上海房地产开发作业指导书（全流程）-doc页.docx

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1、房地产开发作业指导书试行稿上海XXX（集团团）公司司目录1. 土土地投标标（商务务） 42. 土土地投标标（技术术） 63. 土土地状况况调研 84.编制制可行性性研究报报告 1005. 建建立公共共建筑和和住宅小小区资料料库 146. 建建立优秀秀设计师师信息库库 1557. 编编制设计计任务书书 1668. 建建筑方案案招标 1199. 规规划方案案报审 22210.申申报计划划立项 22411.申申办建建设用地地规划许许可证 25512.编编制房地地产开发发流程计计划 2613.双双代号座座标网络络计划（房地产产开发企企业项目目管理通通用范例例） 3014.设设计委托托 31115.建建

2、筑设计计优化 33316.日日照分析析报告的的编制和和报送 33617.编编制营销销策划书书 38818.选选择和确确定营销销代理 44019.召召开扩初初设计审审批会 44220.扩扩初设计计送审 44321.委委托现场场地质勘勘探 4622.结结构设计计优化 44923.三三通一平平跟踪管管理 5124.土土地接管管 52225.工工程报建建 54426.申申办建建设工程程规划许许可证 56627.工工程安全全质量报报监 5828.申申领施施工许可可证 66029.投投资监理理委托 66230.施施工总承承包招标标 64431.现现场管理理台帐 66832.图图纸管理理 70033.施施工

3、日记记 71134.编编制会议议纪要 77235.施施工图内内审 73336.施施工图设设计交底底 7537.临临水、临临电配套套 7738.申申办开工工复验红红线 7939.施施工技术术方案优优化 88140.委委托勘丈丈 8341.楼楼书及宣宣传资料料制作 88542.选选择首届届物业管管理单位位 86643.申申办预预售许可可证 8844.组组织房展展会 99045.商商品房销销售合同同的网上上备案和和登记99146.商商品房定定金合同同的网上上备案99347.编编制工程程预算 94448.编编制项目目计划书书 99649.审审核验工工月报 99850.工工程拨款款 110051.甲甲方

4、采购购 110252.施施工安全全管理 105553.施施工安全全巡视 100854.施施工图修修改 110055.工工程例会会 112256.现现场签证证 114457.工工程质量量事故处处理 116658.索索赔 111859.样样板引路路和封样样验收 122260.隐隐蔽工程程验收（土建） 112461.隐隐蔽工程程验收程程序（安安装） 126662.竣竣工备案案制验收收 128863.公公建配套套 133364.供供电配套套 135565.供供水配套套 139966.排排水配套套 142267.消消防配套套 144468.燃燃气配套套 114769.环环卫配套套 144970.卫卫生防

5、疫疫报批 115171.通通信配套套 155372.有有线电视视配套工工程 155573.绿绿化配套套 157774.邮邮政配套套 115975.安安全技术术防范配配套 116076.门门牌报批批 166277.申申办“使用粘粘土砖”核定 166378.结结建民防防工程建建设管理理 116479.工工程竣工工档案编编制验收收和报送送 166880.申申办规划划验收 172281.公公司内部部验收 177482.申申办入户户许可证证 177583.申申办大产产证 177784.编编制工程程决算 179985.物物业移交交和接管管 181186.预预售商品品房的物物业交付付183387.代代办小产

6、产证 118588.项项目总结结 118689.项项目资金金管理 118890.项项目贷款款 190091.项项目经济济效益测测评 119292.成成本管理理 194493.成成本核算算 201194.课课题组研研究成果果报告摘摘要 220695.课课题组研研究成果果评审意意见 2209土地投标标(商务)1作业业目的土地投标标分为商商务标和和技术标标两大部部分。其其中商务务标包括括投标报报价、开开发企业业资质、企业简简介、从从业业绩绩、银行行资信、可行性性报告等等内容。由于商商务标在在整个投投标评分分系统中中所占的的比重往往往达770%左左右，因因此能否否编制好好商务标标是投标标成败的的关键。

7、2作业业依据政府土地地管理部部门发布布的土地地公开招招投标信信息，公公司年度度开发计计划，地地区地形形图。3.决策策岗位 总经经理：负负责土地地投标书书（商务务）的批批准和签签发。主管岗位位总经经济师： 负责责投标书书的最后后通稿，向总经经理和董董事长汇汇报并商商量决定定投标报报价。协管岗位位总会计计师：对对财务部部提供信信息资料料的真实实性负责责，对筹筹资方案案的可靠靠性负责责。 主办办岗位土地开开发：负责向向各相关关岗位提提出投标标书所需需信息资资料收集集的具体体要求，并负责责按时汇汇总，编编制商务务标的标标书，校校核商务务标和技技术标的的连贯性性和一致致性。协办岗位位营销策策划，成成本控

8、制制，成本本核算，融资会会计：按按土地开开发岗位位的要求求，按时时提供书书面的资资料信息息，并对对其的真真实性和和客观性性负责。4.紧前前工作条条件获得土地地招标文文件和相相关技术术指标要要求。5.作业业描述5.1 组织现现场踏勘勘由总经济济师召集集，本主主办岗位位组织，由建筑筑师，各各协办岗岗位参加加（详见见作业指指导书土地状状况调查查）。其中营营销策划划重点对对现时周周边市场场情况进进行详细细调查，完成市市场分析析、市场场预测，以及未未来开发发项目的的产品定定位（总总经济师师认为有有必要时时，市场场调研业业务可安安排营销销策划岗岗位委托托专业咨咨询公司司进行）。土地地开发重重点对地地块及四

9、四周一定定范围内内的道路路交通、建筑朝朝向、市市政及公公建配套套状况、城市建建设规划划等情况况进行详详细调查查，初步步确定规规划设计计方案的的技术指指标。5.2 投标准准备会议议总经济师师召集上上述所有有岗位举举行投标标准备会会议，按按投标期期限制订订工作计计划并布布置任务务，各岗岗位明确确责任、分工，在限定定期限内内把编写写的文件件经本部部门主管管审核后后汇总到到本主办办岗位。本主办办岗位应应参加招招标地块块的答疑疑会，做做好详细细记录。5.3 各岗位位责任和和分工营销策划划：负责责编制可可行性报报告。根根据周边边市场情情况进行行市场需需求预测测和平均均售价预预测；研研究客户户和产品品的定位

10、位，据此此对规划划方案（技术标标）提出出设计要要求；提提交初步步营销方方案、销销售成本本和资金金回笼计计划。土地开发发：向各各负责部部门催办办其部门门和岗位位负责提提交的投投标文件件资料，按照招招标文件件规定的的格式编编制商务务标。负责汇总总项目总总投资和和预期收收益，编编制项目目开发经经济测算算书，测测估本公公司的投投标报价价范围，并对土土地投标标价格作作敏感性性分析。通过各种种途径了了解竞标标对手的的情况，收集与与该土地地招投标标有关的的各项信信息，及及时反馈馈给各负负责部门门。向土建设设计管理理岗位催催办技术术标。成本控制制：负责责编制现现场建设设成本。成本核算算：负责责编制内内部管理理

11、成本和和税费。融资会计计：负责责提供有有关银行行资信（信誉等等级、存存款证明明）等方方面的文文字材料料。公司办公公室：负负责提供供有关开开发企业业资质级级别、净净资产等等资质方方面的文文字内容容，近两两年开发发量、近近三年综综合素质质等从业业业绩方方面的文文字内容容；负责责投标文文件封面面、封底底和内容容排版的的设计，印刷和和装订；负责各各类需提提交的投投标文件件的盖章章、存档档。总经济师师：审阅阅土地开开发岗位位整理提提交的投投标文件件并组织织修改。在向总总经理和和董事会会汇报和和商讨后后于投标标前一天天签定最最终投标标报价，密封文文件。5.4投投标（商商务标）文件内内容：投标申请请表；投投

12、标书；投标文文件目录录、提要要；投标标保证金金；企业业资质证证明、从从业业绩绩等资料料；法定定代表人人证明及及身份证证复印件件；参加加当日投投标人员员的授权权委托书书；可行行性研究究报告等等。投标文件件应留有有备份，以便投投标应急急使用和和公司存存档。5.5参参加投标标：投标标授权委委托人（通常即即为本主主办岗位位）应参参加当日日的开标标，开标标当日将将投标文文件装入入指定文文件袋，骑缝盖盖章，投投入土地地招投标标现场指指定的投投标箱。投标当日日现场应应备有应应急的通通讯和交交通工具具。被委委托人必必须密切切关注评评标过程程，及时时向上级级领导汇汇报。5.6投投标工作作全过程程的保密密纪律：5

13、.6.1 所有有参与投投标的岗岗位人员员，其个个人电脑脑必须设设置开机机密码，收集和和编写的的文件资资料必须须集中在在一个目目录内并并设置加加密。5.6.2文件件资料向向本主办办岗位汇汇总时应应通过内内部局域域网传送送，未经经授权不不准打印印和复制制。5.6.3 各各岗位对对自用电电脑内的的投标信信息承担担保密责责任，总总经济师师对最终终报价承承担保密密责任。土地投标标（技术术）1.作业业目的土地投标标的技术术标部分分即为征征集规划划设计方方案，是是土地投投标书的的主要组组成部分分。也可可作为中中标后甲甲方深化化设计任任务书的的基础。2.作业业依据从政府土土地管理理部门取取得的土土地开发发招标

14、书书。3 决策岗位位 总总经理：负责土土地投标标书（技技术）的的批准和和签发。主管岗位位总建建筑师：布置本本作业任任务，主主持内部部评选会会议，向向总经理理推荐首首选方案案。主办岗位位 土土建设计计管理：按时完完成以下下作业描描述中各各节点作作业。4紧前前工作条条件已获悉政政府公布布的土地地公开招招标信息息，并已已办理了了投标申申请手续续，取得得地块的的规划参参数。5 作作业描述述5.1 编制工工作进度度计划因为投标标期限往往往都很很紧张，工作量量又十分分巨大，而且绝绝对不容容许延误误时间，所以必必须从公公司决定定参加投投标时起起，本主主办岗位位就应立立即与土土地开发发岗位一一起启动动“土地投

15、投标”工作程程序，确确定其中中各事件件的分工工和工作作截止期期限，注注意进度度计划应应比投标标截止日日期提早早1至22天，留留有一定定的时间间余地。5.2 委托概概念方案案设计主办岗位位按照项项目的规规模和特特点从优优秀设计计师信息息库中选选择2至至3名分分属不同同设计单单位的合合适人选选，并通通过选中中的设计计师与其其注册的的设计单单位联系系委托设设计事宜宜。向设设计师提提供地形形图复印印件和规规划指标标各一份份，并在在限定完完成的截截止时限限前收齐齐各人的的设计资资料。5.3 编写设设计任务务书草稿稿详见作业业指导书书编制制设计任任务书。此项项作业应应在概念念方案设设计阶段段内同时时完成，

16、其中主主要内容容应尽早早与设计计单位沟沟通。5.4概概念方案案的设计计成果必须严格格遵照招招标文件件中的规规划成果果要求和和文本格格式。通通常的要要求为：5.4.1 规规划设计计成果：A3文本本格式的的规划说说明书和和图纸，与投标标文件综综合装订订成册。5.4.2 规规划内容容与深度度规划说明明书：包包括现状状条件分分析，规规划总体体构思，规划总总体布局局，主要要空间组组织和景景观特色色，道路路绿化设设计，主主要市政政设施综综合考虑虑；用地地平衡表表，主要要技术经经济指标标（总用用地面积积、总建建筑面积积、住宅宅建筑面面积、公公建建筑筑面积、容积率率、建筑筑密度、绿地率率、集中中绿地率率等）。

17、还可根根据方案案构思的的特点建建议画龙龙点睛的的物业名名称。规划总平平面图：包括小小区住宅宅建筑布布局、公公建与市市政设施施设置、建筑层层数、建建筑间距距、绿化化布局（集中绿绿地面积积）、道道路布局局、停车车泊位数数量（停停车库面面积）、周边情情况反映映、比例例尺、指指北针、日照分分析等。小区公建建设施：应按土土地招标标书相关关要求配配置，招招标书中中未提及及则在出出让范围围内按城市居居住区公公共服务务设施设设置标准准（DDGJ008-555-220022/J1101889-220022）要求求为小区区配置。 表达规划划设计意意图的效效果图：如总体体鸟瞰图图，总体体景观效效果，建建筑单体体效果

18、图图等。5.5 内部评评选 一侯方方案资料料收全，本主办办岗位立立即组织织内部评评选，会会议由总总建筑师师主持，由本主主办岗位位组织会会务，包包括确定定参会人人员名单单（以本本公司和和本系统统的营销销策划为为主），分发会会议通知知，落实实设计师师介绍方方案思路路。由总总建筑师师确定首首选方案案后，报报总经理理批准。5.6签签订设计计咨询合合同与内部批批准方案案的设计计单位签签订设计计咨询合合同，如如是格式式化合同同，应在在专项说说明中补补充保密密责任和和知识产产权归属属等条款款。如对对方提出出要求，还可承承诺同意意将对方方作为甲甲方推荐荐单位参参加规划划方案招招投标。5.7 内部审审核 本主办

19、办岗位对对批准方方案再次次仔细核核对是否否符合土土地招标标书的要要求，包包括规划划参数，匿名要要求，方方案的完完整性，图纸和和模型的的一致性性等。发发现问题题必须限限定设计计师在投投标截止止日期前前修改完完成，如如时间尚尚许可，应把内内部评议议的优化化意见与与设计单单位沟通通，由设设计单位位酌情修修改。5.8 资料移移交在投标截截止日期期之前把把装帧成成册的方方案移交交土地开开发岗位位，作为为技术标标并入土土地投标标文件。5.9 保密责责任本主办岗岗位承担担投标方方案的保保密责任任。过程程中的往往来文件件和方案案成果均均需妥善善保密保保管，复复印资料料的分发发应严格格登记并并加盖密密级印戳戳，

20、无保保留价值值的资料料随时粉粉碎销毁毁，严禁禁向无关关人员透透露投标标方案的的内容。一旦查查实有泄泄密现象象，不管管是否中中标，均均要追究究本主办办岗位的的责任。土地状况况调研1.作业业目的取得直观观的地块块信息，为决定定是否参参加投标标和编制制土地投投标书作作好前期期资料准准备。2.作业业依据公司年度度开发计计划，土土地招标标书，地地区地形形图，地地区管线线图。3.主管管岗位总经济济师：熟熟悉现场场内外环环境情况况，纠正正调研报报告中的的错误。 协管管岗位总建筑筑师，总总工程师师：熟悉悉现场内内外环境境情况及及地质情情况。主办岗位位土地地开发：负责现现场调研研的组织织工作，编制调调研报告告。

21、协办岗位位营销销策划：熟悉现现场内外外环境情情况。4.紧前前工作条条件已获取相相关土地地将要招招标的信信息。5作业业要求5.1踏踏勘现场场需要组组织多次次，每次次踏勘的的重点有有所不同同，本岗岗位可根根据需要要组织不不同的专专业人员员，从以以下内容容中选择择调研项项目。5.2踏踏勘现场场必须编编制调研研报告，形式为为摄影照照片和文文字说明明组成，可以是是纸质照照相簿，也可以以是cood电子子相册文文件。报报告经多多次踏勘勘得到不不断补充充直至包包含以下下全部内内容，在在建筑方方案招投投标结束束之前整整理完成成。5.3本本作业形形成的调调研报告告的编制制质量接接受总经经济师的的检查和和评价。6作

22、业业描述：6.1调调研外部部环境：6.1.1生活活环境：包括地地理位置置、周边边商业、教卫、公交、娱乐设设置等布布局情况况。评估估是否有有拾遗补补缺的需需要甚至至创建特特色街区区的可能能。6.1.2能源源环境：包括供供电，供供水，供供燃气等等能源容容量现状状和与本本地块最最理想的的接口位位置。6.1.3市政政环境：包括周周边道路路级别，有否拓拓路计划划；雨水水和排污污管径，有否改改造计划划，与本本地块最最理想的的接口位位置。 6.1.4建筑筑环境：特别注注意地块块南北两两侧原有有建筑的的用途性性质、层层数、总总高度等等是否存存在日照照的相互互影响。周边建建筑的风风格，色色彩，档档次标准准。对贴

23、贴近规划划红线的的区外建建筑还需需调查其其建造年年代，结结构稳固固状况，是否是是政府命命名的保保护性建建筑。6.1.5地质质水文环环境：了了解地块块地貌的的历史变变迁，是是否有淹淹涝的历历史记载载，是否否存在高高成本的的地基处处理可能能性。6.2调调研内部部环境：6.2.1地面面障碍物物：动拆拆迁进展展情况或或场地平平整情况况，有否否需要保保留的大大树、古古树、水水面、建建筑。如如地形图图上没有有标记的的应补上上。6.2.2 对对于基本本平坦的的地块须须粗估场场地现状状与周边边主要道道路的标标高差。对于坡坡地起伏伏的地块块须向当当地测绘绘部门申申领标有有等高线线的地形形图。6.2.3 空空中障

24、碍碍物：有有否途经经和穿越越本地块块的架空空线路，如地形形图上没没有标记记的应补补上。6.2.4 地地下障碍碍物：对对照地区区管线图图，核实实地块内内有否需需要搬迁迁或改道道的管线线。6.2.5 本本小区比比较理想想的出入入口位置置。6.2.6对于于流经本本地块的的河流，须了解解其上游游的水质质和下游游的通畅畅程度，常年的的水位，打听有有没有淹淹涝的历历史纪录录。编制可行行性研究究报告1.作业业目的项目可行行性研究究按时间间和要求求的不同同分为初初步可行行性研究究和深度度可行性性研究。项目初初步可行行性研究究是获取取开发土土地前最最重要的的技术性性工作之之一，是是投资者者进行投投资决策策的主要

25、要依据。在土地地使用权权正式获获取后，项目开开发者还还需进行行更为详详尽的深深度可行行性研究究，为随随后的项项目方案案设计提提供依据据。过去去计划经经济体制制下的项项目可行行性研究究报告在在某种意意义上只只是投资资决策层层既定意意志的体体现，然然而在现现时市场场经济条条件下，项目可可行性研研究报告告必须真真正体现现市场的的趋势，遵循市市场规律律，反映映市场现现实，为为项目的的投资寻寻找到真真正的可可行之路路。2.作业业要求为保证可可行性研研究报告告的质量量，应切切实作好好编制前前的准备备工作，占有充充分信息息资料，进行科科学分析析比选论论证，做做到编制制依据可可靠、结结构内容容完整、文本格格式

26、规范范、附表表附件齐齐全。报报告的表表述形式式尽可能能数字化化、图表表化，报报告深度度能满足足投资决决策和编编制初步步设计方方案的需需要。3.主管管岗位 总经经济师：组建工工作小组组，批准准工作计计划，组组织优化化和修改改报告，审定报报告。 协管管岗位 总建建筑师，总工程程师，总总会计师师：审阅阅相关专专业的章章节，提提出优化化修改意意见，协协助总经经济师把把关。主办岗位位 营营销策划划：制订订工作计计划，分分配任务务，汇总总编辑，优化修修改督办办。协办岗位位：工作作小组成成员：按按各自的的专业或或专长分分头进行行调查研研究和编编写报告告章节，并根据据总经济济师的意意见优化化修改。4.紧前前工

27、作条条件初步可行行性研究究：已进进行市场场调研和和现场调调查，已已取得相相关土地地技术指指标；深度可行行性研究究：已获获得土地地使用权权，已有有明确的的地区控控制性详详规和相相关的经经济技术术指标。5.作业业描述5.1总总经济师师组建工工作小组组，成员员主要来来自公司司内部各各业务部部门，并并基本固固定。有有特殊要要求的可可聘请社社会专业业人员参参加。5.2本主办办岗位制制订工作作计划，明确可可行性研研究工作作的范围围，重点点，深度度，报告告提纲，章节分分工，进进度安排排，费用用预算等等。工作作计划报报总经济济师批准准后，布布置安排排落实。5.3各成员员按照专专业分工工调查研研究收集集资料，必

28、要时时再次进进行实地地调查和和市场调调查。5.4小组集集体讨论论，议题题为：5.4.1市场场研究。包括分分析市场场信息，市场动动态和政政策导向向等。5.4.2项目目分析和和项目建建议。对对项目本本体进行行研判，分析项项目优劣劣势，并并进行项项目的市市场预测测；提出出项目的的建设规规模、产产品定位位、规划划方案、进度计计划以及及资金筹筹措方案案等，方方案经比比较论证证优化后后，提出出推荐方方案。5.4.3经济济技术评评价。对对推荐方方案进行行财务评评价及风风险分析析，以判判别项目目的经济济可行性性和抗风风险能力力。当有有关评价价指标结结论不足足以支持持项目方方案成立立时，可可对原设设计方案案进行

29、调调整或重重新设计计。5.5编写研研究报告告。经过过技术经经济论证证和优化化之后，各成员员分工编编写章节节，由本本主办岗岗位协调调综合汇汇总，编编制报告告初稿。经总经经济师批批阅意见见后，修修改完善善，形成成正式报报告。5.6初初步可行行性研究究报告内内容：5.6.1市场场分析5.6.1.11整体市市场分析析全市及各各主要分分区的市市场总供供应量和和总需求求量；全市及各各主要分分区项目目年度新新开工面面积、竣竣工面积积、销售售面积、存量面面积、平平均空置置率。5.6.1.2细分市市场分析析物业类型型、楼盘盘名称、位置、占地面面积、总总建筑面面积；总户数、户型及及面积、楼高、售价/租金；开工时间

30、间、预计计竣工时时间；投资商/开发商商、承建建商、规规划建筑筑设计公公司、租租售代理理公司、广告公公司。5.6.2法规规政策分分析开发建设设法规、专业服服务法规规；规划设计计导向，城市建建设信息息；其他经济济信息及及政策指指引。5.6.3项目目分析5.6.3.1项目基基本情况况地块位置置、四至至、规划划指标（总占地地面积、建设用用地面积积、总建建筑面积积、用地地性质、容积率率、绿化化率、建建筑密度度、建筑筑高度、商业/居住/办公及及其他功功能面积积要求、车位数数、主要要出入口口等）。5.6.3.2项目周周边情况况主要道路路、景观观（河流流、山峦峦、人文文建筑、旅游景景点等）、配套套设施情情况（商商业、娱娱乐、教教育、医医疗、公公交、邮邮电、银银行等）。5.6.3.33项目优优劣势分分析（SSWOTT分析）