上海房地产开发作业指导书（全流程）34041.docx

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1、房地产开发发作业指导导书试行稿上海XX（集集团）公司司目录1. 土地地投标（商商务） 42. 土地地投标（技技术） 63. 土地地状况调研研 84. 编制制可行性研研究报告 1005. 建立立公共建筑筑和住宅小小区资料库库 146. 建立立优秀设计计师信息库库 157. 编制制设计任务务书 168. 建筑筑方案招标标 199. 规划划方案报审审 2210.申报报计划立项项 2411.申办办建设用用地规划许许可证 25512.编制制房地产开开发流程计计划 2613.双代代号座标网网络计划（房房地产开发发企业项目目管理通用用范例） 3014.设计计委托 33115.建筑筑设计优化化 3316.日照

2、照分析报告告的编制和和报送 33617.编制制营销策划划书 3818.选择择和确定营营销代理 40019.召开开扩初设计计审批会 42220.扩初初设计送审审 4321.委托托现场地质质勘探 44622.结构构设计优化化 4923.三通通一平跟踪踪管理 55124.土地地接管 55225.工程程报建 55426.申办办建设工工程规划许许可证 56627.工程程安全质量量报监 55828.申领领施工许许可证 60029.投资资监理委托托 6230.施工工总承包招招标 6431.现场场管理台帐帐 6832.图纸纸管理 77033.施工工日记 77134.编制制会议纪要要 7235.施工工图内审 7

3、3336.施工工图设计交交底 77537.临水水、临电配配套 77738.申办办开工复验验红线 7939.施工工技术方案案优化 81140.委托托勘丈 83341.楼书书及宣传资资料制作 8542.选择择首届物业业管理单位位 8643.申办办预售许许可证 8844.组织织房展会 90045.商品品房销售合合同的网上上备案和登登记 9146.商品品房定金合合同的网上上备案 93347.编制制工程预算算 94448.编制制项目计划划书 9649.审核核验工月报报 9850.工程程拨款 100051.甲方方采购 100252.施工工安全管理理 100553.施工工安全巡视视 110854.施工工图修

4、改 111055.工程程例会 111256.现场场签证 11457.工程程质量事故故处理 11658.索赔赔 11859.样板板引路和封封样验收 12260.隐蔽蔽工程验收收（土建） 122461.隐蔽蔽工程验收收程序（安安装） 122662.竣工工备案制验验收 12863.公建建配套 133364.供电电配套 13565.供水水配套 13966.排水水配套 142267.消防防配套 14468.燃气气配套 147769.环卫卫配套 144970.卫生生防疫报批批 155171.通信信配套 115372.有线线电视配套套工程 155573.绿化化配套 157774.邮政政配套 15975.安全

5、全技术防范范配套 160076.门牌牌报批 162277.申办办“使用粘土土砖”核定 116378.结建建民防工程程建设管理理 164479.工程程竣工档案案编制验收收和报送 168880.申办办规划验收收 117281.公司司内部验收收 17482.申办办入户许可可证 117583.申办办大产证 177784.编制制工程决算算 117985.物业业移交和接接管 118186.预售售商品房的的物业交付付 18387.代办办小产证 18588.项目目总结 188689.项目目资金管理理 118890.项目目贷款 199091.项目目经济效益益测评 192292.成本本管理 199493.成本本核

6、算 200194.课题题组研究成成果报告摘摘要 220695.课题题组研究成成果评审意意见 2209土地投标(商务)1作业目目的土地投标分分为商务标标和技术标标两大部分分。其中商商务标包括括投标报价价、开发企企业资质、企企业简介、从从业业绩、银银行资信、可可行性报告告等内容。由由于商务标标在整个投投标评分系系统中所占占的比重往往往达700%左右，因因此能否编编制好商务务标是投标标成败的关关键。2作业依依据政府土地管管理部门发发布的土地地公开招投投标信息，公公司年度开开发计划，地地区地形图图。3.决策岗岗位 总总经理：负负责土地投投标书（商商务）的批批准和签发发。主管岗位总经济师师： 负责责投标

7、书的的最后通稿稿，向总经经理和董事事长汇报并并商量决定定投标报价价。协管岗位总会计师师：对财务务部提供信信息资料的的真实性负负责，对筹筹资方案的的可靠性负负责。 主办岗岗位土地地开发：负责向各各相关岗位位提出投标标书所需信信息资料收收集的具体体要求，并并负责按时时汇总，编编制商务标标的标书，校校核商务标标和技术标标的连贯性性和一致性性。协办岗位营销策划划，成本控控制，成本本核算，融融资会计：按土地开开发岗位的的要求，按按时提供书书面的资料料信息，并并对其的真真实性和客客观性负责责。4.紧前工工作条件获得土地招招标文件和和相关技术术指标要求求。5.作业描描述5.1 组组织现场踏踏勘由总经济师师召

8、集，本本主办岗位位组织，由由建筑师，各各协办岗位位参加（详详见作业指指导书土土地状况调调查）。其其中营销策策划重点对对现时周边边市场情况况进行详细细调查，完完成市场分分析、市场场预测，以以及未来开开发项目的的产品定位位（总经济济师认为有有必要时，市市场调研业业务可安排排营销策划划岗位委托托专业咨询询公司进行行）。土地地开发重点点对地块及及四周一定定范围内的的道路交通通、建筑朝朝向、市政政及公建配配套状况、城城市建设规规划等情况况进行详细细调查，初初步确定规规划设计方方案的技术术指标。5.2 投投标准备会会议总经济师召召集上述所所有岗位举举行投标准准备会议，按按投标期限限制订工作作计划并布布置任

9、务，各各岗位明确确责任、分分工，在限限定期限内内把编写的的文件经本本部门主管管审核后汇汇总到本主主办岗位。本本主办岗位位应参加招招标地块的的答疑会，做做好详细记记录。5.3 各各岗位责任任和分工营销策划：负责编制制可行性报报告。根据据周边市场场情况进行行市场需求求预测和平平均售价预预测；研究究客户和产产品的定位位，据此对对规划方案案（技术标标）提出设设计要求；提交初步步营销方案案、销售成成本和资金金回笼计划划。土地开发：向各负责责部门催办办其部门和和岗位负责责提交的投投标文件资资料，按照照招标文件件规定的格格式编制商商务标。负责汇总项项目总投资资和预期收收益，编制制项目开发发经济测算算书，测估

10、估本公司的的投标报价价范围，并并对土地投投标价格作作敏感性分分析。通过各种途途径了解竞竞标对手的的情况，收收集与该土土地招投标标有关的各各项信息，及及时反馈给给各负责部部门。向土建设计计管理岗位位催办技术术标。成本控制：负责编制制现场建设设成本。成本核算：负责编制制内部管理理成本和税税费。融资会计：负责提供供有关银行行资信（信信誉等级、存存款证明）等等方面的文文字材料。公司办公室室：负责提提供有关开开发企业资资质级别、净净资产等资资质方面的的文字内容容，近两年年开发量、近近三年综合合素质等从从业业绩方方面的文字字内容；负负责投标文文件封面、封封底和内容容排版的设设计，印刷刷和装订；负责各类类需

11、提交的的投标文件件的盖章、存存档。总经济师：审阅土地地开发岗位位整理提交交的投标文文件并组织织修改。在在向总经理理和董事会会汇报和商商讨后于投投标前一天天签定最终终投标报价价，密封文文件。5.4投标标（商务标标）文件内内容：投标申请表表；投标书书；投标文文件目录、提提要；投标标保证金；企业资质质证明、从从业业绩等等资料；法法定代表人人证明及身身份证复印印件；参加加当日投标标人员的授授权委托书书；可行性性研究报告告等。投标文件应应留有备份份，以便投投标应急使使用和公司司存档。5.5参加加投标：投投标授权委委托人（通通常即为本本主办岗位位）应参加加当日的开开标，开标标当日将投投标文件装装入指定文文

12、件袋，骑骑缝盖章，投投入土地招招投标现场场指定的投投标箱。投标当日现现场应备有有应急的通通讯和交通通工具。被被委托人必必须密切关关注评标过过程，及时时向上级领领导汇报。5.6投标标工作全过过程的保密密纪律：5.6.11 所有参参与投标的的岗位人员员，其个人人电脑必须须设置开机机密码，收收集和编写写的文件资资料必须集集中在一个个目录内并并设置加密密。5.6.22 文件资料料向本主办办岗位汇总总时应通过过内部局域域网传送，未未经授权不不准打印和和复制。5.6.33 各岗位位对自用电电脑内的投投标信息承承担保密责责任，总经经济师对最最终报价承承担保密责责任。土地投标（技技术）1.作业目目的土地投标的

13、的技术标部部分即为征征集规划设设计方案，是是土地投标标书的主要要组成部分分。也可作作为中标后后甲方深化化设计任务务书的基础础。2.作业依依据从政府土地地管理部门门取得的土土地开发招招标书。3 决策岗位 总经理理：负责土土地投标书书（技术）的的批准和签签发。主管岗位总建筑师师：布置本本作业任务务，主持内内部评选会会议，向总总经理推荐荐首选方案案。主办岗位 土建设计管管理：按时时完成以下下作业描述述中各节点点作业。4紧前工工作条件已获悉政府府公布的土土地公开招招标信息，并并已办理了了投标申请请手续，取取得地块的的规划参数数。5 作业业描述5.1 编编制工作进进度计划因为投标期期限往往都都很紧张，工

14、工作量又十十分巨大，而而且绝对不不容许延误误时间，所所以必须从从公司决定定参加投标标时起，本本主办岗位位就应立即即与土地开开发岗位一一起启动“土地投标标”工作程序序，确定其其中各事件件的分工和和工作截止止期限，注注意进度计计划应比投投标截止日日期提早11至2天，留留有一定的的时间余地地。5.2 委委托概念方方案设计主办岗位按按照项目的的规模和特特点从优秀秀设计师信信息库中选选择2至33名分属不不同设计单单位的合适适人选，并并通过选中中的设计师师与其注册册的设计单单位联系委委托设计事事宜。向设设计师提供供地形图复复印件和规规划指标各各一份，并并在限定完完成的截止止时限前收收齐各人的的设计资料料。

15、5.3 编编写设计任任务书草稿稿详见作业指指导书编编制设计任任务书。此此项作业应应在概念方方案设计阶阶段内同时时完成，其其中主要内内容应尽早早与设计单单位沟通。5.4概念念方案的设设计成果必须严格遵遵照招标文文件中的规规划成果要要求和文本本格式。通通常的要求求为：5.4.11 规划设设计成果：A3文本格格式的规划划说明书和和图纸，与与投标文件件综合装订订成册。5.4.22 规划内内容与深度度规划说明书书：包括现现状条件分分析，规划划总体构思思，规划总总体布局，主主要空间组组织和景观观特色，道道路绿化设设计，主要要市政设施施综合考虑虑；用地平平衡表，主主要技术经经济指标（总总用地面积积、总建筑筑

16、面积、住住宅建筑面面积、公建建建筑面积积、容积率率、建筑密密度、绿地地率、集中中绿地率等等）。还可可根据方案案构思的特特点建议画画龙点睛的的物业名称称。规划总平面面图：包括括小区住宅宅建筑布局局、公建与与市政设施施设置、建建筑层数、建建筑间距、绿绿化布局（集集中绿地面面积）、道道路布局、停停车泊位数数量（停车车库面积）、周周边情况反反映、比例例尺、指北北针、日照照分析等。小区公建设设施：应按按土地招标标书相关要要求配置，招招标书中未未提及则在在出让范围围内按城城市居住区区公共服务务设施设置置标准（DDGJ088-55-20022/J100189-20022）要求为为小区配置置。 表达规划设设计

17、意图的的效果图：如总体鸟鸟瞰图，总总体景观效效果，建筑筑单体效果果图等。5.5 内内部评选 一一侯方案资资料收全，本本主办岗位位立即组织织内部评选选，会议由由总建筑师师主持，由由本主办岗岗位组织会会务，包括括确定参会会人员名单单（以本公公司和本系系统的营销销策划为主主），分发发会议通知知，落实设设计师介绍绍方案思路路。由总建建筑师确定定首选方案案后，报总总经理批准准。5.6签订订设计咨询询合同与内部批准准方案的设设计单位签签订设计咨咨询合同，如如是格式化化合同，应应在专项说说明中补充充保密责任任和知识产产权归属等等条款。如如对方提出出要求，还还可承诺同同意将对方方作为甲方方推荐单位位参加规划划

18、方案招投投标。5.7 内内部审核 本本主办岗位位对批准方方案再次仔仔细核对是是否符合土土地招标书书的要求，包包括规划参参数，匿名名要求，方方案的完整整性，图纸纸和模型的的一致性等等。发现问问题必须限限定设计师师在投标截截止日期前前修改完成成，如时间间尚许可，应应把内部评评议的优化化意见与设设计单位沟沟通，由设设计单位酌酌情修改。5.8 资资料移交在投标截止止日期之前前把装帧成成册的方案案移交土地地开发岗位位，作为技技术标并入入土地投标标文件。5.9 保保密责任本主办岗位位承担投标标方案的保保密责任。过过程中的往往来文件和和方案成果果均需妥善善保密保管管，复印资资料的分发发应严格登登记并加盖盖密

19、级印戳戳，无保留留价值的资资料随时粉粉碎销毁，严严禁向无关关人员透露露投标方案案的内容。一一旦查实有有泄密现象象，不管是是否中标，均均要追究本本主办岗位位的责任。土地状况调调研1.作业目目的取得直观的的地块信息息，为决定定是否参加加投标和编编制土地投投标书作好好前期资料料准备。2.作业依依据公司年度开开发计划，土土地招标书书，地区地地形图，地地区管线图图。3.主管岗岗位总经经济师：熟熟悉现场内内外环境情情况，纠正正调研报告告中的错误误。 协管岗岗位总建建筑师，总总工程师：熟悉现场场内外环境境情况及地地质情况。主办岗位土地开发发：负责现现场调研的的组织工作作，编制调调研报告。协办岗位营销策划划：

20、熟悉现现场内外环环境情况。4.紧前工工作条件已获取相关关土地将要要招标的信信息。5作业要要求5.1踏勘勘现场需要要组织多次次，每次踏踏勘的重点点有所不同同，本岗位位可根据需需要组织不不同的专业业人员，从从以下内容容中选择调调研项目。5.2踏勘勘现场必须须编制调研研报告，形形式为摄影影照片和文文字说明组组成，可以以是纸质照照相簿，也也可以是ccod电子子相册文件件。报告经经多次踏勘勘得到不断断补充直至至包含以下下全部内容容，在建筑筑方案招投投标结束之之前整理完完成。5.3本作作业形成的的调研报告告的编制质质量接受总总经济师的的检查和评评价。6作业描描述：6.1调研研外部环境境：6.1.11生活环

21、境境：包括地地理位置、周周边商业、教教卫、公交交、娱乐设设置等布局局情况。评评估是否有有拾遗补缺缺的需要甚甚至创建特特色街区的的可能。6.1.22能源环境境：包括供供电，供水水，供燃气气等能源容容量现状和和与本地块块最理想的的接口位置置。6.1.33市政环境境：包括周周边道路级级别，有否否拓路计划划；雨水和和排污管径径，有否改改造计划，与与本地块最最理想的接接口位置。 6.1.44建筑环境境：特别注注意地块南南北两侧原原有建筑的的用途性质质、层数、总总高度等是是否存在日日照的相互互影响。周周边建筑的的风格，色色彩，档次次标准。对对贴近规划划红线的区区外建筑还还需调查其其建造年代代，结构稳稳固状

22、况，是是否是政府府命名的保保护性建筑筑。6.1.55 地质水文文环境：了了解地块地地貌的历史史变迁，是是否有淹涝涝的历史记记载，是否否存在高成成本的地基基处理可能能性。6.2调研研内部环境境：6.2.11地面障碍碍物：动拆拆迁进展情情况或场地地平整情况况，有否需需要保留的的大树、古古树、水面面、建筑。如如地形图上上没有标记记的应补上上。6.2.22 对于基基本平坦的的地块须粗粗估场地现现状与周边边主要道路路的标高差差。对于坡坡地起伏的的地块须向向当地测绘绘部门申领领标有等高高线的地形形图。6.2.33 空中障障碍物：有有否途经和和穿越本地地块的架空空线路，如如地形图上上没有标记记的应补上上。6

23、.2.44 地下障障碍物：对对照地区管管线图，核核实地块内内有否需要要搬迁或改改道的管线线。6.2.55 本小区区比较理想想的出入口口位置。6.2.66 对于流经经本地块的的河流，须须了解其上上游的水质质和下游的的通畅程度度，常年的的水位，打打听有没有有淹涝的历历史纪录。编制可行性性研究报告告1.作业目目的项目可行性性研究按时时间和要求求的不同分分为初步可可行性研究究和深度可可行性研究究。项目初初步可行性性研究是获获取开发土土地前最重重要的技术术性工作之之一，是投投资者进行行投资决策策的主要依依据。在土土地使用权权正式获取取后，项目目开发者还还需进行更更为详尽的的深度可行行性研究，为为随后的项

24、项目方案设设计提供依依据。过去去计划经济济体制下的的项目可行行性研究报报告在某种种意义上只只是投资决决策层既定定意志的体体现，然而而在现时市市场经济条条件下，项项目可行性性研究报告告必须真正正体现市场场的趋势，遵遵循市场规规律，反映映市场现实实，为项目目的投资寻寻找到真正正的可行之之路。2.作业要要求为保证可行行性研究报报告的质量量，应切实实作好编制制前的准备备工作，占占有充分信信息资料，进进行科学分分析比选论论证，做到到编制依据据可靠、结结构内容完完整、文本本格式规范范、附表附附件齐全。报报告的表述述形式尽可可能数字化化、图表化化，报告深深度能满足足投资决策策和编制初初步设计方方案的需要要。

25、3.主管岗岗位 总总经济师：组建工作作小组，批批准工作计计划，组织织优化和修修改报告，审审定报告。 协管岗岗位 总总建筑师，总总工程师，总总会计师：审阅相关关专业的章章节，提出出优化修改改意见，协协助总经济济师把关。主办岗位 营销策策划：制订订工作计划划，分配任任务，汇总总编辑，优优化修改督督办。协办岗位：工作小组组成员：按按各自的专专业或专长长分头进行行调查研究究和编写报报告章节，并并根据总经经济师的意意见优化修修改。4.紧前工工作条件初步可行性性研究：已已进行市场场调研和现现场调查，已已取得相关关土地技术术指标；深度可行性性研究：已已获得土地地使用权，已已有明确的的地区控制制性详规和和相关

26、的经经济技术指指标。5.作业描描述5.1总总经济师组组建工作小小组，成员员主要来自自公司内部部各业务部部门，并基基本固定。有有特殊要求求的可聘请请社会专业业人员参加加。5.2本本主办岗位位制订工作作计划，明明确可行性性研究工作作的范围，重重点，深度度，报告提提纲，章节节分工，进进度安排，费费用预算等等。工作计计划报总经经济师批准准后，布置置安排落实实。5.3各各成员按照照专业分工工调查研究究收集资料料，必要时时再次进行行实地调查查和市场调调查。5.4小小组集体讨讨论，议题题为：5.4.11市场研究究。包括分分析市场信信息，市场场动态和政政策导向等等。5.4.22项目分析析和项目建建议。对项项目本体进进行研判，分分析项目优优劣势，并并进行项目目的市场预预测；提出出项目的建建设规模、产产品定位、规规划方案、进进度计划以以及资金筹筹措方案等等，方案经经比较论证证优化后，提提出推荐方方案。5.4.33经济技术术评价。对对推荐方案案进行财务务评价及风风险分析，以以判别项目目的经济可可行性和抗抗风险能力力。当有关关评价指标标结论不足足以支持项项目方案成成立时，可可对原设计计方案进行行调整或重重新设计。5.5编编写研究报报告。经过过技术经济济论证和优优化之后，各各成员分工工编写章节节，由本主主办岗位协协调综合汇汇总，编制制报告初稿稿。经总经经济师批阅阅意见后，修修改完善，形形成正式报报告。