XXXX年上半年中国房地产政策评估报告.docx

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1、目录中国房地产政策评估简介11. 评估背景和目的12. 中国房地产业中长期发展动态模型13. 方法体系34. 数据来源3序言41. 2013年上半年中国房地产政策评述51.1 国五条定调调控方向，热点城市配套政策细化51.2 房地产行业受货币环境影响较大,支持首次购房政策不变101.3 长效机制调节供需结构，房产税扩围预期再现121.4 土地制度改革试点有突破，创新出让方式促产业供地152. 2013年上半年中国房地产政策效果评估172.1 国五条出台市场迅速回应，调控政策强烈影响短期预期172.2 热点城市短期受影响最为明显，房价上涨势头趋缓212.3 二手房市场成交剧烈波动后趋稳，严格个税

2、政策执行存争议242.4 供需推动出让金同比大幅增长，热点城市地价持续高位运行262.5 企业重点布局一二线看好后市，适时调整产品结构顺应市场303. 未来中国房地产政策环境预判353.1 经济增长预期不明，宏观政策以稳为主353.2 首次购房需求将得到信贷等方面的稳定支持353.3 房价上涨仍是政府调控的重点目标363.4 新型城镇化加快推动土地制度改革进程363.5 全年市场走势预测修正37 2013年上半年中国房地产政策评估报告中国房地产政策评估简介1. 评估背景和目的受发展阶段和国情所决定，影响我国的房地产市场的因素众多而又独特，既有人口、土地、经济等实际指标，又有消费传统、心理预期等

3、特殊影响，还有金融体系、土地制度、政策调控等制度因素。其中，政策变量对房地产市场的即时影响较大。根据房地产业中长期发展动态模型的结果显示，政府政策影响市场常常成为中国房地产业发展中的“硬拐点”，因而房地产政策的成功与否在相当程度上决定了中国房地产市场的发展进程。房地产政策既关乎国民经济增长的大局，又与广大民众安居乐业息息相关，因此从政策的制定到实施均受到社会各方面的关注。从国外经验来看，房地产政策评估是确保房地产市场长期健康发展必不可少的一个环节，但在我国，对政策本身及执行效果的评估和反馈却一直被忽视。为了独立研究和评估政府房地产政策，并为推动中国房地产业的健康发展提出合理政策建议，国家住房和

4、城乡建设部政策研究中心、中国指数研究院共同发起并组建第三方“中国房地产动态政策设计研究组”，旨在：（1）独立梳理评估我国房地产业中的重大方针政策，深入解读各有关部门涉及房地产行业的政策措施，并系统分析政策对我国房地产市场的影响；（2）从房地产发展实际出发，设计建立“房地产业中长期发展动态模型”，客观描述我国房地产市场的实际运行情况，发掘房地产市场的长期内在规律；（3）以全方位、前瞻性的眼光为房地产行业发展目标及政策制定提供意见参考，并根据未来宏观环境可能存在的变化提出相应的目标选择和政策建议。（4）构建政府、购房者和开发商的交流机制和平台，使得各方在获得真实有效信息的基础上来调整自身的行为，促

5、进房地产市场的平稳健康发展。2. 中国房地产业中长期发展动态模型在对国外房地产市场模型研究基础上，同时借鉴国内外的理论成熟、操作实际的国民经济动态模型和行业模型，我们从中国房地产发展实际出发，设计建立了一个“房地产业中长期发展动态模型 2010年4月，“模型”通过住建部、国家统计局、清华大学等权威机构专家组成的鉴定委员会的鉴定。2011年，“模型”获住房和城乡建设部“华夏建设科学技术三等奖”。”来研究房地产市场的长期内在规律和进行政策评估设计。该模型分为房地产供给、房地产需求、房地产价格、城镇居民收入、房地产政策和房地产人口，6个模块共22个方程。国民经济宏观动态模型（中国宏观经济季度模型）其

6、他行业模型（中国农业政策分析和预测模型CAPSiM）中国房地产市场研究房地产业中长期发展动态模型国外房地产市场模型（国际房地产市场宏观模型，美国大城市房地产市场模型，爱尔兰房地产市场供需模型和芬兰房地产市场模型）房地产供给模块房地产需求模块房地产价格模块城镇居民收入模块房地产政策模块房地产人口模块房地产业中长期发展动态模型具有如下几个优势：（1）该模型是建立在对国内外多个宏观经济模型和房地产模型深入学习的基础上，吸纳了众模型之长，既能客观描述房地产行业的内在规律，又能进行政策评估和设计。（2）采用比较先进的动态建模方法，“检验、检验、再检验”的建模思想贯穿整个模型的设计和估计，并采用协整理论，

7、避免了非平稳时间序列产生的“伪回归”。（3）引入误差修正模型（ECM），因而既能较好的描述房地产行业运行的长期内在规律，又能反映外部条件变化下房地产行业的短期波动性。（4）遵循宏观经济模型小型化的趋势，使基本模型保持在比较小的规模，着重分析重要变量，不仅有利于对房地产行业运行规律的把握，也使分析更易于进行。（5）充分考虑了房地产政策，人口和大城市这些之前研究中被探讨得不够深入却又十分重要的因素，使得模型能更客观地体现房地产内在规律。3. 方法体系在评估的方法体系上，我们采取定量分析和定性分析相结合, 构建“房地产业中长期发展动态模型”与问卷调查相结合的方法。发掘房地产市场长期规律开发商购房者动

8、态模型问卷调查外部环境因素调查结果专家房地产市场内部因素房地产政策效果评估政府政策因素4. 数据来源数据样本区间为1997至2013年上半年，涵盖中国房地产市场发展的主要发展阶段，主要包括： 中国房地产指数系统 CREIS中指数据 国家统计局统计年鉴、中国房地产统计年鉴 中国人民银行发布的公开数据 各城市房地产交易中心发布数据 其他数据来源同时我们对采用的数据进行交叉复核以保证数据的准确性。35序言2013年上半年，两会前夕出台的“国五条”再度表明中央调控决心，在承认短期部分城市供求紧张难以解决的同时，重点针对发展过快过热城市提出严格调控的要求。从地方政府落实力度来看，一二线热点城市大多出台细

9、则加码调控，而多数城市则以制定房价控制目标、加大土地供应等手段保障供需平衡，促使市场平稳发展。两会过后新一届政府并未针对房地产调控提出过多看法，而更多着重于保障房、房地产税制改革、个人住房信息联网等长效机制建立，并通过调节货币杠杆进一步抑制投资投机需求。“国五条”出台前后，市场呈现剧烈波动。一季度延续去年下半年以来的火热态势，1-2月全国商品住宅成交量同比增速攀升至2010年以来最高，3月受政策末班车效应影响，多数城市新房、二手房呈现井喷式成交，百城价格指数环比也随之达到高点。进入二季度后，4月供求陷入年内低谷，5-6月逐步回升企稳，价格仍保持上涨，但涨势得到遏制。一线城市受调控影响最大，二季

10、度成交量环比降幅大于其他城市，但价格涨势依然领先全国。在严厉调控之下品牌企业顺势调整产品结构及布局，在一二线城市积极拿地储备，实现业绩的稳步增长。1. 2013年上半年中国房地产政策评述1.1 国五条定调调控方向，热点城市配套政策细化1.1.1 国五条为全年调控定调，各地细则落实力度不一中央出台“国五条”，明确房地产调控不放松。2013年2月20日，国务院常务会议研究部署房地产市场调控工作，提出五条调控措施即“国五条”，为全年房地产调控定下基调。随后3月1日发布的关于继续做好房地产市场调控工作通知【国办发201317号】（即“国五条细则”），在“国五条”的基础上进一步明确中央政府对房地产的调控

11、决心与力度，旨在稳定房价、抑制投机性购房，并结合供给端的调整以期建立与完善房地产健康发展的长效机制。新一届政府意在长效机制。在3月两会后，新一届政府对房地产市场发展做出多次表态。从内容来看，在坚持房地产调控不放松的前提下，新政府更加注重长效机制的建立，重点研究在推进新型城镇化的背景下，如何加强不动产登记、房地产税收、差别化信贷等手段，并通过土地制度改革、保障房建设调整供需结构，有效平衡经济增长与抑制投资投机。表：新一届政府对房地产调控主要表态日期重要事件关键内容3月17日十二届全国人大一次会议闭幕，国务院总理李克强答记者提问大力实施保障性安居工程，尤其是棚户区改造，并采取措施抑制房价过快上涨，

12、这既可惠民生、促发展，也是为了防止抬高城镇化门槛，还有利于调节收入分配，促进社会公平正义。3月27日国务院常务会议 保障和改善民生是政府工作的出发点和落脚点。要通过稳定经济增长和调整经济结构增加就业岗位。 要继续搞好房地产市场调控，加快建立房地产稳定健康发展的长效机制，加强保障性安居工程建设。3月29日国务院办公厅发布国务院机构改革和职能转变方案通知要求2014年6月前出台并实施不动产统一登记制度，由国土资源部、住房城乡建设部会同法制办、税务总局等有关部门负责。5月6日国务院常务会议 围绕提高城镇化质量、推进人的城镇化，研究新型城镇化中长期发展规划。 出台居住证管理办法，分类推进户籍制度改革，

13、完善相关公共服务及社会保障制度。保护农民合法权益。5月24日国务院批转发改委2013年深化经济体制改革重点工作的意见 深入推进行政体制改革，加快推进财税、金融、投资、价格等领域改革，积极推动民生保障、城镇化和统筹城乡相关改革。 扩大个人住房房产税改革试点范围。 健全保障性住房分配制度，有序推进公租房、廉租房并轨。 建立健全农村产权确权、登记、颁证制度。探索建立农村产权交易市场。6月19日国务院常务会议进行创新金融服务，支持居民家庭首套自住购房、大宗耐用消费品、教育、旅游等信贷需求。支持保障性安居工程建设，扩大消费金融公司试点。6月26日国务院常务会议 会议决定，在过去5年大规模改造棚户区取得显

14、著成效的基础上，今后5年再改造城市和国有工矿、林区、垦区的各类棚户区1000万户，其中2013年改造304万户。 逐步将非集中成片城市棚户区统一纳入改造范围，同步建设配套市政设施、公共服务设施，确保同步使用。7月5日国务院办公厅关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见（国办发201367号） 积极满足居民家庭首套自住购房、大宗耐用消费品、新型消费品以及教育、旅游等服务消费领域的合理信贷需求。 认真执行房地产调控政策，落实差别化住房信贷政策，加强名单制管理，严格防控房地产融资风险。地方细则内容不同、力度不一。3月底，共有36个省市（35个直辖市、省会城市、计划单列市及广东省）公布细则或房价控

15、制目标，其中仅有15个省市出台细则，而其余21个城市仅仅公布房价控制目标。在公布细则的城市中，对“国五条”落实的力度不一，大多城市“高举低落”，仅有北京、上海等热点城市出台较为严厉的配套细则。首先，关于限购和住房信贷，除北京明确进一步严格限购并提高二套首付比例、沈阳完善此前与“国五条”不符的限购范围外，其它城市的细则大多流于形式，表述以“严格执行国办发201317号文”为主，部分城市二套房贷调整以当地银行为准；其次，对于严格20%个税征收的相关内容，仅北京、上海、天津、重庆在细则中明确提及，其它城市的表述含糊；再者，大部分城市在提及土地计划供应量时仅维持不低于过去5年供应平均值的原则，而未细化

16、到具体数字。图：公布细则及房价控制目标的省市公布细则省市（共15个）北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、合肥、沈阳、福州、呼和浩特、济南、昆明、宁波、青岛广东省仅公布房价控制目标城市（共21个）南宁、厦门、长沙、成都、大连、贵阳、哈尔滨、海口、兰州、南昌、南京、石家庄、太原、武汉、西安、银川、郑州、杭州、长春、乌鲁木齐、西宁表：重点城市细则内容解析城市限购限贷个税土地供应保障房北京增加“本市户籍单身成年人士限购1套”。提高二套首付比率。严格按个人转让住房所得20%征收个人所得税；出售满五唯一住房免征个税。1650公顷。建设筹集各类保障性住房16万套，竣工7万套。上海严格执行国家和上海市的住房限

17、购措施和相关操作口径。落实首套房贷首付比例和利率政策；适时调整二套房贷首付比例和利率；严禁发放第三套及以上购房贷款。严格按照转让所得的20%计征。不低于过去五年。新开工建设、筹措各类保障性住房和旧住房综合改造10.5万套、750万平方米，基本建成保障性住房10万套、730万平方米。重庆无限购措施。落实首套房贷首付款比例和利率政策；进一步提高二套房贷首付款比例和贷款利率；暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。严格按照转让所得的20%计征；加强存量房交易税收征管工作；继续严格执行土地增值税差别化税率征收政策。不低于过去五年。建成15.58万套、新开工23.39万套。天津严格执行国家和天津市的住

18、房限购措施。落实首套房首付款比例和贷款利率；适时提高二套房贷首付款比例和利率；继续暂停发放第三套及以上购房贷款。严格按个人转让住房所得的20%征收个人所得税；出售五年以上唯一住房免征个税。计划供应1785公顷，其中保障性住房用地415公顷。新开工9万套，基本建成7.5万套。广州已拥有1套住房的本市户籍家庭、能够提供连续缴纳1年以上个税或社保证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。人民银行广州分行可结合全年房价控制目标和房地产市场调控的相关要求，提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。严格执行国办发201317号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定。高于过去5年平均实际供应量。建设筹集1.6

19、万套，基本建成3.1万套，新增发放租赁补贴1500户。深圳严格执行国家、省、市商品住房限购措施；杜绝通过补缴社保、多重户口等方式规避限购政策的行为。银行业金融机构要严格执行第二套（及以上）住房信贷政策；必要时候可调整第二套住房贷款的首付比例和利率。严格执行国办发201317号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定。不低于过去5年平均实际供应量。筹建4万套，新开工1.5万套，竣工2万套，基本建成3万套。1.1.2 热点城市房价上涨预期难抑，配套政策出台细化调控热点城市房价上涨预期强烈，多地政策细化加码。在“国五条”地方细则出台后，十大城市房价涨势虽有所遏制，但根据中国指数研究院数据显示，其均价持

20、续16000元/平方米以上高位运行，月度环比涨幅仍高于1%，涨幅领先于全国。同时，经过3月份的短暂调整，45月热点城市土地市场持续升温，房企拿地热情高涨，热点地块成交价频频刷新历史记录，房价上涨预期强烈。因此，热点城市在细则落地之后，继续提出补充措施使调控力度再度加码。图：十大城市住宅均价及环比变化注：十大城市包括北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、南京、杭州、成都 针对房企，北京、广州、郑州等地出台方案加强预售管理，北京对预售资金进一步加大监管力度；针对购房者，杭州、苏州、石家庄等城市收紧公积金贷款，提高购房门槛，严格执行房贷资质审核标准；同时加强保障性住房的建设，抑制保障性住房的违规

21、交易，坚持严格监管的原则。图：部分城市在“国五条”之后出台的各项配套政策杭州l 4月7日，杭州省直单位住房公积金管理中心发布关于调整2013年度省直住房公积金贷款月缴交额标准的通知：连续缴存满1年，且最近一年月缴存额在235元及以上的，可申请住房公积金贷款；可贷额度的最低月缴存比例提升一倍。广州l 4月22日，广州市国土房管局发布关于落实广州市房地产市场调控政策加强房地产市场监管的通知：要求住宅预售价格24日起需网上申报。l 5月8日，广州市公安局宣布在全市范围内开展更换统一的广州居民户口簿工作，取消农业户口和非农业户口划分，统一登记为“广州市居民户口”。l 5月12日，广州市政府发布广州市公

22、共租赁住房保障制度实施办法(试行)l 5月14日，广州市住房保障办公室印发广州市保障性住房小区管理扣分办法。石家庄l 5月14日，石家庄住房公积金管理中心下发关于严格审核住房公积金贷款申请人资格的通知：严格按照正常缴存住房公积金一年以上的职工方可申请住房公积金贷款的规定，审核住房公积金贷款申请人资格。郑州l 6月14日，郑州市出台关于对新建商品住房销售价格实行备案管理的通知，要求从7月1日起，郑州市在售的新建商品住宅，要到物价部门进行销售价格备案，开发商销售价格不能超过备案价格。苏州l 4月8日，苏州市住房公积金管理中心发布关于调整苏州市住房公积金贷款相关规定的通知：贷款额度调整为公积金账户余

23、额十倍，贷款年限按照月还款额度不应超过月缴存基数的50%确定；连续缴存期限上调至12个月。北京l 4月1日，北京市发布北京市地方税务局 北京市住房和城乡建设委员会关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告，对二手房交易过程中个税征收进行详细规定；l 4月7日，北京提高二套房贷首付比例至70%；l 4月10日，北京市住房和城乡建设委员会主任杨斌表示，北京市正在研究自住型、改善型商品住房纳入限价房序列管理政策。l 5月2日，北京市住房和城乡建设委员会发布关于规范已购限价商品住房和经济适用住房等保障性住房管理的工作通知l 6月6日，北京住建委公布北京市商品房预售资金监督管理办法，规定开发商禁

24、止直接收取商品房预售款，而是需存入银行的专用账户。l 6月14日，北京住建委发布关于进一步加强本市商品房预售许可管理有关问题的通知，要求商业、办公等非住宅楼栋，以及套均建筑面积大于140平方米的住宅楼栋，申请预售许可时，7层(含)以下的建筑需结构封顶；7层以上的建筑需建至规划层数1/2以上(且不低于7层)。l 6月19日，北京市严厉打击违法用地违法建设专项行动指挥部办公室下发关于查处以农村宅基地建设为名进行违法占地违法建设的工作指导意见。1.2 房地产行业受货币环境影响较大，支持首次购房政策不变图：2008年1月至2013年6月新增人民币贷款额及M2同比增速货币政策保持稳健，行业整体暂无资金之

25、忧。上半年货币信贷投放呈现由松趋紧，6月末全国M2（货币供应量）同比增幅由5月末的15.8%下降至14%，但仍处于较高水平；与此同时，全国累计新增人民币贷款5.08万亿元，同比增长4.5%。在经历6月上旬新增人民币贷款额逼近5月全月的总贷款额的井喷式增长后，月末银行资金压力骤然加大，上海银行间同业拆放利率（Shibor）直线走高。但随着央行积极采取一系列措施稳定市场利率，以及时点性、情绪性因素的逐步消除，货币市场逐渐恢复平稳，隔夜拆借和回购利率陆续回落。央行表示，6月末我国超额准备金余额达到2万亿元，银行体系流动性总体充裕。李克强总理同时指出，金融总体运行稳健，资金流动性充足，但资金分布不合理

26、，未能适应经济结构调整和转型升级的要求。货币市场利率的适度变化有利于发挥价格杠杆的作用，促进金融机构审慎稳健经营，优化金融资源配置，引导金融机构更有力地支持经济结构调整与转型升级。图：2013年Shibor变化走势中央坚持有保有压，差别化信贷。为应对流动性紧张局面，6月有媒体报道北京、长春、广州、厦门等地的部分银行均收紧首套房贷利率优惠，将之前的最低八五折优惠调至九折或者取消。在此背景下，6月19日国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，研究部署金融支持经济结构调整和转型升级的政策措施，并在会议中明确表示支持居民家庭首套自住购房。我们预计，在下半年银行业资金持续趋紧的背景下，新增贷款增速将有所

27、减缓，但其中对居民首套自住购房需求的支持力度仍将持续，在抑制投资投机需求的同时重点支持居民合理性购房需求，“有保有压”仍然会是国家房地产调控不变的重心。多地收紧公积金政策。在中央多次明确支持有保有压的背景下，多地却先后收紧住房公积金贷款相关政策，主要调整包括提高公积金贷款门槛、降低贷款额度、限制二套贷款等。如北京从4月8日起将公积金贷款购买二套住房的首付比例提高至70%；福州甚至规定原有公积金贷款结清未满5年的购房者将失去申请公积金贷款资格。我们认为公积金贷款政策变化，一方面旨在提高购房者的资金成本，进一步打击过热的购房需求。同时，在一定程度上拉长购房者二次购房时间，避免购房需求在短期内扎堆上

28、市推高房价。另一方面也是由于当地公积金资源有限，地方资金紧张的被迫行为。图：2013年1-6月公积金政策收紧相关内容1.3 长效机制调节供需结构，房产税扩围预期再现1.3.1 保障房建设规模缩小，分配管理制度建设成为重点保障房新建规模缩小。3月5日第十二届全国人民大表大会第一次会议开幕会上提出今年保障性安居工程的建设目标是：基本建成470万套、新开工630万套，并继续推进农村危房改造。4月9日住建部发布关于做好2013年城镇保障性安居工程工作的通知明确要求各地适当上调收入线标准，有序扩大住房保障覆盖范围；在今年年底前，地级以上城市要明确外来务工人员申请住房保障的条件。与2011及2012年相比

29、，虽然今年保障性安居工程计划开工和建成量相较去年均有所下调，但在保障房逐渐进入监管重于建设的时期后，中央及相关部委对保障房的土地供应、机制建设等方面正投入更多的关注。表：2010年至今全国保障房计划及完成情况年份计划开工量（万套）实际开工量（万套）建成量（万套）20105805903702011100010434322012700万套以上722（1-10月）505（1-10月）2013630470（计划）分配管理制度建设为保障房工作重点。3月8日吴邦国在第十二届全国人民代表大会上强调：要建立可持续的保障性住房建设资金投入机制，严格区分保障性住房和改善性住房的界限，建立健全保障性住房公平分配和运

30、营机制，真正使低收入住房困难户得到实惠。2011-2012年，全国保障房新开工套数已超过“十二五”期间3600万套任务的半数，在经历初期的“大干快上”后，保障房建设当前的工作重心转移至求质求量、发挥实效。保障房工作的重点从建设数量上的累计向切实发挥民生作用、做到程序公平等实际效应上转变。地方政府纷纷出台配套政策，完善本地保障房体系。与此前注重建设进度不同，今年各地保障性安居工程更注重落实，保障房的分配、入住、退出等机制陆续完善，而此前暴露出部分保障房建设位置偏远、质量存在缺陷等方面的问题也日益受到关注。此外，多地响应国五条精神，将外来务工人员纳入本地保障房体系。图：2013年上半年各地发布的保

31、障性安居工程建设措施广州5月12日，广州市政府发布广州市公共租赁住房保障制度实施办法（试行）l 申请人配偶非广州市市区域镇户籍，但在广州工作或居住的，将被作为共同申请家庭成员。l 5月14日，广州市住房保障办公室印发广州市保障性住房小区管理扣分办法：住户在两年内扣满20分，将被收回房屋；两年内被扣满20分而被收回房屋的保障性住房小区住户家庭，1年内不得申请保障性住房。上海3月30日，上海市政府办公厅印发该市贯彻国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知的实施意见：l 细化完善保障性住房分配供应政策。l 优化住房申请分配工作。l 开展全过程监督检查，确保保障性住房工程质量。l 加快推进保障

32、性安居工程基地各项配套设施建设。陕西4月28日，陕西省住房建设厅发布保障性住房安居工程情况：l 建立住房分配轮候公示制度及保障房信息平台，实现了全省范围内的精细化管理。l 今年陕西在保障性住房建设上最大的不同是要“抓入住”，工作的着力点也正逐步向搞好运营管理转变。福建5月1日，福建省住建厅规定：l 今年底前把在城镇稳定就业并符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。l 各地完善保障房建设、分配、管理和 退出等制度，健全住房建设管理的长效机制。河北5月7日，河北省住建厅要求：l 一定时间内对直接监管的保障性住房工程组织一次巡查。l 全省将统一制定巡查标准程序和统一检查用表，并逐步将各级质量巡查

33、纳入信息化管理。湖北5月10日，湖北省市政厅下发关于切实做好保障性住房竣工分配入住管理工作的通知：l 各地保障房建设要考虑常驻人口、外来务工人员。l 当年分配入住的保障房比列不得低于当年基本建成的60%。l 建立动态监管机制。北京5月2日，北京住建委发布关于规范已购限价商品住房和经济适用房等保障性住房管理的通知：l 申请人夫妻双方应共同与房屋销售单位签订买卖合同，办理共同共有的房屋登记手续。l 不得通过买卖、赠与等方式将房屋所有权全部或部分转移给他人。l 已购房屋未满五年需要处置的，由区县住房保障管理部门指定复合条件家庭购买或按原购房价格回购，不得按市场价格上市出售。l 建立保障家庭住房动态核

34、查机制。加快棚户区改造被纳入民生保障工作重点。6月26日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，会议决定在未来5年大力发展棚户区改造建设，改造城市和国有矿、林、垦区的各类棚户区1000万户，其中2013年改造304万户。逐步将非集中成片城市棚户区统一纳入改造范围，同步建设配套市政设施、公共服务设施，确保同步使用。同时国务院还提出了六点措施，围绕加大棚户区改造财政支持、丰富其融资渠道，提出指示及要求。今后国家将会优化投资安排，集中资金重点加强棚户区建设的支持，做到把钱用在“刀刃”上，并同时带动信贷和其他社会资金投入。棚户区改造是重大民生工程，也是重大发展工程，配合新型城镇化进程的不断推进，可以

35、有效拉动投资、消费需求，带动相关产业发展，破解城市二元结构，提高城镇化质量，让更多困难群众住进新居，为企业发展提供机遇，为扩大就业增添岗位，发挥助推经济持续健康发展和民生改善的积极效应。1.3.2 热点一二线城市聚焦房产税，试点方案能否突破是关键房产税扩围有望。国五条细则落地后，防止房价大幅度反弹、扩大房产税试点范围以巩固前期调控成果的传言频频出现，其中北京、杭州、南京、深圳等热点城市纷纷“被扩容”，传闻已出台具体方案上报中央待批，但随后有关部门对于一系列的扩围谣传均予以否认。5月24日，国务院批转发改委2013年深化经济体制改革重点工作的意见，意见中要求扩大个人住房房产税改革试点范围，随后发

36、改委相关人员在记者见面会中明确表示房产税扩围今年将会有具体动作。图：2007年至2013年经济体制改革重点工作会议有关房产税内容u 积极推进物业税改革2007u 研究推进房地产税制改革2008u 深化房地产税制改革，研究开征物业税2009u 逐步推进房产税改革2010u 调整完善房地产相关政策2011u 适时扩大房产税试点范围2012u 扩大个人住房房产税改革2013扩围城市及方案选择是关键 详见2013年6月14日热点高房价城市房产税扩围预期增强，重点在于出台时机及征收方案。从上海、重庆的试点情况来看，房产税在短期内影响更多的是市场预期而非房价，由于试点初期税率低、征税范围小，房产税对降低房

37、价的作用不应被过度放大。近期虽然传闻不断，但中央对于房产税下一步的试点城市及征收范围仍未明确表态。我们认为，在进行下一步试点扩围之前，对房产税征收方式、方法的研究将更为深入，与其采取相同模式匆匆上马，不如因地制宜重点突破。房产税作为经济的调节杠杆对于房地产市场及财政收入等有着不同程度的影响，有利于抑制投资，盘活存量房源，加大地方政府财政收入。但值得注意的是，由于土地出让收入一直以来都在为地方财政提供强大的支持，短期内房产税的征收很难使地方政府摆脱对于土地财政的依赖。1.4 土地制度改革试点有突破，创新出让方式促产业供地1.4.1 深圳率先试点破冰原集体土地入市深圳试水“原集体土地入市”。经过1

38、992年特区内统征、2004年特区外城市化转地，深圳市域土地已实现全部国有。在此基础上，2013年1月18日，深圳市政府发布关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见及其六个配套文件，提出鼓励原农村集体经济组织继受单位将手中的工业用地上市流转。文件称，原农村集体经济组织继受单位实际占用的符合城市规划的产业用地，在理清土地经济利益关系，完成青苗、建筑物及附着物的清理、补偿和拆除后，可申请以挂牌方式公开出（转）让土地使用权。“文件”提出，符合条件的原农村集体工业用地通过挂牌方式公开出让时，有两种收益分配方式可选择，此外，为调动原农村集体经济组织的积极性，对其申请纳入全市统一的产业用地市场的合法留用

39、地，还可免收深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定（198号令）规定的工业类用地需缴纳的地价。图：深圳原集体土地入市收益分配方式深圳市政府还宣布，将健全全市产业用地供应的信息公开和收集制度，促进土地市场交易。市政府将规定市土地主管部门每季度在产业用地供需服务平台上公布产业用地区位、规模等，企业可利用此平台充分了解产业用地供应计划，提交用地申请，改变以往需向不同部门提交申请的局面。深圳此番推动原集体土地入市，对上市土地进行用途管制，仅为产业用地，暂未涉及房地产开发用地，一定时期内对房地产市场的影响有限。但对原集体土地的破冰尝试，将为今后更多用途的集体土地流转提供

40、参考。1.4.2 多地采取创新手段促进产业用地出让各地采取创新手段，促产业供地模式创新。为深化土地管理制度改革，拓宽产业用地来源，实现产业用地资源最优化配置，上海、深圳等地相继出台了适应本地的创新产业用地供应模式。出让制度的创新旨在利用日益减少的土地资源支撑未来更大规模、更高水平的产业发展，此种尝试对于地方产业优化，及土地管理体制的完善有着积极的推进作用。随着新型城镇化的逐步推进，土地制度改革也将进入实质破冰期。表：各地土地供应创新举措城市土地供应模式主要措施上海弹性出让年期、区别年期制、标准厂房租赁制l “批项目、核土地”，将用地规模控制与核定作为重要考量因素。l 初步建立健全土地全过程动态

41、管理制度。l 完善产业用地用途变更机制。l 推行基于土地集约节约利用成效的产业用地奖惩机制，并且推出上海产业效能指南、上海产业用地指南、工业产业导向与布局指南为产业管理提供指标。深圳弹性年期制度l 分期出让、分段计收地价方式供地，根据产业特点和拟引进项目情况，合理确定首段年期和分段年期安排。l 试行土地租赁。l 实行“带管理方案”出让。l 通过招拍挂方式公开出让的土地，原则上不得转让；确需转让的，前海管理局可以优先回购。扬州分阶段供地l 实行分批、分期落实用地计划指标进行供地。l 循环“土地流”，预留未来发展用地。l 加强对分阶段供地项目的审查，特别是对弄虚作假、注册资金不到位、农民补偿不落实

42、的项目坚决不予供地。宁波分阶段供地，履约保证金制度l 实行分批、分期落实用地计划指标进行供地。l 出让金按全额收缴，颁发建设用地使用权证书，并备注项目开发建设期限、投产初始运行期限和转让限制条件。l 履约保证金按不低于出让金总额10%收取，视履约情况分期返还。l 规范产业用地交易管理，杜绝二级市场随意转让。无锡履约保证金制度l 新增工业项目、服务业项目用地，须在出让合同中约定亩均产出、违约责任和保证金收取标准。l 针对进度较慢的企业，加强动态跟踪及协议收回力度。2. 2013年上半年中国房地产政策效果评估2.1 国五条出台市场迅速回应，调控政策强烈影响短期预期2.1.1 政策出台后市场成交量迅

43、速回落，但影响明显小于“国十条”图：2010年至今全国商品房和商品住宅累计销售面积及销售额同比增速国五条后全国新房销售增速迅速回落。根据国家统计局数据，因去年上半年基数较低，今年以来新房销售同比保持较高增速，受国五条出台预期及推盘量加大、季节性回升等多重因素的影响，一季度需求集中释放，1-2月新房销售同比增速大幅攀升至2010年以来最高；2月末“国五条”出台，3月商品住宅累计同比涨幅下降近15个百分点。二季度销售增速高位持续回落但涨幅逐步收窄，1-6月，商品房销售面积同比增长28.7%，商品住宅销售面积同比增长30.4%，其中6月单月增幅较上月下降16个百分点。上半年重点城市成交量为近四年同期

44、最高，“国五条”对市场影响明显小于2010年的“国十条”。初步统计数据显示，2013年上半年，50个代表城市 一线城市包括北京、上海、广州、深圳4个城市；1.5线城市包括天津、重庆、杭州、武汉、苏州、成都、南京、沈阳8个城市；二线包括大连、厦门、贵阳、温州、哈尔滨、长春、合肥、青岛、福州、西安、郑州、无锡、长沙13个城市；2.5线城市包括南昌、南通、扬州、东莞、南宁、海口、唐山、佛山、绍兴、三亚、中山、惠州12个城市；三线包括泸州、徐州、包头、镇江、三明、莆田、淮安、肇庆8个城市；3.5线城市包括汕头、衢州、韶关、铜陵、宿州5个城市，具体参见2013年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究报

45、告。住宅月均成交2522万平方米，与2010-2012年同期相比增幅均超过35%，处于近四年同期最高水平。从不同月份来看，政策出台导致需求在3月提前释放，4-6月主要城市成交量持续回落，6月，代表城市住宅成交量与上月基本持平，约为2500万平方米，相比3月高点回落19%，同比小幅下降3.2%，但较去年月均水平仍高出9.7%。与2010年国十条相比，此次“国五条”对市场影响较小，政策出台后一个季度之内代表城市成交量较出台当月（3月）下降17%，明显小于“国十条”之后的降幅（42%）。图：2010年至今50个代表城市月度成交量走势2.1.2 热点城市监管力度加大导致推盘量持续紧缩，高价楼盘入市愈加

46、困难“国五条”细则出台影响开发企业推盘预期，供应量持续走低，代表城市二季度新增供应量同比增幅下降。2013年上半年，15个代表城市 15个代表城市包括：北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、武汉、成都、苏州、大连、无锡、沈阳、南昌、南宁、东莞。月均新批上市面积为878万平方米，较去年同期增长5.2%，其中一季度同比增幅为13.2%，二季度同比增幅大幅下降至1.0%，主要是因为3月底各地“国五条”细则陆续出台影响，3月下旬至4月上旬，市场观望情绪渐现，加之北京、广州等地严格加强预售价格监管，开发商推迟开盘现象普遍。代表城市4月单月同比下降9.7%，环比增幅较3月大幅回落，5月供应量有所回升，6月继续再次回落，6月单月环比下降10.7%。图：2010年至今15个代表城市月度商品住宅新增供应量走势北京、深圳等热点城市推盘量相对较少，去化情况更佳。根据中国指数研究院监测数据，2013年上半年，16个重点城市住宅类