某房地产项目营销策划方案7826.docx

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1、fdc.21askx 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。前 言兵法云：“谋定而而后动”，在日日益发展展成熟的的商业地地产销售售中，商商铺要想想卖得好好，前期期的营销销策划就就必须做做到位，房房地产营营销策划划在商业业地产的的销售与与招商过过程中的的重要性性显得越越来越重重要。任何一个个项目的前前期营销销策划，无无论是整整体思路路还是具具体的执执行方案案，都必必须要有有数个强强有力的的支撑点点。并且且这种支支撑点应应该是实实实在在在的，是是“站在地地上的，而而不是空空中的”。

2、只有有这样，才才能保证证后期的的营销推推广的实实际可操操作性；只有这这样，才才能保证证营销推推广的有有效性，也也就是说说是能够够指导并并促进销销售的；只有这这样，策策划才能能够给项项目带来来切实可可行的附附加值；只有这这样，营营销推广广才能建建立真正正的可持持续发展展的企业业品牌。江西上饶饶余干县县城北新新区饮食食一条街街项目是是*公公司继成成功开发发一系列列住宅项项目之后后，进军军商业项项目的开开山之作作，她将将成为赣赣东系列列特色菜菜的聚集集地，同同时也弥弥补了余余干县无专业业饮食街街的空缺缺。我们的产产品是什什么？我我们的产产品卖给给谁？我我们处于于一种什什么样的的市场？我们通通过怎样样

3、的营销销推广方方式去卖卖我们的的产品？我们通通过怎样样的招商商策略来来吸引经经营者到到这里经经营？我我们采取取怎样的的租售模模式来取取得利润润最大化化？为了了解决这这一系列列的问题题，我司司派市场场部专业业人员对对余干县县宏观环环境和房房地产市市场进行行了详细细的调研研和分析析，本项项目性质质初步确确定为江江南园林林风格的的赣东菜菜饮食一一条街。根据这个初步设想，结合目前余干县城北新区房产市场现状，本营销策划方案对本项目作了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，着重从营销策划的角度出发，对项目的前期市场调查、产品定位、规划设计、建筑设计、品牌策划包装、营销策略组织、市场推广、广告策略安排、销售

4、策略、招商策略等方面都作了全局性和可操作性的论述。目 录一、项目目市场分分析1、宏观观环境分分析2、微观观环境分分析3、项目目区位分分析4、饮食食市场分分析5、竞争争楼盘分分析二、项目目产品定位位1、产品品自身定位位2、地块块SWOOT分析析3、市场场定位4、功能能定位5、形象象定位6、目标标消费群群定位三、项目目建议1、项目目命名建建议2、外立立面风格格建议3、园林林设计建建议4、装修修标准建建议5、附加加值提升升建议6、商铺铺部分建建议7、强强强联合建建议四、营销销策划建建议1、入市市策略2、分阶阶段营销销方案3、广告告策略五、商铺铺招商策策略1、经营营布局2、经营营策略3、招商商计划4、

5、招商商策略六、项目目经济效效益评估估1、项目目综合技技术经济济指标2、项目目财务经经济指标标3、项目目确定性性分析4、项目目静态、动动态经济济效果分分析5、项目目不确定定性分析析七、商铺铺投资回回报分析析1、产品品策划2、品牌牌策划3、销售售及招商商策划4、广告告策划及及设计5、项目目营销策策划中的的其他相相关工作作第一章 项目目市场分分析在当今竞竞争异常常激烈的的房地产产市场中中，市场场分析作为为房地产产企业营营销活动动中必不不可少的的重要组组成，在在房地产产市场运运作日趋趋规范、透透明，经经营环境境竞争日日益复杂杂、激烈烈的情况况下，已已彰显越来来越重要要的作用用，市场场分析工作作成功与与

6、否直接接关系到到企业开开发成本本的控制制，关系系到整个个项目的的效益，甚甚至关系系到项目目开发的的成败，只只有通过过认真细细致、专专业有效效的市场场分析，为项目目的每一一个环节节提供即即使准确确的市场场信息，使使项目能能制定确确切可行行的策略略，打好好变幻无无常的、漫漫无边际际的商海海战，争争取每一一次的胜胜利。 针对余余干县房房地产市市场，为为了更深深入地了了解余干干县房地地产市场场，把握握房地产产市场供供给和需需求情况况，并通通过房地地产市场场分析，为为本项目目的产品品定位、建建筑规划划设计和和前期营营销推广广奠定市市场依据据。一、宏观观环境分分析（一）上上饶市场场情况1、上饶饶概况上饶市

7、位位于江西西省东北北部，东邻浙浙江，西西接安徽徽，南连连福建，位位置十分分显要；素素有“八八省通衢衢”、“豫豫章第一一门户”的的称谓。浙浙赣铁路路穿境而而过，皖皖赣铁路路，横南南铁路纵纵横交错错；3220国道道、2006国道道以及3111高速速公路四四通八达达，百里里之内就有四个个机场，交通通通讯极其其便利。上饶市辖辖上饶、广广丰、玉玉山、婺婺源、弋弋阳、横横峰、波波阳、余余干、万万年、信信州区、德德兴市等等十县一区一一市。总面积2227911平方公公里。上上饶地处处北纬227334-2934、东经1116一三-1一一八229之之间,处处中亚热热带季风风湿润气气候区，年年平均气气温166.7-

8、一八.2CC，年降降雨量为为16000-一一八000毫米，年年无霜期期为2551天-2744天。气气候温和和，日照照充足，雨雨量丰沛沛，无霜霜期长，分分温热、温温和、温温凉三小小气候区区，具有有春秋短短、冬夏夏长的季季候特点点。2、经济济运行情情况20066年上饶饶市各县县市区国国民生产产总值地区生产总值值第一产业业第二产业业第三产业业累计数增长%累计数增长%累计数增长%累计数增长%上饶市306226800一三.3352844935.612866894417.00124772933一三.44信州区468889817.663045554.5201002522.1123744一八一五.99上饶县2

9、58777316.004050015.11472269一八.6671000317.88广丰县6120050一八.007275505.8325773025.442一三557012.88玉山县196222517.333685585.3108220927.0051一五五88.5铅山县201一一三0一五.774217785.884911926.5574033311.22横峰县85633517.881939989.738566927.3327666810.66弋阳县174一一五716.994126645.175177230.8857722112.22德兴市340557316.883441124.2214

10、22一八17.0091944322.00婺源县1999945一五.883143304.887000117.558一五114一八.99余干县2625590一八.5512477545.475533252.1162300417.11鄱阳县343882816.55123一一五03.7108770625.33111997223.66万年县170553817.443959914.976122424.33548223一八.77【分析】2006年余干县生产总值排名一般但增长最快,其他各项指标增长速度亦较快从表中可以看出余干第三产业累计数较低，不过增长速度较快，为房地产等行业的发展制造了良好的发展环境。3、人口

11、口情况上饶市人人口状况况一览表表（20006年年止）地区面积（平平方公里里）人口（万万人）人口密度度上饶市228116680289信州区3393610033上饶县2240074321广丰县一三78878552玉山县1728856307铅山县2177742一八4横峰县66521286弋阳县一五28838236余干县2331190.55365波阳县42一五五一三63一八万年县1140038307婺源县2949936.55112德兴市2082234149【分析】由上表来看，上饶市人口众多。其中余干县人口数量在上饶市十县一区一市中位居第二，土地面积在十县一区一市中位居第三。余干县以市区为中心，以“1小

12、时车程”为半径，这个范围之内大约就有300万人口之多。因此，余干县将成为未来的人才聚集地，同时拥有300万人的大消费市场。（二）上上饶房地地产市场场情况上饶市房房产价格格涨幅每每年政府府都控制制在8%以下，据据上饶市市房管局局发布的的报告显显示，220066年，虽虽经历了了国家对对房地产产行业的的宏观调调控，但但上饶市市房地产产市场目目前仍然然保持着着持续健健康发展展的态势势，房地地产市场场的状态态理性和和正常。同同时下半半年的房房价仍会会是稳中中有升，不不过增幅幅变趋缓缓。1、商品品房供销销两旺据了解，2006年1至12月，上饶市商品房供应结构基本合理。上饶市共完成房地产开发投资8.88亿元

13、，与去年同期相比增长21.22，增幅较上年回落3个百分点。其中住宅投资共完成7.1亿元，占商品房开发总投资的80%。商品房竣工面积为57.42万平方米，同比增长30.4；商品房预(销)售面积53.28万平方米，同比增长20.1%。100-145平方米的普通商品房销售量占总量的74，145-160平方米销售量占14.5%，其它大户型或特大户型不足6%。2、价格格涨幅趋趋缓上饶市房房地产市市场正处处于发展展初期,为保证证房地产产市场健健康有序序发展，我我市始终终把保持持房地产产市场稳稳定,尤尤其是价价格稳定定放在首首位。同同时受国国家连续续出台的的房产调调控政策策影响，房房产价格格涨幅趋趋于缓和和

14、。据市市房管局局统计，今今年一季季度，市市区商品品住房销销售均价价为14420元元/平方方米，比比去年同同期增长长7.558。各各县市商商品住房房均价9929元元/平方方米，同同比增长长11.26%。3、房价价未来走走向据介介绍，由由于政府府采取了了抑制房房价过快快增长等等措施，预预计20007年年房价稳稳中有升升，增幅幅趋缓。今今后房价价将保持持平稳态态势，但但不同品品质楼盘盘的价格格差距将将会增大大；住房房供应结结构也会会得到进进一步调调整，普普通商品品住房供供应量将将会加大大；住宅宅租赁市市场将出出现供求求两旺的的局面；非住宅宅市场将将趋于活活跃。二、微观观环境分分析（一）余余干县市场情

15、情况1、余干干概况文明富富饶的“鱼米之之乡”余干县是是个历史史悠久，闻闻名富饶饶的“鱼米之之乡”，地处江江西省东东北部，鄱鄱阳湖东东南岸，信信江下游游，地理理坐标为为东经111600一三48”1166054424”，北纬纬28002136”2900324”，南北长长87公公里，东东西宽338公里里，呈南南北狭长长状，全全县总面面积为223366平方公公里。余余干县为为上饶市市西部农农业大县县，东与与万年接接壤，南南毗余江江、东乡乡，西连连进贤、新新建、南南昌，北北邻波阳阳、濒临临鄱阳湖湖，与都都昌县隔隔湖相望望。 县城余余干镇位位于全县县的中心心，处于于信江下下游的滨滨湖平原原上，地地势平坦坦

16、低洼，湖湖泊众多多，港汊汊纵横。陆陆路距南南昌1775公里里（直线线距离约约70公公里），景景德镇市市1411公里，鹰鹰潭699公里，位位于三市市之中；向东至至上饶市市2000公里。2、旅游游资源将建成成为“南昌后后花园”自然景观观有李梅梅岭的幽幽村古刹刹，五雷雷万春山山色，鄱鄱阳湖的的湖光帆帆影。余余干县城城襟山带带湖，景景色尤佳佳，东山山岭的“干越八八景”与市湖湖、琵琶琶州交相相辉映。文文物古迹迹有乘风风亭、忠忠臣庙、昌昌谷寺、中中桥、润润溪大桥桥、下枫枫桥等七七处县级级文物保保护单位位。20066年余干干县旅游游总人数数约80万万人次，旅旅游总收收入达550000万元，比比20002年增

17、增长2.6倍。余干县政府规划把余干县建设成为“南昌的后花园”。3、特色色水产养养殖业发发达余干县特特种水产产业规模模居全省省前列，特特种水产产形成了了河蟹、乌乌鱼、黄黄鳝三大大优势养养殖产业业。珍珠珠、鳜鱼鱼、青虾虾等发展展势头平平稳，河河蚌长势势良好，鳜鱼网箱精养也已推广普及，鳜鱼养殖面积现已超过了1000亩。青虾、龙龙虾、鳝鳝鱼片、鄱鄱湖银鱼鱼等名优优水产品品的冷冻冻加工发发展喜人人，年冷冷冻加工工一五000吨以以上。） 中国稀稀有珍禽禽“余余干乌黑黑鸡”博得“中华土土鸡王”之美誉誉。全县水域域有渔类类资源11一八种种，是鄱鄱湖银鱼鱼、甲鱼鱼、蕨鱼鱼、河蟹蟹、珍珠珠等珍稀稀产品的的集中产产

18、地。 4、经济济发展速速度加快快20066年，实实现生产产总值335.227亿元元，较220022年增长长96.7%。人人均生产产总值达达5166美元，比比20002年翻翻了一番番，经济济总量由由全市第第8位跃跃居第55位。财财政总收收入2.53亿亿元，比比20002年增增长1.17倍倍，年均均增幅全全市排名名第一。经经济结构构明显优优化，三三次产业业结构调调整为441.77：311.7：26.6。投投资和消消费拉动动力增强强，全社社会固定定资产投投资总量量由20002年年的5.51亿亿元增加加到20006年年的388亿元，增增长5.9倍；全社会会消费品品零售总总额由220022年的66亿元，

19、增增加到220066年的99.944亿元，增增长655.7%。20066年余干干县城镇镇居民人人均可支支配收入入由20002年年的34400元元增加到到20006年的的51000元，净净增17700元元。住房、电电脑、汽汽车等大大额、高高档消费费逐渐增增多，城城镇居民民恩格尔尔系数从从20002年的的53.9%降降到20006年年的466%。5、余干干县总体体规划6、余干干县城区区总体规规划（二）余余干房地地产市场场行情1、房地地产业发发展迅猛猛20066年余干干市区城城镇居民民人均居居住面积积达到220.99平方米米，比220022年增加加4平方方米，住住房成套套率、小小区的建建设和管管理水

20、平平不断提提高，人人居环境境大为改改善。商商品房价价格也迅迅速上涨涨，20006年年住宅均均价约111000元/平平米，商商铺的价价格也在在飞速上上涨，老老城区的的部分商商铺价格格已经接接近1000000元/平平米。随着城北北新区商商品房的的开发，初初步估算算，20007年年将约有有30万平米米左右的的商品房房面世。2、城北北新区土土地供应应充裕宗地名称称宗地位置置规划建筑筑面积（万万平米）容积率规划用途途批地时间间土地总价价款（万万元）正在开发发建设面面积（公公顷）城北停车车场城北新区区3.62商服用地地20044.8.65401.8帝景园一一期城北新区区0.3553.一八八商服用地地200

21、55.1.24210.11112帝景园城北新区区2.81.944商服用地地20066.3.284301.44455城北新城城环城路西西侧16.881.922商服用地地20066.6.16166778.71148新世纪购购物公园园县城西街街4.800062.044商服用地地20055.4.26678.07662.35503祥富广场场花园城北新区区6.20072.077商服用地地20055.8.1414.87443.00064三、项目目区位分分析本项目所所处的城城北新区区为政府府规划的的新行政政中心和和新商业业中心，城城北新区区目前已已建和在在建的项项目供应应量约220万平平米。项项目周边边交通便

22、便利，市市政、生生活配套套齐全，必必将成为为未来余余干县城城的CBBD商务务中心。目前，城城北新区区处于商商品房开开发热潮潮，各种种住宅和和商业地地产供应应充裕，大大有供过过于求之之势。但但是市场场上供应应的商业业产品缺缺乏亮点点，同质质化规划划严重。同同时，也也缺乏专专业性的的饮食商商街，因因此，本本项目在在城北新新区做饮饮食商街街是不二二选择。四、饮食食市场分分析余干县盛盛产河蟹蟹、乌鱼鱼和黄鳝鳝，另外外青虾、龙龙虾、鳝鳝鱼片、鄱鄱湖银鱼鱼等名优优水产品品的冷冻冻加工发发展喜人人，有“中华土土鸡王”之称的的“余干乌乌黑鸡”产于此此地。余干特色色饮食丰丰富，但但是目前前尚无专专业性的的饮食商

23、商街，老老城区饮饮食店不不少，但但是分布布凌乱，且且环境太太差，缺缺乏统一一管理。因此，本本项目正正好抓住住了这个契契机，做做余干第第一品牌牌饮食街街区，相相信经过过宣传和和引导，本本项目必必将成为为赣东特特色饮食食的聚集集地。五、竞争争楼盘分分析1、竞争争楼盘资料料楼盘名称称位置规模建筑形态态户型面积积销售价格格租赁价格格项目评价价新世界购购物公元元城北新区区迎宾大大道与世世纪大道道交叉处处建筑面积积6万平平米酒店、休休闲娱乐乐中心、商商贸广场场商务楼楼、酒店店式公寓寓商铺2553600平米，商商务楼3302300平米，酒酒店式公公寓30060平平米底层商铺铺均价77100074000元/平

24、米之之间，二二层2000022000元/平米尚无交付付余干首个个集酒店店、购物物、休闲闲、娱乐乐、美食食、办公公、公寓寓为一体体的商业业项目世纪花园园城北新区区多层住宅宅、商铺铺住宅1220一三00平米住宅12200元元/平米米，商铺铺30000元/平米商贸广场场城北新区区商业100一五00平米底层45580元元/平米米，二层层1一八八0元/平米13层层40000元/年余干目前前纯商业业项目，定定位相对对低端老城区步行街商铺501120平平米85000100000元元/平米米50平米米的商铺铺租金一一三8000元/平米左左右位置优越越，但是是规划凌凌乱，缺缺乏统一一管理。水产市场场老城区西西区

25、商铺501100平平米35000元/平平米50平米米的商铺铺租金约约50000元/年主要以批批发水产产生物为为主商贸广场场附近沿沿街商铺铺城北新区区商铺501120平平米75000元/年年2、重点点竞争楼盘盘分析楼盘名称称新世界购购物公园园项目位置置城北新区区世纪大大道与迎迎宾大道道交叉口口投资商香港世源源投资公公司建筑设计计福州国伟伟建筑设设计（中中外合资资）景观设计计澳洲奇思思建筑景景观设计计公司策划推广广九歌万派派（福建建）房产产顾问公公司项目规模模建筑面积积6万平平米建筑形态态商铺、酒酒店式公公寓、商商务办公公楼、221层酒酒店、休休闲娱乐乐中心户型面积积商铺2553600平米，其其中

26、23层商商铺3883600平米，可可自由分分隔。商商务楼3302300平米，酒酒店式公公寓30060平平米户型特点点大面积户户型可自自由分隔隔销售价格格底层商铺铺均价77100074000元/平米之之间，二二层2000022000元/平米促销策略略首付5成成，商铺铺2层三三年返租租，租金金收益率率为每年年6%，全全国同步步招商。定位语地王街铺铺，财富富乐园广告语这样的金金钱雨，110年只只下一次次项目评价价余干县第第一个集集购物、休休闲、娱娱乐、酒酒店、商商务、办办公为一一体的高高档商业业街区。3、竞争争楼盘总总结1）目前前余干县县商业项项目主要要聚集在在城北新新区，商商业项目目形态囊囊括了购

27、购物、酒酒店、休休闲娱乐乐、商务务办公等等。2）住宅宅销售良良好，价价格在111000元/平平米左右右，随着着余干县县新行政政中心的的投入使使用，相相信住宅宅项目的的价格将将迅速上上涨。3）城北北新区商商业项目目供应充充裕，商商铺价格格相差较较大。其其中底层层商铺价价格较高高，在660000100000元元/平米米左右，但但销售情情况良好好。二层层商铺价价格较低低，普遍遍在20000元元/平米米左右，但但销售情情况不好好。4）城北北新区商商铺面积积集中在在501200平米之之间。5）余干干县很多多楼盘宣宣传低调调，售楼楼部布置置简陋，宣宣传资料料准备极极不齐全全。第二章 项目产产品定位位好的市

28、场场需要好好的产品品去支撑，好好的产品品要有准准确的定定位去打打造，产产品定位位是一个个房产项项目的灵灵魂和支支柱，定定位成功功则项目目成功，可可见项目目的前期期定位的的重要性性。余干县城城北新区区是未来来的城市市CBDD中心，余余干县政政府决意意把城北北新区打打造为余余干县的的形象工工程，为为余干成成为“南昌后后花园”奠定基基础。本本地块处处于余干干县城北北新区核核心地段段，是余余干县政政府招商商引资项项目，余余干县政政府规划划把本地地块打造造成为余余干县品品牌饮食食聚集地地。一、经营营业态定定位以赣赣东菜为为特色的的水产饮食食商业街街本项目位位于余干干县新商业中中心，距距离余干干县老城城区

29、约110分钟钟车程。从地理位置这一角度来看，目前此地段繁华程度不够，而且周边商业项目都尚未交付使用，还未形成成熟的商业市场规模。不过周边商业项目多为综合性商业项目，缺乏专一性商业街区，饮食街区更是凤毛麟角，因此针对该项目进行细致准确的市场定位以赣东菜为主的品牌饮食商业街。二、市场场定位1、定位位目标江南南饮食休闲闲娱乐街区区理由一：余干县虽虽然是县县城，且且正在进进行新区区建设，县县区规模模人口有有限，但但是整个个县人口口接近1100万万，人口口基数已已经有一一定的规规模，而而且乡镇镇的消费费习惯选选择县城城消费，因此可以肯定的是饮食消费的基础已经形成。理由二：从地区人人口消费费观点上上分析，

30、余余干人有有喜欢吃吃的特点点，而饮饮食文化化与当地地消费水水平密切切相关，而而且与当当地饮食食特色有有极大关关系，特种水产产业规模模居全省省前列，是鄱湖银鱼、甲鱼、蕨鱼、河蟹等水产生物珍稀产品的集中产地，酒糟鱼、赣亭牌大米、红烧牛肉罐头、红烧板鸡（鸭）、龙虾等食物文明中外。然而，在余干县目前竟没有水产饮食聚集地，本地块正好抓住这个契机，打造赣东第一水产饮食街区。2、定位位原则源于市场场高于市市场 引导市市场好的产品品，往往往都遵循循这样的的市场原原则：市场上有有什么？市场上缺缺什么？我们的产产品能为为市场带带来什么么？任何一个个产品的的产生，都都是立足足于市场场的。而而过分依依赖于市市场，必必

31、定在较较短的时时间内被被市场所所淘汰。但但过分领领先于市市场的产产品又存存在着太太大的市市场抗性性。所以，有有市场竞竞争力的的产品是是在立足足市场的的基础上上，具有有适度的的前瞻性性，可以以被市场场所接受受并最终终引导市市场消费费的产品品。3、市场场定位启动动城市资资本的饮饮食商业业航母市场定位位内涵：1）启动动城市资资本资本启动动是资本本再生的的唯一源源泉资本隐性性地存在在于一个个环境之之下。当当一个催催化剂使使它显现现出来并并能够使使之启动动或者说说流通，它它就会产产生高于于原有状状态下几几倍的效效益。城市的资资本更是是潜藏在在城市的的每一个个角落。当当一个有有利的前前景出现现在面前前的时

32、候候，这些些资本就就会被启启动起来来，经过过一定的的流通渠渠道和手手段，产产生出更更大的效效益。2） 饮食商业业航母空间无限限，成就就事业无无限。奋斗需要要一个空空间，成成功才指指日可待待。三、产品品定位以赣东水水产菜为为主的饮饮食休闲闲商业一一条街定位依据据产品品SWOOT分析析：先读懂自自己，再再了解他他人。1、项目目优势（SS）1） 区位：本项目目位于余余干县城城区新商商业中心心，南北北贯通，交交通便捷捷，周边边未来商商业气氛氛浓重。2） 规划：是目前余干县县域内，唯一的高档品牌饮食街区，并能够形成很强的市场聚集效应。3） 硬件：江南古典园林式的建筑风格，框架结构自由分隔，一层、二层、三

33、层、四层自由组合。4） 理念：营造出与余干县原有的消费观念不同的高档次高品质的现代消费经营理念。5） 人气：本项目的周围存在大量的显性消费者和隐性消费者，这些利于未来市场的蓬勃发展。6）政策策优势：凡入驻驻本项目目的经营营者，免免三年营营业税。2、项目目劣势（WW）1） 项目的的开发商商第一次次从事此此类物业业类型的的开发，缺缺乏一定定的开发发经验，不不过可以以联合品品牌房产产策划公公司进行行策略合合作，进进行有效效去化。2） 目前项目周边人气不够旺盛，商业氛围不够浓重，不过随着附近新世界购物公园等住宅和商业项目的交付使用，本项目周边的人气及商业气氛将慢慢转好。3、市场机会（O）1） 目前，余

34、干县城内没有一个完善的高档品牌饮食街区，并且一些经营商户规模较小，分布零散，没有形成一定的市场规模。2） 余干县城北新区内的房地产业正在蓬勃发展，在建项目的市场容量大，而且待建的项目将陆续上演，从而形成了一个深厚的市场容量。3）余干县老城区的饮食店分布凌乱，在终端消费者心目中定位为中低档产品。4）余干县规划为“南昌后花园”，有利于余干县经济和建设的快速发展。5） 现现在余干干县域内内原有商商铺经营营的灵活活性导致致商业的的经营缺缺乏统一一性，商商业氛围围的形成成仅依靠靠市场的的调节由由经营者者自发形形成，商商铺的换换租率表表现频繁繁。4、市场场威胁（TT）1） 新世界界购物公公园为一一站式商商

35、业服务务广场，里里面也包包含了餐餐饮产业业，况且且新世界界购物公公园处于于老城区区到达本本项目的的必经之之地，且且新世界界购物公公园将于于20007年下下半年交交付使用用。2） 现余余干老城城的一些些有影响响力的经经营户，对对于我们们市场的的形成具具有一定定的冲淡淡影响。四、产品品定位的的优势1、规避避市场风风险，增增加销售售热度。本项目定定位为特特色饮食食街区，可可以减少少与直接接竞争对对手的接接触面。通通过余干干县市场场调查分分析，我我们发现现在周边边的商铺铺，都以以满足消消费者的的日常生生活需求求为突破破口。如如果本项项目商铺铺雷同于于它们，必必将增加加市场压压力，加加剧市场场竞争，在在

36、这方面面，本项项目明显显处于不不利地位位。2、深厚厚的市场场容量我们的这这个定位位就目前前情况，余余干县的的房地产产蓬勃发发展将带带动饮食食业的发发展，并并且本项项目周边边在建或或在售的的住宅楼楼盘较多多，这些些楼盘入入伙后对对饮食业业的需求求量较大大。3、巨大大的发展展空间目前在余余干县城城北新区区集中的的饮食商商业街区区（城）仅仅本项目目一家，因此本项目有着很大的发展空间。4、硬件件环境优优越本项目周周边现在在虽人气气不旺，但但交通条条件十分分理想，且且项目周周边道路路宽阔，空间较大，满足发展饮食业的硬件需要。5、有利利于树立立品牌效效应本项目目目前为余余干县首首家专业业饮食街街区，为为以

37、后在在区域市市场上发发展树立立一个品品牌效应应，避免免了定位位的同质质化。6、良好好的市场场操作性性我们之所所以把此此项目定定位为赣赣东第一一水产饮饮食街区区，是基基于详细细的市场场调查和和商战实实例整合合出来的的，有良良好的前前瞻性。同同时，我我们在定定位的过过程中，逐逐渐赋予予和加深深了它所所包容的的内涵，并并准备一一套有逻逻辑、有有秩序的的销售、促促销准备备活动。五、形象象定位由于本项项目在余余干县城城北新区区内，属属于小型型商业项项目，无无论是规规划、配配套等各各方面都都很难与与周边的的大盘相相抗衡，唯唯一的办办法就是是做出与与周边大大盘与众众不同的的特点，才才能脱颖颖而出，出出奇制胜

38、胜。如何营造造本项目目具有鲜鲜明个性性特色的的形象，是是能否吸吸引市场场关注和和投资者者认同的的关键。就就项目自自身环境境和条件件而言，缺缺乏打造造规模概念念的有利利元素。因因而，有有必要塑塑造如“赣东第第一水产产饮食街街区”、“南昌后后花园饮食一一条街”等自造造概念的的项目形形象，使使之与有有意投资资人士的的消费心心理接近近。我司通过过深入的的分析和和研究，建建议本项项目以赣赣东水产产特色饮饮食为主主题，通通过在项项目内养养殖一定定的水产产生物，配配合项目目总体规规划，将将江南古古典园林林和特色色水产融融于一体体，给人人以鲜明明个性，从从而留下下深刻印印象。我司建议议，本项项目的形形象定位位

39、应是：自然享受受，品位位人生赣东东第一水水产饮食食街区“自然享享受，品品位人生生”，表现了了消费者者在本项项目中消消费既能能感受到到回归自自然的悠悠然人生生，又能能体会到到高品位位、高身身份的享享受。六、目标标客户群群的定位位根据市市场调查查，初步步把本项项目的目目标客户户定位为为隐性目目标客户户和显性性目标客客户。11、隐性性客户群群被本项目目本身的的氛围与与定位的的独特性性吸引而而来的商商户，主主要表现现为转换换行业的的商户。2、显性性客户群群可分为投投资者和和经营者者。1）投资资者：余干县县城区的投资者者。余干县县下设乡乡镇的投投资者。南昌、鹰鹰潭和余余干周边边县市的的投资客客户。江浙一

40、一带的房房产投资资客户。2）经营营者：经营知知名饮食食品牌的的加盟者者或连锁锁店。一些准准备涉足足饮食行行业的经经营者。余干县的品牌饮食店经营者。看好余干城北新区饮食业发展前景的其他地区经营者。七、价格格定位综合余干干县商品品房市场场情况和和市场接接受能力力等因素素，我司司建议本本项目整整体价格格采取“中开高高走”的价格格策略，具具体的价价格情况况如下：1、住宅宅部分起价：110988元/平平米均价：112000元/平平米备注：三三楼价格格最高，四四楼价格格次之，楼层差价约50元/平米左右。2、商业业部分底层商铺铺价格：外街77000090000元/平米，内内街6000080000元/平米。二

41、层商铺铺价格：外街220000元/平平米，内内街一五五00元元/平米米。 三层、四四层及部部分五层层商铺价价格控制制在12200元元/平米米左右。第三章项项目建议议一、项目目命名建建议我司考虑虑到本项项目分为为住宅和商铺两两部分，建建议针对对住宅区和和商铺区分分别命名名以示区区别。而而且好的的名称一一出街，即即可达到到吸引人人的眼光光的目的的，后续续工作就就能顺利利开展，事事半功倍倍；我司司专案小小组根据据本项目目的实际际，精心心研究，选选出名称称。1、住宅宅命名建建议江南名苑苑分析：“江南”：本项目目建筑风风格为江江南古典典园林式式，同时时江南给给人以环环境优美美、生活活富裕的的感觉。“名苑

42、”：本项目目凭其优优越的环环境：江江南古典典园林风风格与品品牌饮食食商街有有机配合合，有身身份和品品位的象象征。2、商业业命名建建议一品江南南“一品”是高身身份和高高品质的的代名词词，象征征着本项项目的品品牌效应应。“江南”源于本本项目江江南古典典园林的的建筑风风格，小小桥流水水，虾蟹蟹成群。二、外立立面风格格建议外立面风风格建议议为：江江南古典典园林的的外立面面映射文文化、历历史内涵涵，又在在具体上上反映建建筑风格格，同时时拥有现现代典雅雅外立面面的包容容性，在在余干县县城北新新区众多多楼盘中中彰显独独特个性性，令人人一见倾倾心，再再见钟情情。采用时下下流行、扣扣住环保保意识的的浅色调调，在

43、正正常视线线所及之之处，配配以鲜艳艳的冷色色系，给给予强烈烈的对比比度加深深印象，令令本项目目建筑物物本身就就是一幅幅令人赏赏心悦目目的风情情画。三、园林林设计建建议1、总体体构思园林设计计应围绕绕江南古古典园林林的特性性，进行行组团式式和排列列式等园林的的多种组组合，务务求营造造出江南南园林的的各种意意境。2、分区区建议1）住宅宅区：营造江南南园林绿绿化与建建筑物互互为景观观，令建建筑物在在社区园园林绿化化中得到到有效融融合，制制造出“楼以园园立，园以楼依依”树影婆婆娑的景景观效果果。2）商业业区：采用通透透式园林林绿化设设计，在在视觉上上让商业业街区园园景无障障碍全接接触。四、装修修标准建

44、建议装修标准准建议装装饰建材材的使用用可以考考虑多使使用江南南古典式式的木建建材，体体现出文文化韵味味和江南南园林的的特色。公共卫生生、洗浴浴部分建建议采用用古典式式的精装装修，其其他部分分毛坯。五、附加加值提升升建议房地产发发展到今今天，已已不再是是钢筋+混凝土土，它已已成为产产业与产产业间包包含、兼兼容，房房地产蕴蕴藏着：文化、无无形资产产、格调调、品牌牌、楼盘盘的主题题、概念念、理念念等内容容，房地地产只有有努力提提高附加加值，增增强保值值、增值值能力，才才能让消消费者接接受，感感到物有有所值、物物超所值值。本项目建建议与鄱鄱阳湖文文化联系系起来，利利用余干干县悠久久的水产产文化把把本项目目的形象象提升上上去。六、商铺铺部分建建议1、商铺铺风格建建议商铺风格格和江南南古典园园林的建建筑风格格须统一一，但为为塑造其其典雅的的品位，可可部分引引入古典典欧式元元素。具具体细节节如下：1）用用简洁的的符号表表现繁荣荣的度量量；2）用局局部木材材构件来来体现人人性的关关怀；33）在色色彩上体体现尊贵贵、繁华华与时尚尚；4）在外外立面要要考虑合合理的广广告位，起起到装饰饰与宣传传的统一一，达到到商业与与艺术的的给合；5）设计计初期对对店铺的的门面装装修风格格进行统统一。2、商铺铺面积建建议本项目底底层商铺铺单间最最小面积积以控制制在300-500平方米米为佳，主主要的开开间在33.6