房地产行业分析.pdf

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1、-从房地产行情上看，房地产开发投资增速依然强劲，调控政策方向难改：1）投资首现下降，但依然保持在高位；2）土地购置仍然快速增长；3）短期内放松现有调控政策的基础并不存在。在房地产销售上，销售额与销售面积增速整体上平稳回落，显示供求关系正在逆转：1）销售额与销售面积同比增速之差已从年初高点不断缩小 23 个百分点，显示价格回调的压力不断增大；2）与住宅销售相比，办公楼与商用营用房销售情况更为乐观；3）与东部相比，中、西部地区的销售增速下调趋势更为平缓。以上三点意味着，房地产市场的供求关系正在发生着总量性与结构性的变化。从房地产国家政策上看：1）房地产调控政策进入效果观察期，短期内放松现有调控政策

2、的基础并不存在，同时中央和地方政府进一步出台更严厉政策的可能性则取决于房价的走势；2）本轮房地产调控的根本目标在于将房地产市场的投资性需求主导转变为消费需求主导，在实现这一目标之前，调控政策难以退出3）下一步调控政策落实的重点将集中在扩大土地供给和土地有效利用，一方面通过扩大计划供给量降低地价上涨的预期，另一方面通过打击土地囤积和土地增值税的清理挤出土地存量。房地产企业资金来源发生结构性变化，预示资金压力日趋紧*：1）国内贷款占比已由年初的 24%下降到目前的 19%；自筹资金占比为 37%，较年初提高两个百分点；定金及预收款占比为 24%，较年初提高 1 个百分点。2）国内贷款占比的持续下降

3、、自筹资金和定金及预收款占比的持续上升，企业资金压力日益明显；3）随着成交量的持续萎缩，预收款将进一步减少，加之目前资本市场再融资难度不断加大及银行授信额度的控制，未来房地产企业的资金链条将更加紧*。.z.-偿债能力分析偿债能力分析20062006年年20072007年年20082008年年20092009年年20102010 年年20112011 年年流动比率速动比率现金比率现金流量比率资产负债率权益乘数产权比率偿债保障比率利息保障倍数1.981.972.342.251.892.000.680.480.610.620.680.570.580.680.450.620.640.56-0.33-0

4、.27-0.130.120.02-0.2089.69%89.05%89.90%87.59%100.50%103.21%2.682.42.642.662.622.891.571.481.621.621.571.87-5.65-21.45-0.639.8-167.244.346.9278.99280.79-72.221.314.02流动比率和速动比率是衡量行业短期偿债能力的一个重要财务指标，这个比率越高，说明行业偿还流动负债的能力越强，流动负债得到偿还的保障越大。但是，过高的流动比率和速动比率也并非好现象，因为比率过高，可能是行业滞留在流动资产上的资金过多，如果为能有效利用，可能会影响行业的盈利能

5、力。从上面表格来看，房地产行业的流动比率和速动比率有些偏高，但比较平稳。房地产行业的整体偿债能力比较良好。现金流量比率可以反映行业的直接偿付能力，使用这一比率时，需要考虑未来一个会计年度影响经营活动的现金流量变动的因素。从图表中行业的直接偿付能力较差。营运能力营运能力20062006年年20072007年年20082008年年20092009年年20102010 年年20112011 年年应收账款周转率存货周转率固定资产周转率总资产周转率56.490.8716.690.7267.311.1911.810.4542.27133.841.2915.374.571.0919.660.4397.781

6、.1325.170.44110.591.116.90.44存货周转率反映行业存货的变现速度，衡量行业的销售能力及存货是否过量。总资产周转率是行业销售收入与资产平均总额的比率。从这个两个角度来分析，房地产行业的营运能力良好。盈利能力盈利能力资产息税前利润率资产利润率资产净利率股东权益报酬率销售毛利率20062006年年20072007年年20082008年年20092009年年20102010 年年20112011 年年5.04%4.87%3.23%5.78%5.87%4.46%4.51%4.32%3.83%4.70%4.47%3.62%4.60%4.31%3.15%8.43%25.34%4.2

7、3%4.03%3.44%8.82%35.66%9.50%10.76%9.30%8.96%29.07%28.07%31.72%30.95%.z.-销售净利率10.44%13.23%17.15%14.06%11.75%14.06%股东权益报酬率是评价行业盈利能力的一个重要财务比率，它反映了行业股东获取投资报酬的高低。销售净利率说明了行业净利润占营业收入的比例，可以评价企业通过销售赚取利润的能力。房地产行业的盈利能力不是特别的好。增长能力增长能力成本费用率销售增长率资产增长率股权资本增长率利润增长率20062006年年20072007年年20082008年年20092009年年20102010 年年

8、20112011 年年12.05%16.78%20.55%16.72%5.00%32.31%21.48%45.98%3.00%50.24%55.11%21.04%3.00%50.06%37.35%12.55%3.00%25.68%8.00%35.39%12.97%25.43%7.86%22.98%10.67%16.73%7.64%17.41%10.22%18.54%利润增长率反映了行业盈利能力的变化，该比率越高，说明企业的成长性越好，发展能力越强。房地产行业的增长能力幅度变化较大，不稳定。20062006 年年0.1220072007 年年0.0320082008 年年2.720092009

9、年年0.1120102010 年年0.0420112011 年年0.16杜邦分析杜邦分析从杜邦分析系统可以看出，行业的盈利能力涉及生产经营活动的方方面面，股东权益报酬率与行业的资本结构、销售规模、成本水平、资产管理等因素密切相关，只有协调好系统内部各个因素之间的关系，才能使股东权益报酬率得到提高，从而实现行业股东财富最大化的理财目标。通过整体分析得知，2008 年下半年至 2009 年上半年这一时期正是中国房地产销售价格最为低迷的一段时期。换个角度，我们可以认为正是潜在供应远远大于实际需求，即供大于求造成了价格下跌。基于以上逻辑，我们定义了一个新名词供销差（供销差=实际需求-潜在供应=销售面积

10、-滞后 1.5 年的新开工面积），用它来反映市场供过于求的程度。房地产企业应当未雨绸缪，提前做好应对房价下跌的善后对策。在资金充足的前提下，应当抓住行业调整机会，加快并购、土地储备和扩*。如果资金紧*的话，应当降价促销、加速出货，合作开发，减缓开工，甚至停工。此外，应当奋力参与保障房建设，尤其是位置较佳地块和资金受限的开发商。.z.-综上所述，房地产行业国家政策对房地产行业的影响十分巨大，当前的形势依然比较低靡，实现房地产业的良性发展是最终目标。但是，并不能证实房地产市场形势一片大好，主要还是影响市场趋势变化的因素逐年增多，不确定、不明确的因素还很多，不同区域、不同市场、不同季节都会有不同的特征和规律，不仅存在市场环境、心理的影响，而且因土地价格的波动引发的房地产价格的异常也对市场出现的震荡有较大影响，中国房地产市场的趋势将随着国家经济的整体复苏，在保增长和防通胀的相互作用影响下，保持高位震荡，结构性行情仍是市场发展的主要特征。.z.