中国行业分析报告---房地产.pdf

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1、 新中经通新中经通 出版物出版物 建筑房地产 北京新中经通投资咨询有限公司 New Chintoz 中国行业分析报告中国行业分析报告 季度季度（2006年二季度）始于一九九九年四季度始于一九九九年四季度 建筑房地产行业季度报告 2006年第2季度 第 1 页 共 71 页 报告摘要 1-5 月份我国城镇固定资产投资 25443 亿元，增长 30.3%。其中，房地产开发完成投资 5658 亿元，增长 21.8%。而1-4月份，城镇固定资产投资18006亿元，比2005年同期增长29.6%。房地产开发完成投资 4131 亿元，增长 21.3%。继近年来在公共建筑的节能中取得较好成果之后，广州 20

2、06 年全面启动建筑节能计划，其中一个重要举措就是实行新建筑的统一节能标识，将节能的概念全面推广到住宅建筑中去，让节能的概念深入民心。有关方面更明确提出了确保到 2010 年全部新建建筑节能达到 50%。初步估算，未来4 年广州将可节省 15.9 亿度电。6 月 14 日，中国人民银行向商业银行发行 1000 亿元定向票据，目标直指建行和农行等在 5 月份贷款增量过高的银行。市场还在消化上述消息时，央行又于6月16日晚间宣布自7月5日起上调存款准备金率0.5个百分点。一位国有商业银行人士明确表示，银监会的窗口指导要求商业银行在下半年谨慎放贷，加上定向票据发行和存款准备金利率的提高，商业银行可贷

3、资金相对变少，照目前这种形势来看，上半年没有贷到款的开发商，下半年将很难贷到款。全国房地产企业景气指数从 2005 年第二季度开始，有小幅的下跌。下跌持续了两个季度，从 2005 年最后一个季度又开始回升。一季度，全国房地产业景气指数为 133 点，比 2005 年四季度大幅提高了 5.4 点。二季度，仍旧保持了回升趋势，但是回升幅度有所减缓。北京新中经通投资咨询有限公司 中国行业分析报告 第 2 页 共 71 页 建筑房地产行业季度报告 2006年第2季度 第 3 页 共 71 页 简要目录 报告摘要报告摘要.1 简要目录简要目录.3 第一章第一章 行业季度综述行业季度综述.5 第一节 经济

4、指标分析.6 第二节 行业结构分析.9 第三节 重点企业动态分析.12 第四节 重点地区动态分析.13 第五节 进出口贸易分析.19 第六节 行业国际发展情况.22 第二章第二章 行业热点、主要问题及对策行业热点、主要问题及对策.24 第一节 行业政策热点.25 第二节 技术动态分析.29 第三节 行业市场热点.31 第三章第三章 行业发展趋势行业发展趋势.37 第一节 整体发展趋势.38 第二节 产品发展趋势分析.41 第三节 市场供需形势分析.43 第四节 价格走势分析.45 第四章第四章 行业投资价值分析行业投资价值分析.48 第一节 行业投资环境分析.49 第二节 行业投资策略.51

5、第三节 行业投资机会.56 第四节 重点投资项目分析.60 第五章第五章 行业统计数据行业统计数据.62 第一节 行业运行数据.63 第二节 行业产品数据.65 内容索引内容索引.66 图表索引图表索引.70 表格索引.70 北京新中经通投资咨询有限公司 中国行业分析报告 第 4 页 共 71 页 建筑房地产行业季度报告 2006年第2季度 第 5 页 共 71 页 第一章 行业季度综述 北京新中经通投资咨询有限公司 中国行业分析报告 第 6 页 共 71 页 第一节 经济指标分析 一、我国人均住宅建筑面积升至 26.11 平方米 2005 年我国城镇住房建设继续较快发展，人均住宅建筑面积升至

6、 26.11 平方米，户均住宅建筑面积升至 83.2 平方米，住宅私有率更是高达 81.62%。至 2005 年底，我国城镇房屋建筑面积 164.51 亿平方米，其中住宅建筑面积 107.69 亿平方米，占房屋建筑面积的比重为65.46%。从地区来看，东部地区城镇住宅建筑面积为 53.67 亿平方米，中部地区为 30.33 亿平方米，西部地区为 23.69 亿平方米。2005 年我国城镇人均住宅建筑面积则达 26.11 平方米，其中东部地区为 28 平方米、中部地区为 23.9 平方米、西部地区为 25.24 平方米。城镇人均住宅建筑面积排名前三的省市分别为浙江（34.80 平方米）、上海（3

7、3.07 平方米）、北京（32.86平方米）。2006 年前 5 个月经济适用房投资占房地产开发投资的比重仅为 2.6%，比 2005 年同期下降 0.5 个百分点。同期包括经济适用房在内的所有商品住宅投资占房地产开发投资的比重为68.8%，比 2005 年同期上升了 2 个百分点。结论：在部分地区房价快速上涨的同时，尽管国家宏观调控多次提到调整住房结构，不少地方政府也多次作出增加经济适用房建设的承诺，但形势不容乐观。二、建筑行业有望保持 15-20%增长速度 全社会固定资产投资增长率连续三年突破 20，2005 年达到 25.7%。预计政府后续出台宏观调控措施的可能性很大，固定资产投资增幅将

8、回落到 15-20%。由于竞争加剧，建筑行业虽然收入增长较快但盈利能力下滑；而建筑企业景气指数和建筑企业家信心指数仍然维持高位。综合上述两个因素，预期建筑行业在 06-07 年有望保持 15-20%的增长速度。从建筑上市公司表现来看，其收入增长速度慢于建筑行业，而盈利能力高于行业水平。一方面由于建筑业许多龙头公司还没有上市，现有建筑上市公司代表性不强；另一方面是在宏观调控背景下，建筑上市公司选择比较谨慎的接单政策，保证较高盈利水平。绿色建筑和铁路大投资有望成为建筑投资主题。建筑房地产行业季度报告 2006年第2季度 第 7 页 共 71 页 三、中国住房情况公布东部地区京沪人均建筑面积大 20

9、05 年，在国家宏观政策的指导下，城镇住房建设持续较快发展，城镇居民居住条件进一步改善。（一）城镇房屋基本情况 2005 年底，全国城镇房屋建筑面积 164.51 亿平方米，其中住宅建筑面积 107.69 亿平方米，占房屋建筑面积的比重为65.46%。东部地区房屋建筑面积 83.8 亿平方米，中部地区 45.22亿平方米，西部地区 35.48 亿平方米，分别占全国城镇房屋建筑面积的 50.94%、27.49%和 21.57%。东部地区城镇住宅建筑面积 53.67 亿平方米，中部地区 30.33 亿平方米，西部地区 23.69亿平方米，分别占全国城镇住宅建筑面积的 49.84%、28.16%和2

10、2%。（二）城镇居民住房水平 全国城镇人均住宅建筑面积 26.11 平方米，其中东部地区28 平方米，中部地区 23.9 平方米，西部地区 25.24 平方米。全国城镇户均住宅建筑面积 83.2 平方米，户均成套住宅套数 0.85 套。东部地区户均住宅建筑面积 85.32 平方米，中部地区 77.96 平方米，西部地区 85.75 平方米，户均成套住宅套数分别为 0.89 套、0.79 套和 0.83 套。表1.2005 年各地区城镇人均住宅建筑面积情况（单位：平方米）序号 地区 面积 地区 面积 地区 面积 1 东部地区 28.00 中部地区 23.90 西部地区 25.24 2 北京 32

11、.86 内蒙古 22.96 天津 24.97 3 山西 24.79 广西 25.23 河北 26.04 4 吉林 22.46 重庆 30.68 辽宁 21.96 5 黑龙江 22.03 四川 27.48 上海 33.07 6 安徽 22.56 贵州 20.40 江苏 27.95 7 江西 25.58 云南 28.59 浙江 34.80 8 河南 23.40 西藏 20.86 福建 32.28 9 湖北 24.99 陕西 23.40 山东 26.47 10 湖南 26.00 广东 26.46 青海 22.00 11 甘肃 23.28 宁夏 23.90 新疆 22.22 12 海南 24.18 （

12、三）城镇成套住宅情况 全国城镇成套住宅建筑面积 86.84 亿平方米，住宅成套率为 80.64%。东部地区成套住宅建筑面积 44.32 亿平方米，中部北京新中经通投资咨询有限公司 中国行业分析报告 第 8 页 共 71 页 地区 23.95 亿平方米，西部地区 18.57 亿平方米，住宅成套率分别为 82.58%、78.97%和 78.38%。四、城镇私有住宅情况 全国城镇私有住宅建筑面积 87.9 亿平方米，住宅私有率为81.62%。东部地区私有住宅 44.32 亿平方米，中部地区 24.17亿平方米，西部地区 19.41 亿平方米，住宅私有率分别为82.58%、79.69%和 81.93%

13、。四、二季度全国房地产企业景气指数回升 二季度，房地产企业景气指数为 135.0 点，比一季度提高2.0 点。全国房地产企业景气指数从 2005 年第二季度开始，有小幅的下跌。下跌持续了两个季度，从 2005 年最后一个季度又开始回升。06 年一季度，全国房地产业景气指数为 133 点，比 2005年四季度大幅提高了 5.4 点。二季度，仍旧保持了回升趋势，但是回升幅度有所减缓。2006 年一季度和二季度的前两个月，2005 年宏观调控的影响基本退去，楼市开始回暖，受此影响，房地产企业景气指数上涨较快。5 月底 6 月初，“国六条”出台，地产业迎来第二轮宏观调控。另外，二季度，全国企业景气指数

14、为 135.9，比一季度和2005 年同期分别提高 4.4 点和 4.2 点。五、前 5 个月全国房地产开发投资 5658 亿元 前 5 个月，全国房地产开发投资比前 4 个月略有上涨。说明在“国六条”出台之前的几个月，国内房地产投资开发又开始进入一个上升轨道。1-5 月份我国城镇固定资产投资 25443 亿元，增长 30.3%。其中，房地产开发完成投资 5658 亿元，增长 21.8%。而 1-4 月份，城镇固定资产投资 18006 亿元，比 2005 年同期增长 29.6%。房地产开发完成投资 4131 亿元，增长 21.3%。相比前 4 个月，2006 年 1-5 月的固定资产投资以及房

15、地产开发投资增幅都有小幅增长。从施工和新开工项目情况看，截止到 5 月底，城镇 50 万元以上施工项目累计 132669 个，同比增加 22285 个；施工项目计划总投资 151019 亿元，同比增长 26.9%；新开工项目 67419 个，同比增加 11146 个；新开工项目计划总投资 26293 亿元，同比增长 23.6%。建筑房地产行业季度报告 2006年第2季度 第 9 页 共 71 页 而截止到 4 月底，城镇 50 万元以上施工项目累计 109862个，同比增加 23212 个；施工项目计划总投资 139027 亿元，同比增长 29.2%。第二节 行业结构分析 一、商品房（一）全国

16、商品房售价涨势趋缓 1 至 5 月，全国商品房平均销售价格同比上涨 8.9%。而此前，国家统计局提供的信息是，前 4 个月上涨的幅度为 12.5%。这说明全国商品房平均销售价格涨势趋缓。前 5 个月，全国商品住宅平均销售价格上涨 11.3%，商业营业用房的销售价格上涨 4.1%；办公楼销售价格下降 4.6%。1至 4 月，这三项数据分别为上涨 13.6%、10.5%、2.5%。统计表明，5 月末，全国商品房空置面积为 10320 万平方米，同比增长 6.2%。其中，商品住宅空置面积为 5933 万平方米，下降 0.4%。1 至 5 月，全国累计完成住宅投资增长 21.8%，完成经济适用房投资下

17、降 16.7%。5 月份，反映房地产市场状况的“国房景气指数”为 101.83，与 4 月份基本持平，比 2005 年同月下降 3.28 点。（二）全国商品房空置 1.22 亿平米 5 月份，“国房景气指数”为 101.87，比 4 月份上升 0.26，比 2005 年同月回落 0.3。截止到 5 月底，全国商品房空置面积为 1.22 亿平方米，同比增长 17.8%。其中空置商品住宅 6700 多万平方米，增长 15.9%；房地产开发投资分类指数为 100.09，比 4 月份回落 0.04，比 2005 年同月回落 1.68；本年资金来源分类指数为 100.64，比 4 月份回落 2.17，比

18、 2005 年同月回落 0.78；土地开发面积分类指数为103.63，比 4 月份回落 1.04，比 2005 年同月上升 8.9；房屋施工面积分类指数为 104.8，比 4 月份回落 0.66，比 2005 年同月上升 1.24。此外，商品房空置面积分类指数为 97.04，比 4 月份上升 2.43，比 2005 年同月回落 6.73。结论：从国家统计局公布的国房景气指数，以及发改委和国家统计局联合发布 70 个大中城市房屋销售价格看，中国房地产业依然热度不减。北京新中经通投资咨询有限公司 中国行业分析报告 第 10 页 共 71 页 二、经济适用房 2006 年前 5 个月经济适用房投资占

19、房地产开发投资的比重仅为 2.6%，比 2005 年同期下降 0.5 个百分点。而同期包括经济适用房在内的所有商品住宅投资占房地产开发投资的比重为 68.8%，比 2005 年同期上升了 2 个百分点。数据显示，1 月到 5 月经济适用房完成投资 149 亿元，同比仅增长 3%；而同期商品住宅投资比 2005 年增长 25.4%。另据统计，2005 年全国城镇人均住宅建筑面积 26.11 平方米，其中东部地区 28 平方米，中部地区 23.9 平方米，西部地区 25.24 平方米。在部分地区房价快速上涨的同时，尽管国家宏观调控多次提到调整住房结构，不少地方政府也多次做出增加经济适用房建设的承诺

20、，但形势不容乐观。结论：在解决中低收入群体住房问题上，政府首先要调研确定这一群体的需求占总体购房需求的比例。经济适用房、廉租房和中低价位商品房的建设并不应仅仅追求绝对数字的增长，关键是增长的比例和幅度要合适。三、别墅 无疑“别墅土地停批”依然是宏观调控的一个重点，但对于开发商而言，更多的人士认为，调控总体上对别墅市场是利好消息。从收入和居住习惯来看，别墅和高端物业是台商、韩商置业的重点。五月份上海别墅成交量大概是 1100 多套，独栋在 450，联排在 670 左右。这个数值，比 2005 年同期已经上升了。同时调查显示，现在别墅限定的政策，会对别墅价格产生影响，40%的人说价格是靠供求关系来

21、决定的；30%的人说限地的政策会对价格产生影响，造成上涨；18%认为对价格影响不大。值得注意的是，新政以后，经济型别墅成交量、数量不断上升。这些联排别墅的主要客户是收入稳定的中产阶层。既能满足他们对别墅的向往，总价又容易被接受，因此经济型别墅将成为新政以后非常大的一个卖点、亮点。业内人士估计在2006、2007 到 2008 年，会持续下去。另外小户型独栋别墅也将被持续看好。四、建筑材料 石油、木材、铜 2006 年纷纷掀起涨价风。受原材料和运输动力等价格不断上升的影响，2006 年的家装建材市场也水涨船高，整体呈现出价格被抬高的局面。目前每个家庭的装修成本上涨幅度至少在 8%-10%左右。国

22、内最大的建材连锁商百安居表示，他们也已明显感受到原材料建筑房地产行业季度报告 2006年第2季度 第 11 页 共 71 页 涨价所带来的压力，目前正在以推出“家装易”分期付款、组合销售等多种促销方式，稳定商品价格，努力消化涨价成本，帮助消费者省钱。有家装需求的消费者如果现在到上海宜山路等家装市场走上一圈，就不难发现，家装建材商品 2006 年真的涨价了。以铜材价格为例，疯狂上涨了一年多后，2005 年还是 2 万多元钱一吨的铜，在 2006 年的 5 月 12 日竟然达到每吨 8230082600 元的巅峰价格。尽管随后又经历了一个月的价格回跌，但现在也涨到每吨 58500-58900 元，

23、比 2005 年的价格还是高出 200%。铜等有色金属及石油等上游产品价格翻番跳，增加了制造商的压力，以铜铝等金属材质为原料的家装生产商已经无奈涨价，于是建材产品出现一股涨价风。（一）油价拉高物流成本 此次涨价的建材产品中，电线的涨幅最大，卫浴产品次之。而其价格上涨一方面由于铜价上涨，另一方面则是受到原油价格上涨的冲击。作为电线另一主要原料的绝缘材料，由于是石油的附加产品，受石油涨价的影响，价格也出现上涨，只不过涨幅不是很大，约在 3%-5%，但它无疑也是涨价因素。此外，受铜价影响，卫浴行业出现大幅涨价。有数据显示，从 2006 年年初至今，以铜为主要材料的水龙头一共涨价 3 次，涨价幅度平均

24、达20%-30%，与2005年同期相比，涨价幅度更高达50%60%。（二）消费税提高地板价格 在实木地板开征消费税之前，由于受东南亚海啸等因素影响，地板材的进口量已经从 2005 年开始大量减少。同时，由于石油价格上涨，运费 2005 年以来也在涨价，这使得进口木材增加了大量成本，地板价格一直处于上升通道。但 2006 年 4 月开始增收的消费税，无疑又将地板价格再一次逼向高处。实木地板 4 月起按 5%税率征收消费税，由于企业难以在内部消化增加的成本，实木地板涨价的趋势也似乎很难避免。研究人员计算，现在实木地板的平均零售价约在 220 元左右，如果按照征收消费税 5%计算，一般家庭装修在实木

25、地板上的成本约整体增加了 500-1000 元。考虑到前期还有一些库存可以消化涨价成本，一些公司已经明确表示将价格上涨的时间表推迟。装修业内的人士透露，按照往年趋势，家装材料价格一般会在每年 5 月左右便宜一些，价格最高的时候其实是在 8 月以后，一直到 10 月。如果再考虑到目前原材料价格上涨的趋势，消费者还是应选择信誉好、资质高、有规模的建材销售商，利用商家推出的各种优惠机会，及早购买自己需要的家装商品。北京新中经通投资咨询有限公司 中国行业分析报告 第 12 页 共 71 页 第三节 重点企业动态分析 一、北京顺驰率先挑起中介费价格战 长期以来中介收费一直为 2.5%的坚冰有望就此被打破

26、。近日，京城知名的房地产经纪公司北京顺驰对外宣称，将原来2.5%的中介收费标准调整为 1.5%。2006 年二手房市场由于宏观政策的冲击，交易量同比涨幅回落明显，使得年初业界预测突破 10 万套大关的设想成为“不可能完成的任务”。在这种形势下，中介公司伺机而动，北京顺驰不但将原本由买方支付的 2.5%服务费收取标准调整为1.5%，而且向房主推出了“现金包销业务”，承诺将在短期内将房主所独家委托的房屋出售。二、金地集团增资 5 亿挺进广州房地产市场 总部设在深圳的地产大鳄金地集团，突然增资 5 亿元，挺进广州房地产市场。此举使得获得增资的广州市东凌房地产开发有限公司，成为金地集团众多控股子公司中

27、注册资本最多的公司。近日，金地集团公告称，公司 15 名董事全票通过了关于增加广州市东凌房地产开发有限公司注册资本的议案。东凌公司现有注册资本仅 500 万元，其中金地集团持股 80%，广东东凌集团持股 20%。为增强该项目公司自身的融资功能，金地集团董事会同意将该公司注册资本增加到 6.3 亿元，其中金地集团增加投资 5亿元，广东东凌集团增加投资 1.25 亿元，增资后，原股东双方持股比例不变。东凌公司主要开发广州增城项目，拥有 250.7 万平方米土地。2005 年初，金地集团通过与广东东凌集团合作开发的形式，买壳进入广州市场。2005 年，金地集团主营业务收入 25.75 亿元，同比下降

28、18.9%；但其主营业务成本的大降 29.38%，少数股东权益锐减，公司的净利润率明显提高，从 2004 年的 7.76%上升到 2005 年的 12.43%，净利润总额达 3.2 亿元，同比增长 30%。和万科一样，金地集团一直致力于全国性的战略扩张。2000年初进入北京市场、2002 年下半年进入上海市场、2003 年中期进入武汉市场；2005 年 2 月竞得天津津南区双港镇挂牌出让地块 566 亩，完成环渤海经济圈的重点城市布局；通过股权收购方式获取西安项目，开始了在西北的战略布局。建筑房地产行业季度报告 2006年第2季度 第 13 页 共 71 页 第四节 重点地区动态分析 一、北京

29、（一）北京房地产市场 2006 年呈现四大特点 2006年前四个月，北京市房地产市场呈现出投资增速回升，住宅投资大幅增长；新开工面积增长较快，住宅竣工面积减少；住宅市场销售旺盛，空置面积减少；住宅价格指数持续走高，涨幅稳定等四大特点。特点之一，房地产开发投资增速回升，住宅投资大幅增长。2006 年 14 月，北京市完成房地产开发投资 353.7 亿元，比上年同期增长 20.3%，增幅高于 2006 年一季度 7.2 个百分点，比上年同期提高 13.1 个百分点。其中，住宅投资大幅度增长。房地产开发投资中，住宅投资完成 187.7 亿元，比上年同期增长 39.6%，增幅高于 2006 年一季度

30、8.5 个百分点。特点之二，新开工面积增长较快，住宅竣工面积减少。1-4 月，北京市房地产开发企业完成土地开发面积 134.1万平方米，比上年同期增长 1.4 倍；商品房新开工面积 849 万平方米，增长 65.8%，其中住宅新开工面积 492.1 万平方米，增长 47.3%。1-4 月，北京市商品房施工面积 7316.9 万平方米，比上年同期增长 9.7%，其中住宅 4543 万平方米，下降 0.3%。商品房竣工面积 447.9 万平方米，下降 13.3%，其中住宅 299.5 万平方米，下降 25%。特点之三，住宅市场销售旺盛，空置面积减少。2006 年 1-4 月，北京市商品房销售面积

31、699.3 万平方米，其中商品住宅销售 627.8 万平方米。在商品住宅销售中，现房销售 198.2 万平方米，期房销售 429.6 万平方米。4 月末，北京市商品房空置面积为 1026.2 万平方米，比上年末减少 348 万平方米，比上年同期增长 3.8%；其中住宅空置面积 575.4 万平方米，比上年末减少 224.3 万平方米，比上年同期减少 13.8%。特点之四，住宅价格指数持续走高，但涨幅稳定。2006年以来，北京市房屋销售价格指数各月涨幅依然较高，但波动不大。4 月份，北京市商品房销售价格指数为 107.7%，其中商品住宅销售价格指数为 108.2%，分别比一季度提高 1.1个和

32、0.6 个百分点。普通住宅销售价格指数高于高档住宅。4月份，普通住宅销售价格指数为 109.8%，高档住宅为 104.4%。北京新中经通投资咨询有限公司 中国行业分析报告 第 14 页 共 71 页（二）二季度北京房地产纳税 110 亿地税收入突破 500 亿 2006 年 1 至 6 月份，北京市地税收入首次突破 500 亿元大关，超过 2002 年全年的税收规模。全市累计入库收入达到 507.4亿元，同比增长了 71.6 亿元，增幅达 16.4%。作为北京税收主体行业之一的房地产挑起了税收收入大梁。统计显示，2006 年上半年，来自房地产业的税收收入达到110.7 亿元，比 2005 年同

33、期增长了 28.6 亿元，增幅更是达到34.9%。“从经济指标上来看，施工面积、房地产投资增幅呈高位增长，房地产开发投资更是增长了 18.1%。”市地税局副局长苏文权认为，除了经济因素，价格是影响房地产税收大幅增长的又一重要原因，2006 年几个月，北京的房价涨幅一直位列全国前列。受两者共同影响，房地产营业税达到 15.5 亿元，增幅28.9%，房地产业企业所得税完成 19.5 亿元，增长 5.9 亿元，增幅 43%。金融企业总部战略实施的效果也渐渐显现，2006年上半年，金融业对税收收入贡献了41.4亿元，比2005年同期增长24.1%。从税种构成看，营业税、个人所得税、企业所得税和契税是税

34、收收入的主体和税收增长的主要动力。2006 年上半年，这四大税种合计完成税收收入 428.4 亿元，同比增长 16.1%，对税收贡献率达到 83%。二、上海（一）上海房地产开发投资微降 6 月 19 日，上海市统计局公布的最新固定资产投资数据显示，2006 年 1 到 5 月，上海市房地产开发投资完成 453.33 亿元，比 2005 年同期下降 0.2%。纵观 2006 年前 5 个月的数据，从房地产投资占固定资产投资总量的比重来看，由 2005 年同期的 35.8%下降到 32.9%。这些数据只反映出新增房地产投资的变化，而从资本形成的角度看，存量房地产的变化趋势并不明显。（二）上海房地产

35、市场出现观望气氛看房量减少 40%看房量锐减、成交更是少得可怜遭遇突如其来的营业税征收延长期限等政策调控后，沪上二手房市场重现观望气氛。1市场观望者渐多 6 月 2 日，美联物业对旗下门店业主的一项调查显示，有75%的业主认为“经过第二轮调控后，上海楼市不会出现大幅降价现象，楼价涨速与涨幅将得到很好的控制”；另外则有 20%建筑房地产行业季度报告 2006年第2季度 第 15 页 共 71 页 的业主表示不确定，要稍作观望，等政策完全落实后再考虑入市。观望情绪重新在二手房市场露头。据中原、信义等房产经纪公司下属门店反映，上周末看房的客户明显减少。汉宇地产交易管理部有关负责人表示，6 月 1 日

36、以来公司门店每天预约的签约量已经下滑到 2005 年 4 月份的水平，与 5 月底疯狂的成交相比，现在的签约量简直少得可怜。汉宇地产陆家嘴区域经理邓洋称，6 月 1 日以后的二手房市场，不论是买方还是卖方都陷入观望。目前房价暂未出现明显波动，而看房量则比平常减少了 40%。2售转租明显增加 征收营业税的期限由 2 年延长至 5 年，一大批过了 2 年但尚未满 5 年的次新房被划入了征税范围。这一变化直接影响了部分投资者的计划。“约有 5%-10%的房东要求将房源由售转租，期待房市稳定后再卖个好价钱。”邓洋说，另外也有相当数量的房东将售价调低了 5%左右，希望尽早出手。这些人多为投资客。汉宇地产

37、交易管理部负责人介绍说，在楼盘房龄 4-5 年居多的虹口、普陀和浦东的三林上南等区域，未到 5 年的房源售转租的现象明显增加。而在楼盘房龄 2 年左右居多的杨浦、长宁、闸北、闵行和浦东塘桥等区域，二手房市场受影响较大，表现为二手买卖房源挂牌成交价格出现 3%-5%的下浮，同时成交下滑明显，买卖挂牌量也有略微减少，说明这些区域客户心理价位明显偏低，观望气氛较重，后市买卖双方对峙及价格博弈还将继续。也有些业主考虑到营业税成本，调高了挂牌价。（三）政策调控威力显现上海房地产市场交易萎缩 宏观调控政策对于 6 月份上海的房地产市场作用明显。6月份以来，上海商品房市场受到“国六条”以及后续政策影响，市场

38、交易出现大幅萎缩与分化，相比较政策实施前，整体成交量下降 35%。其中普通商品房的成交量降幅最大。根据上海天地行房地产营销有限公司的数据显示，2006 年6 月 1-25 日全市新建商品房市场合计成交 171 万平方米，较政策实施前的5月731日的25个交易日的成交量263万平方米，整体下降 35%，其中普通住宅下降幅度最大，下降达 44%。在成交均价方面，6 月 125 日全市新建商品房混合成交均价为 9528 元/平方米，较 5 月后 25 个交易日的成交均价 9013元/平方米上涨 5.7%。分析发现，造成全市成交均价逆市上涨北京新中经通投资咨询有限公司 中国行业分析报告 第 16 页

39、共 71 页 的主要原因是，内环以内区域成交比例相对提高，内环以内商品房进入 6 月份以来成交量相对下降幅度最小。本月全市普通住宅成交均价为 9653 元/平方米，较 5 月的后 25 个交易日该均价 9000 元/平方米上涨 7.3%，其中 6 月份内环以内区域普通住宅成交比重较 5 月提高 5.5 个百分点，是拉升均价的主因。在别墅市场，全市 6 月 1-25 日合计成交 20.1 万平方米，日均成交约 8000 平方米，较 5 月的日均成交量 9700 平方米下降 17.5%，降幅相对不大。另外值得指出的，本月独栋别墅成交量超过联体别墅，其原因为 2006 年以来政府接连发出对别墅用地（

40、主要为独栋别墅用地）停批的政策信息，形成独栋别墅利好。6 月别墅市场中，独栋别墅成交面积占全部别墅成交面积比例达 57%，远高于 5 月的 42%。在别墅成交均价方面，6 月 1-25 日成交均价为 15902 元/平方米，较5月后25个交易日的均价13400元/平方米上涨19%，其中联体别墅和独栋别墅都有上涨，独栋别墅上涨的幅度更大。整体看来，进入 6 月份上海全市别墅市场受政策调控影响程度相对较小，其中独栋别墅市场利好明显，成交比重与成交价格都有大幅上扬。另外，在商办物业市场，商业用商品房和办公用商品房成交量较 5 月也都有 10%-20%的下降；在成交价格上受个案影响也出现较大波动。在“

41、五一”假期以来的近两个月里，全市普通住宅市场成交量呈现明显下滑趋势。从过去的七周全市普通住宅成交情况来看，周成交面积由 5 月中旬的超过 50 万平方米的高位水平，逐步回落。从 5 月中旬到 6 月中旬，全市普通住宅每周成交量下跌已超过一半，本次政策效用发挥明显，并且按照目前市场行情估计，随着建设部等中央部委更具操作性后续细则的出台，普通住宅每周成交表现仍面临更大考验。从 6 月 1 日政策实施前后全市普通住宅成交量大幅下滑之后，对全市各环线普通住宅市场分析发现，内环以内区域受政策影响程度相对最小，对本次调控抗性较强；相对应的是内外环线之间和外环线以外区域，都出现超过 40%幅度的市场下跌。具

42、体而言，内环以内区域在政策实施前后的 25 个交易日内，普通住宅成交量下降幅度为 21.5%，相对较小，内环线高档住宅市场所表现的需求刚性更强。政策实施以来，全市各类商品房市场以及二手房市场在交易量上都出现了大幅的回落，成交价格受结构影响出现波动，但市场并未出现大范围的、明显的降价过程。其中普通住宅市场下降幅度最大，受政策影响最严重，别墅市场受政策影响相建筑房地产行业季度报告 2006年第2季度 第 17 页 共 71 页 对较小，独栋别墅受用地停批影响利好表现明显。普通住宅成交在区域上，内环以内高档房区域受政策影响较小，外围区域出现巨幅下滑。结论：本次宏观调控实施以来，效应明显，但目前后续性

43、政策仍在酝酿过程中，未来地方政府对政策执行的松紧尺度也是变数，这都为市场前景的变幻莫测埋下了伏笔。从目前市场综合考量来看，本次宏观调控正在逐步让上海地产市场回归实质性的理性状态。三、广州（一）广州房地产商造假象抬房价 楼市“新政”出台一个月，广州官方网站显示的全市 10 区网上签约一手住宅均价不降反升，达到 6832 元/平方米。对此怪现象，行家各有解读。最近，有广州市民将官方房管系统“阳光家缘”网上即时签约的一手商品住宅套数与市房管局公布的交易登记（实际交割）套数作比较，发现不少楼盘的合同撤销率惊人。比如，5月份海珠区的网上签约套数为 1642 套，而市房管局的统计显示，该月海珠区成交仅为

44、1001 套（根据房管局公布的 1-5 月的住宅交易登记累计信息减去 1-4 月的累计信息）。这意味着，网上即时签约的一手住宅中，1642 套房屋中至少有 641 套的合同后来撤销了，撤销率达 39%。还有市民发现，据“阳光家缘”显示，5 月份荔湾区新建商品房网上签约 570 套，而根据房管局的统计，该区住宅成交套数为 169 套，两者相差 401 套。而且签约均价方面，房管局统计的 5090 元/平方米，比网上即时成交所显示的均价少了3106 元/平方米。有行家指出，这些怪现象与开发商的“托市”手法有关。“在开盘前后，发展商让员工或代理机构提前购买一批房子，或以此拉高价格，促使尚在观望的购房

45、者入市，或者以特价让利给员工减轻他们托市的负担。这是造成网上即时数据与政府统计数据落差的原因”。“一边让员工买自己的楼，一边撤销合同。这样，销售数据总能保持高位，造成热销的假象。”一位政府人士说，有关部门已注意到并正在解决这一问题。（二）广州房管局斗硬房地产市场面临“暴风骤雨”6 月初夏，广州暴雨连绵。6 月 20 日，广州市国土房管局再次发出“通缉令”，追缴 10 家用地单位的土地出让金。这已经是 6 月份以来房管部门的第四次“出手”。研究人员认为，房管部门看来是动“真格”了，房地产市场将迎来“暴风骤雨”。北京新中经通投资咨询有限公司 中国行业分析报告 第 18 页 共 71 页 在 200

46、5 年的宏观调控中，广州房地产市场还以“稳定”著称。但从 2005 年底以来，广州房价便驶上了快速上升的轨道。2006 年前 5 个月，广东房地产开发投资达 592.99 亿元，同比增长 21.8%。前 5 个月，全省商品房销售面积 1770.56 万平方米，增长 13.9%，增幅比前 4 月提高 7.6 个百分点，商品房销售额 891.89 亿元，增长 27.2%。据广东省统计局统计，前5 个月全省商品房均价涨幅达 10.1%，其中深圳市商品房均价突破 9000 元/平方米大关，同比上涨约三成；广州市商品房均价也超过 6000 元/平方米，增幅在 15%左右。5 月份“国六条”和实施细则的相

47、继出台，改变了广州市房地产市场的博弈格局。有业内人士称，广州已经成为重点关注对象，房管部门要出“重拳”了。事实上，6 月份成了广州房地产市场近年来力度最大的“调控月”。6 月 4 日，广州国土房管局发出“通缉令”，追缴 24 家单位的土地出让金。6 月 8 日，广州房管部门发出闲置土地回收公示，宣布收回 25 宗面积总计约 32 公顷的闲置土地。随后，房管部门公布的房价，让市民们略微松了一口气。广州楼价在持续走高半年后首次呈现下降趋势。广州国土房管局的数据显示，5 月份广州一手住宅均价为 6097 元/平方米，比 4 月份每平方米降了 156 元。尽管房价的微降并非宏观调控政策的直接效果，房价

48、的下降也有可能是郊区盘成交量暂时比重加大的结果，但是无疑，广州房地产市场的预期在悄悄地发生变化。房地产专家韩世同认为，楼市触顶回落的拐点可能已经出现。有业内人士透露，近期，广州几大开发商在开“闭门会议”，商量对策消化刚刚出台的“广州细则”。与宏观调控初期相比，开发商变得“沉默”了。尽管开盘价格仍然在观望，但不少开发商已经在说，我们可供选择的小户型比较多。一波未平，风雨再起。6 月 19 日，广州市国土房管局发出关于商品房预售证换证上网工作的补充通知，要求未上网（房屋管理系统）的 47 个项目，必须在 7 月 30 日之前换证上网。广州市国土房管局网站“阳光家缘”的数据将有望全面准确反映全市房价

49、的实际水平，进一步指引市民“阳光购房”。6 月 20 日，广州市房管部门再次公布“黑名单”，要求广州市穗福房产发展公司、广州市南华西企业集团公司等 10 家用地单位，必须在 7 月 5 日前缴清欠缴的土地使用权出让金。同时，广州加大对非法占用土地的执法力度，尤其对非法占用耕建筑房地产行业季度报告 2006年第2季度 第 19 页 共 71 页 地、破坏基本农田保护区的案件，依法移送司法机关追究刑事责任，并将 3 宗违法案件公开曝光。第五节 进出口贸易分析 一、俄罗斯企业投资中国房地产 日前，由俄罗斯滨海信息股份公司在我国绥芬河市投资的俄罗斯城项目一经推出，立即引起投资者的广泛关注。绥芬河市建委

50、有关负责人说，这是俄罗斯商界首次投资绥芬河房地产市场，在中俄边境其他口岸城市中，这种大规模投资也并不多见。俄罗斯滨海信息股份公司负责该项目的格拉切夫说，俄罗斯城占地约 15 公顷，包括 1300 余套住宅，工程将在 2006 年秋季开工建设，2007 年开始销售，2008 年全部竣工。俄罗斯城住宅建筑类型包括低层、中高层楼房、连体复式楼和别墅群等，并建有商贸中心，内设大型写字间、商场以及加工厂，拟设亚太地区国家外交和商务代表处，黑龙江、辽宁、吉林以及俄远东和后贝加尔地区等边境口岸城市俱乐部等，业主可足不出户从事国际商贸活动。俄罗斯城不仅引起了中国客商的关注，对俄罗斯的投资者也具有较大的吸引力。