居住物业物业的接管验收实用手册.doc

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1、居住物业物业的接管验收实用手册物业的接管验收是在竣工验收的基础上，物业管理企业从开发商、建设单位处接管新建房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的接管验收。在完成接管验收后，整体物业连同附属设备设施就应移交给物业管理企业。物业的接管验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等，还应特别重视对综合功能的验收。物业的接管验收，由开发建设单位和物业管理企业共同组织验收小组进行。1.1物业接管验收的作用接管验收的作用主要体现在：1）、明确交接双方的责任。通过接管验收和接管合同的签订，实现双方责任的转移，在法律上界定清楚各自的责任范围。2）、确保物业具备正常的使

2、用功能，充分维护业主的利益。通过物业管理企业的接管验收，能进一步促使开发企业或施工企业按标准进行设计和建设，减少日后管理中的麻烦和开支。同时，能够弥补部分业主专业知识的不足，从总体上把握整个物业的质量。3）、为日后管理创造条件。通过接管验收，一方面使工程质量达到要求，减少日常管理过程的维修、养护工作量。另一方面，根据接管中的有关物业的文件资料，可以摸清物业的性能与特点，预防管理中可能出现的问题，计划安排好各项管理，发挥社会化、专业化、现代化的管理优势。1.2物业接管验收的标准及重点物业的接管验收，分为新建物业的接管验收和原有物业的接管验收。其具体的要求与标准可参照建设部1991年颁布的房屋接管

3、验收标准，主要内容有：1)、接管验收的标准主体结构：地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值。木结构应结牢固，支撑系统可靠、无蚁害，其构件的选材必须符合结构工程施工及验收规范规定。砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。凡应抗震设防的房屋，必须符合建筑抗震设计规范的有关规定。外墙不得渗水屋面：各类屋面必须符合屋面工程及验收规范的规定，排水畅通，无积水，不渗漏。平屋面应有隔热保温措施，3层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔。阳台和3层以上房屋的屋面应有组织排水，出水

4、口、檐沟、落水管应安装牢固，接口严密，不渗漏。楼地面：面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平正，接缝均匀顺直、无缺棱掉角。卫生间、阳台、盥洗间地面及相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。木楼地面应平整牢固，接缝密合。装修：钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度。进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗、进户门上的亮子均应装设铁栅栏。木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢。门窗玻璃应安装平整，油灰

5、饱满，粘贴牢固。抹砂应平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线角顺直，无缺棱掉角。油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。2）、水电设备设施的现场验收重点供配电系统的现场验收的主要内容：检查高低压配电柜、高压器有无正式供电，是否满足设计功能，是否按国家及地区有关规程施工，有无事故及安全隐患(如电缆沟有无盖板；有无悬挂安全标示牌；安全有效距离是否合格；高压侧有无隔离设施等)；接地网有无可靠接地；设备房有无做好“三防”措施(如有无防鼠板、电缆沟、门窗、墙洞有无封网)。检查发电机系统是否能满足设计功能，机组能否正常使用，机油管路、柴油管路、冷却水路是否畅通。

6、若有两台以上机组，能否并车同步进行，烟管有无漏烟现象，有无事故紧停车功能，应急自动发电功能，能否正常起动等，必保供电线路是否正常供电。低压电气线路应平整、牢固、顺直，过墙应有导管，导线连接必须紧密；采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地，每回路导线间和对地绝缘电阻值不小于1兆欧千伏。应按套安装电表或预留表位，并有电气接地装置。照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。电度表是否经过国家供电有关部门检测。中央空调系统通风工程部分的现场验收：检查中央空调主机能否正常运行，负荷能否在可调节范围内调节运行，检查冷却泵、冷冻泵、冷却塔

7、能否正常运行，控制柜内电气线路是否符合规范。检查冷冻管系、冷却管系和阀门，保温是否完好，有无漏水现象；防腐是否符合要求，膨胀水箱能否正常补水，管路最高点和最远点压力是否在0.15兆帕(满负荷情况下)。检查制冷或制热情况能否满足设计要求。检查柜式风机、盘管内机、新风机、吊顶风机能否正常使用。噪音是否在有效范围内，风管出风是否均匀，风机进风口、出风口有无封闭现象。消防系统的现场验收。主要有如下内容：检查消防控制系统烟感、温感、水流等信号能否反应作出相应的措施，消防栓泵、喷淋泵、排烟风机、排烟阀加压风机等能否自动及手动起动，消防广播事故时能否正常广播。检查消防管路有无漏水，阀门保持常开状态(防火水阀

8、除外)，消防栓内配件是否缺少，检查喷淋头是否满足要求，消防栓、喷淋头有无水流，水压是否满足要求。检查气体灭火系统能否正常运行，气体压力是否在正常范围内，气体有无及时补充更换。检查各工作生活点手持式灭火器、防毒面具等是否配备整齐，防火门是否合格，有无保持常开状态，消防设施有无故障防碍影响正常使用等。运输设备的现场验收。主要有如下内容：直升电梯应能准备的启动运行、选层、平层、停层、引机的噪声和震动声不得超过BJ232的规定值。制动器、限速器及其他安全设备。自动扶梯应运行平稳，无振动，无杂音，扶手带应无钢刺，松紧程度应保持全水平时下垂不大，放松压带轮后应可以用手拖动扶手带。应动作灵敏可靠，安装的隐蔽

9、工程、运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。电梯的应急对讲应能可靠对讲，发生消防火警时应能按要求升到顶层，安全钳就能安全动作。管道煤气系统的现场验收。主要检查管道煤气是否按国家标准及地区规范安装，管道安装是否良好，有无漏气现象，煤气表安装的高度是否符合要求等。电信系统的现场验收。要求电信系统线路安装整齐，电话无杂音，接线盒、分线盒安装牢固、电缆敷设应符合国家标准。有线电视网的现场验收。要求有线电视线路敷设整齐，放大器安装稳固，进户线穿墙部分应穿管敷设，电视信号图像清晰、声音清楚。闭路监控系统等的现场验收。主要有如下内容：闭路监控系统应图像清晰、稳定、无变形失真；防盗对讲设备应对讲

10、良好，声音清晰，无杂音，呼叫反应快灵敏，开锁功能迅速、有效。给排水系统的现场验收。主要以如下内容：检查自来水公司进水表阀是否好、启闭灵活，高、低蓄水池是否洁净卫生，同时是否采取封闭措施，是否便于检修、清洗，同时是否采取封闭措施，进水管是否有安全保障措施，水泵电机是否安装稳固，运行时应无振动。压力表等是否指示正常，自动控制系统是否运行正常，有无必要的缺水、溢水故障，管路是否安装牢固，无跑、冒、滴、漏现象。压力供水设备安装、使用是否符合国家标准及地区标准，压力是否在正常控制范围内，安全保护是否完善，能否及时动作。排水管道不应采用陶瓷管、塑料管，应无跑、冒、滴、漏现象，防腐措施应符合国家标准，管道接

11、口、检查口不得漏水，检查口应便于维修，管道排水应流畅，集水井、沙井、化粪池应畅通，潜水泵应无堵塞，自动控制正常。3）、小区市政验收的重点小区的市政包括小区内的道路、排水管道、沟渠、砂井、供水管道、检查井、电讯箱、化粪池、绿化、环卫设施、环保设施等各方面的措施，其中以下项目验收时，除检验质量外，应注意：道路：有否积水(路面排水反坡)。砂井：沟渠排水是否通畅，有否残余建筑垃圾。供水管道有否渗漏，有条件的在一段时间内检查水表读数前后是否相符。化粪池有无透气管(不能完全密闭)。小区内有否配备室外消防栓，水压是否足够。小区内路灯开关分区是否合理，有否防雷保护。1.3物业交接的实施1.3.1设备交接首先要

12、求移交方提供设备清单，被移交的设备必须已安装、调试、验收完毕。设备移交时，管理处必须按照设备清单逐一查验。检查设备有无损伤，各项功能是否可用并达到设计要求。注意设备附带零备件、钥匙、特殊工、量具、图纸、使用说明、合格证等不要遗漏。验收合格后填写设备移交单2份，1份交移交方，1份管理处存档，以便今后建立设备台帐。1.3.2钥匙交接验收后的房屋、信箱、设备用房的钥匙逐一编号登记，妥善保管。1.3.3资料交接开发商资料：项目批准文件；用地批准文件；建筑执照；拆迁资料。竣工验收合格资料：建设工程竣工验收证书；建筑消防验收合格证；市完善配套办公室小区综合验收合格证书；用电许可证（正本）；用水申请审批表和

13、月供水计划执行表（正本）；卫星地面接受设施许可证（正本）；有线电视许可证（正本）；电梯使用合格证（正本）。工程技术资料：竣工图包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程有隐蔽管线的全套图纸；地质勘察报告；工程合同及开、竣工报告；工程预决算；图纸会审记录；工程设计变更通知及技术核定单位(包括质量事故处理记录)；隐蔽工程验收签证；沉降观测记录；竣工验收证明书；钢材、水泥等主要材料的质量保证书；新材料、构配件和鉴定合格证书；水、电、暖、通、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；砂闪、混凝土试块试压报告；供水、供暖、管道煤气的试压报告。与物业相关承包商资料：电梯维护保养、保洁、保绿（苗木清册）等合同。对于在接管验收中发现的问题，应以备忘录的形式记录在案，并由开发商和物业管理处共同签字发相关单位。管理处应留档备案，以便随时查看，并对整改的部分要监督落实。