某一级物业公司物业设备管理标准.doc

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1、2022年-2023年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作物业设备管理标准 （企业内部标准） 制度篇二OO二年七月目 录1、工程部经理岗位职责 342、工程部副经理岗位职责.53、设备设施维修岗位职责.64、供配电、空调值班岗位职责.75、电梯班岗位职责.86、消防中心岗位职责.97、中控室岗位职责108、多媒体视听“DJ”岗位职责119、工程部员工培训管理标准作业程序.121710、值班管理标准作业程序182011、工具管理标准作业程序212312、机房钥匙管理制 2413、设备设施档案管理制度.2514、入室维修服务规范262715、应急应变处理解决方案.2816、测量设备管理标准作业程序29

2、3117、物业设备实施外判项目的监管规定323318、施工临时用电管理规定343519、二次装修管理操作规程363820、供配电设备设施运行管理标准作业程序394221、供配电设备设施安全操作标准作业程序434422、供配电设备设施系统保养标准作业程序454923、柴油发电机运行管理标准作业程序505224、柴油发电机操作标准作业程序535525、弱电系统维修标准作业程序565726、中央空调运行管理标准操作规程586127、中央空调操作标准作业程序 6228、中央空调系统保养标准作业程序636729、消防系统运行管理标准作业规程687030、消防系统保养标准作业程序717431、电梯运行管理

3、标准作业程序757732、电梯故障维修标准作业程序788033、电梯日常维修保养标准作业程序818634、电梯困人救援标准作业程序878835、给排水设备设施操作标准作业程序899036、给排水设备设施系统保养标准作业程序.919537、二次供水管理标准作业程序969838、水泵房操作规程 9939、交接班制度10040、值班管理标准作业程序10110341、电房突发事故（故障）应急处理程序10442、电梯事故（故障）应急处理程序10543、发电房突发事故（故障）应急处理程序10644、给排水突发事故应急处理程序10745、消防中心火警（误报）处理程序108工程部经理岗位职责一、对管理处主任直

4、接负责。确保所管辖系统设备的安全运行。对下属人员和所属系统设备负有全面的管理责任，要求每天做如下的检查：1、了解主要设备的运行状况，发现问题立即组织处理；2、检查下属岗位纪律及精神状态，发现不良现象立即正；3、实地考察下属员工维修保养工作质量与工作效率，发现问题及时采取正措施；4、现场督导重要维修项目及增改工程施工，控制工作质量与进度；5、审阅运行报表，掌握所属系统当天能耗状况，发现异常分析原因，及时杜绝浪费现象；二、及时组织检修设备故障，发现隐患及时组织处理，做好技术把关工作，保证所管辖系统设备处于优良的技术状态；当重要设备发生故障或影响正常营业时，迅速到现场组织处理，并及时向管理处主任报告

5、。三、负责组织设备档案的编号及建档，负责制定所管辖系统的运行方案，并不断与运行人员研究改进措施，使本系统设备在保证安全运行的前提下，力图节省能耗。四、负责制定所管辖系统设备月度、季度和年度的系统保养计划和备品、备件计划，定期报送管理处主任审定，并负责组织安排系统保养计划的实施，制定工作标准，督导下属保证工作质量，提高工作效率。五、切实执行管理处主任指令，认真贯彻落实岗位责任制，督导下属员工严格执行操作规程及员工守则，坚持周而复始的设备维修保养制度，做到“三干净”（设备干净、设备房干净、工作场地干净）、“四不漏”（不漏电、不漏油、不漏气、不漏水）、“五良好”（使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧

6、固良好、调整良好），严格检查督导下属。六、针对下属员工的技术状态和思想状况，编制培训计划，经常对下属员工进行职业道德、物业服务意识教育和专业技术知识培训。七、审核下属员工考勤，做好技术档案管理工作，督促下属做好设备维修、故障处理、零部件更换记录，每月交资料员整理归档。八、掌握科技发展动态，认真推广新技术，改造不合理的设备，完善设施和施工遗留的缺陷；对所属系统的重大改造工程参与设计，提出与原系统匹配的可行方案。监督外协施工，验收施工质量。九、负责二次装修管理中有关规定审查和验收，确保建筑物结构安全和装修协调、统一、美观及符合消防要求。工程部副经理岗位职责一、对工程部经理负责，当好部门经理的助手，

7、协助经理搞好部门管理工作，以及与各部门之间的联系。二、认真执行管理处主任的指示与交办的任务，忠于职守，以身作则。三、加强业务管理技巧的学习，全面熟悉管辖范围内的各种操作规程，提高工作效率、质量。四、认真做好本职业务工作，勤检查，勤督促，严格要求员工执行岗位责任制。五、协助经理对新员工及在职员工的岗位职责培训。六、关心员工，爱护员工，学会做员工思想工作，要全面地了解员工思想并及时向管理处主管汇报，了解员工学习、工作等情况，真正起到主管助手的作用，协调好上下关系。七、勤巡查，发现问题及时向管理处主任及工程部经理汇报，听取指示。八、搞好团结，加强内部各班组以及其他部门之间的联系。设备设施维修班岗位职

8、责一、服从工程部经理的工作安排，负责本项目所有室内、公共区域内的空调通风设备、电气照明、楼层供电回路、消防设备、给排水设备、电梯设备、监控设备和多媒体视听设备的日常维修工作。二、接到报修后严格按维修程序填写好维修单再进行维修工作。三、维修单一般由2人共同完成，由维修班班长具体安排落实，并负责验收。四、接收各部门送来的报修单或接听报修电话后，根据故障的影响程度处理，影响客户正常工作的问题应立即维修，暂时维修不好的需说明原因，并落实完成时间。五、维修过程应认真负责，保证质量，杜绝属于人为工作马虎导致重复故障。如维修过程中因处理不当而扩大故障造成不良影响的，必须填写事故报告，并及时采取必要的解故措施

9、。六、在遇到紧急事故，任何时候都必须及时赶到现场控制，并缩小故障范围，避免损失，问题处理后必须填写事故报告。七、维修班做好维修工作的同时，由工程部经理根据人员力量、技术水平来调配，协助各专业保养小组去完成所管辖的设备维护保养工作。八、维修工作不分专业，有故障问题时立即派人处理，尽可能缩短故障时间。 九、处理好公司其它部门的关系，工作中互相支持配合处理好客户的关系，减少客户的投拆。十、工作中认真填写工作相关的表格，做好详细记录。供配电、空调值班岗位职责一、按时记录配电和空调系统运行数据。1、供配电系统记录时间：每2小时一次；2、空调系统记录时间：6：0022：00每1小时记录一次；22：00时6

10、：00每2小时记录一次。二、交接班时必须做好工具移交的工作和相关工作情况的记录，交班者要清楚交待相关的事宜后方可离开。交接班时如遇突发事件或正在处理故障、抢修等工作，因人力不足的情况下，下班人员必须继续与接班人员共同处理完毕后方可离开。三、每天夜班，如无特殊工作，必须清洁空调机房、配电房、发电房及门口通道的环境卫生。四、如有突发事故发生，当班人员无法处理的;如果是影响到设备正常运行的问题，应立即报告工程部经理或系统工程师和有关领导，并做好相关的应急措施。五、中班、夜班人员当班时段全面兼负大厦的急修工作，并配合其他当值班组的维修工作。六、每周六早班人员负责空调机房、发电机房、配电房设备、设施的表

11、面除尘清洁及常规的保养工作。七、负责污水处理运行管理，配合季度水池清洗工作。电梯班组岗位职责一、工作时间为周一至周五：早班8：0017：30；中班16：00：24：00周六、日：早班8：0017：30二、值班人员负责对电梯日常运行状况的监控管理和常规事项处理。 每天早上8：00及晚上24：00前分别巡检各电梯轿厢设备；检查电梯运行状况；机房设备是否正常。 每天巡检吊船及附属设备，做好相关记录。 每月巡检各层电梯厅门、开关门状况、外呼按钮、层楼显示器等；并填写月检查表，将存在的问题督促电梯保养公司去完善。 每天检查天面排水沟、排水地漏口有无杂物等。 中班当班人员要配合电房做好急修工作。 督促电梯

12、公司作电梯的年检、年审工作。三、值班人员负责接受电梯偶发故障报告或紧急报警并及时通知工程部主管或电梯公司。 发现电梯有问题及时处理或联络电梯公司进行处理。四、工程部负责电梯设备系统的维护保养及维修管理 每天清洁机房设备设施卫生，保持环境整齐有序。 监督电梯维护保养公司的维护保养工作。消防中心岗位职责一、 消防中心每天为24小时值班，值班人员实行3班轮值制度，每8小时为1班，实行交接班制度； 二、 熟悉大厦的各项管理规章制度；三、 熟悉大厦消防设施的设置，消防控制柜的操作程序及监测设备的运行情况；四、 熟悉主管部门和业务部门的有关联系电话；五、 熟悉各业主、租户位置及主要负责人联系电话；六、 做

13、好值班情况记录和表格登记，爱护值班用品，按时办理值班交接，并办理签名交接班登记；七、 好值班室卫生，定期进行控制柜及其它设备的清洁；八、 熟悉大厦各楼层平面图，有情况能第一时准确定其发生的位置；九、 熟悉消防中心各控制柜的操作及广播用语；十、 有突发事件，重大问题应及时向有关部门（公司）的领导汇报及通知保卫部门，在征得领导同意后报警（应立即报警）；十一、 保持消防中心的对外联络及上级下达指令的电话线路，不得随意占用，确保电话随时畅通；十二、 消防中心值班室无关人员一律不准进入；十三、 如遇实际情况需要调班，应事先报领导批准并做好记录，严格空岗；十四、 当班人员配带工号牌，对领导检查工作要有礼貌

14、；十五、 配合维修人员进行消防设施定期维修保养及整改施工；十六、 如消防中心控制柜发出火警信号，应该对照平面图确定位置，通知保卫部门（保安）到现场巡查确定是误报还是真正发生火警，并记下保安人员的姓名以作备查；中控岗位职责一、监控中心每天24小时运行，实行每天3班轮值制度，值班员工必须熟悉大厦的各项管理规章制度。二、做好值班记录，搞好卫生，定期检查，清洁监控设备。监控中心无关人员不准进入。三、值班人每次离岗不得超过15分钟（上洗手间）并作登记。四、每班15分钟交接，并做好本班工作记录。五、每班每1小时检查模拟屏是否正常，每2小时检查每层温度以及新风机、排风机运行是否正常。每5分钟检查CCTV是否

15、有事发生。空调主机运行状况每小时抄一次运行记录（包括水泵电流、压力）。六、班人员当发现问题时，应及时打电话通知有关部门，并向领导汇报。紧急情况下可通知电房或消防值班人员用对讲机通知保安检查，并通知大厦值班主任。当事情解决后应及时作好记录。在事情发生时及时做好录象。七、努力学习技术，熟练掌握大厦各系统运行的原理，正常运行状况。发现问题应正确判断是监控对象的问题还是监控设备本身故障。八、于其它人员提出改变设备运行状态的要求时，应通过工程部经理同意，并做好更改记录。九、每班交班后，交班的员工要全面进行清洁卫生，整理杂物完后方能下班，不准任可人在室内吸烟和做监控业务无关的事。务必使监控室保持整洁雅静的

16、工作环境。 多媒体视听“DJ”岗位职责一、 工作时间：上午8：0012:00；下午14：0017：30。二、 负责所有会议布置及相关设备运行操作，并作好相关记录。三、 对所有会议室及礼堂的视听、灯光和其相关的设备设施定期进行维护保养工作，并作好保养及相关表格的填写记录。四、 如遇到日常急修，随时调动支援应急抢修。五、 每天巡检所有会议室、礼堂及其控制室的设备设施是否完好正常，并清洁控制室环境卫生。工程部员工培训管理标准作业程序一、目的 规范工程部员工培训内容及程序，使员工培训系统化、科学化，确保员工具备工作所需的知识和技能。 二、适用范围 适用于广东银厦设备工程有限公司工程部员工的培训。 三、

17、职责 1、公司综合部负责监督及抽查员工培训的实施情况、考核培训效果以及对外联系培训教师。 2、工程部经理负责制定年度员工培训计划，并负责具体组织实施。 3、工程部副经理负责协助经理进行专业知识与专业技能的培训。 四、程序要点 1、员工培训计划的制定 工程部经理于每年的12月15日前制定出下年度的员工培训计划，并上报公司审核批准。 员工培训计划的内容应包括以下各方面： 不违反国家的有关法律、法规； 有明确的培训内容； 有考核的标准； 有具体的培训时间； 有培训费用的预算。 2、新入职员工的培训 新员工入职后上岗前需进行3天的培训，并经考核合格后方可正式上岗。 第一天上午由经理负责介绍公司的基本情

18、况，讲解公司的各种制度+（考勤、奖惩、后勤等）；介绍本处的工作性质、基本运作程序，讲解各岗位的职责、安全作业要求以及着装规定、礼貌礼仪、文明用语等。带领新员工熟悉所管辖的环境。 第一天下午至第3天上午由经理安排班长带领新员工试上岗，新员工在班长的带领下处理本岗位具有代表性的事例，从而熟悉本岗位的动作程序。 第三天下午由经理安排对新员工进行思想方面的小结及技术技能方面的考试。 新员工经考核合格后方可安排正式上岗，不合格者按辞退处理。 3、专业基础知识培训 专业基础知识培训由工程部经理具体负责。 专业基础知识培训每个月进行一次，每次不少于90分钟。 培训内容： 电工类： 进网作业电工培训教材； 电

19、工作业安全规程； 维修电工技能培训教材； 电梯类： 电梯结构原理及安装维修； 电梯实用技术。 公共设施类，如果建筑工程施工技术； 给排水类，如给排水设备设施使用及维修保养技术； 制冷类，如制冷设备原理及使用、维修技术； 弱电类，如电子技术基础； 柴油机类，如柴油发电机使用及维修、保养技术； 锅炉类，如常压生活锅炉使用及维修、保养技术。 多媒体系统的有关技术培训。 培训形式： 分工种集中授课； 分工种集体讨论。 (5) 考试方式： 试卷考试； 课堂问答。 4、专业技能培训 专业技能培训由系统工程师具体负责。 专业技能培训每季度进行一次，每次不少于90分钟。 培训内容： 电工类： 供配电设备设施操

20、作标准作业程序； 供配电设备设施管理标准作业程序； 供配电设备设施维修保养标准作业程序； 住户家庭安装/维修标准作业程序。 电梯类： 电梯运行管理标准作业程序； 电梯维修保养标准作业程序； 电梯故障维修标准作业程序； 电梯困人救援标准作业程序。 给排水类： 给排水设备设施标准作业程序； 给排水设备设施运行管理作业程序； 给排水设备设施维修保养标准作业程序； 二次供水管理标准作业程序。 公共设施类，如公共设施安装/维修标准作业程序； 制冷类： 中央空调操作标准作业程序； 中央空调运行管理标准作业程序； 中央空调维修保养标准作业程序。 弱电类，如弱电系统维修标准作业程序； 锅炉类： 常压生活锅炉操

21、作标准作业程序； 常压生活锅炉维修保养标准作业程序； 常压生活锅炉运行管理标准作业程序。 柴油发电机类： 柴油发电机运行管理标准作业程序； 柴油发电机操作标准作业程序； 柴油发电机维修保养标准作业程序。 公共类： 工具管理标准作业程序； 设备综合管理标准作业程序； 测量设备管理标准作业程序； 值班管理标准作业程序； 住户家庭/安装标准作业程序。 其他相关程序。 培训形式： 分工种集体授课； 分工种集中讨论。 考试方式为现场实际动手能力评估。 5、服务培训 服务培训由公司安排授课人员讲授。 服务培训每季度进行一次，每次不少于90分钟。 培训内容： 文明用语； 仪表仪容； 礼貌礼节； 服务意识；

22、服务技能； 服务要求。 培训方式为集中授课。 考试方式： 试卷考试； 课堂问答。 6、物业管理知识培训 物业管理知识培训由公司安排授课人员讲授。 物业管理知识培训每季度进行一次，每次不少于90分钟。 培训内容： 物业管理法律、法规。 培训形式： 公司集中授课； 讨论。 考试方式： 试卷考试； 课堂问答。 7、安全培训 安全培训由工程部经理具体负责。 安全培训每季度进行一次，每次不少于60分钟。 培训内容： 操作安全； 日常生活安全。 培训方式为集中授课形式。 考试方式为课堂问答。 8、思想及文化方面的培训 思想及文化方面的培训由工程部经理具体负责。 思想及文化方面的培训每半年进行一次，每次不少

23、于90分钟。 培训内容： 思想品德； 行为准则； 语言达达能力。 培训形式： 集中授课； 讨论。 考核方式为课堂问答。 9、特种培训。对于工程维修部的特殊工种（电梯、值班电工、制冷等）应有计划地选送员工出去培训或请专业人士来授课。 10、每次培训后，应由资料管理员将培训时间、培训内容、评估成绩等清晰、完整、规范地记录在员工培训登记表内。 11、培训应妥善保存，各类培训计划、培训记录表保存期为3年；员工培训登记表、新员工考核记录表保存期为长期。 值班管理标准作业程序一、目的规范值班管理，确保值班质量。二、适用范围适用于广东银厦设备工程有限公司工程部值班工作。三、职责1、工程部经理负责对值班工作的

24、监控。2、工程部经理负责值班工作的具体安排和检查。3、工程部值班人员负责按此规程进行值班工作。四、程序要点、交接班操作1、交班人员提前20分钟做好交班准备：、检查设备并确保运行正常；、搞好值班室和设备房卫生工作。2、接班人员提前15分钟到达值班岗位。3、接班人员首先认真仔细地检查各设备的运行情况：、发展异常情况应立即采取有效措施，并通知交班人处理，接班人协助；、确认无异常情况再因到值班室进行交接班程序。4、交班人员主动、简要地向接班人介绍值班和设备运行情况，重点讲明操作注意事项；接班人应认真聆听，如有疑问可向交班人提问，直至双方清楚。5、接班人查看上班的运行值班记录，检查仪器、工具等物品是否齐

25、全完好。6、交接双方认为无误后共同在运行交接班记录上签名确认。7、交接完毕后所发生的问题由接班人负责。8、下列情况之一不能交接班：、上一班运行情况未交代清楚，记录不规范，配电室、值班室、操作间不清洁；、接班人未到岗，交班人不准下班；、接班人醉酒或其他情况而未找到接班人；、在倒闸操作和事故处理过程中；、若交接班过程中发生故障，应停止交接，由交班人负责处理事故，接班人协助。、值班操作要点1、值班人应提前15分钟到达值班岗位，按交接班程序进行交接班。2、坚守岗位，不得串岗。3、按有关运行管理标准作业程序对空调设备、电梯设备、供水、供电设备进行巡查、保养、维修。4、如遇特殊事件，应按突发事件处理程序进

26、行处理。5、值班人员因特殊情况需要调班时，必须事前填写调班表，并经工程部经理同意并签字方可调班。、停送电操作要领1、正常情况下的倒闸操作：、工程部经理提前两天书面通知运行组停、送电范围（包括变压器报停、启用）；、运行组接到通知后：-立即通知供配电专业人员即到现场，根据负荷分布情况实地考察其可行性；-若不可行应立即汇报情况，并说明原因；-若可行，则应明确停、送电时间、范围，填好操作票后，由经理审批，同时将停、送电情况书面通知服务处。、物业部接到通知后，提前一天贴出停电通知以告之住户；、倒闸操作前，运行人员要做好相应的准备工作，电梯降至首层，如有必要可将发电机操作开关置于停机位置；、在确定时间，在

27、监护人的监护下，操作人员按操作票进行倒闸操作：-停电：先停负荷开关，后停隔离开关；-送电：先送隔离开关，后送负荷开关。、倒闸操作完成后，运行人员要检查电梯的运行情况，发电机操作开关置于自动位置；做好各项相关记录。2、紧急状态下的倒闸操作：、发现配电房冒烟、短路等异常情况或发生火警等重大事故时，运行人员应当立即进行全部或部分负荷停电操作：根据情况立即断开有关低压配电柜上电源开关，必要时断开高压柜高压开关；、停电后立即通知工程部经理，经理到现场后立即检查事故原因，在查出确定的原因后方可恢复部分或全部供电。对损坏部分应尽快修复，以恢复正常供电；、做好各种记录，重大事故应立即报告。、值班房、设备房卫生

28、管理制度1、各值班人员负责该班次值班室的卫生清洁工作，并保持值班室卫生。2、各专业值班人员负责各自专业设备房的卫生清洁工作：、水电工负责配电房、水泵房卫生清洁工作；、空调工负责空调机房卫生清洁工作；、电梯工负责电梯房卫生清洁工作；3、接班人负责检查上一班的清洁工作，对不合格卫生清洁工作可要求返工，直至合格。4、各专业早班值班人员为该专业设备房安全卫生责任人。5、工程部主管负责本部卫生清洁工作的日常检查的督导。五、记录值班记录表工具管理标准作业程序一、目的 规范工程部工具管理制度，确保工程部工具齐全及各项性能完好。 二、适用范围 适用于广东银厦设备工程有限公司所辖管理处工程部的工具管理。 三、职

29、责 、项目系统工程师负责检查工具管理工作的实施情况；、管理处工程部主管负责工具的申购； 、管理处工程部主管具体负责工具管理； 、公司资料管理员负责工具的簿记盘点工作。 四、程序要点 、工程部工具年度采购计划的制定 1、每年的12月15日之前，由管理处工程部主管（或工具管理负责人）一起制订下一年度工程部工具年度采购计划并上报公司审批。 2、工程部工具年度采购计划应包括如下内容： 所需工具的名称、型号及规格、数量、产地； 预计费用； 购买时间； 用途。 、工程部工具分成两类：一类是个人使用工具，另一类是公用工具。个人使用工具由个人领用并负责保管，公用工具管理处工程部主管领用并指定专人负责保管。公司

30、资料管理员对所领用工具记录在工具领用登记表内。 、个人使用工具和公用工具（便携带的）由管理处工程部主管指定专人统一填写领料单，经管理处工程部主管批准后，到公司资料员处领取并负责暂时保管，并将所领工具薄记在保管工具登记表内，并由管理处工程部主管签名确认。 、个人使用工具管理制度： 1、工程部员工正式上岗时，由员工填写领料单经管理处工程部主管批准后领取一套个人使用的工具。工程部员工个人使用工具每年只能补领一次，并对员工所领工具簿记在工具领用登记表内。 2、个人使用工具使用注意事项： 正确选用工具和工具使用方法; 不准乱打乱撬,用力应适度,严禁野蛮使用工具； 注意工具的适用条件（如额定电压、额定电流

31、或承载能力等）， 使用仪器仪表测量不同的参数时注意正确换档； 工具要保管好，并对工具做好维护保养工作； 工程部员工个人使用工具属公司财产，不得占为己有、遗失和挪借非本公司员工使用； 、工程部员工个人使用工具丢失或人为损坏，应由员工自行回补同规格同品质的工具；如属正常使用损坏，经管理处工程部主管批准后方可以旧换新，并做好登记。 、员工辞工、被解雇或转岗时应将个人使用工具全部退还管理处工程部，对于丢失或人为损坏的工具应通知财务部扣发相应的钱款后方可离开。管理处工程部主管必须将员工退还的个人使用工具簿记在工具登记表内，并在备注一栏内注明退还字样。员工退还的个人使用工具要设专柜保管并作以旧换新用的工具

32、。 、管理处工程部主管于每月30号对工具定期检查，每半年进行一次盘点并将报废的工具登记在报废工具登记表内，由管理处工程部主管上报公司审批。审批后由公司资料管理员负责报废处理。 、对于换下来的个人使用工具每半年由管理处工程部主管（或工具管理人）进行一次盘点并登记在报废工具登记表内，经管理处工程部主管上报公司审批。待审批后由管理处工程部主管负责报废处理。 、专业组公用工具管理 1、员工借用公用工具或各部门之间借用公用工具都应统一由各管理处工程部主管借用，并将借用工具登记在工具借用登记表上。 2、公用工具使用注意事项： 便携式（小件的）公用工具使用注意事项按第4条第2款； 大型公用工具使用除应遵循便

33、携式（小件的）公用工具使用注意事项外还应每个月进行一次保养。 3、公用工具属公司财产，严禁用作私人用途。 4、公用工具如丢失或人为损坏，则应由借用人负责照价赔偿。公用工具如属正常使用损坏，由管理处工程部主管提交书面报告经批准后可以旧换新，并填写报废工具登记表经管理处工程部主管批准后上报公司审批。 5、管理处工程部主管工作调迁、辞工或被解雇时，由管理处工程部接任主管会同公司资料管理员一起对管理处工程部所管公用工具进行盘点，发现缺少或人为损坏的则应追究其经济责任。 机房钥匙管理制度. 凡24小时值班的机房，除值班人员掌握一套钥匙外，其余钥匙交工程部统一保管。 . 凡不是24小时值班的机房，钥匙应有

34、一套在24小时值班的机房保存，以防万一有特殊情况需使用时须严格登记。. 不允许私配机房钥匙。. 无关人员不得借用机房钥匙。. 机房钥匙一旦遗失必须立即申报。. 无人值班的机房，借用钥匙时间需进行登记。. 饮用水水库、水箱的钥匙只允许少数专人领用。设备设施档案管理制度一、工程档案管理制度1、所有工程设备档案由工程部技术资料员负责管理，管理人员应严守公司档案管理制度和保密守则。2、各类档案应按系统分类，统一存放档案盒并贴上标签。3、编制档案目录，内容应与档案盒外标签一致。4、外单位交来图纸由资料员统一签收，并将有关图纸交各系统工程师核对实物，如图纸无误则由资料员按系统归档；图纸有误，则由文员联系交

35、图单位更正。5、档案及图纸是工程维修保养的重要依据，应妥善保存，如发现用途不明的资料应交系统工程师审阅确定用途。需销毁的资料应由总工程师及系统工程师组成鉴定小组研究后决定。6、借阅档案须经相应系统工程师以上人员批准，资料员登记并指定归还日期，由资料员按期追还，需续借的要重新登记。二、设备设施运行、维修、保养档案管理制度1、运行、维修、保养档案属于工程档案的一部分，由工程部资料员统一管理。2、运行、维修、保养档案按系统分类归档。3、用户单元维修档案用标签按不同档案分开，其他档案案类别存放，在相应的档案盒上贴上标签。4、资料员根据返回工程部的维修单每月做好记录归档，并输入电脑； 5、资料员每天核对

36、发出和返回的维修单，将有关内容如实记录好，如发现不符马上追查原因。6、资料员每月对运行、维修、保养记录表等进行整理，汇总提交技术项目部审核后分类归档。7、各设备设施档案作为评估大厦设备设施运行情况和用户室内设备状况的根据，应妥善保存，保存期按公司资料管理规定进行，过期档案由总工程师、系统工程师组成的鉴定小组统一审定后销毁。入室维修服务规范一、入室维修前的准备工作1. 接到任务后，详细了解报修工作内容，做好维修前准备工作，工作服要保持干净，整洁，按公司规定统一着装；2. 检查工作证是否佩戴好；3. 检查鞋底是否有泥，若有应用棉丝擦拭干净；4. 检查是否携带了工作布及一次性鞋套；5. 检查工具箱是

37、否干净，同时检查维修工具及常用备件是否带齐；6. 检查是否携带对讲机；二、入室前后的工作程序1. 首先用中指敲门三下或按门铃，然后退后一步，正对门镜站立，以客户对来人观察；若无反应，过10秒后重复以上动作；2. 客户发问后，维修工应回答：您好，我是物业公司的维修人员，约好为您维修的；3. 客户开门后，维修工应重复维修项目，并出示维修派工单，经客户同意后，穿好鞋套随客户进入室内；4. 到达现场后，如需要挪动室内的家具或其它器具应事先争得客户的同意并和客户协商挪动后的位置；5. 准备工作完成，将工作布铺开并将工具箱、零件等物品摆放在上面，尽量不要弄脏室内的墙面、地面等；6. 在维修过程中，尽量快速

38、、简洁、有效地进行；若需要客户配合，应用商议、缓和的口气与客户协商；若工具没有带齐或自己单独修不了，则应用对讲机与客服中心联系，请求支援；7. 支援人员到达后，原来的维修工不得离开，而应协助支援人员进行维修，直至修理完毕。三、维修完成后的工作程序：1. 维修结束后，将工作布收起来，维修现场要用抹布擦拭一遍，并将挪动物品恢复原位。2. 检验维修质量，使用功能是否完备。验收后，请客户在派工单上签字，并向客户收费。收费时，向客户解释清楚收费标准。3. 收费后向客户说明：若是再有问题，可随时致电客服中心。4. 向客户道再见后离开。5. 将维修收费单返还给客户或投至该户信报箱内。四、注意事项1. 进入室

39、内维修时，不要东张西望，不能坐客户的沙发或坐在地板上，更不能吃、拿客户的东西或抽客户的烟。2. 在维修过程中，不能和客户聊天，更不能与客户谈论公司内部的事物，只能谈论与维修有关的事情，做到不该讲的话不讲。3. 如需与中控室或维修部联系，应使用自己携带的对讲机，禁止使用客户的电话。4. 不得利用工作之便向客户推销物品或索要小费等。一经发现，将按照公司有关规定严肃处理。应急应变处理解决方案一、发现紧急事故应马上报告给有关专业值班室及有关人员。 二、工程部经理、专业人员必须马上到达现场，迅速准确地判断事故原因。三、工程部经理应沉着、冷静、果断地做出事故处理方案并通知事故有关部门给予协作。四、在工程部

40、经理一人的指挥下（副主管配合）进行事故处理。五、专业人员在统一指挥下应迅速、果敢、准确地处理事故，并尽量减小事故的扩大面。六、事故得到控制后，组织各专业人员检查事故所引起的连锁反应。发现问题及时组织专业人员处理。七、确认事故及连锁反映全部得到处理后，应马上恢复正常运行。八、事故引起的遗留问题安排各专业尽快妥善处理。九、对事故进行全面、仔细地调查，分析原因，查清责任，并制定出杜绝事后再发生同类事故的方案。十、将事故发生的全过程以报告的形式整理出来，上交上级主管部门及本部门存档、备案。十一、对事故全过程提出奖、惩及建议性方案，上报上级主管部门。十二、如属重大责任事故，每年的这一天将作为部门全体员工

41、的安全教育日。 测量设备管理标准作业程序一、目的 确保测量设备的能力满足使用要求。 二、适用范围 适用于工程部对测量设备从配置、校准、使用至管理各个环节的控制。 三、职责 1、总经理负责批准测量设备的采购计划。 2、系统工程师负责审核测量设备的采购计划。 3、工程部经理负责提出测量设备的采购计划或申请；负责测量设备的使用、校准和管理。 四、程序要点 1、测量设备的范围 按用途可分为向顾客计费用的；维护和检修设备用的；对设备运行参数进行监视用的。 按装置可分为安装于固定管道、设备上的；移动使用的。 按来源分为公司原来已有的、新采购的、借用的。 按形式可分为仪器、仪表、磅秤、天平、量具、测试软件。 2、测量设备配置的要求 数量满足使用需要。 最大量程、最小分度值和精度等级满足被测对象精密度的要求。 3、测量设备的采购 工程部经理应根据测量设备的现状和需要，提出采购计划或申请，经系统工程师审核，总经理批准后进行采购。 采购计划或申请应详列所需采购测量设备的下列资料：名称、型式或型号、规格、最大量程、最小分度值、精度等级；数量、该产品的标准代号（