观点指数-2022中国房地产行业发展白皮书-2022.pdf

《观点指数-2022中国房地产行业发展白皮书-2022.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《观点指数-2022中国房地产行业发展白皮书-2022.pdf（108页珍藏版）》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、12022中国房地产行业发展白皮书12022中国房地产行业发展白皮书2022 中国房地产行业发展白皮书暨 影响力指数 2022 年度地产风尚企业表现报告观点指数 2022 中国房地产行业发展白皮书（影响力指数 2022 年度地产风尚企业表现报告）是对地产行业各业态领域的发展现状与前景所做的整体性研究，由专业研究机构观点指数研究院撰写，并于每年度的博鳌房地产论坛上公开发布。后疫情时代，经济变化和行业调控仍在进行中。当下，房地产高杠杆的发展模式弊端、高负债及各类财务资金问题成为伫立在企业面前的大山，并给企业发展带来诸多不利影响。如何实现可持续的稳健发展，是企业需要明确的首要问题。住宅业务之外，多元

2、化赛道的物业、物流、产业等也迎来新的发展机遇，如何实现自身突破值得思考。为此，观点指数研究院在长期跟踪企业动态、市场发展、行业经济的基础上，采用企业访谈、数据收集、调研等手法，结合专业的数据分析和深度的研究，全方位多维度地剖析当前行业各业态各领域的发展现状，并且对标杆企业项目、产品模式进行综合探析，在 2022 博鳌房地产论坛现场隆重发布观点指数 2022 中国房地产行业发展白皮书（影响力指数 2022 年度地产风尚企业表现报告），与各方企业共谋划，同成长。22022中国房地产行业发展白皮书目录/CONTENTS03/市场篇销售回顾：触底与回暖土地市场观察：边际缓和04/14/19/资本篇地产

3、金融：偿债中流地产基金：风口与重组20/27/33/ESG 与数字化篇ESG 发展：潜力标尺数字化发展：任重而道远34/41/46/产业物流篇产业运营：逆境铸魂物流资产投资运营：资本奔腾47/53/59/创新发展篇康养产业综合运营：窗口与机遇文旅发展：识变从宜办公空间服务：多元未来住房租赁：REITs 突破与增长信号60/69/75/80/89/物业服务篇物业服务：辅车相依，唇亡齿寒90/98/商业篇商业地产纵览：静待复苏99/32022中国房地产行业发展白皮书市场篇42022中国房地产行业发展白皮书销售回顾触底与回暖 6 月份前 100 房企实现权益总销售金额 5864 亿元，环比增加 50

4、.4%环比增加 50.4%，前 100 房企 6 月销售复苏6 月房地产市场迎来半年业绩冲刺期，房企积极推出新盘，配合多样化营销策略；同时，北京、上海等地疫情缓和，房地产市场复苏，助推销售回暖。“”数据来源：观点指数整理观点指数发布的“2022 年 1-6 月房地产企业销售表现”研究报告显示，6 月份前 100 房企实现权益总销售金额 5864 亿元，环比增加 50.4%，同比下降 44.4%。1-6 月，前 100 房企累计实现权益总销售金额 24448亿元，同比下降 52.2%，降幅较 1-5 月收窄 2 个百分点。从整体销售情况来看，1-6 月前 100 房企销售业绩较去年同期有较大幅度

5、下滑，权益销售金额突破 1000 亿的房企共4家，比去年减少8家；突破600亿的房企共9家，比去年减少 14 家，100 亿以下的企业有 36 家，比去年增加 35 家。数据来源：观点指数整理1-6 月，前 20 房企实现权益销售金额 14184 亿元，同比下降 42.1%；6 月单月实现权益销售金额为 3590 亿元，环比增加 61.7%，同比下降 30.8%。从头部房企来看，1-6 月前三房企碧桂园、保利发展和万科分别录得权益销售金额为 1851 亿元、1411.9 亿元以及 1399.4 亿元，同比下降 38.9%、31.2%、39.3%。另外，去年同期权益销售金额在 2000 亿以上的

6、企业有 5 家，而今年上半年尚未有企业销售达到 2000 亿。52022中国房地产行业发展白皮书数据来源：观点指数整理销售均价方面，上半年前 100 房企销售均价总体平稳，6 月单月录得销售面积为 5150 万平方米，销售均价为 1.67 万元/平方米，较上月均价上升 10 个百分点，同比上升 12 个百分点。土地减量近半，22 城首批供地分化据观点指数统计，2022 年 1-6 月一二三线城市成交土地建面 87624 万平方米，同比减少 30%，土地成交总额 14310 亿元，同比减少 53.9%；6 月一二三线城市成交土地建面环比增加 23.9%，同比减少 22.7%，土地成交总额环比增加

7、 60.3%，同比减少 40.6%。数据来源：Wind、观点指数整理数据来源：Wind、观点指数整理2022 年 1-6 月，一二三线城市成交住宅用地建面22005万平方米，同比减少57.6%，成交总价11091亿元，同比下降 57.7%，6 月一二三线城市成交住宅用地建面环比增加 68.8%，同比减少 51.9%，土地成交总额环比增加 67.8%，同比减少 43%。随着楼市热度下降，拿地企业数量减少，土地出让规模下滑，其中住宅用地供应降幅明显；成交方面，土地成交量价齐跌，宅地在土地成交总价中占比较高，对市场表现影响更为突出。集中供地方面，2022 年不少城市继续放宽集中供地的参拍条件，包括下

8、调竞买保证金或监管资金比例、下调政策性房源配建面积、取消“竞自持”环节、取消销售房价限制等，但土拍条件对集中供地的影响较小，城市间集中供地仍表现分化。据观点指数统计，2022 年上半年 22 城首批集中供地挂牌地块 471 宗，成交地块 396 宗，成交建筑面积约3898 万平方米，成交总价 4961 亿元，平均撤牌及流拍率约 15.9%。由于企业参拍积极性下降，叠加集中供地批次增加，北京、青岛、厦门、成都、济南、苏州、重庆和武汉等多个城市确认今年将会举行四个批次的集中供地，因此今年首批集中供地土地挂牌数量普遍下降。北京、广州、重庆等商品房库存较为合理的城市在2022 年集中供地中缩量保成交，

9、首轮土拍表现相对平稳；62022中国房地产行业发展白皮书南京、长春等城市商品房库存高企，土地交易市场冷清，在供应缩量情况下成交不太理想；少部分城市一批次供应宅地挂牌数量上升，包括上海、深圳、合肥、成都等，其中深圳表现亮眼，平均溢价率达到 15%。房企到位资金承压，下半年迎来偿债高峰期2022 年上半年，受融资通道收缩和销售行情下行影响，房地产企业资金承压。数据来源：国家统计局、观点指数整理国家统计局数据显示，1-6 月房地产开发企业到位资金 76847 亿元，同比减少 25.3%，降幅较 1-5 月的收窄0.5pcts。6 月单月房企到位资金 16443 亿元，同比下降23.6%，相比 5 月

10、降幅收窄 9.8pcts。从到位资金结构上看，1-6 月国内贷款、利用外资、自筹资金、个人按揭贷款和定金及预收款累计值分别为9806、55、27224、12158、24601 亿元，同比增幅分别为-27.2%、30.7%、-9.7%、-25.7%和-37.9%，增速较1-5月变动分别为-1.2pcts、-70.3pcts、-2.5pcts、1.3pcts、1.8pcts。6 月，国内贷款、利用外资、自筹资金、个人按揭贷款和定金及预收款分别为1761、4、6163、2373和5460亿元，同比增速分别为-32.1%、-75.2%、-17.5%、-19.7%、-30.8%，增速较 5 月变动分别为

11、 1.9pcts、-120.9pcts、-4.2pcts、14.7pcts、17.9pcts。整体上来看，6 月房地产企业国内贷款依旧处于下行态势，销售回暖趋势下个人按揭贷款和定金及预收款出现边际改善，但对比去年同期下降34.3%，处于低位水平。后续房地产企业融资环境需要进一步改善，缓解资金压力和流动性危机。数据来源：国家统计局、观点指数整理数据来源：Wind、观点指数整理，美元债按汇率换算成人民币计值债务方面，今年下半年，房地产企业共有 264 支境内信用债到期，存量金额为 1961 亿元；此外还有 90 支美元债到期，存量金额为 1589 亿元。整体上看，2022 下半年是房地产企业偿债高

12、峰期，当前融资通道收缩以及销售回暖的不确定性给房企带来较大的偿债压力。房企尝试多元化偿债，政策触底反弹房企流动性压力未减，资金紧张之下通过展期寻求喘息空间。据统计，今年上半年有不少于 12 家上市房企开展债务展期工作，展期债务其中包括境外债、境内公司债、资产支持证券等。72022中国房地产行业发展白皮书在债务获得展期的同时，企业依然需要积极寻求资金来源，售卖资产成为了最直接和有效回笼资金的方式。如 1 月初世茂资产处置提速，上架上海、北京、杭州等地核心区位的优质资产，合计资产价值超过 771 亿元。对此，央行亦支持优质房地产企业兼并收购重点房地产企业项目，招商蛇口、华润置地等企业获得收并购融资

13、，但由于项目的股权、资金背景、盈利能力等问题需逐一研究，房企普遍对收并购持谨慎态度，更多着眼于合作项目。如美的置业视并购窗口为调仓的重要时机，收购合作方南京、长沙、重庆、天津等高量级城市项目股权，并退出广西柳州、湖南岳阳等低量级城市项目，把握提升项目布局城市能级的机会。房企之外，AMC 等金融机构加入房地产不良资产处置的队列。公开资料显示，中国恒大、佳兆业、中南建设、华夏幸福、融创中国、花样年、阳光城、世茂、奥园等企业均已有 AMC 介入，或传项目收购。政策层面，今年上半年各城市陆续出台楼市放松政策，郑州在三月初发布“郑 19 条”，打响楼市松绑的“第一枪”，调控内容包括支持合理住房需求、改善

14、住房市场供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设、优化房地产市场环境等。随后各城市开始加大楼市救市力度，从年初的放宽公积金使用条件的政策改为放松限购、限贷、降低首付比例等。二三线城市中放松限购及提供公积金支持购房是最为普遍的救市方式，政策具有一定的针对性，但未完全解除限购、限贷等措施。从货币需求的角度观察，救市政策正在逐渐起效，居民购房积极性提高。央行公布数据显示，4 月份住户中长期贷款减少 313 亿元，5、6 月份则分别增加 1047、4167 亿元。随着部分城市新一轮救市政策的实施，住户中长期贷款有望继续回升。另外，房贷利率方面迎来利好，根据 2022 年 5 月LPR 报价，5 年期以上

15、 LPR 为 4.45%，下调 15 个基点；受此影响，一线城市银行房贷利率全面下调 15 个 BP。叠加央行、银保监会支持，首套房利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减 20 个基点，首套房贷款利率最低可至4.25%，将进一步利好房地产市场复苏。82022中国房地产行业发展白皮书2022 年度影响力地产企业研究体系包括：企业的运营能力（资产总值、权益销售金额、项目个数及构成、城市布局）、未来的发展潜力（权益土地储备、权益总货值）、企业影响力（营销方式及策略、运营效率与企业治理、产品创新性及技术水平、品牌特色与影响力）、社会影响力（企业经济表现、慈善公益、合作伙伴关系、员工保障、激励与

16、关怀）。碧桂园滨江集团保利发展控股华发股份华润置地金辉控股金科股份力高集团龙湖集团路劲地产世茂集团万科旭辉控股越秀地产远洋集团中海地产中粮大悦城中南建设招商蛇口卓越集团*以上企业按拼音首字母排序92022中国房地产行业发展白皮书影响力地产企业：稳健破局这一年以来，楼市政策松动、房贷利率下调、土地竞拍条件放宽等利好消息接踵而至。然而，销售下滑、停贷危机、企业信用下滑等风险事件依然存在。为了适应复杂的市场环境，保持行业影响力，房企必须巩固自身优势，同时寻找新的发展战略和管理优化。“2022 年度影响力地产企业”，以资产总值、权益销售规模、权益土地储备、布局城市、业务发展以及品牌特色等指标为研究体系

17、，综合评价、深入研究过去一年表现突出、发展成果优异、影响深远的标杆房企。喊出“黑铁时代”观点的万科，在业绩会上表示要“缩表出清”，具体来看，万科在公开市场获取项目的力度明显下降。根据观点指数统计数据，今年上半年万科权益拿地金额约 277 亿元，较去年同期下降 75.1%。而各类项目合作则消息不断。根据深圳国际的披露，万科发展向前海商业公司注资 9.15 亿元的增资款，以获纷繁复杂的行业环境中，保持稳健经营、寻求风险共担是重要的破局思路。得前海商业公司 28%股权；同时公告透露，深圳国际将与万科共同开发深圳前海二期 T102-0337 及 T102-0338宗地。另外，万科入股绿景中国深圳白石洲

18、旧改项目第三、四期，两期规划体量达 270 万平方米，占据了白石洲旧改总体量的 75%。此外，万科或利用品牌优势及资源获得项目 20%利润分配权，注资金额占项目股权约 8%。保利发展构建了涵盖招拍挂、城市更新、产业拓展、兼并收购等在内的资源获取体系，形成强大的资源整合能力，保障持续获得低成本项目资源，并借此储备了质地优良、规模合理的土地资源，近年来 38 个核心城市储备资源始终保持在 75%以上，住宅货量占比超 80%，资源储备满足 2-3 年的开发需求。此外，凭借出色的项目开发能力，保利发展受到不少地方国资企业欢迎，如合肥城建拟增资扩股引入保利发展共同合作开发于 4 月 22 日的南京集中供

19、地中竞得的两宗地块。以高权益比闻名的中海地产则从年初开始为北京中海汇德里、广州广钢新城地块等项目寻求合作方，以及将上海建国东路街坊城市更新项目南侧 3 幅地块大部分股权出让，留下 2%的权益及北侧的 2 幅宅地控制权。在纷繁复杂的行业环境中，保持稳健经营、寻求风险共担是重要的破局思路。“”102022中国房地产行业发展白皮书2022 年度投资价值地产企业研究体系包括：企业的运营能力（权益销售金额、权益销售面积、权益土地储备、权益总货值、城市布局）、投资潜力（营业收入及营收结构构成、近三年营收复合增长率、ROE、净负债率、现金短债比、剔除预收账款的资产负债率）、企业影响力（营销方式及策略、运营效

20、率与企业治理、产品创新性及技术水平、品牌特色与影响力）、社会影响力（企业经济表现、慈善公益、合作伙伴关系、员工保障、激励与关怀）。碧桂园滨江集团保利发展控股华侨城华润置地合生创展金地集团建发房产绿城中国龙湖集团万科五矿地产新城控股旭辉控股越秀地产中国金茂中海地产珠江投资中粮大悦城招商蛇口*以上企业按拼音首字母排序112022中国房地产行业发展白皮书投资价值地产企业：精耕细作过去一年，房地产风云变幻，市场对于企业价值的判断标准亦快速转变。曾经，土地与销售规模是最大评判法则，随着调控政策的出台以及三道红线要求的出现，加之行业去金融化、去杠杆化过程的持续，企业信用、债务规模、资产质量等因素都成为了观

21、察企业投资价值的重要标准之一。2022 年度投资价值地产企业，以权益土地储备、布局城市、营收增长、ROE 以及三条红线财务表现等指标为考察标准，盘点过去一年内适应市场变化且财务稳健、业绩良好、管理精细，在市场竞争中脱颖而出的房地产企业。根据房企财报数据，万科、合生创展、旭辉等企业平均融资成本下降，其中万科通过加强现金流管理、优化债务结构与融资成本，保持了三道红线“绿档”，同时，2021 年末存量融资综合融资成本降低 2.02 个百分点至 4.11%。随着房企融资环境边际回暖，房地产债券融资规模企业信用、债务规模、资产质量等因素都成为了观察企业投资价值的标准之一。回升，融资成本下降。根据观点指数

22、统计，保利发展、万科、华润置地、招商蛇口、金茂等企业 2022 年上半年新债融资成本均在 3.5%以下。财务表现之外，新增土储质量亦是判断房企投资价值的重要指标，尤其是在项目销售疲软的当下，房企若能形成独特的资源获取能力，低价获取核心城市潜力地块，将对保持未来销售稳定及改善利润水平大有裨益。滨江集团2022年在拿地上坚守大本营，在杭州第一、二批集中供地中拿下 409 亿元共 23 宗地块，其中独立竞得的地块就有 18 宗，包括总价 61.82 亿元的上城区四堡七堡单元 JG1405-41、JG1405-42 地块。在集中供地的背景下，市场迎来“竞品质”的新风口，绿城在经过多年的产品研发与创新后

23、提升了产品核心竞争力，为土地获取提供了很大帮助。此外，据相关披露，绿城项目运营成本不断优化，实现平均 4.3 个月开工、7.3个月开盘、30.1 个月交付。“错峰拿地”和“精准布局”投资方式，亦为绿城发力提供了基础。值得注意的是，根据企业有关公告，2022 年上半年越秀地产以权益销售金额 479.2 亿元，同比上升 4.7%的业绩成为前 20 房企中唯一同比上升的企业，这一成绩背后与坚持拓展优质土储、不断升级产品与服务息息相关。“”122022中国房地产行业发展白皮书2022 年度影响力房地产代建管理企业研究体系包括：企业的营运指标（销售金额、销售面积、新增项目数量、新增项目面积、项目布局、项

24、目构成、盈利水平）、企业影响力（营销方式及策略、运营效率与企业治理、产品创新性及技术水平、品牌特色与影响力）、社会影响力（企业经济表现、慈善公益、合作伙伴关系、员工保障、激励与关怀）。绿城管理蓝城集团金地管理中原建业华润置地建发建管蓝绿双城雅居乐房管万科保利里城12345678910序号企业132022中国房地产行业发展白皮书代建管理企业：绿城管理领先，蓝城金地管理各展实力2022 年房地产市场遭遇巨大的挑战，疫情持续影响下造成了多方面冲击，销售骤降、融资困难、债务违约事件频发、地产债信用受损等，极大打击市场参与者信心，使企业陷入恶性循环。面对诸多问题，政府实施多项政策助力房地产市场发展，如

25、LPR 下调、土地竞拍条件放宽、金融支持刺激需求端等。一些企业也瞄准了代建行业高收益率、低风险、低杠杆以及抗周期能力强等优势，先后进行布局，有的已在行业深耕多年，有的正逐步开拓代建业务，新老代建企业在复杂的市场环境中，积极应变，另辟一条轻量化蹊径。“影响力指数 2022 年度影响力房地产代建管理企业”以代建项目规模、在管面积、项目货值、项目布局等指标进行综合分析，研究出极具行业影响力的房地产代建管理企业。根据研究的结果来看，绿城管理拔得头筹，蓝城集团和金地管理位居前列，其次是中原建业和华润置地。绿城管理作为“代建第一股”，凭借着多年深耕代建行业的经验，盈利水平和代建规模等在行业中表现突出。20

26、22 年绿城管理中期业绩发布会表示，截至 6 月底面对市场环境的冲击，房企们正在经历大浪淘沙的考验，而积极应变，找准方向，踏稳步子显得尤为重要。合约代建项目约有 390 个，合约项目总建筑 9430 万平方米，较去年同期增长 12.3%；在建面积 4480 万平方米，较去年同期增长 2.7%。蓝城集团于 2010 年涉足轻资产模式，并成立相关代建业务线。经过多年发展，累计代建项目数量有 504 个。截至 2021 年底，蓝城累计 248 个政府代建项目，累计总建筑面积 5183.82 万平方米，其中参与保障性住房代建是重要发展方向。另外，2022 年 3 月份，蓝城集团代建五粮液青城山国际康养

27、中心项目，整体面积超 700 亩。金地管理以“代建共赢 G 体系”形成专业优势，满足不同客户的需求，整合资源提供多元化服务。截至2022 年上半年，金地管理代建数量累计超 90 个，累计签约项目面积超过 1600 万平方米。依托母公司金地集团，金地管理可以获得巨大的资源支持，并且有足够成熟且极具竞争力的产品体系。中原建业上市时间不久，但是依然有着不俗成绩。截至 2022 年 6 月 30 日，拥有 266 个在管项目，总建筑面积为 3141.34 万平方米，新增 9 个合约项目，新增合约建筑面积 111.68 万平方米。除了扎稳河南基本盘之外，集团积极布局多个省份，包括安徽、山西、陕西、河北、

28、新疆、海南六个省和自治区。另悉，截至2021年底，华润置地在管项目数量198个，建筑面积约 4000 万平方米。借助自身的资源综合优势，华润置地把握政策因势利导，打造了一套“投资策划-规划设计-工程建设-运营管理”的一体化代建服务，以成熟管理体系提升整体效率与质量。“”142022中国房地产行业发展白皮书土地市场观察边际缓和 从单月拿地数据来看，6 月前 50 房企拿地体量环比涨幅较大，同比跌幅收窄，新增土地建筑面积为1083 万平方米。观点指数监测一二三线城市数据显示，报告期内土地供应数量 3891 宗，环比增加 107 宗，同比增加 31宗；供应土地规划建筑面积环比增加 8.3%，同比增加

29、0.8%；供应土地起始楼面价环比上升 24.4%，同比上升33.6%。报告期内，一线城市广州、上海挂牌第二批集中供地，二线城市供地主力是南京、长沙、重庆、天津、合肥等，土地供应呈现量升价减的特点。成交方面，报告期内一二三线城市成交土地数量2832 宗，环比增加 116 宗，同比减少 660 宗；成交土地规划建筑面积环比增加 9.8%，同比减少 28.2%；成交总价环比增加 43.4%，同比减少 45.4%；成交楼面均价环比增长 30.6%，同比下降 23.9%。前 50 房企单月扩储涨 88.4%，滨江新增土储近百万平米观点指数发布的“1-6 月房地产企业新增土地储备”研究显示，报告期内前 5

30、0 房企新增土地建筑面积为 5376万平方米，同比减少 81.3%。其中，中海地产、招商蛇口和保利发展新增全口径土地储备分别为 438.2 万、429.3 万以及 411.8 万平方米，处于领先地位。从单月拿地数据来看，6 月前 50 房企拿地体量环比涨幅较大，同比跌幅收窄，新增土地建筑面积为 1083 万“”数据来源：观点指数整理平方米，环比上升88.4%，同比减少86.9%，较上月收窄3.4个百分点。声明：观点指数研究院报告与数据均来源于观点指数样本企业的全年监测数据、上市房企公告与公司通讯，数据统计口径中新增土储、拿地金额为权益口径，新增货值为全口径；土地统计数据包含招拍挂土地以及收并购

31、项目，旧改用地因转化周期较长暂不纳入统计范畴；观点指数研究院报告与数据仅供行业研究参考，观点指数研究院不对其内容引发的任何直接或间接损失承担责任。152022中国房地产行业发展白皮书六月末进行的杭州第二批集中供地，滨江集团拿地积极，斩获 12 宗地块，涉及拿地权益金额约 215.6 亿元，单月新增土地规划建面 98 万平方米。早前进行的杭州首批集中供地，滨江集团亦拿下 11宗地块。另外，报告期内拿地力度较大的企业以央国企为主，包括建发房产、武汉地产、中国铁建、越秀地产、中建二局、苏州新高城发等。土地供应爬升，同比降幅收窄观点指数监测一二三线城市数据显示，报告期内土地供应数量 3891 宗，环比

32、增加 107 宗，同比增加 31 宗；供应土地规划建筑面积 25723 万平方米，环比增加 8.3%，同比增加 0.8%；供应土地起始楼面价 1986 元/平方米，环比上升 24.4%，同比上升 33.6%。数据来源：Wind、观点指数整理住宅用地方面，报告期内一二三线城市供应住宅用地 1046 宗，环比增加 115 宗，同比减少 57 宗；供应土地规划建筑面积 7870 万平方米，环比增加 26%，同比减少 18%；供应土地起始楼面价 5427 元/平方米，环比上升 26.2%，同比上升 82.4%。数据来源：Wind、观点指数整理分城市能级来看，一线城市广州、上海公布第二批集中供地地块信息

33、。其中，广州第二批集中供地挂牌 14宗地块，总土地面积 47.4 万平方米，总建筑面积 146.6万平方米，总起价 253.1 亿元，已于 7 月 18 日进行出让。与首批供应地块相比，广州二批次供地体量下降，中心区供地比例上升，天河区时隔一年半再推宅地。交易规则方面，除海珠一地块继续沿用“竞地价+竞自持+摇号”的规则外，其余宗地采用“限地价+摇号”的方式，取消“竞自持”环节，一定程度上提高企业参拍的积极性。上海第二批集中供地挂牌 34 宗涉宅用地，包括 2 宗城中村旧改用地，总土地面积约 1795 亩，总建筑面积107.1万平方米，总起价746亿元，于7月28日完成出让。二线城市供应住宅用地

34、 256 宗，供应土地建筑面积为 2760 万平方米，环比增加 16.5%，同比增加116.3%；供应起始楼面价为 6804 元/平方米，环比下降19.1%，同比上升 152.3%。南京、长沙、重庆、天津以及合肥是报告期内的主要供地城市，其中南京第二批集中供地推出 44 宗商品住宅地块，总起价755.8亿元，总出让面积196.99万平方米，总建筑面积 452.36 万平方米。南京本次挂牌地块有 31 幅地块延续“限房价、定品质、竞地价”政策，另外有13幅地块实行“差异化定房价，按程序报备”政策，即出让时不设定毛坯限价，在开发企业完成开发后向有关部门报备审核，属于提升住房品质的一种政策。天津第二

35、批集中供地挂牌11宗地块，供应减量明显，同时，有 6 宗地块为首批次未成交地块重挂，其中仅 1宗地块挂牌价格调整，显示出天津追求平稳的供地思路。报告期内，三线城市供应住宅用地 742 宗，供应土地建筑面积为 4730 万平方米，环比微涨 2.6%，同比减少 43.4%；供应起始楼面价为 3031 元/平方米，环比上升 7.2%，同比下降 0.5%，主要供地城市包括南通、菏泽、威海以及驻马店等。整体来看，报告期内多个重点一二线城市集中供地挂牌，推动土地供应量上升，亦拉升整体楼面地价；另外，随着房地产市场政策环境放松，各城市推宅地意愿积极，助推宅地供应规模上升，一二三线城市单月住宅用地供16202

36、2中国房地产行业发展白皮书应建面同比降幅较上月收窄 27 个百分点。宅地成交量价环升，平均溢价涨 1.7个百分点成交方面，6 月疫情缓和，助力一二线城市加快土拍进度，土地成交体量环比上升，一二三线城市单月土地成交建面创年内新高。数据来源：Wind、观点指数整理具体而言，一二三线城市成交土地数量 2832 宗，环比增加 116 宗，同比减少 660 宗；成交土地规划建筑面积 17910 万平方米，环比增加 9.8%，同比减少28.2%；成交总价 3650 亿元，环比增加 43.4%，同比减少 45.4%；成交楼面均价 2038 元/平方米，环比增长30.6%，同比下降 23.9%。住宅用地方面，

37、一二三线城市成交住宅用地 674宗，成交土地规划建筑面积 5276 万平方米，环比增加46.1%，同比减少 56.2%；成交总价 2996 亿元，环比增加 49.9%，同比减少 47.8%；成交楼面均价 5678 元/平方米，环比增长 2.6%，同比增长 19.2%。平均溢价率为4.13%，较上月上涨 1.7 个百分点。分城市能级来看，出让地块的一线城市分别是上海和北京。上海首批集中供地于 6 月 1 日恢复出让，36 宗地块全部成交，总成交额 834.7 亿元，平均溢价率 3.31%。北京第二批集中供地时间横跨 5、6 月，5 月 31 日底价成交 7 宗地块，成交额 218.1 亿元，次日

38、竞价地块 7宗成交，3 宗流拍，成交额 281.5 亿元，二批供地总成交额 499.6 亿元，平均溢价率 5.35%。从出让情况来看，在竞拍规则放松、出让机制优化、地块质量上升的背景下，一线城市集中供地表现稳健；尽管拿地主力仍为央企或国企，但国资平台托底的情况减少，龙湖、大华等民企露面，集中供地趋势向好。二线城市住宅用地成交量升价跌，期内主力土地成交城市包括杭州、合肥、苏州、西安等，由于举行集中出让的城市较多，二线城市宅地成交建面较上月大幅上涨。其中杭州表现突出，挂牌 45 宗涉宅用地全部出让，成交总额 557.1 亿元，平均溢价率达 4.02%，12 宗出让地块触及中止价进入一次性报价阶段。

39、相比之下，其他城市土拍则显得比较冷清，例如，172022中国房地产行业发展白皮书苏州市第二轮集中供地共成交 20 宗地块，成交总金额271.3 亿元，平均溢价率为 2.2%，溢价地块 3 宗，同时，竞得者全都为苏州本土企业，其中苏高新摘得 5 宗宅地，其余地块多数由苏州地方国企或城投平台公司竞得；西安首批集中供地分三轮进行，最终 24 宗成交、9 宗流拍、1 宗中止，总成交额 245 亿元。三线城市土地成交量价齐涨，平均楼面价较上月上升近 15%，报告期内主要土地成交城市包括湖州、临沂、宿迁、泉州等。以住宅用地成交总价来看，报告期内，上海、杭州、合肥、北京以及苏州 5 个城市名列前茅，成交总价

40、分别是 834.7 亿元、557.1 亿元、292.5 亿元、281.5 亿元（北京仅统计 6 月内成交总价）以及 271.3 亿元。从涉宅用地成交总价数据来看，期内大额成交地块主要位于上海与北京，一线城市之外仅杭州一宗地块入列，而上海有 6 宗，北京有 3 宗，竞得人以央企国企为主，民企则有滨江集团、惠州奥花置业联合体、香港置地等。成交价格最高的是北京朝阳区太阳宫新区 D 区0210-029 地块，由中建二局以 66.8 亿元加 10%政府持有商品住宅产权份额竞得，溢价率 15%，成交楼面价约88250 元/平方米。据了解，该地块初步设计方案已经出炉，规划建设10 栋住宅楼，总房源 412

41、套，以小高层、高层住宅为主，面积或为163至220平方米的四居室，最早可在9月开盘。广州黄埔重启城更，知识城接手燕塘村6 月 3 日，广州市 2022 年城市更新项目年度计划公布，列入广州市 2022 年城市更新项目年度计划的旧改项目共计 224 个，旧村庄项目 118 个，旧厂房 102 个，旧城镇 4 个。其中，黄埔区计划推进 92 个项目，其中纳入实施计划的项目 32 个，纳入前期计划的项目 60 个。6 月 26 日，黄埔区举行了知识城新乡村示范带暨“九佛五村七片”首开区动工，将分区分类、分步、科学平稳有序推进实施城市更新行动，其中包括莲塘村、蟹庄村、燕塘村、山龙一二社、重岗村等。经历

42、了近一年的核查与整改后，黄埔区城市更新正式重启。近期，广州亦发布了关于进一步明确城市更新（全面改造）项目推进有关管控要求（试行）的通知，城市更新将在监管和规范中继续推进。对于部分已开展工作但合作企业资金流动性存在风险的城更项目，广州正通过区属国企的介入解决项目问题，日前，知识城集团接手九佛街燕塘村旧村改造项目，后者目前处于前期计划阶段，签约率约 93%，拆除率约 91%。深圳城市更新亦出现类似情况，日前深圳人才安居182022中国房地产行业发展白皮书集团接手龙华大浪建泰城市更新工改工项目，该项目此前曾确定佳兆业为实施主体。另外，绿景中国引入万科开发深圳白石洲旧改项目第三、四期，三、四期规划体量

43、达 270 万平方米，占据了白石洲旧改总体量的 75%，按目前周边在售项目均价以及 50%可售面积估算，三、四期项目货值将在一至两千亿之间。192022中国房地产行业发展白皮书资本篇202022中国房地产行业发展白皮书地产金融偿债中流地产行业所面临的“冬季”，或许比市场预料的要更加漫长。2022 年行业呈现出较为集中的债务到期浪潮，融资“缺口”规模与持续性不容小觑。资金短缺情况较为明显地体现在境内外市场上，月均约 80 亿元的净融资流出何时划上句号仍是未知数。2022 年 1-6 月，观点指数 61 家样本房企融资情况和楼市销售一样遭受“腰斩”境遇，融资总额约3670亿元，同比下降 58.2%

44、，与 2021 年下半年相比下降 30.1%。不仅如此，融资“缺口”刺激了融资成本降低、增信工具推出以及“舍外保内”等现象的产生。观点指数认为，在融资紧张环境下，“保内不保外”或将成为常态，但是后果将致使整个行业失去海外市场的议价权。地产行业所面临的“冬季”，或许比市场预料的要更加漫长。“”境内市场“缺口”难平，融资成本小幅回落过去 6 个月，房地产开发境内债券融资共计发行268 笔，较去年同期减少 102 笔；发行规模合计约 2530亿元，同比减少 41.35%。据观点指数持续观察，上半年通常是房企集中筹资期，部分如万科、中国金茂等企业历年来 1-6 月发行占比超过存续规模的 60%以上。除

45、此之外，3 月、4 月是房企信用债集中发行时段，不过今年融资窗口期并未如期到来，销售低迷叠加偿债高峰期，令2022年成为了“分水岭”。就 2022 上半年数据来看，境内债券市场同样受到较大影响，但是房企对其依赖程度在逐渐提升。这一趋势自 2020 年以来日益加强，现阶段境内资金来源占比提升至 80%以上。观点指数认为，考虑到房企“借新还旧”的主要用途，未来融资渠道将继续以境内市场为主。债券融资顺畅与否，是决定企业资金链条是否闭环的主要因素。当下，行业融资规模维持低位，一方面是因为企业降杠杆，主动缩减有息负债规模。2021 年报数据显示，碧桂园、时代中国、华发股份等企业的有息债务明显下降。更重要

46、的是，因资金压力加大、债务违约频发，部分企业的融资通道被直接关闭。数据来源：Wind，观点指数整理2022年下半年，房企境内债务到期规模约2328亿元，约占下半年行业整体债务到期量的 57%。年初至今，整体融资环境处于快速“冷却”的状态，房企的融资需求212022中国房地产行业发展白皮书和能力同时下降。目前行业“展期”事件尚未发酵完全，市场期待着重组计划尽快“落地”。整体来看，行业融资未有明显回暖，部分企业不仅是流动性不足，甚至面临资不抵债的境况。虽然境内到期规模没有境外集中，没有明显突出的清偿情况，但庞大债务规模不容轻视。数据来源：Wind，观点指数整理上述数据表明，自 2021 年初，房企

47、境内信用债融资呈现“流出”状态，发行端口的萎靡系主要原因。去年融资缺口为月均-80亿元，2022上半年该指标为-78亿元。观点指数认为，2022 全年月平均缺口将会远超去年水平，主要原因有两个：其一，上半年发行规模同比减少约 40%，换句话说，下半年需要增发约 70%才可维持同期水平，困难较大；其二，本年偿债浪潮普遍集中在下半年，忽略短期融资券影响，7-12 月信用债到期规模约为 2600 亿元，基本与上半年发行额持平。融资产生落差之后，企业间融资成本差距有所缩小，境内融资成本小幅回落。2022 年上半年，房企发行信用债的平均利率为3.58%，较去年同期下降约0.6个百分点。观点指数认为，行业

48、融资成本下行是一个“利好”消息，但是造成这一现状的原因并不是整体融资环境优化，而是许多民企“丧失”了发债权。以发行规模为权重，约 60%企业境内融资成本集中在 3.00%-4.00%之间；少数央企国企，诸如保利发展、招商蛇口与华润置地等票面利率在 3%以下。相对而言，民营企业发债空间受限，且成本较高。例如有民营企业上半年融资成本超过 6%；换句话说，在同样融资规模下，部分房企要比央企多支付近一倍的股息与财务费用。行业融资成本下降的部分原因是原本可以发行低利率票据的央企、国企并未受到较大影响，但是部分民营企业由于信用风险影响，甚至丧失了发行高利率票据的机会，融资前景依旧不容乐观。数据来源：Win

49、d，观点指数整理数据来源：企业公告，观点指数整理同样是去杠杆导向和融资收紧，2021 与 2022 年的效果和影响与历史情况有所不同。上一次融资通道收紧发生于 2018 年左右，房企的应对方式是开拓新融资渠道，以较高成本资金维持企业周转。如发行成本较高的境内债与美元债，从而整体上抬高了融资成本。然而，此次融资受限的结果是出险房企资金链闭环失效，只能被动偿还，有息负债规模出现明显下降，尤其是美元债偿还或者非标融资规模压缩，压低了融资成本。美元债市场“腰斩”，下半年集中偿债期将至境外市场的情况比境内更加严峻。222022中国房地产行业发展白皮书2022 年是房企美元债务偿还高峰期，规模比去年更高，

50、加之经济面临下行压力，购房者买房意愿减弱，房地产企业正经历严峻考验。伴随着即将到来的 6 月份和 7 月份债务偿还高峰，下半年预计展期或利息违约的现象将集中出现。发行端，1-6 月发行总额约 167.8 亿美元，达到近 5年来最低值，同比下降约 78%。数据来源：WIND，观点指数整理注：海外债以历史汇率计算净融资持续为负，但相较于去年增加 16.18 亿美元，发行端仍同比下降 53.65%。到期债务规模无显著变化，基本维持在60亿美元，融资缺口保持月平均约40亿美元。据观点指数不完全统计，2022 年 6-7 月份，有 73只境外地产债券面临到期与付息。其中，佳兆业、中梁控股等企业有超 3