行业研究房地产行业.pdf

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1、 行业研究/房地产行业行业研究/房地产行业 请务必阅读正文后的免责声明部分 0行业研究行业研究 房地产行业房地产行业 2010 年 3 月 10 日 跟随大市 跟随大市 “两会”期间楼市主要政策大解析“两会”期间楼市主要政策大解析 研究员 研究员 崔秀红 肖剑 电话：010-88092288-3207 邮箱： 地产板块与沪深地产板块与沪深 300 对比对比 166421642664316436644164200812200901200902200903200904200905200906200907200908200909200910200911沪深300地产板块 地产投资组合与地产板块对比地

2、产投资组合与地产板块对比 1664216426643164366441644664200812200901200902200903200904200905200906200907200908200909200910200911地产投资组合地产板块 相关研究 相关研究 融 资 环 境 趋 紧，自 有 资 金 成 关键.2010/01/08营业税调整细则凸显政府“保量抑价”的调控意图.2009/12/25 坚 持 投 资“有 钱 有 地”的 房企.2009/12/18 信 贷 先 行，揭 开 调 控 大幕.2009/12/15 有钱有地，五子登科.2009/12/11政策环境依然良好，地产行业将持

3、续增长.2009/08/24 内容摘要：内容摘要：两会期间，楼市成为各界讨论的热点话题。地产调控再次成为关注焦点。针对调控政策，主要集中在五个方面：保障性住房、物业税、地产信贷。对此我们将逐一展开分析：?保障性住房保障性住房-短期内预期效应大于实际效果短期内预期效应大于实际效果 由于时间跨度较长，国家经济长期走向存在一定不确定性，保障性住房政策的持续性将成为政策成败的关键。短期来看，保障性住房政策的最大作用，在于影响公众心理预期。为从其他途径调控地产行业，创造较为有利的预期基础。?物业税物业税-细节问题尚未解决，短期内难以推出细节问题尚未解决，短期内难以推出 物业税开征还有很多现实问题等待解决

4、。第一、需要协调分配给国家和地方的比例，以及哪些相关税收将被替代；第二、政府每年对所在区域的物业进行评估存在较大困难；第三、物业税的出台还需要经过一个立法的过程。?地产信贷政策地产信贷政策-是决定短期地产走势的关键因素是决定短期地产走势的关键因素 对需求影响最直接的就是信贷政策，购房去杠杆化将会增加购房成本，并减少投资收益。在短期内，确实能够对地产行业起到调控作用。因此，如果二套房的信贷政策一旦收紧，降低了地产的投机性需求。对于挤压地产行业的泡沫，将起到一定的作用。?两会讨论的地产议题，与预期基本相符。对地产行业维持“跟随大市”的投资评级。请务必阅读正文后的免责声明部分 行业研究/房地产行业行

5、业研究/房地产行业 请务必阅读正文后的免责声明部分 1两会期间，楼市成为各界讨论的热点话题。地产调控再次成为关注焦点。针对调控政策，主要集中在三个方面：保障性住房、物业税、地产信贷。对此我们将逐一展开分析：保障性住房-短期内预期效应大于实际效果 自 07 年始，保障性住房话题开始被反复提起。09 年末，国家发改委更是首次公开表态，将在 2010 年拿出全国土地出让金净收益的 10%建保障性住房。加大保障性住房建设信号明显。地方政府也开始加大保障性住房建设，如北京、上海已经开始有了实质性动作。重庆公共租赁建设工程已经破土动工，而且首次建设在内城，城市中心大规模建设公租房，这些措施提振了公众对政府

6、对地产行业调控的信心。我们的观点：我们的观点：保障性的住房建设实际上是一个长期需要落实的政策，这个政策不可能在短时期内对地产行业的实际供求关系起到巨大影响。由于时间跨度较长，国家经济长期走向存在一定不确定性，保障性住房政策的持续性将成为政策成败的关键。短期来看，保障性住房政策的最大作用，在于影响公众心理预期。为从其他途径调控地产行业，创造较为有利的预期基础。表表 1：我国房地产主要政策及政策影响：我国房地产主要政策及政策影响 政策效果政策效果 政府措施政府措施 经济作用经济作用 商品房市场的影响商品房市场的影响 政策出台效果预测政策出台效果预测 廉租房 经济保障体制 无影响 加大保障住房的建设

7、 经济适用房 建设产生投资 分流一部分商品房需求 已经出台，地方短期执行力度强，但长期不确定性较大 实物补贴 直接产生住房投资 分流一部分商品房需求 基建拆迁、加大旧城改造力度 货币补贴 间接刺激投资，传导时间较长 影响被动性改善需求 已经出台，政府拆迁意愿较强，但拆迁难度在不断加大 息税调整 降低购置成本，变相提高居民购买力，对刚性需求影响较为显著 2010 年营业税减免已由两年提高到 5 年，契税或由 1%提高到 2%。首付比例调整 变相提高居民购买力，对刚性需求有着较为明显的拉动 2010 年或调整为首付三成 刺激商品房市场 二套房政策 间接刺激投资，政策传导时间更长对短期需求的拉动未必

8、明显 2010年全国范围首付4成将严格执行，利率优惠或调整为 8.5成。数据来源：西南证券研发中心 物业税-细节问题尚未解决，短期内难以推出 两会期间，围绕物业税如何征收、什么时候出台等一系列问题，各界展开热议。公众对物业税的关注主要集中在 3 个问题上：一、物业税方案是否已经敲定。二、如果方案定稿，“两会”是否能够通过。三、前期宣传物业税在地方 6 年的试点情况。近期，国家税务总局税收研究室原主任孙刚表示，物业税方案基本形成，但并不会在“两会”讨论。因为有一些具体的细节没有统一意见，还要继续斟酌研究。我们的观点：我们的观点：物业税开征还有很多现实问题等待解决。第一、物业税开征之后，需要协 行

9、业研究/房地产行业行业研究/房地产行业 请务必阅读正文后的免责声明部分 2调分配给国家和地方的比例，以及哪些相关税收将被替代；第二、由于我国房地产评估业在跨体 系评估方面的经验不足，政府每年对所在区域的物业进行评估十分困难；第三、物业税的出台还需要经过一个立法的过程。物业税的推出，将对我国税收制度产生重大影响。因为关系到地方政府和中央政府的利益分配问题，许多细节尚无法达成一致。短期内推出的可能性不大。地产信贷政策-是决定短期地产走势的关键因素 自从“国十一条”要求“二套房贷贷款利率严格按照风险定价”之后，关于收紧二套房贷的预期强烈。2010 年始，银行的房贷审批延续了去年底的紧缩。在上海，有消

10、息称，中、工、农、建四家银行上海市分行首套房要申请到七折优惠利率已经很难。建行上海市分行首套房首付高达四成，而招行上海分行首套房的利率则要严格执行基准利率。国务院办公厅两会期间发布通知：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭，贷款首付款比例不得低于 40%，贷款利率严格按照风险定价。另外，我国信贷规模开始紧缩，也在直接影响着地产企业的融资情况。而地产行业作为资金密集型行业，对融资具有较强的敏感度。信贷规模的收缩是否会影响地产企业的运营。如果地产企业资金链紧绷，是否会出现快速回笼资金，而降低房屋售价。也成为公众关注的重点。我们的观点：我们的观点：对需求影响最直接的就是信贷政策

11、，购房去杠杆化将会增加购房成本，并减少投资收益。在短期内，确实能够对地产行业起到调控作用。因此，如果二套房的信贷政策一旦收紧，降低了地产的投机性需求。对于挤压地产行业的泡沫，将起到一定的作用。通过对比我们发现，地产企业的贷款增速与我国信贷总量增速的变化方向是一致的，且波动性更加剧烈，经过我们测算，其波动性较信贷总量增速变化要多出 5-8 个百分点。根据宏观因素分析得知，2010 年我国信贷总量有可能达到 7.5 万亿左右，与 09 年的 9.7 万亿相比，同比下降 20%。由此我们可以推算出，明年地产行业贷款增速将下滑 25%-28%。另一方面，通过地产企业自有资金增速与全国企业活期存款增速相

12、对比，我们可以发现，它们的变化方向以及幅度是一致的，而且企业活期存款的变化在先，大约提前六个月反映出地产自有资金的变化情况。09 年下半年，企业活期存款增速继续扩大，并创出新高。因此我们认为，2010 年地产企业自有资金将在开发资金来源中的占比有较大幅度的提升。原因就在于，2010 年新增贷款有所下滑，而地产商要保持已开工项目的运行，以及适度增加土地储备，自有资金是否充足将起到关键性作用。行业研究/房地产行业行业研究/房地产行业 请务必阅读正文后的免责声明部分 3图图 1：地产企业贷款增速与我国贷款总量增速的对比：地产企业贷款增速与我国贷款总量增速的对比 0102030405060701999

13、072000022000082001032001092002042002102003052003112004062004122005072006022006082007032007092008042008102009050510152025303540地产开发贷款增速信贷总量同比数据来源：中国指数研究院，西南证券研发中心 图图 2：地产企业自有资金与我国企业活期存款增速的对比：地产企业自有资金与我国企业活期存款增速的对比 05101520253035010203040506070企业活期存款同比地产自有资金同比200312200405200408200411200504200507200510

14、200603200606200609200612200705200708200711200804200807200810200903200906 表表 2：主要公司财务状况对比：主要公司财务状况对比 证券名称证券名称 毛利率毛利率（%）净利率净利率（%）ROE（%）应收账款应收账款周率（次）周率（次）存货周转存货周转率（次）率（次）流动比率流动比率（倍）（倍）速动比率速动比率（倍）（倍）产权比率产权比率（%）冠城大通 17.76 3.88 15.12 12.71 0.86 1.40 0.40 3.92 阳光股份 45.69.5.32 1.60 114.38 0.31 1.60 0.45 2.0

15、4 栖霞建设 40.44 11.80 9.35 2711.54 0.18 2.47 0.50 1.64 万通地产 43.47 10.90 19.88 391.46 0.57 2.56 0.74 1.41 华发股份 37.61 18.72 17.36 17466.03 0.29 2.13 0.35 1.94 万 科 A 39.00 9.84 13.24 45.86 0.33 1.76 0.43 2.52 招商地产 41.29 34.36 13.70 43.66 0.10 2.27 0.60 1.42 金地集团 43.14 8.61 9.49 1097.78 0.24 2.19 0.38 2.65

16、 中华企业 34.08 12.85 15.10 114.70 0.41 1.82 0.39 1.98 苏宁环球 53.12 22.75 39.25 37.06 0.32 1.41 0.27 2.27 新湖创业 61.79 19.47 36.46 1042.02 0.33 1.91 0.14 0.93 绿景地产 54.37 12.13 23.74 105.38 0.48 1.51 0.39 2.01 新湖中宝 32.12 23.98 20.61 128.89 0.34 1.89 0.53 1.95 万业企业 35.61 26.61 13.65 262.83 0.33 3.99 0.98 0.45

17、 宜华地产 31.80 16.63 14.46-0.38 2.59 0.60 0.96 名流置业 52.67 30.62 7.33 40.83 0.18 6.30 2.33 0.33 广宇集团 35.72 12.44 10.92 93.15 0.16 2.16 0.09 3.48 京能置业 46.82 22.10 14.01 63.22 0.21 1.82 0.71 2.65 苏州高新 23.75 6.72 8.40 3.41 0.39 1.52 0.42 2.77 沙河股份 61.22 13.96 11.77 50.73 0.12 1.52 0.30 3.17 保利地产 40.80 14.4

18、3 17.25 81.51 0.27 2.73 0.67 2.70 中航地产 28.23 1.60 1.95 15.42 0.49 1.52 0.36 2.09 天房发展 27.82 7.46 3.06 136.22 0.17 2.61 0.38 1.49 泛海建设 46.67 14.84 2.59 16.07 0.07 2.57 0.56 1.36 深 长 城 40.40 0.60 0.38 15.57 0.23 1.67 0.23 2.21 行业研究/房地产行业行业研究/房地产行业 请务必阅读正文后的免责声明部分 4证券名称证券名称 毛利率毛利率（%）净利率净利率（%）ROE（%）应收账款

19、应收账款周率（次）周率（次）存货周转存货周转率（次）率（次）流动比率流动比率（倍）（倍）速动比率速动比率（倍）（倍）产权比率产权比率（%）广宇发展 27.71-2.27-8.45 15.07 0.69 1.37 0.28 4.70 深振业 A 68.14 14.70 9.07 3145.86 0.08 1.74 0.08 2.65 数据来源：西南证券研发中心 行业研究/房地产行业行业研究/房地产行业 请务必阅读正文后的免责声明部分 西南证券投资评级说明西南证券投资评级说明 西南证券公司评级体系：买入、增持、中性、回避西南证券公司评级体系：买入、增持、中性、回避 买入：未来 6 个月内，个股相对

20、沪深 300 指数涨幅在 20%以上 增持：未来 6 个月内，个股相对沪深 300 指数涨幅介于 10%与 20%之间 中性：未来 6 个月内，个股相对沪深 300 指数涨幅介于-10%与 10%之间 回避：未来 6 个月内，个股相对沪深 300 指数涨幅在-10%以下 西南证券行业评级体系：强于大市、跟随大市、弱于大市西南证券行业评级体系：强于大市、跟随大市、弱于大市 强于大市：未来 6 个月内，行业整体回报高于沪深 300 指数 5%以上 跟随大市：未来 6 个月内，行业整体回报介于沪深 300 指数-5%与 5%之间 弱于大市：未来 6 个月内，行业整体回报低于沪深 300 指数-5%以

21、下 免责声明免责声明 本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。在任何情况下，报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或询价。我公司及其雇员对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。我公司或关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行或财务顾问服务。本报告版权归西南证券所有，未经书面许可，任何人不得对本报告进行任何形式的发布、复制。西南证券研究发展中心西南证券研究发展中心 北京市西城区金融大街 35 号国际企业大厦 A 座 4 层 邮编：100140 电话：（010）88092288-3507、3217 邮箱： 网址：http:/