上海房地产开发作业指导书.docx

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1、房地产开发作业指导书试行稿上海XX（团体）公司目录1. 土地投标（商务） 42. 土地投标（技能） 63. 土地状况调研 84. 体例可行性研究陈诉 105. 创建大众修建和住宅小区资料库 146. 创建优秀设计师信息库 157. 体例设计任务书 168. 修建方案招标 199. 筹划方案报审 2210.申报筹划立项 2411.申办建立用地筹划许可证 2512.体例房地产开发流程筹划 2613.双代号座标网络筹划（房地产开发企业项目治理通用典范） 3014.设计委托 3115.修建设计优化 3316.日照阐发陈诉的体例和报送 3617.体例营销筹谋书 3818.选择和确定营销署理 4019.召

2、开扩初设计审批会 4220.扩初设计送审 4321.委托现园地质勘探 4622.结构设计优化 4923.三通一平跟踪治理 5124.土地担当 5225.工程报建 5426.申办建立工程筹划许可证 5627.工程宁静质量报监 5828.申领施工许可证 6029.投资监理委托 6230.施工总承包招标 6431.现场治理台帐 6832.图纸治理 7033.施工日记 7134.体例集会纪要 7235.施工图内审 7336.施工图设计交底 7537.临水、临电配套 7738.申办开工复验红线 7939.施工技能方案优化 8140.委托勘丈 8341.楼书及宣传资料制作 8542.选择首届物业治理单位

3、8643.申办预售许可证 8844.组织房展会 90 91 9347.体例工程预算 9448.体例项目筹划书 9649.审核验工月报 9850.工程拨款 10051.甲方采购 10252.施工宁静治理 10553.施工宁静巡视 10854.施工图修改 11055.工程例会 11256.现场签证 11457.工程质量事故处理惩罚 11658.索赔 11859.样板引路和封样验收 12260.隐蔽工程验收（土建） 12461.隐蔽工程验收步伐（安装） 12662.竣工存案制验收 12863.公建配套 13364.供电配套 13565.供水配套 13966.排水配套 14267.消防配套 14468

4、.燃气配套 14769.环卫配套 14970.卫生防疫报批 15171.通信配套 15372.有线电视配套工程 15573.绿化配套 15774.邮政配套 15975.宁静技能防备配套 16076.门牌报批 16277.申办“使用粘土砖”审定 16378.结建民防工程建立治理 16479.工程竣工档案体例验收和报送 16880.申办筹划验收 17281.公司内部验收 17482.申办入户许可证 17583.申办大产证 17784.体例工程决算 17985.物业移交和担当 18186.预售商品房的物业交付 18387.代庖小产证 18588.项目总结 18689.项目资金治理 18890.项目贷

5、款 19091.项目经济效益测评 19292.本钱治理 19493.本钱核算 20194.课题组研究结果陈诉摘要 20695.课题组研究结果评审意见 209土地投标(商务)1作业目的土地投标分为商务标和技能标两大部分。其中商务标包罗投标报价、开发企业资质、企业简介、从业业绩、银行资信、可行性陈诉等内容。由于商务标在整个投标评分系统中所占的比重往往达70%左右，因此能否体例好商务标是投标成败的要害。2作业依据政府土地治理部分宣布的土地公然招投标信息，公司年度开发筹划，地域地形图。3.决策岗亭 总经理：卖力土地投标书（商务）的批准和签发。主管岗亭总经济师： 卖力投标书的最后通稿，向总经理和董事长报

6、告并商量决定投标报价。协管岗亭总管帐师：对财政部提供信息资料的真实性卖力，对筹资方案的可靠性卖力。 主办岗亭土地开发：卖力向各相关岗亭提出投标书所需信息资料收集的具体要求，并卖力定时汇总，体例商务标的标书，校核商务标和技能标的连贯性和一致性。协办岗亭营销筹谋，本钱控制，本钱核算，融资管帐：按土地开发岗亭的要求，定时提供书面的资料信息，并对其的真实性和客观性卖力。得到土地招标文件和相关技能指标要求。5.1 组织现场踏勘由总经济师召集，本主办岗亭组织，由修建师，各协办岗亭参加（详见作业指导书土地状况视察）。其中营销筹谋重点对现时周边市场情况进行详细视察，完成市场阐发、市场预测，以及未来开发项目的产

7、物定位（总经济师认为有须要时，市场调研业务可摆设营销筹谋岗亭委托专业咨询公司进行）。土地开发重点对地块及四周一定范畴内的门路交通、修建朝向、市政及公建配套状况、都会建立筹划等情况进行详细视察，开端确定筹划设计方案的技能指标。5.2 投标准备集会总经济师召集上述所有岗亭举行投标准备集会，按投标期限制订事情筹划并部署任务，各岗亭明确责任、分工，在限定期限内把编写的文件经本部分主管审核后汇总到本主办岗亭。本主办岗亭应参加招标地块的答疑会，做好详细记录。5.3 各岗亭责任和分工营销筹谋：卖力体例可行性陈诉。凭据周边市场情况进行市场需求预测宁静均售价预测；研究客户和产物的定位，据此对筹划方案（技能标）提

8、出设计要求；提交开端营销方案、销售本钱和资金回笼筹划。土地开发：向各卖力部分催办其部分和岗亭卖力提交的投标文件资料，凭据招标文件划定的格式体例商务标。卖力汇总项目总投资和预期收益，体例项目开发经济测算书，测估本公司的投标报价范畴，并对土地投标代价作敏感性阐发。通过种种途径了解竞标敌手的情况，收集与该土地招投标有关的各项信息，实时反馈给各卖力部分。向土建立计治理岗亭催办技能标。本钱控制：卖力体例现场建立本钱。本钱核算：卖力体例内部治理本钱和税费。融资管帐：卖力提供有关银行资信（信誉品级、存款证明）等方面的文字质料。公司办公室：卖力提供有关开发企业资质级别、净资产等资质方面的文字内容，近两年开发量

9、、近三年综合素质等从业业绩方面的文字内容；卖力投标文件封面、封底和内容排版的设计，印刷和装订；卖力种种需提交的投标文件的盖印、存档。总经济师：审阅土地开发岗亭整理提交的投标文件并组织修改。在向总经理和董事会报告和商讨后于投标前一天签定最终投标报价，密封文件。投标（商务标）文件内容：投标申请表；投标书；投标文件目录、提要；投标包管金；企业资质证明、从业业绩等资料；法定代表人证明及身份证复印件；参加当日投标人员的授权委托书；可行性研究陈诉等。投标文件应留有备份，以便投标应急使用和公司存档。参加投标：投标授权委托人（通常即为本主办岗亭）应参加当日的开标，开标当日将投标文件装入指定文件袋，骑缝盖印，投

10、入土地招投标现场指定的投标箱。投标当日现场应备有应急的通讯和交通东西。被委托人必须密切存眷评标历程，实时向上级领导报告。5.6投标事情全历程的保密规律：5.6.1 所有参加投标的岗亭人员，其小我私家电脑必须设置开秘密码，收集和编写的文件资料必须会合在一个目录内并设置加密。.2 文件资料向本主办岗亭汇总时应通过内部局域网传送，未经授权禁绝打印和复制。 各岗亭对自用电脑内的投标信息负包管密责任，总经济师对最终报价负包管密责任。土地投标（技能）土地投标的技能标部分即为征集筹划设计方案，是土地投标书的主要组成部分。也可作为中标后甲方深化设计任务书的底子。从政府土地治理部分取得的土地开发招标书。3 决策

11、岗亭 总经理：卖力土地投标书（技能）的批准和签发。主管岗亭总修建师：部署本作业任务，主持内部评选集会，向总经理推荐首选方案。主办岗亭 土建立计治理：定时完成以下作业描述中各节点作业。4紧前事情条件已获悉政府宣布的土地公然招标信息，并已治理了投标申请手续，取得地块的筹划参数。5 作业描述5.1 体例事情进度筹划因为投标期限往往都很紧张，事情量又十分巨大，并且绝对不容许延误时间，所以必须从公司决定参加投标时起，本主办岗亭就应立即与土地开发岗亭一起启动“土地投标”事情步伐，确定其中各事件的分工和事情截止期限，注意进度筹划应比投标截止日期提早1至2天，留有一定的时间余地。5.2 委托看法方案设计主办岗

12、亭凭据项目的范围和特点从优秀设计师信息库中选择2至3名分属差别设计单位的符合人选，并通过选中的设计师与其注册的设计单位联系委托设计事宜。向设计师提供地形图复印件和筹划指标各一份，并在限定完成的截止时限前收齐大家的设计资料。5.3 编写设计任务书草稿详见作业指导书体例设计任务书。此项作业应在看法方案设计阶段内同时完成，其中主要内容应尽早与设计单位相同。5.4看法方案的设计结果必须严格遵照招标文件中的筹划结果要求和文本格式。通常的要求为： 筹划设计结果：A3文本格式的筹划说明书和图纸，与投标文件综合装订成册。 筹划内容与深度筹划说明书：包罗现状条件阐发，筹划总体构思，筹划总体结构，主要空间组织和景

13、观特色，门路绿化设计，主要市政设施综合考虑；用地平衡表，主要技能经济指标（总用地面积、总修建面积、住宅修建面积、公建修建面积、容积率、修建密度、绿地率、会合绿地率等）。还可凭据方案构思的特点发起一语道破的物业名称。筹划总平面图：包罗小区住宅修建结构、公建与市政设施设置、修建层数、修建间距、绿化结构（会合绿地面积）、门路结构、停车泊位数量（停车库面积）、周边情况反应、比例尺、指北针、日照阐发等。小区公建立施：应按土地招标书相关要求配置，招标书中未提及则在出让范畴内按都会居住区大众办事设施设置标准（DGJ08-55-2002/J10189-2002）要求为小区配置。 表达筹划设计意图的效果图：如总

14、体鸟瞰图，总体景观效果，修建单体效果图等。5.5 内部评选 一侯方案资料收全，本主办岗亭立即组织内部评选，集会由总修建师主持，由本主办岗亭组织会务，包罗确定参会人员名单（以本公司和本系统的营销筹谋为主），分发集会通知，落实设计师介绍方案思路。由总修建师确定首选方案后，报总经理批准。与内部批准方案的设计单位签订设计咨询条约，如是格式化条约，应在专项说明中增补保密责任和知识产权归属等条款。如对方提出要求，还可答应同意将对方作为甲方推荐单位参加筹划方案招投标。5.7 内部审核 本主办岗亭对批准方案再次仔细查对是否切合土地招标书的要求，包罗筹划参数，匿名要求，方案的完整性，图纸和模型的一致性等。发明问

15、题必须限定设计师在投标截止日期前修改完成，如时间尚许可，应把内部评议的优化意见与设计单位相同，由设计单位酌情修改。5.8 资料移交在投标截止日期之前把装帧成册的方案移交土地开发岗亭，作为技能标并入土地投标文件。5.9 保密责任本主办岗亭包袱投标方案的保密责任。历程中的往来文件和方案结果均需妥善保密保管，复印资料的分发应严格登记并加盖密级印戳，无保存代价的资料随时破坏销毁，严禁向无关人员透露投标方案的内容。一旦查实有泄密现象，不管是否中标，均要追究本主办岗亭的责任。土地状况调研取得直观的地块信息，为决定是否参加投标和体例土地投标书作好前期资料准备。公司年度开发筹划，土地招标书，地域地形图，地域管

16、线图。3.主管岗亭总经济师：熟悉现场内外情况情况，纠正调研陈诉中的错误。 协管岗亭总修建师，总工程师：熟悉现场内外情况情况及地质情况。主办岗亭土地开发：卖力现场调研的组织事情，体例调研陈诉。协办岗亭营销筹谋：熟悉现场内外情况情况。已获取相关土地将要招标的信息。5作业要求5.1踏勘现场需要组织多次，每次踏勘的重点有所差别，本岗亭可凭据需要组织差别的专业人员，从以下内容中选择调研项目。踏勘现场必须体例调研陈诉，形式为摄影照片和文字说明组成，可以是纸质照相簿，也可以是cod电子相册文件。陈诉经多次踏勘得到不停增补直至包罗以下全部内容，在修建方案招投标结束之前整理完成。本作业形成的调研陈诉的体例质量担

17、当总经济师的查抄和评价。6作业描述：调研外部情况：生活情况：包罗地理位置、周边商业、教卫、公交、娱乐设置等结构情况。评估是否有拾遗补缺的需要甚至创建特色街区的可能。能源情况：包罗供电，供水，供燃气等能源容量现状和与本地块最理想的接口位置。市政情况：包罗周边门路级别，有否拓路筹划；雨水和排污管径，有否改革筹划，与本地块最理想的接口位置。 修建情况：特别注意地块南北两侧原有修建的用途性质、层数、总高度等是否存在日照的相互影响。周边修建的气势派头，色彩，档次标准。对贴近筹划红线的区外修建还需视察其制作年代，结构稳固状况，是否是政府命名的掩护性修建。 地质水文情况：了解地块地貌的历史变迁，是否有淹涝的

18、历史记录，是否存在高本钱的地基处理惩罚可能性。调研内部情况：地面障碍物：动拆迁进展情况或园地平整情况，有否需要保存的大树、古树、水面、修建。如地形图上没有标记的应补上。 对付根本平坦的地块须粗估园地现状与周边主要门路的标高差。对付坡地起伏的地块须向本地测绘部分申领标有等高线的地形图。 空中障碍物：有否途经和穿越本地块的排挤线路，如地形图上没有标记的应补上。 地下障碍物：比较地域管线图，核实地块内有否需要搬家或改道的管线。 本小区比力理想的收支口位置。 对付流经本地块的河道，须了解其上游的水质和下游的通畅水平，常年的水位，探询有没有淹涝的历史记录。体例可行性研究陈诉1.作业目的项目可行性研究定时

19、间和要求的差别分为开端可行性研究和深度可行性研究。项目开端可行性研究是获取开发土地前最重要的技能性事情之一，是投资者进行投资决策的主要依据。在土地使用权正式获取后，项目开发者还需进行更为详尽的深度可行性研究，为随后的项目方案设计提供依据。已往筹划经济体制下的项目可行性研究陈诉在某种意义上只是投资决策层既定意志的体现，然而在现时市场经济条件下，项目可行性研究陈诉必须真正体现市场的趋势，遵循市场规律，反应市场现实，为项目的投资寻找到真正的可行之路。2.作业要求为包管可行性研究陈诉的质量，应切实作好体例前的准备事情，占有充实信息资料，进行科学阐发比选论证，做到体例依据可靠、结构内容完整、文本格式范例

20、、附表附件齐全。陈诉的表述形式尽可能数字化、图表化，陈诉深度能满足投资决策和体例开端设计方案的需要。3.主管岗亭 总经济师：组建事情小组，批准事情筹划，组织优化和修改陈诉，审定陈诉。 协管岗亭 总修建师，总工程师，总管帐师：审阅相关专业的章节，提出优化修改意见，协助总经济师把关。主办岗亭 营销筹谋：制订事情筹划，分派任务，汇总编辑，优化修改督办。协办岗亭：事情小组成员：按各自的专业或专长分头进行视察研究和编写陈诉章节，并凭据总经济师的意见优化修改。4.紧前事情条件开端可行性研究：已进行市场调研和现场视察，已取得相关土地技能指标；深度可行性研究：已得到土地使用权，已有明确的地域控制性详规和相关的

21、经济技能指标。5.作业描述5.1总经济师组建事情小组，成员主要来自公司内部各业务部分，并根本牢固。有特殊要求的可聘请社会专业人员参加。本主办岗亭制订事情筹划，明确可行性研究事情的范畴，重点，深度，陈诉提纲，章节分工，进度摆设，用度预算等。事情筹划报总经济师批准后，部署摆设落实。5.3各成员凭据专业分工视察研究收集资料，须要时再次进行实地视察和市场视察。5.4小组团体讨论，议题为：市场研究。包罗阐发市场信息，市场动态和政策导向等。项目阐发和项目发起。对项目本体进行研判，阐发项目优劣势，并进行项目的市场预测；提出项目的建立范围、产物定位、筹划方案、进度筹划以及资金筹措方案等，方案经比力论证优化后，

22、提出推荐方案。经济技能评价。对推荐方案进行财政评价及风险阐发，以判别项目的经济可行性和抗风险能力。当有关评价指标结论不敷以支持项目方案创建时，可对原设计方案进行调解或重新设计。5.5编写研究陈诉。经过技能经济论证和优化之后，各成员分工编写章节，由本主办岗亭协调综合汇总，体例陈诉初稿。经总经济师批阅意见后，修改完善，形成正式陈诉。开端可行性研究陈诉内容：市场阐发.1整体市场阐发全市及各主要分区的市场总供给量和总需求量；全市及各主要分区项目年度新开工面积、竣工面积、销售面积、存量面积、平均空置率。5.6.1.2细分市场阐发物业类型、楼盘名称、位置、占地面积、总修建面积；总户数、户型及面积、楼高、售

23、价/租金；开工时间、预计竣工时间；投资商/开发商、承建商、筹划修建设计公司、租售署理公司、告白公司。法例政策阐发开发建立法例、专业办事法例；筹划设计导向，都会建立信息；其他经济信息及政策指引。项目阐发5.6.3.1项目根本情况地块位置、四至、筹划指标（总占地面积、建立用地面积、总修建面积、用地性质、容积率、绿化率、修建密度、修建高度、商业/居住/办公及其他功效面积要求、车位数、主要收支口等）。5.6.3.2项目周边情况主要门路、景观（河道、山峦、人文修建、旅游景点等）、配套设施情况（商业、娱乐、教诲、医疗、公交、邮电、银行等）。.3项目优劣势阐发（SWOT阐发）项目竞争情况（现时/潜在竞争敌手

24、）、优势（S）、劣势（W）、威胁（O）、时机（T）。.4项目生长前景预测市场前景、代价走势、项目切入点等。项目开发发起与评价.1项目主要定位市场定位（市场形象、主题品牌）；客户定位（主要客户东西）；代价定位（均价、最低价、最高价）。项目开发范围和产物类型整体开发/分期开发、产物类型（商业/居住/办公/其他）。项目筹划及修建构思修建气势派头、修建栋数、楼宇高度、主要户型、分户修建面积；小区总体筹划结构、景观绿化、车位摆设、会所等隶属设施。项目开发进度总体进度要求、分阶段进度要求。项目财政阐发修建总本钱、市场总代价（销售收入、租赁经营代价）、净利润、项目净现值、本钱利润率、投资收益率、财政内部收益

25、率、投资接纳期等。项目风险阐发与敏感性阐发风险阐发、主要指标的敏感性阐发。项目研究结论和发起。附件（包罗附图和附表）。深度可行性研究陈诉内容：总论项目开发配景，建立范围与目标，预计的项目总投入及效益情况等主要技能经济指标。项目区位阐发项目地形、地貌、地质条件，周边修建物与情况条件，都管帐划或区域性筹划要求，交通条件，大众配套设施等。产物供需阐发市场现状视察，市场供求预测和代价预测，风险阐发。修建方案选择修建设计指导思想与原则，项目总体筹划方案，修建方案比选。项目实施进度建立工期，实施进度表（或横线图）。投资估算与资金筹措建立总投资估算，资本金筹措，债务资金筹措，融资方案阐发。财政评价财政评价底

26、子数据与参数选取，销售收入与本钱用度估算，财政评价指标，盈利能力阐发，偿债能力阐发，不确定性阐发，财政评价结论。风险阐发项目主要风险识别，风险水平阐发，防备风险对策。结论与发起附表投资估算表，项目投入资金估算汇总表，主要单项工程投资估算表，分年度投资筹划表；财政评价报表（包罗营业收入及营业税金估算表，总本钱用度估算表，财政现金流量表，利润及利润分派表，借款送还筹划表）。附图片区控制性详规，宗舆图，管线图，总平面方案等。.12附件土地出让条约、项目发起书（或开端可行性研究陈诉）的批复文件、筹划治理部分对筹划方案的批复文件。创建大众修建和住宅小区资料库为充实了解房地产开发的现状和生长趋势，为提高本

27、岗亭设计治理的专业水平，吸收和借鉴同行业的名贵经验和乐成案例，提供大量的直观信息。在收集和制作的历程中，本岗亭的思路得以拓展，视野得以宽广，阐发判断能力得以提高。2.主管岗亭 总修建师：卖力本作业事情质量的查抄和评价。主办岗亭设计治理：卖力按以下作业描述，持之以恒地做好资料库的信息收集和使用。协办岗亭营销筹谋：将业务打仗或房展会上收集的图片资料提供给主办岗亭。3作业设备本岗亭须配备电脑、数码相机、扫描仪等办公设备。制作电子相册，随时增补，不停积聚。载入公司局域网共享平台，供公司其他业务人员调用。本作业的事情质量担当总修建师的查抄和评价。资料收集途径售楼处，房展会，画册刊物，城建档案馆，实景拍摄

28、，网上下载，海内外考察。5.2 电子相册制作要领按以下分类制身分册：独立别墅，联排别墅，多层住宅，高层住宅，办公楼，商场，会所，小品雕塑，优秀历史修建，优秀小区筹划，室内装修。每幢修建须包罗立面效果图、平面部署图及地点、修建名称、建成年份、设计单位、扼要评论等说明。 凡纸质的图片或相片需经过扫描制成jpg或tif文件，然后插入电子相册。 来自数码相机和网页的图像可直接插入电子相册。 说明和评论文字可以文本框形式插入页面的下方或右侧，修建名称可以美术标题的形式插入页面符合的部位。创建优秀设计师信息库人的因素是最要害和主要的，优秀的设计结果来源于具备创新精神，具备职业道德，具备精湛技能的设计师，为

29、了使每个项目都能有针对性地得到符合的设计师设计，需要收集和积聚来自种种渠道的信息，创建动态的优秀设计师的信息库。这是公司的一项日常的，根本的信息治理事情。2.主管岗亭 总修建师：卖力本作业事情质量的查抄和评价，批准进入首选信息库的名单。主办岗亭设计治理：卖力按以下作业要求和描述，持之以恒地做好信息库的创建和使用。分首选信息库和备用信息库两类。首选信息库始终保持20名左右，因淘汰引起的缺额从备用库内增补。3.2 信息库以电子相册的格式制作和调用。 要求本岗亭与首选库的设计师们保持经常性的业务上的和情感上的联系，了解他们近期的设计运动内容，也包罗上门请教咨询，协助他们解决公司范畴内能够提供的种种资

30、助，接纳差别的途径表达公司对他们的关爱，须要时可向总修建师申请经费。4作业描述4.1 收集资料：本岗亭应把参加种种房展会看成自己的业务事情，体贴媒体对种种优秀修建的评论，注意种种优秀修建和设计师的评比运动，查阅新出书的修建刊物和书籍，经常性地到网上收索，从种种途径收集优秀设计师小我私家信息和他们的作品样本。4.2 制作要领：一人一个文件目录，每个文件的首页是小我私家信息资料，其余是代表作品的数码照片，图片的扫描件等。4.3 小我私家资料以表格形式制作，其中信息如一时没条件填齐，可以陆续增补。 表格形式由主办岗亭自行设计，但至少应包罗以下信息：姓名、性别、出生年目前的注册单位和注册品级、职称职务、荣誉称呼、事情经历、擅长专业、业余喜好、性格特征、公关途径、代表性作品和论著等。体例设计任务书1.作业目的不管接纳哪种方法委托设计，设计任务书都是表达着开发单位针对具体开发项目的开发理念和品牌意识。设计任务书也是设计单位最主要的设计依据。一份宏寓目法清晰，细部要求朦胧，指标体系适宜的设计任务书肯定会触发设计人员的创作灵感和创新意识，制止大量的徒劳无益的