XX年上半年中国房地产政策评估报告52页.docx

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1、XX年上半年中国房地产政策评估报告52页3000图：2009年16月全国100个城市住宅用地楼面均价 图：2010年上半年重点城南住宅用地溢价率80%160%250020002500200060%40% 120%1.4房地产市场下一步的调整将取决于成交量、房价与地价三者间的相互影响房地产市场未来的走向将取决于成交量、房价与地价三者之间的互动关系，具体 而言：（1）成交量的持续低迷，将对房价的下降产生极大的压力：（2）未来商品房的 成交量将取决于商品房价格的调整幅度，房价调整的幅度越大，成交量反弹的幅度也 就越大；（3）未来商品房的价格的调整底线将取决于土地的重置成本，因此作为房地 产开发最要紧

2、的成本，土地价格又在一定程度上直接决定了未来商品房的定价，假如 房地产企业降价后可获得更为低廉的土地，他们将拥有更大的动力与空间来对房价进 行调整，这需要地方政府理性地对房地产市场进行推断，合理确定出让土地的价格。总体而言，未来尽管不一致的城市、不一致的项目将会出现不一致程度的价格调整，但 未来房地产市场的走向无疑将取决于成交量、房价、地价三者之间的相互影响。图：商品房价格、商品房成交量与土地价格三者联动图未来商品 房的成交未来 房价3品 各调未来商品 房价格调 整幅度来土地 格调整 度未 价 幅资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理整的事限地成未来的重5本2 .效果评估我们认为在房产

3、新政出台后，房地产市场变化与政策预期方向基本一致，调控政 策现成效，其具体表达在房价地价预期、房地产市场供求关系、房地产市场结构与业 态增长、房地产企业盈利模式等四个方面的转变。2.1 调控政策促使市场对房价地价预期的转变以4月15日新国十条为代表的房地产调控措施级别高、力度大、措施严，有力 的促使了市场对房价地价预期的转变。在此之前地方政府、开发企业、购房者及社会 各方面对房价与地价的上涨预期高度致，高价地王不断出现，房价上涨迅速，房地 产市场的投机情绪漫延，恐慌性购房加剧，今年第一季度的购房杠杆率同比显著提高， 市场上不理性与不健康的因素开始扩散，社会的不满情绪加剧。在一个有投机的市场 中

4、，预期的高度一致将使市场难以操纵。调控房价的政策出台后，社会各方而对房价的未来预期已经出现了显著变化，这 是项重要的积极的调控成果。本研究组的消费者调查说明，36.1%的购房者对本轮 房地产调控有比较大的信心，同时59%购房者持有房价卜.行预期，其中19.8%的购 房者认为房价将会出现大幅下跌，房地产调控措施的效果十分明显。图：一、二季度购房者房价走势认知对比图：购房者对政策的信心45.0%40.0%35.0%数据来源：中国指数研究崎中指哨514.6%9.1%常9.3%比较没信心2.2 调控政策促使房地产市场供求关系的转变与此前紧缩性调控政策不一致，此次房地产新政在对投资性需求严格管理的同时,

5、 继续支持房地产开发企业增加供应。一方面新政并没有改变去年下调的开发企业20% 的资本金比例，保护了房地产开发企业的积极性，另一方面政府通过大幅提高商品住 宅用地供给，增加了商品房的有效供给，根据国土部计划，2010年仅中小套型商品 住房用地供应规模即超过2009年各类住房用地总与7.65万公顷，政府增加市场供应 的意图十分明显。市场数据显示，上半年房地产开发投资增长迅速，1-6月全国完成房地产开发投 资19747亿元，同比增长38.1%, 1-6月，全国商品房新开工面积存计达到8.05亿 平方米，同比增长67.9%；从土地供应来看，上半年100个城市住宅用地累计供应量同比增长100% ：累计

6、成交量14420万平方米，同比增加85%,以.匕三项房地产 市场供应的前导指标都处于历史高位，说明房地产市场的未来供应符十分充足。在保证商品房供应的同时，本次房产新政大幅加大了保障性住房的供应力度，政 策提出确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的 工作任务，并以签订目标责任书的方式落实工作责任，以确保增加供应。由于商品房成交面积的持续下降与批准上市面积的增加，与2009年相比，2010 年1至6月份重点城市销供比皆出现了较为明显的下降，其中，武汉销供比由2009 年的2.1下降至0.9,杭州销供比由2009年的1.4下降至0.7,北京与上海销供比也 下降了

7、0.3,市场供求关系的转变逐步形成。图：2008-2010年1-5月房地产累计开发投资图：2007年至今要紧城市商品住宅箱供比及其同比增速（以面积计算）2.3 调控政策促使房地产市场结构与业态增长趋势的转变本次调控区分了房价上涨过快城市.与通常城市，在规定了基本的调控措施的基础 上，授权地方政府根据当地情况采取不一致程度的调控措施，避免r房地产调控”一刀 切。通常而言，北京、上海、广州与深圳四个一线城市被认为是房价涨幅较快的区 域，这些城市也出台了相对更为严格的调控措施，如北京提出同一购房家庭只能在本 市新购买一套商品住房、深圳提出对非本地常住居民暂停发放购房贷款，这些措施都 有利的抑制了投资

8、投机性购房需求，市场数据显示在有区别的房地产调控措施的影响 下，从3月开始，一线城市成交量同比增长率的降幅大大超过二线城市，二线城市成 为全国房地产市场中的稳固器工在一线城市房地产市场增长乏力的背景下，二三线城市的房地产市场却持续发 力，2009年至今国家批复的重点区域规划绝大部分位于二三线城市，国家意欲加快 二三线城市进展步伐的目的十分明确，近年来房地产开发企业新增的土地储备绝大多 数也都在二三线城市，可见二三线城市未来将在全国房地产市场结构中占据主导地 位。从房地产业态增长趋势来看，房地产调控措施将给商业地产带来新的机遇。现行 商业地产贷款政策规定商业用房的贷款苜付比例不得低于50%,期限

9、不能超过十年， 且贷款利率是同期同档次利率的1.1倍，由于首付与贷款利率较高，因此商业类地产 的进展受到一定的局限；而本次房地产调控大幅提高了第二套及以上房的首付比例与 利率水平，商业地产贷款成本高的劣势已不复存在。从商业地产与住宅的价格走势来 看，近年来商品住宅的价格增速在大部分时间内都超过了商业营业用房，在某些区域 甚至已经出现了住宅比商业更贵的“住商倒挂”的情况，因此未来商业地产成为投资 者关注的重点领域。另一方面，目前我国居民消费的比重仅为30%,低于同阶段可比国家20个百分 点，下时期的经济结构调整将改变对投资的过度依靠并大幅提高消费对经济的拉动 作用，而居民消费能力的提升将增加对社

10、会消费品的需求，继而带动商业地产需求的 旺盛。同时，国外经验显示第三产业占GDP比重超过50%的时候，商业地产将进入 加速进展阶段，而国内第三产业的进展速度也显示中国正接近这一阶段。在此背景下, 未来居民消费能力的提升也将给商业地产带来重大机遇。总体而言，本轮房地产调控政策将推动全国房地产市场结构由一线城市主导逐步 转为二三线城市主导，并促进商业地产的繁荣进展。图：2010年上半年一二线城市商品房成交量同比增长率图：2010年上半年一二线城市商品房成交量同比增长率图：商业住宅与商业营业用房价格走势图珠江三角洲地区改革进展规划珠江三角洲黄河三角洲高效生态经济区进展规划加快建设海岐西岸经济区福建省

11、促进中部地区崛起规划中部六省江苏消温加（7讲屏抑划$T苏哲“中沿海经济热济融期 日立中若栉基总体讲墀视划珠海市重庆的7T新M重庆市此1 d/XS小地生二卜太三加二LlTil山东省2.4调控政策促使房地产企业盈利模式的转变过去十余年，国内房地产企业的盈利模式基本能够概括为低价获得土地，高杠 杆率融资开发，该盈利模式的关键在于银行融资能够弥补房企自有资金的不足，同 时低价土地可通过分期开发等方式来分享未来地价房价的升值；但本次房地产调控措 施在很大程度上压缩了房企利用低价地与高杠杆率的盈利空间，要紧依靠现有盈利模 式将难以持续。本次调控措施要求提高土地出让价款首次缴纳比例，缩短支付尾款时间，并通过

12、 建立房地产用地开竣工申报制度来监督土地开发的时限，使得通过囤积多块土地坐等 升值的难度大大增加：在此基础上，调控措施还提出加大土地增值税征缴力度，大幅 减少了房企土地增值部分的利润。融资方面，为限制房地产企业囤地与炒地，新国I条提出对存在囤地、炒地行为 的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门也将暂停批准其上 市、再融资与重大资产重组，因此房地产企业的融资渠道也受到了极大的限制，据统 计自2010年4月至今，无一家房地产企业获得银行大额授信与被批准在资本市场融 资。另一方面，由于调控措施的影响，在一定时期内商品房销售不可避免出现下滑， 2009年那种全行业集体欢喜的局面将不

13、复存在，很多房地产企业必定会面临生存困 境，只有具备了品牌与项目优势的房地产企业才能在当前形势卜继续进展壮大，因此 房地产业现有格局将出现调整，差异化竞争、品牌、实力、管理优势的竞争将再次重 现。本轮房地产调控客观上将提高行业集中度，使得资源进一步向资金雄厚，项目管 控能力强的业内大公司倾斜：如提高土地出让价款首次缴纳比例，“综合评标方法的 使用使得大开发商有更多的机会取得理想的土地，而限制房企融资必将导致现金充裕 的大公司获得进展良机。总体而言，本次房地产调控将促使房地产企业盈利模式的转变，并改变房地产业 现有格局，加大房地产企业在各个方面的竞争。表：2010年1月以来的仃关政策-JI大各地

14、要综合考虑土地价格、价款,纳、合同约定开发时限及企业闲理地 明确提11土地出让产市场平稳健 康进展国H1 条”的通知情况等因素，合理确定土地供应方式与内容，探索土地出让综合评标方法。综合评4 对拖欠土地价款、违反合同约定的派位与个人，要限制其参与土地出让活 上有利 动。从严操纵商品住房项目单宗土地出让面枳。土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%,竞买保证金不得低于出让最低价的20%,K方法，客观尸大企业3月10日 国土部关于加 强房地产用地 供应与监管有 关问题的通知 ”国土十九条”让合同，合同签订后1个月内务必缴纳出让价款50%的首付款，余款要按 提高十 合同约定及时缴纳，

15、最迟付款时间不得超过一年。*严格土地竞买人资格审查。对用地者欠缴土地出让价款、闲置上地、国 力雄厚什 地炒地、土地开发规模超过实际开发能力与不履行土地使用合同的，要禁止其在一定期限内参加土地竞买。对存在的违法违规川地行为，要严肃查处。,建立房地产用地开竣工申报制度。用地者应当在项目开工、透工时，向国十资源管理部门书面申报，各地应对合同约定内容进行核验。在合同约严格现1也首次缴纳比例,有利于资金实大企业项目管控，4月16日定期限内木卅工、峻_E+j,用hk占婴在到期曲i5 H内，中报延丛原山。百利，对不执行申报制度的，要向社会公示，并限制其至少在一年内不得参加 力较强用 土地购置.活动。原则上，

16、总商品住宅用地出让面积操纵在10公顷左右，商品房建筑面积控 制在20万平方米下列。单个企业在6个月内的商品住房拿地规模：房地产 缩小贝1管丘般企业二地出让规模，北乐m国土同4月17日超过20万平方米。火探索土地出让新方式，完善土地出让合同内容；地再次明确提出探索 土地出让新方式国务院关于坚决遏制部分城*加强对房地产开发企业购地与融资的监管。房地产开发企业在参与土地竞拍与开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或者其 严格EI制房企银行市房价过快上涨的通知“新国十条5月26日国家税务总局 (他有关岫诙便利。火商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查与贷比管理。对存在资，有木 土

17、地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷 雄厚的J 款，证监部门哲停批准其上市、再融资与重大资产重组。明确土地增值税消兑中：L)房地产开发费用的扣除问题：贷款与资木市场融于资金实力企业加大企业的税收成本，降低房企利洵水税清算有关问 (题的通知资料来源：中国房3) 土地始值校清算时收入确认的问题： 与其他有关问题U产动态政策设计研究组综合整理平，促使企业加快开发与销件节奏1月10日*各地要根据房地产市场运行情况，把握好土地供应的总量、结构与时序。.调整优化2.4 明确房地产税开征时间表，稳固市场预期，减少市场振荡与短期调控政策不一致，房地产税属于长期制度建设，随着私人财富快

18、速增加与市 场经济不断进展，房地产税的开征意义重大，也是世界各国的普遍做法。由于房地产 税是个从无到有的新税种，既关系到房地产业的健康进展，也关系到千家万户的切 身利益，因此，需要尽早明确未来房地产税开征的时间表，给市场以充分懂得与消化 房地产税收政策的时间，从而稳固市场预期，减少开征后的市场振荡，避免市场的恐 慌行为。我们认为，房地产税开征的前置条件是：（1）房地产税要按财产税制度确立其税制基础，按现值评估，从价计征。（2）参照世界要紧国家的物业税征收标准，结合我国具体国情，科学合理确定 房地产税估值标准、方法与减税范附。（3）全面疏理整合现行各项有关房地产税目与规费。目前我国有关房地产的税

19、 贽较多，负担较重，在开征房地产税前应全面疏理整合现行各项有关房地产税目与收 费，清税减费，建立一个科学的房地产税费体系。（4）明确税收支出的公共服务范围，建立更直接的纳校人监督机制。假如对居 民个人开征房地产税，将是一个新加税种，它作为地方政府的一个稳固的、可持续的 税源，应明确该税的公共支出范围，以便有利于纳税人监督。2.5 切实落实增加土地有效供给政策，操纵好投机性购房根据国土部2010年土地供应计划，今年将供应住宅用地18.5万公顷，大幅超过 往年：同时各地方政府也相继出台了当地的大规模土地供应计划，但从今年上半年的 执行情况来看，各个地方上半年的计划完成率偏低，有的城市土地供应计划完

20、成率不 足百分之十，土地的有效供给仍然不足，这里要紧有两方面的原因：一是由于资金、 拆迁及各方面的原因，地方政府缺乏真正落实土地供应计划的动机：一是的土地价格 仍然偏高，各地方政府没有根据市场的变化来枳极进行调整，导致房地产开发企业拿 地热情减退。长期来看，人们房屋消费的基本需求仍然存在，只有切实增加有效供给， 才能更好的稳固未来房地产市场价格，否则我们稳固房价的长期目的将很难达到。操纵好投资性需求对操纵房价上涨同样意义重大。本次房地产调控通过提高购买 多套住房的目付13利率水】，限制罪足:民购历寺左别化的i1史j税收措施来操纵投资 投机性购房，已取得了较好的调控效果。根据某中介机构的市场调查

21、，投资投机性购 房需求在国十条出台前的三月份占比为25%,而在国十条出台后的五月份下降到了 3%,房地产调控措施对抑制投资投机性需求效果非常明显。未来我们还应继续坚持 对投资投机性需求按照住房套数来严格首付与贷款利率等有关政策，操纵好不合理的 购房需求。总体而言，只有切实增加土地的有效供给，提高上地计划的实施比例，同时继续 操纵好投机性购房才能实现房地产市场的长期健康进展。表：重点城市土地供应计划及上半年完成率图：投资投机性购房需求占比在国十条出台前后的变化30%2.6 动态管理第二套住房贷款，保护真实改善性购房需求本次房地产调控采取了认房又认贷的二套房认定标准，提高了购买第二套以上住 房的贷

22、款成本，对操纵投资投机性需求有比较明显的效果，但该项政策没有对真实改 善性购房需求与投资投机性购房需求进行区分，对购买第二套及以上商品房的行为采 取了一刀切的做法，不可避免地影响到了一部分改善性需求的择放，进一步加剧了 楼市观望氛围，积存了未来需求群放的压力。中国指数研究院的调查显示，改善性需 求占到整个第二次贷款比率的44.8%,在二、三、四线城市里这个比例还要更高，因 此我们应采取有区别的贷款措施，对真实改善需求应该给予保护。从美国经验来看，为了挽救那些面临失房的家庭，次贷危机之后美国政府采取了 动态管理贷款的措施，部分家庭可与银行重新签订贷款协议，并延长了贷款期限、降 低了利率，以免这些

23、家庭由于断供而失去房子。从国内的实际情况来看，我们认为能够采取动态管理第二套住房贷款的办法来保 护真实改善性购房需求。具体而言，购买了二套房的家庭假如在一年之内将第一套房 出售，同意其能够与银行重新签订贷款协议，该家庭剩余的一套房可享受首套房贷款 标准，这样在打击投资投机性购房需求的同时，避免误伤真实改善性住房需求， 使居民的合理住房消费不受到调控措施的影响。图：购房次数与购房目的交叉分析中指调查显示，改善性需求在第二次购房者占据最大份100%其他100%其他90%理财投资数据来源：中国指数研尢院中指调查工作需要孩子上学 自己无房给子女买给父母买 、改善用历 拆迁用房 站的用房额，其比例达到4

24、4.8%中国房地产政策评估简介 1评估背景与目的12中国房地产业中长期进展动态模型13评估的方法体系34数据来源3主报告.政策效果41 .效果评估8.调整优化14分报告一2010年上半年中国房地产政策满意度调查报告171 .调查概述17.购房者政策满意度调查182 .房地产企业政策满意度调查23.专家政策满意度调查27分报告二 中国房地产业中长期进展动态模型对房地产新政动态模拟预测31分报告三2010年上半年中国房地产市场总结分析报告35. 土地市场分析351 .新房市场分析39.二手房市场分析422 .企业策略分析45分报告一2010年上半年中国房地产政策满意度调查报告1.调查概述在房地产政

25、策中，政策实施涉及的要紧群体包含商品房购房者、房地产企业与房 地产政策专家。2010年6月15日至2010年7月20日，我们对2000多名购房者、 几十家房地产开发企业与数十名房地产专家进行了问卷调查，获取各群体对房地产政 策的满意度信息、。通过对购房者、房地产开发企业与业内专家的满意度调查结果比较分析，我们发 现：（1）专家对2010年上半年出台的一系列房地产调控政策满意度最高，购房者 次之，房地产企业满意度最低为了平抑房价，2010年上半年政府出台了一系列政策抑制投机性需求，耍紧涉 及信贷、土地、保障性住房与市场管理，专家对这些政策的出台时机、调控方式及力 度比较认可，相比购房者与房地产企

26、业他们对这些政策的总体满意度最高，购房者次 之，房地产企业满意度最低。（2）关于保障性住房的规划与规模，专家与购房者都比较支持，但关于保障性 住房政策的执行效果都不满意关于保障性住房的规划与规模，专家与购房者都比较支持，但专家持支持态度的 比例高于购房者：关于保障性住房政策的执行效果，购房者与专家都不满意，但购房 者不满意的比例高于专家。（3）关于下半年政策的严厉程度，房地产企业与专家的观点基本一致美于下半年政策的严厉程度，有超过80%比例的房地产企业与专家认为将“维 持不变，认为比较宽松与比较严厉房地产企业比例与专家比例也相差无几。 因此，关于下半年政策的严厉程度，房地产企业与专家的观点基本

27、致。2.购房者政策满意度调查(D大多数购房者支持新政中的差别化信贷及二套房认定标准认房又认贷”的政策，并认为能够在一定程度上抑制投机需求调查显示，大多数购房者对上半年出台的“差别化信贷及二套房认定标准认 房又认贷的政策持明显的支持态度。其中，表示支持信贷政策90平以上及二套 房首付比例提高，暂停发放第三套及以上房贷，对不能提供1年以上当地纳税证明或者 社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款的比例高达77.13%,逾六 成表示非常支持；关于新政的二套房认定标准认房又认贷政策，支持的比例为 75.97%,有63.59%的被调查者表示非常支持工图：购房者对信贷政策的支持态度90m数据来源：

28、中国房地产动态政策设计研究组综合整理政策对抑制需求影响程度方面，大多数购房者认为新政的信贷政策能在一定程度 上抑制投机性需求。其中，认为新的二套房认定标准”认房又认贷”政策影响程度大 的比例为64.19%,而“差别化信贷政策影响程度大的比例为57.79%,从中能够 看出购房者认为前者比后者对抑制投机性需求的影响程度更大。图：购房者认为信贷政策在抑制投机性需求方面的影响程度（2）大多数购房者支持逐步推进房产税改革与政府加强土地增值税征管,同时认为前者一定程度上能抑制投机性需求，后者对商品房价格的影响有限图：购房者对房产税改革及政府加强土地增值税征管的态度改幅加强土地用值调查数据显示，大多数购房者

29、支持发改委提出的逐步推进房产税改革与政府 加强土地增值税征管（东部地区省份预征率不得低于2%,中部与东北地区省份不得 低于1.5%,西部地区省份不得低于1%）。其中，前者的支持比例为67.79%,非常 支持的比例为43.88%；后者的支持比例稍低，为57.92%,非常支持的比例为36.56%, 相比政府加强土地增值税征管购房者更加支持房产税改革。有60.71%的被调查者认为房产税改革对抑制投机性需求有大的影响，认为有非 常大的影响的比例为26.54%：关于政府加强土地增值税征管政策影响商品房价格， 认为会促使房价上涨、卜跌与没影响的比例分别为44.6%、32.82%与22.57%,能够看出，购

30、房者认为政府加强土地增值税征管关于商品房价格的影响有限。看出，购房者认为政府加强土地增值税征管关于商品房价格的影响有限。图：购房者认为房产税改革对抑制投机需求影响 图：购房者认为加强土地增值征管对商品房价格影响16.36%技大幅仰上涨24.05%tt-26.54%20.43%比较大较小幅度上涨没影响较小幅度下跌较大幅度下跌数据来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理 3）大多数购房者支持加大保障性住房供应力度政策，但近一半的购房者 非常不满意上半年保障性住房政策执行效果。图：购房者对加大保障性住房供应力度政策态度 图：购房者对上半年保障性住房政策执行效果的态度非常支持6.70%60%3.20

31、%6.110.*,比较满意13.50%无所谓基本满意比较不满&非常不满大多数购房者支持政府出台的加大保障性住房供应的政策，但对上半年保障性住 房政策执行效果不满意的比例较高。前者的支持比例为76.2%,超过半数的被调查者 表示非常支持：上半年保障性住房政策执行效果，购房者不满意的比例为73.1%,非 常不满意的比例为48.52%,将近达到一半。（4）关于上半年出台的一系列调控政策支持比例高达82.97%,而超过半数购房 者认为政府出台系列政策平抑房价的预期目标没有实现购房者美于上半年出台的系列调控政策持支持态度的比例高达82.97%,其中非 常支持的比例为56.25%。关于政府出台系列政策平抑

32、房价的预期目标，54.04%的购 房者认为没有实现，认为能够很好的实现、较好的实现与基本实现的比例分别为 3.44%. 4.92%与9.45%。由此看出，政府出台系列政策的效果与购房者的预期还有 差距。图：购房者对上半年系列政策的态度图：购房者对上半年系列政策效果的预朋6.25%QAA也很好的实f较好的实现基本实现部分实现没有实现4.43%6.35%非常支持9.45%数据来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理无所谓26.72%不太支持比较支持非常不支持54.04%28.15%（5）上半年出台的一系列政策，购房者关于政策的调控力度相比出台时机与调 控方式认同度更高关于上半年政府出台的一系列的

33、调控政策，大多数购房者认同政策的调控方式与 调控力度，有将近一半的被调查者认同政策出台的时机。关于系列政策出台的时机与 调控方式认同的比例分别为48.54%与61.44%,系列政策的调控力度认同比例是三 者中最高的，为71.59%,这与之前1-4月份购房者政策满意度调查认同比例均有不 同程度的下降，同时前次表示认同的比例由低到高依次为调控力度、调控方式、调控 时机，而这次调查认同比例调控力度最高，调控时机最低。这反映了： 一方面，上半 年政府出台的房地产调控政策严厉程度是前低后高：另一方面，购房者的心理也 在随着政策与市场的变化而发生变化。图：购房者对上半年一系列政策出台的时机、调控方式与调控

34、力度的态度上半年一系列政策 的出台时机上半年一系列政策 的调控方式16.59%44.85%4.48%21.47%12.60%上半年系列政策 的调控力度数据来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理35.11%36.48%6.94%9.70%（6）关于未来半年房价，超过半数购房者认为将下降，而认为大幅下降的仅为 17.72%在上半年一系列政策的调控下，关于未来半年房价走势，购房者认为下降的比例 为53.65%,而认为大幅下降的比例仅为17.72%,认为上涨与没有变化的比例分别 为32.33%与14.03%。从中能够看出，购房者关于房价下降的预期正在形成。6.10%图：购房者关于未来半年房价走势的

35、看法17.72%26.23%数据来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理大幅下降 小幅下降 没变化小幅上涨大幅上涨总体而言，关于上半年政府出台的保障性住房政策，大多数购房者持明显的支持 态度，但关于保障性住房政策的执行效果不满意的比例较高，未来下半年房价下降的 预期正在形成，而认为房价会大幅度下降的比例不高，政府出台系列政策的效果与购 房者的预期还有差距。3.房地产企业政策满意度调查(1)大多数房地产企业支持新政国十条中的严格信贷审批条件与逐步推进 房产税改革，认为严格信贷比房产税改革对抑制投机需求有大的影响的比例高30个 百分点图：房地产企业对新政严格信贷审批条件与房产税改革的态度100%

36、3.03%非常不支持不太支持无所谓比较支持非常支持数据来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理调查显示，大多数房地产开发企业支持新政国十条中的严格信贷审批条件与 逐步推进房产税改革。房地产企业支持新政国十条”中严格信贷审批条件的比例为 63.64%,其中表示非常支持的为12.12%,比较支持的为51.52%。房地产企 业支持发改委提出逐步推进房产税改革政策的刚刚逾六成，为60.61%,其中表 示非常支持的为9.09%,比较支持的为51.52%。房地产企业，认为新政严格审批信贷条件对抑制投机性需求膨响大的比例高达 81.82%,这比购房者调杳中认为严格信贷审批条件对抑制投机性需求影响大的比例

37、要高20个百分点左右，而其中比较大与非常大的比例分别为72.73%与9.09%： 认为房产税改革对抑制投机性需求影响大的比例仅为51.52%,前者比后者高出30 个百分点。由此可见，房地产企业认为严格信贷审批条件比房产税改革对抑制投机性 需求的影响更大。图：房地产企业认为严格信贷审批条件与房产税改革对抑制投机需求的影响100%100%3.03%9.09%非常小(2)大多数房地产企业对上半年出台的要紧十.地政策表示支持，将近70%的房地产企业认为大幅增加商品房用地供给将促使房价下跌调查数据显示，大多数房地产企业支持上半年出台的要紧土地政策。78.79%的 房地产企业支持大幅增加商品房用地供给，支

38、持严格规范土地出让金支付比例为66.67%,支持土地招拍挂方面不完全依靠价高者得的比例为69.7%。三者比较来看，支持大幅增加商品房用地供给的比例最高，而支持严格规范上地出让金支付的 比例最低：在表示非常支持的三项政策当中，认为大幅增加商品房用地供给的企 业比例最高为24.24%：表示无所谓的方面，认为严格规范土地出让金支付的企 业比例最高为21.21%：三项土地政策，表示比较支持”的企业比例相差不大，都是刚刚超过半。图:房地产企业对上半年出台的要紧土地政策的态度土地招拍挂方面不 完全依靠“价高者科”土地招拍挂方面不 完全依靠“价高者科”3.03%12.12%12.12%54.55%严格规范土

39、地出让 金21.21%12.12W房地产企业，认为大幅增加商品房用地供给将促使房价下跌的比例为69.7%,将 近70%,其中认为小幅下跌的比例为66.67%,而认为大幅下跌的比例仅为3.03%： 认为土地招拍挂不完全依靠价高者得能促使房价下跌同时是小幅下跌的比例为 42.42%,而没有一家企业认为此政策能促使房价大幅卜跌。从房地产企业的角度看， 抑制房价过快匕张利用加大商品房用地供给比改变土地招拍挂制度措施更为有效。图：房地产企业认为大幅增加商品房用地图：房地产企业认为土地招拍挂不完全依匏对房价的影响”价高者得”对房价的影响数据来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理数据来源：中国房地产动态

40、政策设计研究组综合整理大幅上涨小岫上涨没影响小幅下跌 3）绝大多数房地产企业支持政府整顿市场秩序、加强市场管理.，而支持加强土地增值税征管的企业比例较小图：房地产企业对政府加强土地增值税征管与整顿市场秩序的态度绝大多数房地产企业支持政府整顿市场秩序、加强市场管理，比例高达84.85%, 其中表示比较支持的逾六成，为60.61%,表示非常支持的为24.24%o房地产企业关于政府加强土地增值税征管，支持比例为33.33%,不支持的比例为36.36%,不支持的比例超过了支持的比例，无所谓的比例为30.30%,可见多数 企业对政府加强土地增值税征管的政策不欢迎。（4）房地产企业对上半年出台系列政策的调

41、控时机、方式认同度低，而对调控 力度认同度却比较高图：房地产企业对上半年出台系列政策的调控时机、方式与力度的认同度上半年系列政3.04%策的出台时机房地产企业对上半年政府出台系列房地产政策的调控时机、调控方式认同度低， 而对调控力度的认同却比较高。调查数据显示，认同上半年系列政策调控时机与调控 方式的房地产企业比例都为48.48%,认同度低，而其中没有企业非常认同上半 年政策的调控方式：关于上半年政策的调控力度，认同的企业比例为75.76%,认同 度比较高，没有企业非常不认同上半年系列政策的调控力度。（5）多数房地产企业认为上半年系列政策部分实现政府平抑房价的目标，关乎 下半年政策的严厉程度绝

42、大部分企业认为会维持现状政府为实现平抑房价的目标，上半年出台一系列调控政策，房地产企业关于系列 政策的效果，认为很好实现与较好实现的比例分别为3.03%与6.06%,认为 基本实现与部分实现的比例为15.15%与51.52%,而认为没有实现的比例 为24.24%“关于政策效果， 购房者调查中认为“没有实现的比例为54.05%,大 大高手房地产企业的24.24%。关丁下半年政策的严厉程度，81.82%的房地产企业认 为会维持现状，基本没有企业认为下半年政策会非常严厉或者非常宽松工中国房地产动态政策设计研究组研究主持：住房与城乡建设部政策研究中心中国指数研究院联席组长：陈 淮：住房与城乡建设部政策

43、研究中心主任莫天全：中国指数研究院院长联席副组长：秦 虹：住房与城乡建设部政策研究中心副主任黄 瑜：中国指数研究院常务副院长要紧成员：雷 华、浦 湛、周 江、钟庭军、梁 爽、张 智、刘李峰、周 达、侯瑞波、葛海峰、水、刘水、刘张化学、张秋芳、陈 晟、汪 勇、张 英、张志杰、刘海波、上官建华、刘 萱图：房地产企业对系列政策实现平抑房价的看法 图：房地产企业对卜.半年政策的看法60%100%5152% 很好的实现非常严厉1.82%60%100%5152% 很好的实现非常严厉1.82%坛存而言;房地产企业中大多数支持上下斗政府出台的信贷、土地政策与整顿市 场秩序及加强市场管理，而关于政府加强土地增值

44、税征管的支持比例较低，另外，绝 大多数房地产企业认为下半年房地产政策的严厉程度会维持不变。4.专家政策满意度调查 D大多数专家支持二套房认定标准认房又认贷与暂停三套房贷及严格非本地居民房贷政策，认为这些新的信贷政策对抑制投机性需求的影响大图：专家对二套房认定标准与哲停三套房贷、严格非本地居民房贷政策的态度图：专家认为二套房认定标准及替停三 套房贷政策对抑制投机性需求的影响哲停三格非本地 居民房贷 二套房认 定标准” 认房又认队协乂数据来源：中国房地产动态政策设计研究组踪合整理认哲停三套房贷的专家中持支持态度的比例分别为82.35%与76.47%,持非常不支持”的态 度前者的比例为5.88%,后

45、者的比例为11.77%,对这两项政策不太支持的比例相等都为11.76%。关于这两项信贷政策对抑制投机性需求的影响程度，认为二套房认定标准有大的 影响的比例为70.59%,认为暂停三套房贷及严格非本地居民房贷有大的影响的比例 为88.24%,后者比前者高出大约18个百分点，由此可见，专家认为暂停三套房贷 及严格非本地居民房贷政策对抑制投机性需求的影响更大。（2）专家对保障性住房的规划与规模的满意度很高，而对上半年保障性住房政 策的执行效果满意度较低图：专家对保障性住房的规划与规模的满意度图：专家对上半年保障性住房政策执行效果的满意度数据来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理调查显示，专家对保

46、障性住房规划与规模的满意度很高，为97.12%,其中“基 本满意与比较满意的比例分别为52.94%与35.29%,非常满意”的比例为5.88%。 而专家对上半年保障性住房政策的执行效果满意度较低，不满意的比例超过六成，为 64.7%,满意的比例为34.29%,满意度较低，其中基本满意与比较满意”的 比例分别为23.53%与11.76%o( 3)专家对上半年系列政策的出台时机、调控方式与力度表示认同的比例都在六成左右，认为下半年政策的严厉程度将维持现状的比例达到了 82.35%图：专家对上半年系列政策的出台时机、调控方式与力度的认同度58.82%5.88%35.29%58.82%5.88%35.29%5.88%上半年系 列政策的 询控力度上半年系 列政策的 谓控方式上半年系 列政策的 出台时机数据来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理 专家对卜.半年系列政策的出台时机的认同比例为64.71%,对调控方式与调控力 度的认同比