上海房地产开发作业指导书furj.docx

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1、房地产开开发作业业指导书书试行稿上海XXX（集团团）公司司目录1. 土土地投标标（商务务） 42. 土土地投标标（技术术） 63. 土土地状况况调研 84.编制制可行性性研究报报告 1005. 建建立公共共建筑和和住宅小小区资料料库 146. 建建立优秀秀设计师师信息库库 1557. 编编制设计计任务书书 1668. 建建筑方案案招标 1199. 规规划方案案报审 22210.申申报计划划立项 22411.申申办建建设用地地规划许许可证 2512.编编制房地地产开发发流程计计划 2613.双双代号座座标网络络计划（房房地产开开发企业业项目管管理通用用范例） 30014.设设计委托托 31115

2、.建建筑设计计优化 33316.日日照分析析报告的的编制和和报送 33617.编编制营销销策划书书 38818.选选择和确确定营销销代理 44019.召召开扩初初设计审审批会 44220.扩扩初设计计送审 44321.委委托现场场地质勘勘探 4622.结结构设计计优化 44923.三三通一平平跟踪管管理 5124.土土地接管管 52225.工工程报建建 54426.申申办建建设工程程规划许许可证 5627.工工程安全全质量报报监 5828.申申领施施工许可可证 66029.投投资监理理委托 66230.施施工总承承包招标标 64431.现现场管理理台帐 66832.图图纸管理理 70033.施

3、施工日记记 71134.编编制会议议纪要 77235.施施工图内内审 73336.施施工图设设计交底底 7537.临临水、临临电配套套 7738.申申办开工工复验红红线 7939.施施工技术术方案优优化 88140.委委托勘丈丈 8341.楼楼书及宣宣传资料料制作 88542.选选择首届届物业管管理单位位 8643.申申办预预售许可可证 8844.组组织房展展会 99045.商商品房销销售合同同的网上上备案和和登记99146.商商品房定定金合同同的网上上备案99347.编编制工程程预算 94448.编编制项目目计划书书 99649.审审核验工工月报 99850.工工程拨款款 110051.甲甲

4、方采购购 110252.施施工安全全管理 105553.施施工安全全巡视 100854.施施工图修修改 110055.工工程例会会 112256.现现场签证证 114457.工工程质量量事故处处理 116658.索索赔 111859.样样板引路路和封样样验收 122260.隐隐蔽工程程验收（土土建） 122461.隐隐蔽工程程验收程程序（安安装） 126662.竣竣工备案案制验收收 128863.公公建配套套 133364.供供电配套套 135565.供供水配套套 139966.排排水配套套 142267.消消防配套套 144468.燃燃气配套套 114769.环环卫配套套 144970.卫卫

5、生防疫疫报批 115171.通通信配套套 155372.有有线电视视配套工工程 155573.绿绿化配套套 157774.邮邮政配套套 115975.安安全技术术防范配配套 116076.门门牌报批批 166277.申申办“使用粘粘土砖”核定 166378.结结建民防防工程建建设管理理 116479.工工程竣工工档案编编制验收收和报送送 166880.申申办规划划验收 172281.公公司内部部验收 177482.申申办入户户许可证证 177583.申申办大产产证 177784.编编制工程程决算 179985.物物业移交交和接管管 181186.预预售商品品房的物物业交付付183387.代代办

6、小产产证 118588.项项目总结结 118689.项项目资金金管理 118890.项项目贷款款 190091.项项目经济济效益测测评 119292.成成本管理理 194493.成成本核算算 201194.课课题组研研究成果果报告摘摘要 220695.课课题组研研究成果果评审意意见 2209土地投标标(商务)1作业业目的土地投标标分为商商务标和和技术标标两大部部分。其其中商务务标包括括投标报报价、开开发企业业资质、企企业简介介、从业业业绩、银银行资信信、可行行性报告告等内容容。由于于商务标标在整个个投标评评分系统统中所占占的比重重往往达达70%左右，因因此能否否编制好好商务标标是投标标成败的的

7、关键。2作业业依据政府土地地管理部部门发布布的土地地公开招招投标信信息，公公司年度度开发计计划，地地区地形形图。3.决策策岗位 总经经理：负负责土地地投标书书（商务务）的批批准和签签发。主管岗位位总经经济师： 负责责投标书书的最后后通稿，向向总经理理和董事事长汇报报并商量量决定投投标报价价。协管岗位位总会计计师：对对财务部部提供信信息资料料的真实实性负责责，对筹筹资方案案的可靠靠性负责责。 主办办岗位土地开开发：负责向向各相关关岗位提提出投标标书所需需信息资资料收集集的具体体要求，并并负责按按时汇总总，编制制商务标标的标书书，校核核商务标标和技术术标的连连贯性和和一致性性。协办岗位位营销策策划

8、，成成本控制制，成本本核算，融融资会计计：按土土地开发发岗位的的要求，按按时提供供书面的的资料信信息，并并对其的的真实性性和客观观性负责责。4.紧前前工作条条件获得土地地招标文文件和相相关技术术指标要要求。5.作业业描述5.1 组织现现场踏勘勘由总经济济师召集集，本主主办岗位位组织，由由建筑师师，各协协办岗位位参加（详详见作业业指导书书土地地状况调调查）。其其中营销销策划重重点对现现时周边边市场情情况进行行详细调调查，完完成市场场分析、市市场预测测，以及及未来开开发项目目的产品品定位（总总经济师师认为有有必要时时，市场场调研业业务可安安排营销销策划岗岗位委托托专业咨咨询公司司进行）。土土地开发

9、发重点对对地块及及四周一一定范围围内的道道路交通通、建筑筑朝向、市市政及公公建配套套状况、城城市建设设规划等等情况进进行详细细调查，初初步确定定规划设设计方案案的技术术指标。5.2 投标准准备会议议总经济师师召集上上述所有有岗位举举行投标标准备会会议，按按投标期期限制订订工作计计划并布布置任务务，各岗岗位明确确责任、分分工，在在限定期期限内把把编写的的文件经经本部门门主管审审核后汇汇总到本本主办岗岗位。本本主办岗岗位应参参加招标标地块的的答疑会会，做好好详细记记录。5.3 各岗位位责任和和分工营销策划划：负责责编制可可行性报报告。根根据周边边市场情情况进行行市场需需求预测测和平均均售价预预测；

10、研研究客户户和产品品的定位位，据此此对规划划方案（技技术标）提提出设计计要求；提交初初步营销销方案、销销售成本本和资金金回笼计计划。土地开发发：向各各负责部部门催办办其部门门和岗位位负责提提交的投投标文件件资料，按按照招标标文件规规定的格格式编制制商务标标。负责汇总总项目总总投资和和预期收收益，编编制项目目开发经经济测算算书，测测估本公公司的投投标报价价范围，并并对土地地投标价价格作敏敏感性分分析。通过各种种途径了了解竞标标对手的的情况，收收集与该该土地招招投标有有关的各各项信息息，及时时反馈给给各负责责部门。向土建设设计管理理岗位催催办技术术标。成本控制制：负责责编制现现场建设设成本。成本核

11、算算：负责责编制内内部管理理成本和和税费。融资会计计：负责责提供有有关银行行资信（信信誉等级级、存款款证明）等等方面的的文字材材料。公司办公公室：负负责提供供有关开开发企业业资质级级别、净净资产等等资质方方面的文文字内容容，近两两年开发发量、近近三年综综合素质质等从业业业绩方方面的文文字内容容；负责责投标文文件封面面、封底底和内容容排版的的设计，印印刷和装装订；负负责各类类需提交交的投标标文件的的盖章、存存档。总经济师师：审阅阅土地开开发岗位位整理提提交的投投标文件件并组织织修改。在在向总经经理和董董事会汇汇报和商商讨后于于投标前前一天签签定最终终投标报报价，密密封文件件。5.4投投标（商商务

12、标）文文件内容容：投标申请请表；投投标书；投标文文件目录录、提要要；投标标保证金金；企业业资质证证明、从从业业绩绩等资料料；法定定代表人人证明及及身份证证复印件件；参加加当日投投标人员员的授权权委托书书；可行行性研究究报告等等。投标文件件应留有有备份，以以便投标标应急使使用和公公司存档档。5.5参参加投标标：投标标授权委委托人（通通常即为为本主办办岗位）应应参加当当日的开开标，开开标当日日将投标标文件装装入指定定文件袋袋，骑缝缝盖章，投投入土地地招投标标现场指指定的投投标箱。投标当日日现场应应备有应应急的通通讯和交交通工具具。被委委托人必必须密切切关注评评标过程程，及时时向上级级领导汇汇报。5

13、.6投投标工作作全过程程的保密密纪律：5.6.1 所有有参与投投标的岗岗位人员员，其个个人电脑脑必须设设置开机机密码，收收集和编编写的文文件资料料必须集集中在一一个目录录内并设设置加密密。5.6.2文件件资料向向本主办办岗位汇汇总时应应通过内内部局域域网传送送，未经经授权不不准打印印和复制制。5.6.3 各各岗位对对自用电电脑内的的投标信信息承担担保密责责任，总总经济师师对最终终报价承承担保密密责任。土地投标标（技术术）1.作业业目的土地投标标的技术术标部分分即为征征集规划划设计方方案，是是土地投投标书的的主要组组成部分分。也可可作为中中标后甲甲方深化化设计任任务书的的基础。2.作业业依据从政

14、府土土地管理理部门取取得的土土地开发发招标书书。3 决策岗位位 总总经理：负责土土地投标标书（技技术）的的批准和和签发。主管岗位位总建建筑师：布置本本作业任任务，主主持内部部评选会会议，向向总经理理推荐首首选方案案。主办岗位位 土土建设计计管理：按时完完成以下下作业描描述中各各节点作作业。4紧前前工作条条件已获悉政政府公布布的土地地公开招招标信息息，并已已办理了了投标申申请手续续，取得得地块的的规划参参数。5 作作业描述述5.1 编制工工作进度度计划因为投标标期限往往往都很很紧张，工工作量又又十分巨巨大，而而且绝对对不容许许延误时时间，所所以必须须从公司司决定参参加投标标时起，本本主办岗岗位就

15、应应立即与与土地开开发岗位位一起启启动“土地投投标”工作程程序，确确定其中中各事件件的分工工和工作作截止期期限，注注意进度度计划应应比投标标截止日日期提早早1至22天，留留有一定定的时间间余地。5.2 委托概概念方案案设计主办岗位位按照项项目的规规模和特特点从优优秀设计计师信息息库中选选择2至至3名分分属不同同设计单单位的合合适人选选，并通通过选中中的设计计师与其其注册的的设计单单位联系系委托设设计事宜宜。向设设计师提提供地形形图复印印件和规规划指标标各一份份，并在在限定完完成的截截止时限限前收齐齐各人的的设计资资料。5.3 编写设设计任务务书草稿稿详见作业业指导书书编制制设计任任务书。此此项

16、作业业应在概概念方案案设计阶阶段内同同时完成成，其中中主要内内容应尽尽早与设设计单位位沟通。5.4概概念方案案的设计计成果必须严格格遵照招招标文件件中的规规划成果果要求和和文本格格式。通通常的要要求为：5.4.1 规规划设计计成果：A3文本本格式的的规划说说明书和和图纸，与与投标文文件综合合装订成成册。5.4.2 规规划内容容与深度度规划说明明书：包包括现状状条件分分析，规规划总体体构思，规规划总体体布局，主主要空间间组织和和景观特特色，道道路绿化化设计，主主要市政政设施综综合考虑虑；用地地平衡表表，主要要技术经经济指标标（总用用地面积积、总建建筑面积积、住宅宅建筑面面积、公公建建筑筑面积、容

17、容积率、建建筑密度度、绿地地率、集集中绿地地率等）。还还可根据据方案构构思的特特点建议议画龙点点睛的物物业名称称。规划总平平面图：包括小小区住宅宅建筑布布局、公公建与市市政设施施设置、建建筑层数数、建筑筑间距、绿绿化布局局（集中中绿地面面积）、道道路布局局、停车车泊位数数量（停停车库面面积）、周周边情况况反映、比比例尺、指指北针、日日照分析析等。小区公建建设施：应按土土地招标标书相关关要求配配置，招招标书中中未提及及则在出出让范围围内按城城市居住住区公共共服务设设施设置置标准（DDGJ008-555-220022/J1101889-220022）要求求为小区区配置。 表达规划划设计意意图的效效

18、果图：如总体体鸟瞰图图，总体体景观效效果，建建筑单体体效果图图等。5.5 内部评评选 一侯方方案资料料收全，本本主办岗岗位立即即组织内内部评选选，会议议由总建建筑师主主持，由由本主办办岗位组组织会务务，包括括确定参参会人员员名单（以以本公司司和本系系统的营营销策划划为主），分分发会议议通知，落落实设计计师介绍绍方案思思路。由由总建筑筑师确定定首选方方案后，报报总经理理批准。5.6签签订设计计咨询合合同与内部批批准方案案的设计计单位签签订设计计咨询合合同，如如是格式式化合同同，应在在专项说说明中补补充保密密责任和和知识产产权归属属等条款款。如对对方提出出要求，还还可承诺诺同意将将对方作作为甲方方

19、推荐单单位参加加规划方方案招投投标。5.7 内部审审核 本主办办岗位对对批准方方案再次次仔细核核对是否否符合土土地招标标书的要要求，包包括规划划参数，匿匿名要求求，方案案的完整整性，图图纸和模模型的一一致性等等。发现现问题必必须限定定设计师师在投标标截止日日期前修修改完成成，如时时间尚许许可，应应把内部部评议的的优化意意见与设设计单位位沟通，由由设计单单位酌情情修改。5.8 资料移移交在投标截截止日期期之前把把装帧成成册的方方案移交交土地开开发岗位位，作为为技术标标并入土土地投标标文件。5.9 保密责责任本主办岗岗位承担担投标方方案的保保密责任任。过程程中的往往来文件件和方案案成果均均需妥善善

20、保密保保管，复复印资料料的分发发应严格格登记并并加盖密密级印戳戳，无保保留价值值的资料料随时粉粉碎销毁毁，严禁禁向无关关人员透透露投标标方案的的内容。一一旦查实实有泄密密现象，不不管是否否中标，均均要追究究本主办办岗位的的责任。土地状况况调研1.作业业目的取得直观观的地块块信息，为为决定是是否参加加投标和和编制土土地投标标书作好好前期资资料准备备。2.作业业依据公司年度度开发计计划，土土地招标标书，地地区地形形图，地地区管线线图。3.主管管岗位总经济济师：熟熟悉现场场内外环环境情况况，纠正正调研报报告中的的错误。 协管管岗位总建筑筑师，总总工程师师：熟悉悉现场内内外环境境情况及及地质情情况。主

21、办岗位位土地地开发：负责现现场调研研的组织织工作，编编制调研研报告。协办岗位位营销销策划：熟悉现现场内外外环境情情况。4.紧前前工作条条件已获取相相关土地地将要招招标的信信息。5作业业要求5.1踏踏勘现场场需要组组织多次次，每次次踏勘的的重点有有所不同同，本岗岗位可根根据需要要组织不不同的专专业人员员，从以以下内容容中选择择调研项项目。5.2踏踏勘现场场必须编编制调研研报告，形形式为摄摄影照片片和文字字说明组组成，可可以是纸纸质照相相簿，也也可以是是codd电子相相册文件件。报告告经多次次踏勘得得到不断断补充直直至包含含以下全全部内容容，在建建筑方案案招投标标结束之之前整理理完成。5.3本本作

22、业形形成的调调研报告告的编制制质量接接受总经经济师的的检查和和评价。6作业业描述：6.1调调研外部部环境：6.1.1生活活环境：包括地地理位置置、周边边商业、教教卫、公公交、娱娱乐设置置等布局局情况。评评估是否否有拾遗遗补缺的的需要甚甚至创建建特色街街区的可可能。6.1.2能源源环境：包括供供电，供供水，供供燃气等等能源容容量现状状和与本本地块最最理想的的接口位位置。6.1.3市政政环境：包括周周边道路路级别，有有否拓路路计划；雨水和和排污管管径，有有否改造造计划，与与本地块块最理想想的接口口位置。 6.1.4建筑筑环境：特别注注意地块块南北两两侧原有有建筑的的用途性性质、层层数、总总高度等等

23、是否存存在日照照的相互互影响。周周边建筑筑的风格格，色彩彩，档次次标准。对对贴近规规划红线线的区外外建筑还还需调查查其建造造年代，结结构稳固固状况，是是否是政政府命名名的保护护性建筑筑。6.1.5地质质水文环环境：了了解地块块地貌的的历史变变迁，是是否有淹淹涝的历历史记载载，是否否存在高高成本的的地基处处理可能能性。6.2调调研内部部环境：6.2.1地面面障碍物物：动拆拆迁进展展情况或或场地平平整情况况，有否否需要保保留的大大树、古古树、水水面、建建筑。如如地形图图上没有有标记的的应补上上。6.2.2 对对于基本本平坦的的地块须须粗估场场地现状状与周边边主要道道路的标标高差。对对于坡地地起伏的

24、的地块须须向当地地测绘部部门申领领标有等等高线的的地形图图。6.2.3 空空中障碍碍物：有有否途经经和穿越越本地块块的架空空线路，如如地形图图上没有有标记的的应补上上。6.2.4 地地下障碍碍物：对对照地区区管线图图，核实实地块内内有否需需要搬迁迁或改道道的管线线。6.2.5 本本小区比比较理想想的出入入口位置置。6.2.6对于于流经本本地块的的河流，须须了解其其上游的的水质和和下游的的通畅程程度，常常年的水水位，打打听有没没有淹涝涝的历史史纪录。编制可行行性研究究报告1.作业业目的项目可行行性研究究按时间间和要求求的不同同分为初初步可行行性研究究和深度度可行性性研究。项项目初步步可行性性研究

25、是是获取开开发土地地前最重重要的技技术性工工作之一一，是投投资者进进行投资资决策的的主要依依据。在在土地使使用权正正式获取取后，项项目开发发者还需需进行更更为详尽尽的深度度可行性性研究，为为随后的的项目方方案设计计提供依依据。过过去计划划经济体体制下的的项目可可行性研研究报告告在某种种意义上上只是投投资决策策层既定定意志的的体现，然然而在现现时市场场经济条条件下，项项目可行行性研究究报告必必须真正正体现市市场的趋趋势，遵遵循市场场规律，反反映市场场现实，为为项目的的投资寻寻找到真真正的可可行之路路。2.作业业要求为保证可可行性研研究报告告的质量量，应切切实作好好编制前前的准备备工作，占占有充分

26、分信息资资料，进进行科学学分析比比选论证证，做到到编制依依据可靠靠、结构构内容完完整、文文本格式式规范、附附表附件件齐全。报报告的表表述形式式尽可能能数字化化、图表表化，报报告深度度能满足足投资决决策和编编制初步步设计方方案的需需要。3.主管管岗位 总经经济师：组建工工作小组组，批准准工作计计划，组组织优化化和修改改报告，审审定报告告。 协管管岗位 总建建筑师，总总工程师师，总会会计师：审阅相相关专业业的章节节，提出出优化修修改意见见，协助助总经济济师把关关。主办岗位位 营营销策划划：制订订工作计计划，分分配任务务，汇总总编辑，优优化修改改督办。协办岗位位：工作作小组成成员：按按各自的的专业或

27、或专长分分头进行行调查研研究和编编写报告告章节，并并根据总总经济师师的意见见优化修修改。4.紧前前工作条条件初步可行行性研究究：已进进行市场场调研和和现场调调查，已已取得相相关土地地技术指指标；深度可行行性研究究：已获获得土地地使用权权，已有有明确的的地区控控制性详详规和相相关的经经济技术术指标。5.作业业描述5.1总总经济师师组建工工作小组组，成员员主要来来自公司司内部各各业务部部门，并并基本固固定。有有特殊要要求的可可聘请社社会专业业人员参参加。5.2本主办办岗位制制订工作作计划，明明确可行行性研究究工作的的范围，重重点，深深度，报报告提纲纲，章节节分工，进进度安排排，费用用预算等等。工作

28、作计划报报总经济济师批准准后，布布置安排排落实。5.3各成员员按照专专业分工工调查研研究收集集资料，必必要时再再次进行行实地调调查和市市场调查查。5.4小组集集体讨论论，议题题为：5.4.1市场场研究。包括分析市场信息，市场动态和政策导向等。5.4.2项目目分析和和项目建建议。对对项目本本体进行行研判，分分析项目目优劣势势，并进进行项目目的市场场预测；提出项项目的建建设规模模、产品品定位、规规划方案案、进度度计划以以及资金金筹措方方案等，方方案经比比较论证证优化后后，提出出推荐方方案。5.4.3经济济技术评评价。对对推荐方方案进行行财务评评价及风风险分析析，以判判别项目目的经济济可行性性和抗风

29、风险能力力。当有有关评价价指标结结论不足足以支持持项目方方案成立立时，可可对原设设计方案案进行调调整或重重新设计计。5.5编写研研究报告告。经过过技术经经济论证证和优化化之后，各各成员分分工编写写章节，由由本主办办岗位协协调综合合汇总，编编制报告告初稿。经经总经济济师批阅阅意见后后，修改改完善，形形成正式式报告。5.6初初步可行行性研究究报告内内容：5.6.1市场场分析5.6.1.11整体市市场分析析全市及各各主要分分区的市市场总供供应量和和总需求求量；全市及各各主要分分区项目目年度新新开工面面积、竣竣工面积积、销售售面积、存存量面积积、平均均空置率率。5.6.1.2细分市市场分析析物业类型型

30、、楼盘盘名称、位位置、占占地面积积、总建建筑面积积；总户数、户户型及面面积、楼楼高、售售价/租租金；开工时间间、预计计竣工时时间；投资商/开发商商、承建建商、规规划建筑筑设计公公司、租租售代理理公司、广广告公司司。5.6.2法规规政策分分析开发建设设法规、专专业服务务法规；规划设计计导向，城城市建设设信息；其他经济济信息及及政策指指引。5.6.3项目目分析5.6.3.1项目基基本情况况地块位置置、四至至、规划划指标（总总占地面面积、建建设用地地面积、总总建筑面面积、用用地性质质、容积积率、绿绿化率、建建筑密度度、建筑筑高度、商商业/居居住/办办公及其其他功能能面积要要求、车车位数、主主要出入入口等）。5.6.3.2项目周周边情况况主要道路路、景观观（河流流、山峦峦、人文文建筑、旅旅游景点点等）、配配套设施施情况（商商业、娱娱乐、教教育、医医疗、公公交、邮邮电、银银行等）。5.6.3.33项目优优劣势分分析（SSWOTT分析）项目竞争争情况（现现时/潜潜在竞争争对手）