房地产行业研究.pdf

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1、 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准。谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准。1/62009/07/13 最近最近 52 周股价表现周股价表现 分 析 师 鱼晋华鱼晋华 0755-8249 2232 胡栋亮胡栋亮 0755-8208 0004 -60%-40%-20%0%20%40%60%80%Jul-08Aug-08Sep-08Oct-08Dec-08Jan-09Feb-09Mar-09Apr-09Jun-09Jul-09房地产上证指数行业研究 行业研究 跟踪报告 跟踪报告 房地产 房地产?近日国家统计局公布了今年 1-6 月全国房地产市场运行数据。?单月销售面积和金

2、额继续创出新高。单月销售面积和金额继续创出新高。6 月份，全国楼市回暖持续，单月商品房销售面积和销售金额继续创出历史新高（剔除每年 12 月峰值数据），环比分别增长 36%和 30%。房价也继续上涨，6 月份全国 70 个大中城市房屋销售价格环比上涨 0.8%，涨幅比 5 月份扩大 0.2 个百分点。其中新建住宅销售价格环比涨幅也为 0.8%。?开发商资金流入继续加快。开发商资金流入继续加快。房地产开发企业本年资金来源同比增长23.6%，其中，国内贷款增长 32.6%，定金及预收款增长 27.7%，国内贷款和定金及预收款还是开发商资金来源增速上升的主要原因。?企业投资意愿继续提升。企业投资意愿

3、继续提升。1-6 月，全国完成房地产开发投资 14505 亿元，同比增长 9.9%，增速比 1-5 月提高了 3.1 个百分点。自年初触底以来，房地产开发投资完成额累计增速连续第 4 个月出现回升。?新开工面积环比大幅增长。新开工面积环比大幅增长。1-6 月，全国房地产开发企业完成土地购置面积 13644 万平米，同比下降 26.5%，但降幅比 1-5 月收窄 2.1 个百分点。房屋新开工面积 4.79 亿平米，同比下降 10.4%，降幅比 1-5 月缩小 5.8个百分点。就单月新开工面积而言，环比增长了 54.43%，同比增长11.93%。这一增幅远超市场预期，显示楼市的回暖已明显开始带动投

4、资和新开工的增长，房地产的率先复苏对经济的拉动将日益显现。?新开工领先指数显示新开面积将继续上升。新开工领先指数显示新开面积将继续上升。6 月份，联合证券新开工领先指数继续上扬，同时新开工同步指数也开始出现明显反转。我们预计未来几个月新开工面积速度有望继续加快，考虑到建筑周期因素，新开工形成的供给增加将会在四季度体现，从而将缓解当前市场由于库存的快速消耗而导致的供给不足的矛盾。也将削弱房价上升的动力，从而利于保护当前楼市的复苏不至于过快进入泡沫化阶段。行业评级行业评级 增持/维持评级增持/维持评级 相关研究相关研究 楼市回暖，带动房地产投资上升20090611 冲击将较为有限-对深圳部分农民房

5、将可确权的点评200905 利润增速或已触底-年报及一季报分析200905 将改变的还有房价预期-住房投资资本金比例下调点评200904 关注库存出清周期变动200903 为房企资金松绑-粤 15 条点评200903 穿越周期的迷雾200902 等待预期兑现200812 降息与三重博弈200811 息差扩大利于房贷新政执行200810 政策转向楼市亦有望转向200810 银根若持续放松，行业将受益 200809 新开工面积环比大幅上升 新开工面积环比大幅上升 1-6 月全国房地产市场运行数据点评1-6 月全国房地产市场运行数据点评 行业研究-房地产 090713：新开工面积环比大幅上升-1-6

6、 月全国房地产市场运行数据点评（增持）.doc Jul-2009 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准。2/6 近日国家统计局公布了今年 1-6 月全国房地产市场运行数据。单月销售面积和金额继续创出新高单月销售面积和金额继续创出新高 继 5 月份创历史新高后（剔除每年 12 月统计峰值），6 月份，全国商品房销售面积和销售金额继续大幅上升，单月销售数据分别达到9500万平米和4411亿，环比增幅分别为 36%和 30%。09 年 1-6 月份全国商品房销售面积和金额的累计同比增速也分别达到了 32%和 53%，其中销售面积累计增速接近 07 年高位水平，由于房价的上涨，销售金额累计

7、增速已超过了 07 年峰值水平。6 月份，全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 0.2%，环比上涨 0.8%，涨幅比 5 月份扩大 0.2 个百分点，房价上涨速度有所加快。其中新建住宅销售价格同比下降 0.6%，环比上涨 0.8%。图图 1、全国单月销售面积和单月销售金额继续创出新高、全国单月销售面积和单月销售金额继续创出新高 亿平米%-40-200204060801001200.0 0.1 0.2 0.3 0.4 0.5 0.6 0.7 0.8 0.9 1.0 Feb-00Aug-00Feb-01Aug-01Feb-02Aug-02Feb-03Aug-03Feb-04Aug-04Feb

8、-05Aug-05Feb-06Aug-06Feb-07Aug-07Feb-08Aug-08Feb-09商品房销售面积（月）累计增速亿元%-40-200204060801001201401600 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000 Feb-00Aug-00Feb-01Aug-01Feb-02Aug-02Feb-03Aug-03Feb-04Aug-04Feb-05Aug-05Feb-06Aug-06Feb-07Aug-07Feb-08Aug-08Feb-09商品房销售金额（月）累计增速数据来源：国家统计局，联合证券研究所 注：剔除每年

9、12 月统计峰值和 05 年 8 月数据（统计口径改变）数据来源：国家统计局，联合证券研究所 注：剔除每年 12 月统计峰值和 05 年 8 月数据（统计口径改变）住宅表现依旧抢眼住宅表现依旧抢眼 1-6 月，全国商品房销售面积 34109 万平米，同比增长 31.7%。其中商品住宅销售面积增长 33.4%；办公楼销售面积增长 7.6%；商业营业用房销售面积增长 16.4%。住宅市场表现依旧抢眼，销售面积累计增速比 1-5 月提高 6.2 个百分点；办公楼市场也开始明显回暖，销售面积累计增速年内首次出现正增长；不过商业营业用房销售面积累计增速相比 1-5 月有所下降，降幅为 1.9 个百分点。

10、1-6 月，商品房销售额 15800 亿元，同比增长 53.0%。其中，商品住宅销售额增长 57.1%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长 19.9%和 30.2%。开发商资金流入继续加快开发商资金流入继续加快 1-6 月，开发商资金流入继续加快，房地产开发企业本年资金来源同比增长23.6%，增速比 1-5 月增加 7.5 个百分点，其中，国内贷款增长 32.6%，定金及预收款增长 27.7%，增速比 1-5 月分别增加 16.9 个百分点和 10.5 个百分点。除了国内贷款和定金及预收款，利用外资和自筹资金的同比增速相比 1-5 月均出现不同程度的下降，可以看出，资金流入加快的主要贡献还是在

11、于楼市的回暖和宽 行业研究-房地产 090713：新开工面积环比大幅上升-1-6 月全国房地产市场运行数据点评（增持）.doc Jul-2009 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准。3/6 松信贷政策的支持。图图 2、开发商资金流入增速继续加快、开发商资金流入增速继续加快%-40-20020406080100Feb-01Aug-01Feb-02Aug-02Feb-03Aug-03Feb-04Aug-04Feb-05Aug-05Feb-06Aug-06Feb-07Aug-07Feb-08Aug-08Feb-09资金来源合计国内贷款定金及预收款 数据来源：国家统计局，联合证券研究所

12、新开工面积环比大幅上升新开工面积环比大幅上升 开发商投资意愿继续提升开发商投资意愿继续提升 随着开发商资金的进一步充裕，企业投资意愿也继续提升。1-6 月，全国完成房地产开发投资 14505 亿元，同比增长 9.9%，增速比 1-5 月提高了 3.1 个百分点。自年初触底以来，房地产开发投资完成额累计增速连续第 4 个月出现回升。图图 3、企业投资意愿继续提升、企业投资意愿继续提升 完成投资额同比增速%0102030405060Feb-01Aug-01Feb-02Aug-02Feb-03Aug-03Feb-04Aug-04Feb-05Aug-05Feb-06Aug-06Feb-07Aug-07

13、Feb-08Aug-08Feb-09 数据来源：国家统计局，联合证券研究所 单月新开工面积创历史新高单月新开工面积创历史新高 随着去库存的结束，开发商购置土地和新开工投入明显加快。1-6 月，全国房地产开发企业完成土地购置面积 13644 万平米，同比下降 26.5%，但降幅比1-5 月收窄 2.1 个百分点。房屋新开工面积 4.79 亿平米，同比下降 10.4%，降幅比 1-5 月缩小 5.8 个百分点。行业研究-房地产 090713：新开工面积环比大幅上升-1-6 月全国房地产市场运行数据点评（增持）.doc Jul-2009 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准。4/6 就单

14、月新开工面积而言，环比增长了 54.43%，同比增长 11.93%。这一增幅远超市场预期，显示楼市的回暖已明显开始带动投资和新开工的增长，房地产的率先复苏对经济的拉动将日益显现。图图 4、单月新开工面积创历史新高、单月新开工面积创历史新高 亿平米0.0 0.2 0.4 0.6 0.8 1.0 1.2 1.4 May-01Nov-01May-02Nov-02May-03Nov-03May-04Nov-04May-05Nov-05May-06Nov-06May-07Nov-07May-08Nov-08May-09购置土地面积（月）新开工面积（月）数据来源：国家统计局，联合证券研究所 注：剔除掉 2

15、 月和 12 月数据 新开工领先指数显示新开面积将继续上升新开工领先指数显示新开面积将继续上升 6 月份，联合证券新开工领先指数继续上扬，同时新开工同步指数也开始出现明显反转。我们预计未来几个月新开工面积速度有望继续加快，考虑到建筑周期因素，新开工形成的供给增加将会在四季度体现，从而将缓解当前市场由于库存的快速消耗而导致的供给不足的矛盾。也将削弱房价上升的动力，从而利于保护当前楼市的复苏不至于过快进入泡沫化阶段。图图 5、新开工领先指数显示新开面积将继续上升、新开工领先指数显示新开面积将继续上升 6065707580859095100105110Dec-02Jun-03Dec-03Jun-04

16、Dec-04Jun-05Dec-05Jun-06Dec-06Jun-07Dec-07Jun-08Dec-08Jun-09新开工领先指数新开工同步指数 数据来源：联合证券研究所 行业研究-房地产 090713：新开工面积环比大幅上升-1-6 月全国房地产市场运行数据点评（增持）.doc Jul-2009 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准。5/6 施工面积增速止跌回升施工面积增速止跌回升 1-6月，全国房地产开发企业房屋施工面积23.97亿平方米，同比增长12.7%，增幅比 1-5 月提高 1.0 个百分点。这是施工面积增速自 08 年 3 月以来首次出现回升，房屋新开工速度的加快

17、是施工面积止跌回升的主要原因。图图 6、施工面积增速回升、施工面积增速回升%-40-2002040608010012005101520253035404550Feb-01Aug-01Feb-02Aug-02Feb-03Aug-03Feb-04Aug-04Feb-05Aug-05Feb-06Aug-06Feb-07Aug-07Feb-08Aug-08Feb-09施工面积同比增速销售面积同比增速（右轴）数据来源：国家统计局，联合证券研究所 联合证券股票评级标准 联合证券股票评级标准 增 持 未来 6 个月内股价超越大盘 10%以上 中 性 未来 6 个月内股价相对大盘波动在-10%至 10%间 减

18、 持 未来 6 个月内股价相对大盘下跌 10%以上 联合证券行业评级标准 联合证券行业评级标准 增 持 行业股票指数超越大盘 中 性 行业股票指数基本与大盘持平 减 持 行业股票指数明显弱于大盘 深 圳 深 圳 深圳罗湖深南东路 5047 号深圳发展银行大厦 10 层 邮政编码：518001 TEL:(86-755)8249 3870 FAX:(86-755)8249 2062 E-MAIL: 上 海 上 海 上海浦东银城中路 68 号时代金融中心 17 层 邮政编码：200120 TEL:(86-21)5010 6028 FAX:(86-21)6849 8501 E-MAIL: 免责申明 免

19、责申明 本研究报告仅供联合证券有限责任公司（以下简称“联合证券”）客户内部交流使用。本报告是基于我们认为可靠且已公开的信息，我们力求但不保证这些信息的准确性和完整性，也不保证文中观点或陈述不会发生任何变更。我们会适时更新我们的研究，但可能会因某些规定而无法做到。本报告所载信息均为个人观点，并不构成所涉及证券的个人投资建议，也未考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需求。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况。本文中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的收入可能会波动。某些交易，包括牵涉期货、期权及其它衍生工具的交易，有很大的风险，可能并不适合所有投资者。联合证券是一家覆盖证券经纪、投资银行、投资管理和证券咨询等多项业务的全国性综合类证券公司。我公司可能会持有报告中提及公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问或金融产品等相关服务。我们的研究报告主要以电子版形式分发，间或也会辅以印刷品形式分发。我们向所有客户同时分发电子版研究报告。版权所有版权所有 2009 年年 联合证券有限责任公司研究所联合证券有限责任公司研究所 未经书面授权，本研究报告的任何部分均不得以任何形式复制、转发或公开传播。如欲引用或转载本文内容，务必联络联合证券研究所客户服务部，并需注明出处为联合证券研究所，且不得对本文进行有悖原意的引用和删改。