2018中国房地产行业发展白皮书.pdf

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1、1 关于观点指数研究院 58 集团 观点地产新媒体数据研究部门（观点指数研究院）长期跟踪房地产企业表现、行业动态、 经济走势，并在此基础上捕捉到精准而全面的市场数据。 观点指数将实时、准确的数据与深度的分析相结合，采用实地调研、问卷访问、企业访 谈、资料检索、历史研究、数量统计构建独特的观点指数数据分析模型体系。 所有的分析始于基本面数据，同时结合房地产及相关资本金融、土地、商业市场的产业 动态、结构、信息以及复杂的市场和交易数据，并于全年在不同的时点、不同的方向、不间 断推出各种专业研究报告。 为了最全面的分析，观点指数还会融合介于两者的市场、土地公告、新闻资讯、交易建 议、研究报告和交易资

2、料以提供领先的市场预测来预判市场走向，并识别潜在的交易策略， 以分享到房地产市场增长的红利与发展。 58 集团一直致力于解决就业、房产、汽车以及二手服务等民生问题，服务业的不断升 级正逐步改变用户对互联网生活服务的使用习惯，也改变了人民的生活。如今的 58 同城已 成为中国网民生活服务不可或缺的选择。58 同城、赶集网、中华英才网每年为 3 亿人次用 户提供了就业机会，日均千万级用户在 58 同城、安居客上寻找属于自己的房子。 扫一扫，了解指数 2 2018 中国房地产行业发展白皮书 目录 开篇P3 P4 P10 P16 P17 P24 P30 P35 P41 P47 P48 P50 P56

3、P62 P66 P1 商业总论 购物中心 写字楼与联合办公 长租公寓 养老地产 关于观点指数 文旅地产 产业地产 物流地产 酒店 2018 年度中国地产风尚大奖名单 市场篇 商业地产篇 创新业务篇 地产金融篇 3 2018 中国房地产行业发展白皮书 观点指数 此报告是针对房地产行业的发展现状与前景所做的整体性研究，由观点地产 新媒体暨旗下专业研究机构观点指数研究院撰写，并于每年度的博鳌房地产论 坛上定期发布。 2017 年的中国房地产，限购、限贷、限价、限售、土拍新规等措施层出不穷， 而随着行业逐渐迈入小年大周期阶段，销售增速回落、市场不断分化、行业集 中度逐渐提升，除了规模化扩张之外，房企们

4、要如何调整经营策略，在如今大 热的长租公寓、联合办公、养老地产、特色小镇等创新领域突围而出，值得我 们深思与探讨。 为此，观点指数研究院在长期跟踪企业动态、市场发展、行业经济的基础上， 采用企业访谈、资料数据收集分析的手法，结合专业的数据分析和深度的研究， 全方位多维度地剖析当前房地产行业各业态各环节的发展现状，对宏观环境进 行分析的同时聚焦于微观的市场行为，并且对标杆企业项目、产品模式进行综 合探析，在 2018 博鳌房地产论坛现场隆重发布观点指数2018 中国房地产行 业发展白皮书，与各方企业共谋划，同成长。 观点指数2018 中国房地产行业发展白皮书由观点指数研究院 与58 集团联合发布

5、。 4 市场篇 走过 212 天，2018 年已经行完半程， 迎来成绩检验的关键时刻。上半年房地产 市场可以说风险与机会并存。 “两会”期间政府对房地产的表态，为 接下来的房地产市场指明了方向，落实地 方主体责任，促进房地产市场平稳健康发 展。而在去杠杆的金融现实下，监管部门 出台一系列政策，管控房企融资，控制债 务规模，房企最为倚重的银行贷款也开始 收紧。 在资金链承压的现实下，房企土地购 置渐趋理性，去化意愿强烈，加速销货， 实现现金回流。于此也激发了房企的规模 化热情。上半年合约销售超过 400 亿元的 房企达到 32 家，这些都是年内冲击千亿房 企的种子选手。 接下来的 100 多天时

6、光里，房企如何 在波涛汹涌的行业浪潮里生存？则且看百 舸争流，谁能借海扬帆了。 4 5 走过 212 天，2018 年已经行完半程，迎来成绩检验 的关键时刻。在这半年的时间里，房地产市场风险与机会 并存，限售、限价、融资收紧，但房企的规模化热情还在。 从“观点指数2018 年上半年中国房地产企业销售金 额TOP100” 来看， 上半年各阶梯门槛值均有不同程度上升， 反映出不管是各路房企都在努力扩大自己的销售规模。 具体而言，2017 年上半年 TOP3、TOP5、TOP10、 TOP20、TOP50 以及 TOP100 的门槛值分别为 2440.9、 1330.96、703.4、420、160

7、 以及 50.02 亿元，时隔一年上 述门槛值均进一步提升。其中，同比增长速度最大的主要 为 TOP20 和 TOP50，同比增速达到 50% 以上。 当中尤以 TOP50 门槛的同比增长速度最为引人注目， 达到近 60%，位列所有阶梯之最。这也说明，行业分化正 在加剧，小型房企的竞争更为残酷，稍不留神就会成为被 洗牌一方。 细分到每个月，各个 TOP 阶梯的单月销售情况不尽相 同，其中 1 月、2 月和 4 月表现不甚理想，环比增速基本 为负数， 其余的3月、 5月以及6月均保持不同程度的上升。 这主要受到春节以及房企积极去化，加快现金回流等因素 的影响。 从每个层级来观察，除 2 月外，T

8、OP5 房企在过去 6 个月中基本保持环比正增长，其中增长速度最快的是在 3 月，增长速度为 27.62%；其次，在所有阶梯房企中，环 比增长速度最大的出现在 6 月，被 TOP50 后房企夺得， 同比增速超过 60%。同样可以注意到的是，2018 年 5 月， 2018 年伊始，就有不少房企设立全年销售目标，从上 半年的完成情况来看，虽然面临很多困难，但是从完成比 率来看，今年将是不少企业超常发挥的一年。 观点指数随机抽取的 30 家样本企业中，目标完成率 最大的来自三盛，超过 70%。若按照其 2017 年下半年销 售占全年 57.86% 的比重保守计算，该房企年内销售额将 达到 602.

9、97 亿元，超过 350 亿元年度目标近 252.97 亿元。 在上述房企中，目标完成率达到 50% 以上的房企数量 最多，达到 16 家，占比53.33%；目标完成率处于 40%- 50% 之间的房企达到 10 家；目标完成率低于 30% 的房 企仅有一家。需要注意的是，上半年俊发集团完成 218.39 亿元。 2018 年 1 月 11 日，俊发招揽原阳光城总裁张海民加 盟，重启新节奏。相比 2013 年的千亿目标，如今俊发更 加稳健。按照这样的速度，或许将超额完成“2019 年地 产板块销售额 500 亿元”的销售目标。 在其他阶梯房企均表现平平时，TOP50 后房企逆市上扬， 录得 3

10、3.83% 的优异增长表现。 在这股行业分化浪潮中，虽然小房企奋力拼搏，但是 从榜单数据来看，房地产行业集中化程度在进一步加深， 大中型房企的规模逐日递增。 回到行业整体销售缓慢上行甚至滞涨的现实，小房企 的市场份额正在被更大房企抢夺或者瓜分。 可以预见的是， 2018 年 TOP100 榜各阶梯的门槛会进一步提升，TOP50 或者上升至 500 亿元，而所占份额也将大幅度上涨。 2、目标完成超 30%，年内千亿房企或扩围至 32 家 1、TOP50 门槛同增 50%，跑马圈地中加速阶梯分化 数据来源：观点指数 数据来源：观点指数 6 所有 30 家样本房企中，尤为值得关注的是恒大。截 止 2

11、018 年上半年，恒大全年 5500 亿的销售目标已经完成 超过 55%，作为今年销售前三强中唯一提出销售目标的企 业，自然举手投足间都赚足市场眼球。 若按照去年下半年销售占全年实际销售额的 51.28% 来算，恒大今年销售额将在 6300 亿元左右。当然，面对 碧桂园以及万科的压力，恒大年内实际销售金额也将充满 更多想象。 需要注意的是，从销售榜单来看，上半年合约销售超 过 400 亿元的房企达到 32 家，按照往年的经验，这些都 是年内冲击千亿房企的种子选手。对比 2017 年达标千亿 的 17 家房企来看，今年“千亿阵营”将进一步扩围，同 比增长 88.23%。 按照这样的速度，或许可以

12、期待一下，2019 年实现合 约销售 1000 亿元的房企将超过 60 家，在 TOP100 榜单中 占比超过一半。 从 TOP20 房企来看，也诞生了上半年的种子选手。 以中国金茂为例，2017 年末销售规模在行业中排名 31 位， 经过半年上升 17 位，位列 14。 2018 年上半年，中国金茂合约销售金额为 717.62 亿 元，同比增长接近 200%。在今年 3 月的业绩会上，中国 金茂首席执行官李从瑞曾透露，2018 年签约目标将由原 来每年销售增长保持 30%，提速到“未来三年保持 50% 的复合增长率”，2018 年正式冲击“千亿阵营”，并表 示 2020 年要实现 2000

13、亿元的目标。 进入 2018 年，在去杠杆的金融现实下，监管部门出 台一系列政策，管控房企融资，控制债务规模，而房企最 为倚重的银行贷款也开始收紧。 不少银行对借款的房企设定两条基准线，一个是坚决 不碰长周期项目，而且对于房企拿地的楼板价较高的，测 算有风险也避而远之；另外豪宅项目的开发贷坚决不碰。 有业内人士透露，甚至设立更高门槛的银行也不在少数， “过去是只对百强房企放贷，现在他们给企业放款的时候 会看行业前三十名”。 国家统计局公布的数据中，2018 年 1-6 月份，房地产 开发企业土地购置面积 11085 万平方米， 同比增长 7.2%， 增速比 1-5 月份提高 5.1 个百分点；

14、土地成交价款 5265 亿元，增长 20.3%，增速提高 4.3 个百分点。 放长到近 27 个月来看，2017 年房企的土地购置情绪 高涨，土地购置面积每月累计增长均为正数，其中 2017 年 1-11 月累计增速为 16.3%，土地购置面积为 22158.24 万平方米，达到近两年新高。 数据来源：观点指数 数据来源：观点指数 数据来源：国家统计局、观点指数整理 3、土地购置增速由负转正，三四线城市受追捧 7 从近 27 个月的单月数据来看，2018 年上半年房地产 新开工施工面积波动上涨， 其中2018年1-2月、 3月、 4月、 5 月以及 6 月的单月同比增速分别为 2.95%、17

15、.79%、 2.9%、 20.5% 和 15.02%， 累计增速则为 2.9%、 9.7%、 7.3% 、10.8% 和 11.8%。 不管是拿地渐趋理性还是加速开工，其实都绕不开房 企目前面临的融资困境。 在中国人民银行 6 月 12 日公布的最新数据中，5 月 份社会融资规模增量为 7608 亿元，比上年同期少 3023 亿 元，对比 4 月社会融资规模 15604.75 亿元则腰斩。其中， 委托贷款、信托贷款和未贴现的银行承兑汇票等均全线缩 水。 更早之前，房企最为倚重的银行贷款也开始被一堵再 堵。 6 月 20 日，审计署接连几份审计报告也对“四证不全” 问题加大审计力度，让银行信贷机

16、构在面对房地产融资问 题时更加审慎。同时，也释放另一个信号，即未来银行表 外资产流向房地产，将受到更加严厉的监控和打击。 这样的现实，也让开发企业不得不加快周转速度，以 回笼现金流。 再加上 2017 年房企集中抢占土地资源，也在一定程度 上推高了土地价格。虽然过去一年中，政府出台了限地价 政策，在一定程度上延缓地价上涨态势，但是对比过去， 土地价格不可谓之“便宜”。 上述种种因素， 都让上半年房企的土地购置渐趋理性。 不过需要注意的是，2018 年 1-5 月土地购置面积增速累 计增速由 1-4 月份的 -2.1% 转正，达到年内新高，为 2.1%。 在一二线土地成交“限制”增多的大环境下，

17、三四线城市 的土地成交量持续走高，也直接扭转了这一波的土地购置 增速。 不过，即使三四线热度持续，但是一二线城市土地市 场依旧是房企的首选。 另外，国家统计局数据显示，2018 年 1-6 月份，房 地产开发企业房屋施工面积 709649 万平方米，同比增长 2.5%，增速比 1-5 月份提高 0.5 个百分点。其中，住宅施 工面积 487933 万平方米，增长 3.2%。房屋新开工面积 95817 万平方米，增长 11.8%，增速提高 1 个百分点。 数据来源：国家统计局、观点指数整理 数据来源：国家统计局、观点指数整理 4、被掐住的资金“咽喉”，快周转置换腾挪空间 数据来源：国家统计局、观

18、点指数整理 统计数据显示，2018 年 1-6 月份，房地产开发企业到 位资金 79287 亿元，同比增长 4.6%，增速比 1-5 月份回 落 0.5 个百分点。需要关注的是，所有到位资金中定金及 预收款超越国内贷款的比重，占比最大，达到 32.95%。 同时，增长速度亦是最快的，达到 12.5%。 8 数据来源：国家统计局、观点指数整理 数据来源：国家统计局、观点指数整理 从“观点指数2018 年上半年中国房地产企业销售金 额 TOP100”也可以看到，资金链承压的现实下，房企去 化意愿强烈， 加速销货， 实现现金回流。 上述销售 20 强中， 上半年同比增速在 50%-100% 之间的达

19、到 35%，增长率 位于 10%-30% 的房企最多，达到 25%。 全国商品住宅销售增速同样出现放缓迹象，据国家 统计局披露数据，2018 年 1 至 6 月，商品房销售面积 77143 万平方米，同比增长 3.3%，增速比 1-5 月份提高 0.4 个百分点，比 2017 年全年回落 2.1 个百分点。从月度 数据来看，全国商品住宅销售面积月度累计增速几乎一路 下滑，由 2017 年 1-2 月的 23.7% 下降至 2018 年 1-6 月的 3.2%，降幅达到 20.5 个百分点，增速下降趋势明显。 对于行业整体发展趋势，万科管理层 3 月底举行的业 绩发布会上判断，中国房价单边快速上

20、涨时代已经结束， 依靠不动产的价格上涨赚钱已经不再可行；包括恒大、碧 桂园、华润置地、招商蛇口等房企均陆续布局文旅、健康 养老、长租公寓、产业小镇等新形态。 融资环境趋紧在 2018 年得到进一步确定，这种调整 具有多层次性。拿地阶段，目前银监会、证监会严控金融 机构为房企拿地提供融资，考验房企自有资金利用效率； 直接融资，2017 年以来股市再融资同样面临监管力度加 强，房企发债同样成为重点关注领域。 房企对于融资环境收紧也基本达成共识，碧桂园首席 财务官伍碧君在 3 月下旬业绩会上提及，今年可能所有房 企的融资成本都会比 2017 年有所上升。融创董事会主席 孙宏斌则表示，有些城市预期开始

21、出现变化，贷款确实更 困难，两个因素叠加对市场影响大。 不过，住房租赁作为国家目前重点鼓励和扶持的行业， 该方向的融资成为房企采取的新办法之一。3 月 19 日， 中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜对外表 2018 年“两会”期间政府对房地产的表态，为接下来 的房地产市场指明了方向。除了房地产税、宅基地“三权” 分置等话题，会议强调落实地方主体责任，继续实行差别 化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发 展。 这意味着，过去两年间房地产市场出现的限购、限贷、 限售、限商、限价等调控政策，未来仍将持续落实。政策 的稳定性和连续性影响下，70 个大中城市新建商品住宅 销售价格变

22、动继续呈现总体稳定态势。 根据国家统计局发布的数据，2017 年 12 月至 2018 年 6 月，本轮调控中的一线城市及热点二线城市住宅价格 出现不同程度的回落。整体来说，本轮调控既抑制房地产 泡沫，又防止房价大起大落的作用已得以显现。 其中，北京、上海、广州、深圳四大城市价格下降幅 度明显，深圳于去年 12 月至今年 6 月间，环比下降幅度 位于 0.1%-0.4% 之间。热点二线城市中，成都调控影响力 平稳，吸引包括绿城、新力、中南、奥园、旭辉等房企介 入市场拿地。 5、调控常态化，房价增幅回落 6、政策护航，租赁证券化成房企融资“新宠” 9 来源：企业披露、观点指数整理 示，2018

23、年将就金融支持住房租赁市场发布相关文件， 有望在上半年出台，同时表态希望尽早开展公募房地产信 托投资基金（REITs）试点。 一个月后的 4 月 25 日，中国证监会和住建部联合发 布关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知，鼓 励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。支持住 房租赁企业建设和运营租赁住房，并通过资产证券化方式 盘活资产。 这对在融资渠道上频频受挫，海外发债、境内债券销 售等传统资金通道遇冷的房企来说，无疑是极大的利好， 不少房企选择将住房租赁 ABS 作为一种新的融资手段。 据观点指数不完全统计，包括保利、招商蛇口、龙湖、绿 城、越秀地产等房企均宣布发行住房租赁相应的证券

24、化产 品，总额度逾 1000 亿元。 其中规模最大的是招商蛇口与中国建设银行共同推出 的 200 亿元“飞驰 - 建融招商长租公寓系列资产支持票据 （ABN）”，该笔 ABN 首期计划发行 40 亿元，期限 15 年。 招商蛇口表示，通过以位于深圳蛇口的“泰格公寓“、 美伦公寓” 两个长租公寓的项目收益权发行资产支持票据， 有望进一步增强招商蛇口加大租赁住房投资及房源供给的 信心和动力，为未来实现围绕一线及重点二线城市进行重 点布局提供有力的融资支持。 当然需要正视是，虽然房企对住房租赁资产证券化产 品分外热衷，但是也要警惕目前的现实，即租售比偏低， 资产收益率难以满足投资者预期等。 10 地

25、产金融篇 过去依靠房地产专业能力来拉高利润 率甚至规避风险的做法已经不能完全适用， 新的融资渠道、变现方式更加重要。如果 说过去融资能力只是为了项目利润添加色 彩的话，现在则更像是决定企业存续性的 关键指标融资成本高的房企，不仅会 少赚钱，还会在资金链条受压的状态下被 收购、洗牌乃至灭亡。 加之最近几年，地价上涨幅度大于房 价 , 叠加人力成本上升 , 过去的高毛利时代 显然难以复制，房企的结算毛利率仍将承 压。 以上种种，均意味着房企需要借助金 融手段规避风险，寻求新的加杠杆方式和 资金来源。 10 11 这种模式，需要企业按照对应的发展链条办事。首先 拿地上，需要企业用过桥资金缴清土地出让

26、金。另外在销 售阶段，通过快周转的方式，加速现金回流，用销售回款 来偿还相关的过桥资金、其他贷款，或者用于下个项目的 开发。在开发以及融资两条链条交错滚动的过程中，就需 要企业不断平衡，并且为了规模化不断加杠杆。 滚大雪球的梦幻做法如今遭到了现实的打击。一方面 不少城市要求，当土地溢价率超过 100% 时 , 拿地单位必 须在一个月内全款付清出让款。因此过去拿了地再去融资 找钱的“套路”已经不能继续。在销售阶段面临的另一个 残酷现实是，如今出现了大量“竞自持”，甚至要求全自 持的地块，这也意味着通过快周转模式，快速销售回笼资 金的做法在未来将遭遇更多的困难。 观点指数监测的全国 22 个城市土

27、地成交数据显示， 过去的两年时间里，房企土地出让金额刷新纪录，即使在 加之金融去杠杆，房地产受到的影响仍然不可忽视。 最为明显的是，房企此前较为倚重的银行贷款渠道日渐逼 仄，甚至被一堵再堵。不少银行对借款的房企设定两条基 准线，一个是坚决不碰长周期项目，而且对于房企拿地的 楼板价较高的，测算有风险也避而远之；另外豪宅项目的 开发贷坚决不碰。 甚至设立更高门槛的银行也不在少数，过去有些银行 是只对百强房企放贷，现在给企业放款时则将目光放至排 名更靠前的企业。 从国家统计局公布的数据来看，过去两年中，房地 产新增实际到位资金保持稳定增长，由 2016 年 7 月的 12037.03 亿元增至今年

28、5 月的 15387.02 亿元。具体到银 行贷款，进入 2018 年每月的新增银行贷款出现明显缩减 2008 到 2017 年，不少业内人将这十年称为房地产行 业的“白银时代”，而 2018 年则被视为行业“镀金”（金 融化）的深化阶段。不管对白银时代的结束赞同与否，亦 或对“镀金”时代尚有存疑，有一个无法拒绝的事实就是 房地产行业的金融化进程的确在加快。 “万丈高楼平地起”，房地产行业的这种明显转变同 样是日积月累的结果，来源于传统的产销模式已经走到了 尽头。过去，行业中比较推崇的发展模式是以产销为主题， 即 “拿地-设计-盖房-卖房子-拿地” ， 形成一定闭环。 数据来源：观点指数整理

29、数据来源：观点指数监测 数据来源：国家统计局、观点指数整理 今年“限地价 + 竞配建”的土地政策下，土地成本仍然 大幅上涨。由 2016 年 6 月的 13257.24 元 / 平方米上涨至 2018 年6 月的 15072.6 元 / 平方米，涨幅达 13.7%。 1、房地产金融化模式深化 12 ，2018 年 1-2 月的银行贷款合计新增 4142.88 亿元，3 月、4 月、5 月该数额则分别为 1538.41 亿元、1385.19 亿 元以及 1254.54 亿元，比 2017 年分别下降 87.57 亿元、 218.12 亿元以及 153.29 亿元。 除此之外，银行贷款占实际到位资

30、金的比例也由 2017 年最高时的 13.35% 下降至 2018 年 5 月的 8.15%。不过， 需要注意的是，在银行贷款受阻后，不少企业将希望寄托 在非银行金融机构贷款上，这也促使上述贷款录得一定程 度上涨。 如果说过去融资能力只是为了项目利润添加色彩的 话，现在则更像是决定企业存续性的关键指标 融资成 本高的房企，不仅会少赚钱，还会在资金链条受压的状态 下被收购、洗牌乃至灭亡。 房地产金融化模式深化的另一个推手，就是房企的毛 利润已经逐渐式微、出现下降。以观点指数监测的 37 家 成分企业数据来看，2014 年平均毛利率为 29.74%，2016 年则下降至 25.65%，2017 年

31、毛利率则出现大幅上涨，至 30.31%。 不过 2017 年的高毛利率需要撇除入账产品受到销售 均价上涨的影响。而最近几年，地价上涨幅度大于房价 , 叠加人力成本上升 , 过去的高毛利时代显然难以复制，房 企的结算毛利率仍将承压。 以上种种，均意味着过去依靠房地产专业能力来拉高 利润率甚至规避风险的做法已经不能完全适用，新的融资 渠道、变现方式更加重要。因此需要房企借助金融手段规 避风险，寻求新的加杠杆方式和资金来源。 观点指数从中国信托业协会获取的数据显示，2018 年 第一季度信托资金投向的领域主要为工商企业、 金融机构、 基础产业以及房地产。 其中过去几年中我国信托业投向房地产行业的资金

32、 占比呈现波动上涨趋势，2018 年第一季度末投向房地产 行业的资金余额为 237107572.95 万元，占总信托资金的 10.99%，环比 2017 年第四季度上涨 0.57%。 由于广义上的房地产金融涉及的门类众多，不一一赘述。 在此，暂且将房地产金融定义为房地产资金的融通，包括 房地产信贷融资、房地产股本融资、房地产债券融资和运 用信托方式融资等。下面着重分析一下信托、私募基金以 及房地产资产证券化。 房地产信托就是信托投资公司发挥专业理财优势，通 过销售高收益理财产品筹集资金，并投资于房地产项目的 非银行贷款人。房地产信托业务的经营内容比较广泛，大 致可以划分为委托业务、代理业务以及

33、金融租赁、咨询、 担保等业务。其中委托业务包括房地产信托存款、房地产 信托贷款、房地产信托投资、房地产委托贷款等；而代理 业务，涉及代理发行股票债券、代理清理债权债务、代理 房屋设计等。 和银行贷款相比，房地产信托凭借高收益特点吸引了 高质量资金来源，包括高净值个人、富裕家庭或散户及机 构投资者等。因此从资金角度来看，融资方式更加灵活方 便，另外资金利率也方便调整，可以降低房企的整体融资 成本。 除此之外，信托独特的财产隔离与权益重构功能，可 以利用财产权模式、收益权模式以及优先购买权等模式进 行金融创新，使其成为房企比较青睐的融资方式之一。 数据来源：观点指数监测 数据来源：中国信托业协会、

34、观点指数整理 2、多元化融资渠道日趋活跃 13 过去，房企对融资成本较高的信托贷款，一直持有相 对谨慎的态度。但是随着监管层加强对房企发债资金用途 的监管，多家房企公司债被中止审核。这也促使房企舍弃 低成本的公司债而选择信托融资。数据显示，当前不少信 托产品的收益率已经升至 9% 乃至更多，另一个侧面也反 应出房企获取资金的成本在上升。 另一个被现阶段时势推升的房地产金融业务则是房地 产基金。按照募集方式来划分，房地产基金可以大致分为 私募型和公募型，由于国内的公募型基金发展尚处于初步 阶段，因此此处主要分析私募型基金，也即大家传统意义 上所说的房地产基金。 截至 2018 年 6 月底，协会

35、已登记私募基金管理人管 理基金规模在 100 亿元及以上的有 224 家，所占比重最 小。管理基金规模第二高的处于 0.5 亿元 -1 亿元之间，达 到 2245 家。管理规模在 1 亿 -5 亿元的私募基金管理人数 最多，高达 4236 家。 而这也是房地产私募基金的现状。国内的房地产基 金对单个房地产项目或者投资组合公司的投资资金多为 1 亿 -3 亿元之间，占所有投资案例的半数以上。 从私募基金的投资分布来看，虽然高科技行业仍然占 据榜首，但是房地产和消费品、金融以及医疗行业均属于 热门行业。根据机构数据，过去的几年中，私募股权基金 在房地产行业的投资金额逐年递增，由 2014 年的 9

36、 亿美 元、2015 年的 16.1 亿美元上升至 2016 年的 30.1 亿美元， 并且在 2017 年录得同样不俗的增长。 中国证券投资基金业协会公布的数据显示，2018 年 5 月 1 日 -21 日，在协会备案的私募基金产品合约 1408 个， 其中涉及房地产的私募基金产品为 45 个，均为私募股权 投资基金。 截至目前，按出资人划分，房地产私募基金可以分为 自然人投资者、投资基金类计划及机构出资、工商企业出 资、管理人跟投出资、员工跟投出资。其他投资者包括信 托公司、保险公司、银行、慈善和捐赠基金、政府类引导 根据中国证券投资基金业协会（以下简称“协会”） 公布的数据，截至 201

37、8 年 6 月底，协会已登记私募基金 管理人 23903 家，较上月增长 0.84%；已备案私募基金 73854只， 较上月增长0.85%；管理基金规模12.60万亿元， 较上月增长 0.27%。私募基金管理人员工总人数 24.52 万 人，较上月增加 1236 人。 已登记私募证券投资基金管理人 8827 家，较上月增 加 51 家；私募股权、创业投资基金管理人 14309 家，较 上月增加 150 家；其他私募投资基金管理人 767 家，较上 月减少 1 家。 数据来源：中国信托业协会、观点指数整理 数据来源：中国证券投资基金业协会、观点指数整理 数据来源：中国证券投资基金业协会、观点指数

38、整理 14 股权及其他业务） 等牌照及业务资质的专业资产管理集团。 截至 2018 年一季度，已为超过 50 万名投资人提供综合性 财富及资产管理解决方案，累计管理资产规模超 1600 亿 元。 当然，在资产升级优化型基金中有不少瞄向更加多元 的地产业务板块。中保产业基金是多元化布局中的一家专 业基金公司，目前布局的业务包括住宅、公寓、商业地产、 车位、园区地产、工业地产和新兴地产等在内的多种业态。 在地产基金中，中保可以算得上是后起之秀，背靠银行、 基金、证券、不动产开发企业等股东背景，让其在开展业 务时拥有丰富的资源。据观点指数了解，目前中保产业基 金以开发物业为主，交易标的优先考虑 TO

39、P30 企业项目， 并对北上广深等一线城市及周边项目予以重点关注，平均 退出收益率达到近 20%。 最后一类投资风险一般相对较高，主要青睐于因为内 部问题而搁置或者无管理的、 闲置的或待改造的地产项目， 相关问题解决后短时间内可以创造利益。 数据来源：观点指数整理 3、趋势与未来：资产证券化之轻与金融 体系健全之重 资金出资等。不过当前来看，独立 PE（私募股权投资） 以及具备开发商背景的房地产基金仍然是主体。 房地产基金按照投资方式可分为股权类、债权类以及 夹层类。具体来说，股权类投资比较注重投资对象的增值 空间。光大安石是国内比较具有规模的私募股权基金，旗 下包括股权投资、结构化投融资、跨

40、境资产管理及房地产 证券化等在内的多条成熟产品线，截至 2017 年 12 月末， 光大安石在管项目 34 个，在管规模人民币 492.02 亿元。 稳盛投资是具备开发商背景的房地产基金，股权类和 债权类均有涉及。和独立的私募基金不同，稳盛投资在项 目合作上具有先天的优势。品牌开发商负责项目开发与销 售，提升项目溢价能力。而稳盛投资则采用优先劣后的结 构化方式，撬动基金股权投资者获取更高收益。 若按照目前投资方向来看，房地产基金则可以粗略划 分为核心物业、资产升级优化型（价值升级再造）以及相 对取巧的机会主义型。 顾名思义，核心物业也即意味着这些被投资的项目大 多相对成熟，收益也比较稳定，比如

41、一些核心商务区的写 字楼项目、繁华地段的商业地产项目等。晨曦基金积极关 注和参与国内商业物业证券化市场，与高和资本一同牵头 推动了相关类 REITs 项目的落地。晨曦基金是旭辉集团一 体两翼“房地产 +”板块的核心成员，具有丰富专业的投 研能力、产品设计及风险控制经验。一直以来，晨曦基金 以“轻资产运营”为导向，发展了地产基金的多元化以及 股权投资等多个业务板块。截止目前，已经打造了“曦盛、 曦开、曦发、曦展”等在内的产品系列，并成为中国首单 民企长租公寓储架式权益类 REITs 管理人。 资产升级优化型基金主要通过对存量项目升级改造、 重新定位后改善或者翻修来实现价值增值目的，从而获取 相应

42、的投资收益。一般而言资产升级优化型基金收益率较 核心物业型基金高。 凯辉高德是当中一家致力于将城市存量运营的痛点转 化为增长点的企业，以大数据为支撑，全面梳理城市存量 物业，通过运营进一步拔升物业价值。利得科技集团同样 对存量物业予以充分关注，房地产项目主要位于核心一、 二线城市或环线经济发达城市，以长三角、珠三角和环渤 海城市圈等核心区域为主。过去的十年中，利得股权已经 成长为拥有公募基金、基金资管、基金销售、私募（证券、从观点指数监测的投融资及并购事件来看，2018 年 15 上半年房地产行业的金融化进程继续拓宽、延长。先是 1 月 4 日，中科创资本旗下公司联同太平信托合作购入香 港北角

43、京华道大型全新商厦，合计 99.5 亿港元；后有招 商蛇口联手平安银行，设百亿基金输血一二线项目；3 月 光大控股旗下不动产资管平台光大安石，悄然布局物流地 产 在上述表格的事件大回顾中，不乏金融机构的身影， 同时金融创新产品亦是层出不穷。这反映出，随着房地产 的金融属性加强，未来将有更多创新的房地产金融产品推 出市场。 今年4月， 中国证监会与住房城乡建设部联合发布 关 于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知，监管层已 经建立受理、审核和备案的绿色通道，给予住房租赁资产 证券化项目快速审核、快速通过以及发行优先支持。对于 已经发行过资产证券化产品的住房租赁运营企业，在从事 承接相关地方住房租

44、赁项目时监管层将会给予优先考虑。 通过正向激励手段，鼓励相关企业通过资产证券化的手段 继续发行各类住房租赁产品。 在政策引导下 , 包括住房租赁等在内的类 REITs 产品 正在加速发展。据观点指数不完全统计，截止到 2018 年 6月， 国内已成功发行商业地产资产证券化产品共计65单， 总发行规模超过 1700 亿元，产品类型包括类 REITs， CMBS，CMBN。 虽然住房租赁 REITs 迎来窗口期，但是距离公募 REITs（房地产信托投资基金）真正推出市场还有很长的 路要走。一方面，目前中国的租金收益率太低。按照国际 上其他市场的经验，收益率普遍在 6%-8% 才能吸引投资 者目光，

45、如果收益率只是在 1%-2% 则不如把钱存银行。 另一个现实是，国内的资金成本非常高。目前房企的 发债成本处于 8%-9%，一些相对小的房企资金成本甚至 在 11%-13%，租金回报率完全不足以覆盖。 除此之外，REITs 没有真正落地的最大阻因来自于税 率问题。成熟市场的 REITs 通常有各方面的税收优惠政策。 国内的税法暂无相应税收优惠。因此除了在转让过程中， 可能涉及到土地增值税、转让收入所得税、营业税、契税、 印花税等各类税收；在机构持有运营阶段的税率也比较高， 面临双重征税，即在运营层面征收企业所得税，在投资者 层面再征收个人所得税。 其实不管是资产证券化还是其他的金融业务，都需要

46、 建立在健全的金融体系之中。不仅是设立之初的法律条件 要完备，运行后的监管同样也要跟上，避免地产金融风险 丛生。 目前我国的房地产金融市场仍然处于一个初级阶段， 没有形成一个健全的、多层次的市场体系。未来建立一个 相对专业化的房地产金融体系，是房地产投融资、并购等 金融活动蓬勃发展的有力保障。 房地产市场才能走得更稳、 更久远。 16 过往 “不缺钱” 的房企， 在销售增速回落、 调控收紧等影响之下， 资金链压力加重， 而在规模扩张的路上， 他们不由地将目光投向了金融市场。 然而金融市场却不复往昔， 如今一片风声鹤唳。 海外融资频频受限， 备受倚重的银行贷款渠道日渐逼仄， 这意味着房企们需要借

47、助新的金融手段规避风险， 寻求新的加杠 杆方式和资金来源。 由此， 根植于国外的房地产基金异军突起， 成为了房企扩宽资金渠道的重要法宝。 在这里， 行业的 界限与壁垒被打破， 以房企、 保险公司、 信托公司等不同主体的房地产基金公司纷纷抢滩市场， 而股权类、 债权类以及夹层类的投资成为主流， 商业地产、 产业地产以及各种创新业务板块也成为了房地产基金 的投资宠儿。 那么在机会与挑战并存的市场之中， 谁能在激烈的竞争中成为行业的标杆与领军人物？ 为此观点指数研究院在对行业进行综合研究分析的基础上， 结合长期跟踪的企业表现与数据分析， 评选出 “2018 中国房地产基金品牌 TOP10” ， 以此

48、推动行业的不断发展。 17 创新业务篇 从单一住宅时代到多元发展，顺应时 代的潮流，房地产行业正尝试不断突破自 我，打破固有界限在产品开发、商业模式、 运营管理等多层面进行创新和升级调整， 以探索更广阔的利润空间与持久的效益增 长引擎。 无论大热的长租公寓、养老地产、特 色小镇，还是正逐步崛起并占领市场目光 的产业地产、物流地产等，房企们正试图 踏足不同的领域，在跨界与合作中使得产 业间的边界正在不断融合。为了深入剖析 当前房地产行业创新业务的发展现状与市 场趋势，观点指数研究院在深入的调研与 数据分析中对不同创新业务领域进行研究， 探讨房地产创新的无限可能。 18 长租公寓 租赁市场升级的大

49、背景下，巨大的消费需求、政策扶持以及资本等因素，使得长租公寓日 渐“受宠”。包括房企、中介、酒店、银行等多主体的进入与金融创新，让长租公寓规模增长 迅猛。未来的租赁市场将呈现机构化，房企将成为长租公寓的主力军。 1、长租公寓大幕拉起 流动人口持续上升，形成万亿级租赁市场 租赁的主体向 90 后转移，毕业生人数创新高 21 世纪以来，中国的流动人口呈上升趋势。国家统计 局数据显示，2017 年全国流动人口数量达 2.44 亿，占总 人口的 18%。而根据此前国家人口计生委发布的中国 流动人口发展报告显示，2013 年在流动人口家庭中有 67.3% 的比例都选择租住私房。如若按照流动人口中租房 比例为 68% 计算，约有 1.66 亿流动人口需要租房。2017 年我国住房租赁市场租金规模约为 1.3 万亿元，万亿级市 场前景吸引着各路资本涌入住房租赁市场。 2017年高校毕业生就业及租房趋势报告数据显示， 90后租房人群占比接近40%，成为租房主力。租赁的主体 开始向 90 后转移。而毕业生作为青年白领和流动人口的 重要组成部分，其数量对长租市场需求有着直接的影响。 2001 年毕业生仅有 114 万人，而到了 2017 年达 795 万人， 并在此后以每年 2%-5% 的速度增长。教育部党组成员、副 部长林蕙青曾表示，2018 届