物业公司设备管理规程.doc

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1、物业公司设备管理规程 10 目的 保证所有为业主（住、用户）提供各种服务的公共设备满足服务要求。20 适用范围 公司管辖的电力(油)拖动设备、电机、电气设备（含强电主线路）、电子设备（含弱电线路）、管道、风道、阀门及其它房屋附属装置。30 定义31 日常维护保养 指经常性的保养工作。包括定期检查、清洁、防腐、紧固和润滑，对不经常运行的机械进行盘车、试车（风机、消防水泵、发电机），发现小故障及时排除，作好记录。32 一级保养 对机械设备进行检查、检测，根据实际需要局部解体，进行清洗、调整、维修更换；对电机进行绝缘摇测；对电气设备清扫，检查仪表、电器（断路器等）；对电子设备除尘、触头研磨、更换，功

2、能检查；对管道、风道局部除锈防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障进行处理。33 二级保养 对机械设备进行全面清洗、调整，部分解体检查和局部修理，更换易损件，噪声、振动、泄漏检测，发电机带负荷试车；对电机进行绝缘摇测，抽芯检查，清扫、轴承上油；对电气设备全面清扫，母线、导线、电器端子压接面除氧化，电器参数整定，耐压绝缘测试；对电子设备除尘、插接件接口清洗，系统功能、参数测试；对管道、风道部分除锈、防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障处理或更换。34 中修工程 中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修，对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证设备能恢复和

3、达到应有的标准和技术要求，使设备能正常运转到下一次修理。35 大修工程 大修工程是指对设备进行定期的全面检修，对设备要求全面解体、更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。 36 设备更新和技术改造是指设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蚀、排气、粉尘、噪音）问题日益严重，须更新设备，提高和改善技术性能。37 事后维修（故障维修） 设备发生故障后，对失效、损坏部分作针对性的维修。38 状态维修 通过监测设备状态参数的变化，出现明显劣化后实施的维修。40 设备分类 根据设备对业主服务的重要性将其分为三级（风机类、泵类、机组类均含相应的电机、电气控制柜）：

4、级设备：电梯、发电机、生活水泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、低压配电柜、火灾中央报警控制柜、消防联动柜、冷水机组、BA中央管理计算机。 级设备：风机、空气处理器、冷却塔、公用天线系统、对讲报警系统、防盗监视系统、气体自动灭火设施、高压开关柜、变压器、车场自动收费装置、泳池水处理装置、DDC现场控制器。 级设备：除、级以外的所有设备。如：区域火灾报警控制箱、小型控制箱（配电箱）、交通道闸、排风机、风机盘管、集中抄表装置、维修机具以及办公室、食堂、清洁、保安通讯设备等。50 设备管理模式 采用计划预修制（三级保养-日常维护保养、一级保养、二级保养、小修、中修、大修、设备更新和技术改造）与状态维修、事后

5、维修相结合的管理模式。51 对于符合磨损规律的、级设备（电梯、水泵、风机、电动机、柴油发电机、冷水机组、道闸等），定期做三级保养，定期进行小修、中修、大修。小修包含在三级养护中。中修、大修周期见附表设备保养、中修、大修周期。52 对于、级电气设备（高压柜、变压器、低压柜、控制柜等）、电子设备（火灾报警控制柜、放大器、计算机等）进行三级保养、探测性维修（功能检查）、状态维修。53 对于级设备，采取事后维修，每年进行一次保养，并记录在级设备保养、检查记录表内。60 职责 61 分公司负责设备接管验收，中修、大修及设备更新改造计划制定。 维修技工的调配、工程监督、组织验收，保养计划审批，设备（器具）

6、申购、报废审批，组织招投标，选择、评价设备维修养护供方，负责公共机电设备维修保养合同、电梯维修保养合同、设备缺陷整改、中修、大修、更新改造委托合同的审核，办理合同会签手续。 62 人力资源与行政部负责机电设备维修保养情况及设备技术状态的月检查。63 分公司负责机电设备日常操作、运行、巡查、点检及公共机电设备维修保养合同委托范围外的一切保养、维修工作，填写相关记录，编制保养计划，与供方根据公共机电设备维修保养合同确定分包内容。维修养护合同签订后，按合同监督检查、评定供方。70 设备前期管理71 前期介入 设备选型、安装要求等由分公司对有关物业考察后，向发展商提出。政府有关部门的验收，分公司应参与

7、。72 设备的接管验收7.2.1 设备的接管验收由分公司代表公司，组织专家及相关分公司技术技工组成验收组，会同发展商、承包商进行。验收依据为设备出厂说明书及国家有关规范、标准。确实达不到上述条件的应在验收单中写明实际情况及原因，并限期整改，进行复验。设备的接管凭证由分公司对地产商办理（验收单接收人处签字盖分公司公章）。、级设备由分公司组织专家及分公司技工一同检验，级设备由分公司检验，填写验收单报人力资源与行政部复核盖章。验收单盖章后，原件发展商、分公司各留一份作为交接凭证。设备技术资料在设备交接验收时，由分公司向发展商收取并办理接收手续。对于发展商尚未移交的资料，由分公司代表公司跟踪收取并填写

8、接管验收移交工程资料清单，全部资料收齐后，在人力资源与行政部办理清单签字、盖章手续。资料由分公司专人保管。 7.2.2 当供电设备、供水设备验收合格接管后，方可与发展商办理水、电用户更名、过户手续，最好直接与供电局、自来水公司办理抄表到户手续。办理手续前，分公司须向发展商索要原供用电合同、供水合同、供水合同执行单及近期电费、水费单提交公司人力资源与行政部审核。审核通过后，由分公司具体办理过户、抄表到户事宜，分公司负责办理供用电合同、供水合同、委托银行代收水电费协议书等对外合同会签手续。73 设备的编号 设备编号由以下四部分组成： 第一部分表示设备的类别：用数字表示；第二部分表示单位的名称：用分

9、公司前两字的第一个字母表示。 第三部分表示单位设备序号：用数字.表示； 第四部分表示设备的管理等级：用罗马数字、表示； 例： 03 XN 1 () 电梯 喜年中心 1号梯 级管理设备74 设备的建帐 分公司给所管物业的全部设备编号，并填写机电设备统计表。75 设备质量缺陷整改 新入伙的分公司，机电设备接管后，由分公司委托专业公司对设备质量缺陷进行三个月整改，整改达到企业标准后，由公司组织验收，通过后，再与供方签订公共机电设备维修保养合同。76 设备标识管理7.6.1 设备标牌 未隐蔽的设备须在规定位置贴设备标牌。对新入伙的物业，分公司可要求进行质量缺陷整改的供方按机电设备统计表填写设备标牌，并

10、按有关规定要求，贴在设备上。7.6.2 设备的颜色设备的颜色由各分公司自行统一。7.6.3 设备状态标识重要危险设备的工作状态须标识（如配电柜挂“禁止合闸”等），报废、封存的设备须标识。7.6.4 设备标识牌由公司统一设计。80 设备使用管理81 物业公共设备的操作使用权归分公司，供方维修保养时，停电梯、停电、停水、操作设备须征得分公司同意。82 分公司维修技工必须按国家规范、公司有关制度、规定及作业指导书要求对本分公司 管理的设备进行操作使用，确保对业主服务质量达标。须认真、全面、细致的作好 运行监视、检查工作，并作记录，记录应保证准确性、及时性和真实性。83 分公司维修技工应定期分析各种设

11、备状态记录（含水、电抄表记录），确定系统工作是否正常。作经济性分析，确保设备工作在节能状态，及时予以控制调整。84 重要设备（如变压器、中央空调等）的投入、报停须经分公司经理批准。90 设备维修保养管理91 计划9.1.1 维修保养计划9.1.1.1供方应将委托范围内的设备下年度保养计划于每年12月中旬报分公司，保养周期、级 别应符合本文设备保养、中修、大修周期的规定及合同要求。分公司审核、调整后，与分公司保养范围内的设备年度保养计划汇总，于每年12月下旬报公司相关领导审批，审批后的设备保养计划分公司、专业公司各保留一份。 9.1.1.2 设备中修、大修、更新改造计划由分公司制定，并审查确定方

12、案，编制或审查预算。报总经理审批。9.1.2检定计划9.1.2.1 电梯检定计划由分公司制定。9.1.2.2 计量器具检定计划由分公司制定。92 实施9.2.1 有关制度、规定及作业指导书要求对设备进行保养维修。供方负责公共机电设备维修保养合同委托范围内的设备维修保养，可采用供方手册的表格作记录，分公司维修技工负责合同委托范围外的设备维修保养工作。 9.2.2 发现设备故障（不属于维修技工负责维修范围内的故障维修），维修技工应用故 障转呈单立即通知供方，供方接到转呈单后，须在半个工作日内给分公司答复，确定维修时间。一时无法解决的问题应给分公司书面说明，承诺修复时间。对于重大维修，分公司应组织专

13、业工程师进行现场监督、指导。对于供方不能解决的问题，需要向其它专业公司委托维修时，供方负责人应先填写外委维修申请表，维修费用在两千元以下的，由分公司经理批准维修；维修费用在两千元以上的，经分公司经理同意，呈报总经理批准后，再进行修理。若公司进行发包，由分公司填写外委维修申请表按上述程序办理审批。 关键设备发生故障，造成小区停电、停水、停梯或严重影响业主生活（不含重大设备事故），须按应急程序进行抢修。分公司首先应电话通知总经理，并立即组织抢修，恢复设备功能。抢修所用的配件、材料标识后可按紧急放行处理。事后须按常规定序补办审批手续。 9.2.3 设备中修、大修、更新改造工程由分公司选择供方（招标或

14、指定合格的供方），组织订立有关合同，办理合同会签手续，并由分公司组织有关技工（相关分公司技术技工、分公司工程师或聘请的专家）进行工程施工监督。93 检查9.3.1 维修保养检查9.3.1.1 维修技工日常对设备进行巡视时，应对设备重点部位进行检查（点检），并作好记录。发现问题及时解决，无法解决的问题提交专业公司解决。设备（、级设备）“日常维护保养”计划执行情况由分公司经理检查。9.3.1.2 设备维修完毕后，应对设备功能进行检定，属、级设备由人力资源与行政部组织检定并备案； 属级设备由分公司检定，所有设备检定记录分公司都应备案。9.3.1.3 设备中修、大修、更新改造工程竣工验收由人力资源与行

15、政部组织验收。9.3.2 设备的检定 9.3.2.1 对于电梯，电梯厂家每年进行一次自检，并按规定时限报送政府有关部门检定。9.3.2.2 有功电能表、无功电能表、水表、燃气表由供电局、自来水公司、燃气公司负责定期检定，分公司须保护好计量表、柜上的铅封。100 设备安全管理10. 1 持证上岗与安全检查 从事特殊工种作业的员工（电工、电梯工、司炉工、消防中心值班员等），须持证上岗。公司人力资源与行政部每季度对设备安全状况等进行一次检查，并责成未达标单位对安全隐患进行整改。102 安全事故处理程序 当分公司发生设备安全事故后，须立即通知人力资源与行政部。在调查技工未赶到现场之前，应尽可能地保护现

16、场，拍照或录象。分公司须组织技工抢修，保证对业主的服务。事后分公司须向人力资源与行政部提交设备安全事故报告，人力资源与行政部根据分公司的报告及调查结果，向总经理提交设备安全事故调查报告，并提出处理意见。110 设备封存及报废管理111 设备封存 拟封存的、级设备由分公司计划安排设备封存前的处理工作（防腐、防护等）。封存地点应保持干燥、干净、安全。分公司应定期检查。封存的设备， 应贴封存标记，重新启用时预先保养一次。112 设备报废 对不能修复或维修后检定不合格的设备，由维修技工填写设备停用/封存/报废审批表，价值在五百元以下的，由分公司经理批准报废；价值在五百元以上的，经分公司经理同意后，报总

17、经理批准报废。报废的设备应在设备档案中注明报废日期，封存该设备档案。设备维修过程中更换下来的器件（报废件）应在设备维修记录上写明。报废的设备及报废件，分公司应妥善保管，并统一填写设备停用/封存/报废审批表。 120 组织对供方的控制121 供方的选取： 类 提供零星设备维修的维修方 类 提供设备设施大中修、更新改造工程承包商122 新供方评价 零星维修及日常养护须外委由分公司按供方初审记录初审内容要求进行评价。符合要求者拟定为合格供方，列入分公司合格供方名单。当发生设备中修大修、更新改造、缺陷整改、贵重材料采购等项目，应由分公司组织公开招标或议标。除邀约合格的供方参加投标外，还应邀请新供方参加

18、。分公司组织评标小组，负责开标、评标。凡符合供方初审记录初审内容要求者，拟定为合格的供方，填写供方初审记录，由总经理审批通过后，列入合格供方名单。123 供方选择 工程/采购价款在2000元以下的，由分公司选定。工程/采购价款在2000元以上的，由分公司从合格供方中初选23家符合条件者报人力资源与行政部审核，人力资源与行政部审核后确定一家报总经理批准并办理合同会签手续。 中修、大修更新改造等工程由分公司组织公开招标，选定2名拟中标单位报总经理决策，确定中标单位。124 供方的评价供方须每年至少进行一次评审。例保、一保、二保工程的供方由分公司进行评价，人力资源与行政部审核，评审结果为不合格的供方

19、从分公司合格供方名单上去掉。分包中修、大修、更新改造工程的供方按维修供方监控评价表进行评价。未发生的条款，不评分，最后计算得分率。得分率85%为合格。合格供方经总经理批准后列入合格供方名单，以备再选用。评价结果为不合格的分包方，经总经理签字后，将从合格供应商名单上去掉。125 供方档案 分公司应建立并保存设备中修、大修、更新改造工程的合格供方档案，档案内容包括：评审记录、资质证书或营业执照复印件及合格供方名单。分公司建立例保、一保、二保工程的合格供方档案，保存所有合格供方的档案备查。126 工程质量监督及验收 对类供方的日常检查、监督，由分公司进行。分公司应按合同或约定及有关维修标准，对供方是

20、否按维修计划、约定进行维修、予以确认，对照物业公司标准，检查维修质量是否达标。合格则在维修记录上签字。分公司的确认不免除供方对不合格维修进行返工、返修的责任。公司每月对物业状况进行一次检查，发现质量问题，在检查表中记录并通知分公司。属于供方的问题，由分公司负责监督其整改。大中修、更新改造工程由公司派有关工程师进行现场监督。工程竣工后，由供方、分公司、公司共同组成验收组进行验收。验收时应核对实物工程量是否与设计图纸相符合，是否满足实际使用功能要求；对工程量进行实测实量；对分部、分项工程按国家有关验评标准进行评定，最后评定单位工程是否满足合同上的质量等级；按实际需要及有关规范交接竣工图及使用说明书

21、。对验收中发现的质量缺陷按议定时限整改后进行复验。验收合格后，由三方在公共机电设备验收单签字盖章后，凭工程结算协议书才能结清工程款。130 设备技术档案资料管理131 设备技术资料 设备技术资料管理按本文7.2条执行，资料的借阅必须办理相关手续。132 质量记录13.2.1 设备运行记录、巡查记录、值班记录由分公司填写保存。分公司实施保养、维修的设 备，由分公司维修技工填写记录，分包方实施保养维修的设备，由分包方填写保养记录、维修记录。保养检查记录、维修检定结论填写按本文9.3.1.1、9.3.1.2条执行。分公司维修技工对所在物业所有的设备质量记录应按时间顺序装订成册保存。140 设备（机具

22、）的申请、采购、验证、入库建帐 141 申请 根据小区正常运作或维修需要，由分公司填写购置设备申请报告。购置总价在五百元以下的，由分公司经理批准购买；购置总价在五百元以上的，经分公司经理同意后，报分公司审核并转交有关技术工程师提出满足使用要求的设备技术指标，然后呈报总经理批准购置。购置的设备，分公司均应建档。142 采购 采购技工应对所采购设备的用途、基本要求、质量标准等掌握清楚。购买时应会同机具使用人或申请人共同对设备性能、质量等作鉴定。确认质量优良、性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格证书、价格合适才能办理付款提货手续。143 验证 对设备（机具）购进后，在合同规定期内，由分公司维修技工

23、会同有关技术技工验证，填写采购设备验收表；分公司方可办理入库建帐手续。所有购置的设备均须在采购记录中登记。 144 对于临时和紧急维修所需物品的采购，维修技工必须做到先验证后使用，加强现场验证，以保证购进物品是需要的合格品。事后应及时补填，填写的采购日期为实际发生日期，并按要求的标识标明。145 入库建帐：建帐规定同7.4。 150 设备完好率 设备完好率=完好设备台数/设备总台数*100%公式中的设备均指、级设备。设备的功能和参数能达到产品说明书中的技术性能指标就视为完好。每年年底由分公司维修技工对所管设备进行一次检查，填写机电设备评价表对检查结果按公式进行统计计算，并将设备完好率统计表于1

24、2月15日之前报分公司。151 维修及时率 用户维修服务及时维修宗数 维修及时率= 100 用户维修服务总宗数每年年底分公司汇总统计用户维修服务单计算维修及时率，分公司审查核实。用户维修服务单中业主对上门的用户维修及时性进行评价，若业主评价为不满意，则该宗维修视为不及时。152 维修合格率 用户维修服务合格维修宗数维修合格率= 100 用户维修服务总宗数上门维修结束后须由客户在用户维修服务单上对维修服务合格签名认可，若业主对维修服务质量的评价为不满意，则该宗维修视为不合格。160 相关文件及记录QR001SB故障转呈单QR-040SB 机电设备评价表QR002SB外委维修申请表 QR035SB

25、 设备完好率统计表QR004SB设备维修记录QR003SB设备停用/封存/报废审批表 QR006SB采购设备验收表 QR028SB级设备保养、检查记录表 QR029SB机电设备统计表 QR030SB设备保养计划表 QR011FW工程竣工验收证明QR012FW工程结算协议书QR034SB维修供方监控评价表设备代码及分类代码设备类别名称01水泵02风机03电梯04发电机05变压器06空调(冷水机组、冷却塔、风机盘管、新风空调等)07消防设备(包括控制联动柜.报警控制器(屏).防火卷帘门.巡检箱.气体自动灭火系统)08公用天线、对讲报警系统(包括对讲主机、视频监视器等) 防盗监视系统09电气柜(箱)

26、(包括高压开关柜.低压配电柜.控制柜(箱).照明配电箱.电表箱等)10维修机具(包括水电、电梯等的维修机具)11食堂设备12清洁设备13交通设备(包括机动车辆、挡车器、自动收费系统等)14保安通讯设备(包括手持式对讲机)15办公设备16自动抄表系统17BA系统物业代码及分类小区代码喜年中心字母符号XN设备保养、中修、大修周期序号设备类别名称日常维护保养周期一级保养周期二级保养周期中修周期大修周期0101生活水泵半月每季每年三年六年0201消防水泵每月每季每年五年八年0302风机每月每季每年五年八年0403电梯半月每半年每年三年六年0504发电机每月每季每年五年八年0605干式变压器每季每年/0706空冷水机组半月每半年每年三年六年0807火灾报警系统每月每季每年/0907气体灭火系统每月每季每年/1007消防联动控制柜每月每季每年/1108公共天线系统每月每半年每年/1208对讲报警系统每月每季每年/1308防盗监视系统每月每季每年/1409低压配电柜半月半年每年/1509高压开关柜每月每年/1617BA系统每月每季每年/ 注:逢高级保养的，低级保养可以不再做。 对级设备，采用事后维修,每年进行一次保养。