华瑞家园项目企划方案.doc

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1、1华瑞家园项目企划方案沟通广告公司沟通房地产咨询机构2目 录一、沈阳房地产市场态势与项目周边环境分析38二、项目 SWOT 分析911三、项目产品及目标消费群定位1214四、项目包装策略15五、项目品牌塑造1619六、项目的推广与营销2026七、项目推广投入预算27283一、沈阳房地产市场态势与项目周边环境分析1.水涨船高，沈城房市先行振兴在国家振兴东北老工业基地的政策影响下，沈阳作为东北区域中心城市，迅速成为国内外投资者关注的焦点，吸引了大量投资涌入，有力拉动沈阳市经济发展。今年上半年，沈阳市社会消费品零售总额达到 401.7 亿元，同比增长 12.7%，居东北地区四个副省级城市之首，充分说

2、明沈阳人的钱袋开始充实，投资和消费在共同拉动城市经济的增长。在人们收入提高的同时，社会消费需求不断扩大，房价也自然稳步上升，2004 年 16 月，沈阳市房价上涨 12.8%。尽管沈阳今年有大批新楼盘上市，但政府部门统计显示，现房存量却不升反降。首先，每年 35 万的拆迁户和数万来沈长期工作的外来人员形成了低价房市场的庞大消费群；同时，经济的快速发展提供了众多机会，使新的财富阶层不断扩大，人们改善住房条件的要求保证中大户型的大盘商品住宅长期有人埋单。4所以，经济的长期利好远景使沈阳的开发商充满信心，沈阳市政府也自信的喊出”至少繁荣五年 ”。2.项目地段特征 拥有丰富中低价商品住宅消费人群“华瑞

3、家园”项目地处沈阳浑南新区边缘，北临浑南大学城(包括沈阳建筑大学、沈阳理工大学、沈阳电大等) ，西临魁北克寒带工业园，且附近有大量高新技术企业( 如沈乐满电器、沈阳芯源等著名企业)。项目所处桑林及周边农村地区居民由于近年有大量土地被征用，同时多数人开始进城工作，人均收入迅速增长。商品住宅还有较大需求空间。 周边自然环境优越本项目地处沈阳市城郊与农村相接地带，绿化率高，项目小区整体被广阔的田野环抱，空气清新。同时，由于远离市区，没有噪音污染，堪称世外清居。 浑南经济高速发展，项目升值潜力巨大沈阳作为东北区域经济中心的地位被愈来愈多的人士所认同，而浑南新区作为沈阳的高新产业中心和南段中央商务区，正

4、在从火热的开发建设阶段进入繁荣发展阶段。本项目周边地区将成为浑南新区少有的低价住宅区，项目有较大升值空间。3.本项目周边配套环境现状不够成熟5 项目周围中小学教育、医疗配套建设不发达； 周围娱乐、餐饮、文化配套设施缺乏； 项目附近无进入市区公交车辆，交通不够便利。4.周边可比项目情况项目名称 项目地址 楼型特征 绿化率 交通环境 起价位 备注银塔馨苑 东陵区白塔街 98 号多层 35% 333/334 路公交车1680 元/ 位于沈阳南部副城白塔镇中心龙盛家园 白塔镇中心 多层 333 路公交车 1680 元/盛天家苑 外环南,机场高速西多层 临机场高速公路1780 元/6香格蔚蓝 桑林 To

5、wnhouse 40% 临沈丹公路 3500(均价) 联排别墅后林新村 桑林 多层 临沈丹公路 1280 元/ 分户供暖,24 小时保安5.项目近期利好 近日，沈阳市政府招商考察团多次远赴浙江、福建等东南沿海经济发达省市和香港特别行政区进行新项目招商推介活动，取得了丰硕成果。同时，浑南新区有 10 余个新项目引资成功，为新区进一步发展增加了动力，也为浑南新区房地产市场的进一步繁荣拓展了新空间。 沈阳市政府已确定将本项目地段建设成东南副城新区的大型环保绿色居住区之一。 沈丹公路将在一年半时间内完成改造工作。改造后，路面宽度将达到 56 米，并附 50 米绿化带。 桃仙机场二次扩建即将完成，航运中

6、心作用将大大加强。 短时间内，沈阳市政府将开通一条自桃仙机场至市区的大公交新线。 日前，浑南新区管委会出资 30 万元免费为失地农民和下岗职工进行就业技能培训，迈出引导失地受益农民进一步致富的第一步。76.项目远期利好 通过举办辽宁中部城市政协论坛、市长论坛以及经济、文化领域的全面合作，以沈阳为中心的辽宁中部城市群的融合加速，一方面将加强沈阳作为中心城市的 CBD 服务作用，加快城市经济发展；另一方面也使城市居住功能向周边附城转移，促进附城区商品住宅开发和价格上涨。 同时，近日我国派出的由 300 位企业代表和投资者组成的考察团赴朝鲜民主主义人民共和国考察并洽谈投资事宜，并有开发商获得朝鲜首都

7、平壤第一百货长达 30 年的经营权，表明朝鲜国家开放步伐开始加快，从长期来看，本项目临近的沈丹公路、机场沈本至丹东高速公路的商业价值将明显提升，导致本项目的进一步升值。二、项目 SWOT 分析81.强势(Strengths) 本项目附近城镇居民收入不断提高，附近多个中低价楼盘销售顺利，后林新村项目和枫林家园项目的成功售罄说明此类产品还存在一定需求； 新项目附近新盘较少，上市后产品销售不存在太多竞争； 新项目自然人居环境优越； 项目地处浑南新区边缘，新区的发展繁荣将带动项目周围地区的城市化进程； 新项目存在较好的升值预期和较大升值空间。 项目临近沈阳浑南大学城，大学的进一步扩招，导致其不断壮大师

8、资力量。据悉各大学每年毕业生留校人数都在增加，其中不乏外市人士；同时，大学生校外租房日益盛行，将活跃本项目周边房地产一、二、三级市场； 项目周边高新企业员工趋向年轻化、外来化、知识化，本项目低价、清净、优美且近距优势对他们有很大吸引力； 绿化率 36%，容积率 1.4。2.项目弱势(Weakness) 项目中小学教育、医疗、餐饮、娱乐等配套设施不够完善； 项目远离市区且附近暂时无完善的公交系统，交通不够便利； 本项目所处地段现时楼价、开发利润率都较低；9 项目周边由于多种环境限制，宣传工具较少，项目的推广有一定难度； 项目周边大盘品牌项目较少，缺乏购房人气，不受市内消费群关注。3.机会(Opp

9、ortunities) 随着浑南新区大量新项目的投入运营，将产生新一批征地受益者即暴富阶层； 由于“三农”政策的深入实践，项目周围居民的收入将继续整体上升，产生新的购房需求； 据统计，在沈阳市城区 700 余万人口中，有 200 多万离退休职工，同时，中国社会老龄化日益严重，在一定程度上产生对老年公寓式住宅的需求。4.威胁(Threats) 同样处于浑南新区边缘位置的白塔镇项目开发频繁，且产品定位及价位与本项目接近； 沈阳市房价受宏观金融环境限制，上涨速度出现减缓迹象； 项目附近居民受传统消费观念影响，信贷消费不够积极。10三.项目产品及目标消费群定位1.项目产品总体定位颇具庄园气息的低价、现代、休闲住宅小区2.主题形象定位大学城南绿洲风情小镇注： “大学城南”即阐述项目地处沈阳市南部及浑南新区边缘的区位特征，标注地段潜在价值； “绿洲风情小镇”对外说明本项目为业主提供一个远离喧嚣、空气清新、景色宜人的纯生态自然空间；同时，项目配套娱乐、健身设施完善。3.项目目标消费群定位 项目周边富裕起来的城镇及农村人口； 项目周边及浑南新区的个体业主；