经济指标48工程投资效益分析48工程结论和建议48第一章 工程背景一、工程名称中建地下空间东大街地下商业工程二、工程简介工程位于成都市锦江区东大街-盐市口至南糠市街段，全长约 1.2 公里， 西接盐市口地下空间，东至把戏年喜年广场。工程规划地下二层，总用地 43650

3、 约 65.47 亩， 规划设计总建筑面积58034 ，-1 层总建筑面积42371 , -2层总建筑面积 15663(含管沟 4275) 。其中商业可售建筑面积约 27264 ，占-1 层总建筑面积 64%。地下一层以以商业为主，兼局部商业配套效劳设施，并作为东大街主要慢行交通通道，在主要节点位置形成开敞空间作为公共活动区域，并结合周边地块建筑的地下空间利用状况预留连接口，共同形成地下商业综合体。地下二层以设备用房，综合管线，非机动车停车为主要功能 。三、工程背景随着城市人口的增多和交通拥堵，大城市的地铁建设突飞猛进，城市土地资源逐步短缺，特别是中心城市中心地段土地资源的严峻匮乏，给地下商业

4、的进展带来前所未有的巨大机遇。地下商业的开发，有助于解决了城市进展进程中的很多瓶颈问题。比方通过建设地下商业街道来疏导地面拥挤的消费人群，到达交通便利和美化城市的目的。四、 争论目的通过争论东大街-盐市口商圈市场状况，商业经营状况以及消费力量判别本工程的将来市场前景，查找工程的突破空间，以论证工程的可行性； 确定本工程的市场定位，并通过行之有效的策略，争取实现工程市场价值最大化。五、 争论方法本报告通过分析成都市宏观经济、商业状况、区域现状及有关规划、区域商圈相关物业进展状况及城市区位等因素对工程进展的影响，结合工程自身的条件、规划要素，判别工程的市场前景，及确定工程的市场定位， 提出工程建议

5、；梳理各种对工程进展的利弊因素，实现工程最大的市场价值。具体承受的争论方法：类比分析法在本次争论中，我司通过考察争论东大街-盐市口以及春熙路商圈各种类型的商业物业以及与本工程类型相像的地一大道地下商业工程的运营状况、业态分布、租金水公平多方面因素，通过对其优劣势的分析，并结合我司积存的商业地产方面的阅历，将工程与潜在的竞争对手进展比较，通过争论竞争对手的进呈现状以及其成功与失败之处，为本工程扬长避短提供有效的参考。其次章 投资环境城市概况成都-四川省省会城市，西南地区重要的特大中心城市和历史文化名城， 素有“天府之国”的美誉，被评为“中国第四城”，是国务院确定的西南地区科技、商贸、金融中心和交

6、通、通信枢纽。 成都市现辖 9 区 4 市 6 县， 面积 1.24 万平方公里，截至 12 年底全市户籍人口 1174 万人，常住人口1418 万人。 随着投资环境的不断改善，成都正成为国内外客商在西部地区投资的最主要城市之一。世界 500 强中已有 133 家在成都设立了企业或办事机构。已有美国、韩国、德国、法国、泰国、加坡等 9 个国家及地区在成都设领事馆。这些都说明成都正成为世界所关注的城市。中建地下空间东大街地下商业可行性争论报告一、成都市经济进展状况分析1.1 国民经济持续快速进展，人均生产总值不断攀升自 2023 年至 2023 年连续五年以来，成都市的 GDP、人均 GDP 实

7、现了连续的增长。特别是近五年，GDP 的增长率都在 10%以上。2023 底， 成都市 GDP 已达 2023 年成都市实现地区生产总值GDP9108.9 亿元，按可比价格计算，比上年增长 10.2%，增幅比全国、全省分别高 2.5 和 0.2 个百分点。经济总量占全省 GDP 比重达 34.7%，较上年稳步提高 0.6 个百分点。其中，第一、二、三产业分别实现增加值 353.2 亿元、4181.5 亿元、4574.2 亿元，分别增长 3.6%、12.2%、8.8%。同时，产业构造进一步优化，第三产业增加值占比超成都市“半壁江山”，三次产业构造为3.945.950.2。据第一财经周刊报道，在联

8、合利华最的一份城市评估分级报告里，成都取代了深圳，成为重要性与北京、上海、广州不相上下的 4 个一线城市之一。 从 2023 年开头，国内消费市场所发生的变化逐7 / 49渐开头显现，以四川为代表的西部地区，其重要性正在不断加强。 2023 年成都市人口总数共 1417.8 万人，人均 GDP 增速则到达 13%，超过广州和深圳这两个传统意义上的一线城市。中建地下空间东大街地下商业可行性争论报告图：2023-2023 年成都市地区生产总值及增长速度1.2 固定资产投资力度加大，投资构造有所调整2023 年成都市固定资产投资完成 6501.1 亿元，比去年增长 10.4%。其中，民间投资完成 3

9、595.3 亿元，增长 17.2%。全年增固定资产3478.5 亿元。分产业看，第一产业完成投资 72.3 亿元，增长 31.9%；其次产业完成投资 1626.5 亿元，下降 8.2%，其中工业投资 1625.0 亿元，下降 7.1%；第三产业完成投资 4802.3 亿元，增长 18.2% 。图：2023-2023 年成都市全社会固定资产投资总额及其增长速度2023 年成都市房地产开发投资完成 2110.3 亿元，比上年增长 11.7%。含预售在内的商品房销售面积 2948.0 万平方米，增长 3.6%，其中住宅销售10 / 49面积 2555.4 万平方米，增长 5.3%。实现商品房销售额

10、2121.6 亿元，增长2.5%，其中住宅销售额 1714.9 亿元，增长 5.9%。1.3 全市人口分布、增长及就业状况截止 2023 年末全市常住人口 1429.8 万人，比上年末增加 12.0 万人。年末全市户籍人口 1188.0 万人，增加 14.6 万人。人口自然增长率 2.71。全市符合政策生育率 93.3%。城镇居民人均可支配收入 29968 元，比上年增长 10.2%；农村居民人均纯收入 12985 元，增长 12.9%。年末城乡居民储蓄存款余额 8151.6 亿元，增长 15.5%。全年城镇增就业 25.8 万人，其中持再就业优待证人员实现再就业10.1 万人，“4050”等

11、就业困难人员实现再就业，2.8 万人。农村劳动力转移到非农产业就业增 10.6 万人。农村劳动力劳务输出人数为 222.6 万人。年末城镇登记失业率为 2.82%。1.4 全市人均可支配收入增加，消费力量进一步增加截止 2023 年底，成都市城镇居民人均可支配收入 29968 元，比上年增长 10.2%；农村居民人均纯收入 12985 元，增长 12.9%。年末城乡居民储蓄存款余额 8151.6 亿元，增长 15.5%。全年居民消费价格总水平(CPI)比上年上涨 3.1%。其中，食品类价格上涨5.5%，医疗保健和个人用品类上涨1.9%，烟酒类与上年持平，衣着类上涨1.6%，交通和通信类下降 0

12、.2%，居住类上涨 3.3%，消遣教育文化用品及效劳类上涨 1.3%，家庭设备用品及修理效劳类上涨 3.0% 。商品零售价格总指数上涨 1.7%。 固定资产投资价格与上年持平。 工业生产者出厂价格PPI 下降 1.2%。工业生产者购进价格IPI下降 1.8%。二、成都市及区域城市规划状况图：2023-2023 年成都市居民消费价格涨跌幅度2.1 成都市城市商业进展方向规划据成都市城市总体规划20232023 年，成都市商业将形成以中心城为核心，沿放射道路走廊式进展，近中期空间拓展以东、南方向为主， 远期和远景以南、北方向为主，逐步形成南北开放的城市格局，奠定成都平原城市群进展的根底，掌握城市向

13、西进展，建“一主两次多核”的多中心城市空间构造。2.2 成都市中心城商业网点的总体布成都市中心城商业网点应依托二轴，建设和完善一个中心商务区，六大旅游休闲商业区，乐观进展会展商务区，调整批发市场布局，培育片区商业中心、居住区商业中心、邻居商业，乐观推动专业特色商业街的建设，形成整体适当分散、局部相对集中，布局合理、大中小结合的商业网络构造。1、依托二轴 两条商业网点进展主轴线为人民路南北向轴线及蜀都大道 东大街老成渝路东西向轴线，呈“十”字穿插形。 人民路轴线联接了城市中心区和南部城市副中心，也是城市的中轴线。 蜀都大道东大街老成渝路轴线联接了城市中心区和东部城市副中心，是城市重要的东西向轴线

14、。2、建设和完善一个中心商务区、六大旅游休闲商业区（1） 一个中心商务区由三个主要功能区和一个配套区构成。指商业中心区、商务中心区、文化博览区和生活配套区。商业中心功能市级商业中心区盐市口春熙路大慈寺片区，目前主要集中在盐市口春熙路地段，集中了成都市人民商场股份、成都百货集团股份、成都红旗商场、蜀都大厦、东风商贸广场、成都交电商场、四川国际商场、成都工艺品商场、成都远东百货、成都百盛购物广场、尖东名店等一批大型商贸企业以及上千户大、中型商家及一些百年老店， 是成都市最繁华的传统中心商业区。青年路百货摊区、染房街小百货市 场以及赖汤圆、龙抄手、韩包子等名小吃店的存在，表达出传统商业浓 厚的历史文

15、化底蕴和城市的进展脉络。春熙路以东的大慈寺地段，为规 划中心商业区的一局部，主要依托名寺大慈寺，建设为集旅游、休闲、购物、餐饮为一体的观光商业步行街区。 商务中心功能主要集中在骡马市、顺城大街、东大街两侧及红星路东侧区域。近年来成都市中心区高级商务办公机构大量增加，包括一些国际性的金融、保险机构， 并相对集中于骡马市、顺城街、东大街一带，已形成 CBD 的雏形。该片区规划将集中大量的金融、商业、贸易信息及中介效劳机构，配套大量的商务办公、酒店、公寓等设施，建设为面对西部地区的商务中心区即 CBD商务中心区 Center Business District 的缩写，表达成都“金融中心”功能的窗口

16、。文化博览功能指在天府广场周边区域，定位以文化博览、旅游休闲功能为主导，成为表达成都性质和蜀文化的“窗口”，作为“天府之都、休闲之都”的核心。（2） 六大旅游休闲商业区规划六大旅游休闲商业区分别为：武侯祠旅游休闲商业区、文殊院旅游休闲商业区、水井坊旅游休闲商业区、浣花溪历史文化风景区、陵历史文化风景区、北郊历史文化风景区2.3 成都市地铁交通规划成都地铁公司表示，成都市城市快速轨道交通近期建设规划2023-2023 年依据该建设规划，到2023 年，成都将在已开通和开工建设的 1、2、3、4 号线的根底上，建 1 号线三期、3 号线二期和三期、4 号线二期、5 号线一期和二期、6 号线一期、7

17、 号线及 10 号线一期工程等 9 个轨道交通工程，线总长约 183.3 公里。三、 成都市商业进展状况3.1 成都市主要商业区分布及进呈现状目前成都市区现已形成了多个区域性商业中心，除了传统的春熙路、盐市口、骡马市三大商圈外,还形成了以会展中心、羊西、光华、 双楠、城南、成仁、桐梓林、红牌楼、建设路等商业中心以及荷花池、五块石等专业市场在内的十余个个商圈；级别划分为：第一商圈：春熙路、盐市口；其次商圈：骡马市、桐梓林、站南、荷花池、双楠 ； 第三商圈：其他则构成了第三商圈；近两年，成都商业地产快速进展，各个区域形成了区域商业中心，主要辐射各自所在区域，市中心的三大商圈春熙路商圈、盐市口商圈、

18、骡马市商圈，成都最为重要的商业核心区，现正自我升级换代，其档次和规模将进一步扩大， 中短期内核心地位不会被取代；城西和城南的区域增商业中心较多；区域进展相对滞后的城东、城北分布较少。但随着成都“东调”战略的实施，城东已形成东二环商圈；南部副中心商圈和金融商务大道的规划并实施也带动了区域商业中心的进展；随着“北改”的不断推动，城北区域商业中心获得了较大进展；另外成都周边城市随着经济的不断进展，也形成了相应的商业中心。1) 春熙路商圈1992 年 9 月，春熙路夜市首次开张。经过几年的改扩建，一个现代化的商业圈初具规模。春熙路百货业硝烟日浓，进入群雄割据的“战国时代”。1993 年东风商场开业，打

19、破了成都百货业几近零竞争的局面。1994 年，太平洋百货落子，春熙商圈现代商业翻开了第一页。1995 年，和正百盛入驻拉开价格战序幕。1997 年伊藤洋华堂春熙店开张，2 年后王府井百货开张到上世纪90 年月，成都百货业的先头部队纷纷提前在春熙路安营扎寨，特别是太平洋百货、王府井以及伊藤洋华堂三店各据一方，形成了三足鼎立的局面。在当时的成都，有这样一句话：买相因，青年路；买品牌，春熙路；买潮流，科甲巷。这三条不同特色的街道，构成了春熙路的繁华。截至目前，春熙路拥有商家近千家，顶峰时日客流量 100 余万人次。春熙路商圈及周边地区聚拢了上万平方米的商场，地铁 1、2 号线的开通运行，以及春熙 V

20、ILLAGE、银石广场、群光等商业综合体的建成，传统春熙路商圈正一步步地向东扩展。建成后的成都国际金融中心，也将使春熙路商圈和大慈寺文化保护片区实现“无缝”链接；百年春熙，正在从“街”到“圈”不断拓展进展空间，致力成为西南业态最丰富的商业高地。2) 盐市口商圈盐市口商圈是指人民东路、人民南路以及大业路形成的合围，并与历史悠久的青年路、染房街相连，商圈离春熙路商圈不远，历来都是成都市中心的商业腹地，众多老商场集合于此。该商圈百货商场众多，由世界百货、美美力诚百货、茂业百货、仁和春天百货中高档消费、摩尔百盛金领、白领购物天堂、远东百货和天府广场商业等组成，进展成熟，形成了百货业态百花齐放的局面。目

21、前，盐市口商圈已经被成都锦江区定位为“一个核心区、两个经济带、三大功能板块、四大产业集聚区”的核心区范畴，着力建设中西部现代商贸效劳业高地，打造中国中西部购物天堂，塑造中西部现代商贸第一品牌。3) 骡马市尚圈骡马市商圈在成都历史上是一个重要商圈，与春熙路商圈、盐市口商圈并中建地下空间东大街地下商业可行性争论报告称为“成都商业铁三角”。但是由于近几年城市中心的转移，在商业口岸相对价值的比较中稍差于春熙路商圈和盐市口商圈，富力天汇的参加更是让商圈的品质和重要性更上一层楼。从地理位置上来分，骡马市商圈根本可以分为玉带桥板块、太平洋板块和已显雏形的富力天汇板块，然而在这三大板块间没有广场和步行街做支撑

22、， 难以形成完整的商业体系；交通问题也是其面临的另一难题，两者共同导致骡马市商圈商业进展难以有实质性的进展。目前，骡马市商圈正酝酿着一轮进展。3.2 成都市商业市场供销状况商业物业格局呈现外向扩张的趋势，供给不断，兴商圈不断增加随着住宅市场调控的持续，越来越多的开发商把目光转向商业地产，据房管局数据显示，2023 年，成都商业物业增供给面积 381.61 万，同比 2023 年有些许下降。2023 年年底，商业地产成交量暴涨，因此，在 2023 年 1 月份，商业地产迎来了一个供给小顶峰；从供给区域来看，郊县已成为商业物业供给的主要区域，供给量已远高于主城区。17 / 49中建地下空间东大街地

23、下商业可行性争论报告 成交量同比下滑，去化压力进一步增大2023 年成都市商业物业成交面积 194.87 万，同比去年下降 6.98%。经过去年 12 月份成交量暴涨后，今年 1-2 月份急速下落后，3、4 月份有所上升，5、6 月小幅下降，在 7 月份到达全年峰值 22.85 万，之后持续小幅下滑至年底 12 月回暖。整体来看全年走势平稳。从成交区域来看，随着各区域商业配套的提升，郊县成交量已高于主城区。 存量面积进一步增大，远郊商业存量增幅最高截止 2023 年年底，大成都商业物业累计存量为 882.29 万，同比去年库存面积增加近 20%，其中主城区存量面积为 359.27 万，郊区存量

24、面积为523.02 万，近郊商业去化相对抱负，存量增幅最小，远郊商业存量增幅高达 30%，库存压力最大。在主城区中，成华区商业存量面积增幅最大，到达58.2%，远郊津县商业存量增幅高达 188.2%。四、 目前环境对本工程的影响 从目前社会进展环境来看，成都市民收入水平每年递增，消费性支出加大，数据显示人均可支配收入和人均消费性支出都较往年有所增长，经济承受力量加强，消费力量进一步提高；18 / 49 经济的持续进展，收入的不断提高，为当下市场商业、餐饮消遣业的进展供给很好的外部环境； 社会零售总额每年巨大的增量，需要有更多的不同类型的商业物业支持其进展； 商业市场竞争进入白热化阶段，贴身竞争

25、更为剧烈，难以突破现有市场。 完善的地铁交通路网的进展提高了地下商业对周边消费人群以及地铁人流的辐射力量。第三章 区域商业市场分析一、区域商业市场分布工程所在春熙路-盐市口区域为成都传统市中心 CBD 的核心组成局部， 是商贸业极为兴旺的成都最具代表性、最繁华吵闹的商业中心，早在多年 前就根本形成了一个以购物为主，休闲、消遣为辅的大型商业圈，区域内 商业配套趋于完善，各种类型的商业业态分部左右，商场类型也多种多样。由于盐市口-春熙路商圈的独特的地理位置，导致目前区域内商用物业扎堆，各种类型商业层出不穷，商圈内除春熙路商业街外，其他商业主要以百货市场和购物中心邢台消灭。目前区域典型商场分布：商场

26、类型典型商场百货市场茂业百货、群光百货、伊势丹百货、伊藤洋华堂、北京华联、远东百货购物中心米瑞购物广场、EGO、香槟广场、银石广场批发市场泰华、九龙、中兴地下商业地一大道二、区域商业市场分析工程所在区域商业类型繁多，包含百货、购物中心、商业街、批发市场和社区底商以及与本案类似的地一大道商业，而工程所在位置地上局部， 典型商场包括 EGO 潮流广场、银石广场、汇美星购尚美城、蓝光香槟广场，将对本工程的客流数量带来重要的影响。2.1 典型商场信息Ego 潮流广场潮流广场位于东大街以北、暑袜南街以东、南街以西。是一栋年轻、时尚的建筑，位于成都最繁华的春熙路商圈和盐市口商圈内。工程由成都上普实业有限责

27、任公司开发，物业由成都麦高物业经营治理负责。地上五层地下三层，于 2023 年 10 月 2 日开业，位于东大街以北、暑袜南街以东、南街以西。主营潮流服装服饰，主流消费者为青少年和追求潮流的群体。ego 共有两个主要出入口，一个位于商场的西北面，一个位于商场的东南面。 西南立面面对上东大街，在靠近南立面的地方有一主要入口，即东南入口，面对两条街道。同样在东北立面也设有较大气的入口，同样是面对两条街道，突出入口，囊括了接近的街道，最大限度的吸引顾客。内部有一个很大的天井，四周是呈螺旋转的廊道与商店，地上有五层，地下有三层，构成了由西北方到东南方构成一个缓坡式的街道，整个 ego 里边， 都是这样

28、的缓坡， 最终形成了螺旋式的内街。银石广场银石广场位于西部最繁华的春熙路商圈，具体位置处于红星路步行街上。银石广场是集购物、消遣、酒店、办公于一体的商业综合体。商场将自身定位在为 1835 岁的消费者供给最前沿的潮流指引上，拥有 200 余个知名品牌，从服装、饰品，到箱包、珠宝、餐饮消遣一应俱全。商场分为地上六层，地下二层。其中地下局部与地铁 2 号线连接，春熙的地铁人流可直接从其负二层进出春熙地铁站。待 3 号线完工通车，其将成为春熙唯一的双地铁上盖物业。 尚美成尚美城位于位于成都市春熙路西段 18 号，汇美星购广场负一楼。整风光积约为 2023 平方米，体量较小。由A、B、C 三条主通道构

29、成，连接春熙路与东大街。尚美城现主营外贸男女服饰、箱包等，货品整体档次较低，价格低，人流量较大，其中 A、B 两条通道人流量较大、租金较高。 米瑞购物广场米瑞购物广场位于盐市口商圈，与成都商业最为繁华的春熙路仅一街之隔，。周边已有壹购潮流广场、中心、泰华等一些运营了很多年的服饰商场，根本形成了市中心的服装消费圈，商业气氛格外浓郁。米瑞购物广场是一个时尚、潮流为一体的女性购物中心，商场体量较小 1-6 层面积约为 6000 ，主要以日、韩、香港、加坡等时尚潮流服饰为主。米瑞购物广场共有两个入口，一个入口在人行天桥，从天桥进入是该商场的三楼，另一个入口在一楼，但该入口比较小，昭示性不强，对人气的吸

30、引有肯定影响，目前商场运营状况较差。蓝光香槟广场成都香槟广场位于成都市东大街与红星路步行街东北交汇，地理位置优越。其负一层购物广场主营潮流、外贸服装服饰。因其商品价格亲民、服装样式前卫，香槟广场在追求时尚的年轻人中有较高的知名度。因其商品定位过于专一， 该购物广场损失了肯定的消费群体。香槟广场少有年龄超过 35 岁的消费者。 除服装服饰部格外，其电玩城，眼镜店生意较差，电玩城现已停运。2.2 区域商场比照商场开业时间体量万楼层数主流户型商场类型商场定位入住率壹购EGO2023 年1.9B2-F55-20 百货、零中低档良好银石2023 年9.4B2-F610-20 百货、零中档一般汇美星购广场

31、 地一大道中兴服饰广场0.83F1-F48-15 F1-F54-14 零售、批发零售、批发低档良好泰华服装城1997 年1.03低档良好米瑞购物广场2023 年0.6F1-F615-25 零售中低档一般目前商圈同质化比较严峻，各大商场之间竞争剧烈，且难以突破现有市场。主要的商业品类集中在中低档商品上，其中中低档服装类业态是商场的主要支撑点，和赢利点。米瑞、壹购、汇美星购等均都打造了以韩国潮流服装为主题的购物区，。40 售尚美城2023 年0.7B115-30 零售低档良好40-100 售2023 年1.9F1-F510-15 零售中低档一般2023 年9.05B1-B26-18 零售中低档较差

32、三、区域商业业态分布3.1 区域商业业态统计目前区域内多家百货市场、购物中心，拥有众多品牌，浩大的品牌库支撑整个商业圈的各大商场的定位和招商。服装零售品牌占据区域内商业业态的榜首，占比近四成，对于整个商圈起支撑和主导作用，众多购物中心均以服装零售作为商场的主力；成都是一个美食之都，餐饮行业特别兴旺，在寸土寸金的中心城区商业圈，餐饮业占比约占整个商业业态的四分之一，从目前的商业进展来看，这一比例将会增加。商场壹购EGO尚美城银石汇美星购物广场地一大道中兴服饰广场泰华服装城九龙业态规划服装、饰品、鞋、包、餐饮、化装品服装、饰品、鞋、包服装、饰品、鞋、包、餐饮、数码、化装品服装、饰品、鞋、包服装、饰

33、品、鞋、包、餐饮服装、饰品、鞋、包服装、饰品、鞋、包服装、饰品、鞋、包、餐饮、数码、化装品四、区域商业租金状况比照目前壹购的租金价格较高，但开商场很难到达其租金水品，商场米瑞由于租金较高经营状况较差。区域商场每年的租金上涨，在市场剧烈的竞争和同质化的排挤之下，导致局部店家难以承受，中兴、泰华等老商场的转租转兑现象严峻，租金价格虚高。相比之下，银石广场的租金参考水平较高，其租金水平客观的反映了开商场的租金水平。银石94202745%中米瑞60006/差营商场名称总建面楼层数出铺率运状况商铺面积(使用面积地上租金合同期元/月地下租金元/月主流租金元/月壹购19700855%好地上：15-30地下：

34、2-181 年/1200-40002500地上：40、80百货1 年/300-600500地下：6-91-3F：1-3F：15-204-6F：8-151 年400-1500/12004-6F：400-7001 年递增尚美城20231/好12-16 35%5 年递增8%/550-1300800五、区域商业经营状况分析商场优势/劣势经营状况壹购EGO建筑设计独特、商品时尚良好米瑞体量过小、同质化严峻一般银石连通地铁、导入客流一般地一大道人流导入困难较差中兴服饰广场经营年限久、群众熟知良好泰华服装城安全隐患严峻良好九龙整体档次感较强良好群光百货商品价格承受度高良好茂业百货建筑设计独特、商品时尚良好东

35、大街经营状况较好的商场所经营的货品单价普遍不高，说明目前区域市场消费陈寿力量有限，同时且对购物环境要求不高。由于市场饱和，开商场通常需要肯定时间进展养商，群众对商场的认可需要一段时间。六、区域商业市场总结 区域地理位置的特别性，导致商用物业扎堆，百货市场、购物中心、综合体等层出不穷，竞争剧烈； 服装和餐饮业态是支撑区域商业的重要支点，其中服装类业态占据整个商圈的约 50%业态； 同质化严峻的状况下，商场租金价格的上涨导致局部经营惨淡的商家被迫淡出商圈； 突破区域现有市场，需从工程自身制造差异化条件和准确的市场定位。第四章 工程自身条件分析一、工程区位分析本工程坐拥东大街金融主干道，周边商业林立

36、，享盐市口-春熙路两大繁华商圈资源。工程周边交通兴旺，三条主干道与本工程无缝对接；工程商业气氛深厚，东大街商业金融中心为本案带来良好的商务气氛；春熙路步行街与工程一街之隔，作为成都市中心城区，将为本案输送巨大的客流量，但同时，周边众多的商业购物中心，对本工程的影响巨大，分流作用明显。目前区域商业进展趋于成熟，商业、商务气氛深厚，商务配套也趋于完善。二、工程交通分析从本工程所处位置和交通流始终看，工程主要交通流向为市中心-盐市口方向，主要涉及的城市快速路和主干道纵向依次为：东大街、蜀都大道和地铁二号线；横向干道依次为：红星路、天仙桥北路，这些贯穿城市中心地区的城市主干道，将担当本工程大局部集散交

37、通量。 地铁：2 号线东门大桥、春熙路站；3 号线春熙路站 公交：8、10、38、47、68、62、307、334、335 路等。三、 客流条件分析目前工程周边客流量整体较大，客流顶峰期为下午 3 点到 7 点时间段，动向以东大街-春熙路-盐市口为主，主要集中在纱帽街-春熙路段，春熙路是客流集中地顶峰地段。第五章 工程优劣势分析一、 工程优势1、 本工程地处市中心商圈核心位置，工程两侧商场林立，商业气氛深厚2、 路网兴旺，公交线路多，使本区域的辐射范围大大增加，进一步提升了本工程的交通优势，可以为工程带来各个区域的消费人流；3、 本工程为成都市锦江区核心商业工程，受到政府较高的关注和支持，与政

38、府良好的关系对于工程的开发和日后的经营将是格外重要的；4、 多条地铁线路开通，扩大了工程的辐射范围，地铁经济将会带来更多的人流量；5、 工程路段较宽，两侧大量客流需求过街通道。6、 周边客户资源浩大，有利于招商。7、 本工程地块的土地本钱较低，为开发制造了更多的进展空间和利润空间。8、 中国建筑为知名央企，具有较高知名度和设计工程阅历，将给本工程的开发运营增加品牌附加值；阅历丰富的治理团队，有利于本工程的成功实施。9、 工程所在的区域为成都市金融商务一条街，将来规划前景巨大；10、 周边区域内聚拢了较多的中高档楼盘，有利于区域整体档次的提高和居住气氛的形成；11、 商业体量 10 万，全长 1

39、.2 公里是成都市较大的地下商业地产，超大的规模和齐全的业态规划设计便于营造商业气氛，具有快速集聚人气的优势。二、工程劣势1、工程路段为城市一类核心商业路段，封路施工将受到肯定阻碍；2、周边商业体量浩大、档次齐全、品项丰富，竞争环境较为剧烈；3、与成都大型地下商场相接，由于其目前运营状况一般，将对工程产生肯定影响。4、由于工程属于地下商业，人流的引入将是比较重要的考虑问题。5、工程处于交通要道，但由于规划问题，商业相对集中，而停车位却严峻缺乏。6、国家的宏观调控对当前房地产市场的影响。三、工程时机1、核心商业地块已开发殆尽，工程所处位置商业价值巨大；2、可与周边大型商场地下连通，客流共享；3、

40、周边商业租售价格较高，有利于工程定价。4、政府打造金融东大街。5、地铁经济带动同时大大扩展本工程的辐射范围6、成都市的经济活力和将来人口增长为本工程供给支撑，良好的经济增长保证了房地产的市场需求。7、地铁的开通将影响居民的生活和消费习惯。8、政府各项政策的实施，将大大加速成都的进展，同时提升投资者的市场预期，吸引更多的外来投资者。9、政府“东大街金融商务聚拢区”规划的实施，本工程亦将借此成为成都市乃至西部地区的地标建筑。四、工程威逼1、在建及招商工程较多，且招商进展缓慢，预示着将来招商及销售竞争压力巨大；2、地下商业工程人流量少，客流导入困难。3、竞争对手众多，实力强劲。4、供给量大，将分流客

41、群5、市场推商业体量偏大，竞争剧烈。并建立很多的商业网点及社区商业， 将来市场分流竞争将格外剧烈。6、消费者的投资管道的增加，以大量的投资资金流向股票市场最为明显。投资商业地产受到肯定程度的冲击与分流。7、大量品牌开发商进驻周边区域，加剧了市场竞争8、从市中心到东大街沿线区域及接近的东二环区域目前已经进驻了大量国内外知名开发商，一方面提升了区域热度和产品档次，另一方面也大大加剧了市场竞争。9、电商对店铺经营冲击较大，将来各业态经营存在较大压力。五、工程综合分析整体东大街商圈规模较大，商业经营业种比较丰富，但整体商业是以依托大型商场为主体，大力进展最能吸引人气消费的服饰及餐饮业，缺少趣味性、独特共性化的魅力商业；从东大街商业业态品质及规模来看，潮流服装服饰业的进展