XXXX年上半年中国房地产政策评估报告2742.docx

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1、目录中国房地地产政策策评估简简介11. 评评估背景景和目的的12. 中中国房地地产业中中长期发发展动态态模型13. 方方法体系系34. 数数据来源源3序言441. 220133年上半半年中国国房地产产政策评评述51.1 国五条条定调调调控方向向，热点点城市配配套政策策细化51.2 房地产产行业受受货币环环境影响响较大,支持首首次购房房政策不不变101.3 长效机机制调节节供需结结构，房房产税扩扩围预期期再现121.4 土地制制度改革革试点有有突破，创创新出让让方式促促产业供供地152. 220133年上半半年中国国房地产产政策效效果评估估172.1 国五条条出台市市场迅速速回应，调调控政策策强

2、烈影影响短期期预期172.2 热点城城市短期期受影响响最为明明显，房房价上涨涨势头趋趋缓212.3 二手房房市场成成交剧烈烈波动后后趋稳，严严格个税税政策执执行存争争议242.4 供需推推动出让让金同比比大幅增增长，热热点城市市地价持持续高位位运行262.5 企业重重点布局局一二线线看好后后市，适适时调整整产品结结构顺应应市场303. 未未来中国国房地产产政策环环境预判判353.1 经济增增长预期期不明，宏宏观政策策以稳为为主353.2 首次购购房需求求将得到到信贷等等方面的的稳定支支持353.3 房价上上涨仍是是政府调调控的重重点目标标363.4 新型城城镇化加加快推动动土地制制度改革革进程

3、363.5 全年市市场走势势预测修修正37 2013年上半年中国房地产政策评估报告中国房地地产政策策评估简简介1. 评评估背景景和目的的受发展阶阶段和国国情所决决定，影影响我国国的房地地产市场场的因素素众多而而又独特特，既有有人口、土地、经济等等实际指指标，又又有消费费传统、心理预预期等特特殊影响响，还有有金融体体系、土土地制度度、政策策调控等等制度因因素。其其中，政政策变量量对房地地产市场场的即时时影响较较大。根根据房地地产业中中长期发发展动态态模型的的结果显显示，政政府政策策影响市市场常常常成为中中国房地地产业发发展中的的“硬拐点点”，因而而房地产产政策的的成功与与否在相相当程度度上决定定

4、了中国国房地产产市场的的发展进进程。房地产政政策既关关乎国民民经济增增长的大大局，又又与广大大民众安安居乐业业息息相相关，因因此从政政策的制制定到实实施均受受到社会会各方面面的关注注。从国国外经验验来看，房房地产政政策评估估是确保保房地产产市场长长期健康康发展必必不可少少的一个个环节，但但在我国国，对政政策本身身及执行行效果的的评估和和反馈却却一直被被忽视。为了独立立研究和和评估政政府房地地产政策策，并为为推动中中国房地地产业的的健康发发展提出出合理政政策建议议，国家家住房和和城乡建建设部政政策研究究中心、中国指指数研究究院共同同发起并并组建第第三方“中国房房地产动动态政策策设计研研究组”，旨

5、在在：（1）独独立梳理理评估我我国房地地产业中中的重大大方针政政策，深深入解读读各有关关部门涉涉及房地地产行业业的政策策措施，并并系统分分析政策策对我国国房地产产市场的的影响；（2）从从房地产产发展实实际出发发，设计计建立“房地产产业中长长期发展展动态模模型”，客观观描述我我国房地地产市场场的实际际运行情情况，发发掘房地地产市场场的长期期内在规规律；（3）以以全方位位、前瞻瞻性的眼眼光为房房地产行行业发展展目标及及政策制制定提供供意见参参考，并并根据未未来宏观观环境可可能存在在的变化化提出相相应的目目标选择择和政策策建议。（4）构构建政府府、购房房者和开开发商的的交流机机制和平平台，使使得各方

6、方在获得得真实有有效信息息的基础础上来调调整自身身的行为为，促进进房地产产市场的的平稳健健康发展展。2. 中中国房地地产业中中长期发发展动态态模型在对国外外房地产产市场模模型研究究基础上上，同时时借鉴国国内外的的理论成成熟、操操作实际际的国民民经济动动态模型型和行业业模型，我我们从中中国房地地产发展展实际出出发，设设计建立立了一个个“房地产产业中长长期发展展动态模模型 2010年4月，“模型”通过住建部、国家统计局、清华大学等权威机构专家组成的鉴定委员会的鉴定。2011年，“模型”获住房和城乡建设部“华夏建设科学技术三等奖”。”来研究究房地产产市场的的长期内内在规律律和进行行政策评评估设计计。

7、该模模型分为为房地产产供给、房地产产需求、房地产产价格、城镇居居民收入入、房地地产政策策和房地地产人口口，6个个模块共共22个个方程。国民经济宏观动态模型（中国宏观经济季度模型）其他行业模型（中国农业政策分析和预测模型CAPSiM）中国房地产市场研究房地产业中长期发展动态模型国外房地产市场模型（国际房地产市场宏观模型，美国大城市房地产市场模型，爱尔兰房地产市场供需模型和芬兰房地产市场模型）房地产供给模块房地产需求模块房地产价格模块城镇居民收入模块房地产政策模块房地产人口模块房地产业业中长期期发展动动态模型型具有如如下几个个优势：（1）该该模型是是建立在在对国内内外多个个宏观经经济模型型和房地地

8、产模型型深入学学习的基基础上，吸吸纳了众众模型之之长，既既能客观观描述房房地产行行业的内内在规律律，又能能进行政政策评估估和设计计。（2）采采用比较较先进的的动态建建模方法法，“检验、检验、再检验验”的建模模思想贯贯穿整个个模型的的设计和和估计，并并采用协协整理论论，避免免了非平平稳时间间序列产产生的“伪回归归”。（3）引引入误差差修正模模型（EECM），因因而既能能较好的的描述房房地产行行业运行行的长期期内在规规律，又又能反映映外部条条件变化化下房地地产行业业的短期期波动性性。（4）遵遵循宏观观经济模模型小型型化的趋趋势，使使基本模模型保持持在比较较小的规规模，着着重分析析重要变变量，不不仅

9、有利利于对房房地产行行业运行行规律的的把握，也也使分析析更易于于进行。（5）充充分考虑虑了房地地产政策策，人口口和大城城市这些些之前研研究中被被探讨得得不够深深入却又又十分重重要的因因素，使使得模型型能更客客观地体体现房地地产内在在规律。3. 方方法体系系在评估的的方法体体系上，我我们采取取定量分分析和定定性分析析相结合合, 构构建“房地产产业中长长期发展展动态模模型”与问卷卷调查相相结合的的方法。发掘房地产市场长期规律开发商购房者动态模型问卷调查外部环境因素调查结果专家房地产市场内部因素房地产政策效果评估政府政策因素4. 数数据来源源数据样本本区间为为19997至220133年上半年年，涵盖

10、盖中国房房地产市市场发展展的主要要发展阶阶段，主主要包括括： 中中国房地地产指数数系统 CCREIIS中指指数据 国国家统计计局统计计年鉴、中国房房地产统统计年鉴鉴 中中国人民民银行发发布的公公开数据据 各各城市房房地产交交易中心心发布数数据 其其他数据据来源同时我们们对采用用的数据据进行交交叉复核核以保证证数据的的准确性性。51序言20133年上半半年，两两会前夕夕出台的的“国五条条”再度表表明中央央调控决决心，在在承认短短期部分分城市供供求紧张张难以解解决的同同时，重重点针对对发展过过快过热热城市提提出严格格调控的的要求。从地方方政府落落实力度度来看，一一二线热热点城市市大多出出台细则则加

11、码调调控，而而多数城城市则以以制定房房价控制制目标、加大土土地供应应等手段段保障供供需平衡衡，促使使市场平平稳发展展。两会会过后新新一届政政府并未未针对房房地产调调控提出出过多看看法，而而更多着着重于保保障房、房地产产税制改改革、个个人住房房信息联联网等长长效机制制建立，并并通过调调节货币币杠杆进进一步抑抑制投资资投机需需求。“国五条条”出台前前后，市市场呈现现剧烈波波动。一一季度延延续去年年下半年年以来的的火热态态势，11-2月月全国商商品住宅宅成交量量同比增增速攀升升至20010年年以来最最高，33月受政政策末班班车效应应影响，多数城市新房、二手房呈现井喷式成交，百城价格指数环比也随之达到

12、高点。进入二季度后，4月供求陷入年内低谷，5-6月逐步回升企稳，价格仍保持上涨，但涨势得到遏制。一线城市受调控影响最大，二季度成交量环比降幅大于其他城市，但价格涨势依然领先全国。在严厉调控之下品牌企业顺势调整产品结构及布局，在一二线城市积极拿地储备，实现业绩的稳步增长。1. 220133年上半年年中国房地地产政策策评述1.1 国五条条定调调调控方向向，热点点城市配配套政策策细化1.1.1 国国五条为为全年调调控定调调，各地地细则落落实力度度不一中央出台台“国五条条”，明确确房地产产调控不不放松。20113年2月20日，国国务院常常务会议议研究部部署房地地产市场场调控工工作，提提出五条条调控措措

13、施即“国五条条”，为全全年房地地产调控控定下基基调。随随后3月月1日发发布的关于于继续做做好房地地产市场场调控工工作通知知【国国办发2011317号】（即“国五条条细则”），在“国五条条”的基础础上进一一步明确确中央政政府对房房地产的的调控决决心与力力度，旨旨在稳定定房价、抑制投投机性购购房，并并结合供供给端的的调整以以期建立立与完善善房地产产健康发发展的长长效机制制。新一届政政府意在在长效机机制。在在3月两两会后，新新一届政政府对房房地产市市场发展展做出多次次表态。从内容容来看，在在坚持房房地产调调控不放放松的前前提下，新新政府更更加注重重长效机机制的建建立，重重点研究究在推进进新型城城镇化

14、的的背景下下，如何何加强不不动产登登记、房房地产税税收、差差别化信信贷等手手段，并并通过土土地制度度改革、保障房房建设调调整供需需结构，有有效平衡衡经济增增长与抑抑制投资资投机。表：新一一届政府府对房地地产调控控主要表表态日期重要事件件关键内容容3月177日十二届全全国人大大一次会会议闭幕幕，国务务院总理理李克强强答记者者提问大力实施施保障性性安居工工程，尤尤其是棚棚户区改改造，并并采取措措施抑制制房价过过快上涨涨，这既既可惠民民生、促促发展，也也是为了了防止抬抬高城镇镇化门槛槛，还有有利于调调节收入入分配，促促进社会会公平正正义。3月277日国务院常常务会议议 保障和改改善民生生是政府府工作

15、的的出发点点和落脚脚点。要要通过稳稳定经济济增长和和调整经经济结构构增加就就业岗位位。 要继续搞搞好房地地产市场场调控，加加快建立立房地产产稳定健健康发展展的长效效机制，加加强保障障性安居居工程建建设。3月299日国务院办办公厅发发布国国务院机机构改革革和职能能转变方方案通知要求求20114年66月前出出台并实实施不动动产统一一登记制制度，由由国土资资源部、住房城城乡建设设部会同同法制办办、税务务总局等等有关部部门负责责。5月6日日国务院常常务会议议 围绕提高高城镇化化质量、推进人人的城镇镇化，研研究新型型城镇化化中长期期发展规规划。 出台居住住证管理理办法，分分类推进进户籍制制度改革革，完善

16、善相关公公共服务务及社会会保障制制度。保保护农民民合法权权益。5月244日国务院批批转发改改委220133年深化化经济体体制改革革重点工工作的意意见 深入推进进行政体体制改革革，加快快推进财财税、金金融、投投资、价价格等领领域改革革，积极极推动民民生保障障、城镇镇化和统统筹城乡乡相关改改革。 扩大个人人住房房房产税改改革试点点范围。 健全保障障性住房房分配制制度，有有序推进进公租房房、廉租租房并轨轨。 建立健全全农村产产权确权权、登记记、颁证证制度。探索建建立农村村产权交交易市场场。6月199日国务院常常务会议议进行创新新金融服服务，支支持居民民家庭首首套自住住购房、大宗耐耐用消费费品、教教育

17、、旅旅游等信信贷需求求。支持持保障性性安居工工程建设设，扩大大消费金金融公司司试点。6月266日国务院常常务会议议 会议决定定，在过过去5年年大规模模改造棚棚户区取取得显著著成效的的基础上上，今后后5年再再改造城城市和国国有工矿矿、林区区、垦区区的各类类棚户区区10000万户户，其中中20113年改改造3004万户户。 逐步将非非集中成成片城市市棚户区区统一纳纳入改造造范围，同同步建设设配套市市政设施施、公共共服务设设施，确确保同步步使用。7月5日日国务院院办公厅厅关于金金融支持持经济结结构调整整和转型型升级的的指导意意见（国国办发20113667号） 积极满足足居民家家庭首套套自住购购房、大

18、大宗耐用用消费品品、新型型消费品品以及教教育、旅旅游等服服务消费费领域的的合理信信贷需求求。 认真执行行房地产产调控政政策，落落实差别别化住房房信贷政政策，加加强名单单制管理理，严格格防控房房地产融融资风险险。地方细则则内容不不同、力力度不一一。3月底，共共有366个省市市（355个直辖辖市、省省会城市市、计划划单列市市及广东东省）公公布细则则或房价价控制目目标，其其中仅有15个省省市出台台细则，而而其余221个城城市仅仅仅公布房房价控制制目标。在公布细细则的城城市中，对对“国五条条”落实的的力度不不一，大大多城市市“高举低低落”，仅有有北京、上海等等热点城城市出台台较为严严厉的配配套细则则。

19、首先先，关于于限购和和住房信信贷，除除北京明明确进一一步严格格限购并并提高二二套首付付比例、沈阳完善善此前与与“国五条条”不符的的限购范范围外，其其它城市市的细则则大多流于于形式，表表述以“严格执执行国办办发220133177号文”为主，部部分城市市二套房房贷调整整以当地地银行为为准；其其次，对对于严格格20%个税征征收的相相关内容容，仅北北京、上上海、天天津、重重庆在细细则中明明确提及及，其它它城市的的表述含含糊；再再者，大大部分城城市在提提及土地地计划供供应量时时仅维持持不低于于过去55年供应应平均值值的原则则，而未未细化到到具体数数字。图：公布布细则及及房价控控制目标标的省市市公布细则省

20、市（共15个）北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、合肥、沈阳、福州、呼和浩特、济南、昆明、宁波、青岛广东省仅公布房价控制目标城市（共21个）南宁、厦门、长沙、成都、大连、贵阳、哈尔滨、海口、兰州、南昌、南京、石家庄、太原、武汉、西安、银川、郑州、杭州、长春、乌鲁木齐、西宁表：重点点城市细细则内容容解析城市限购限贷个税土地供应应保障房北京增加“本本市户籍籍单身成成年人士士限购11套”。提高二套套首付比比率。严格按按个人转转让住房房所得220%征征收个人人所得税税；出售满满五唯一一住房免免征个税税。16500公顷。建设筹集集各类保保障性住住房166万套，竣竣工7万万套。上海严格执行行国家和和上海市

21、市的住房房限购措措施和相相关操作作口径。落实首首套房贷贷首付比比例和利利率政策策；适时调调整二套套房贷首首付比例例和利率率；严禁发发放第三三套及以以上购房房贷款。严格按照照转让所所得的220%计计征。不低于过过去五年年。新开工建建设、筹筹措各类类保障性性住房和和旧住房房综合改改造100.5万万套、7750万万平方米米，基本本建成保保障性住住房100万套、7300万平方方米。重庆无限购措措施。落实首首套房贷贷首付款款比例和和利率政政策；进一步步提高二二套房贷贷首付款款比例和和贷款利利率；暂停发发放居民民家庭购购买第三三套及以以上住房房贷款。严格按按照转让让所得的的20%计征；加强存存量房交交易税

22、收收征管工工作；继续严严格执行行土地增增值税差差别化税税率征收收政策。不低于过过去五年年。建成155.588万套、新开工工23.39万万套。天津严格执行行国家和和天津市市的住房房限购措措施。落实首首套房首首付款比比例和贷贷款利率率；适时提提高二套套房贷首首付款比比例和利利率；继续暂暂停发放放第三套套及以上上购房贷贷款。严格按按个人转转让住房房所得的的20%征收个个人所得得税；出售五五年以上上唯一住住房免征征个税。计划供应应17885公顷顷，其中中保障性性住房用用地4115公顷顷。新开工99万套，基基本建成成7.55万套。广州已拥有11套住房房的本市市户籍家家庭、能能够提供供连续缴缴纳1年年以上

23、个个税或社社保证明明的非本本市户籍籍居民家家庭，限限购1套套住房。人民银行行广州分分行可结结合全年年房价控控制目标标和房地地产市场场调控的的相关要要求，提提高第二二套住房房贷款的的首付款款比例和和贷款利利率。严格执行行国办发发2001317号号文关于于出售自自有住房房个人所所得税的的征收规规定。高于过去去5年平平均实际际供应量量。建设筹集集1.66万套，基基本建成成3.11万套，新新增发放放租赁补补贴15500户户。深圳严格执执行国家家、省、市商品品住房限限购措施施；杜绝通通过补缴缴社保、多重户户口等方方式规避避限购政政策的行行为。银行业业金融机机构要严严格执行行第二套套（及以以上）住住房信贷

24、贷政策；必要时时候可调调整第二二套住房房贷款的的首付比比例和利利率。严格执行行国办发发2001317号号文关于于出售自自有住房房个人所所得税的的征收规规定。不低于过过去5年年平均实实际供应应量。筹建4万万套，新新开工11.5万万套，竣竣工2万万套，基基本建成成3万套套。1.1.2 热热点城市市房价上上涨预期期难抑，配配套政策策出台细细化调控控热点城市市房价上上涨预期期强烈，多多地政策策细化加码码。在“国五条条”地方细细则出台台后，十十大城市市房价涨涨势虽有有所遏制制，但根根据中国国指数研研究院数数据显示示，其均均价持续续160000元元/平方方米以上上高位运行行，月度环比涨幅幅仍高于于1%，涨

25、涨幅领先先于全国国。同时，经经过3月月份的短短暂调整整，45月热热点城市市土地市市场持续续升温，房房企拿地地热情高高涨，热热点地块块成交价价频频刷刷新历史史记录，房价上涨预期强烈。因此，热点城市在细则落地之后，继续提出补充措施使调控力度再度加码。图：十大大城市住住宅均价价及环比比变化注：十大大城市包包括北京京、上海海、广州州、深圳圳、天津津、武汉汉、重庆庆、南京京、杭州州、成都都 针对房企企，北京京、广州州、郑州州等地出出台方案案加强预预售管理理，北京京对预售售资金进进一步加加大监管管力度；针对购购房者，杭州、苏州、石家庄等城市收紧公积金贷款，提高购房门槛，严格执行房贷资质审核标准；同时加强保

26、障性住房的建设，抑制保障性住房的违规交易，坚持严格监管的原则。图：部分分城市在在“国五条条”之后出出台的各各项配套套政策杭州l 4月7日，杭州省直单位住房公积金管理中心发布关于调整2013年度省直住房公积金贷款月缴交额标准的通知：连续缴存满1年，且最近一年月缴存额在235元及以上的，可申请住房公积金贷款；可贷额度的最低月缴存比例提升一倍。广州l 4月22日，广州市国土房管局发布关于落实广州市房地产市场调控政策加强房地产市场监管的通知：要求住宅预售价格24日起需网上申报。l 5月8日，广州市公安局宣布在全市范围内开展更换统一的广州居民户口簿工作，取消农业户口和非农业户口划分，统一登记为“广州市居

27、民户口”。l 5月12日，广州市政府发布广州市公共租赁住房保障制度实施办法(试行)l 5月14日，广州市住房保障办公室印发广州市保障性住房小区管理扣分办法。石家庄l 5月14日，石家庄住房公积金管理中心下发关于严格审核住房公积金贷款申请人资格的通知：严格按照正常缴存住房公积金一年以上的职工方可申请住房公积金贷款的规定，审核住房公积金贷款申请人资格。郑州l 6月14日，郑州市出台关于对新建商品住房销售价格实行备案管理的通知，要求从7月1日起，郑州市在售的新建商品住宅，要到物价部门进行销售价格备案，开发商销售价格不能超过备案价格。苏州l 4月8日，苏州市住房公积金管理中心发布关于调整苏州市住房公积

28、金贷款相关规定的通知：贷款额度调整为公积金账户余额十倍，贷款年限按照月还款额度不应超过月缴存基数的50%确定；连续缴存期限上调至12个月。北京l 4月1日，北京市发布北京市地方税务局 北京市住房和城乡建设委员会关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告，对二手房交易过程中个税征收进行详细规定；l 4月7日，北京提高二套房贷首付比例至70%；l 4月10日，北京市住房和城乡建设委员会主任杨斌表示，北京市正在研究自住型、改善型商品住房纳入限价房序列管理政策。l 5月2日，北京市住房和城乡建设委员会发布关于规范已购限价商品住房和经济适用住房等保障性住房管理的工作通知l 6月6日，北京住建委公

29、布北京市商品房预售资金监督管理办法，规定开发商禁止直接收取商品房预售款，而是需存入银行的专用账户。l 6月14日，北京住建委发布关于进一步加强本市商品房预售许可管理有关问题的通知，要求商业、办公等非住宅楼栋，以及套均建筑面积大于140平方米的住宅楼栋，申请预售许可时，7层(含)以下的建筑需结构封顶；7层以上的建筑需建至规划层数1/2以上(且不低于7层)。l 6月19日，北京市严厉打击违法用地违法建设专项行动指挥部办公室下发关于查处以农村宅基地建设为名进行违法占地违法建设的工作指导意见。1.2 房地产产行业受受货币环环境影响响较大，支持首首次购房房政策不不变图：20008年年1月至至20113年

30、66月新增增人民币币贷款额额及M22同比增增速货币政策策保持稳稳健，行业整整体暂无无资金之之忧。上半年年货币信信贷投放放呈现由由松趋紧紧，6月月末全国国M2（货货币供应应量）同同比增幅幅由5月月末的115.88%下降降至144%，但但仍处于于较高水水平；与与此同时时，全国国累计新新增人民民币贷款款5.008万亿亿元，同同比增长长4.55%。在在经历66月上旬旬新增人人民币贷贷款额逼逼近5月月全月的的总贷款款额的井井喷式增增长后，月月末银行行资金压压力骤然然加大，上上海银行行间同业业拆放利利率（SShibbor）直直线走高高。但随着央央行积极极采取一一系列措措施稳定定市场利利率，以以及时点点性、

31、情情绪性因因素的逐逐步消除除，货币币市场逐逐渐恢复复平稳，隔隔夜拆借借和回购购利率陆陆续回落落。央行表示示，6月末末我国超超额准备备金余额额达到22万亿元元，银行行体系流流动性总总体充裕裕。李克强强总理同同时指出出，金融融总体运运行稳健健，资金金流动性性充足，但但资金分分布不合合理，未未能适应应经济结结构调整整和转型型升级的的要求。货币市市场利率率的适度度变化有有利于发发挥价格格杠杆的的作用，促促进金融融机构审审慎稳健健经营，优优化金融融资源配配置，引引导金融融机构更更有力地地支持经经济结构构调整与与转型升升级。图：20013年年Shiiborr变化走走势中央坚持持有保有有压，差差别化信信贷。

32、为为应对流流动性紧紧张局面面，6月月有媒体体报道北北京、长长春、广广州、厦厦门等地地的部分分银行均均收紧首首套房贷贷利率优优惠，将将之前的最最低八五五折优惠惠调至九九折或者者取消。在此背背景下，6月19日国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，研究部署金融支持经济结构调整和转型升级的政策措施，并在会议中明确表示支持居民家庭首套自住购房。我们预计，在下半年银行业资金持续趋紧的背景下，新增贷款增速将有所减缓，但其中对居民首套自住购房需求的支持力度仍将持续，在抑制投资投机需求的同时重点支持居民合理性购房需求，“有保有压”仍然会是国家房地产调控不变的重心。多地收紧紧公积金金政策。在中央央多次明确确支持

33、有有保有压压的背景景下，多多地却先后收收紧住房房公积金金贷款相相关政策策，主要要调整包包括提高高公积金金贷款门门槛、降降低贷款款额度、限制二二套贷款款等。如北京从从4月88日起将将公积金金贷款购购买二套套住房的的首付比比例提高高至70%；福州州甚至规规定原有有公积金金贷款结结清未满满5年的的购房者者将失去申申请公积积金贷款款资格。我们认认为公积积金贷款款政策变变化，一一方面旨旨在提高高购房者者的资金金成本，进进一步打打击过热热的购房房需求。同时，在在一定程程度上拉拉长购房房者二次购房房时间，避避免购房房需求在在短期内内扎堆上上市推高高房价。另一方面面也是由由于当地地公积金金资源有有限，地地方资

34、金金紧张的的被迫行行为。图：20013年年1-66月公积积金政策策收紧相相关内容容1.3 长效机机制调节节供需结结构，房房产税扩扩围预期期再现1.3.1 保障障房建设设规模缩缩小，分分配管理理制度建建设成为为重点保障房新新建规模模缩小。3月5日第十二二届全国国人民大大表大会会第一次次会议开开幕会上上提出今今年保障障性安居居工程的的建设目目标是：基本建建成4770万套套、新开开工6330万套套，并继继续推进进农村危危房改造造。4月9日住建部部发布关关于做好好20113年城城镇保障障性安居居工程工工作的通通知明明确要求求各地适适当上调调收入线线标准，有有序扩大大住房保保障覆盖盖范围；在今年年年底前

35、前，地级级以上城城市要明明确外来来务工人人员申请请住房保保障的条条件。与20111及20112年相相比，虽虽然今年保保障性安安居工程程计划开开工和建建成量相相较去年年均有所所下调，但但在保障障房逐渐渐进入监监管重于于建设的的时期后后，中央央及相关关部委对对保障房房的土地地供应、机制建建设等方方面正投投入更多多的关注注。表：20010年年至今全全国保障障房计划划及完成成情况年份计划开工工量（万套）实际开工工量（万套）建成量（万套）2010058059037020111100001043343220122700万万套以上上722（11-100月）505（11-100月）20133630470（计计

36、划）分配管理理制度建建设为保保障房工工作重点点。3月88日吴邦邦国在第第十二届届全国人人民代表表大会上上强调：要建立立可持续续的保障障性住房房建设资资金投入入机制，严严格区分分保障性性住房和和改善性性住房的的界限，建建立健全全保障性性住房公公平分配配和运营营机制，真真正使低低收入住住房困难难户得到到实惠。20111-220122年，全全国保障障房新开开工套数数已超过过“十二五五”期间36600万万套任务务的半数数，在经经历初期期的“大干快快上”后，保保障房建建设当前前的工作作重心转转移至求求质求量量、发挥挥实效。保障房房工作的的重点从从建设数数量上的的累计向向切实发发挥民生生作用、做到程程序公

37、平平等实际际效应上上转变。地方政府府纷纷出出台配套套政策，完完善本地地保障房房体系。与此前前注重建建设进度度不同，今今年各地地保障性性安居工工程更注注重落实实，保障障房的分分配、入入住、退退出等机机制陆续续完善，而而此前暴暴露出部部分保障障房建设设位置偏偏远、质质量存在在缺陷等等方面的的问题也也日益受受到关注注。此外外，多地地响应国国五条精精神，将将外来务务工人员员纳入本本地保障障房体系系。图：20013年年上半年年各地发发布的保保障性安安居工程程建设措措施广州5月12日，广州市政府发布广州市公共租赁住房保障制度实施办法（试行）l 申请人配偶非广州市市区域镇户籍，但在广州工作或居住的，将被作为

38、共同申请家庭成员。l 5月14日，广州市住房保障办公室印发广州市保障性住房小区管理扣分办法：住户在两年内扣满20分，将被收回房屋；两年内被扣满20分而被收回房屋的保障性住房小区住户家庭，1年内不得申请保障性住房。上海3月30日，上海市政府办公厅印发该市贯彻国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知的实施意见：l 细化完善保障性住房分配供应政策。l 优化住房申请分配工作。l 开展全过程监督检查，确保保障性住房工程质量。l 加快推进保障性安居工程基地各项配套设施建设。陕西4月28日，陕西省住房建设厅发布保障性住房安居工程情况：l 建立住房分配轮候公示制度及保障房信息平台，实现了全省范围内的精

39、细化管理。l 今年陕西在保障性住房建设上最大的不同是要“抓入住”，工作的着力点也正逐步向搞好运营管理转变。福建5月1日，福建省住建厅规定：l 今年底前把在城镇稳定就业并符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。l 各地完善保障房建设、分配、管理和 退出等制度，健全住房建设管理的长效机制。河北5月7日，河北省住建厅要求：l 一定时间内对直接监管的保障性住房工程组织一次巡查。l 全省将统一制定巡查标准程序和统一检查用表，并逐步将各级质量巡查纳入信息化管理。湖北5月10日，湖北省市政厅下发关于切实做好保障性住房竣工分配入住管理工作的通知：l 各地保障房建设要考虑常驻人口、外来务工人员。l 当年分配

40、入住的保障房比列不得低于当年基本建成的60%。l 建立动态监管机制。北京5月2日，北京住建委发布关于规范已购限价商品住房和经济适用房等保障性住房管理的通知：l 申请人夫妻双方应共同与房屋销售单位签订买卖合同，办理共同共有的房屋登记手续。l 不得通过买卖、赠与等方式将房屋所有权全部或部分转移给他人。l 已购房屋未满五年需要处置的，由区县住房保障管理部门指定复合条件家庭购买或按原购房价格回购，不得按市场价格上市出售。l 建立保障家庭住房动态核查机制。加快棚户户区改造造被纳入入民生保保障工作作重点。6月26日，国国务院总总理李克克强主持持召开国国务院常常务会议议，会议议决定在在未来55年大力力发展棚

41、棚户区改改造建设设，改造造城市和和国有矿矿、林、垦区的的各类棚棚户区110000万户，其其中20013年年改造3304万万户。逐逐步将非非集中成成片城市市棚户区区统一纳纳入改造造范围，同步建建设配套套市政设设施、公公共服务务设施，确确保同步步使用。同时国务务院还提提出了六六点措施施，围绕绕加大棚棚户区改改造财政政支持、丰富其其融资渠渠道，提提出指示示及要求求。今后后国家将将会优化化投资安安排，集集中资金金重点加加强棚户户区建设设的支持持，做到到把钱用用在“刀刃”上，并并同时带带动信贷贷和其他他社会资资金投入入。棚户区改改造是重重大民生生工程，也也是重大大发展工工程，配配合新型型城镇化化进程的的

42、不断推推进，可可以有效效拉动投投资、消消费需求求，带动动相关产产业发展展，破解解城市二二元结构构，提高高城镇化化质量，让让更多困困难群众众住进新新居，为为企业发发展提供供机遇，为为扩大就就业增添添岗位，发发挥助推推经济持持续健康康发展和和民生改改善的积积极效应应。1.3.2 热点一一二线城城市聚焦焦房产税税，试点点方案能能否突破破是关键键房产税扩扩围有望望。国五条条细则落落地后，防止房价大幅度反弹、扩大房产税试点范围以巩固前期调控成果的传言频频出现，其中北京、杭州、南京、深圳等热点城市纷纷“被扩容”，传闻已出台具体方案上报中央待批，但随后有关部门对于一系列的扩围谣传均予以否认。5月24日，国务

43、院批转发改委2013年深化经济体制改革重点工作的意见，意见中要求扩大个人住房房产税改革试点范围，随后发改委相关人员在记者见面会中明确表示房产税扩围今年将会有具体动作。图：20007年年至20013年年经济体体制改革革重点工工作会议议有关房房产税内内容u 积极推进物业税改革2007u 研究推进房地产税制改革2008u 深化房地产税制改革，研究开征物业税2009u 逐步推进房产税改革2010u 调整完善房地产相关政策2011u 适时扩大房产税试点范围2012u 扩大个人住房房产税改革2013扩围城市市及方案案选择是关关键 详见2013年6月14日热点高房价城市房产税扩围预期增强，重点在于出台时机及

44、征收方案。从上海海、重庆庆的试点点情况来来看，房房产税在在短期内内影响更更多的是是市场预预期而非非房价，由由于试点点初期税税率低、征税范范围小，房房产税对对降低房房价的作作用不应应被过度度放大。近期虽虽然传闻闻不断，但但中央对对于房产产税下一一步的试试点城市市及征收收范围仍仍未明确确表态。我们认认为，在在进行下下一步试试点扩围围之前，对对房产税税征收方方式、方方法的研研究将更更为深入入，与其其采取相相同模式式匆匆上上马，不不如因地地制宜重重点突破破。房产税作作为经济济的调节节杠杆对对于房地地产市场场及财政政收入等等有着不不同程度度的影响响，有利利于抑制制投资，盘盘活存量量房源，加加大地方方政府

45、财财政收入入。但值得得注意的的是，由由于土地地出让收收入一直直以来都都在为地地方财政政提供强强大的支支持，短短期内房房产税的的征收很很难使地地方政府府摆脱对对于土地地财政的的依赖。1.4 土地制制度改革革试点有突突破，创创新出让让方式促促产业供供地1.4.1 深圳率率先试点点破冰原原集体土土地入市市深圳试水水“原集体土土地入市市”。经过119922年特区区内统征征、20004年年特区外外城市化化转地，深深圳市域域土地已已实现全全部国有有。在此此基础上上，20013年年1月118日，深圳市政府发布关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见及其六个配套文件，提出鼓励原农村集体经济组织继受单位将手中

46、的工业用地上市流转。文件称，原农村集体经济组织继受单位实际占用的符合城市规划的产业用地，在理清土地经济利益关系，完成青苗、建筑物及附着物的清理、补偿和拆除后，可申请以挂牌方式公开出（转）让土地使用权。“文件”提出，符合条件的原农村集体工业用地通过挂牌方式公开出让时，有两种收益分配方式可选择，此外，为调动原农村集体经济组织的积极性，对其申请纳入全市统一的产业用地市场的合法留用地，还可免收深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定（198号令）规定的工业类用地需缴纳的地价。图：深圳圳原集体土土地入市市收益分分配方式式深圳市政政府还宣宣布，将将健全全全市产业业用地供供应的信信息公开开和收集集制度，促促进土地地市场交交易。市市政府将将规定市市土地主主管部门门每季度度在产业业用地供供需服务务平台上上公布产产业用地地区位、规模等等，企业业可利用用此平台台充分了了解产业业用地供供应计