XX年上半年中国房地产政策评估报告.docx

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1、XX年上半年中国房地产政策评估报告中国房地产政策评估简介11 .评估背景与目的1.中国房地产业中长期进展动态模型12 .方法体系3.数据来源3序言42013年上半年中国房地产政策评述51.1 国五条定调调控方向，热点城市配套政策细化51.2 房地产行业受货币环境影响较大，支持首次购房政策不变101.3 长效机制调节供需结构，房产税扩围预期再现121.4 土地制度改革试点有突破，创新出让方式促产业供地152013年上半年中国房地产政策效果评估181.5 国五条出台市场迅速回应，调控政策强烈影响短期预期181.6 热点城市短期受影响最为明显，房价上涨势头趋缓221.7 二手房市场成交剧烈波动后趋稳

2、，严格个税政策执行存争议251.8 供需推动出让金同比大幅增长，热点城市地价持续高位运行271.9 企业重点布局一二线看好后市，适时调整产品结构顺应市场31未来中国房地产政策环境预判361.10 经济增长预期不明，宏观政策以稳为主36!贷不税 I 土地供应| 保障房社保、多重户口 二套住房贷款的首付征收规定。等方式规避限比例与利率。购政策的行为。热点城市房价上涨预期难抑,配套政策出台细化调控热点城市房价上涨预期强烈，多地政策细化加码。在“国五条”地方细则出 台后，十大城市房价涨势虽有所遏制，但根据中国指数研究院数据显示，其均 价持续16000元/平方米以上高位运行，月度环比涨幅仍高于1% ,涨

3、幅领先 于全国。同时，通过3月份的短暂调整，4-5月热点城市土地市场持续升温, 房企拿地热情高涨，热点地块成交价频频刷新历史记录，房价上涨预期强烈。 因此，热点城市在细则落地之后，继续提出补充措施使调控力度再度加码。18000 -I2.00%元/平方米图：十大城市住宅均价及环比变化十大城市均价（左）一环比（右）160001400012000100001.00%0.00%-1.00%-2.00%注：十大城市包含北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、南京、杭州、成都cml&l 0& 80&L 90&L 寸9QL79QLeT二。二L8。，二9。，二寸。，二CMLOLOLOL8OOL906L针对房

4、企，北京、广州、郑州等地出台方案加强预售管理，北京对预售资 金进一步加大监管力度；针对购房者，杭州、苏州、石家庄等城市收紧公积金 贷款，提高购房门槛，严格执行房贷资质审核标准；同时加强保障性住房的建 设，抑制保障性住房的违规交易，坚持严格监管的原则。图：部分城市在“国五条”之后出台的各项配套政策f 4月1日，北京市公布北京市地方税务局北京市住房与城乡建设委员会关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告，对二手房交易过程中个税征收进行全面规定； 4月7日，北京提高二套房贷首付比例至70% ; 4月10日，北京市住房与城乡建设委员会主任杨斌表示，北京市正在研究自住型、改善型商品住房纳入限价

5、房序列管理政策。 5月2日，北京市住房与城乡建设委员会公布关于规范已购限价商品住房与经济适用住房等保障性住房管理的工作通知 6月6日，北京住建委公布北京市商品房预售资金监督管理办法，规定开发商禁止直接收取商品房预售款，而是需存入银行的专用账户。 6月14日，北京住建委公布关于进一步加强本市商品房预售许可管理有关问题的通知，要求商业、办公等非住宅楼栋，与套均建筑面积 大于140平方米的住宅楼栋，申请预售许可时，7层（含）下列的建筑需 , 结构封顶；7层以上的建筑需建至规划层数1/2以上（且不低于7层）。 6月19日，北京市严厉打击违法用地违法建设专项行动指挥部办公室4月22日，广州市国土房管局公

6、布关于落实广州市房地产市场调控政策加强房地产市场监管的通知：要求住宅预售价格24日起需网上申报。5月8日，广州市公安局宣布在全市范围内开展更换统一的广州居民户口簿工作，取消农业户口与非农业户口划分，统一登记为“广州市居民户口”。5月12日广州市政府公布广州市公共租赁住房保障制度实施办法（试行）5月14日，广州市住房保障办公室印发广州市保障性住房小区管理扣分）4月7日，杭州省直单位住房公积金管端中心公布关于调整2于3年度省.直住房公积金贷款月缴交额标准的通知：连续缴存满1年，且最近一年月 缴存额在235元及以上的，可申请住房公积金贷款；可贷额度的最低月缴存比例提升一倍。/（4月8日，苏州市住房公

7、积金管理中心公布关于调整苏州市住房公积金贷款有关规定的通知：贷款额度调整为公积金账户余额十倍，贷款年限按照月还款额电不应前过月缴存基数的50%i叫：淬续缴存期限上调至12个月二,5月14日，石家庄住房公积金管理中心下发关于严格审核住房公积金贷款申请人资格的通知：严格按照正常缴存住房公积金一年以上的职工方可申 请住房公积金贷款的规定，审核住房公积金贷款申请人资格。6月14日郑州市出台关于对新建商品住房销售价格实行备案管理的通知， 要求从7月1日起，郑州市在售的新建商品住宅，要到物价部门进行销售价格备案，开发商销售价格不能超过备案价格。,1.2房地产行业受货币环境影响较大，支持首次购房政策不变图：

8、2008年1月至2013年6月新增人民币贷款额及M2同比增速新增人民币贷款（左）M2同比（右）lllll llllllllll IIIlllll llllllllll III30%-25%20%3 15%J 10%I 5%90COL L0* 604L go&L 3&I. 60,二 99二 3二 606L 9OOL 3.0- 696。 90,6。 3,6。 698。 90,8。 3.货币政策保持稳健，行业整体暂无资金之忧。上半年货币信贷投放呈现由 松趋紧,6月末全国Ma货币供应量 同比增幅由5月末的15.8%下降至14% , 但仍处于较高水平；与此同时，全国累计新增人民币贷款5.08万亿元，同比

9、 增长4.5%O在经历6月上旬新增人民币贷款额逼近5月全月的总贷款额的井 喷式增长后，月末银行资金压力骤然加大，上海银行间同业拆放利率（Shibor） 直线走高。但随着央行积极采取一系列措施稳固市场利率，与时点性、情绪性 因素的逐步消除，货币市场逐步恢复平稳，隔夜拆借与回购利率陆续回落。货币政策保持稳健，行业整体暂无资金之忧。上半年货币信贷投放呈现由 松趋紧,6月末全国Ma货币供应量 同比增幅由5月末的15.8%下降至14% , 但仍处于较高水平；与此同时，全国累计新增人民币贷款5.08万亿元，同比 增长4.5%O在经历6月上旬新增人民币贷款额逼近5月全月的总贷款额的井 喷式增长后，月末银行资

10、金压力骤然加大，上海银行间同业拆放利率（Shibor） 直线走高。但随着央行积极采取一系列措施稳固市场利率，与时点性、情绪性 因素的逐步消除，货币市场逐步恢复平稳，隔夜拆借与回购利率陆续回落。央行表示，6月末我国超额准备金余额达到2万亿元，银行体系流淌性总体充裕。李克强总理同时指出，金融总体运行稳健，资金流淌性充足，但资金 分布不合理，未能习惯经济结构调整与转型升级的要求。货币市场利率的适度 变化有利于发挥价格杠杆的作用，促进金融机构审慎稳健经营，优化金融资源 配置，引导金融机构更有力地支持经济结构调整与转型升级。中央坚持有保有压,差别化信贷。为应对流淌性紧张局面，6月有媒体报 道北京、长春、

11、广州、厦门等地的部分银行均收紧首套房贷利率优惠，将之前的最低八五折优惠调至九折或者者取消。在此背景下，6月19日国务院总理 李克强主持召开国务院常务会议研究部署金融支持经济结构调整与转型升级 的政策措施，并在会议中明确表示支持居民家庭首套自住购房。我们估计，在 下半年银行业资金持续趋紧的背景下，新增贷款增速将有所减缓，但其中对居 民首套自住购房需求的支持力度仍将持续 在抑制投资投机需求的同时重点支 持居民合理性购房需求，“有保有压”仍然会是国家房地产调控不变的重心。多地收紧公积金政策。在中央多次明确支持有保有压的背景下，多地却 先后收紧住房公积金贷款有关政策，要紧调整包含提高公积金贷款门槛、降

12、 低贷款额度、限制二套贷款等。如北京从4月8日起将公积金贷款购买二套 住房的首付比例提高至70% ;福州甚至规定原有公积金贷款结清未满5年的 购房者将失去申请公积金贷款资格。我们认为公积金贷款政策变化，一方面 旨在提高购房者的资金成本，进一步打击过热的购房需求。同时，在一定程 度上拉长购房者二次购房时间，避免购房需求在短期内扎堆上市推高房价。 另一方面也是由于当地公积金资源有限，地方资金紧张的被迫行为。图：2013年16月公积金政策收紧有关内容提高门槛提高门槛下调额度(A限制二套东莞：满12个月 长沙满1匠百 房山满12个月 武次；满12个月 福满12仍 苏州T满12不月金华：60万-40万东

13、莞：不高于余额8倍武汉：贷款额度与余额挂钩长沙：二套叫停福州：首付比例提至60%;已办理贷款且还清未够五年的暂停办理苏州：不高于余额10倍;贷款额度与余额挂钩北京：首付比例提至70%;1.3 长效机制调节供需结构，房产税扩围预期再现保障房建设规模缩小，分配管理制度建设成为重点保障房新建规模缩小。3月5日第十二届全国人民大表大会第一次会议开幕会上提出今年保障性安居工程的建设目标是：基本建成470万套、新开工630万套，并继续推进农村危房改造。4月9日住建部公布关于做好2013年城镇保障性安居工程工作的通知明确要求各地适当上调收入线标准，有序 扩大住房保障覆盖范围；在今年年底前，地级以上城市要明确

14、外来务工人员申 请住房保障的条件。与2011及2012年相比，尽管今年保障性安居工程计划开工与建成量相较去年均有所下调，但在保障房逐步进入监管重于建设的时期后，中央及有关 部委对保障房的土地供应、机制建设等方面正投入更多的关注。表：2010年至今全国保障房计划及完成情况分配管理制度建设为保障房工作重点。3月8日吴邦国在第十二届全国人 民代表大会上强调：要建立可持续的保障性住房建设资金投入机制，严格区分 保障性住房与改善性住房的界限，建立健全保障性住房公平分配与运营机制， 真正使低收入住房困难户得到实惠。2011-2012年，全国保障房新开工套数已 超过十二五”期间3600万套任务的半数，在经历

15、初期的“大干快上”后，保障 房建设当前的工作重心转移至求质求量、发挥实效。保障房工作的重点从建设 数量上的累计向切实发挥民生作用、做到程序公平等实际效应上转变。地方政府纷纷出台配套政策，完善本地保障房体系。与此前注重建设进度 不一致，今年各地保障性安居工程更注重落实，保障房的分配、入住、退出等 机制陆续完善，而此前暴露出部分保障房建设位置偏远、质量存在缺陷等方面 的问题也日益受到关注。此外，多地响应国五条精神，将外来务工人员纳入本 地保障房体系。图：2013年上半年各地公布的保障性安居工程建设措施广州3月30日，上海市政府办公 厅印发该市贯彻国务院办公 厅关于继续做好房地产市场 调控工作的通知

16、的实施意 见： 细化完善保障性住房分配供 应政策。 优化住房申请分配工作。 开展全过程监督检查确保保 障性住房工程质 加快推进保障性安居工程基 x.L AtJ1.3月30日，上海市政府办公 厅印发该市贯彻国务院办公 厅关于继续做好房地产市场 调控工作的通知的实施意 见： 细化完善保障性住房分配供 应政策。 优化住房申请分配工作。 开展全过程监督检查确保保 障性住房工程质 加快推进保障性安居工程基 x.L AtJ1.5月2日，北京住建委公布关于 规范已购限价商品住房与经济适 用房等保障性住房管理的通知： 申请人夫妻双方应共同与房屋销 售单位签订买卖合同，办理共同共有的房屋登记手续。 不得通过买卖

17、、赠与等方式将房屋 所有权全部或者部分转移给他人。.已购房屋未满五年需要处置的，由 区县住房保障管理部门指定复合 条件家庭购买或者按原购房价格E * -T-ZHZA.y r*y r*y !*y *y r*yf*y t*y1*yl*sy fyr*y r*y f*y f*y t*y l*sy Ty *y t*y F*yf*yf*y F*yOOOO5 O3 3OOOOOOOO5 0 5 02 2 11 万平方米00O热点城市监管力度加大导致推盘量持续紧缩，高价楼盘入市愈加困难“国五条”细则出台影响开发企业推盘预期，供应量持续走低，代表城市二 季度新增供应同比增幅下降。2013年上半年，15个代表城市

18、4月均新批上 市面积为878万平方米，较去年同期增长5.2% ,其中一季度同比增幅为 13.2% ,二季度同比增幅大幅下降至1.0% ,要紧是由于3月底各地“国五条” 细则陆续出台影响，3月下旬至4月上旬，市场观望情绪渐现，加之北京、广 州等地严格加强预售价格监管，开发商推迟开盘现象普遍。代表城市4月单 月同比下降9.7% ,环比增幅较3月大幅回落，5月供应量有所回升，6月继 续再次回落，6月单月环比下降10.7%o99EI somI 寸。a momI N9T TOmT ZTZI ITZI OEI 69ZI89ZT 3ZT 99ZI S9ZI 寸。，ZI m9ZIN9ZT m ZTII ITL

19、I OTII 69II 89ITZ.9IT 99II SMI 寸。二I mMI Z9II 19IT ZTOT ITOI 010I6OOT 8OOT Z.OOT 990T SOOI 寸。01 mooINOOT TOOT99EI somI 寸。a momI N9T TOmT ZTZI ITZI OEI 69ZI89ZT 3ZT 99ZI S9ZI 寸。，ZI m9ZIN9ZT m ZTII ITLI OTII 69II 89ITZ.9IT 99II SMI 寸。二I mMI Z9II 19IT ZTOT ITOI 010I6OOT 8OOT Z.OOT 990T SOOI 寸。01 mooINOO

20、T TOOT图：2010年至今15个代表城市月度商品住宅新增供应量走势 月度供应面积 一1-3月月均 一4-6月月均 月度环比1800 -Ir 150%-100%o o o o O o o o o O0 8 6 4 2 1万平方米o o O o o O6 4 2 111北京、深圳等热点城市推盘量相对较少，去化情况更佳。根据中国指数研 究院监测数据，2013年上半年，16个重点城市住宅类项目共计开盘2435次, 其中重庆、武汉与上海开盘次数最多，分别为374次、218次与213次。而 深圳、北京、宁波开盘量较少，仅分别开盘70次、69次与41次。与开盘次4 15个代表城市包含：北京、上海、广州、

21、深圳、天津、杭州、武汉、成都、苏州、大连、无锡、沈阳、 南昌、南宁、东莞。数表现相反，以深圳、北京、杭州、南昌为代表的城市上半年平均去化率均在 70%以上，而以武汉、天津为代表的城市则均在60%下列，其中天津低至47%O 由于监管力度加大放缓开发商推盘节奏，在需求持续旺盛的情况下市场实际供 应量相对有限，北京等城市供求矛盾依然紧张，城市间分化日渐明显。图：16个城市上半年住宅项目开盘次数图：2013年上半年全国重点城市新开盘项目平均去化率京、广州等地加强预售价格监管，部分楼盘在取得预售许可证的环节面临着严 格的价格管制，特别是高价楼盘，从北京市住建委网站能够看到，4-6月取得 预售证项目中仅九

22、章别墅与原著花园两个项目预售价超过7万元/平米。2.1.2 价格指数持续走高,但二季度涨幅逐月收窄根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，受政策马上落地的影响，购房者赶末班车式心态造成3月百城价 格指数涨幅最为突出，达到2011年以来最高水平（1.06% ） o而二季度受政策实施及需求集中提早释放等因素，百城价格指数上涨幅度逐步缩小，2013 年6月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10258元/平方米，环比5 月上涨0.77% ,是自2012年6月以来连续第13个月环比上涨，涨幅较上月缩小0.04个百分点；同比上涨7.4% ,涨幅相对上月扩大0.5个百

23、分点。 图：2010年6月2013年6月百城价格指数（元/平方米）十大城市均价（左）环比（右）政策加码影响企业预期,新开工一度同比下降后呈现缓慢回升政策加码影响预期,新开工一度同比下降后缓慢回升。2013年初全国住 宅新开工同比增速止跌反弹，但3月两会召开及国五条细则出台前再次下降, 降幅虽仅0.8%，但与1-2月的17.5%的增幅相比，下调幅度较大，竣工面积 下行趋势更为明显，在政策预期不明朗时期，房地产开发企业放缓建设进度, 政策落地后，开竣工小幅回升，二季度各月份同比增速渐趋平稳，其中6月 住宅新开工单月增幅超过10% ,上半年累计增长2.9% ,二季度竣工面积单月 同比降幅持续收窄，6

24、月止跌回升。图：2010年至今全国住宅新开工、竣工及同比住宅新开工面积住宅竣工面积 住宅新开工同比 住宅竣工同比16 -Ir 80%o% % % % o o o o 6 5 4 30%0%2 1042086420Lil亿平方米oooooooooooTiiiiiiiiiizzzzzzzzzzzmmmcnrn t-I vd 5- t-I vdt-Ht-Ht-Ix-I5_H t-HvH x-t_vH t-H vH x-vl vH vH“国五条”难挡投资热情，3月增速小幅下调后逐步企稳。今年以来，房地 产开发投资温与复苏，累计同比增速由去年普遍低于20%小幅回升至20%以 上，结束了近两年增速下行的趋

25、势，其中住宅开发投资提升幅度较大（去年下 半年累计增速一直维持在11%左右卜总体来看，今年上半年投资增速与2012 年之前的水平相比仍处低位。新国五条细则出台前后，投资未受明显影响， 3月增速下滑，但调整幅度有限，房地产投资由1-2月的22.8%下调至1-3月 的20.2%，住宅投资由23.4%下调至21.1% ,二季度累计增速与一季度基本 持平，各月份波动幅度保持在1个百分点之内。图：2010年至今全国房地产及住宅开发投资走势8 -1一房地产开发投资额 一住宅开发投资额 房地产投资同比 住宅投资同比45%7 6 5 4 3 2万亿元7 6 5 4 3 2万亿元105%0%OOOOOOOOr-

26、lr-Hr-lOOOOOOOOrHr-lT-IOOOOOOOOT-lr-IrHOOOOO iiiiiaiiiaiiiiaiaiilliiiiaiiiiiliiiiii2.2热点城市短期受影响最为明显，房价上涨势头趋缓2.2.1 政策调整影响供求，一线城市成交短期下行一线城市政策最为严厉，市场所受影响最为明显，二季度同环比均下降。 分城市梯队来看，2013年二季度，除一线城市不及去年同期，二三线城市同 比均保持增长趋势，其中三线城市平均增幅最大，一方面源于其短期内受调控 政策影响较小，另一方面则源于上年同期基数相对较低。从环比走势来看，国 五条细则出台前后，市场表现出明显差异，特别是一线城市，政

27、策相比其他城 市更为严格，成交量总体呈现下降趋势，且降幅在三类城市中最高，其中北京 是各类城市中政策环境最为严厉的城市，二季度成交量同环比降幅均近三成, 降幅最为明显。二三线城市受政策影响有限，二线城市在西安、哈尔滨等城市 成交量显著回升带动下，二季度总体成交量环比增长近10%o三线城市二季 度与一季度基本持平。图：2013年二季度代表城市商品住宅销售面积同环比情况二季度同比二季度环比20%15%10%5%0%-5%-10%-H.y%17.1%二线城市三线城市-15%图：2013年上半年代表城市商品住宅销售面积（单位：万平方米）政策预期透支二手房后市表现，二季度成交量持续下跌。受二手房税费政

28、策影响及限购累积需求的恐慌入市，2013年一季度二手房市场成交量连续火 爆局面，特别是3月份，部分城市成交量达到2010年以来最高点，政策出台 后，成交量迅速回落，但4-5月同比增速仍维持高位，6月代表城市成交量微 跌，同比下降2.3% ,结束了 2012年4月以来同比增速持续高位运行态势。2.2.2 房价涨势得到遏制，但供求关系决定部分城市上涨压力仍存供求压力有所媛解，但部分热点城市供不应求态势仍突出。2013年1月 以来，热点城市供不应求压力紧张，销供比持续走高。一季度十个代表城市6成 交量同比增长62.5%,供应量环比增长41.1%，平均销供比为1.55,其中2月 达到1.83 ,为近一

29、年最高值，供不应求态势明显。政策细则落地后，二季度 热点城市平均销供比明显回落至0.93，供不应求态势有所缓解。但随着6月 市场再度有所回温，平均销供比再次突破1.0o图：2009年1月2013年6月代表城市商品住宅供求状况成交（左）供应（左）销供比（右）从城市来看，一季度北京销供比接近5 ,成为供需矛盾最突出的城市，武5代表城市包含：深圳、天津、杭州、南京、成都。6十大热点城市包含：北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、杭州、武汉、苏州、东莞。汉以销供比2.33紧随其后，其余城市除杭州、东莞外，销供比均大于1.0。 而二季度政策细则实施后，除北京、广州、东莞外，其余城市销供比均回落 至1.0下

30、列，供需矛盾得到抑制。北京、广州供不应求态势虽有所缓解，但二 季度两城市销供比分别达1.30、1.25 ,仍保持在1.0以上的高位，供不应求 态势依然突出。2.331.28,13杭州oooococo cxjcxiaojLL oo CNCN东莞6OlCM = O L L L U ooooco4.761.661.30J9!1彳.251.18国750.966Ol Oll OOO CXJNCXI苏州oooococo oo CXIZ武汉北京上海OOOOCOCO CXIZCMCMll oo CMCN深圳广州oooocooo eZCXJNLL oo CNCXICXIceLoe 56OZ zoeLoz庆ZOC

31、O5Z 3COSN zoeeocooN ON zoz LOCXI ooe 600Zzoeoe 5C0SCXI odoCXI Loz ooa 600NCXIocoLoe 3CO5Z aoeLoe ooz津天1.14图：20092013年上半年代表城市商品住宅销供比5.00 4.50 -4.00 -3.50 -3.00 -2.502.001.501.000.500.00库存量在二季度持续回升，出清周期保持平稳。2013年第二季度，重点 城市库存继续回落。截至7月,8个代表城市7可售面积为5983万平方米，环 比小幅下降0.7% ,较2012年底下降7.9%，但自去年下半年以来，库存量下 行态势趋于平缓。从出清周期来看，8个代表城市的出清周期一直维持在9个 月左右，基本保持稳固。但从城市来看，一线城市除上海外，北京、广州、 深圳上半年的平均出清周期均在6-7个月之间 去化速度较快，市场热度依旧, 房价上涨压力较大。图：2010年1月2013年6月代表城市出清周期及存量7000 r可仰面积佐）一一出清周期（右）r 21十大城市住宅均价创新高,自国五条落地后涨幅收窄。6月十大城市住宅 均价为17376元/平方米，环比5月上涨1.01% ,涨幅较上月缩小0.05个百 分点；同比上涨9.