上海房地产开发作业指导书（全流程）-doc35153.docx

《上海房地产开发作业指导书（全流程）-doc35153.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《上海房地产开发作业指导书（全流程）-doc35153.docx（356页珍藏版）》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、房地产开发作业指导书试行稿上海XX（集集团）公公司目录1. 土地地投标（商商务） 442. 土地地投标（技技术） 663. 土地地状况调调研 884. 编制制可行性性研究报报告 1005. 建立立公共建建筑和住住宅小区区资料库库 1146. 建立立优秀设设计师信信息库 157. 编制制设计任任务书 168. 建筑筑方案招招标 1999. 规划划方案报报审 22210.申报报计划立立项 24411.申办办建设设用地规规划许可可证 2512.编制制房地产产开发流流程计划划 22613.双代代号座标标网络计计划（房房地产开开发企业业项目管管理通用用范例） 30014.设计计委托 3115.建筑筑设计

2、优优化 33316.日照照分析报报告的编编制和报报送 36617.编制制营销策策划书 3818.选择择和确定定营销代代理 40019.召开开扩初设设计审批批会 42220.扩初初设计送送审 43321.委托托现场地地质勘探探 44622.结构构设计优优化 49923.三通通一平跟跟踪管理理 55124.土地地接管 5225.工程程报建 5426.申办办建设设工程规规划许可可证 5627.工程程安全质质量报监监 55828.申领领施工工许可证证 60029.投资资监理委委托 62230.施工工总承包包招标 6431.现场场管理台台帐 68832.图纸纸管理 7033.施工工日记 7134.编制制

3、会议纪纪要 72235.施工工图内审审 77336.施工工图设计计交底 7537.临水水、临电电配套 7738.申办办开工复复验红线线 77939.施工工技术方方案优化化 8140.委托托勘丈 8341.楼书书及宣传传资料制制作 88542.选择择首届物物业管理理单位 8643.申办办预售售许可证证 88844.组织织房展会会 9045.商品品房销售售合同的的网上备备案和登登记 91146.商品品房定金金合同的的网上备备案 9347.编制制工程预预算 9448.编制制项目计计划书 96649.审核核验工月月报 9850.工程程拨款 110051.甲方方采购 102252.施工工安全管管理 10

4、5553.施工工安全巡巡视 100854.施工工图修改改 111055.工程程例会 111256.现场场签证 111457.工程程质量事事故处理理 111658.索赔赔 111859.样板板引路和和封样验验收 112260.隐蔽蔽工程验验收（土土建） 124461.隐蔽蔽工程验验收程序序（安装装） 126662.竣工工备案制制验收 112863.公建建配套 113364.供电电配套 113565.供水水配套 113966.排水水配套 114267.消防防配套 114468.燃气气配套 147769.环卫卫配套 144970.卫生生防疫报报批 155171.通信信配套 155372.有线线电视配

5、配套工程程 155573.绿化化配套 155774.邮政政配套 115975.安全全技术防防范配套套 160076.门牌牌报批 116277.申办办“使用粘粘土砖”核定 166378.结建建民防工工程建设设管理 164479.工程程竣工档档案编制制验收和和报送 116880.申办办规划验验收 177281.公司司内部验验收 174482.申办办入户许许可证 177583.申办办大产证证 177784.编制制工程决决算 177985.物业业移交和和接管 118186.预售售商品房房的物业业交付 183387.代办办小产证证 188588.项目目总结 118689.项目目资金管管理 188890.

6、项目目贷款 119091.项目目经济效效益测评评 119292.成本本管理 119493.成本本核算 220194.课题题组研究究成果报报告摘要要 200695.课题题组研究究成果评评审意见见 2009土地投标(商务)1作业目目的土地投标分分为商务务标和技技术标两两大部分分。其中中商务标标包括投投标报价价、开发发企业资资质、企企业简介介、从业业业绩、银银行资信信、可行行性报告告等内容容。由于于商务标标在整个个投标评评分系统统中所占占的比重重往往达达70%左右，因因此能否否编制好好商务标标是投标标成败的的关键。2作业依依据政府土地管管理部门门发布的的土地公公开招投投标信息息，公司司年度开开发计划

7、划，地区区地形图图。3.决策岗岗位 总经理理：负责责土地投投标书（商商务）的的批准和和签发。主管岗位总经济济师： 负责投投标书的的最后通通稿，向向总经理理和董事事长汇报报并商量量决定投投标报价价。协管岗位总会计计师：对对财务部部提供信信息资料料的真实实性负责责，对筹筹资方案案的可靠靠性负责责。 主办岗岗位土土地开发发：负责向向各相关关岗位提提出投标标书所需需信息资资料收集集的具体体要求，并并负责按按时汇总总，编制制商务标标的标书书，校核核商务标标和技术术标的连连贯性和和一致性性。协办岗位营销策策划，成成本控制制，成本本核算，融融资会计计：按土土地开发发岗位的的要求，按按时提供供书面的的资料信信

8、息，并并对其的的真实性性和客观观性负责责。4.紧前工工作条件件获得土地招招标文件件和相关关技术指指标要求求。5.作业描描述5.1 组组织现场场踏勘由总经济师师召集，本本主办岗岗位组织织，由建建筑师，各各协办岗岗位参加加（详见见作业指指导书土土地状况况调查）。其其中营销销策划重重点对现现时周边边市场情情况进行行详细调调查，完完成市场场分析、市市场预测测，以及及未来开开发项目目的产品品定位（总总经济师师认为有有必要时时，市场场调研业业务可安安排营销销策划岗岗位委托托专业咨咨询公司司进行）。土土地开发发重点对对地块及及四周一一定范围围内的道道路交通通、建筑筑朝向、市市政及公公建配套套状况、城城市建设

9、设规划等等情况进进行详细细调查，初初步确定定规划设设计方案案的技术术指标。5.2 投投标准备备会议总经济师召召集上述述所有岗岗位举行行投标准准备会议议，按投投标期限限制订工工作计划划并布置置任务，各各岗位明明确责任任、分工工，在限限定期限限内把编编写的文文件经本本部门主主管审核核后汇总总到本主主办岗位位。本主主办岗位位应参加加招标地地块的答答疑会，做做好详细细记录。5.3 各各岗位责责任和分分工营销策划：负责编编制可行行性报告告。根据据周边市市场情况况进行市市场需求求预测和和平均售售价预测测；研究究客户和和产品的的定位，据据此对规规划方案案（技术术标）提提出设计计要求；提交初初步营销销方案、销

10、销售成本本和资金金回笼计计划。土地开发：向各负负责部门门催办其其部门和和岗位负负责提交交的投标标文件资资料，按按照招标标文件规规定的格格式编制制商务标标。负责汇总项项目总投投资和预预期收益益，编制制项目开开发经济济测算书书，测估估本公司司的投标标报价范范围，并并对土地地投标价价格作敏敏感性分分析。通过各种途途径了解解竞标对对手的情情况，收收集与该该土地招招投标有有关的各各项信息息，及时时反馈给给各负责责部门。向土建设计计管理岗岗位催办办技术标标。成本控制：负责编编制现场场建设成成本。成本核算：负责编编制内部部管理成成本和税税费。融资会计：负责提提供有关关银行资资信（信信誉等级级、存款款证明）等

11、等方面的的文字材材料。公司办公室室：负责责提供有有关开发发企业资资质级别别、净资资产等资资质方面面的文字字内容，近近两年开开发量、近近三年综综合素质质等从业业业绩方方面的文文字内容容；负责责投标文文件封面面、封底底和内容容排版的的设计，印印刷和装装订；负负责各类类需提交交的投标标文件的的盖章、存存档。总经济师：审阅土土地开发发岗位整整理提交交的投标标文件并并组织修修改。在在向总经经理和董董事会汇汇报和商商讨后于于投标前前一天签签定最终终投标报报价，密密封文件件。5.4投标标（商务务标）文文件内容容：投标申请表表；投标标书；投投标文件件目录、提提要；投投标保证证金；企企业资质质证明、从从业业绩绩

12、等资料料；法定定代表人人证明及及身份证证复印件件；参加加当日投投标人员员的授权权委托书书；可行行性研究究报告等等。投标文件应应留有备备份，以以便投标标应急使使用和公公司存档档。5.5参加加投标：投标授授权委托托人（通通常即为为本主办办岗位）应应参加当当日的开开标，开开标当日日将投标标文件装装入指定定文件袋袋，骑缝缝盖章，投投入土地地招投标标现场指指定的投投标箱。投标当日现现场应备备有应急急的通讯讯和交通通工具。被被委托人人必须密密切关注注评标过过程，及及时向上上级领导导汇报。5.6投标标工作全全过程的的保密纪纪律：5.6.11 所有有参与投投标的岗岗位人员员，其个个人电脑脑必须设设置开机机密码

13、，收收集和编编写的文文件资料料必须集集中在一一个目录录内并设设置加密密。5.6.22 文件资资料向本本主办岗岗位汇总总时应通通过内部部局域网网传送，未未经授权权不准打打印和复复制。5.6.33 各岗岗位对自自用电脑脑内的投投标信息息承担保保密责任任，总经经济师对对最终报报价承担担保密责责任。土地投标（技技术）1.作业目目的土地投标的的技术标标部分即即为征集集规划设设计方案案，是土土地投标标书的主主要组成成部分。也也可作为为中标后后甲方深深化设计计任务书书的基础础。2.作业依依据从政府土地地管理部部门取得得的土地地开发招招标书。3 决策岗位 总经经理：负负责土地地投标书书（技术术）的批批准和签签

14、发。主管岗位总建筑筑师：布布置本作作业任务务，主持持内部评评选会议议，向总总经理推推荐首选选方案。主办岗位 土建建设计管管理：按按时完成成以下作作业描述述中各节节点作业业。4紧前工工作条件件已获悉政府府公布的的土地公公开招标标信息，并并已办理理了投标标申请手手续，取取得地块块的规划划参数。5 作业业描述5.1 编编制工作作进度计计划因为投标期期限往往往都很紧紧张，工工作量又又十分巨巨大，而而且绝对对不容许许延误时时间，所所以必须须从公司司决定参参加投标标时起，本本主办岗岗位就应应立即与与土地开开发岗位位一起启启动“土地投投标”工作程程序，确确定其中中各事件件的分工工和工作作截止期期限，注注意进

15、度度计划应应比投标标截止日日期提早早1至22天，留留有一定定的时间间余地。5.2 委委托概念念方案设设计主办岗位按按照项目目的规模模和特点点从优秀秀设计师师信息库库中选择择2至33名分属属不同设设计单位位的合适适人选，并并通过选选中的设设计师与与其注册册的设计计单位联联系委托托设计事事宜。向向设计师师提供地地形图复复印件和和规划指指标各一一份，并并在限定定完成的的截止时时限前收收齐各人人的设计计资料。5.3 编编写设计计任务书书草稿详见作业指指导书编编制设计计任务书书。此此项作业业应在概概念方案案设计阶阶段内同同时完成成，其中中主要内内容应尽尽早与设设计单位位沟通。5.4概念念方案的的设计成成

16、果必须严格遵遵照招标标文件中中的规划划成果要要求和文文本格式式。通常常的要求求为：5.4.11 规划划设计成成果：A3文本格格式的规规划说明明书和图图纸，与与投标文文件综合合装订成成册。5.4.22 规划划内容与与深度规划说明书书：包括括现状条条件分析析，规划划总体构构思，规规划总体体布局，主主要空间间组织和和景观特特色，道道路绿化化设计，主主要市政政设施综综合考虑虑；用地地平衡表表，主要要技术经经济指标标（总用用地面积积、总建建筑面积积、住宅宅建筑面面积、公公建建筑筑面积、容容积率、建建筑密度度、绿地地率、集集中绿地地率等）。还还可根据据方案构构思的特特点建议议画龙点点睛的物物业名称称。规划

17、总平面面图：包包括小区区住宅建建筑布局局、公建建与市政政设施设设置、建建筑层数数、建筑筑间距、绿绿化布局局（集中中绿地面面积）、道道路布局局、停车车泊位数数量（停停车库面面积）、周周边情况况反映、比比例尺、指指北针、日日照分析析等。小区公建设设施：应应按土地地招标书书相关要要求配置置，招标标书中未未提及则则在出让让范围内内按城城市居住住区公共共服务设设施设置置标准（DDGJ008-555-220022/J1101889-220022）要求求为小区区配置。 表达规划设设计意图图的效果果图：如如总体鸟鸟瞰图，总总体景观观效果，建建筑单体体效果图图等。5.5 内内部评选选 一一侯方案案资料收收全，本

18、本主办岗岗位立即即组织内内部评选选，会议议由总建建筑师主主持，由由本主办办岗位组组织会务务，包括括确定参参会人员员名单（以以本公司司和本系系统的营营销策划划为主），分分发会议议通知，落落实设计计师介绍绍方案思思路。由由总建筑筑师确定定首选方方案后，报报总经理理批准。5.6签订订设计咨咨询合同同与内部批准准方案的的设计单单位签订订设计咨咨询合同同，如是是格式化化合同，应应在专项项说明中中补充保保密责任任和知识识产权归归属等条条款。如如对方提提出要求求，还可可承诺同同意将对对方作为为甲方推推荐单位位参加规规划方案案招投标标。5.7 内内部审核核 本本主办岗岗位对批批准方案案再次仔仔细核对对是否符符

19、合土地地招标书书的要求求，包括括规划参参数，匿匿名要求求，方案案的完整整性，图图纸和模模型的一一致性等等。发现现问题必必须限定定设计师师在投标标截止日日期前修修改完成成，如时时间尚许许可，应应把内部部评议的的优化意意见与设设计单位位沟通，由由设计单单位酌情情修改。5.8 资资料移交交在投标截止止日期之之前把装装帧成册册的方案案移交土土地开发发岗位，作作为技术术标并入入土地投投标文件件。5.9 保保密责任任本主办岗位位承担投投标方案案的保密密责任。过过程中的的往来文文件和方方案成果果均需妥妥善保密密保管，复复印资料料的分发发应严格格登记并并加盖密密级印戳戳，无保保留价值值的资料料随时粉粉碎销毁毁

20、，严禁禁向无关关人员透透露投标标方案的的内容。一一旦查实实有泄密密现象，不不管是否否中标，均均要追究究本主办办岗位的的责任。土地状况调调研1.作业目目的取得直观的的地块信信息，为为决定是是否参加加投标和和编制土土地投标标书作好好前期资资料准备备。2.作业依依据公司年度开开发计划划，土地地招标书书，地区区地形图图，地区区管线图图。3.主管岗岗位总总经济师师：熟悉悉现场内内外环境境情况，纠纠正调研研报告中中的错误误。 协管岗岗位总总建筑师师，总工工程师：熟悉现现场内外外环境情情况及地地质情况况。主办岗位土地开开发：负负责现场场调研的的组织工工作，编编制调研研报告。协办岗位营销策策划：熟熟悉现场场内

21、外环环境情况况。4.紧前工工作条件件已获取相关关土地将将要招标标的信息息。5作业要要求5.1踏勘勘现场需需要组织织多次，每每次踏勘勘的重点点有所不不同，本本岗位可可根据需需要组织织不同的的专业人人员，从从以下内内容中选选择调研研项目。5.2踏勘勘现场必必须编制制调研报报告，形形式为摄摄影照片片和文字字说明组组成，可可以是纸纸质照相相簿，也也可以是是codd电子相相册文件件。报告告经多次次踏勘得得到不断断补充直直至包含含以下全全部内容容，在建建筑方案案招投标标结束之之前整理理完成。5.3本作作业形成成的调研研报告的的编制质质量接受受总经济济师的检检查和评评价。6作业描描述：6.1调研研外部环环境

22、：6.1.11生活环环境：包包括地理理位置、周周边商业业、教卫卫、公交交、娱乐乐设置等等布局情情况。评评估是否否有拾遗遗补缺的的需要甚甚至创建建特色街街区的可可能。6.1.22能源环环境：包包括供电电，供水水，供燃燃气等能能源容量量现状和和与本地地块最理理想的接接口位置置。6.1.33市政环环境：包包括周边边道路级级别，有有否拓路路计划；雨水和和排污管管径，有有否改造造计划，与与本地块块最理想想的接口口位置。 6.1.44建筑环环境：特特别注意意地块南南北两侧侧原有建建筑的用用途性质质、层数数、总高高度等是是否存在在日照的的相互影影响。周周边建筑筑的风格格，色彩彩，档次次标准。对对贴近规规划红

23、线线的区外外建筑还还需调查查其建造造年代，结结构稳固固状况，是是否是政政府命名名的保护护性建筑筑。6.1.55 地质水水文环境境：了解解地块地地貌的历历史变迁迁，是否否有淹涝涝的历史史记载，是是否存在在高成本本的地基基处理可可能性。6.2调研研内部环环境：6.2.11地面障障碍物：动拆迁迁进展情情况或场场地平整整情况，有有否需要要保留的的大树、古古树、水水面、建建筑。如如地形图图上没有有标记的的应补上上。6.2.22 对于于基本平平坦的地地块须粗粗估场地地现状与与周边主主要道路路的标高高差。对对于坡地地起伏的的地块须须向当地地测绘部部门申领领标有等等高线的的地形图图。6.2.33 空中中障碍物

24、物：有否否途经和和穿越本本地块的的架空线线路，如如地形图图上没有有标记的的应补上上。6.2.44 地下下障碍物物：对照照地区管管线图，核核实地块块内有否否需要搬搬迁或改改道的管管线。6.2.55 本小小区比较较理想的的出入口口位置。6.2.66 对于流流经本地地块的河河流，须须了解其其上游的的水质和和下游的的通畅程程度，常常年的水水位，打打听有没没有淹涝涝的历史史纪录。编制可行性性研究报报告1.作业目目的项目可行性性研究按按时间和和要求的的不同分分为初步步可行性性研究和和深度可可行性研研究。项项目初步步可行性性研究是是获取开开发土地地前最重重要的技技术性工工作之一一，是投投资者进进行投资资决策

25、的的主要依依据。在在土地使使用权正正式获取取后，项项目开发发者还需需进行更更为详尽尽的深度度可行性性研究，为为随后的的项目方方案设计计提供依依据。过过去计划划经济体体制下的的项目可可行性研研究报告告在某种种意义上上只是投投资决策策层既定定意志的的体现，然然而在现现时市场场经济条条件下，项项目可行行性研究究报告必必须真正正体现市市场的趋趋势，遵遵循市场场规律，反反映市场场现实，为为项目的的投资寻寻找到真真正的可可行之路路。2.作业要要求为保证可行行性研究究报告的的质量，应应切实作作好编制制前的准准备工作作，占有有充分信信息资料料，进行行科学分分析比选选论证，做做到编制制依据可可靠、结结构内容容完整、文文本格式式规范、附附表附件件齐全。报报告的表表述形式式尽可能能数字化化、图表表化，报报告深度度能满足足投资决决策和编编制初步步设计方方案的需需要。3.主管岗岗位 总经济济师：组组建工作作小组，批批准工作作计划，组组织优化化和修改改报告，审审定报告告。 协管岗岗位 总建筑筑师，总总工程师师，总会会计师：审阅相相关专业业的章节节，提出出优化修修改意见见，协助助总经济济师把关关。主办岗位