某物业公司设备管理手册实用.doc

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1、 WI/G01-目录 目 录 C/0 3/3编号 标 题 页码 版号/状态WI/G01-001 工程部组织机构图 1 C/0 WI/G01-002 工程部职责 2 C/0 WI/G01-003 工程部经理职责 1 C/0WI/G01-004 工程部副经理职责 1 C/0WI/G01-005 工程部专业工程师职责 3 C/0WI/G01-006 工程部资料员职责 1 C/0WI/G01-007 小区机电主管职责 1 C/0WI/G01-008 设备保修期管理办法 1 C/0WI/G01-009 水电过户审批制度 2 C/0WI/G01-010 配电房管理制度 1 C/0WI/G01-011 发电

2、机房管理制度 1 C/0WI/G01-012 水泵房管理制度 1 C/0WI/G01-013 空调制冷设备房管理制度 1 C/0WI/G01-014 中控室/消防中心管理制度 1 C/0WI/G01-015 计量器具定期检定制度 1 C/0WI/G01-016 计量器具的检定方法 4 C/0WI/G01-017 电气维修规定 1 C/0WI/G01-018 大厦临时用电管理规定 1 C/0WI/G01-019 用水、供水管理规定 1 C/0WI/G01-020 供方选择评定规定 2 C/0WI/G01-021 工程质量的验收规定 1 C/0WI/G01-022 设备管理规程 14 C/0WI/

3、G01-023 设备维修保养管理流程 1 C/0WI/G01-024 公共设备大的故障维修程序 1 C/0WI/G01-025 设备更新、技术改造程序 1 C/0WI/G01-026 红旗设备检评 2 C/0WI/G01-027 公共机电设备维修保养合同 9 C/0 编号 标 题 页码 版号/状态MR-001G01 公共机电设备维修保养计划执行情况统计表 1 C/0MR-002G01 配电房、电表房电能表抄表记录 1 C/0MR-003G01 配电房巡查记录 1 C/0MR-004G01 发电机运行记录 1 C/0MR-005G01 水表抄表记录 1 C/0MR-006G01 水泵房巡查记录

4、1 C/0MR-007G01 公共用水、用电统计表 1 C/0MR-008G01 中央空调冷水机组运行记录表 2 C/0 MR-009G01 计量器具检定台帐 1 C/0MR-010G01 计量器具检定计划 1 C/0MR-011G01 万用表检定记录 1 C/0MR-012G01 钳形表检定记录 1 C/0MR-013G01 供方初审记录 1 C/0MR-014G01 B类供方评价表 2 C/0MR-015G01 C类供方评价表 1 C/0MR-016G01 合格供方名单 1 C/0MR-017G01 工程竣工验收证明 1 C/0MR-018G01 工程结算协议书 1 C/0MR-019G0

5、1 解除缺陷责任证书 1 C/0MR-020G01 机电设备统计表 1 C/0MR-021G01 设备(机具)购置申请表 1 C/0MR-022G01 设备(机具)验证单 1 C/0MR-023G01 设备(机具)外委维修申请表 1 C/0MR-024G01 设备维修记录 1 C/0MR-025G01 设备(机具)报废单 1 C/0MR-026G01 设备保养计划表 1 C/0 编号 标 题 页码 版号/状态MR-028G01 、级设备保养检查记录 1 C/0MR-029G01 级设备保养、检查记录 1 C/0MR-030G01 设备完好率统计表 1 C/0MR-031G01 设备完好率统计汇

6、总表 1 C/0MR-032G01 设备故障问题转呈单 1 C/0MR-033G01 设备技术状态诊断记录 1 C/0MR-034G01 报废设备、器件清单 1 C/0MR-035G01 红旗设备申报表 1 C/0MR-036G01 红旗设备评分表 1 C/0MR-037G01 红旗设备统计表 1 C/0MR-038G01 红旗设备率统计表 1 C/0 WI/G01-001 工程部组织机构图 C/0 1/1 总经理强电工程师给排水空调工程师 设计及装修工程师土建工程师助理总经理工程部副经理工程部经理 弱电工程师电梯工程师 档案室资料员管理处 供方公司 WI/G01-002 工程部职责 C/0

7、1/210工程部接受主管助理总经理直接领导，按时完成交办的各项工作。20负责在商务部、顾问管理部组织下对物业项目进行考察，拟制建筑、设备、设施方面的技术方案及合理化建议。30负责代表公司组织楼宇、机电设备、设施验收组，对新楼宇房屋、机电设备、公共设施进行验收接管。负责对管理用房提出装修标准。负责建筑竣工及相关设备、设施技术资料的收集、整理、编目、存档。并处理遗留问题。40负责按照国家有关技术法规、规范、标准，制定本公司楼宇、机电设备、设施的验收、维修、保养及运行操作规章制度、工作程序、技术标准，并及时更新。监督管理处、供方执行，对偏差进行纠正。50负责审批楼宇、机电设备、设施年度保养计划；制定

8、设备中修、大修计划，审批中修、大修方案、更新改造方案；制定楼宇局部装修改造设计及装修方案；初审价值1000元以上的设施、设备配件、维修设备、电动工具购置申请，报主管助理总经理批准。60负责设备维修保养供方及中修、大修、设备更新改造、缺陷整改供方的选择、定期评审。负责中修、大修、设备更新改造、缺陷整改工程监督、组织验收。7.0负责合同管理（选择合格分包方，建立相关档案并定期进行评审、对大型的工程改造、机电设备、设施外委项目初审、提出方案，立项后组织招投标招标、确定分包单位并签定对外工程分包合同、办理合同会签手续、履行监督、变更、索赔、工程结算等）。办理水、电过户会签手续。80负责定期对公司所属物

9、业内的楼宇、机电设备、设施进行检查、诊断。负责组织解决技术难题。90负责每年对房屋进行一次完损等级评定工作。100负责公司安委会的日常工作，组织每季度一次的安全检查工作。负责调查安全事故，做出初步处理意见报主管助理总经理。110负责对机电设备管理绩效每年进行一次评审，统计出设备完好率、红旗设备率，设备重大事故率。120负责本部门手册、文件的修订工作。负责管理处工程、设备技术主管的培训、考核和业务指导。130负责计量工具、噪音检测仪器的检定工作。 WI/G01-002 工程部职责 C/0 2/2140负责代表公司就建筑、设备、设施管理方面事宜对外联络。150负责策划、指导、参与高新技术的引入、开

10、发、应用，发明创造的开发、应用。160负责推进全公司的节能、降耗工作。 WI/G01-003 工程部经理职责 C/0 1/110领导、安排、检查工程部员工全面履行各自职责及完成公司下达的各项任务。20检查总结当月工作，制定下月工作计划，并组织安排实施。30掌握建筑、设备、设施管理情况，指导各管理处作好楼宇、设备、设施的使用、维修保养、节能降耗工作。初审价值超过贰仟元以上的设备、设施的购置、大修、外委维修方案，并报主管助理总经理审批。40组织各专业人员参加新入伙楼宇机电设备、设施的验收。50组织红旗设备检查评比。定期组织设备管理绩效评审。60组织安全检查。70了解公司内工程技术人员及本部门员工思

11、想工作动态，帮助解决工作难点，提高管理及业务水平。负责解决投诉。80掌握国内外行业管理动态，负责引进国内外先进的设备管理模式、经验。90遵守公司各项规章制度，勤奋工作，洁身自律。 WI/G01-004 工程部副经理职责 C/0 1/110接受部门经理的领导，当部门经理不在的时候，全面履行部门经理的职责。20作好建筑专业的工作计划，初审保养计划、维修方案、改造方案；编制外委维修、改造项目的招标及预算文件；定期检查、指导、调研，解决技术难题。30编制、修订本专业手册、文件，制定公司的规范、标准。负责楼宇设施维修、养护供方评审、合同会签。40对分管专业工程办理图纸、造价的审核、修改，施工监理，组织验

12、收、办理结算等工作。50组织楼宇接管验收工作。60组织装修管理检查工作。70按规定年限组织对所管辖物业的房屋完损等级评定。80配合顾问部对顾问项目进行考察并提出土建方面的建议。90负责管理处机电主管的培训和业务指导。 100遵章守纪、勤奋工作、洁身自律。 WI/G01-005 工程部专业工程师职责 C/0 3/310强(弱)电工程师职责11接受部门经理的领导，主管强 (弱)电设备、发电设备。12作好本专业的工作计划，初审保养计划、维修方案、改造方案；编制外委维修招标文件；定期检查、指导、调研，解决技术难题。13编制、修订本专业手册、文件，制定公司的规范、标准。负责对设备维修、养护供方评审、合同

13、会签。14参加楼宇接管验收工作，负责强(弱)电设备、发电设备及资料检验。15负责计量工具、噪音检测仪器的检定工作。16负责“专业化设备直管方式”的监管实施。17负责管理处机电主管的专业培训和业务指导。 18办理用电过户会签手续；用电分摊。负责落实抄表到户、供电设备向供电局移交工作；用电设备节能及成本费用测算。 19配合顾问部对顾问项目进行考察并提出本方面的建议。110遵守公司规章制度，勤奋工作，努力提高业务水平，完成本职工作，有所创新。20电梯工程师职责21接受部门经理领导与工作安排，主管电梯设备。22负责电梯设备的接管验收并收集整理电梯接管验收资料。23负责电梯设备维修、保养计划的审批，制定

14、电梯年审计划并监督实施。24负责编制本专业手册、文件。电梯维修、养护供方评审，合同会签。25定期对各管理处电梯进行检查，指导。26负责管理处机电主管的专业培训和业务指导。 27配合顾问部对顾问项目进行考察并提出本方面的建议。28遵守公司规章制度，勤奋工作，努力提高业务水平，完成本职工作，有所创新。 30给排水空调工程师职责31接受部门经理的领导与工作安排。主管给排水管网及设备、中央空调设备。32作好本专业的工作计划，初审保养计划、维修方案、改造方案；编制外委招标文件；定期检查、指导、调研，解决技术难题。 33编制、修订本专业手册、文件，制定规范、标准。负责本专业分包商评审。34参加楼宇接管验收

15、工作，负责给排水管网及设备、中央空调及资料检验。35办理水过户会签手续，用水分摊。负责组织水量平衡测试，中央空调节能及成本费用测算。36负责管理处机电主管的专业培训和业务指导。37配合顾问部对顾问项目进行考察并提出本专业方面的建议。38遵守公司规章制度，勤奋工作，努力提高业务水平，完成本职工作，有所创新。40土建工程师41接受部门经理、副经理的领导与工作安排。主管改建工程项目进行现场监管，控制施工质量并组织竣工验收，对保修期内的施工项目进行质量跟踪。42作好本专业的工作计划，初审保养计划、维修方案、改造方案；参加对所管辖物业的房屋完损等级评定；对入伙六个月以内的物业进行装修检查、指导、调研，解

16、决技术难题。43编制、修订本专业手册、文件，制定规范、标准。负责本专业分包商评审。44参加楼宇接管验收工作，负责公共设施、业主房屋及资料检验。45参加对装修管理的检查工作。46负责管理处机电主管的专业培训和业务指导。47配合顾问部对顾问项目进行考察并提出本专业方面的建议。48遵守公司规章制度，勤奋工作，努力提高业务水平，完成本职工作，有所创新。50设计及装修工程师51接受部门经理、副经理的领导与工作安排。主管制定管理用房设计及装 修施工标准，对新接管物业的管理用房和改建工程项目提出设计及装修方案。52作好本专业的工作计划，对管理处申报的改造工程项目提出设计方案并协调跟踪。53定期检查、指导、调

17、研，解决技术难题。54编制、修订本专业手册、文件，制定规范、标准。负责本专业分包商评审。55参加楼宇接管验收工作，负责公共设施、业主房屋及资料检验。56参加对装修管理检查的工作。57配合顾问部对顾问项目进行考察并提出本专业方面的建议。58遵守公司规章制度，勤奋工作，努力提高业务水平，完成本职工作，有所创新。 WI/G01-006 工程部资料员职责 C/0 1/110资料员职责20接受部门经理的领导与工作安排，负责技术资料的收集、整理、编目、存档。30参加楼宇交接验收，负责办理资料交接手续。收集、分类、整理各管理处竣工资料，并归档妥善保存。40负责工程资料、书籍的借阅，质量记录表格的发放。50负

18、责日常文件打印、收发、传阅、整理、归档保存。负责手册、文件复印、发放、保管。 60负责对管理处的物业管理档案定期检查、清理、核对；对管理处档案员进行培训和日常工作的指导。70负责搜集物业管理方面的法律、法规、标准和政府指令性文件，并编制存档。80遵守公司规章制度，勤奋工作，努力提高业务水平，完成本职工作，有所创新。 WI/G01-007 小区机电主管职责 C/0 1/11.0接受工程部经理、专业工程师的领导与工作安排，负责并完成所辖片区的机电设备、设施管理的各项具体工作。2.0参加楼宇接管验收工作，负责对检查出的设备、设施缺陷整改结果验证。 3.0负责所管小区(大厦)公共部分(机电设备、设施)

19、的周巡视；发现缺陷立即填发派工单通知供方；维修后，负责监督检查维修效果，并定期将检查结果作专项记录，每月末汇总存档。4.0负责对机电设备维修、保养过程检验，包括服务及时性及服务质量检验。5.0负责对供方提出的整改项目进行确认；参加机电设备大、中修及整改、突发性事件的处理，监督供方按标准实施。6.0负责监督维修回访工作。 7.0参加每月的楼宇检查和每季度的安全检查工作；对检查出的问题及时协调处理并跟踪、对结果进行确认。8.0每年初负责审核供方制定的楼宇、设备、设施维修保养计划，并根据维修保养计划标准，结合管理处实际情况，制定公共设备、设施年度保养计划。9.0参加评定小组对房屋完损等级进行评定。

20、10.0负责督查供方维修人员作好各项记录；收集、整理设备技术资料及维修保养记录、统计数据，按规定装订成册并存档。 11.0遵守公司规章制度，勤奋工作，努力提高业务水平，完成本职工作，有所创新。 WI/G01-008 设备保修期管理办法 C/0 1/110国务院建设工程质量管理条例规定建设工程的最低保修期限为：1、地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；4、电气管线、给排水管道、设备安装，为2年；5、装修工程为2年。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。保修期

21、的计算应以上述条款为准。发展商与安装单位、设备供货单位的合同保修期限应与国务院规定相一致，工程竣工日若距物业接管日过长，导致接管验收时保修期已满者，应建议发展商适当延长保修期。20物业设备接管时，管理处、发展商、保修单位三方应就设备保修期（特别是电梯）保修的内容、范围、期限，管理处维护的内容、范围，保修款支付，做出界定，达成共识，形成书面协议。 保修期，保修单位提供的服务单一，难以达到中海标准、适应考评的需要，保修工作之外的保养内容需管理处自己或委托供方做，书面协议有助于解决矛盾、纠纷。30设备保修期时间内，管理处宜委托供方对设备进行维护，机电设备可委托其做日常维护、一级保养、二级保养，电梯可

22、按标准责任合约形式委托，工作应以清洁、防腐、润滑、调整、紧固，不宜触及核心软、硬件部分。机电设备、电梯故障维修，管理处应督促保修单位解决。40保修期结束，保修单位结算保修金时，管理处须在结算申请书上如实填写使用方意见，并报公司工程部审核盖章。保修单位不履行保修义务，管理处有权拒绝签字。 WI/G01-009 水电过户审批制度 C/0 1/2用电、用水过户更名/抄表到户直接关系到物业管理运营成本，各单位须严格遵守审批制度。10用电、用水由发展商过户到管理处必须满足以下条件：11各项政府验收通过，物业接管验收房屋设备验收合格、计量装置符合要求。12工程施工收尾工作均结束，无施工临时用电、用水发生。

23、13水电居民、商业比例发展商已调整到合理的数值。未调整到合理值者，就发展商对多支出的水电费进行补贴事宜已达成协议。14以住宅为主的小区/大厦，发展商已申请办理抄表到户。15原用电用水户结清已发生的水电费。16水电过户由公司工程部负责审核并办理合同会签手续。管理处须向发展商索要原供用电合同、供水合同、供水合同执行单及近期电费、水费交费收据提交公司工程部，审核通过后，由管理处具体办理过户、抄表到户事宜，未经工程部审核管理处不得自行办理。相关文件：水电过户、抄表到户办理流程 WI/G01-009 水电过户审批制度 C/0 2/2 附件：水电过户、抄表到户办理流程开始是否满足过户条件1、政府部门已验收

24、2、已接通正式水电，供电、供水部门已封表3、我司已接管 要求发展商办理，调整比例。管理处向发展商索要用电用水合同及以往水电单，明确用电用水比例是否符合要求，费用是否有问题。 有问题 发展商、管理处向供电供水部门写抄表到户申请，请他们现场检查是否满足抄表到户的条件。符合抄表到户管理处去供电供水所取用户信息采集表及银行代收水电费合同书，填写发展商整改，或书面承诺，提供缺陷整改费用，并确定金额。我司整改。发展商写过户申请（盖章），管理处与发展商一同抄表，发展商结清以往水电费。管理处执申请、原供电供水合同、水电费单及空白供电供水合同、银行代收水电费合同书，到公司工程部办理合同会签手续盖章，到供电供水部

25、门、银行办理过户。公共部分代收水电费合同书在公司工程部办理会签手续盖章，公共部分及小业主资料报供电供水所。工程部与发展商分摊入伙至过户期间水电费。管理处提供此期间的水电抄表记录。 WI/G01-010 配电房管理制度 C/0 1/1 为贯彻安全第一的方针，确保大厦供电系统安全正常运行及服务质量，特制定配电房管理制度。10负责供电系统操作、巡查、维修、养护的人员必须持证上岗，必须熟悉电气设备情况和有关安全措施。20、配送电建立小时运行值班制度，对变配电装置及高压室每4小时巡查一次，做好巡查记录；发现问题及时处理，并在值班记录及巡查记录中注明；不能解决的问题及时上报管理处、并通知分包方。30配电设

26、备由专职维保人员负责管理和值班，配电设备的停送电由值班电工操作，非值班电工禁止操作。复杂的倒闸操作，必须执行操作票制度、监护制度，高压环进、环出柜严禁操作。操作及检修时必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。高低压柜开关状态须作好警示、标识。值班员必须做好值班记录，认真作好交接班。40配电房、电表房计量电能表须每月定时抄表。 50变压器严禁超负荷或极低负荷运行，应有计划的向供电局报停或启用。冬季可报停部分变压器，夏季供电高峰时，按负荷的需求，恢复使用。严禁变压器空载运行。60维保责任人须对巡查记录、抄表记录进行统计、制图、分析，监视系统运行状态，诊断系统故障，制定节能措施。每季度将统计

27、结果上报工程部。70停电时，应提前向用户发出通知；恢复送电时，在确认供电线路正常、电气设备完好后方可送电。80配电房内设备及线路变更，要经公司工程部同意；重大变更，要上报公司领导批准。90配电房室温不可超过摄氏40度。消防设施须定期检查，保持完好、有效，并有手持式气体灭火器。注意防止小动物进入；无关人员须经管理处办公室许可方可进入。100加强日常清洁、维护、检修，确保供配电系统正常，配套设施、设备、装置完好。 WI/G01-011 发电机房管理制度 C/0 1/110发电机房由专职维保人员负责管理，非公司领导或其他无关人员须经管理处办公室同意后，在值班员的陪同下方可进入发电机房，其它人员不得随

28、意进入。平时机房门应加锁。20机房内禁止存放易燃、易爆物品，严禁吸烟。30发电机平时置于自动待发状态，蓄电池置于浮充电状态，须定期进行充放电。40配电房值班员必须熟悉机组开停操作及机组正常运行参数，发电机运行时，应派专人值班。50每月起动机组运转检查510分钟，确保机组正常自动投入。60发电机油箱内储备小时满负荷用油量。70发电机实行定人定机操作、保养和每月周期运行检查。非值班或维修人员不得操作。80发电机房室温不可超过摄氏40度。机房及油库内消防须定期检查，确保设施完好、有效。90机房及机组的清洁卫生由发电机责任人打扫。100发电机检查时须将主令开关掷于停止档，以避免市电意外停电，导致发电机

29、运行，发生意外伤害。 WI/G01-012 水泵房管理制度 C/0 1/1 水泵房是提供住户生活、大厦消防用水的关键部位，水泵房能否正常工作是直接影响到住户人身财产安全。为及时向住户提供合格生活用水和大厦消防用水，管理好水泵房，特制定如下制度：10水泵房、地下水池、屋面水箱、消防水系统、设备等，应指定专人负责管理（以下称“水管员”）。作好日常运行的巡查、点检、抄表及状态监控，并做记录。20水泵房内机电设备由值班人员负责操作，无关人员不得进入水泵房。停水须经管理处批准。30消防泵、生活泵、稳压泵、污水泵在正常运转下，选择开关应放在自动位置，所有操作标志简单明确。40生活水泵每周至少轮换使用一次，

30、接触器主开关每月检查一次。50消防泵每月进行一次“自动、手动”切换操作检查。无条件启动的消防水泵（有过压危险或开喷系统），须对其进行手动盘车(检查时须将主令开关掷于停止档，以避免发生意外伤害)，每季度对电动机进行一次绝缘摇测。60水泵房配电室室温不可超过摄氏40度(含不单设配电室的水泵房)。消防设施须定期检查，保持完好、有效，并有手持式气体灭火器。注意防止小动物进入；无关人员须经管理处办公室许可方可进入。70水泵房每周打扫一次，泵及管道每月检查、清洁一次，并进行润滑、紧固、调整。 80水池人孔需有盖密封并加锁，透气孔需用不锈钢窗纱布包扎上。钥匙由水管员保管。 90水管员按规定定期取水检查化验，

31、并取得深圳市水质检测中心或深圳市水务局水质检测合格证，化验结果交办公室存档。 100各级水表须每月定时抄表,水管员须对抄表记录进行统计分析,确定给水系统是否正常，并协助工程部作好水量平衡测试。每季度将统计结果上报工程部。 110严禁非火灾情况使用市政消防水。消防演习用水须向用水主管部门办理申请手续。 WI/G01-013 空调机房管理制度 C/0 1/1空调设备房是楼宇中央空调系统的控制中心，为确保空调设备的安全、高效运行，特作如下规定：10空调制冷机房的全部设备，必须由指定的专职空调操作人员管理操作，非本职人员禁止操作。20无关人员必须经管理处办公室书面许可，方能进入制冷机设备房。 30室内保持良好的清洁卫生、照明、通风并严禁烟火。40做好设备运行记录，分析机组各种压力表、温度计、流量计的读数是否正常准确，发现异常应及时处理并上报。 50须每三天对中央空调系统抄一次电能表，并做分析。根据空调负荷的变化调节机组，确保机组运行在节能状态，费用不超标。60定期保养检查，及时更换磨