下半年浙江省房地产估价师案例与分析：房地产抵押贷款前估价的内容考试题.docx

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1、2016年下半年浙江省房地产估价师案例与分析：房地产抵押贷款前估价的内容考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、根据商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定，管道渗漏最低保修期限为_年。 A1 B2 C3 D5 2、融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素，融资成本包括（）和资本融资成本。 A机会融资成本 B股票融资成本 C债务融资成本 D权益融资成本3、中华人民共和国物权法规定，不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异

2、议登记的，申请人在异议登记之日起_日内不起诉，异议登记失效。 A15 B30 C60 D90 4、在成本法、假设开发法中不计息的项目有_。 A销售费用 B销售税费 C开发利润和销售税费 D销售费用和销售税费5、选取可比实例时，应注意所谓地点的同一性或类似性，是指所选取的可比实例应与估价对象处于_。 A同一地 B同一城市 C同一供求范围内的类似地 DA或C 6、物业管理公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是。 A：零售商的财务能力 B：零售商需要的服务 C：零售商组合与位置分配 D：零售商的声誉 E：借款合同 7、指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金

3、额的比率。 A：利息备付率 B：偿债备付率 C：资产负债率 D：流动比率 E：借款合同 8、在拆除有产权纠纷的房屋之前，拆迁管理部门应当组织拆迁人_，并将有关材料向公证机关办理证据保全。 A选择拆迁安置的地点 B拆迁安置 C对被拆除房屋进行评估，做好勘察记录 D确定房屋重置价的标准 9、在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是_。 A目标定价法 B价值定价法 C挑战定价法 D成本加成定阶法 10、A开发公司征收某村50公顷基本农田外的耕地，已知该耕地前3年平均年产值为800元/亩，那么该耕地的土地补偿费的最低额为_万元。 A260 B300 C360 D60011、判定一宗房地产是否为收益性生

4、房地产，关键是看该房地产。 A：目前是否有经济收入 B：过去是否带来了经济收益 C：是否具有产生经济收益的能力 D：目前的收入是否大于运营费用 E：工业用地的监测点评估价格 12、房地产市场的运行环境中，涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一。 A：社会环境 B：政治环境 C：经济环境 D：金融环境 E：借款合同 13、房产用地面积测算时，需计入用地面积的是。 A：公共使用的排水沟 B：市政道路 C：权属不明的巷道 D：房屋占地面积 E：执行层的组织协调14、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为9，若该类房地产的资本化率为108，则自有资本要求的年收益率为。 A：150 B

5、：15.7 C：126 D：11.6 E：工业用地的监测点评估价格 15、下列不属于拍卖规则的是_。 A价高者得规则 B低价也可行规则 C保留价规则 D瑕疵请求权规则 16、房地产开发投资中，大多数房地产投资的股本收益率能达到_的水平。 A30% B20% C10% D80% 17、下列关于税收的表述中，正确的是_。 A房产税的课税对象是房产 B房地产转让，必须按时交易合同上载明的价格征收契税 C农村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用税 D城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地是城镇土地使用税的计税依据 18、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元、6700元

6、和6300元，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算水平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是元。 A：-100 B：-50 C：50 D：100 E：工业用地的监测点评估价格 19、在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析是指。 A：投资机会研究 B：初步可行性研究 C：详细可行性研究 D：项目的评估和决策 E：借款合同 20、从事房地产经纪活动的基本条件是。 A：取得房地产经纪人协理从业资格 B：取得房地产经纪人执业资格 C：取得房地产经纪人员相应执业资格证书 D：取得房地产经纪人执

7、业资格并经注册生效 E：执行层的组织协调 21、新建房地产项目的出租和销售，属于房地产的（）。 A一级市场 B二级市场 C三级市场 D存量市场 22、中国房地产估价师学会与香港测量师学会签署了内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书。 A：2003年11月4日 B：2005年10月17日 C：2006年10月13日 D：2004年8月20日 E：工业用地的监测点评估价格23、国务院办公厅国办发(2005)26号文件，对个人销售住房免征营业税的是_。 A单套建筑面积在120m2以下的住房转手交易时，免征营业税 B住宅小区建筑容积率在1.0以上的住房转手交易时，免征营业税 C实际成交价格低于同级

8、别土地住房平均交易价格1.2倍以下的住房转手交易的，免征营业税 D个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，免征营业税 24、普通股股东权利中，自益权包括。 A：股东享有的出席股东大会的权利 B：表决权 C：查询公司经营状况的请求权 D：股票过户的权利 E：执行层的组织协调25、价格领先制通常不包括_三种形式。 A支配型价格领先 B成本最低型价格领先 C成本最高型价格领先 D晴雨表型价格领先二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、金融工具的一般特征包括。 A：偿还性 B：可转让

9、性 C：安全性 D：收益性 E：决策参与陸 2、是指以最高应价购得拍卖标的的竞买人。 A：拍卖人 B：委托人 C：竞买人 D：买受人 E：执行层的组织协调3、某公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为5000万元，其项目资本金应当不低于_万元。 A750 B1000 C1500 D1750 4、横道图法和网络图法在工程管理中常常作为_的方法。 A质量控制 B进度控制 C合同管 D成本控制5、下列关于会计账户的表述，不正确的是。 A：会计账户是会计对象的基本分类，是构成会计报表的基本要素 B：会计科目被赋予借贷双方的记录空间就是账户 C：账户是用以记录经济业务，整理、汇集会计数据资料，提供会计核

10、算指标具体数据的手段 D：账户是按规定的会计科目开设的，以会计科目作为它的名称 E：执行层的组织协调 6、下列_房产可以免征房产税。 A个人所有的房产 B宗教寺庙、公园、国家机关、部队等自用的房产 C企业办的各类学校、医院、幼儿园等自用的房产 D高等学校兴办的校办工厂、企业、招待所等自用的房产 E房产因大修而停用的，大修期间可以免征房产税 7、为了加强工程勘察和工程设计单位的资质管理，保障国家财产和人身安全，促进技术进步，提高工程勘察设计水平，建设部颁发了_。 A建设工程勘察和设计管理条例 B建设工程勘察和设计管理规范 C建设工程勘察和设计单位资质管理规定 D建设工程勘察和设计单位资质管理条例

11、 8、所有者权益中，合称为留存收益。 A：实收资本 B：资本公积 C：盈余公积 D：已分配利润 E：未分配利润 9、按贷款使用期限的长短，可将贷款分为。 A：短期贷款 B：中期贷款 C：长期贷款 D：抵押贷款 E：保证贷款 10、企业租赁是指企业的所有者在一定期限内，以收租金的形式，将企业_的经营权转让给其他经营者的行为。 A整体资产或者部分资产 B整体资产 C部分资 D固定资产11、下列哪种房地产不是按经营使用方式来划分的类型_。 A出租的房地产 B自用的房地产 C餐饮的房地产 D营业的房地产 12、运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括_等。 A统

12、一采用总价 B统一采用单价 C统一币种和货币单位 D统一面积内涵和大小 E统一付款方式 13、房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是（）。 A说明估价报告的合法性、真实性 B说明估价的独立、客观、公正性 C规避估价风险 D保护估价报告使用者 E防止委托人提出高估或低估要求14、信托的职能包括。 A：融通资金 B：财产所有权的转移性 C：财务管理 D：信用服务 E：收益分配的实绩性 15、某完全垄断市场的需求曲线为Q=19-P/Q，成本曲线为TC=5+2Q+e2，则满足该垄断厂商利润最大化原则下的产量是_个单位。 A4 B5 C6 D7 16、个人住房贷款的风险，主要表现为。 A：

13、政策风险 B：操作风险 C：信用风险 D：市场风险 E：管理风险和法律风险 17、在采用市场法估价时也可以根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些_。 A市场案例 B交易实例 C交易预期值 D市场预期值 18、耕地占用税实行。 A：比例税率 B：累进税率 C：比例税率和定额税率 D：定额税率 E：执行层的组织协调 19、下列房地产中，不得设定抵押的有_。 A共有房地产 B未解决权属争议的房屋 C已出租的房屋 D被执法机关查封的房屋 E经济适用住房 20、某农村集体经济组织人均耕地面积02公顷。国家建设征收该农村集体经济组织的耕地10公顷，该耕地近3年平均年产值为10 000 元公顷。下

14、列关于征收该耕地的表述中，不正确的是。 A：不需要农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人 B：该耕地的土地补偿费最少为60万元 C：每公顷耕地需要安置的农业人口为5人 D：由国家支付土地补偿费，用地单位支付安置补助费 E：执行层的组织协调 21、按照计价方式的不同，建筑工程施工合同形式分为。 A：固定价格合同 B：包工包料合同 C：独立承包合同 D：成本加酬金合同 E：计量估价合同 22、对监理单位的资质审查、分级标准、申请程序、监理业务范围及管理机构与相应职责均做了详细规定的是。 A：工程建设监理单位资质管理实行办法 B：工程建设监理单位资质管理若干细则 C：工程建设监理单位资质管理实行规定 D：工程建设监理单位资质管理具体规定 E：执行层的组织协调23、房地产抵押合同，属于_。 A主合同 B从合同 C债权合同 D担保合同 24、以下属于估价报告内在质量的有。 A：估价结果的准确性 B：估价方法选用的正确性 C：参数选择的合理性 D：文字表述水平 E：文字格式及印刷质量25、按房地产用途可将房地产市场细分为若干子市场，这是因为不同用途的房地产在等方面存在差异。 A：投资决策 B：规划设计 C：工程建设 D：地域范围 E：产品功能